GCBD21——珠江新城规划检讨总说明2002
GCBD21——珠江新城规划检讨研究报告
项目名称：珠江新城规划检讨
项目编号：99规设指036
项目委托：广州市城市规划局
项目编制：广州市城市规划勘测设计研究院
设计证书：城市规划甲级0200033号
主管院长：李萍萍高级规划师
总工程师：李颖高级规划师
项目审定：李萍萍院长
项目审核：李颖总规划师
项目初审：王鹰翅室副主任
项目负责：袁奇峰副总规划师
项目助理：王媛高级规划师
设计人员：袁奇峰高级规划师
王媛高级规划师
谢向辉建筑师
刘浩助理建筑师
黎明助理建筑师
肖蕾研究生
蔡菲实习生
莫宁实习生
王斌斌实习生
郑莉实习生
吴诗蛮实习生
黄利剑实习生
刘小敏实习生
夏文婷秘书
技术指导：王蒙徽局长
潘安博士
段险峰高级规划师
余英博士
胡显文规划师
郭昊羽建筑师
谢恒亮规划师
王巍规划师
黄珍规划师
赵红红教授
吴桂宁副教授
编制时间：2002年8月15日
目录
概述_____________________________________________________________________________ 5
第一章建设目标的重新确立_________________________________________________________ 7
一、广州CBD建设背景____________________________________________________________ 7
1.1 珠江新城选址 _______________________________________________________________ 7
1.2 新城规划构想 _______________________________________________________________ 8
二、珠江新城规划管理和开发建设面临的新问题_______________________________________ 9
2.1现实情况发生改变 ____________________________________________________________ 9
2.2受亚洲金融危机影响，办公设施需求减弱 _______________________________________ 10
2.3 城市土地供应失控 ___________________________________________________________ 11
2.3.1全市土地供应失控___________________________________________________________ 11
2.3.2农村土地扰乱市场___________________________________________________________ 11
三、GCBD21：一种城市发展战略 __________________________________________________ 12
3.1 “GCBD21”战略缘起 ________________________________________________________ 12
3.1.1开发管理措施______________________________________________________________ 12
3.1.2 GCBD21战略 ____________________________________________________________ 12
3.2 “GCBD21”规模结构 ________________________________________________________ 13
3.2.1规模______________________________________________________________________ 13
3.2.2结构______________________________________________________________________ 15
3.3“GCBD21”构成初探_________________________________________________________ 16 第二章开发建设回顾______________________________________________________________ 18
一、开发现状____________________________________________________________________ 18
1.1土地开发情况 _______________________________________________________________ 18
1.2土地收益被拖欠 _____________________________________________________________ 19
1.3 区内项目建设情况 __________________________________________________________ 20
1.4 评估 ______________________________________________________________________ 20
二、土地供给与CBD定位_________________________________________________________ 21
三、农民与农村土地政策__________________________________________________________ 22
3.1 “城中村”的农民问题 ______________________________________________________ 22
3.2 “城中村”的土地问题 ______________________________________________________ 22
四、用地规划问题________________________________________________________________ 24
4.1土地使用 ___________________________________________________________________ 24
4.1.1商务办公用地______________________________________________________________ 24
4.1.2住宅用地__________________________________________________________________ 25
4.2公共服务设施标准 ___________________________________________________________ 25
五、道路交通问题________________________________________________________________ 30
5.1 外围交通现状 ______________________________________________________________ 30
5.2 道路系统规划 ______________________________________________________________ 30
六、城市设计问题________________________________________________________________ 31
6.1缺乏城市设计 _______________________________________________________________ 31
6.2空间景观模式 _______________________________________________________________ 31 第三章整体空间架构______________________________________________________________ 33
一、城市设计结构________________________________________________________________ 34
1.1总体空间结构 _______________________________________________________________ 34
1.2 总体空间脉络 ______________________________________________________________ 35
1.3 总体天际轮廓 ______________________________________________________________ 36
二、城市设计元素________________________________________________________________ 37
2.1 公共空间体系 ______________________________________________________________ 37
2.2 公共空间街廓 ______________________________________________________________ 37
2.3 公共空间界面 ______________________________________________________________ 38
2.6 区域入口 __________________________________________________________________ 40
2.7 区域边界 __________________________________________________________________ 40
三、道路交通____________________________________________________________________ 40
3.1外部交通联系 _______________________________________________________________ 41
3.2外部道路网络 _______________________________________________________________ 41
3.3主要立交 ___________________________________________________________________ 42
3.4内部道路分级 _______________________________________________________________ 42
3.5 道路交叉口 ________________________________________________________________ 44
3.6 步行系统 __________________________________________________________________ 44
3.7 轨道交通 __________________________________________________________________ 45
3.8公共汽车 ___________________________________________________________________ 45
