肖某与陈某房屋租赁合同纠纷案
房屋连环买卖中,前手合同无效,后手合同未必无效,买受人依然可能取得房屋所有权
房屋连环买卖中，前手合同无效，后手合同未必无效，买受人依然可能取得房屋所有权阅读提示本书所谓房屋连环买卖是指多方当事人就同一房屋先后签订多个买卖合同，前一手合同的买受人是后一手合同的出卖人的情形。
此时，虽然合同的签订时间和主体有前后延续的关系，但是每个合同的效力是彼此独立的，前一手买卖合同无效并不会导致后一手买卖合同的效力瑕疵。
案情简介肖某1于1991年继承取得团泉村74号院房屋所有权及院落的宅基地使用权， 1998年与城镇居民刘某签订《房屋租赁协议》，约定租期80年，租金一万元整。
协议签订后，肖某1将房屋及社员宅基地使用许可证交付刘某。
2002年，刘某将涉案房屋卖给团泉村村民肖某2，一年后肖某2又转卖给同村村民肖某3，并交付院落及社员宅基地使用许可证。
经查，肖某3对肖某2系自刘某处购得房屋一事并不知情。
肖某1向法院起诉称，刘某只享有承租权，其出卖房屋侵犯了原告的所有权，而后该房屋又转卖给了肖某3，请求法院判令肖某3将案涉房屋返还给原告。
法院经审理查明，肖某1与刘某签订的《房屋租赁协议》实际上是房屋买卖合同，该合同违反法律规定，应属无效。
但肖某1与刘某的房屋买卖行为无效，并不必然导致刘某与肖某2、肖某2与肖某3的房屋买卖行为无效。
最终，法院判决驳回原告的全部诉讼请求。
败诉原因在房屋连环买卖中，前一手买卖合同无效并不当然影响后一手买卖合同的效力。
后一手买卖合同的效力需依据是否存在其他法定无效情形判定。
本案中，房屋经过三手买卖，肖某1与刘某之间的买卖合同因违反我国现行法律关于城镇居民不得购买农村宅基地上的房屋的规定而无效，刘某后将房屋卖给肖某2，肖某2转卖给肖某3，虽然第一手买卖合同无效，但并不能因此认定后两手买卖合同无效。
经查，肖某2与肖某3的房屋买卖合同不具有其他法定无效情形，应属有效。
至于涉案房屋的所有权归属，由于肖某3并不知道第一手买卖过程存在瑕疵，且其与肖某2之间的合同合法有效、已经支付合理对价并将房屋转移至自己名下，构成善意取得，因此法院没有支持肖某1返还房屋的诉讼请求。
00169 房地产法案例题
1.钟某在甲市有一套价值200万元的别墅用于自住，2018年8月1日，由于急需资金，钟某向唐某借款100万元，借期1年，为保证到期还本付息，钟某将别墅抵押给唐某，双方签订了抵押合同并办理抵押登记。
2018年9月1日，钟某将甲市别墅以180万元价格出售给李某并签订了房屋买卖合同，李某于当天付清了房款，双方约定：钟某于2018年10月1日交付房屋并办理过户登记。
同年11月25日，钟某向胡某借款100万元，并将自己位于乙市价值180万元的某乡镇企业的一块空地抵押给胡某，双方11月27日签订了抵押合同，但未办理抵押登记。
2019年1月10日钟某以乙市乡镇企业的厂房作为抵押向银行借款150万元，借期1年，双方签订了抵押合同并办理抵押登记，2019年2月1日钟某在乙市乡镇企业的空地上新建了一个小型的车库用于停放车辆。
问题：（1）钟某是否可以将已抵押的别墅出售给李某？并说明理由。
（2分）（2）2018年10月1日，李某取得A市别墅所有权应履行何种程序？（3分）（3）胡某是乙市乡镇企业的抵押权人吗？为什么？（3分）（4）若2020年1月10日钟某对银行的债务到期不能偿还，银行是否可以就乡镇企业的厂房及新建的车库变卖所得的所有价款优先受偿？为什么？（3分）（1）可以。
（1分）根据相关法律规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。
