英国和德国农村土地管理制度
借鉴德国经验 助推我国全域土地综合整治
借鉴德国经验助推我国全域土地综合整治1. 引言1.1 介绍德国在全域土地综合整治方面的经验德国在全域土地综合整治方面的成功经验主要体现在以下几个方面：德国强调整合城乡土地规划，实现城乡一体化发展。
通过统一规划、准确划定土地用途范围，确保城市与农村地区的协调发展。
德国注重加强土地管理制度建设，建立健全的土地管理体系和监督机制，保障土地资源的合理利用和保护。
德国还积极推动土地综合整治项目，提供各类金融支持和政策激励，促进土地资源的高效利用和可持续发展。
通过这些举措，德国取得了显著成效，为全球土地综合整治提供了有益的借鉴和经验。
1.2 阐述我国土地综合整治面临的挑战我国土地综合整治面临着诸多挑战，其中包括土地利用效率低下、城乡发展不平衡、农村土地闲置浪费现象严重等。
我国土地利用效率低下的问题十分突出。
由于土地资源过度集中利用和浪费，导致部分地区土地资源匮乏，而另一些地区却存在大量未开发利用的土地资源，造成土地资源的不合理配置。
城乡发展不平衡是我国土地综合整治中的重要问题。
随着城市化进程的加快，城市人口持续增长，城市用地不断扩大，而农村地区却存在着大量的“空心化”现象，农村土地资源得不到有效利用，城乡发展失衡日益加剧。
农村土地闲置浪费现象严重，大量农用地被闲置或者随意乱占，导致土地资源的浪费和破坏。
我国在全域土地综合整治方面亟需借鉴国外先进经验，加强土地资源合理利用，实现城乡统一规划，完善土地管理制度，引导土地金融支持，促进城乡一体化发展。
【内容结束】。
2. 正文2.1 德国土地综合整治的成功经验1. 综合规划：德国在土地综合整治方面注重综合规划，将城市规划与乡村规划相结合，实现城乡一体化发展。
通过综合规划，德国有效整合土地资源，保障城乡规划的协调性和一致性。
2. 参与决策：德国注重民众参与土地综合整治决策过程，通过民主参与的方式，确保规划方案符合公众利益，增强社会的认同感和凝聚力。
3. 法律法规：德国建立健全的法律法规体系，规范土地综合整治行为，保障公平公正。
农村宅基地的国际比较研究
研究内容和结构
• 研究内容：本论文主要分为五部分，分别是农村宅基地制度的国际比较研究、 中国农村宅基地制度的现状和问题、国外农村宅基地制度的经验与启示、完善 中国农村宅基地制度的对策建议以及结论与展望。
• 结构安排：第一部分为引言，介绍研究的背景和意义、目的和方法以及内容和 结构；第二部分为农村宅基地制度的国际比较研究，分别介绍美国、日本和韩 国的农村宅基地制度；第三部分为中国农村宅基地制度的现状和问题，介绍中 国当前农村宅基地制度的现状和存在的问题；第四部分为国外农村宅基地制度 的经验与启示，介绍美国、日本和韩国农村宅基地制度的经验和启示；第五部 分为完善中国农村宅基地制度的对策建议，提出完善中国农村宅基地制度的政 策建议；第六部分为结论与展望，总结研究成果，提出未来研究方向和建议。
税收优惠
澳大利亚政府对农村宅基地持有 者给予一定的税收优惠，如减免
房产税等。
03 中国农村宅基地 制度的现状和问 题
中国农村宅基地制度的演变历程
01
古代农村宅基地制度
起源于古代的农村土地制度，以家族聚居为基础，以土地私有制为前提
，以空间权属和继承权为核心。
02 03
近现代农村宅基地制度
在近代以来，随着社会经济的发展和土地制度的改革，农村宅基地制度 也发生了变化。国家开始对农村宅基地进行登记和发证，并逐步推行宅 基地有偿使用制度。
02
随着中国城市化进程的加速，农 村宅基地制度也面临着一系列的 挑战和问题，需要进行深入研究 和分析。
