精明增长
精明增长 可持续发展
可持续发展是指既满足当代人的需求，又不损害后代人满足其需求的能力的永续发展，其核心是在严格控制人口、提高人口素质和保护环境、资源永续利用的前提下进行经济社会发展。
自然资源的可持续利用，是实现可持续发展的基本条件，因此，资源集约、节约利用成为可持续发展的基本要求，即对土地等非再生资源的开发和利用应有所节制，对可再生资源的开发速度也应保持在它的再生速率的限度以内。
城市规划与土地利用规划均是以土地的空间合理配置为核心，而土地作为人类最基本的生产要素和生存空间，其具有稀缺性、空间位置的固定性以及部分用途转变的不可逆性，因此“两规”应以珍惜土地，集约节约利用土地为基本原则，并合理配置建设用地与农用地，重视基本农田与耕地的保护，同时，注重生态环境保护，改变传统的重发展轻保护的规划思路，树立在保护生态环境及自然资源的基础上发展社会经济和开展城镇建设的规划理念。
2、城乡统筹城乡统筹即是将城镇与农村作为一个整体，统筹谋划、综合研究，协调二者关系，发挥城市对农村的辐射和带动作用，建立以工促农、以城带乡的长效机制，促进城乡一体化发展。
城乡统筹是要改变和摈弃过去重城轻乡，城乡分治的观念，逐步消除城乡二元体制，实现城乡一元化的新格局。
城乡统筹的一个重要方面即在于对城乡结合部的科学规划引导。
对于该区域的规划可充分借鉴城市规划中的经典理论－田园城市理论。
19世纪末英国社会活动家霍华德在其著作《明日，一条通向真正改革的和平道路》中提出田园城市的概念，所谓田园城市即是为健康、生活以及产业而设计的城市。
其兼具城镇发展机遇和乡村自然环境，实质上是城和乡的结合体。
田园城市理论是从城乡协调的角度出发，将城市与外围乡村作为整体进行规划，强调在大城市周围保留一定的永久性绿地，供农业生产，并通过这些农田和园地控制城市的无限蔓延。
“两规”修编中，一方面应以城乡统筹为指导，全盘考虑区内土地，统筹安排城镇发展用地和乡村发展用地，协调配置建设用地与农业用地，在规划范围上将区内全部土地作为研究对象，突出规划区域的整体性与全域土地的总量约束;另一方面，在处理城乡结合部的规划中应充分借鉴田园城市理论，将城市与近郊统筹考虑，将城市的无限蔓延与近郊的农田保护相结合，为城市规划与土地利用规划的空间衔接寻求了切入点。
基于精明增长理论的城市社区规划建议
基于精明增长理论的城市社区规划建议
精明增长理论是一种城市发展理念，着重于促进可持续发展、社区参与和经济增长之间的平衡。
在城市社区规划中，应考虑以下建议：
1. 激励可持续发展：制定政策以鼓励可持续发展，如改善公共交通、鼓励能源节约和减少废物。
这将有助于减少城市环境中的污染和能源消耗，并提高市民的生活质量。
2. 增加社区参与：鼓励市民积极参与社区规划，以确保他们的需求得到充分考虑。
利用现代科技手段，增加市民参与决策的意识，如利用社交媒体、网络平台等。
3. 优化城市基础设施：提高城市基础设施的质量和效率，包括道路、水源、垃圾处理和公共建筑等。
这将有助于城市的稳定发展和提高市民的生活质量。
4. 创造良好的经济环境：鼓励私人投资、创新和创业，以促进城市的经济增长。
这可以通过减少税收和审批程序等方式实现。
5. 增加文化和娱乐设施：增加公共文化和娱乐设施，如公园、博物馆、剧院等。
这将有助于提高市民的生活质量，并促进城市的文化发展。
6. 支持住房发展：鼓励住宅开发，并确保住房价格的合理和平等。
同时，要重视住房建设对于城市稳定和市民生活的重要性。
7. 促进社会和睦：建立和加强社区精神和社团组织，增进市民之间的社会联系和和睦。
这可以通过组织社区活动、开展义工活动等方式实现。
总的来说，基于精明增长理论的城市社区规划建议需要平衡环境、社会和经济之间的关系，以确保城市的可持续发展和市民的生活质量。
