物业项目公用设施伤人案例分析
物业纠纷案例案例
2004 年 4 月 8 日，某封闭式管理的小区内发生一起交通事故：一老人在小区内散步。
当其行至道路拐角处时，被一辆蓦地浮现的转弯车辆撞翻。
当时车辆时速明显超过小区明文规定的限速要求(现场有限速 15 公里/小时的标识牌)，后来老人因抢救无效死亡。
事发后物业管理单位迅速展开了救助、报警、保护现场、拍照并记录、协助调查等措施，肇事业主也很配合，表示愿意承担责任。
可是，事情并没有就此结束。
被撞老人的女儿 (业主) 在处理完交通事故和老人后事以后。
于 4 月 19 日找到物业管理公司，要求物业管理公司就管理不善和未能采取有效措施防范事故发生，使业主在公共场所受到人身伤害的事实承担责任，赔偿人民币 1 万元。
并声称已掌握了小区交通标识设置不合理、不规范且年久失修，已不能起到警示作用的证据。
经法院审理查明，物业公司在小区内已设置合理的限速标志，已有监控设施，且事发后及时采取了救助措施，没有过错，故物业管理公司不承担责任。
分析：1、根据《中华人民共和国道路交通管理条例》中关于道路的定义，未包括住宅小区内的道路。
实际上在各地类似案件的处理过程中，通常由辖区公安派出所民警行使属地管辖权。
从本案例情节看，肇事者没有主观故意但有车速过快的过失行为，应当属于民事侵权行为。
根据《民法通则》有关规定，肇事司机应当承担民事赔偿责任；而物业管理公司虽然不是直接侵权人，并且按照合同的约定履行了小区内交通秩序管理的义务，设置的交通标识也并无不妥。
交通事故发生后物业管理企业积极依法(条例)履行义务。
但如果有证据表明物业公司设置的小区交通标识设置不符合相关规定并年久失修使标识失效(履行合同义务有瑕疵)，同时证据证明该行为与事故发生有因果关系，则物管公司应当承担一定的管理责任。
反之则物管公司不应当承担责任；2、此外需要说明的是，此案是两个不同的法律关系，可以视为两个债务：肇事者与原告之间是侵权民事责任(因侵权所生之债)；业主向物业管理公司主张的是违约责任(因合同所生之债)。
公共设施设备风险防范及案例分析(修正版)
物业设施设备的风险概念
什么是风险？
对大多数人来说，风险指的是，在特定情况下某种结果的不确定性形式。某种 事件可能会发生，如果发生，其结果对我们不利。它不是我们期望的结果。“风险” 既包含着对未来的疑虑，又包含着发生的结果将使我们处于比现在更糟的境地。
许多学者，特别是美国的学者，他们对风险的概念下了一些定义： 风险是不幸事故发生的可能性。 风险是——切危险的综合体。 风险是一种无法预测的，其趋势是，实际后果可能不同于预测后果。 风险是损失的不确定性。 风险是损失的可能性。
物业设施设备的风险概念
二次泵房配电柜内的变频器长期不清扫造成的过热保护 （原因是降温风扇尘土多噪音大长期不换、变频器内主板 灰尘太多长期不清扫） 注意要点：配电柜清扫注意停电，使用的毛刷绑有金属护 套，在清扫尘土时，由于母线间的空间小，金属护套碰到 了三相电源中的一相，发生短路事故（电烧伤）
中水安全问题（串水） ，先通自来水后通中水的小 区尤其小心、装修后的验收要严格把关，验收方式关 掉该户自来水总阀，逐个打开该户自来水用水点，如 果有水就是两种情况一是串水一是接错了！如果有业 主报水质问题，要重视对待，考虑是否窜水造成 水倒灌造成住户反水，给住户财产造成损失。在新楼 入住中这种现象很普遍，因为涉及装修和施工遗留的 工程垃圾。
物业设施设备的风险概念
很多人或许觉得事故冰山理论没有什么，只是概率而已。而概率是什么？概率就是可能性。买彩票中头奖机会 极低，仅仅上千万分之一。上千万人不重复地购买才会出现一个中头奖的人，可为什么很多人还要买？是因为 有一丝的希望。上千万分之一的微弱希望都令大家觉得是希望，为什么万分之一的危险很多人却不觉得是危险 ？我们接着再来打比方。一个与世隔绝的小岛上食物不足，上千万的人每天抽签决定有一个人做出牺牲，比如 说拉出去枪毙。这个时候千万分之一的概率也会叫人非常害怕。事故的冰山理论相当于1000人去抽签，每 10000次抽签都要决定一个人会丢掉性命。这并不是说，只有不安全行为达到10000次才会发生事故，就像买彩 票，不是第一千万个人去买才会中，运气好的话，第一个人买就可能中奖。条件具备的话，你的第一次不安全 行为，就可能带给你一生的遗憾。如果大家都认识到不安全行为和事故关系是如此的直接，就会感觉到事态的 严重。
物业管理案例分析
物业管理案例分析1、别墅内妻子遇害业主向物业提出百万赔偿妻子在家中被害，凶手至今没有抓获。
丈夫和家人认为小区物业公司、房地产公司没有尽到安全保障等义务，于是告上法庭索赔一百多万元。
近日，无锡中院审结了该起许某某等人与宜兴某房地产公司、上海某物业公司人身损害赔偿纠纷案。
被害人家属：物业公司疏于管理2004年5月，许某某在宜兴某房地产公司购买了一套三层别墅，装修后全家搬进了新居。
