政协调研：加强老旧小区物业管理 为民服务改善民生
政协调研：加强老旧小区物业管理为民服务改善民生
近几年来，围绕以人为本，构建和谐社会的奋斗目标，各级政府都将提高居民的生活水平作为一项重要工作去落实。
加强小区物业管理工作，特别是在旧住宅小区实施物业管理，成为各级政府亟需解决的一个重要难题，分析现状及难点并探索出行之有效的方法，使之走出困境，已迫在眉睫。
通过对镜湖区小区物业管理工作的调研、分析和思考，就如何加强小区物业管理工作做如下论述。
一、基本情况
镜湖区现有住宅小区230个（小区在幢数4幢以上），建筑面积约1028万㎡。
实施物业管理的小区135个，管理较完善的小区89个，建筑面积约564万㎡，约占54.9%，如艺江南水景别墅、香格里拉花园、香樟花园、郁金香花园等，收费标准约为多层0.35元/㎡—0.58元/
㎡、高层0.65元/㎡—1.2元/㎡，多为封闭式管理；管理不规范的小区约46个，建筑面积约276万㎡，约占26.8%，如桃园小区、杏园小区、劳动新村、三山里小区等，收费标准约为3元/月—5元/月，为开放式管理。
未实施物业管理的小区95个，建筑面积约188万㎡，约占18.3%，目前由社区居委会代管，如乐园小区、团结新村等，收费情况2元/月—3元/月，为开放式管理；
二、存在问题及原因
上述3类住宅小区中，45.1%的老就旧小区存在如下问题：
1、规划存在缺陷，长效管理难。
部分商住或商办住混合小区，特别是市场与住宅混合的小区，规划设计的进出口道路四通八达，整治后，由于商业、办公或市场的特殊功
能需要，小区无法实施封闭，导致部分业主对政府的行政管理能力不满，借机不交物业管理费。
部分业主受行政管理及福利制住房管房的影响较深，出了家门，就是政府门观念根深蒂固，认为小区内硬件设施维修养护和管理服务，是政府和物业公司的事，把物业管理费同房租划等号，与乱收费相提并论。
物业管理难以长效维持。
2、配套设施不全，管理资金缺乏
这类小区大多存在规划滞后，必要的配套设施严重匮乏现象。
如机动车、非机动车停车位不足，传达室、管理用房和公建配套等设施不全，增加建设往往遭到部分业主的阻饶，由于缺乏必要的造血功能，集中的整治难以从根本上解决小区内必要的配套设施，实行市场化的物业管理模式只能是空谈。
3、设施陈旧老化，施工难度大
由于政府整治的是公共基础设施，施工时不可避免影响到业主的私有财产，而小区内建筑设施老化、陈旧，长期缺乏管理，牵一发动全身，业主与施工人员纠缠不清现象时有发生。
同时，因为没有必要的基础资料，技术资料变更频繁，签证量大，需要投入较多的管理人员加强现场管理。
施工现场无法封闭，施工人员与业主相互干扰大，建设周期相对较长。
4、业主呈多元化格局，需求统一难。
通过调查，老旧小区业主对整治的需求是迫切的，但对物业管理的认
识、要求及经济承受能力差异较大，部分业主希望通过整治后得到全方位，高层次的服务，愿意承担相应的物业管理费用；部分业主因承受能力等多方面原因，认为只要不交费，有无管理无所谓。
业主的要求不统一，导致整治后长效管理难。
5、收费难，导致物业企业维计难。
一些业主只爱护自家卫生，不关心小区的整洁；对物业管理要求过高，维权意识过强，却忽视了自己应尽的义务，而部分物业企业管理水平较低，管理者业务不熟，服务意识差。
部分企业将盈利看得过重，目光短浅，管理层次低，业主不满意，导致企业退出以至物业难以维系，纷纷撤出管理项目。
收支状况形成极大的反差，从而使小区物业管理难以步入良性循环。
大多数物业管理企业处于经营亏损状态。
除了存在部分是生活困难，下岗人员较多，承受能力低以外，重视规范收费行为，忽视规范交费行为；重规范企业行为，忽视规范业主行为，是目前物业管理难以健康发展的重要原因，目前相关部门对物业管理企业收费存在的问题有
诸多相应的惩处措施，监管部门查处监管到位、规范，而对业主不交费的行为都无适当措施应对，收费难成为物业管理难以走上良性循环的绊脚石。
6、物业企业成本增加，运转难。
由于近年来，物业企业人员工资上涨，成本开支增加，物业服务收费标准偏低，收缴率不高，导致企业运转难度加大，制约了企业的生存和发展。
近两年来，我区部分物业企业因运转困难，选择退出物业服务项目，导致物业管理覆盖面有所下降。
7、开发单位遗留问题多，后期解决难度大。