同时，需要注重市民的需求，鼓励市民参与社区规划，并提高城市的基础设施、文化和娱乐设施，支持住房发展和促进社会和谐。
基于层次分析法的城市精明增长程度评价模型
基于层次分析法的城市精明增长程度评价模型随着城市化的进程加快，城市精明增长成为了当今社会发展的热点话题。
城市精明增长不仅仅是指城市经济的增长，更重要的是城市在经济、社会和环境等方面的整体发展。
如何评价城市的精明增长程度成为了一个迫切需要解决的问题。
本文将提出一种基于层次分析法的城市精明增长程度评价模型，以期为城市的精明增长提供科学的评价方法和有效的指导。
一、城市精明增长的内涵城市精明增长是指城市在经济、社会和环境方面实现了平衡发展和持续增长。
经济增长要与资源利用、环境保护和社会公平相协调，才能真正实现城市的精明增长。
城市精明增长的内涵主要包括以下几个方面：1.经济增长：城市经济的增长是城市精明增长的基础。
经济增长要能够创造更多的就业机会，提高城市居民的生活水平。
经济增长也要能够保障城市的持续发展，防止资源过度消耗和环境恶化。
2.社会公平：城市精明增长要能够实现社会的公平和包容。
这包括教育、医疗、社会福利等方面的公平和平等。
城市中的每一个居民都应该享有平等的发展机会，不论其出身、性别、年龄等方面的差异。
3.环境保护：城市精明增长要能够实现环境的可持续发展。
城市的发展不能以牺牲环境为代价，要能够实现资源的合理利用和环境的保护，以保障后代子孙的生存环境。
二、城市精明增长程度评价模型为了评价城市的精明增长程度，我们将提出一种基于层次分析法的评价模型。
层次分析法是一种定量分析和定性分析相结合的方法，可以有效地评价城市在经济、社会和环境等方面的精明增长程度。
1.建立评价指标体系我们需要建立一个评价城市精明增长的指标体系。
这个指标体系包括经济增长、社会公平和环境保护等三个方面。
在每个方面下又可以包含若干具体的指标，比如在经济增长方面可以包括GDP增长率、就业率、贫困率等指标。
2.构建判断矩阵在建立好评价指标体系之后，我们需要构建判断矩阵。
判断矩阵是用来描述指标之间相互关系的矩阵，可以帮助我们确定各个指标的权重。
精明增长理论-概述 核心内容 主要原则
“精明增长”理论“精明增长”理论概述20世纪90年代末，美国人意识到其“郊区化”发展带来的问题：低密度的城市无序蔓延，人口涌向郊区建房，“吃”掉大量农田，城市越“跑”越远，导致能耗过多、上班路程太长等城市病接踵而来。
而欧洲的“紧凑发展”却令许多历史城镇保持了其紧凑而高密度的形态，并被普遍认为是居住和工作的理想环境。
美国人因此取法欧洲，提出了“精明增长”（smart growth）概念。
“精明增长”的核心内容和主要原则2000年，美国规划协会联合60家公共团体组成了“美国精明增长联盟”（Smart Growth America），确定精明增长的核心内容是：用足城市存量空间，减少盲目扩张；加强对现有社区的重建，重新开发废弃、污染工业用地，以节约基础设施和公共服务成本；城市建设相对集中，密集组团，生活和就业单元尽量拉近距离，减少基础设施、房屋建设和使用成本。
而建设一个“精明增长”的城市的主要原则是：——土地的混合利用。
在城市中，通过自行车或步行能够便捷地到达任何商业、居住、娱乐、教育场所等;——建筑设计遵循紧凑原理；——各社区应适合于步行；——提供多样化的交通选择。
保证步行、自行车和公共交通间的连通性。
把这些方式融合在一起，形成一种新的交通方式；——保护公共空间、农业用地、自然景观等；——引导和增强现有社区的发展与效用。
提高已开发土地和基础设施的利用率，能降低城市边缘地区的发展压力。
波特兰市的实践目前，美国三分之二的州选择了“精明增长”。
