物业经营管理试题及答案

物业经营管理（单项选择题）1、物业服务企业的性质与（物业经营管理工作）的性质密切相关。

2、物业服务企业中，能为业主提供物业管理顾问、咨询服务的是（管理型和综合型）物业服务企业。

3、物业管理的核心工作是（对物业进行日常的维护与维修）。

4、房地产臵业投资是指面向现有运行中的房地产，以（获取物业所有权或使用权）为目的的投资。

5、资本价值在很大程度取决于（预期收益现金流和可能的未来经营费用水平）。

6、影响写字楼项目区位选择的特殊因素不包括（公共交通便捷程度）。

7、某房地产公司房地产应纳税销售收入为5800万元，营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7&，则该房地产公司应缴纳城市维护建设税税额为（20.3）万元。

8、某人将10000元存入银行，期限为1年，年利率为12%，一年12次按月利率复利计息，则一年后可得到的本利和为（11268.25）元。

9、已知某出租公寓的年有效毛租金收入为100万元，年运营费用为30万元，如果租金收入和运营费用在未来30年的经营期内分别以没你那3%和2%的速度增长，折现率为8%，则该出租公寓的净运营收益现值为（1107.57）万元。

10、设备无形磨损的局部补偿是（现代化技术改造）。

11、财务内部收益率可以通过（内插法）求得。

12、房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的（资产负债率）一般较高。

13、一般情况下，房地产买卖双方会围绕着（标价）价格进行讨价还价，最后出手者可能作出某种程度的让步，按照一个比这个价格低的价格成交。

14、评估投资价值所采用的折现率，应是（某个特定的投资者所要求的最低报酬率）。

15、一套单元公寓面积150㎡，单位3200元/㎡,总价48万元，在实际交易中的付款方式是在成交日期时一次付清，则给予10%的优惠，则其实实际单价为（2880）元/㎡。

16、收益性物业估价的基本方法中，市场法适用的条件是（在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似物业的交易）。

17、某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买房付给卖方3348元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。

据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由卖方缴纳的收费为正常成交价格的5%。

则该宗物业的正常成交价格为（3600）元/㎡。

18、某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗物业的报酬率为8.5%。

则该宗物业的收益价格为（91.52）万元。

19、房地产市场按存量增量划分为一级、二级和三级市场，具体细分内容不包括（扩建商品房销售市场）。

20、在实际核算中，国内生产总值的计算方法不包括（比较法）。

21、政府土地供应计划所确定的（土地供给数量和结构），直接影响着房地产开发的规模和结构，对房地产开发商的盲目与冲动形成有效的抑制。

22、下列关于房地产市场分析作用的叙述，不正确的是（设计人员可以再市场分析的基础上，把握目标市场特征）。

23、财务收支计划的体现形式通常为（预算）计划。

24、物业管理中最常见的租赁形式是（定期租赁）。

25、经营租赁的风险完全由业主承担的物业租赁管理模式是（委托管理模式）。

26、物业租赁所面向的目标市场群体，主要由该物业（所处子市场的供求关系）决定。

27、房屋租赁合同中，凡要求有特定形式和履行一定手续的合同称为（要式合同）。

28、CRM是一种倡导企业以（客户）为中心的营销管理思想和方法。

29、物业服务企业行政管理部门为组织和管理物业管理服务活动会发生管理费用，为筹措经营管理资金会发生财务费用，这些费用又称为物业服务企业的（经营管理）费用。

30、财务费用是物业服务企业为筹措资金而发生的各项费用。

下列不属于财务费用的是（固定资产净损失）。

31、在一定物业管理服务量水平下，增加或减少一个单位服务量引起成本总额的变动数称为（边际）成本，用以判断增减服务量在经济上是否合算。

32、在人工费的估算中，福利费包括福利基金、工会基金和教育经费三项，其中工会基金应按工资总额的（2%）计算。

33、成本管理中，（成本预算）可作为物业服务企业经营业绩考评标准。

34、成本预算的编制程序中，（成本预算）是在进行了成本预算，实现了成本降低指标试算平和的基础上编制的。

35、对于管理为主的物业服务企业来说，（物业服务）合同时企业物业管理活动中最主要的合同。

36、物业服务费的收取方式有（包干制和酬金制）。

37、物业管理招标投标的原则中，既不能接受低于正常的管理服务成本标价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求属于（合理原则）。

38、物业服务企业投标过程中，各阶段的主要工作安排不同，下列属于前期准备阶段的是（制定投标工作计划和进度安排）。

39、风险管理的目的是以（最小的经济成本）达到分散、转移、消除风险，保障人们的经济利益和社会稳定的基本目的。

40、风险评估是应用各种概率与数理统计方法，测算出来某一风险发生的频率，进行估算损害程度，其目的是（对带来不同程度损失的风险采取不同的对策）。

41、履行保险合同的首要原则是（诚信原则）。

42、物业保险的种类中，主要承保各种团体几个人在固定场所从事生产、经营等活动以致日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失，依法应由投保人所承担的各种经济赔偿责任的是（公众责任保险）。