一些小区物业配套设施不全、不到位，物业公司难以维持收支，《物权法》出台后，业主的维权意识增强，对公建配套设施是否完善的要求越来越高，无形中也给物业管理造成很多无法回避的矛盾和问题，也增加了企业管理的难度。
8、业主改变房屋使用性质，管理难。
少数业主为一己私利，随意改变房屋使用性质（餐饮、旅馆、棋牌室等），影响相关业主权益，造成业主投诉，并将矛盾转嫁给物业管理，而物业管理公司不具备查处行为，业主对物业企业不满意。
9、业主违规装修，执法难。
部分业主无视管理规约，擅自改变房屋结构，违规装修，。
？。
政策法规执行不到位，部门之间职责不清，缺乏联动机制，物业企业解决不了业主的实际困难，业主的满意度受到影响。
10、舆论导向存在偏差。
少数媒体报道缺乏深入的调查研究，单方面曝光、宣传，误导群众，一定程度上使物业企业的生存受到影响，给有待完善的物业管理蒙上了一层阴影。
我市发生3-27事件中，保安和业主发生纠纷，导致保安死亡事件后，市新闻媒体没有及时报道。
认为社会舆论导向有偏差的企业占被调查企业的68.7%。
四、解决措施
1、政府出资对老旧小区系统的综合整治。
住宅小区的资产归全体业主所有，由于老旧小区建设年代久远，基础设施老化，改造费用较大。
违法建设、乱堆放等脏乱差现象严重，涉及业主多，矛盾多。
业主委员会难以牵头组织综合整治。
为了改善民生，美化环境，只有通过政府出资，集中对这些老旧小区按照先易后难、先大后小的顺序进行综合整治，对小区公共设施和区域进行改造，综合执法部门多头并进，联合执法，取缔违法、违规行为，才能切实改变小区的环境面貌。
2008年，我区在全市率先将小区整治工作纳入民生工程建设，全年共投资了2523万元，重点对8个公共设施不配套、物业管理不到位的老旧小区进行综合改造，提升老旧小区各项基础设施和生态环境，得到了绝大多数业主的大力支持和好评。
整治后的住宅小区由街道办事处负责指导业主委员会进行自治管理，将不能实施物业管理或没有条件进行封闭管理的小区纳入背街巷管理。
2、逐步推进小区物业管理市场化。
经过调查和研究，住宅小区应该充分发挥民主自治的作用，走市场化道路。
引进物业公司，实现市场化物业管理是一种符合实际、科学的管理模式。
政府要积极引导物业管理走向市场化，并加大对物业管理行为的规范、培训和指导，引导业主委员会公开、公平、公正的选聘物业企业，将小区物业管理工作推向由物业公司全权负责，业主委员会实施监管和监督的小区物业管理市场化轨道。
3、建立健全完善的物业管理法律法规体系。
完善法律、法规，进一步规范物业管理服务行为，《物权法》已经正式实施，《物业管理条例》已经修改，建议市里应尽快出台与之相配套的政策法规，完善物业法制体系，明确市场权利义务，提升物业服务水平。
4、加大宣传力度，提高管理水平。
物业管理服务能否被广大居民和全社会的认可，其自身的管理水平，和自身的人员素质是物业管理发展的关键。
物业公司必须不断地完善和提高管理服务水平，培养出高素质的员工队伍，真正做到为居民提供方便，及时，全方位的优质服务，使居民享受到居住生活的舒适，方便和安全。
并且通过开展丰富多彩的社区文化活动，增进同广大居民的交流与沟通，转变业主的消费观念，让物业管理理念深入人心。
媒体要多从正面加强物业管理宣传，唤起各有关部门的高度重视和广大业主的参与意识，为推进物业管理创造良好的社会氛围。
5、切实解决物业管理收费中出现的难点。
首先必须针对不同层次的居民做好观念转变；其次针对居民的实际情况制定出切实可行的具体的收费办法，让广大居民理解并接受；第三加强同居民的沟通，真正做到为民排忧解难；第四，切实规范物业管理收费工作，建立良好的物业管理收费体系，切忌忽视物业管理交费行为的规范；第五，从法律上维护物业管理收费的严肃性，权威性以及强制性。
6、补充、完善基础设施配套功能，健全造血功能。
关于加强物业管理的政协提案
关于加强物业管理的政协提案
第一条、充分发挥政府支持力量，建立和完善物业管理的法律法规体系，明确和强化物业管理的法律责任。
第二条、加强对物业服务行业的整治，加强小区物业管理人员的职业素质培训，严格按照规定审查物业企业的资质，定期监测企业经营情况，提高物业服务质量。
第三条、建立小区物业管理机构，落实小区安全管理制度，确保小区安全稳定。