当事大男有约定的，按照其约定。
本案中，钟某与唐某没有就抵押的别墅另行约定，因而，钟某可以将已抵押的别墅出售给李某。
（1分）（2）2018年10月1日，钟某应当及时通知唐某，并与李某共同到别墅所在地的房屋登记管理部门办理房屋产权过户手续。
（1分）根据相关法律规定，抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。
买卖双方共同到房屋所在地的房屋登记管理部门办理登记手续。
（2分）（3）不是。
（1分）根据相关法律规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。
该案中，钟某以位于乙市的某乡镇企业的空地作为抵押，抵押权不成立。
法律职业资格之法律职业客观题二检测卷附带答案
法律职业资格之法律职业客观题二检测卷附带答案单选题（共20题）1. 甲、乙、丙共同成立了某普通合伙企业，2017年甲向丁借款100万元，到期无法清偿。
甲拟以其持有的合伙企业份额对丁进行清偿，其他合伙人均不同意。
下列选项说法正确的是？A.可以合伙企业盈利对丁进行清偿B.若丁向法院申请强制执行甲的合伙份额，应经其他合伙人一致同意C.为了避免债权人强制执行甲的合伙份额，其他合伙人协商代为清偿D.若丁向法院申请强制执行甲的合伙份额，其他合伙人不行使优先购买权，也不同意对外转让份额的，则视为其他合伙人同意对外转让【答案】 C2. 民事诉讼中下列哪种证据属于间接证据?(2006年)A.无法与原件、原物核对的复印件、复制品B.无正当理由未出庭作证的证人证言C.证明夫妻感情破裂的证据D.与一方当事人或者代理人有利害关系的证人出具的证言【答案】 C3. 李桃是某股份公司发起人之一，持有14%的股份。
在公司成立后的两年多时间里，各董事之间矛盾不断，不仅使公司原定上市计划难以实现，更导致公司经营管理出现严重困难。
关于李桃可采取的法律措施，下列哪一说法是正确的？A.可起诉各董事履行对公司的忠实义务和勤勉义务B.可同时提起解散公司的诉讼和对公司进行清算的诉讼C.在提起解散公司诉讼时，可直接要求法院采取财产保全措施D.在提起解散公司诉讼时，应以公司为被告【答案】 D4. 三合公司诉两江公司合同纠纷一案，经法院审理后判决两江公司败诉。
此后，两江公司与海大公司合并成立了大江公司。
在对两江公司财务进行审核时，发现了一份对前述案件事实认定极为重要的证据。
关于该案的再审，下列哪一说法是正确的？A.应当由两江公司申请再审并参加诉讼B.应当由海大公司申请再审并参加诉讼C.应当由大江公司申请再审并参加诉讼D.应当由两江公司申请再审，但必须由大江公司参加诉讼【答案】 C5. 根据《劳动法》的规定，以下关于工资支付表述错误的是、()A.工资应当以法定货币支付B.经营困难的企业可以实物或有价证券替代货币支付C.支付工资时，应向劳动者提供一份其个人的工资清单D.工资应每月支付一次【答案】 B6. 甲路过乙家门口，被乙叠放在门口的砖头砸伤，甲起诉要求乙赔偿。
执行异议申请书样本(3篇)
执行异议申请书样本异议人：____，男，汉族，____年____月____日生，住____，身份证号码____，联系电话____。
在申请执行人肖某与被执行人王某就民事____书的强制执行过程中，贵法院误将案外异议人的财产，当作被执行人王某的财产予以执行。
异议人依法提出本执行异议。
请求事项：请求法院裁定中止执行被执行人王某的个人财产。