四、绿化系统____________________________________________________________________ 45
五、街区开发与用地调整__________________________________________________________ 46
5.1 A街区（商务/行政办公街区）城市设计导则 ____________________________________ 47
5.2 B街区（金融办公街区）城市设计导则_________________________________________ 48
5.3 C街区（冼村街区）城市设计导则_____________________________________________ 49
5.4 D街区（综合高层居住街区）城市设计导则_____________________________________ 50
5.5 E街区（高层居住街区）城市设计导则_________________________________________ 52
5.6 F街区（商业贸易街区）城市设计导则 ________________________________________ 54
5.7 G、H1区（商业/居住街区）城市设计导则______________________________________ 55
5.8 H2、H3街区（珠江公园及东南侧综合街区）城市设计导则 ________________________ 57
5.9 I街区（居住/商务办公街区）城市设计导则______________________________________ 58
5.10 J街区（文化娱乐/商务办公区）城市设计导则__________________________________ 59
5.10 J街区（文化娱乐/商务办公区）城市设计导则__________________________________ 60
5.11 K区街及L街区西部（猎德村及西北侧居住街区）城市设计导则 ___________________ 61
5.12 L N1-N6街区（沿江高级居住街区）城市设计导则_______________________________ 63
5.14 M3 M4 M5 N3街区（谭村及北部居住街区）城市设计导则________________________ 66
附录一：城市设计的实施机制________________________________________________________ 68
一、管理模式选择____________________________________________________________ 68
二、全过程控制__________________________________________________________________ 68
2.1 专家委员会 ________________________________________________________________ 69
2.2开发公司 ___________________________________________________________________ 69
三、建立平衡利益机制___________________________________________________________ 69
3.1建立利益平衡基金 ___________________________________________________________ 69
3.2运用税收调节 _______________________________________________________________ 69
3.3组合开发 ___________________________________________________________________ 69
四、建立形态实现机制____________________________________________________________ 70
4.1开发权转移（TDR） _________________________________________________________ 70
4.2 建立绿化专项基金 __________________________________________________________ 70 附录二：公众调查总结报告__________________________________________________________ 71
一、概述______________________________________________________________________ 71
二、就广州市开展城市规划公众展示的群众意见____________________________________ 71
三、对本次珠江新城规划展示工作的意见__________________________________________ 72
四、对珠江新城规划方案的意见和建议____________________________________________ 72 附录三：公众展示社会意见调查统计__________________________________________________ 74
附录四：关于珠江新城天河区、沙河镇及各村留地调整的意见____________________________ 77
1、天河区、沙河镇及各村村留地基本情况_________________________________________ 77
2、规划调整对区、镇及各村留地的影响___________________________________________ 79
3、对区、镇及各村留地调整的原则和方案_________________________________________ 80
概述
为进一步提高中心城市的地位和发挥中心城市的作用，广州市委、市政府于1992年决定建设广州新城市中心――珠江新城。1993年，广州市规划局制定了《广州市新城市中心——珠江新城综合规划方案》，并在此基础上按照控制性详细规划深度要求陆续编制了《地块土地使用规划条件》作为规划管理和土地开发的规范性文件。实施至今，基本实现了市政府对珠江新城建设实行统一规划、统一征地、统一开发、统一拍卖的、统一管理的“五统一”要求。
但是随着时间的推移，珠江新城开发建设的现实情况发生了变化：市政府将会展中心迁到琶洲、外事区搬到赤岗，调整了部分街区的用地功能；明确布局了歌剧院、博物馆、图书馆、青少年宫、国际医院等一系列大型公建设施布局；市委主要领导明确要求沿珠江形成具兴奋点的城市景观，而中轴线城市设计调整国内咨询已经完成并付诸实施等变化了的情况使得原规划管理依据难以应对，不能很好地指导现实城市发展的需要，必须认真加以研究。
为进一步有效导控和推进珠江新城的开发与建设，解决现有开发建设、管理中的矛盾，完善新城市中心的功能、建立良好的整体空间形态，根据市政府办公厅工作会议纪要（1999）45号文的要求，广州市规划局下达穗规城乡字［1999］176号文，委托我院开展《广州新城市中心――珠江新城规划检讨》工作，要求重新明确发展目标，根据变化了的情况对原规划进行技术上的完善与修正，形成新的规划管理依据。
“检讨”不是否定，而是回顾、总结、重新筹划，是通过“回头看”以更好地把握未来。孔子曾经说过：内省不疚，夫何忧何惧。这也正是规划检讨的出发点。
首先，规划检讨从建设国际性区域中心城市的战略高度提升并重新确立了建设包括珠江新城在内的广州市二十一世纪中心商务区（GCBD21）的目标。
其次，就珠江新城的空间形态进行了城市设计研究，就公共服务体系进行了改进，对规划控制体系进行了调整，提出了一套由三个层次构成的、较原规划更有进取心并可以作为未来管理工作依据的控制性规划成果。
第三，规划检讨既要从城市设计角度考虑到土地开发的经济性、总体空间结构的完整性、公共空间界面的连续性和居住街区的私密性，又要从规划管理角度保证政策的延续性，保持既定利益的平衡。
规划调整遵从以下三个基本原则：
（1）保证规划延续性原则：尊重原规划构思和城市设计概念，根据发展了的情况，向有利于规划管理的方向深化和适当调整功能结构，向有利于建设管理的方向深化和适当调整空间形态建设目标。
（2）保持利益平衡的原则：注意保持按原规划管理和开发建设形成的既有利益格局不受大的扰动，协调市、区两级政府开发政策，对已经建成和批出建筑方案的用地原则不做调整，保持现状已经形成的利益格局。
（3）提高配套建设标准的原则：作为二十一世纪广州市新城市中心的重要组成部分，必须提升珠江新城建设标准和配套建设水平，制定必要的政策，形成一系列城市和社区性服务设施支持体系。
珠江新城规划用地面积 6.44平方公里，规划中是21世纪广州市中心商务区（GCBD21）的重要组成部分，将统筹布局国际金融、商业、贸易、文娱和行政等多
种功能，成为推动国际经济、文化交流与合作的基地。
规划中的珠江新城建成后分东、西两区，东区以居住为主，西区以商务办公为主，将容纳17-18万居住人口，提供近30万个就业岗位。在广州城市新中轴线和珠江景观轴的交汇处，规划拟建多个标志性建筑，如广州歌剧院、博物馆、图书馆、青少年宫等重要公共设施，轴线广场群、海心沙市民广场、观光塔、猎德大桥等。
新一轮珠江新城规划主要在六个方面有较大调整：
（1）强化中轴线的空间、景观与环境，将原控规的128米宽中央林前大道调整为80－230m不等的生态性绿色开敞空间，增加了广场和绿化用地，设计了新中轴线系列广场；
（2）改变小地块开发“楼看楼”的模式，本次规划将原控规约440个小开发地块整合为269块综合地块开发单元（街坊），采用建筑周边围合的布局方式，将楼群间的绿化集中设置，争取最大的街坊公共花园；
（3）提高了建设标准和公共配套设施水平，增设幼儿园9所，小学一所，同时争取扩大学校用地规模，教育设施用地由原来的19．6公顷增加至32公顷。扩大市级医院用地规模，明确了市级文化中心的具体内容为广州歌剧院、广州博物馆、市图书馆和市青少年宫等；
（4）街道模式变单一为多样，有“东风路”式的交通干道，也有“上下九”式的骑楼式商业步行街；
（5）提出了一个必须通过举办设计竞赛才能确定方案的地标性建筑系统，用制度保证创造出有艺术特色的城市形象；
（6）提出了由高架步行道、地下人行隧道、步行街构成的立体化步行系统。
总之，新一轮珠江新城规划（《珠江新城规划检讨》）在保证规划延续性、保障既定利益平衡的前提下，在提高环境质量和配套设施水平方面加大了力度，在空间设计方面更加体现了“以人为本”的原则。
为使规划检讨成果更加完善，在经过广州城市环境艺术委员会和广州市城市规划局多次技术审议后，还在最终上报市政府审批之前，于2000年8月举行了规划方案公众展示，更多地倾听各阶层和界别市民的意见，并随后根据合理化建议对规划加以调整，以保证规划的实施过程能够更有序、高效、科学地推进。
本项目历经两年多始完成规划编制，期间进行了大量社会调查，得到广州市规划局、市土地开发中心、珠江新城建设指挥部、天河区规划分局等有关部门的指导、协助与大力支持。
第一章建设目标的重新确立
城市中心商务区（Central Business District ，简称CBD）是城市发展到一定阶段，从城市中心区（Downtown）中驳离出来，明显区别于传统城市商业（购物）中心的特定城市地区。
CBD的功能以商务办公为主，兼有会议展览、宾馆酒店、专业服务、文化娱乐、居住及高档零售业。它往往是公司总部的荟集之地，因为聚集经济，促进活动、交流和贸易而充满活力。它明显地不是“为市民服务的场所”，而是为城市所影响和辐射的区域服务的“外向型”第三产业用地，是生产性用地。