第四条、强化社会企业参与小区社区服务，提高小区管理服务水平，强化小区服务管理体系。
第五条、加强城市管理的衔接，建立和完善物业管理的城市政策和措施，完善物业服务的衔接机制。
第六条、积极发展物业业绩考核激励机制，激励物业事业发展，实现物业服务效率的提高。
第七条、加强和改造我国物业服务企业，加快实施社会化物业服务，改进物业服务管理。
第八条、政府应加大对物业服务企业和物业管理行业的资金支持，以促进物业服务行业发展。
物业管理在老旧小区改造中的作用
物业管理在老旧小区改造中的作用老旧小区，作为城市发展的见证者，往往承载着岁月的痕迹和居民们的生活记忆。
然而，随着时间的推移，这些小区在设施、环境和管理等方面逐渐暴露出诸多问题，影响着居民的生活质量。
在老旧小区的改造过程中，物业管理发挥着至关重要的作用。
物业管理能够为老旧小区的改造提供专业的规划和建议。
物业管理企业通常具有丰富的行业经验和专业知识，他们深知小区在设施设备、空间布局、安全管理等方面存在的不足。
在改造前期，物业管理人员可以通过实地调研、居民访谈等方式，全面了解小区的现状和居民的需求。
基于这些信息，他们能够为改造方案的制定提供有针对性的建议，比如合理规划停车位、优化小区绿化布局、增设公共活动空间等。
这些建议能够使改造方案更加贴近居民的实际需求，提高改造的科学性和实用性。
在老旧小区改造的过程中，物业管理充当着协调各方的重要角色。
改造工作涉及多个部门和单位，如政府部门、施工团队、供应商等。
物业管理企业可以作为沟通的桥梁，协调各方的工作，确保改造工程顺利进行。
例如，及时向居民传达改造的进度和相关信息，消除居民的疑虑和误解；协调施工团队合理安排施工时间，减少施工对居民生活的影响；监督施工质量，发现问题及时与施工方沟通解决。
通过有效的协调工作，能够提高改造工程的效率，减少矛盾和冲突的发生。
物业管理还能够对老旧小区改造的施工过程进行有效的监督和管理。
施工质量直接关系到改造的效果和居民的切身利益。
物业管理人员可以定期对施工现场进行巡查，检查施工是否符合规范和标准，材料是否合格。
对于发现的问题，及时要求施工方整改，确保工程质量。
同时，物业管理人员还可以对施工安全进行监督，督促施工方做好安全防护措施，避免发生安全事故。
老旧小区改造完成后，物业管理的作用更为凸显。
他们负责小区改造后设施设备的日常维护和管理，确保这些设施能够长期稳定运行。
比如，定期对电梯、路灯、排水系统等进行检查和维护，及时处理故障。
良好的设施维护能够延长设施的使用寿命，减少维修成本，为居民提供持续的便利。
老旧小区物业服务管理缺位整改措施
老旧小区物业服务管理缺位整改措施
老旧小区物业服务管理缺位是一个普遍存在的问题，针对这个
问题，可以采取一系列整改措施来改善物业服务管理，提升居民生
活质量。
首先，可以加强对物业公司的监管和考核，确保其履行职责。
政府部门可以建立相关监管机制，对物业公司的服务质量、管理水
平进行定期评估，对表现不佳的物业公司进行约谈或处罚，以激励
其提升服务质量。
其次，可以加强老旧小区的基础设施改造和维护。
政府可以增
加对老旧小区的维修改造投入，更新老旧设施，改善基础设施条件，提升小区整体环境，从根本上改善物业管理的条件。
另外，可以加强居民自治管理意识的培养。
通过开展社区自治
管理培训、组织居民参与社区事务决策等方式，提高居民对小区事
务的参与度和管理意识，共同参与到小区管理中来，形成自治管理
的良好氛围。
此外，可以加强物业服务人员的培训和管理。
提高物业服务人
员的素质和服务意识，加强对其的培训和考核，确保其提供优质的服务，从而改善物业管理水平。
最后，可以建立健全的投诉处理机制。
建立便捷的投诉渠道，及时处理居民的投诉建议，让居民有一个畅通的表达渠道，增强居民对物业管理的满意度。
综上所述，针对老旧小区物业服务管理缺位问题，可以从加强监管、基础设施改造、居民自治管理、物业服务人员管理以及投诉处理机制等多个方面进行整改，以期改善物业服务管理，提升居民生活质量。
关于深入推进红色物业提升老旧小区治理水平的调研报告
关于深入推进“红色物业”，提升老旧小区治理水平的调研报告一、xx街道物业管理基本情况目前，xx街道xx以西6个城市社区、5个村转居、xx 及xx以东xx面粉厂、xx监狱、xx、xx教师公寓4个生活区共有60个小区，457栋楼，23117户，入驻物管企业16家。