8月，该房地产公司与上海某物业公司签订了小区前期物业服务合同，由该物业公司对小区的物业行使管理职责。
此后，许某某每年都按时向物业公司支付物业管理费。
天有不测风云。
2006年12月，回到家的许某某看到妻子身中数刀躺在血泊之中。
悲痛中慌忙报了案，公安机关经确认许某某的妻子已经身亡。
虽经全力侦查，但凶手至今仍没有被抓获。
“房地产公司作为小区的开发商，物业公司作为小区的物业管理者，不能有效行使小区管理职责，采取必要安全保障措施，直接造成犯罪嫌疑人轻易进入小区并致犯罪得逞。
”面对妻子在家中被害的事实，许某某认为房地产公司和物业公司难辞其咎。
2007年3月，许某某等人提起诉讼认为，物业公司疏于管理，房地产公司的长期空置别墅被凶手利用，最终酿成惨祸发生，物业公司、房地产公司应赔偿经济损失106万余元，互负连带赔偿责任，并赔礼道歉，承担全部诉讼费用。
房地产公司：管理权移交给了物业物业公司严格按合同已尽责“案件还没有侦破，没有证据证明犯罪嫌疑人利用了空置别墅进行了踩点作案。
”针对起诉，房地产公司还辩称，该公司早已将空置别墅的管理权移交给了物业公司，不应承担任何责任。
“物业公司对小区内的安全保障义务主要是针对小区的公共场所，对私人物业内的人身及财产不负有安全防范义务。
”物业公司辩称，该公司严格按照物业合同的约定对进出小区的来访人员进行登记，并定期对小区进行巡逻。
登记、巡逻记录在案发当天就被公安机关调取，物业公司在对小区的安全管理上已尽到了职责。
物业管理典型案例分析
案例分析：
《物业管理条例》规定，在业主委员会依法成立后，业主委 员会与物业公司之间签订的物业管理合同，对全体业主具有约束 力。如果业主委员会也未与物业公司签订书面的物业服务合同， 但业主事实上接受了物业服务，业主则应按照实际发生的服务的 价格向物业公司交纳相应的费用。
审判结果：中法认为，艾某作为业主，物业服务合同对其具 有约束力，其负有向物业公司交纳物业费的义务。判决艾某一次 性给付物业公司物业管理费3611元。
案例7:失窃导致的责任纠纷
案例介绍：
2009年，昆明市某业主收房时与物业公司签订了《前期物业管理服 务协议》，约定物业公司应承担保安义务，包括对小区进行封闭式管理、 24小时保安巡逻值班，确保小区内无重大刑事案件发生等内容。2009年 11月17日，该业主家中失窃，该业主认为这是物业公司未履行保安义务， 提供物业管理服务有瑕疵造成的，故向物业公司提出索赔。物业公司认 为其已经尽其所能提供了物业管理服务，不应承担赔偿责任，且业主家 中究竟是否失窃、损失多少无法确定，故拒绝了业主的索赔要求。因双 方各执一词，协商未果，业主遂向人民法院起诉，要求物业公司赔偿其 因失窃遭受的损失两万元。法院在审理此案过程中倍感困惑，一个看似 简单的案件，如何分配举证责任以及如何认定举证责任是否完成却相当 棘手。究竟是要求物业公司证明其“已经依约履行了义务”，还是要求 业主证明物业公司“履行义务存在瑕疵”?法院最后只好采取了折中的 妥协做法，按照所谓“公平分担”的原则，让物业公司承担了赔偿部分 损失的责任。
案例分析：
本文认为，让业主完全承担举证责任，只能是导致业主败诉， 有失公平。鉴于此类物业案件举证的复杂性，应本着公平与诚信原 则合理分配举证责任。物业管理是一个过程，该过程很难再现和证 明，因此，不能把举证责任完全加在任何一方头上。原则上，业主 主张物业公司的服务不达标，应首先提供必要的证据，使举证责任 发生转换;物业公司也应提出证据证明自己履行了义务;法官综合运 用所有的证据材料进行分析判断，并形成自己的内心确信。就上面 的案例来说，业主应首先提供证据证明物业公司没有尽到24小时巡 逻值班的义务，并提供报案材料以及受案的公安机关做的勘验笔录 作为证据;物业公司也应提供保安24小时巡逻的签到簿、访客进出小 区登记簿、保安交接班记录等书证，由法院综合这些证据进行判断。
物业管理实务案例分析50例
物业管理实务案例分析50例《物业管理实务》案例分析参考资料案例分析将在《物业管理实务》的考试中占重要地位。
为此我们对《物业管理实务》教材中提供的案例进行汇总；同时收集近几年法院的判决案例50个供大家阅读参考。
希望对大家在《物业管理实务》案例分析的考试中有所帮助。
【案例一、99 】某日，某高层楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。
上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。
问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？2. 物业公司在管理服务中应如何改进？【分析】此案例中反映的问题主要是：一是业主填写《装修申报登记表》等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的具体位置；二是装修管理人员又未到现场核实而盲目同意。