CBD的规模与城市人口数量没有必然关系，它决定于国际及区域资本在城市中聚集的程度，取决于城市中商务机构的数量、性质及其业务流量。
在今天贸易自由化、经济全球化的时代，能否维持和能维持多大规模的CBD直接反映了城市在所在区域乃至全球城市体系中的地位和作用。在这个意义上，所有的城市都会有一个为市民服务的市中心区（Downtown），但并不是所有的城市都能有一个真正的中心商务区，CBD已经成为国际性城市的重要标志之一。
一、广州CBD建设背景
1996年上报国务院的《广州市城市总体规划（1991-2010）》（送审稿）未对商务办公设施的专门论述，没有提出城市中心商务区（CBD）。
据该规划，广州市共三大组团，其中在城市中心区大组团“设有城市旧城中心和天河新城市中心两个区域性都市中心，为双中心的大组团。”在东冀和北冀大组团，各有一个城市副中心。在“城市社会服务设施发展规划”一节中，上述四个中心都列入“城市商业设施分级布局”。
20年来，广州市区迅速向东部扩展，已经形成了若干商务办公建筑密集地段，以满足日益增长的对办公空间的需求。目前商务办公建筑主要分布在东山、天河两区。在旧城区沿环市东路、东风东路、沿江路等交通干道呈带状自然分布；在新城区则以天河体育中心为核心，呈环状分布，但尚未形成有魅力的CBD地区。
1.1 珠江新城选址
1990年代初，广州市市委市政府提出十五年基本实现现代化的目标，为进一步提高中心城市地位，建设国际化大都市，“高标准、大规模发展第三产业”，提出了开发建设广州新城市中心——珠江新城的目标。市政府这项决策在客观上可以避免广州市商务办公建筑过于分散，无法形成集约优势的毛病，同时也可以为地铁等城市重大基础设施建设筹集资金。
珠江新城位于广州市天河区，北起黄埔大道，南至珠江，西以广州大道为界，东抵华南快速干线，用地面积约6.6平方公里(含污水处理厂员村部分)，原规划建筑面积约1300万平方米。虽然总体规划（送审稿）三大组团的地理中心仍然在旧城区，但珠江新城选址位于城市中心区大组团与东翼大组团之间，已经处于城市主要发展方
向上，且在新旧区交汇处。
根据新近完成的《广州城市总体发展战略规划纲要》（2000年12月），广州市城市结构又将面临着重大调整：
该规划建议优化城市北翼大组团的发展，以避免出现向旧城中心区的交通聚焦现象，避免古城风貌不断被见缝插针的旧城改建所破坏，避免发展用地对新国际机场的再次包围。建议采取以天河中心区为城市中心向东南集中发展的模式，在继续发展原东翼大组团“东进”的情况下，又提出发展南翼大组团“南拓”的构想。据此，广州市城市总体发展形态将从“L”形带状发展向多组团网络型转变，而珠江新城与天河中心区正好处在未来城市发展三大组团交汇的地理中心，经济地理区位日益重要。
另外，根据广州市规划局组织编制的《广州市新城市中轴线规划设计研究》：原来北起燕岭公园，经天河体育中心至珠江南岸赤岗的新城市中轴线将继续向南延伸至珠江外航道的海心沙岛，全长达到12公里。其中新城市中心段和临江区段就在珠江新城及珠江两岸。而临江区段位于珠江内航道与新城市中轴线的交汇处，将成为广州新世纪最重要的城市意象节点。
城市商务设施的需求取决于城市在所在区域中的地位与作用。如果广州市将来在区域中的地位可以维持得起一个完整的城市中心商务区，珠江新城和天河体育中心周边商务办公区无疑是CBD核心最好的选址。
1.2 新城规划构想
现行的《广州市新城市中心——珠江新城规划》完成于1993年，是在境内外三家规划设计单位规划方案咨询的基础上，广州市城市规划局根据广州市政府、环境艺术委员会的意见，以美国托马斯规划服务公司（Thomas Planning Services. Inc. Boston. MA）方案为基础编制的控制性规划。
根据当时房地产开发形势，市政府对珠
江新城的规划提出了若干具体意见：
（１）保留三个现状自然村；
（２）保留原规划的猎德污水处理厂；
（３）开发模式采用“统一规划、统一
征地、统一开发、统一出让、统一管理”；
（４）采取“按小块用地公开招标”。
珠江新城建设目标是“未来的广州新城
市中心，将统筹布局、综合商贸、金融、康
乐和文化旅游、行政、外事等城市一级功能设施”。用地分为东西二区，西区以商务办公为主要功能、与北部天河中心区内的商务办公用地一同构成广州市的新中心商务区（CBD），而东区以居住、康乐为主要功能。依据原规划预测，全区人口17-18万居住人口，提供近30-40万个就业岗位。
新城共分15个功能区，402个地块，除农民留用地123个地块、约456万平方米和公建配套用地99个地块、约556万平方米外，可供出让的建设用地共180个地块，建筑面积约780万平方米，其中商住约占30%，商务、办公、公寓占70%。按目前价格计算，珠江新城预计可收取土地出让金220亿元，扣除征地、开发成本后，将为城市建设、特别是地铁建设提供近100亿元的土地收益。
二、珠江新城规划管理和开发建设面临的新问题
2.1现实情况发生改变
随着时间的推移，现实的开发情况与规划管理依据出现了差距：
A街区，原规划是“会议展览中心区”，由于广州的新会展中心选址在琶洲，原会展中心A5-2地块已经改变为“医院”用地，需要重新编制管理图则。
B、F、J街区，位于城市新中轴线上，原规划是一条128米宽的中央大道，为体现广州市21世纪新的城市形象，市政府已经于1999年组织了一次新的国内咨询，并已经选择华南理工大学方案为实施方案。
D街区，原规划保留了大量“特殊用地”，随着土地开发的推进，电台D5-8、D5-9、D5-10、D6-3、D7-9约23016平方米用地已经外迁，涉及地块使用调整，大量土地给进一步完善本区公建设施配套提供了机会。另外周边建筑高度限制的前提发生改变，也需要重新编制管理图则。
E街区，原规划是“高层公寓区”，不少地块的用地性质确定为“公寓”。由于对“公寓”一词的意义有不同理解，导致在规划管理中难以操作。实际上，按照珠江新城规划“公寓”实际上指的是高级住宅，应统一明确为“住宅”，需要加强公共设施配套研究。
H街区，原规划布置高尔夫公园，而且H1、H2隧道西侧地块拟由开发商投入，由于市政府决定自己投资建设珠江公园，规划管理图则也必须配套。
I街区，原规划是“外贸外事区”，由于广州的外事区布局在赤岗，影响到I5-1、I6-1、I6-2、I6-3、I6-4、I6-5、I7-1、I7-2地块功能，急待规划指导。
L街区，出现了许多大的开发地块，原来过于分散的小地块开发模式管理不能够满足管理的现实需要。
M街区，原赛马场东侧未加以控制，随着工业用地置换的推进，必须进行规划。
N街区，原隔离绿带的N7地块已经批出给安全部门使用，N2地块也已经批给石东村作为村留地使用。
另外，现行《广州市新城市中心——珠江新城规划》的公共空间设计、公共绿地组织方式、公共建筑配套等建设标准已经不能满足当前社会、经济发展的需要。
为了适应新时期广州城市建设和城下发展要求，更有效地导控珠江新城的开发建设，需要对原规划进行技术上的完善与修正，对原规划进行检讨和调整十分必要。
2.2受亚洲金融危机影响，办公设施需求减弱
1998年底广州实有商务办公用房510.9万平方米（已峻工）。
据广州市房地产信息中心提供的数据，1993-1998年广州市已办理土地出让手续的办公用房面积645.3万平方米，已获规划批准用地未办理土地出让手续的建筑面积133万平方米，总计778.3万平方米，其中获准预售（已峻工）355.4万平方米。
则至1998年末，广州市已峻工及已获规划批准建设的商务办公楼总面积约为933.8万平方米（其中已经包括珠江新城批出的26.26万平方米）。其中，目前已经建成的商务办公楼510.9万平方米、已获规划局批准但尚未建成的422.9万平方米。
广州93年以来竣工写字楼区域分布情况表
由于国家宏观经济调控和东南亚金融危机的影响，在93、94年曾经十分繁荣、供不应求的办公楼市场转向低迷，大量商务办公楼积压闲置。据广州市房地产局1999年6月调查，空置率达到27.2%，全市办公楼销售基本停止。
写字楼样本空置率
已办理土地出让手续的写字楼建筑面积共计645.3万平方米，虽然已经获批准预售的建筑面积达到355.4万平方米，但是其中只有230.5万平方米完成租售，那么目前广州市写字楼存量面积还有415万平方米。
初略估计，即使现在开始不再批准新建写字楼项目，按1998年写字楼售出32.6万平方米，出租17万平方米，合共每年平均消化约50万平方米的基数计算，消化目前的写字楼存量还要8年时间。如果将未出让的潜在供应量133万平方米加进来，则还要多2年。
当然，随着中国加入WTO和经济环境的普遍好转，广州中心城市作用增强，写字楼需求规模将会逐渐加大。
结论：目前广州市办公设施出现了供大于求的现象，市场需求难以在短期内维持一个强大而集中的商务中心区。
GCBD21——珠江新城规划检讨研究报告2.3 城市土地供应失控
2.3.1全市土地供应失控
1998年以前，几乎所有能拿出土地的单位都可以搞开发，“有水快流”导致了广州土地供应市场的混乱。房地产开发遍地开花，旧城区见缝插针的旧城改建既破坏了名城风貌，又分散了可以促进新区开发的有限市场需求。
在供过于求的土地市场上，珠江新城的土地有价无市。而对许多有远见的开发商而言，新城市中心的土地价值极高；但真正进入后，却又发现在支付了规范的地价款后，项目就失去了竞争力。
2.3.2农村土地扰乱市场
近几年来随着市政府对土地市场的规范，土地供给逐渐正常，但在珠江新城内，大量廉价的村留用地仍然扰乱着市场，农村土地问题十分突出。
土地是政府主要的财政来源之一，珠江新城又采用由政府统一开发出让熟地的模式。随着政府对基础设施的投入，土地不断增值。然而珠江新城中的区、镇、村庄用地和村留经济发展用地已经高达150公顷。由于这些用地均采用村里自行寻找合作方的开发模式，政府从土地出让中所获得的收益大大减少，投入产出效益大打折扣。另外，这种情况还会严重干扰政府土地出让和开发建设计划的实施。
据广州市有关规定，征用农村土地要留所征的4%用地作为村镇建设发展用地，另外还要将所征用地的8%返还村镇，由村镇自行开发，作为失去农田以后村镇新的经济来源。这一政策加大了城市发展和改造的难度。
根据有关规定，找到合作伙伴共同开发建设的村留地，农民分成的部分免收地价，合作方分成部分每平方米只收开发商700元地价；另外，在珠江新城还专门划出5%土地给区、镇（街）政府，每平方米只收取1400元地价。仅此一项，按目前2800元/M2的出让价格，对区、镇（街）政府和各村的让利已达到17.94亿元以上，而市政基础设施和配套设施投资却仍然由政府负担。
按规划，珠江新城内保留有猎德村、冼村和谭村等几个自然村，留地规模较大，约87公顷。“都市里的村庄”虽然在地域上已完全进城了，但土地仍然是农村集体所有，管理上也没有进城，违法建设严重、基础设施滞后、社会控制困难、环境恶劣，与新城的发展目标极不协调。
目前，由农村自己改造旧村的可能性极小，由政府斥资进行改造又难以平衡效益。因此，采取何种改造方式，尚需市政府决策。由于未能明确具体的改造方式，目前所编制的这两个村的规划难以实施。这种情况出现在广州未来的新城市中心，集中反映了城市土地政策的失当。
结论：供过于求的土地市场、旧城区见缝插针的旧城改建既破坏了名城风貌，又分散了有限的市场需求。大量廉价的村留用地扰乱市场，土地市场的不公平竞争，影响土地市场的良性发育，削弱了政府利用土地调控房地产市场的能力，迟滞了新区开发。
珠江新城规划检讨——研究报告
三、GCBD21：一种城市发展战略
3.1 “GCBD21”战略缘起
假设：市政府仍然坚持将广州建设成为区域级国际性城市的战略目标。
推论：面临城市间剧烈的竞争，必须突破瓶颈争夺优势，作为战略措施，市政府必须下决心在本世纪建设一个完整的城市中心商务区，我们且称之为GCBD21——广州廿一世纪城市中心商务区（Guangzhou Central Business District of 21st Century 简称GCBD21）。