按区域划分，xx以西的小区56个、物管小区14个，xx以东的小区4个、物管小区2个；按物业管理等级划分，物管小区16个，实施简易物业的小区36个，村转居及单位自管小区6个，无物业管理小区2个；按封闭管理程度划分，封闭式小区19个，半封闭式小区8个，开放式小区33个；按房屋维修基金缴存情况划分，有维修基金的楼211栋，无维修基金的楼246栋；按居民自治情况划分，成立业主委员会的小区1个，未成立业主委员会的小区59个。
从上述情况看，物管小区比例偏低，仅为25％，距离上级90％的比例要求差距较大；开放式小区比例偏高，为55％；成立业主委员会的小区比例低，仅为1.6％，距上级2020年达到65％、2021年达到80％的要求差距大。
二、存在的问题1、老旧小区基础设施不配套。
xx辖区老旧小区所占比例较大，受当初规划设计和建设理念等因素限制，小区建设标准低、体量小，基础设施滞后，配套功能不完善，建筑质量差、停车位不足、公共设施老化、维修资金短缺等问题突出，导致多数物业服务企业不愿进驻。
具体表现在：一是可用于小区管理与服务的物业管理用房等配套设施数量低，缺乏建立市场化管理运作机制的条件；二是安防设施匮乏，开放式住宅小区较多，无法实行封闭管理，无24小时安保值守，小区管理及环境秩序混乱；三是小区支干道路、宅前道路出现不同程度的破损，小区房屋及公建配套用房本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重；四是地下管网不畅，由于前期建设设计不合理、管网年久失修及老旧小区改造时的遗留问题，小区内经常出现污水管堵塞、化粪池满溢或雨天积水、污水倒灌等问题。
五是小区绿化布局不合理，常年失养，地被植物逐年减少，补种的绿植不是存活率不高，就是杂草疯长，有碍观瞻。
政协提案-物业管理
政协提案-物业管理
1. 加强物业管理人员的专业培训和素质提升，提高其服务质量和管理水平。
2. 完善物业管理企业的考核和监管机制，对不符合要求的物业公司进行整改或撤销。
3. 提升小区物业设施和设备的维护保养水平，确保居民的基础生活需求得到满足。
4. 推动小区物业服务向便民、智能化方向发展，提升居民的生活品质。
5. 加强小区物业与公共安全管理的协作，保障居民生活环境的安全和秩序。
6. 加强物业费用的监管和使用透明度，确保物业费用的合理性和公正性。
7. 鼓励居民自治和参与物业管理，建立居民与物业公司的合作机制，形成共治共建的良好局面。
8. 加强对长期空置房屋的管理，减少荒地和废弃房屋对小区物业管理的影响。
9. 推动物业管理信息化建设，提高管理效率，减少资源浪费。
10. 加强与城市规划和建设部门的沟通和协作，优化小区物业规划和布局，提高城市整体管理水平。
关于在旧住宅小区推行物业管理的几点思考
关于在旧住宅小区推行物业管理的几点思考随着城市化进程的不断推进，人们的生活水平不断提高，对居住环境的要求也越来越高。
在许多城市中，旧住宅小区的存在是不可避免的。
这些小区通常有着历史悠久、底层老旧、基础设施落后、物业管理薄弱等一系列问题。
而如何有效地推行物业管理，保障业主的生活和权益，成为了共同面临的挑战。
本文将从小区物业管理的角度，探讨在旧住宅小区推行物业管理的几方面思考。
一、物业服务的现状在旧住宅小区中，物业服务形式较为简单，物业公司设施不齐全，管理不规范，维修疏漏等问题较为普遍。
很多业主抱怨小区环境脏乱差，安全隐患频出，物业服务不到位。
对于物业公司而言，旧住宅小区人口众多、房屋老旧、业主群体特殊等原因，制约了物业公司的运营及服务水平。
当然，另一方面，由于旧住宅小区的位置独特，房价相对较低，一些投机者也会利用小区本身的问题，以低价收购房屋，并加以改造出租，带来各种乱象，进一步导致物业服务的不规范。
二、物业管理的现状旧住宅小区内部物业管理通常是由小区内部的业主委员会来承担的，这种管理形式带来了两个问题：一是个体化管理导致管理效率低下，因为不同的住户对待问题的态度和管理水平不同，导致管理无法统一；二是业主委员会虽然是一个公共管理组织，但实际上却管理不了一些私人的事情，如怎样处理家居垃圾、弃物乱放等部分业主的行为问题。