事实与理由：____年____月____日，异议人自主老宅(含宅基地和房屋)由政府拆迁并负责安置。
肖某(申请执行人)与黄学军(被执行人，黄树科之子)原为夫妻。
恰逢拆迁之际，肖某因婚姻关系而享有一个自建房安置指标。
____年____月____日，异议人与妻子王某一次性缴纳建房资金____元，随后又全额垫资____元用于购买家具和装修房屋(详见民事起诉状)。
____年____月____日，肖某在不支付一分钱的情况下，就拎包入住搬进了新房。
肖某与黄学军离婚后，以黄学军、王某为被告提起“分家析产”诉讼。
____年____月____日，经长沙市中级人民法院终审判决确定：新桥沁园安置小区归肖某使用，王某应向肖某支付房屋折价款____元。
异议人就该生效的判决执行事宜提出异议，恳请法院裁定中止该判决的.执行。
理由如下：一、异议人黄树科和妻子王某以“不当得利”为由，要求肖某支付建房款和装修费用，存在真实的债权债务纠纷。
中止执行是债务抵销、保护异议人合法权益的必要手段。
二、执行申请人无正当工作、无收入来源，为避免因执行申请人挥霍无度而无法追回被执行的款项，中止执行是化解双方矛盾的。
三、生效判决客观上存在超出诉讼请求进行判决的情形，业已进入再审申诉程序，不排除错判、误判的可能，中止执行是维护法律正确实施的有效保障。
综上所述，异议人是案外人，贵院将异议人的财产予以执行，明显错误。
特依《民事诉讼法》第____条的规定，提出异议，请立即中止对上述财产的执行，并执行回转，切实维护异议人的合法权益。
幼儿园教职员的法律权利和义务课件
• （1）预售人和预购人的名称和姓名 • （2）预售商品房的地点、位置、建筑结构、楼
层及面积（包括建筑面积和实用面积）、单元号 码。
• （3）装修标准、配套设施和保修措施。 • （4）售价和交款方式。 • （5）交付使用时间。 • （6）违约责任。 • （7）纠纷解决办法及其他需约定的条款。
• • 家长就不同了。作为幼儿的法定监护人，家长对幼儿具有法定
的保险利益，对其人身安全也负有保护责任。由于幼儿控制自 身行为的能力较差，不管是在幼儿园还是在家里，都有发生意 外伤害事故的可能性。为尽量防范意外事故带来的风险，家长 应积极给幼儿购买人身保险。
• • 但这不是说幼儿园就什么保险都不能买了。随着我国保险事业
• 肖某是否有权将租赁的房屋转租给第三人？
• 【评析】
• 本案是一起关于房屋转租问题的纠纷。
• 根据我国《合同法》第二百二十四条的规定，承 租人未经出租人同意转租的，出租人有权解除租 赁合同。按照合同的约定合理使用租赁房屋是承 租人的基本义务，违反该项义务，出租人有权收 回房屋。
• 所以，在本案中，小太阳幼儿园开始将幼儿园房 屋租给肖某，完全符合法律规定，双方签订的房 屋租赁合同也是有效的。但是后来肖某未经小太 阳幼儿园的同意，擅自将承租的房屋转租给他人， 是一种明显的违约行为。小太阳幼儿园完全可以 有权利要求解除合同，收回属于自己幼儿园的房 屋。
• 【建议】
• （1）幼儿园需要购置办园场地时，一定要与 对方签订房屋买卖合同，依法交易。
• （2）为了正确维护自己的合法权益，避免合 同纠纷的发生，对房屋买卖不明事宜可到当地 房产管理部门开向专业人士咨询。
• 租户转租兼转营，园方解约有法依
江西高院发布2021年度全省法院贯彻实施民法典十大典型案例