3.1.1开发管理措施
GCBD21开发管理应该采取逆经济发展周期调控的管理方式：
当经济发展进入相对高涨状态，社会资金充裕，项目投资需求增加，此时应加大中心区商务空间开发的土地供应。由于社会对于投资收益的预期普遍提高，供开发用地的规划条件易于为市场接受，城市的土地收益也可达到最佳效果。由于土地供应的持续推出，可以有效地抑制商务设施开发的行业垄断利润，阻止土地投机行为蔓延，切实保障直接使用土地的商贸、金融、服务产业者具有健康的经营环境。
在经济发展的低谷时期，项目用地的推出规模应严格控制，为已经开始的项目顺利完成和市场消化创造条件，同时这也有利于保障城市的土地收益。在经济周期限的相对低谷，及劳动力和原材料价格、项目财务费用和管理费用支出较低时，城市应加大道路与市政公用设施的配套设资，抓住时机为今后的商务设施发展创造条件。此时加大基础设施的政府投资也有利于稳定地区经济的波动，缓解就业不够、社会需求不足的矛盾。
必须制订整体发展战略，将珠江新城建设作为长远目标，并准备为此长期控制大片区位优越、价值极高的新城市中心区土地，不惜暂时放弃近期土地收益，认真筹划，等待发展时机，才有可能实现预计目标。
3.1.2 GCBD21战略
中心区发展既有稳步进行阶段，也有爆发式持续成长阶段。爆发式增长往往是在下列条件的基础上产生的：
（1）地区工业化水平迅速提高，并且仍有持续发展的趋势；
（2）城市第三产业已经完成低层次数量积累，部分行业进入高赢利、快积累期；
（3）投资体系基本完善，资本流动的法律保障体系建立，社会风险承受力增强；
（4）国家从宏观管理角度开始强调经济结构调整的政策方向；
（5）城市在相互竞争环境中面临突破瓶颈争夺优势的要求。
城市商务空间的加速成长可以表现为10-20年的一个完整长周期，也可以表现为3-5年的阶段性过程。在不同地时间跨度下，上述条件起作用的方式有所差别。在长周期发展过程中，这些条件共同促进中心区发展；而在某个时间区段内，某项条件会成为商务空间的主要推动力。
商务项目开发能够得以迅速推进，其重要的原因是项目的产业前景、土地区位的增值趋势得到市场投资人的共识。城市在大规模发展商务设施的同时，必须意识到相应的社会投资风险也在同步扩大。不仅是项目和开发过程出现融资信用扩张，城市在进行相关市政公用基础设施建设时的政府融资数量也在迅速增加，二者构成了社会性信用风险的主体。一旦出现敏感的经济环境变动，城市金融秩序将因此落入困境，中心区的持续稳定发展必然会受到损害。
其实，随着中央政府经济调控的加强，广州城市中心区商务设施获得集中、快速发展的可能性减小，发展的模式也将有所转变：首先，高峰发展期的绝对速度将较1993年下降。其次，孤立的发展高峰将分散为陆续出现的多个小型高峰。第三，以特定产业发展为主的高峰将演变为产业特征不明显、投资约束为的新型周期。第四，城市之间商务设施开发节奏由基本重合转变为基本互补。在这种情况下，我们针对珠江新城建设提出以下三个递进的开发策略：
策略一：以房地产开发作为主要动力，待市场需求上来以后，再加以开发。
策略二：仍然以房地产开发作为主要动力，但是加强全市土地供给控制，回收已经批出但开发商无力推进的商务办公用地，将未来全市的商务办公用地供应都集中放在GCBD21范围内，促成开发的集约和聚集效应。
策略三：在集约房地产开发的前提下，将若干政府性的开发项目也集中放在GCBD21范围内，为城市的整体利益放弃一部分土地收益，形成更大范围的集约开发，而且将重心放在珠江新城范围内，力保迅速形成CBD面貌，在珠江三角洲新一轮城市发展竞争中再创新优势。
为尽快推动珠江新城开发，政府已经加大了开发力度，准备在新城轴线南端率先投资建设广州歌剧院和博物馆，并已经开始举办国际建筑设计竞赛，可以预计，这种开发策略将会起到积极的功效。
3.2 “GCBD21”规模结构
3.2.1规模
研究世界各大国际性城市，可以看出城市间商务办公建筑面积规模总量明显存在较大差异，与全球城市等级体系相对应，大致可以分为两类：
（1）世界级国际性城市东京、纽约、伦敦和巴黎全市商务办公建筑总规模在2000万M2以上；而CBD中商务办公建筑规模达到1500万—2500万M2。
（2）区域级国际性城市多伦多、悉尼、休斯顿、新加坡以及上海、北京等的全市商务办公建筑总规模多在1000万M2以下；而CBD中商务办公建筑规模多在500万M2上下。
前者规模构成为多中心形式，后者主要为单一中心形式。而CBD核心用地规模大都在1.5-3.5k m2，用地规模差别比建筑规模差别普遍要小得多，其原因在于建筑规模完全取决于商务活动量的大小，而用地规模不单纯取决于商务办公活动量的发展变化，还在于城市规划对建筑密度以及容积率控制标准的不同。
从国外CBD用地规模的发展方式来看，首先发展中心区商务中心。当城市中心区不能满足商务发展需求时，再开发新中心，即CBD从单一中心到副中心，最后发展至多中心。当单一中心发展到一定规模后，商务活动量需求增长，不再表现在单一中心上，而表现为商务中心网络的规模增长。
2
（资料来源：李沛《当代全球城市中心商务区规划理论初探》中国建筑工业出版社，1999）
（资料来源：吴明伟等《城市中心区规划》东南大学出版社，1999）1998年底天河区已累计批出办公楼建筑面积达到475.23万平方米，用地约226.1783公顷；若加上开发珠江新城拟建的639.37万平方米建筑面积，广州市21世纪中心商务区——天河区的办公楼建筑面积将达到1114.6万平方米。
珠江新城规划商务办公用地一览表
（资料来源：《广州市城市中心——珠江新城A（B、F、J）地块土地使用规划条件》1993）1998年底在天河中心区——广园东路以南、黄埔大道以北、广州大道以东、天
河东路以西地区已批出的商务办公楼达到约336.93万平方米建筑面积。其中体育中心四周就达到217.11万平方米，已建126.86万平方米。如果再加上珠江新城拟建面积，则该地区——广州市21世纪中心商务区核心区的办公楼达到1081.3万平方米建筑面积，将占天河区办公楼总量的89.5%。
为集约建设广州商务办公建筑，使之按规划布局形成具有一定规模的ＣＢＤ，建议控制、回收那些分散在全市各处已批出但已经无力建设的约422.9万M2商务办公项目的建设用地或将其改变性质，集约市场力量建设珠江新城。另外，在珠江新城也宜引入一些政府项目，形成政府与开发商共同开发的局面。
在条件不具备的情况下，如果城市政府不顾客观需求盲目推进商务项目发展，则社会需求和市场动力将面临过度消耗、甚至枯竭的危险。因而，城市应当从保护和充分利用的角度管理这一宝贵资源的消耗，务使社会需求的满足过程、市场动力的释放过程有序和高效。
3.2.2结构
国际性城市ＣＢＤ用地结构一般存在土地利用率由中心高至周边低变化的形态。
ＣＢＤ核心区（又称硬核Hard Core）的主要特征是具有极其方便的可进入性和对外的可达性；高层建筑物集中、景观立体化；重视行人交通组织，有大量社会停车场；土地使用率高，日间人口密度较高等。
ＣＢＤ框架（或称核缘Ｃore Frigne）是核心区向一般城市地区过渡的地带，往往布置有大型枢纽性交通设施。
由天河火车站经天河体育中心至珠江，以体育中心四周和珠江新城商务办公区为硬核（Hard Core），以天河中心区和东风路、环市东路沿线地区为核缘（Core Fringe），以城市新中轴线南延地区为发展用地储备，以广州大道、天河东路（江海大道）为内部交通轴的CBD结构会是一个好的选择。
城市发展结构的不可替代性决定了广州市未来再也没有一个选址可以像珠江新城和天河中心区这样能够保证城市地理中心与CBD如此恰当地结合起来：第一，位于未来三大城市组团交汇的城市地理中心，区位居中，易于培养良好的城市中心意向，使市民产生认同感；
第二，位于城市主要景观轴线珠江与城市新中轴线交汇的城市景观中心。易于形成良好的城市空间意向，形成有魅力、易识别的城市空间。
3.3“GCBD21”构成初探
随着技术进步的加速和市场竞争的日益剧烈，不断扩张的跨国公司更多地以中小规模企业介入不同区域的市场，使公司构成愈发多样化、职能不断分离，地区不断分散，而管理则更加复杂。为公司特别是跨国公司（Multinational Corporation）总部服务的金融服务业及专业化生产服务业向ＣＢＤ的聚集，使ＣＢＤ成为管理控制中心、金融中心和专业化生产服务中心，成为经济变革的策源地。
ＣＢＤ开发项目构成从性质上大致可以划分为三大类：
办公类：办公及其衍生性设施即会议和展览设施。
服务类：主要是酒店、零售、餐饮、娱乐及文化设施。其中酒店比较特殊，一般综合服务、居住和临时办公等功能。
居住类：公寓和住宅。公寓是出租给高收入就业人员的就近住所。
世界各大都市ＣＢＤ开发，一般有两种开发类型：
一种主要以办公设施为主。如伦敦道克兰（Dock land）的堪那瑞沃尔夫中心（Canary Wharf），占地28.4ha，规划约22-26幢建筑，总面积112万m2，包括９３万m2办公空间，还有超过１０万m2展示、酒店、零售及娱乐等，停车位6500个，总就业５万人。
而另一种则开发规模较大，具有较强的综合性，除办公职能仍占绝对高比重外，还有相当数量的服务配套设施，相当数量的公寓以及数量众多、种类齐全的公共设施，自身职能比较完善，而且往往在一定程度上还走着作为周围地区商业和城市公共生活中心的作用。
如巴黎的德芳斯新城：
占地250ha，其中商务区160 ha，公园区90 ha
（居住），总建筑面积约350万m2，住宅共约16000
套。就业人口12万，居住3.93万人。商务区总建
筑面积250万m2，其中：
项目办公会展零售酒店、文娱公寓
面积218万m2 4.5万m210.5万m230-40万m2 1.01万套
广州市ＣＢＤ应该属于后者。
在商务办公设施开发缺乏市场动力的情况下，应更加借重政府投资项目的力量来吸引有限的市场需求，形成人气。
建议引入更多政府项目，除目前已决定建设的广州大剧院、博物馆以外，还可以引入图书馆、青少年宫等社会性基础设施。另外，应该有意识地引导一些有利于造成中心性的服务设施在区内布置，如新机场的市区登机中心，结合地铁—轻轨换乘站的大型购物中心等等。如果珠江新城商务办公区与已经形成的环体育中心商务办公区能够共同形成一个完整的GCBD21核心，那么新城的功能就应更加丰富，使GCBD21核心的整体功能更加丰满。
目前最重要是市政府要采取积极措施，创造良好条件，分阶段争取将国家级或华南地区的粮油商品交易所、房地产交易中心、产权交易所、技术交易所、人才市场等经济要素市场和金融、商贸、保险、房地产、信息、外经贸、文化等各类机构的管理中心这样的骨干性设施迁入GCBD21，以此拉动珠江新城商务办公区高层次的整体开发。
CBD建设不同于一般房地产开发，只有着眼于国际市场，才能吸引资金顺利实施开发，只有面向国际性客户，才是真正意义的CBD。必须要组织人力、投入财力，对GCBD21的概念、形象、功能设计、策划，进行大规模的国际性、全国性的宣传、推介，要将其的开发置于国际市场和全国市场之中。
第二章开发建设回顾
一、开发现状
1.1土地开发情况
截止2000年底，政府在珠江新城共征用了7个行政村（9个自然村）的农地，各村已交出了95%以上的被征用地。征用农地5000多亩，完成2个自然村、16家国营企业和100多家村镇企业的搬迁安置。完成了大部分主干路网、地下管线等市政设施的建设；一批中小学和社区中心等公建配套设施正在同步建设。形成了比较良好的开发条件，在东西两翼已经形成了一定规模的商住区。
目前住宅用地基本出让完成，而写字楼用地市场情况较差。经营性土地以建筑面积计全额地价，1993年—1996年，出让单价为3200—3500元/平方米；1996年至今，出让单价降至2800元/平方米。
1.2土地收益被拖欠
2000年底珠江新城已经完成投资52亿元，其开发建设资金来源有三：
（1）1996年之前，市财政垫付了12.69亿元作为开发周转金；