旧住宅小区物业管理的现状是比较复杂的，不同的地区都有自己的管理模式，由此也导致了物业服务的差异。
三、引进专业的物业管理公司第一种解决方案是引进专业的物业管理公司。
这种解决方案的优点非常明显，物业管理公司通过专业的管理和资源整合，能为旧住宅小区提供更加全面、高效、优质的物业服务。
可控制小区治安状况，保护城市环境，维护公共设施，协调居民关系等，其实是非常好的，一般来说，物业服务管理公司有着更加专业的管理团队和技术支持，也能对不同层次的物业服务需求逐步做出响应，同时，他们在资源上的优势更为突出，能够进一步降低物业运营成本，提高服务品质。
老旧小区调研报告
关于加强和改进老旧小区管理与服务的调研报告——以天桥湾小区为例探讨老旧小区管理与服务问题前言小区管理与服务贴近社区居民的生活实际,关系到广大人民群众的切身利益,物业管理水平的高低与服务的好坏对社区两个文明建设具有重要影响;因此,探讨如何协调物业公司和业主的关系,提高物业管理的服务质量,为社区居民创造良好的生活环境,对于建设和推动社区的和谐发展具有重要意义;天桥湾社区位于通州区繁华地带,占地面积约万平方公里,与区政府紧一路之隔,地理位置优越,交通便利;小区建成于90年代,共计14栋住宅楼,常住人口855户、1932人,外地来京人员573人,辖区范围内有通州区体育局、游泳中心、武术学校、以及海尔通州旗舰店等几十家单位门店;多年来,天桥湾小区也像很多老旧小区一样,存在着物业管理不到位,小区的环境卫生、治安秩序、车辆管理、绿地美化等诸多问题存在着很大的管理难度,严重影响着社区居民生活质量和社区和谐,已成为居民群众反应强烈、各级领导关注的现实问题;一、相关概念一、老旧小区北京市老旧小区综合整治工作实施意见规定,老旧小区包括1990年含以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区含单栋住宅楼,以及1990年以后建成、存在上述问题的老旧小区;相关学者认为老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题,社区的规划方案比较简单;随着城市人民生活水平的提高,老旧小区的外部设施已经跟不上时代;我国老旧小区的管理一直有三种典型的模式：一是由社区居委会进行管理；二是物业产权单位组建内部服务机构管理；另一种就是"多单位管理",即一个小区有房管、园林、供电及水务等多单位管理;二、社区服务在社会学上社区服务就是指一个社区为满足其成员物质生活与精神生活需要而进行的社会性福利服务活动;按照社会学的概念,社区服务可以分为满足社区居民精神生活需要为目的的社区基本公共服务和以满足社区居民物质生活为目的的社区基本物业服务;二、分析天桥湾小区作为老旧小区的管理服务现状及对策一居民多元化结构,物业管理恶性循环;通过调查走访,天桥湾小区中的房屋结构复杂,包括回迁户、单位房、商品房、商用房、外地购房等;也正是此情况导致了老小区的居民结构相对复杂;居民的生活背景、知识结构、行为习惯,消费观念,自身素质参差不齐,不能充分认识物业管理的真正含义;一些居民只爱护自家卫生,忽视了自己应尽的义务,不关心小区的整洁建设;由于历史遗留问题,这些年小区物业又属于政府托管,按每平米元收取物业费较低,管理人员有限,服务质量跟不上,造成了居民多数不缴费,物业收费难度大,便以降低服务标准来维持现状,服务管理状况越来越差,从而使小区物业管理步入恶性循环;所以导致小区出现了很多棘手的问题;名词解释：物业管理恶性循环物业管理服务水平不高——业主不满拒缴物业费——物业亏损减少服务项目——更多业主不缴费——矛盾激化——物业公司退出——陷入真空状态——新物业公司或政府接管进入——再次循环;这样的轮回被业界称之为“物业管理恶性循环”;针对此情况,居委会做了冷静的分析,通过利用宣传栏、倡议书、座谈会等多种形式,努力向居民宣传物业管理方面法规政策和权利义务,引领广大居民正视老小区管理中存在的现实问题,树立正确的消费观念;并引导物业不断提高管理服务水平,强化物管工作人员的行为和素质,努力促进社区的和谐稳定;目前也借助网格化工作,加强入户,不断推动居民“花钱买服务”意识的深入,提高精细化服务水准,使物业管理逐步走向良性循环轨道;二小区物业管理的突出问题及对策社区物业管理应包括常规服务、专项服务和委托特约服务等方面的内容;一般社区能够提供的常规性服务是对业主提供的基本服务,主要包括：1治安管理；4车辆道路管理等；2绿化管理；3环境卫生的管理多年来,天桥湾小区正是由于缺乏正规的物业管理,又存在着诸多历史遗留问题,这些常规服务管理无序,小区的居住环境、和谐环境成为居民日益关注的焦点,影响了居民的归属感和幸福感;1.