江西高院发布2021年度全省法院贯彻实施民法典十大典型案例文章属性•【公布机关】江西省高级人民法院,江西省高级人民法院,江西省高级人民法院•【公布日期】•【分类】其他正文江西高院发布2021年度全省法院贯彻实施民法典十大典型案例案例一：全国首例适用《民法典》第一千二百三十二条污染环境惩罚性赔偿条款之案例——浮梁县人民检察院诉浙江海蓝化工集团有限公司环境污染民事公益诉讼案【基本案情】2018年3月初，被告浙江海蓝化工集团有限公司生产叠氮化钠的蒸馏系统设备损坏，导致大量硫酸钠废液无法正常处理。
该公司生产部经理吴某民向公司法定代表人叶某生请示后，叶某生将硫酸钠废液处置一事交吴某民处理。
2018年3月至同年7月，吴某民将公司生产的硫酸钠废液交由无危险废物处置资质的吴某良处理。
在范某野部分押运、董某春和周某毛带路的配合下，吴某良雇请李某贤将30车共计1124.1吨硫酸钠废液运输到浮梁县寿安镇八角井和湘湖镇洞口村的山上倾倒，造成八角井周边约8.08亩范围内的环境和洞口村洞口组、江村组地表水与地下水受到污染，影响洞口村约6.6平方公里流域环境，妨碍当地1000余名居民饮用水安全。
洞口村为防止侵害，雇人值守花费4700元，新建饮水工程和洗衣码头工程支出528160.11元。
湘湖镇政府、原浮梁县环境保护局支付相关检测鉴定费用95670元。
经江西求实司法鉴定中心鉴定，认定倾倒点的水体和表层土壤中叠氮化钠含量超标，两处地块的修复总费用为216800元、环境功能性损失费用57135.45元。
另查明，吴某良、吴某民等人因犯环境污染罪被判处六年六个月至三年二个月不等的有期徒刑。
【裁判结果】浮梁县人民法院经审理认为，至本案审理期间，涉案倾倒废液行为所致的环境污染并未得到修复，损害后果仍在持续，适用《民法典》的相关规定更有利于保护生态环境、维护社会公共秩序和公共利益、弘扬社会主义核心价值观，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定的溯及情形。
获赠取得的房屋(地下车库、储藏室)使用权人能否阻止移交、排除强制执行？
获赠取得的房屋（地下车库、储藏室）使用权人能否阻止移交、排除强制执行？获赠取得的使用权不同于租赁权不能阻止移交占有，不能排除执行阅读提示目前，我国在相关法律和司法解释中确立了“买卖不破租赁”的原则。
当承租人满足一定条件时，可基于不动产租赁权提出案外人执行异议或执行异议之诉，赋予其阻止移交不动产占有的权利，达到在执行程序中保护租赁权的目的。
但是，获赠取得的不动产的使用权人在执行程序中又该如何保护自身合法权益呢？裁判要旨获赠取得的房屋使用权不同于租赁权、不同于以转移所有权为目的的物权期待权，案外人不能以此为由阻止移交占有，亦无权排除强制执行。
案情简介2012年12月8日，杨某购买金某源房地产公司开发的房屋，并在签订《商品房购销合同》后付款。
双方另行签订《储藏室使用权赠与协议》《停车位租赁合同》，两份协议以杨某全面履行《商品房购销合同》为附随条件。
2015年3月17日，在谭某与金某源房地产公司等借款合同纠纷一案中，重庆一中院作出民事裁定书，查封金某源房地产公司财产（包括上述储藏室、停车位）。
2015年12月3日，重庆高院作出民事调解书，要求金某源房地产公司限期向谭某还本付息。
后，金某源房地产公司未履行该调解书，谭某申请强制执行，杨某提出执行异议。
2017年5月20日，物业公司出具《关于拥有合法权益的证明》，证明杨某接房后一直缴纳物业费并一直使用案涉储藏室和车位。
2017年11月8日，重庆高院裁定驳回杨某的异议。
杨某遂提起案外人执行异议之诉，请求阻止移交车位和储藏室、排除执行，并请求法院确认其对于储藏室享有使用权、对于车位享有租赁权。