（2）珠江新城实际收取地价中返还的土地综合开发费。1996年之前，地价收入6.3240亿元全部投入开发；1997年开始，地价收入的47%用于土地开发（53%上缴市财政）。到1999年底，地价收入投入的总资金为17.1576亿元；
（3）银行贷款。
1992年至1996年，土地总收入为6.3240亿，全部用于开发投入或偿还贷款。自1997年起，每年按53%上缴。
但是到2000年为止，已出让的地块面积约506万M2，合同地价89.7亿元，其中应收地价59亿元，已收地价36.5亿元，占应收地价62%，土地出让金被拖欠。
拖欠土地出让金的主要原因是：
（1）自1993年月以来，国家对经济发展实行紧缩政策，土地和房地产开发企业融资困难，缺乏足够资金支付地价。
（2）近几年，住宅和写字楼价格一路下滑，销售和出租困难，发展商纷纷停建或缓建项目，导致拖欠地价。
（3）1996年以前进入珠江新城的开发商是以3500-3200元/平方米价位受让土地的，1996年出让单价调到2800元/平方米后，部份开发商持价格调低的观望态度，拖欠地价。
（4）职能部门未建立地价收取的硬约束机制，出让合同款难以落到实处。
1.3 区内项目建设情况
珠江新城的市政基础设施工程，一直坚持由广州市招标中心统一招标，既保证了工程质量又比定额降低约10%的开发成本。基础设施开发建设已取得实质性进展，完成临江大道、花城大道、金穗路、华厦路、猎德路、珠江大道、冼村路、华穗路、马场路、海清路等主次干道的建设；自来水、煤气、电信、电力等专业性管线已按规划标准设计完成了通车道路和部份在建道路地下管线铺设工作，基本完成了珠江新城的电网建设。
目前，已有30个单位的楼宇建成或正在建设，23个楼盘正在开工建设或进行前期准备工作。其中：
A区：目前A3—2地块省检察院A1—4地块市检察院办公楼已投入使用；沿黄埔大道A1—1地块是现状住宅；A2—1地块联谊大厦暂时停工；A4—1 、A4—2地块有临时建筑。由于新会展中心选址在琶洲，原会展中心A5—2地块在规划中改变为国际医院用地，因此本街区将主要用于商务及行政办公设施的开发。
B区：金融办公区，目前在冼村路西北角建成一组多层商业建筑“珠江新城广场”。
C区：冼村，保留村庄。
D区：华骏花园（ D8街坊）、D4—4地块红线女艺术中心已建成。D3地块建有一组临时商业建筑。
E区：E1-1地块已报建，丽晶华庭（E1-2地块）、南天广场商住楼（E5-3地块），广州市城市建设总公司漾晴居（E1-3地块）、星汇园（E2-1、E2-2地块）已建成。
F区：商务办公区，建有一组多层临时商业建筑“美居中心”。
G区：商住区，“冼村村民住宅”在建；目前是中国花卉博览会会址。
H区：珠江公园部分已经建成。
I区：广东及广州商检大楼（I2-1、I2-2）、名门大厦商住楼（I1-1）、小学（I4-1）、加油站（I5-3）、变电站（I5-4）、新大厦（I1-5）、远洋明珠商住楼（I1-6）已投入使用；社区中心商住楼（I3-5）、临江的中粤公司商住楼（I7-5）已经开工。I2-4、I3-4已报建，广东华侨房地产公司（I5-1、I3-1、I3-2、I3-3、I1-8）地块、广州保利开发公司（I7-4）地块、幼儿园（I7-3）已报规划。
J区：文化娱乐区，拟建广州大剧院、博物馆。
K区：猎德村西北商住区、猎德村。
L区：现状L7、L12的局部用地为猎德村用地。L5-2、L7-5、L12-2、L9-5、L9-6、L14、N6-1、N1-2、N4地块已建成；L4、L8、L13地块规划已批出。
M区：广州赛马场跑马地花园、逸骏花园已经建设完成。
N区：猎德污水处理厂基本建成；N5区瑞华房地产公司南国花园基本建设完成；N1—2地块小学已经建成；原隔离绿带N2区改变为石东村保留用地；原隔离绿带N7—1、N7—2、N7—3改变为省安全厅办公用地，已经建成。
1.4 评估
由于自1994年以来国内经济发展实行紧缩政策和受到1997年亚洲金融风暴的影响，珠江新城开发建设的步子放慢。
1999年以来，广州市政府实施“一年一小变、三年一中变”工程，特别是2001年配合九运会在珠江新城建设中国花卉博览会，加大了对珠江新城的投资和开发建设
东莞市虎门镇总体规划(2002—2020)——说明书
1. 虎门概况 1.1 城市概况 1.1.1地理位置与历史沿革 东莞市虎门镇位于东经113°48’，北纬22°49’，地处广东省东莞市西南隅，雄踞珠 江口东岸，是海上进入南中国领土的咽喉要道和重要标志。虎门东联长安，南濒南 中国海，西北与沙田隔河相望，北接厚街，东北是大岭山林场的连绵青山。虎门与 广州未来的新城——南沙一江之隔，虎门大桥飞架东西两岸，把珠江两岸紧密地连 接在一起。 虎门是我国经济发展最活跃的珠三角地区的几何中心，海上、陆路交通地位突出。 水运与东江、西江、北江三江水系相通，直达香港、澳门及华南沿海诸港，为省、 港、澳三地之经济走廊。水路北距广州74公里，南距香港75公里，西距澳门83 公里，蛇口港70公里。广深、广深珠、深珠高速公路以及107国道均交汇于虎门 镇区。虎门周围有深圳黄田机场、广州白云机场、珠海及澳门机场、惠州机场等若 干大中型机场可供使用，最远的惠州机场相距车程100分钟，最近的深圳黄田机场 相距车程仅25分钟。 虎门拥有悠久的历史文化。早在3000年前的新石器时代，这里就有先民渔猎聚居。 春秋时期为百越之地，秦汉时归属南海郡，在三国时期此地置靖康盐场，立专官管 理，至唐肃宗时东莞立县，其行政归属一直沿用至今。因虎门销烟而引发的鸦片战 争掀开了中国近代史的序幕，虎门作为鸦片战争的事发地，成为中国近代史的断代 点。悠远、独特的历史文化积淀不仅使虎门拥有蜚声中外的品牌效应，而且还继承 了丰富的历史遗迹，具有极高的旅游开发价值。1996年广东省人民政府将虎门威远 岛定为省级旅游度假区。 新中国成立后，虎门行政区域经多次调整、分置，现在称镇，是东莞市最大的镇级 区域。 1.1.2自然条件 虎门镇南临海洋，北靠铜鼓岭（海拔91米，102.4米）和坳垅山（海拔178.2米， 228.1米），地势自东北向西南倾斜，是一个丘原交错、水网纵横的地带。全镇东西 宽约16.1公里，南北长约14.7公里，总面积178.5平方公里，现状镇区建成区面 积8平方公里。 虎门地区的地质结构比较复杂，但没有全面的地质普查资料。城区规划范围内各地 段，按工程地质划分可分为三种地带： （1）丘陵山地地带：一般表土层可作为六层以下建筑物的天然基础。 （2）冲积层地带：建房时必须进行深桩处理，一般桩长在10米左右。 （3）水网地带：建房时必须填高地面并做深桩处理，一般桩长在15米以上。根据《广东省地震裂度区划图》的规定，虎门镇为地震六度设防区。 虎门镇属亚热带海洋性气候，阳光充足，雨量充沛，有海风调节，气候温和，四季 常青。除每年台风季节会直接或间接受影响外，其余自然灾害很少发生。 虎门位于珠江黄金水道的东岸，威远岛南面靠近海上主航道处水深10—12米，可 停泊3—5万吨级远洋货轮，附近海面龙穴岛一带有宽广的水域可供外来货轮回旋 及临时抛锚，是建设港口码头的理想地点。太平河（内港）是天然避风港，水域面 积325万平方米，河面宽200—250米，航道宽30—100米。 1.1.3社会经济条件 虎门镇下辖28个行政村，3个居委会。截至2001年底，虎门镇总人口为64.07万 人，其中户籍人口11.16万人，外来人口52.91万。在户籍人口中，非农业人口人 为3.92万人，占户籍人口的35.1%。2000年虎门镇的GDP为36.26亿元，在东莞 32个区、镇中位居第一。按户籍人口计算的人均GDP为32870元，在东莞市各区、 镇中排名第十，是全国同年人均GDP的4.64倍。2001年虎门的城乡居民储蓄总额 为100.15亿元，人均12.07万元。 二十世纪90年代以来，虎门经济发展迅速。在1991－2001年期间，虎门镇的GDP 年均增长18.3％；产业结构已基本完成了非农化进程，第二、三产业所占的比重已 提升至92.4 %。
北七家镇总体规划说明
前言 昌平区北七家镇位于北京市北部山前平原地区，是首都北京中轴线向北延伸线上的一个大镇，多年来，依托市区，背靠昌平，在社会、经济、文化等各方面都有了长足的发展，先后被确定为北京市重点镇，全国小城镇试点镇。随着北京市奥运行动计划的确立、北京市产业发展战略的调整、房地产业的持续升温，北七家镇凭借其北靠温榆河，南临主城区，拥抱中轴线，得天独厚的区位、交通和环境优势，成为京郊北部的炙手可热的“焦点地区”之一，发展势头迅猛。 受昌平区北七家镇人民政府委托，中国城市规划设计研究院承担了《昌平区北七家镇总体规划》任务。规划组于2002年8月底至9月底进驻北七家镇现场，在镇政府的领导下，镇各部门的大力协助下，规划组进行了现场踏勘和内容广泛的基础资料调研工作，先后走访了镇域所辖21个行政村及天通苑边缘集团，并与镇里的小城镇办、开发办、城管科、经济发展科、统计科、派出所、社区中心、林业站等镇属单位进行了座谈。同时还到昌平区规划局、土地局、绿委、环保局、供电局、地震局、水利局等部门进行了调研。 通过对现状的深入细致的研究分析工作，一个多月之后，于2002年11月27日提出了北七家镇初步规划方案（高、中、低三个方案），向区规划局以及北七家镇政府的有关领导进行了汇报，与会领导对规模的研究提出了建议。之后，还得到我院的院长、院总工及所领导的指导，并于2002年12月25日提交了《空间发展研究》报告，并就中方案提出了两个用地布局方案，区规划局及镇政府的有关领导就功能定位、规模等研究方面提出要加强详细论证的建议。规划小组根据有关领导提出的意见,经过修改后于2003年1月15日在北七家镇召开规划研讨会，参会的有市规委、区规划局以及北七家镇政府的有关领导，与会领导提出北七家镇的总体规划要与市整体发展需要相结合，并与区的区域规划相结合，规划小组并就市的两个规划《北京市第二道绿化隔离带》、《温榆河绿色生态走廊规划》进行了协调和调整。总之，在市、院、区及镇的领导下，经过多次的规划研讨会，在综合听取各方面意见与建议的基础上，规划小组进行了反复认真的多次修改和逐步的完善，现形成初步的成果上报市规委。 初步成果共分四部分内容：规划文本、规划说明书、空间发展研究报告和规划图册。 本次规划工作得到市规委、市规划院、区规划局及区有关部门及北七家镇政府的大力支持和协助，并得到中国科学院地理科学与资源研究所城乡发展研究室的合作，在此深表谢意！
广州珠江新城策划检讨及其图片
广州市新城市中心——珠江新城规划检讨（文本） 编制单位：广州市城市规划设计研究院 规划面积：6.19平方公里 居住人口：7.3万人 完成年份：1999年 项目概况 珠江新城位于广州市天河区，地处城市旧城大组团与东翼组团交汇处，用地面积约6.19平方公里。为未来的广州新城市中心，预计全区居住人口7.3万人，就业岗位6.16万个。 地区发展策略检讨结论 （1）全市写字楼过剩 广州市商务用地供应失控，办公设施已经出现了供大于求的现象，在相当长一段时间内写字楼开发缺少动力，目前的市场需求难以在短期内维持一个强大而集中的商务中心区。 （2）城市土地政策 供过于求的土地市场、旧城区见缝插针的旧城改建既破坏了名城风貌，又分散了有限的市场需求。大量廉价的村留用地扰乱市场，土地市场的不公平竞争，影响土地市场的良性发育，削弱了政府利用土地调控房地产市场的能力，迟滞了新区开发。 （3）加强地区战略研究 在充分考虑城市新中轴线南延尚有大量区位良好的用地储备的前提下，未来20年里，在目前城市建成区及正在开发的新区范围内，全市商务办公建筑总体规模应该控制在1100万平方米左右，而天河中心区与珠江新城商务办公建筑应在600万平方米左右，那么，珠江新城商务办公建筑应控制在300-400万平方米左右。