而俄勒冈州的波特兰市是其中的典范。
1997年，波特兰市发布《地区规划2040》（Region 2040），为波特兰市中心的紧凑发展和辐射性的交通网络建设作出了完整的规划，意在通过实践“精明增长”理念摆脱美国传统的城市和社区发展模式。
波特兰政府的主要观点有二：第一，在新增用地压力之下，必须强化对城市增长边界的控制；第二，加强公共交通的发展，在与小汽车的竞争中获得优势，将轨道交通的站点作为城市发展的重心。
whm-Smart Growth精明增长的理解
作业1对“精明增长（Smart Growth）”的认识与理解+++++ 自1950年以来，美国郊区化的大规模发展使城市用地不断扩张，进而产生交通阻塞、环境污染、侵占农田、传统社区文化丧失等一系列问题。
城市规模的不断扩大要求城市公共设施、市政设施、环境设施等不断向外延伸，这使地方政府的开支日益增多，很大程度上加重了政府的财政负担。
至90年代，这些问题得到前所未有的关注，政府、城市规划设计者、环保机构等发起了一系列运动来阻止这种蔓延，提出了诸如可持续性社区、新城市主义、绿色城市主义、精明增长、绿色开发等新的发展理念。
其中以精明增长等思想的影响最为显著，成为今天反对城市无序蔓延的主导力量，并取得一些成效。
“精明增长”概念的提出者首先为环境学者和城市规划师。
1996年，美国环保署（US Environmental Protection Agency）组织多个机构成立了一个旨在促进城市精明增长的组织网络。
20世纪90年代中期，美国规划协会（American Planning Association）设立了一项精明增长项目，并在1997年发布了《精明增长立法指南》。
同年，美国自然资源保护委员会与地面交通策略研究项目发表《精明增长方法》，旨在促进城市集约增长、土地混合利用及以大容量公交系统为导向的城市开发模式。
同样在1997年，马里兰州通过《精明增长与邻里保护法案》，鼓励再开发工业弃置地，州政府凭借为改造区内的基础设施提供资金、减税等方法鼓励在工作地附近建房。
从此，精明增长项目得到大规模推广，城市精明增长组织网络越来越庞大，接受精明增长的人群也越来越宽泛，包括政府、规划师、设计师、开发商等。
一、Smart Growth定义、内涵及原则精明增长是美国针对上世纪中后期以来的“城市蔓延”问题，1994年由美国规划师协会（APA）提出的发展理论。
精明增长是可持续导向城市发展观的深化，强调必须在城市增长和保持生活质量之间建立联系。
美国“精明增长”实施问题及对我国城市发展启示
美国“精明增长”实施问题及对我国城市发展启示叶杉摘要：精明增长是美国为应对上世纪70年代城市蔓延产生的经济、社会、环境问题而建立的更有效利用土地的发展原则和规划实践。
在中国城市化进程中蔓延现象同样出现，并伴随着类似的城市问题。
本文以美国城市精明增长实践中存在的问题为研究对象，分析问题产生的根源和问题的种类，结合美国不同地区的实践经验及对精明增长政策的解读，提出解决这些问题的途径；在此基础上比较中美城市蔓延的表现、内因和采取的精明增长措施；最后根据中国国情，借鉴美国相关经验，从土地利用、交通规划、总体规划和公众参与四方面提出建议，以解决中国郊区蔓延和城区过度集聚的问题。
关键词：精明增长; 城市蔓延; 土地开发; 环境保护上世纪90年代，面对城市蔓延和郊区化引发的一系列经济、社会和环境问题，美国开始反思并提出了“精明增长”的理念，以保护环境和提高居民的生活质量为前提，积极推动地方经济增长。
在进行城市用地集聚发展和保护农田、荒地不被开发的实践过程中，出现了支持和反对并存的矛盾、协调多方利益的压力，表现为选择性实施的地方特性，从而产生了从政府到地方团体再到业主个人、从城市开发到基础设施建设再到建成居住环境改善等一系列新的发展问题。