治安管理问题由于我社区紧邻西海子早市、西海子公园,人员出入流动性和流量极大;小区没有完全封闭,没有技防设施,单元门未安装门禁,2个出入口没有人员值守,夜间路灯照明也有过5年不亮的记录;小商贩自由出入,还经常发生自行车丢失、汽车被划、被砸、入室盗、上门推销等事情,社区不稳定因素较多;整体治安存在隐患;居民不满情绪越发显现;2.车辆道路管理问题严重影响天桥湾小区和谐的另一个问题是车辆管理;一是小区内两处简陋存车棚不能满足千余户居民的存车需求,很多居民将车放置楼道等公共空间,或楼上楼下的搬动,也避免不了丢失,居民意见纷纷;二是由于生活条件不断提高,小区的机动车辆极具增多,但小区没有规划的停放场地,私家车乱停乱放、居民私装地锁、甚至占用消防通道等现象严重;又由于无人管理收费、不限车辆入内,外来车辆也不断入侵;这就不断地激化了人车矛盾;居民感到既混乱也不安全;社区居委会也多次协调物业商量安排值守人员,但由于资金问题未果;为破解这些难题,保证辖区的安全稳定,我们没有坐以待毙,而是注重发挥社区层面的协调作用,积极牵头组织物业,居民代表,相关部门召开联席会、座谈会,本着“小事自己解决,大事协调解决”的工作原则,积极开展志愿服务,发动了一批有能力、有公益心、有责任心的居民党员成立巡逻队、义务看家护院,担任信息员参与巡逻摸排隐患矛盾;并主动想办法,积极协调单位,挨户做工作收取路灯费,解决了小区路灯照明问题;又积极联系派出所在小区6个明显部位安装电子监控设备,解决了最基本最急需的安全问题,治安状况大大改善;今年又协调办事处出资设计更新了小区东大门,控制了一小部分穿行车辆及人员,有限的减少了噪音和安全隐患;在赢得居民们认可和满意的同时,居民们思想也大大转变,也提出应该聘用安保人员,规范车辆管理,保证小区居民的安全,建立长效管理,提升服务水平;3.环境维护问题长期以来,由于历史遗留问题,物业管理缺失,小区基础设施年久失修,小区支干道路、宅前道路、路面、台阶出现不同程度的破损且日趋恶化;房屋本体屋面、楼道墙面等公共部位陈旧、破损严重,下水道经常堵塞；没有专业保洁服务,小区道路楼道无人打扫,尤其是雨雪天气路上积水积雪无人清理,严重影响居民出行;绿地私侵乱栽乱种,随意倾倒堆放装修垃圾,环境卫生的脏乱差,影响着居民的日常生活质量,使居民的归属感很低;近两年,通过社区自身的努力,鼓励居民开展自我管理,自我维护,积极做好宣传,大力发动党员、居民、服务队伍开展义务劳动,参与治理和维护,大力开展楼门文化建设,改善楼道面貌,增进邻里亲情;还得到了街道办事处的支持,为我们聘用了4名清扫员,小区主干道路、绿地等卫生得以维护,但是很多小区楼门内卫生依然处于无人管理;楼门内小广告随处可见,堆物堆料的陋习依然存在;小区亟待解决的是如何进一步加大提高居民自身素质,从自身做起积极维护小区整体环境,为小区做贡献;4.违法建设问题由于小区长期缺少物业监管,小区内部普遍存在私搭乱建,违规建设现象特别严重;常见的有占用绿地外扩阳台、占用绿地搭建车棚,外接窗台和私改楼顶天台等;接到居民反映,居委会也曾多次入户劝阻,并告知物业和城管进行处理,但也是因政策法规不完善,职能部门之间职责不清,缺乏联动机制,造成执法难;居委会又没有权利,不能和居民对立,根本无法制止,违建亟待整治;5、老旧小区的一般历史遗留问题较多,天桥湾就存在比如：原开发商缺资建设标准不高,房屋工程建设资料、图纸残缺无法查找,给后续一些工程施工造成了一定影响；70%的房屋存在漏雨、渗水等本体老化问题日益突出；小区内需建设室外休闲场所等大问题;客观的看,居民自治虽然把居民组织起来,但毕竟还停留在小打小闹阶段,解决了一些日常问题;但最主要的基础设施建设,重大维修及整治,还必须靠由政府主导投入;还应充分利用人大代表与居民、党员面对面座谈机制,及时反映小区存在的自身