2018年7月20日，重庆高院经审查认为，因各方当事人对杨某享有储藏室使用权、车位租赁权无异议，故不支持杨某对储藏室、车位的确权请求。
杨某有权基于租赁权阻止移交车位，无权排除强制执行；杨某无权基于使用权阻止移交储藏室，排除强制执行。
杨某不服，向最高人民法院申请再审。
2019年3月8日，最高人民法院经审查，判决驳回上诉，维持原判。
【丹柱成功案例】一份典型的房屋租赁合同纠纷民事答辩暨反诉状
【丹柱成功案例】⼀份典型的房屋租赁合同纠纷民事答辩暨反诉状丹柱按语近⽇，丹柱律所代理被告（反诉原告）的⼀起房屋租赁合同纠纷案件取得了终审判决，本诉原告的诉讼请求全部被驳回，反诉原告的反诉请求获得部分⽀持。
在该案中，本所刘京柱律师撰写的民事答辩暨反诉状涉及到了房屋租赁合同纠纷中常见的合同解除、消防检查、租⾦⽀付、装修损失、停业损失等问题，可谓较为典型。
特在此展⽰，以飨读者诸君。
⽂书展⽰民事答辩暨反诉状案号：（2019）xxx民初xxx号答辩⼈⼀兼反诉原告（被告）：HL公司，住所：xxxxxxx，统⼀社会信⽤代码:xxxxxxx。
法定代表⼈：盛某，该公司执⾏董事兼总经理。
答辩⼈⼆：盛某，男，汉族，系答辩⼈⼀执⾏董事兼总经理，⾝份证住址：xxxxxxx，公民⾝份号码：xxxxxxx。
答辩⼈⼀暨反诉原告（以下简称答辩⼈⼀或反诉原告）就本诉原告⼀（反诉被告）马某（以下简称原告⼀或反诉被告⼀）、本诉原告⼆（反诉被告）章某（以下简称原告⼆或反诉被告⼆）提起的与⼆答辩⼈房屋租赁合同纠纷⼀案，提出答辩意见与反诉如下：⼀、关于本诉部分之答辩主张与理由（⼀）答辩⼈⼀同意解除与原告⼀所签订的案涉《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》《补充协议》，且解除时间应为答辩⼈⼀的民事反诉状送达反诉被告之⽇。
答辩⼈⼀虽同意解除合同，但不认可两原告诉讼主张的系因“该房屋⽆法正常使⽤，xx娱乐会所也⼀直⽆法营业”⽽由其单⽅⾏使合同解除权的理由。
解除权为形成权，依解除权⼈单⽅意思表⽰即可发⽣合同解除的法律效果。
在解除权⼈以通知⽅式⾏使解除权时，合同⾃通知到达对⽅时解除。
两原告作为违约⽅，不享有合同解除权。
答辩⼈⼀作为案涉房屋租赁合同的相对⽅和守约⽅，在诉前未经通知程序⾏使解除权，⽽选择以反诉⽅式提出解除合同,即通过法院向反诉被告送达法律⽂书特别是反诉状通知反诉被告解除合同的⽅式，当载有解除合同请求意思表⽰的反诉状副本送达反诉被告时,即发⽣解除合同的效⼒。
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肖某与陈某房屋租赁合同纠纷案
2002年4月3日，陈某与深圳市龙岗区南岭村进展有限公司签订了协议，约定由陈某租赁南岭村进展有限公司南岭村百货商场要紧用于经营百货，租赁期限为10年（即从2002年12 月1日起至2012年12月1日止）。
2005年7月25日，陈某与肖某签订了一份《租赁协议书》，约定由肖某向陈某租赁南岭村原百货商场（即前述陈某与南岭村协议项下的商场）用于经营百货等，租赁期限为7年零2个月（即从2005年10月1日起至2012年12月1日止），租赁面积约1400平方米，每月租金 6万元，于每月15号前交清当月租金，逾期交纳，陈某可按日
3‰收取滞纳金，逾期2个月，陈某有权单方面解除协议，并应由肖某赔偿陈某经济损失。
双方还约定，肖某应于协议签订前一次性支付陈某12万元作为合同押金，租赁期间如承租人
无违约行为，此押金在租赁合同期满双方办理交接手续完毕后5日内退还承租人，押金不计息；陈某须提供承租人肖某在办理执照中所需的场地使用等有关手续材料；在租赁期间任何一方要解除协议，应提早3个月以书面形式通知对方，并征得对方的同意。