研究目的和方法ຫໍສະໝຸດ 研究目的通过对农村宅基地制度的国际比较研 究，深入探讨不同国家和地区农村宅 基地制度的异同点，为完善中国农村 宅基地制度提供参考和借鉴。
研究方法
采用文献资料调查、案例分析和比较 分析等方法，对不同国家和地区的农 村宅基地制度进行深入研究和分析。
德国现行土地制度
五、德国旧城改建中的土地产权关系调节机制
• 德国的城市规划起源于城建执法事务的发展。
针对旧城改建地区的土地产权问题，德国的建 设法提供了三种解决方法 即土地重划、 地界调整、 强行征购。
六、德国土地管理机构的设置
德国土地管理以地籍管理为核心，联邦基本法规 定，地籍管理属州立法。
土地登记机构，三是土地整理部门。联邦未设统 一的管理机构，各州管理机构在形式上主体可分 为三类：一是地籍管理与测量机构，二是
二、德国的土地先买制度和土地征收制度
• 在德国，凡详细规划区内的土地交易，地方政府 都可以行使一般先买权。除此之外，在一些特定 地区，如再开发区、新开发区等，政府也可以行 使特别先买权。土地的先买价格依照交易价格确 定。 土地征收制度也是实现土地利用规划的 重要手段。 征收土地的补偿价格标准，以政府公布征收时 被征收土地的交易价格为准。
征收程序
• (1)征收申请 (2)口头审理的准备 (3)征收程序的申请 (4)颁发许可 (5)协议的达成
(6)征收机构的决议
三、德国的土地利用规划制度
• 德国的土地利用规划内容因规划范围和等级的不 同分为项目规划和实施计划两种。联邦政府制定 项目规划，地方政府完成项目的实施计划。
土地利用规划机构纵向和横向相结合。纵向为从上向下，联 邦—州—地区—城镇的一条线，各级政府又有其相应的土地 立法和规划部门。横向是指行业之间，如农业、工业、交通 运输、环境规划、水资源管理。 德国的土地利用规划程序为：明确规划目标—分析现状和 土地评价—寻找解决方法并制定规划—规划实施—监测和 重新规划。
四、德国的土地整理制度
• 德国是开展土地整理比较早、土地整理制度完备、 土地整理理论与技术比较发达的国家之一。
近代以来中外各国土地制度的变革
独立战争后
美国殖民地土地私有化，土地所有 权和使用权归个人所有。
西进运动时期
联邦政府向西部扩张，免费或低价 的土地政策鼓励人们向西部迁移。
现代时期
土地利用规划和管理逐渐完善，土 地资源保护和利用受到重视。
英国土地制度变革
封建制度时期
资产阶级革命后
英国实行封建制度，土地被分封给贵族，贵 族对土地拥有绝对的控制权。
土地改革
新中国成立后，进行了大规模的土地改革，通过没收地主的土地和征收农业税等 方式，实现了土地的国有化和集体化。
家庭联产承包责任制
20世纪80年代初，中国开始实行家庭联产承包责任制，将土地分给农民家庭经营 ，极大地激发了农民的生产积极性，推动了农业的发展。
02
外国土地制度变革
美国土地制度变革
殖民地时期
中外各国近代以来土地制度的变革对当前中国农村土地制 度改革的启示
必须坚持土地制度改革，以适应社会经济发展的需要 ；
要充分考虑农民的利益和权益，保证农民的基本收入 和生活来源；
必须加强政府对土地利用的规划和管理，防止过度开 发和滥用；
要注重保护生态环境和自然资源，实现可持续发展。
THANKS
19世纪初的土地改革
拿破仑战争时期，为了满足战争需要，拿破仑推行了一系列土地改革，包括土地集中、租 赁、税费减免等措施。
19世纪中叶的土地改革
法兰西第三共和国建立后，为了解决农村贫困问题，政府推行了一系列土地改革，包括土 地赎买、土地银行、土地分配等措施。
德国土地制度变革
19世纪初的土地改革
普鲁士王国统一德国后，为了实现农业现代化，进行了大规 模的土地改革，包括土地赎买、农民获得自由地权、土地重 新分配等措施。