在分析广州市城市发展的趋势、需要与可能的前提下，提出了广州市21世纪中央商务区（GCBD21st）的空间结构概念： 以体育中心四周及珠江新城商务办公区为硬核（Hard Core），以天河中心区和东风路、环市东路沿线地区为核心缘（Core Fringe），以城市新中轴线南延地区为发展用储备，以广州大道、天河东路（江海大道）为内部交通轴的CBD地区。 这样一个商务办公建筑规模和CBD结构目标的设定与广州力争成为区域级国际性城市的目标相衬，又足以支持区域级国际性城市对商务办公设施的需求。相应，珠江新城功能定位如下： 作为广州市21世纪城市中央商务区（GCBD21）硬核心的一个重要组成部分，将发展成为集国际金融、贸易、商业、会展、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施，推动国际文化交流与合作的基地。 3个递进的开发战略 战略一：以房地产开发作为主要动力，待市场需求上来以后，再加以开发。 战略二：仍然以房地产开发作为主要动力，但是加强全市土地供给控制，回收已经批出但开发商无力推动的商务办公用地，将未来全市的商务办公用地供应都集中放在城市中央商务区（GCBD21）范围内，促成开发的集约和聚集效应。 战略三：在集约房地产开发的前提下，将若干政府性的开发项目也集中放在城市中央商务区（GCBD21）范围内，为城市的整体利益放弃一部分土地收益，形成更大范围的集约开发，而且将重心放在城市中心商务区（GCBD21）范围内，为城市的整体放弃一部分土地收益，形成更大范围的集约开发，而且将重心放在珠江新城范围内，力保迅速形成CBD面貌，在珠江三角洲新一轮城市发展竞争中再创新优势。 控制性详细规划检讨 ①城市设计研究 在尊重现行规划以及管理法规的前提下，通过城市设计研究弥补原珠江新城规划对城市建筑群体三维空间关系重视不足的问题。试图通过建立珠江新城的整体空间架构，从调整土地使用、改进道路交通规划、优化建筑和空间布局、改善生态环境等几个方面入手，促进区域开发、提高空间质量、加强该区域的城市特色，提出建筑设计、景观环境、
GCBD21——珠江新城规划检讨总说明2002
GCBD21——珠江新城规划检讨研究报告 项目名称：珠江新城规划检讨 项目编号：99规设指036 项目委托：广州市城市规划局 项目编制：广州市城市规划勘测设计研究院 设计证书：城市规划甲级0200033号 主管院长：李萍萍高级规划师 总工程师：李颖高级规划师 项目审定：李萍萍院长 项目审核：李颖总规划师 项目初审：王鹰翅室副主任 项目负责：袁奇峰副总规划师 项目助理：王媛高级规划师 设计人员：袁奇峰高级规划师 王媛高级规划师 谢向辉建筑师 刘浩助理建筑师 黎明助理建筑师 肖蕾研究生 蔡菲实习生 莫宁实习生 王斌斌实习生 郑莉实习生 吴诗蛮实习生 黄利剑实习生 刘小敏实习生 夏文婷秘书 技术指导：王蒙徽局长 潘安博士 段险峰高级规划师 余英博士 胡显文规划师 郭昊羽建筑师 谢恒亮规划师 王巍规划师 黄珍规划师 赵红红教授 吴桂宁副教授 编制时间：2002年8月15日
目录 概述_____________________________________________________________________________ 5 第一章建设目标的重新确立_________________________________________________________ 7 一、广州CBD建设背景____________________________________________________________ 7 1.1 珠江新城选址 _______________________________________________________________ 7 1.2 新城规划构想 _______________________________________________________________ 8 二、珠江新城规划管理和开发建设面临的新问题_______________________________________ 9 2.1现实情况发生改变 ____________________________________________________________ 9 2.2受亚洲金融危机影响，办公设施需求减弱 _______________________________________ 10 2.3 城市土地供应失控 ___________________________________________________________ 11 2.3.1全市土地供应失控___________________________________________________________ 11 2.3.2农村土地扰乱市场___________________________________________________________ 11 三、GCBD21：一种城市发展战略 __________________________________________________ 12 3.1 “GCBD21”战略缘起 ________________________________________________________ 12 3.1.1开发管理措施______________________________________________________________ 12 3.1.2 GCBD21战略 ____________________________________________________________ 12 3.2 “GCBD21”规模结构 ________________________________________________________ 13 3.2.1规模______________________________________________________________________ 13 3.2.2结构______________________________________________________________________ 15 3.3“GCBD21”构成初探_________________________________________________________ 16 第二章开发建设回顾______________________________________________________________ 18 一、开发现状____________________________________________________________________ 18 1.1土地开发情况 _______________________________________________________________ 18 1.2土地收益被拖欠 _____________________________________________________________ 19 1.3 区内项目建设情况 __________________________________________________________ 20 1.4 评估 ______________________________________________________________________ 20 二、土地供给与CBD定位_________________________________________________________ 21 三、农民与农村土地政策__________________________________________________________ 22 3.1 “城中村”的农民问题 ______________________________________________________ 22 3.2 “城中村”的土地问题 ______________________________________________________ 22 四、用地规划问题________________________________________________________________ 24 4.1土地使用 ___________________________________________________________________ 24 4.1.1商务办公用地______________________________________________________________ 24 4.1.2住宅用地__________________________________________________________________ 25 4.2公共服务设施标准 ___________________________________________________________ 25
珠江新城规划检讨。
珠江新城——规划检讨：从广州新城市中心到中央商务区（CBD） 1992~1999年，广州新城市中心——珠江新城的土地开发已累计投入50亿元人民币，但对多数广州人而言，“珠江新城”还只是一个地图上的概念。除居住用地正在积极开发外，只有若干政府办公机构迁入，尚无一家真正的商务办公建筑建成。对于珠江新城建设，曾经存在两种有害的倾向： 倾向一：认为形势一片大好，当时开发建设中的困难只是经济发展过程中小小的低谷，忍一忍又会有九十年代初那样的大发展。因此当时制定的规划虽然会延迟，但是最终仍然可以实现。 评价：过于乐观地估计形势，看不到广州经济发展所面临的挑战，可能继续鼓励商务办公设施在全市布局过于分散的情况，耗散了促成和维持新城市中心所需的市场需求，不利于迅速形成新城市中心面貌，会延迟甚至耽误珠江新城开发建设的时机。 倾向二：对形势过于悲观且强调近期经济效益，认为最好把规划全改了，干脆把商务办公用地全改为目前市场情况较好的住宅和一般性商业用地，将其建设为一般的城市中心区，尽快回收政府已经投入的大量开发资金。 评价：过于强调近期经济效益，看不到广州经济发展所面临的机遇，放弃建设新城市中心的构想，是与广州市建设国际性城市的目标背道而驰的。 一、GCBD21，作为一种城市发展战略 1.1 “GCBD21”战略的提出 2000年广州市确立了建设国际性区域中心城市的目标，中心城市最大的特点就是这个城市不仅为自己服务，更重要的是能够组织区域经济。 假设：市政府仍然坚持将广州建设成为国际性区域中心城市的战略目标。 推论：面临城市间剧烈的竞争，必须突破瓶颈争夺优势，作为战略措施，广州市政府必须下决心在本世纪建设一个完整的城市中央商务区，我们且称之为GCBD21——广州廿一世纪城市中央商务区（Guangzhou Central Business District of 21st Century 简称GCBD21）。
建筑初步设计总说明
武汉轨道交通二号线建设厅综合楼 初步设计说明
目录第一章总论 第二章总图规划 第三章建筑 第四章结构 第五章给排水 第六章电气 第七章暖通 第八章消防篇 第九章环保篇 第十章劳动保护篇 第十一章节能篇 第十二章无障碍设计篇