43、财务管理的总体目标中，（资本利润率最大化或每股利润最大化）的优点是把企业实现的利润额同投入的资本或股本数进行对比，能够说明企业的盈利率，可以再不同资本规模的企业之间进行比较，揭示并评价其盈利水平的差异和不同的发展前景。

44、资产负责表附表中，反应企业一定会计期间资产减值准备增减变动情况的报表是（资产减值准备明细表）。

45、财务报告分析中最重要的方法是（比率分析法）。

46、物业管理报告的类型中，向（业主、租户）提交的物业管理报告是物业管理报告中最常见的类型，也是最为公开的报告。

47、下列指标中（总资产增长率）是衡量企业本期资产规模的增长情况，评价企业经营规模总量上的扩张程度。

48、速动比率是企业一定时期的速动资产同流动负债的比率。

我国目前较好的比率在（90%）左右。

49、某物业服务企业2009年销售收入净额250万元，销售毛利率为20%，年末流动资产90万元，年初流动资产110万元，则该物业服务企业流动资产周转率为（2.5）次。

50、符合市场经济规律的服务观念应该是（忠实履行合同，优质兑现承诺）。

51、下列不属于写字楼物业管理风险种类的是（设备运输风险）。

52、写字楼物业管理的（质量）会影响到其租金水平和市场价值。

53、下列不属于物业服务企业的选择标准是（物业经济指标）。

54、零售商业物业经营管理的核心内容是（策略与运行管理）。

55、选择零售商作为零售商业物业租户时，首先要考虑的因素是（声誉）。

56、零售商业物业的租赁管理中，租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。

对于次要租户一般每（1）年调整一次。

57、零售商业物业现场管理计划的费用测算中，（筹备期工资和奖金）主要是指开业前2-3个月的筹备期间的物业服务企业派到项目上的人员以及招聘到岗人员的工资、奖金等人工费用。

58、确保实现组合投资目标的重要手段是（对投资组合进行适当的调整）。

59为了能够在最经济的水平上，并在考虑到充分满足顾客要求的条件下进行市场研究、设计、制造和售后服务，企业内各部门的研制质量、维持质量和提高质量的活动构成一体的一种有效的体系是（生命周期成本管理）。

60、不良物业资产形成的推动器是（房地产虚假的泡沫繁荣）。

2.1、区域购物中心在经营管理、服务设施上分别体现的特性为（一致性、完整性）。

2、酒店的服务对象主要是（商务和观光客人）。

3、房地产资产管理是通过（物业管理的工作）来实施自己的战略计划，并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标。

4、房地产开发投资通常属于（短期）投资，它形成了房地产市场上的增量供给。

5、房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，突出房地产投资具有（相互影响性）的特性。

6、避免（政策）风险的最有效方法是选择政府鼓励、有收益保证或有税收优惠政策的项目进行投资。

7、房地产投资活动从（实物形态）上看，房地产臵业投资活动表现为投资者利用所购臵的房地产，通过物业管理活动，最终为租户提供可人住的生产或生活空间。

8、单位本金经过一个计息周期后的增值额是（利率）。

9、已知某笔贷款的年利率为18%，借贷双方约定按季计息，则该笔贷款的实际利率为（19.25%）。

10、甲公司向银行贷款400万元搞一个投资项目，限期为2年，年利率为12%，若该贷款还款方式为按一年12次计息，到期后一次偿还本金，则甲公司每次支付的利息总额是（96）万元。

11、技术进步速度越快，设备的（技术）寿命越短。

12、已知某投资项目的净现金流量见下表。

如果投资者目标收益率为12%，则该投资项目的动态投资回收期为（4.84）年。

13、评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是（假设前提）。

14、由于同类的公寓和写字楼大量存在着出租现象，在直接产生经济收益，该尚未租出的公寓和写字楼的收益可以通过（市场比较法）来求取。

15、真实需求与真实供给的相互作用能造成（市场）价格的正常波动。

16、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似多的先放价格为4200元/㎡，出租的年末净收益为380元/㎡。

假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格为（3764.15）元/㎡。

17、某宗物业交易总价为50万元，其中首期付款20%余款于半年后支付。

假设月利率为0.5%，则该宗物业在其成交日期一次付清的价格为（48.82）万元。

18、某旧住宅，测算其重臵价格为60万元，地面、门窗等破旧引起的折旧为3万元，因户型设计不好喝没有独用厕所等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为6万元。

则该旧住宅的现值为（43）万元。

19、传统观念及消费心理、社会福利、人口数量级状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素属于房地产市场发展的（社会）因素。

20、不同的社会体制形成了不同的土地所有制，我国土地的（出让）制度导致了我国房地产市场的一些独特性。

21、土地供应政策的核心是（土地供应计划）。

22、政府调控房地产市场的主要对象是（房地产价格）。

23、在房地产市场分析中，工业或仓储物业应重点考察的内容是（未来入住者的意见）。

24、为了保持物业净运营收益的（稳定性），物业服务企业就必须通过预算这一有效的财务工具，准确地预测和控制物业的收入与支出。

25、在零售商业物业的租赁中，大型购物中心或超市常采用的物业租金形式是（超出性租金）。