协议签订后，肖某依约向陈某支付了租赁押金12万元,并对商场进行了相应的装修改造。
肖某于2005年7月25日向陈某出具一张欠条，内容为："兹有肖某欠福商场转让费人民币
（叁
拾壹万元正）（¥ 310000元正）。
此转让费应在福商场交付使用前付清，否则原福租赁合同失效。
"2005年9月18日陈某向肖某出具了一份收款收据称"今收到原福装修设备转让费310000 元。
"陈某又于同年9月29日在上述欠条上作注："此款已收清，并已开具收据，原欠条作废。
"在租赁协议履行过程中，肖某因陈某未按协议约定向其提供所需要的场地使用手续材料（场地产权证明、租赁合同的登记备案、消防验收证明等），经向陈某发函交涉未果，于2006年3 月2日搬离商场。
并于同年3月13日诉至原审法院，请求法院判令解除肖某与陈某所签订的
《租赁协议书》，并由陈某返还租赁押金 12万元、商场转让费31万元，赔偿装修损失30万元。
陈某于同年4月14日向法院提起反诉，请求判令肖某支付其拖欠的租金 12万元，赔偿因违约给陈某造成的经济损失和余期回报 72万元等。
2006年3月15日，陈某收到肖某交邮的一份《解除合同通知书》。
一审期间，肖某要求确认其与陈某所签订的租赁协议书自2006年3月15日起即予以解除，并放弃要求陈某赔偿装
修损失30万元的诉讼请求。
陈某以肖某未按租赁协议约定提早3个月通知解除协议书为由，不认可租赁协议于 2006年3月15日即已解除，但认为双方间的租赁协议自肖某起诉至法院之日时即解除。
另外，肖某与陈某均认可双方所签订的租赁协议无履行的可能，因该商场已被南岭村委收回。
肖某认可尚未支付陈某2006年2月份的租金。
二、审判
一审法院经审理认为：原审原、被告所签订的《租赁协议书》是双方当事人的真实意思
表示，未违反法律、法规的禁止性规定，为合法有效的合同。
依照双方当事人的意思表示，双
方
间的租赁协议自2006年3月15日即已解除，原告要求被告返还所交的合同押金并无不当。
结合原、被告双方租赁协议签订时原告出具给被告的欠条、被告在欠条上的批注，以及被告未能提供有效证据证明事实上际转让给了原告价值31万元的装修设备，被告收取原告的该
31万元为商场转让费，并非装修设备。
考虑双方租赁协议解除的时刻及原告实际承租使用被告租赁物的期限，原告能够要求被告返还已支付而未实际租赁使用期间（从2006年3月16日起至2012年12月1日止）的商场转让费 290282.56元［计算公式为：310000元-（310000元÷86个月5.47个月）］。
原告认可未交2006年2月份的租金侗时原告应向被告支付 2006 年3月份半个月的租金。
鉴于原告因无法实现合同目的，依法行使了合同解除权，被告要求原
告赔偿其经济损失和余期回报720000元缺乏事实依照和法律依据。
另,原告自愿放弃要求被
告赔偿装修损失30万元的诉讼请求，系在法律规定范围内对自己诉讼权利和民事权利的处分。
综上,一审法院判决：确认原告肖某与被告陈某之间的《租赁协议书》自2006年3月15日
解除;被告陈某于本判决生效之日起10日内返还原告肖某押金 12万元;被告陈某于本判决生
效之日起10日内返还原告肖某商场转让费290282.56元;原告肖某于本判决生效之日起10 日内支付给被告陈某租金9万元;准许原告肖某放弃要求被告赔偿装修损失30万元的诉讼请求；驳回原告肖某和反诉原告陈某的其他诉讼请求。
陈某不服一审判决，向二审法院提起上诉。