第一章总论 武汉轨道交通二号线一期工程建设厅综合楼初步设计，是在审批的可行性研究报告及甲方认可的建筑单体方案基础上，进行的按初步设计要求的深化设计工作。 一、规划设计依据 1.武汉市规划局关于该地块的规划设计条件。 2.《武汉市规划管理技术规定》。 3.地块红线图。 二、基地概况 本工程为地铁二号线建设厅综合楼项目，该项目是为了配合轨道交通二号线和四号线中南路站的施工拆除后还建的项目。综合分析建设厅综合楼用地的整体情况，综合楼与还建楼同期建设是实现土地资源高效利用的唯一途径。同时为了合理安排建设厅办公场所，将建设厅综合楼作为建设厅还建楼的裙房设计。 该工程位于武汉市武昌区中南路，北侧为发展大厦和一栋多层住宅楼，南侧为世纪中商百货，东侧为住宅区，西临中南路。用地范围呈L形，总用地面积为6925平方米。地块内由还建楼和综合楼两个部分组成，其中：还建楼建筑面积为44715.48平方米，综合楼建筑面积为10179.08平方米。还建楼建筑高度为92.7米，地上24层，地下3层；综合楼建筑高度为18.9米，地上4层，地下4层（含1层设备夹层）。 该用地为武汉市重要的商业中心，周边均为成熟的商业中心和办公、居住区，交通方便，所有市政设施配套齐全。用地现状为轨道交通中南路站的施工场地，地势为东面用地范围比西面城市道路高2~3米。 三、规划构思 1.规划指导思想及原则 地铁中南路站正在施工当中，配套的建设厅综合楼与还建楼贴临布置可以有效利用土地资源，二者与中南路车站附属建筑同时施工可缩短工期，减低施工成本。因此将本项目与还建楼及中南路车站附属建筑同步规划，同步实施。 2.主要技术经济指标
钱江三桥北接线改造工程初步设计总说明
钱江三桥北接线改造工程初步设计总说明 第一章概述 1.1项目概况及背景 钱江三桥北接线又称清江立交，现状为不完全互通立交。立交匝道均为定向匝道，仅布置了三桥对清江路直行、秋涛路直行的两个方向的交通，其余方向均未布设匝道。受现状条件的限制，三桥北岸往清江路方向为双向4车道，秋涛路方向为双向2车道。目前，三桥北岸另有一对平行匝道与富春江路连接，清江路交叉口的转向交通可以通过这对平行匝道提前着地，然后通过富春江路、钱江路等地面道路实现转向。 钱江三桥北接线的交通主流向，以西←→东与北←→东方向为主；而地面交叉则以南北流向为主。就目前钱江三桥接线的交通而言，其交通流线是畅通的。 但是，由于钱江三桥交通进入清江路后与清泰立交桥的沟通不畅，致使清江路地面交通比较拥堵，虽然采取了清江路～秋涛支路交叉口禁止左转弯的措施后，交通状况有所好转，但是随着钱江三桥交通量及清江路两侧地块出行车辆的逐年递增，清江路交通仍然存在堵塞的隐患。因此，结合秋石快速路的立项建设，对本接线进行必要的改造与合理的交通组织，就可以进一步加强钱江三桥与清江路、清泰立交桥、环城东路、建国路等城市道路的联系，缓解交通拥堵问题，完善沿线的路网建设，提高路网疏散与调控交通流的能力。 1.2编制依据及主要采用规范 1.2.1编制依据 （1）、杭州市城市总体规划（2001—2020年）； （2）、杭州市钱塘江第三大桥工程NY5标竣工图，杭州市政工程总公司，1996.12； （3）、杭州市秋涛路工程（杭海路～婺江路）施工图设计，杭州市城建设计研究院； （4）、杭州市凯旋路工程方案设计； （5）、清泰立交加宽工程施工图设计，杭州市城建设计院1997.4； （6）、“市建委交通建设专家组第一次会议纪要”关于钱江三桥北接线改造的方案意见，2003.5.20； （7）、钱江三桥北接线改造工程方案研究，2003.12； （8）、杭州市秋石快速路工程项目建议书，2005.4； （9）、杭州市秋石快速路工程可行性研究，2005.5； （10）、杭州市钱江三桥北接线改造工程方案设计，2005.8； （11）、相关地形、地质资料。 1.2.2主要采用规范及规程 1、《中华人民共和国工程建设标准强制性条文（城市建设部分）》 2、《城市道路设计规范》（CJJ37-90）
广州城市新轴线系列空间调查珠江新城
广州城市新轴线系列空间调查珠江新城 Coca-cola standardization office【ZZ5AB-ZZSYT-ZZ2C-ZZ682T-ZZT18】
目录 第一章绪论...................................... . (1) 调研背 景.................................... (1) 调研范 围.................................... (1) 调研方 法.................................... (1) 1. 4 CBD专题研 究.................................... (2) CBD概念理 解................................. (2) CBD类 型................................. (2) CBD结构布 局................................. (2) 第二章调研内容...................................... .................3 用地性质.................................... .. (3) 规划历史与对 比................................. (3) 珠江新城规划检 讨................................. 4 现状用地构 成................................. (5) 分 析……............................. (5) 空间形态结构.................................... (6) 空间形态布 局................................. (6) 天际轮 廓................................. (8) 建筑现状.................................... (10)
S-DL-02 设计总说明
施工图设计总说明书 一、工程概况 南阳新区服务中心区新区大道北二路（白河大道-黄河大道）新建工程位于南阳新区服务中心区内，担负了该区内重要交通集散的职能作用，对完善路网、道路两侧开发起到了很好的效果，是该区域内空间规划的基础，是交通通达的必要设施。本项目的实施可以有效地、最短距离的沟通与其他分区的人流、物流，解决近期新建安置小区居民的出行问题。 新区大道北二路是南阳新区的一条东西向次干道，本次设计的是西起白河大道，东至黄河大道。新区大道北二路（白河大道—黄河大道）西起白河大道，途中与白河大道东一路、长江路、菱新路相交，东至黄河大道，道路红线宽36米，设计全长1437.140m；此范围内道路沿线现状以耕地为主，西段西起白河大道，中间部分路段穿越菱角池村，东至黄河大道，整体地势比较平坦。 本次施工图设计范围包括道路工程、照明工程、电力工程、无障碍设计、公交车站及道路景观、排水工程等综合设计。 二、设计依据 1、《南阳市城市总体规划》； 2、《南阳新区起步区服务中心区(B区)控制性规划》； 3、、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95)； 4、《城市道路交通标志标线规范》（GB5678-2009)； 5、《道路交通管理设施设计技术规程》（GBJ08-39-94)； 6、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（GB50763-2012)； 7、《城市道路工程设计规范》（CJJ37-2012)； 8、《无障碍设计规范》（GB 50763-2012）； 9、《道路交通标志和标线》（GB 5768-2009）； 10、《公路交通标志板技术条件》（JT/T279-2004）； 11、《路面标线涂料》（JT/T280-2004）； 12、《道路交通信号灯》（GB 14887-2003）； 13、《中华人民共和国道路交通安全法》； 14、《室外排水设计规范》（GB50014-2006)； 15、《给水排水工程管道结构设计规范》（GB50332-2002)； 16、《给水排水工程构筑物结构设计规范》（GB50069-2002)； 17、《给水排水工程构筑物施工及验收规范》（GB50141-2008)； 18、《砌体结构设计规范》（GB50003-2001)； 19、《室外给水排水和燃气热力工程抗震设计规范》(GB50032-2003)； 20、《建筑抗震设计规范》(GB50011-2001)； 21、《城市道路照明设计规范》(CJJ45-2006)； 22、《低压配电设计规范》(GB50054-95)； 23、《电力工程电缆设计规范》(GB50217-2007)； 24、1:1000地形图；与新区大道北二路其他相交道路施工图图纸资料；其他
003普定循环经济工业园区规划设计总说明
普定县循环经济工业园区规划 设计总说明 1、项目概况 普定县循环经济工业园区位于普定县城的西南方向的中心大道两侧，与城区紧紧相连。总用地面积约1910925.09平方米。此项目地块主要用途做为穿洞文化园及住宅、商业、商务办公、仓储物流、学校、医院、等建筑用地。 1.1区位 普定县位于贵州省西部。总面积1079.93平方公里，总人口为47万。人口较多的少数民族有苗族、布依族、仡佬族、彝族等。普定县辖5个镇、2个乡、4个民族，普定县位于素有“黔之腹，滇之喉”之称的黔中腹地，属贵州省安顺市，东与安顺市西秀区轿子山镇、安顺市开发区宋旗镇相接，南与安顺市开发区么铺镇、六盘水市六枝特区木岗镇相邻，西靠六枝特区龙场乡、毕节地区织金县白泥乡，北与织金县熊家场相毗。普定县城距安顺28公里，距贵阳118公里。普定县行政辖区东西长51.4公里，南北宽40公里，总面积1079.93km2平方公里。普定县的行政区划为5镇6乡，317个行政村10个居委会，1973个村民组，是一个多民族聚居地区，汉族为全县总人口的80%左右，苗族、布依族是境内的主要少数民族。到2011年年末，全县常住人口有47万人。汉、苗、布依、仡佬等民族共同缔造了绚丽多姿的民族民间文化。 普定气候宜人，属于亚热带季风湿润气候，季风交替明显，全年气候温和，冬无严寒，夏无酷暑，春干秋凉，无霜期长，雨量充沛，日照少，辐射能量低。年平均气温15.1℃，年平均日照时数1164.9小时，无霜期301天，年平均降水1378.2毫米，属全省三大降雨心地区之一。 1.2周边资源 项目地块东北面为普定县城区，西面为黄织铁路，黄织铁路与规划用地紧紧相连，南面与普定县高新技术工业区相邻，主要为高新技术工业区提供居住及生活等相关配套服务。地理位置优越、交通十分便利，出行便捷，该工业园区具有良好的城市资源优势及商业氛围。 1.3设计依据 本设计以国家相关法律法规和相关强制性条文为设计依据： 1、工程建设标准强制性条文—城乡规划部分和房屋建筑部分； 2、中华人民共和国国家标准《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）； 3、中华人民共和国国家标准《民用建筑设计通则》GB50352-2005； 4、中华人民共和国国家标准《建筑设计防火规范》GB50016-2006； 5、《高层民用建筑设计规范》GB50045-95（2005年版）； 6、《住宅设计规范》GB50096—2011； 7、《住宅建筑规范》GB50368—2005； 8、《托儿所、幼儿园建筑设计规范》； 9、《中小学校设计规范》GB50099-2011 10、《综合医院建筑设计规范》JGJ49-88 11、总图制图标准GB/T50003—2001； 12、房屋建筑制图统一标准GB/T50001—2001； 国家及地方其他相关现行规范、规定等。 2总体规划设计 2.1设计理念 （1）、规划设计目标 ●打造普定县的新区标志性建筑群； ●营造现代化的商业服务中心； ●以创造建设现代化精品园区为目的，规划理念注重超前性、先导性。 ●体现居住小区设计的新思路、新手法。 ●建设都市经典绿化水环境，创造生态绿化典范。
最新钢结构设计总说明
钢结构设计总说明 ------------------------------------------作者xxxx ------------------------------------------日期xxxx
