第4章房地产投资项目经济评价-第4节：房地产投资项目经济评价指标和方法(2)

【知识点】静态盈利性指标及其计算★★★
（一）利润率
1．成本利润率
成本利润率：是指项目总开发利润与总开发建设成本的比率。

该指标通常用来初步判断出售型房地产开发投资项目的财务可行性。

其计算公式为：
RPG为成本利润率，GDV为项目总开发价值，TDC为项目总开发建设成本，DP为项目总开发利润。

项目总开发价值等于项目总销售收入扣除销售税费后的净销售收入；项目总开发建设成本包括土地取得成本、开发成本和开发费用。

成本利润率指标是项目在整个开发经营期内的总开发利润与总开发建设成本的比率，不是年利润率。

在财务评价中，假定项目全部建成并销售完毕后才能测算出该项指标。

（2）资本金利润率
资本金利润率是指项目建成后正常年份的年所得税前利润或项目运营期内年平均所得税前利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。

其计算公式为：
上式中，资本金是投资者为房地产投资项目投入的资本金或权益资本。

（3）资本金净利润率
资本金净利润率是指项目建成后正常年份的净利润（所得税后利润）或运营期内年平均净利润（年平均所得税后利润）与资本金的比率，它反映项目的资本金的净盈利能力。

其计算公式为：
上述利润率指标的评价标准是：如果利润率大于或等于相应的投资者的目标利润率或行业基准利润率、行业平均利润率，则项目在经济上是可接受的；反之，是不可接受的。

（二）投资收益率
投资收益率表示投资项目的盈利水平。

是指项目建成后正常年份的息税前利润或运营期内年平均息税前利润与项目总投资的比率。

考察项目单位投资的收益能力。

年息税前利润=年利润总额+利息支出，项目总投资=项目开发建设成本
（三）静态投资回收期
静态投资回收期（错误!未找到引用源。

）是指在不考虑资金时间价值的条件下，即不考虑现金流折现时，项目以净收益回收其总投资所需要的时间。

自投资起始点算起。

其计算公式为：
具体计算分为两种情况：
（1）当项目建成并开始经营后，各年的净收益（净现金流量）均相同时：
I——全部投资
A——每年净收益
（2）当项目建成并开始经营后，各年的净收益（净现金流量）不同，静态投资回收期可根据累计净现金流量求得，即：累计净现金流量由负值变为正值之间的年份。

对于同一个项目来说，静态投资回收期比动态投资回收期短。

▲本知识点结束
【知识点】清偿性指标及其计算★★
清偿性指标主要有：借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、财务比率。

（一）借款偿还期
借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目的具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。

在房地产投资项目财务评价中，对房地产置业投资项目和经营型房地产开发项目通常需要计算借款偿还期；对出售型房地产开发项目，一般不计算借款偿还期。

借款偿还期的计算公式为：
错误!未找到引用源。

为项目借款还本付息额，不包括已用资本金支付的建设期利息； 错误!未找到引用源。

为借款偿还期，从借款开始期计算；
错误!未找到引用源。

为第t 期可用于还款的资金，包括利润、折旧、摊销及其他还款资金。

借款偿还期可用“财务计划现金流量表”或“借款还本付息计算表”直接计算，其近似计算公式为：
()d P =+
-上期偿还借款额
借款偿还后开始出现盈余的期数开始借款的期数当期可用于还款的资金额
借款偿还期指标的评价准则是：如果项目的借款偿还期小于或等于贷款机构提出的还款期限，可认为项目是有清偿能力的。

（二）利息备付率
是指在借款偿还期内的前利润与应付利息的比值，它从付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保障程度和支付能力。

上式中，息税前利润=利润总额+计入总成本费用的利息费用。

当期应付利息是指计入总成本费用的全部利息。

利息备付率应分年计算，有时也可按整个借款期计算。

利息备付率指标的评价准则是：对于一般的房地产投资项目，利息备付率应大于2，否则表示项目的付息能力保障程度不足。

当利息备付率低于1时，表示项目没有足够资金支付利息，偿债风险很大。

（三）偿债备付率
是指项目在借款偿还期内，各年可用于还本付息的资金与当期应还本付息额的比值。

它从还本付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务本息的保障程度和支付能力。

上式中，可用于还本付息的资金包括可用于还款的折旧和摊销、成本中列支的利息费用、可用于还款的利润等。

当期应还本付息额包括当前应还贷款本金及计入成本的利息。

偿债备付率应分年计算，有时也可按整个借款期计算。

偿债备付率指标评价准则：偿债备付率不宜低于1.3。

当低于1时，表示当年资金来源不足以偿还当期债务。

【例题】某房地产开发企业向银行借贷一笔偿还期为4年的贷款，若各年的相关财务数据如表所示，所得税率为25%，请计算各年的利息备付率和偿债备付率。

各年相关财务数据单位：万元
年 1 2 3 4 税息前利润8600 12500 13200 21140
当前应付利息4500 4120 3800 3130 折旧费3200 3200 3200 3200
摊销费700 700 700 700
偿还本金10538 11120 12330 14136
【解】将上表给出的数据，编制成下表，并在表中给出计算结果。

利息备付率和偿债备付率计算单位：万元
序号年 1 2 3 4
1 息税前利润8600 12500 13200 21140
2 当前应付利息4500 4120 3800 3130
3 税前利润（1-2）4100 8380 9400 18010
4 所得税（3×25%）102
5 2095 2350 4502.5
5 税后利润（3-4）3075 6285 6050 13507.5
6 折旧费3200 3200 3200 3200
7 摊销费700 700 700 700
8 偿还本金10538 11120 12330 14136
9 还本付息总额
15038 15240 16130 17266
（2+8）
10 利息备付率（1÷
191.1% 303.4% 347.4% 675.4%
2）
11 还本付息资金来
12500 16400 17100 25040
源（1+6+7）
12 偿债备付率（11
0.83 1.08 1.06 1.45
÷9）
（四）财务比率
财务比率：是指资产负债率、流动比率和速动比率，全部依据“资产负债表”计算。

1.资产负债率
资产负债率：是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。

该指标评价准则目前没有统一规定，可接受的资产负债率通常在100%以下。

房地产开发投资属于资金密集型的经济活动，因此房地产开发企业的资产负债率一般比较高。

2.流动比率
流动比率：是指项目流动资产与流动负债的比率，是反映项目流动资产变现为现金以偿还流动负债的能力指标。

其计算公式为：
该指标的评价准则目前没有统一规定，一般认为应大于200%。

因为流动比率越高，说明运营资本越多，对债权人而言，其债权就越安全。

对房地产开发项目来说，由于其资金来源构成中借贷资金比重较大，且房地产开发项目通常以预售期房的方式筹集资金，所以房地产开发企业的流动比率相对较低。

3.速动比率
速动比率：是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。

其计算公式为：
速动比率属于短期偿债能力指标。

反映企业流动资产总体变现或近期偿债的能力，因此它应从流动资产中扣除存货部分，因为存货变现能力差。

一般认为，从保护债权人利益的角度，要求速动比率大于100%。

房地产开发项目投资存货占流动资产的大部分，一般达不到100%。