本文以美国城市精明增长的政策内涵和实践经验为研究对象，着重分析实践中问题产生的根源、问题的种类，从而提出解决这些问题的途径；在此基础上结合中国城郊蔓延和城中集聚的格局，解析美国精明增长对中国城市发展的启示。
1.精明增长起源及相关理论19世纪末至20世纪初，小汽车的普及和公路大规模建设使美国率先出现城市郊区化的趋势。
1970年之后，以小汽车为主导的交通方式极大程度地加剧了城区就业和居住的低密度扩散，出现了所谓的“城市蔓延”（urban sprawl）。
新的城市问题接踵而至，损害了环境、经济、社会等各方面的利益。
与相对集中的城市发展相比，蔓延将使居民在城市建设上付出更大的代价。
20世纪90年代针对“城市蔓延”问题，美国提出了“精明增长”对策，并随着时间推移不断深化“精明增长”的内涵。
浅谈城市精明增长在深圳城市更新中的务实与思考
规划设计□ 北京大学城市规划与设计学院（北京大学深圳研究生院） 吴攀浅谈城市精明增长在深圳城市更新中的务实与思考一、精明增长概述与产生背景精明增长是一项综合的应对“城市蔓延”的发展策略，目标是通过规划紧凑型社区，充分发挥已有基础设施的效力，提出“城市增长边界”(Urban Growth Boundary)、”TOD”(Transit-oriented Development)发展模式以及城市内部废弃地的再利用(Brown field Redevelopment)等，提供更多样化的交通和住房选择来努力控制城市蔓延。
它还是一项将交通和土地利用综合考虑的政策，促进更加多样化的交通出行选择，通过公共交通导向的土地开发模式将居住、商业及公共服务设施混合布置在一起，并将开敞空间和环境设施的保护置于同等重要的地位(Geoff Anderson,1998;Victoria Transport Policy Institute 2003)。
20世纪90年代末，美国人意识到其“郊区化”发展带来的问题：低密度的城市无序蔓延，人口涌向郊区建房，“吃”掉大量农田，城市越“跑”越远，导致能耗过多、上班路程太长等城市病接踵而来。
学者们将城市蔓延带来的不良影响确定在5个方面：1、无节制的土地消耗；2、增加市政基础设施的投入；3、居高不下的公里数；4、不佳的土地利用形态；5、就业岗位和人口空间分布的不匹配以及由此而来的社会问题。
而欧洲的“紧凑发展”却令许多历史城镇保持了其紧凑而高密度的形态，并被普遍认为是居住和工作的理想环境。
美国人因此提出了“精明增长”（smart growth）概念。
2000年，美国规划协会联合60家公共团体组成了“美国精明增长联盟”（Smart Growth America），确定精明增长的核心内容是：用足城市存量空间，减少盲目扩张；加强对现有社区的重建，重新开发废弃、污染工业用地，以节约基础设施和公共服务成本；城市建设相对集中，空间紧凑，混合用地功能，鼓励乘坐公共交通工具和步行，保护开放空间和创造舒适的环境，通过鼓励、限制和保护措施，实现经济、环境和社会的协调。
基于层次分析法的城市精明增长程度评价模型
基于层次分析法的城市精明增长程度评价模型摘要：随着人口增长和社会发展，精明增长已经成为新城市主义的新兴研究方向。
本文结合可持续发展的三个要求和精明增长的十个原则，基于居住、社会、环境、经济、土地和交通共六个方面建立模型来衡量城市精明增长的程度，然后采用层次分析法，以意大利的佛罗伦萨和美国的亚特兰大两座城市为例进行实证分析，最后，对本文进行评价与总结。
关键词：精明增长;层次分析法;基尼系数;恩格尔系数一、引言精明增长（Smart Growth）一词最早于1997年由美国马里兰州州长格伦迪宁提出。