借鉴德国经验 助推我国全域土地综合整治
借鉴德国经验助推我国全域土地综合整治近年来，我国在土地资源管理和综合整治方面取得了显著进展。
仍然存在诸多问题需要解决，包括土地利用效率低下、土地污染严重、农村土地承包经营权流转难题等。
为了解决这些问题，我国可以借鉴德国的经验，推动全域土地综合整治，提升土地利用效率和保护生态环境。
德国作为世界上工业化程度较高、经济发达的国家，其在土地资源管理和综合整治方面具有丰富的经验。
在德国，土地资源的保护和利用是政府和社会各界共同关注的重要议题，很多经验值得我国借鉴。
德国在土地资源管理方面有着严格的法律法规和政策措施。
德国不仅建立了健全的土地资源管理体系，还制定了一系列法规和政策，包括土地用途管制、土地开发项目审批程序、土地环境保护等。
这些法规和政策的实施，有效地规范了土地利用行为，保护了农田、生态环境和历史文化遗产，促进了土地资源的合理开发和利用。
德国在土地综合整治方面注重生态环境的保护和修复。
德国在城乡建设和农田整治过程中，注重生态环境的保护和修复，提倡生态农业和生态城市建设。
德国政府和社会组织积极开展植树造林、湿地恢复等生态环境保护工作，保护了自然生态系统，改善了环境质量，提升了土地的生态效益。
德国注重土地资源的可持续利用和循环利用。
德国在土地资源开发利用中，注重资源的可持续利用和循环利用，推动循环经济发展。
德国政府鼓励农民采用机械化种植和化肥农药的减量使用，提倡绿色农业和有机农业。
德国还采取了多种措施推动废弃土地的复垦和再利用，提高了土地资源的利用效率。
针对我国土地资源管理和综合整治中存在的问题，可以借鉴德国的经验，推动全域土地综合整治，实现资源的保护和利用的有效平衡。
具体来说，可以从以下几个方面借鉴德国的经验，助推我国全域土地综合整治。
我国可以建立健全的土地资源管理体系和法律法规制度。
在土地资源管理方面，我国应建立完善的土地资源管理体系，建立土地资源利用规划和指标体系，推动土地资源开发和利用的科学规划和合理布局。
土地经济学(第八版)PPT第13章
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1国,中央政府的各部、厅,地方政府,以及供水公司、新城镇开发公司等国营公司, 在进行法定建设时,都具有征收土地的权力。
对征收土地进行补偿的土地征收费,主要根据征收之前的市场价格计算。如果有些土 地在征收之前因要转为公共开发地而造成地价上涨,则原则上补偿价格不包括地价上 涨部分,但某些合理上涨可以考虑。
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中国人民大学出版社
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目录
英国土地制度 美国土地制度 德国土地制度 日本土地制度 新加坡土地制度 俄罗斯土地制度
土地经济学（第八版）
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英国土地制度
土地经济学（第八版）
21世纪土地资源管理系列教材
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13.1.5英国的土地登记制度
土地经济学（第八版）
英国政府土地登记局是统一管理英国城乡土地权属的机构。它早在1862年就设立了, 最初是在自愿的基础上办理登记。1896年一项法令规定,凡土地买卖必须登记,从此土