无法解决的问题,通过政府的渠道更好地促进社区历史遗留问题的解决;天桥湾就通过人大代表反映解决了路面修复,更新路灯等问题,房屋漏雨问题也已经提上了日程;三、探究老旧小区物业管理与服务问题的建议一建设为先,提升小区环境品质;为小区开展准物业管理打下扎实的物质基础,就要先对小区的基础设施进行不同程度的改造,依托北京市老旧小区综合整治工作实施意见,只有通过政府出资,对小区老化管道、破损道路和区域进行改造修缮,美化绿地,建立室外娱乐场所,增加消防、监控等公共设施,通过综合整治,改善和解决一批现实问题,进一步完善制度,才能切实改变小区的环境面貌,为居民创造舒适和谐的生活环境;可以先把事情做起来,居民对管理和服务认可后,明确业主在物业管理中的权力和义务,推动“谁受益谁出资”的意识,再由居民协商决定物业管理事宜;二成立街道级的物业督导中心,切实加大对小区物业管理工作的指导力度,协调处理好各方关系;三尝试非赢利性的“准物业”自治管理模式;借鉴其它社区对老旧小区进行集中管理的成功经验,政府先期投入一定资金,居民分摊定期缴纳一笔费用,用于聘请保洁、绿化、安保等人员对小区进行维护和日常管理,探究居民互助加外包式半专业化物业管理;居民家有些小问题,能解决的提供免费服务,或发动有能力的居民自助服务；一些需要专业服务部分则外包给专业服务商,拟订服务协议,根据需求提供菜单式物业管理有偿服务,使工作不断延伸;比如选聘停车管理公司担任小区停车管理和治安防范职能,施划停车位,向居民核发停车证;选聘绿化队伍定期美化浇灌绿地,修枝剪叶；聘用保安加强小区的治安维护和防范；聘用懂技术的电工维修工能及时处理解决居民急需问题;做到低标准收费,高标准管理,逐步得到居民共识,过渡到标准化物业管理;争取达到老旧小区居住环境的改善,实现有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理“七个有”基本目标;最终目的是满足居民的需求;七利用社区公益事业专项补助资金,解决社区公共服务难题根据北京市社区公益事业专项补助资金管理办法京财预〔2007〕3226号和关于2011年全面推进社区规范化建设工作的实施意见通社领办发〔2011〕6号文件,社区公益事业专项补助资金使用范围：主要用于社区文化体育、社区教育、社区卫生、社区美化绿化和综合整治、社区治安、社区精神文明建设、社区法律宣传与服务、社区公共服务设施建设等公益事业;社区基本公共服务方面存在的问题,可以通过申请专项补助资金,来统筹解决,积极开展社区、物业,居民间的共驻共建活动,通过开展丰富多彩的社区文化活动,增进社区、物业同广大居民的交流与沟通,让社区居民享受更好的公共服务;四积极在实践中摸索网格化管理与服务工作,通过调查问卷摸清老旧小区居民对物管的需求,引导居民按自身的承受能力选择符合实际的物业服务项目和方式;分层次确定公益服务内容,积极搭建服务平台,增进居民之间的互助,促进社区各项事业发展;。
老旧小区物业管理调研报告
老旧小区物业管理调研报告老旧小区物业管理是城市治理的重要环节，事关居民生活品质，事关社会和谐稳定。
近年来，随着老旧小区改造、城市更新行动等工作的深入推进，实施了一大批城市项目，一些老旧小区环境面貌明显改善。
但在群众思想认识、小区基础设施、物业运营管理等方面仍存在一些短板差距，亟待重视解决。
一、存在问题一是居民消费观念保守，思想认识有差距。
老旧小区房屋经多次买卖或者租赁，居住人员复杂，人员流动性强，加之居民多以老年人为主，消费观念保守，大多数业主没有购买物业服务的意识，很多人长久形成了无偿享受服务的陈俗陋习和“各人自扫门前雪”的自我意识。
一些居民对小区生活环境质量和物业管理的认识仍停留在打扫卫生层面上，而缺乏长远考虑，很多老年人不同意引进物业企业，甚至一些小区的业主委员会成员之间往往难以达成一致意见。
居民思想观念、综合素质方面的差距是制约物业企业引进和物业管理水平提升的一个重要因素。
二是基础设施相对薄弱，改造提质不到位。
大多数老旧小区缺乏科学规划和合理布局，设计标准低，基础设施配套不完善，与新建的小区形成强烈反差，特别是一些老旧小区内道路破损、设施损毁、房屋漏水、排污不畅、化粪池无人清理、管网设施无资金维修等问题，给居民生活造成极大不便和困扰。