作为一种城市规划和交通理论，其主要用于遏制城市中心的肆意扩张，有利于国家和政府公平合理地分配城市发展的成本和收益、保护和加强自然和文化资源、促进公众健康卫生政策的改良等。
因此，其概念自被提出以来，便成为一个新兴的研究方向，衍生出许多相应的理论。
2005年，Downs A就分析了在一个框架内实施精明增长政策的障碍，以及它的主要目标[1]。
而在我国，有关精明增长的学术型论文，还未发展成型。
因此，本文建立评价模型来研究城市精明增长，并选取两个中型城市进行实证分析。
由于城市发展到一定程度才能讨论精明增长，因此本文案例均选自发达国家，而美国作为第一个郊区化的国家，具有代表性，因此其中一个城市来自美国。
二、模型假设（一）本文收集的数据真实有效。
（二）假设人均居住面积不变。
（三）预测时间内，不考虑洪水、干旱、地震等自然灾害或其他非可预见的灾害。
三、模型建立本文选择意大利的佛罗伦萨和美国的亚特兰大两座城市。
佛罗伦萨人口为383084，亚特兰大人口为463878①。
（一）衡量精明增长程度的指标选取与建立令x0表示基准年，研究x年后指标值随时间的变化。
因此，每个带有下标x的参数都表示了该城市x年后的参数值。
根据精明增长的十大原则[2]，本文构建以下指标。
1.住房指标基于人均居住面积不变的假设，用居住区增长率Rl表明人口增长与城市住房建设用地利用之间的关系。
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开发与环保对峙了 ５０ 多年。到了 １９９０ 年代 中出现“精明增长”。且看美国最大的“精明增长”
网址（Ｓｍａｒｔ Ｇｒｏｗｔｈ Ｏｎｌｉｎｅ）上的概论。
“全国各地社区都警觉到现今的开发模式——
以‘扩展式’开发支配的模式——对我们的城市、
已建成近郊区、小城镇、农村和野外的长远利益
足、内涵空虚的社会精英的居处。
【收稿日期】２ ０ ０ ５ － ０ ６ － ２ ０
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２００５ ２９ １０ VOL.29 NO. 10 OCT.2005
L ette r Fr om A br oa d
66
年 第 卷 第 期
这些土地开发模式的转变反映了精英与群众 之间对居住环境追求的互动作用——精英创造、 群众抄袭；群众抄袭成功，精英抛弃旧欢，另创 新意。工业革命以来，精英都偏爱近郊——既能 接近权力和财富的中心，也离开拥挤、肮脏的闹 市。近郊别墅既是舒适居处，也是地位象征（当 然，精英也有在城市里的公馆，方便应酬）。老百 姓没有这福气，但近郊别墅成了他们的“理想居 所”。二次大战后的史无前例的人口暴增、经济繁 荣和小汽车的普及化使一般的西方老百姓有能力 去追求这个被称为“美国人之梦”（Ａ ｍ ｅ ｒ ｉ ｃ ａ ｎ ｄｒｅａｍ）的近郊居所。这也是当年规划大力支持 的。当然，老百姓没有能力去住上精英的豪宅，但 近郊小平房象野草般遮盖了大地。近郊再不是精 英们的专利。１９５０ 年代，精英开始抛弃近郊，并 加以批判“。近郊（”ｓｕｂｕｒｂ）从一个地点的概念变 成“近郊化（”ｓｕｂｕｒｂｉａ）——一个社会的理念，代 表单调和庸俗。精英开始另觅新欢，包括老区的 旧屋翻新（ｇｅｎｔｒｉｆｉｃａｔｉｏｎ，也可以翻译作“绅士 化 ”）， 闹 市 的 高 级 公 寓 ，远 郊 的 大 宗 地 住 宅 （ｅ ｘ ｕ ｒ ｂ ｉ ａ ），以及由“设计师设计的近郊社区” （ｄｅｓｉｇｎｅｒ ｓｕｂｕｒｂｓ，有别于由开发商盖的小平房， “新城市主义”社区多属此）。谁会得宠仍未清楚。 但肯定的是，任何一款（包括“新城市主义”）如 果真的成功被大众接受为“理想居所”，它一定会 被精英抛弃。精英的定义就是“与众不同”啊！ ［请参看梁鹤年《城市形象：内在观（》Ｃｉｔｙ Ｉｍａｇｅｓ： ａｎ Ｉｎｔｅｒｎａｌ Ｖｉｅｗ）一书。］