地登记局成为政府统一从事土地所有权的审查、确认、登记、发证以及办理过户换 证的部门。土地所有权证书载明土地所有人及其土地的面积、边界等自然状况,具有 法律效力。为尊重英格兰人不愿公开私人拥有和利用土地情况的意愿,土地登记局对 登记资料保密,不向外透露,在内部也不按登记的人头统计其先后登记土地的总量。但 是土地登记局保存归档的土地所有权证书副本等资料,免费供应欲买地或租地者所委 托的律师查阅,从而使其能便捷地核实有关土地权属的确凿现状。在土地登记局设立 之前,社会上的土地买卖,如果买方不深知卖方的底细,那么往往要寻找和查阅有关土地 权属沿革的大量历史资料,才能判断是否确为卖方所有,是否已抵押。这就需要耗费大 量的时间和精力,不利于土地交易的有效进行。
世界各国的乡镇管理模式
世界各国的乡镇管理模式乡镇管理是指在国家行政区划中的最基层行政单位。
它在各国的管理体系中都起着非常关键的作用。
不同国家之间的乡镇管理模式存在着差异，这些差异不仅体现在管理机构设置上，还涉及到管理职能、财政状况、服务内容等方面。
本文将分别介绍几个国家的乡镇管理模式，并进行比较和分析。
一、中国的乡镇管理模式中国的乡镇管理模式具有鲜明的特点。
中国的乡镇是城乡结合部的治理单位，既承担农村管理功能，又具备城市管理职责。
中国乡镇的管理机构一般由乡镇人民政府和乡镇人民政府所属的各职能部门组成。
乡镇人民政府是乡镇的行政机关，负责管理乡镇的经济、文化、社会事务。
同时，乡镇人民政府还派出工作队伍进驻农村，负责监督、督促农村基层党组织和村民委员会的工作。
中国乡镇的财政状况相对落后，主要依靠上级政府的财政拨款。
乡镇的主要收入来源是土地出租和农业税收。
乡镇通过自己的财政收入，用于宏观调控、农村基础设施建设等公共事务。
二、美国的乡镇管理模式美国的乡镇管理模式比较分散，每个州、县甚至城市都有自己独立的管理机构和决策权。
乡镇的管理职能相对独立，在市场经济体系中发挥着重要作用。
美国的乡镇管理机构包括乡镇委员会或城市委员会、自治政府和一些专门的机构。
美国的乡镇管理模式强调市场经济的发展和自由竞争，主要通过为企业和市民提供基础设施、公共服务和政策支持来促进经济发展。
在乡镇管理方面，美国注重个人自由和市场机制的发挥，通过公共投资和减税等手段吸引和扶持企业。
三、德国的乡镇管理模式德国的乡镇管理模式具有高度自治性和分权特点。
德国宪法明确规定了乡镇的自治权，乡镇在自己的管理范围内享有相对独立的决策权和管理权。
乡镇议会是乡镇的决策机构，由乡镇居民选举产生。
乡镇议会负责制定和审议乡镇的发展规划、预算、税收、土地规划等决策。
德国的乡镇管理模式强调基层民主和社区参与，乡镇居民在乡镇管理中发挥着积极的作用。
乡镇通过与居民的密切合作，实现乡镇民主的目标，并鼓励居民参与社区事务的决策和管理。
德国的农地产权管理
GUOJI SHIYE 国际视野47农村经营管理2011/02 总第96期德国国土面积35.7万平方公里，人口8241万人，耕地1190万公顷。
德国十分重视对农地产权的保护和管理，东德西德统一后，对原东德的公有农地实行私有化改造，建立了统一的农地产权保护制度。
一是对农地产权交易实行特殊管理。
德国土地绝大部分属于私有，也有一部分实行公有化管理（如国家、州、市镇所有）。
除法律另有规定外，土地所有者对该土地包括地上和地下享有占有、使用、收益、处分等权利，可以自由交易。
但由于农地的特殊性和农业发展的需要，德国对农地所有权的自由交易实行严格限制。
《土地交易法》规定，出让农地所有权，应经地方农业局许可，对可能导致土地分散经营或者细碎、出让价格与土地价值严重背离、改变农地用途的不得批准出让。
二是对农地实行田亩重整。