近年来实施的老旧小区改造项目虽有效改善了环境面貌，但由于受客观条件限制，在后期维护和改造提升上资金缺口大、腾挪空间小、安全隐患多，一些硬件上的问题暂时无法解决，部分楼栋因种种原因未能纳入改造范围，一些小区改造后却出现了房屋漏水、线缆脱落、空调机损坏等“后遗症”。
三是物业费用收取困难，服务运营效率低。
县城老旧住宅小区大部分为业主自管，少数小区有物业管理，但物业费收缴率普遍较低。
从客观上看，一些老旧小区居民生活拮据，物业费会进一步增加其生活成本。
从主观上看，很多居住在老旧小区的居民多为退休职工、失业人员，在思想观念上没有形成“花钱买服务”的意识，有的业主认为小区基础设施差，生活环境质量低，以服务不到位、收费不透明、问题未解决为由拒绝缴费。
中国人民政治协商会议委员会关于物业的提案
中国人民政治协商会议委员会关于物业的提案尊敬的政协委员：随着城市化进程的不断推进，我国物业服务行业的发展也日益成熟，成为城市建设和社区管理的重要组成部分。
在这一过程中，我们也逐渐面临着一些问题，如小区物业管理混乱、业主权益难以维护、物业费用透明度不高等，这些问题需要我们共同关注和解决。
针对这些问题，我提出以下几点建议：1. 建立规范的物业服务市场为了确保物业服务质量和业主权益，建议有关部门加强对物业服务市场的监管，建立规范的市场准入机制，对从业单位的资质条件、服务内容以及价格设置进行严格审核，确保物业服务能够真正满足业主的需求。
2. 加强物业管理队伍建设物业服务的质量和效率，离不开专业合格的管理人员。
建议政府加大对物业管理人员的培训力度，鼓励物业企业提升管理人员的专业素养和服务意识，同时要建立行业基本薪酬标准等制度，增加管理人员的稳定性和归属感。
3. 加强物业费用透明度和监督力度物业费用是业主的重要支出，其透明度和监督程度关系到业主权益。
建议加强对物业费用的监督和公开，物业企业应向业主提供详细的费用清单，说明各项费用的用途和标准，确保业主合法权益，防止“乱收费”等问题的出现。
4. 完善物业服务投诉处理机制物业服务领域常常涉及一些细微的问题，如维修、保洁、安保等方面。
在处理投诉时，政府、物业企业要加强对各种问题的分析和研判，建立快速反应机制，积极协调各方面力量，解决物业服务投诉问题。
同时还要加大对暴力、威胁以及非法占用公共区域等行为的打击力度，保障小区安全和社区和谐。
尊敬的政协委员，建议加大对物业服务行业的投入和支持，提高物业服务品质和专业化、精准化水平，满足广大业主的需求和期望，打造具有品质与公正双赢的社区小区物业管理。
也希望我们能够共同努力，推动小区物业管理进一步发展，为实现城市现代化和社区和谐奠定基础。
谢谢！。
政协委员优秀提案案例：关于加强小区物业公司管理的建议
政协委员优秀提案案例：
关于加强小区物业公司管理的建议
一、提案的背景
近年来，由于小区业主与物业公司之间有关停车费、小区服务等纠纷层出不穷，个别纠纷还引发了群体聚集事件，造成社会安全稳定的隐患。
从去年六月以来开展的迎接创建全国文明城市复审工作的情况来看，小区业主与物业公司之间问题的产生其实与物业公司目前的无序管理有很大关系的。
目前，各小区的物业公司是由所在城区住建局下属的物业指导中心负责业务对接工作，但是从目前的情况来看该中心所能做的也只限于业务的协调，并没有任何方面的行业强制措施，所以往往出现物业公司不配合工作时，也无法运用强制措施使其履行职责。
另外，由于取消了物业公司的资质审批和准入门槛，所以也导致了物业公司服务水平的参差不齐。
二、几点建议
一是加强物业行业管理。
要充分发挥物业行业管理部门、行业组织的服务管理功能，从人员培训、行业内评比等方面入手，强化物业公司自身的服务水平和责任意识的提高，使物业公司始终明确站位，优化服务，构建和谐的业主与物业的关系。
二是健全物业服务清单管理。
要充分利用清单制管理的直观作用，明确物业公司的服务和责任，使业主和物业都能明白各自的责任边界，避免各种误会产生不必要的纠纷。
同时，也很好的让物业公司明白自身工作的情况，以及让业主更好的对物业公司的工作进行监督。
三是完善物业服务评价机制。
要充分发挥评价机制的有效监督作用，通过行业强制规定，明确在签订服务合同时引入服务评价条款，倒逼物业公司履行好职责。
提案人签名：
2023年10月20日。