精 明
加
重心之一就是研究每一块钱的投资会带来多少国
开发者来说是精明。
增梁 长鹤
民收入、工人就业和环境改善。用的是“输入—
第三，最高密度创造最多上层建筑面积，单
年
输出分析”。但需要作出很多不完全可靠的分析
位建筑面积的平均价钱就会降低，② 消费者（租
假设，而且只能局部量化，算出来的数字都是约
客或买主）可以少花钱（如果使用的建筑面积不
发与环境保护之间矛盾的关键所在。
第六，最高密度就是地尽其用，节省了土地，
房地产税全归城乡政府所有（所得税、买卖
对环境保护来说是精明（当然，在开发区外的环
税归上层政府）。总税收是总产值和税率的积数。
境是保护了，但在开发区内的环境压力就加大
在尽量避免增加房地产税率的原则下（维持低房
了）。
地产税率是城乡政府的最高政治原则），增加总
高密度土地使用是老调“。可持续发展”强调
产值是增加总税收的唯一办法。
略的，而且不盖括很多的经济、社会和环境因素，
变），或多得建筑面积（如果花的钱不变），因此，
特别是比较软性的因素。从城乡政府的角度去
对消费者来说是精明。
看，宏观的经济、社会和环境收益往往超越其辖
第四，最高土地使用密度会集中最多的经济
区范围，更难核算。就是算出来也不会进入它的
活力（当然有其上限，例如交通挤塞），因此，对
精明增长
［加］梁鹤年
［］
１ “可持续发展”的矛盾
１９５０年代，二次大战战后复苏“，近郊区（”城 乡接壤部）以史无前例的速度开发。１９６０ 年代开 始，城市化的压力带来对环境的关注，环保势力 抬头。开发与环保之间的张力日增，势不两立。 １９８０ 年代出台的“可持续发展”，作为一个城市 规划的理念，是用来调节土地开发和环境保护之 间的矛盾的。①
力和社区感。新的‘精明增长’以‘城’为本位，
以公共交通和步行为导向，混合住房、商业和商
店各用途，和保留空地及环境设施。各地的处理
办法不一，但成功的社区有一个共同之处——一
个社区的价值观和一个理想的境界——这些社区
的开发规划会反映这些价值。” 从表面去看，这“概论”并没有什么特殊之
处，都是“可持续发展”的老调，与“新城市主
“精明增长”网址列出 １０ 个“原则”： （１）增加住房式样的选择。 （２）鼓励步行小区。
（３）鼓励公众参与。 （４）创造有个性和富有吸引力的“场所感觉” （ｓｅｎｓｅ ｏｆ ｐｌａｃｅ）。 （５）坚持政府开发决定的公平、预知和效应。 （６）混合土地利用。 （７）保留空地、农地、风景区和生态敏感地。 （８）增加交通选择。 （９）加强利用在建成区内仍未开发的土地。 （１０）鼓励紧密性的建筑设计。
设施和开发管理的决定中，以最低的基础设施成
本。如果是修复，城乡政府或会协调受影响的居
本（也就是城乡政府作最低份儿的投资）去创造
民和商户摊分成本；如果是新建，城乡政府或会
最高的土地开发收益（也就是最多的房地产税
与开发者或建造商协议合作，由政府提供廉价土
收）。要达到这目的就应该沿着这些基础设施（特
地和开发方便，开发者和建造商投入资金。在这
望达到和消费者愿意接受的最高密度，这也就是
收缩其它支出，基础设施的维修经费首当其冲。
市场术语“最高最好用途（”ｈｉｇｈｅｓｔ ａｎｄ ｂｅｓｔ ｕｓｅ）
多年失修引致低效使用和加速老化，直至出现危
的意义］。
机，要大量投资才可修复。城乡政府乏力，上层
综合以上， “精明增长”就是城乡政府在基础
政府“被迫”投资，但城乡政府也要分担部分成