为解决农地地块分散、不便于机械化作业等问题，从1953年开始，德国实施了田亩重整计划，由参与该计划的农地所有者组成共同体，将不同所有者的农地进行互换、重新登记，并加以平整改造，使之连片成方，促进了农业集约化和规模化。
从1949年到1994年，平均农地经营规模由8公顷提高到29.8公顷。
三是加强对农地租赁的管理。
在原联邦德国，有38%的农地用于租赁经营；现在德国有53%的农地用于租赁经营。
为防止改变农地用途，保护租赁双方当事人的合法权益，在《民法典》规定的基础上，1986年原联邦德国颁布实施了《农地用益租赁交易法》，规定农地租赁实行合同备案制度，租赁期限为12—18年，地租要符合国家规定，并由农业部门定期检查，重点检查德国的农地产权管理租金是否适当、股东或者合伙人是否变动、用途是否改变、是否转租等，并根据检查结果对租赁合同作出调整。
如果承租人两个季度未付租金，或者未经批准转租、改变用途，则要求当事双方解除合同。
四是畅通农地纠纷解决渠道。
德国的农地纠纷主要通过调解和农业法院解决。
调解不是必经程序，主持人由经过考核的专业人士或双方认可的调解人（如市长、农业局官员等）担任，调解不成可向农业法院起诉。
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01班 12440309 研三班葛露阳
英国农村土地制度及对我国农村土地制度的借鉴
一、英国建立了严格的农地保护制度和高效的农场经营制度
英国国土面积狭小，人多地少。
2005年，国土总面积24.4万平方公里，人口6036万，耕地面积573万公顷，人均耕地0.095公顷（1.42亩），与我国人均耕地面积相近。
目前，英国农业已高度现代化，2007年GDP中农业份额占0.5%，就业人数中农业就业份额占1%，农业劳动生产率和土地产出率长期位居世界前列。
二战前，英国对耕地基本不予保护，所需农产品主要依赖盟国和殖民地进口。
二战以后，伴随海外殖民地纷纷独立和国内城市化、现代化建设的发展，英国日益重视本国农业发展，加强农地保护和管理，促进农业经营方式转变。
一是将改变农业用地用途的权利由政府行使。
1947年英国颁布实施了《城镇和乡村规划法》，规定私有土地变更农业用途，必须向政府缴税，从此土地私有者失去了擅自变更农业用途的权利。
其后，还陆续制定了《新城镇法》、《村庄土地法》等一系列法律，进一步强化用途管制。
二是建立农地质量评价和规划管制制度。
英国农业部从1966年开始进行农地质量评价，建立了农业土地分类系统，后经多次修订，现已成为农用地转为建设用地许可的基础和经济建设的战略指导。
目前，他们正通过实施乡村发展纲要和国家发展规划，强化对农业用地
特别是优等农业用地的保护。
三是多元化解决农地纠纷。
发生农地纠纷，当事人可以通过以下渠道解决：最高法院和苏格兰郡法院受理土地所有权和继承权争议，下属法院受理地主与佃农争议；苏格兰土地裁判所与英格兰和威尔士土地裁判所受理征地补偿争议、土地登记争议等；农用地裁判所受理农业用地经营活动中的有关争议，独立行使裁判权，成员分别由土地所有者和承租者组织的代表组成。
英国的土地裁判制度属于行政裁判，根据法律设立，既不属于法院，也不属于行政系统，工作经费由行政机关保障，裁判活动独立进行，主席由大法官任命，成员由部长任命，但部长不能解除裁判所成员的职务。
四是促进自营农场的发展。
在过去相当长时期内，租佃制农场是英国农业的主要经营形式。
进入20世纪以来，政府不断通过立法、财政补贴等方式，限制地主权利，发展了自营农场，促进农业规模经营。