结构设计总说明 一、设计依据: 1。1本工程由甲方提供数据及技术条件图进行设计。 1．２国家现行建筑结构设计规范、规程。 《建筑抗震设计规范》（GB ５0０11-2０10） 《建筑结构荷载规范》(GB ５０009—２001)(２００６年版) 《建筑结构可靠度设计统一标准》(ＧB 50068-2０01) 《混凝土结构设计规范》(GB50010-２０１0) 《钢结构设计规范》（GB５0０17-2003） 《建筑工程抗震设防分类标准》（GB ５0223—2008) 《冷弯薄壁型钢结构技术规范》(GB50０１8—2002） 《建筑钢结构焊接技术规程》(JGＪ81—２0０2） 《门式刚架轻型房屋钢结构技术规程》（ＣECS10２：２002） 《钢结构高强度螺栓连接的设计、施工及验收规程》（JGJ８２—91) 二、主要设计条件： 2．1 按重要性分类,本工程结构安全等级为二级． 2。２本工程主体结构设计使用年限为５０年。 2。3 采用本地区50年一遇的基本风压,地面粗糙度为Ｂ类。2.4 本工程建筑抗震设防类别为丙类.抗震设防烈度为7度;设计基本加速度为0。1g;
2.5 本工程为门式刚架结构体系．所在场地设计地震分组为第二组,场地类别为三类。 2。６采用荷载标准值: 屋面活载：0.3KN/M２ 屋面恒载:0。2５KN/M2 基本雪压:0。35ＫN／M2 基本风压:0。5KN/Ｍ2 本工程结构计算采用建科院的PＫＰＭ软件（２０10版)计算。 构件自重由电算程序自行考虑. 三、本工程室内%%p0.０0０相当于绝对标高(见规划图) 。 3。1 本工程所有结构施工图中标注的尺寸除标高以米（m)为单 位外,其它尺寸均以毫米（ｍm)为单位。所有尺寸均以标注为准,不 得以比例尺量取图中尺寸。 四、材料: 4。1 本工程钢结构及连接材料应遵循下列材料规范: 4．1.１ 《碳素结构钢》（GＢ/T70０）． 4。1。２ 《低合金高强度结构钢》(GＢ/T1591)。 ４。1．３ 《碳钢焊条》（GB／T５117)
旅游总体规划说明书
旅游总体规划说明书 篇一：旅游规划说明书 第一部分泽州县旅游发展总体规划 1 总则 1.1目的 为了落实晋城市政府“关于加快发展旅游业”的决定，“充分发挥泽州县旅游资源的优势，把旅游业作为新兴产业和支柱产业来抓”，加强泽州县旅游业开发与发展的科学性和连续性，促进旅游业可持续发展，并统筹泽州县的社会经济发展，特制定《泽州县旅游业发展总体规划（2005－2020）》。 1.2 本规划的主要依据 《旅游规划通则》（GB/T18971－2003） 《风景名胜区规划规范》（GBT50298－1999） 《中国旅游业发展“九五”计划和2020年远景目标纲要》， 2001 《中国旅游业发展“十五”计划及2020年、2020年远景目标纲要》，2001 《中国旅游资源分类、调查与评估》（GB/T18972-2003） 《中华人民共和国文物保护法》，1982 《中华人民共和国环境保护法》，1989 《旅游区（点）质量等级的划分与评定》(GB/T17775-1999) 《风景名胜区管理规划规范》（GB/T50298-1999） 《山西省旅游发展总体规划》，2000 《泽州县旅游文物管理中心文件》，2003 《泽州县环境保护“十五”计划》，2002 《晋城市城市总体规划》，2003 《风景规划－风景名胜区规划规范实施手册》，1997 《旅游区（点）质量等级的划分与评定》GB/T17775－1999 《关于晋城市第一批划定三十五项省级以上重点文物保护单位保护范围及建设控制地带的报告》，2003 1.3 参考文献
《凤台县志》，1999 《泽州县统计年鉴》，2000 《泽州县统计年鉴》，2001 《泽州县统计年鉴》，2002 《泽州县统计年鉴》，2003 《泽州百科》，2000 《泽州县揽胜》，2002 《晋城揽胜》，2002 《山里泉风景旅游休闲渡假区开发总体规划》，2004 《泽州县旅游工作汇报》，2004 《晋城市2003年度星级饭店复核总结》，2004 《泽州县经济结构调整和小城镇发展规划》，2003 《晋城市2003年度旅行社业务年检总结》，2004 《泽州县国民经济和社会发展地十个五年计划》，2001-2005 《晋庙铺镇旅游业发展总体规划》，2003 《山西省泽州县旅游业发展总体规划》，2003 《书画文集》，2002 《山西、晋城（山里泉自然风光旅游区）》，2004 《古文化研究》，2001-1，2002-2，2003-1，2003-2 《深山明珠》，2002 《巴公镇志》，2003 《努力实现全县经济和社会发展新突破——在全县计划、经贸、财税工作会议上的讲话》，2004 《山里泉风景旅游度假区开发总体规划》，2004 《珏山总体规划》，1998 《李寨风景区总体规划》，1999 《泽州文物资料》，2003 《晋城旅游总体规划》，2003
GCBD21——珠江新城规划检讨总说明2002
项目名称：珠江新城规划检讨 项目编号：99规设指036 项目委托：广州市城市规划局项目编制：广州市城市规划勘测设计研究院设计证书：城市规划甲级0200033号主管院长：李萍萍高级规划师 总工程师：李颖高级规划师 项目审定：李萍萍院长 项目审核：李颖总规划师 项目初审：王鹰翅室副主任 项目负责：袁奇峰副总规划师 项目助理：王媛高级规划师 设计人员：袁奇峰高级规划师 王媛高级规划师 谢向辉建筑师 刘浩助理建筑师 黎明助理建筑师 肖蕾研究生 蔡菲实习生 莫宁实习生 王斌斌实习生 郑莉实习生 吴诗蛮实习生 黄利剑实习生 刘小敏实习生 夏文婷秘书 技术指导：王蒙徽局长 潘安博士 段险峰高级规划师 余英博士 胡显文规划师 郭昊羽建筑师 谢恒亮规划师 王巍规划师 黄珍规划师 赵红红教授 吴桂宁副教授 编制时间：2002年8月15日
目录 概述___________________________________________________________________________ 5 第一章建设目标的重新确立________________________________________________________ 7 一、广州CBD建设背景 ____________________________________________________________ 7 珠江新城选址__________________________________________________________________ 7新城规划构想__________________________________________________________________ 8 二、珠江新城规划管理和开发建设面临的新问题______________________________________ 9 现实情况发生改变_______________________________________________________________ 9受亚洲金融危机影响，办公设施需求减弱__________________________________________ 10城市土地供应失控_____________________________________________________________ 11全市土地供应失控______________________________________________________________ 11农村土地扰乱市场______________________________________________________________ 11 三、GCBD21：一种城市发展战略___________________________________________________ 12 “GCBD21”战略缘起___________________________________________________________ 12开发管理措施__________________________________________________________________ 12 GCBD21战略 _________________________________________________________________ 12“GCBD21”规模结构___________________________________________________________ 13规模__________________________________________________________________________ 13结构__________________________________________________________________________ 15“GCBD21”构成初探____________________________________________________________ 16 第二章开发建设回顾 ____________________________________________________________ 18 一、开发现状__________________________________________________________________ 18 土地开发情况__________________________________________________________________ 18土地收益被拖欠________________________________________________________________ 19区内项目建设情况_____________________________________________________________ 20评估_________________________________________________________________________ 20 二、土地供给与CBD定位 _________________________________________________________ 21 三、农民与农村土地政策 ________________________________________________________ 22 “城中村”的农民问题_________________________________________________________ 22“城中村”的土地问题_________________________________________________________ 22 四、用地规划问题 ______________________________________________________________ 24 土地使用______________________________________________________________________ 24商务办公用地__________________________________________________________________ 24住宅用地______________________________________________________________________ 25公共服务设施标准______________________________________________________________ 25 五、道路交通问题 ______________________________________________________________ 30