其实， “精明增长”的精明之处不是开发的外 形。混合用途、紧密建筑等都是果。“精明”是如 何得到这个果的呢？它的突破是它对土地开发与 环境保护之间的矛盾提出疑问——矛盾是不是两 者之间唯一的关系？下面是我个人的分析，没有 在别处看见过。如果读者知道有类似的思路，请 告诉我，以便能集思广益。
首先要指出，“精明增长”出现于 １９９０ 年代。 它的对象是城乡政府。当时， “政府应向企业学习 效率”、“政府功能商办”、“精简政府”和“职责 下放”等政治理念开始出台（到现在更是金科玉 律）。城乡政府从上层政府拿得的补贴越来越少， 由上层压下来的任务越来越多，实在喘不过气 来。土地开发是城乡政府生财之道，但环保势力 对土地开发却坚不妥协“。精明增长”理论为政府 创造出一个既能满足开发利益，又能满足环保良 心的局面，两全其美。
来说不再合适。各地社区仍支持增长，但对放弃
65
现存的城市基础设施而转向外围扩建所引发的经
精 明
加
济成本提出质疑。它们对新建在郊区的就业集中
增梁 长鹤
年
点和现存在城区的劳动力集中点的不协调提出质
疑。它们对放弃、改建和再用老区的工业用地，吞
食空地及城乡接壤的优良耕地，和因扩大城区、
分散交通引致的整个地域的空气污染提出质疑。
大家会同意这些原则，而且很难看得出与 “可持续发展”和“新城市主义”有什么分别，这
些原则仍是同时强调开发与环保。精明在哪？在 第五条：“坚持政府开发决定的公平、预知和效 应。”
３ 精明在哪
西方的城乡政府不直接从事开发的业务（但 也有很少数的城乡政府办开发公司）。它们的“开 发决定”主要是基础设施和开发管理的决定。这 些决定的“效应”是关键。“效应”的演绎是“成 本效应（”ｃｏｓｔ ｅｆｆｅｃｔｉｖｅｎｅｓｓ），也就是衡量成本与 收益的关系。这关系可以用三种不同的方式去衡 量：固定收益下的“最低成本”、固定成本上的“最 高收益”和最优的“收益 ／ 成本比率”。成本的考 虑重点在基础设施。
“可持续发展”的主题仍是“发展”，只不过 是强调发展的可持续性。对环保者来说这仍是以 发展为主，环保为副，很不理想。对开发者来说， 这代表环保抬头和环保理念的法律化，大大限制 开发。因此，虽然人人都说支持“可持续发展”， 其实矛盾仍未有真正地解决。
作为一个理想，“可持续发展”实在吸引人。 但比较挖苦的分析是开发乃既成事实，开发者以 “可持续发展”的高调姿态和一些无关重要的妥 协诱使环保者接受这事实“。可持续发展”至今只 能把土地开发拖慢一点，仍未能真正地控制开 发，使其踏上可持续的轨道。一个原因是开发界 的势力实在大（也可以说现代社会对土地开发的 需求大）；另一个原因可能是“可持续发展”的理 念把矛盾“地下化”，口头上大家支持，骨子里各 不相让。开发者对环保法规阳奉阴违，或最低度 服从。环保法律条文不可以说不多，但法律漏洞 更多，吸引了最聪明的律师去为最出得起钱的开 发者或最热门和畅销的环保题目去打官司，“可 持续发展”的实质贡献不大了了。
预算成本和最后结账之间巨额差距是司空见惯的
越高，创出的产值越大［当然，密度与高度的上限
事），谁出了多少就很难查清了。举例说，上层政
会由市场决定。过密或过高的建筑物会乏人问
府下放各种新的职责（如教育、医疗等等），要城
津，产值也就相应地下降。这里指的是开发者希
乡政府承担。地方财政困难，又不想加税，唯有
别是路和上下水管道）对土地进行“最高最好用
个典型的例子中，有因因果果的关系和拖泥带水
途”的开发，尤其是达到最高的使用密度。
的投资情况，真正的成本怎能算得清？
为什么这就是精明？
因此，在“成本效应”的考虑中把焦点放在
第一，最高土地使用密度创造最高房地产
基础设施的“最低成本”上是枉然的“，最高收益”
值，而最高房地产值创造最高的房地产税收，因
才是出路。但是，基础设施有什么收益？对城乡