1906年《农业持有地法》规定，地主不得干涉农场主如何使用租佃的土地；1941年《农业法》规定，农场主可获得终身租期；197 6年又将租期延长到租地农场主死后的两代人；1986年在坚持赋予租地农场主终身租赁权和两代继承权的同时，对租金实行三年一次评估调整，防止租金过高。
经过上百年的调整，在限制地主权利的同时，也限制了租佃制农场的发展（1995年英国政府废除了佃农终身土地租赁权），并催生和发展了自营农场。
当前，租赁经营的农场仅占农场总数的16%，自营或者以自营为主的农场已占农场总数的84%。
农场的平均经营规模由1895年的32公顷提高到目前的70公顷（其中
一半以上的耕地由经营规模超过120公顷的农场经营），自营农场经营成为英国现代农业最基础的经营形式。
二、对我国农村土地制度变革的借鉴
随着经济全球化进程的加快，我国农业和农村工作面临着新的机遇和挑战。
学习借鉴英国的经验和做法，对扩大我国农业的国际参与度，繁荣农村经济，提高农民收入，建立和谐社会等方面有着积极意义。
（一）始终尊重和保护农民的土地权利
英国与我国同是人多地少的国家。
从他们近现代一百多年的发展历程看，保护农地与推进现代化建设并不矛盾，保护农民土地权利与发展规模经营也不矛盾，坚持家庭经营与建设现代农业更不矛盾。
他们的丰富实践和历史经验启示我们，在传统农业向现代农业转型的重要时期，不能随意调整和改变农村土地承包关系，不能急于求成盲目推动土地流转，要毫不动摇地长期坚持农村基本经营制度，切实尊重和保护农民承包土地的各项权利，稳步促进农业经营方式转变，发展现代农业。
（二）加快改革健全农地保护制度
英国等发达国家对农地实行用途转变许可和规划控制，有效地保护了农地资源，实现了农业与城镇化、工业化统筹协调发展。
除执法严格、管理规范外，一个重要原因是这两项制度建立在农地质量评价和加强农地监管的基础上。
加强我国农地保护和管理，健全农地保护制度，可从以下两个方面进一步探索。
一是建立农业用地质量评价制
度。
开展农业用地质量分等定级调查，加快基本农田到户入证和落实到具体地块、图件等工作，尽快制定农业用地保护规划，并作为其他城乡建设和用地许可的基础。
同时，对补充耕地，要落实国土资源部门与农业部门的联合确认制度。
二是健全农业用地转变用途许可制度。
由于农业用地的特殊性，英国农业部门对农地转变用途负有监管职责。
目前，我国已经明确林地、草原用途转变须经林业、草原行政主管部门许可。
鉴于耕地对粮食安全的极端重要性，建议对耕地改变用途，也实行经农业部门许可的制度。
（三）完善土地承包经营权流转管理
虽然我国与英国的农地制度不同，但他们的农地产权交易管理制度和经验，启示我们要加强土地承包经营权流转管理，以保证现代农业建设健康顺利进行。
一是完善土地承包经营权流转制度。
着重完善土地承包经营权转让、租赁和合同管理制度，建立农业用途审查制度，明确转让对象、租赁期限、农业用途认定等问题，将土地承包经营权流转合同的审批、备案部门由发包方调整为乡镇人民政府和县级农业行政主管部门，并对流转合同履行情况实行定期检查。
二是注意解决承包地块细碎问题。
开展土地承包经营权流转试验，组织承包农户通过土地承包经营权互换，并结合农田整治和发展农民专业合作社，探索在承包农户分散经营的基础上推进农业机械化和农业经营规模化。
（四）加快建立农村土地承包仲裁制度
英国的土地裁判所是从本国实际出发建立的农地纠纷解决制度。
我国各地通过开展农村土地承包仲裁试点，探索建立了乡村调解、县
市仲裁、司法保障的农村土地承包经营纠纷调处机制，为建立中国特色农村土地承包仲裁制度奠定了实践基础。
当前，在积极推进农村土地承包仲裁立法的同时，要加强土地承包仲裁规范管理，加快配套法规制度建设，大力培训仲裁员，完善多元化的土地承包纠纷调处机制，为土地承包仲裁法律正式实施奠定基础。