因此，物业装修管理中，应从以下方面改进：首先是业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》，详细说明装修地点、内容等情况。
其次，在物业装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核实，不可盲目接受业主装修申报。
第三，应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。
【案例二、 102】物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识（工牌）施工人员在小区进行装修作业。
经询问，称其未来得及办理相关手续。
问：你认为物业公司应如何处理此类案例？【分析】未办理相关手续进入物业区域施工属明显的违规行为，要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节。
同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相关人员入场。
【案例三、 103 】巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材料堆放，经了解得知业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。
巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图，并应事先申报，得到许可后方可施工。
体育法案例-居民小区内健身器材伤人时-由谁承担赔偿责任？
案例47 居民小区内健身器材伤人时，由谁承担赔偿责任？——刘某诉某社区居委会、某住总物业管理公司人身损害赔偿纠纷案案情简介原告：刘某被告：某社区居委会被告：某住总物业管理公司2004年5月11日，某市某区文化体育局（以下简称体育局）和该区某社区居委会（以下简称居委会）、某住总物业管理公司（以下简称住总物业公司）签订《某区体育彩票公益金捐助社区体育活动中心（场地）器材使用协议书》（以下简称《协议书》）。
该《协议书》约定：“体育局捐助的器材及时下拨到居委会、住总物业公司，并对下拨器材的使用进行监督、检查；同时负责对配建项目的业务指导，体育健身器材也由其通过政府采购后下拨。
居委会、住总物业公司保证捐赠的体育器材安装在社区体育活动场所，并负责将体育活动场所对社区居民开放；还要负责配建、维护和产权管理，配专人负责定期检查器材使用情况，并负责协调解决配建、使用过程中的问题。
”之后，这些健身器材被安装并投人使用。
2007年9月15日，6岁的小宇在社区内的健身器材上玩耍时，其中一个健身器材掉了两个螺丝，小字的右手食指正好伸入螺丝孔内，但健身器材突然动了起来，小宇的食指末节被夹断。
随后，小字被送到医院住院治疗，夹断的指节未能接起，后经司法鉴定，小宇为伤残十级。
该事故发生后，小宇的家长刘某十分心痛，遂将居委会、住总物业公司告上法庭。
刘某诉称：根据《协议书》显示，居委会是该健身器材的所有人，住总物业公司是该健身器材的管理人。
居委会作为社区所在地办理本地区居民公共事务的公益事业的群众性自治组织，既然已经代表本地区居民接受了赠与，则随之附随的安全保障义务也就一并转移，作为所有人的居委会对健身器材负有当然的管理义务。
住总物业公司作为社区的物业管理人，在同意该健身器材添附时，也就当然成为该健身器材的管理义务人。
二者对于我家小宇的损害应当承担赔偿责任。
居委会辩称：本居委会属于基层群众性自治组织，主要负责社区居民的日常社区事务，是非政府职能管理部门，不具有承担管理该健身器材的职责和义务。
物业安全案例分析
擅自更改房屋结构（一）
李女士在某工业区莲竹花园小区购得房屋一套，该房 屋位于楼房的一层，2001年2月6日，李女士为做生意 方便，未向物业管理单位报批，擅自将该房屋朝南阳 台的部分南墙拆除，安装了铝合金门，作为物业管理 方的莲竹物业管理公司在劝说无效的情况下，向法院 起诉要求李女士恢复被拆阳台的原状，并负担本案的 诉讼费用。
装修现场事故（二）
当值主办立即命令先将液化气罐搬离现场，同 时疏导室内装修人员撤离，自己则和其他安全 员抱起灭火器，顶着火焰和浓烟向燃烧点靠近 ，轮番喷射，火终于被扑灭了。事后查明起火 原因是该室装修人员用液化气罐烧烤蜡水，导 致蜡水温度过高，引起火灾。
点评
虽然安全员发现火情能够迅速反应、及时组织灭火， 但却忘了向119报警。如果火势发展凶猛，单靠小区安 全力量控制不了，再想起报119，那将延误救火，后果 不堪设想。管理处应吸取教训，完善突发事件处置方 法的培训，提高安全员的突发事件处理能力。严格规 定现场必须配备灭火器，禁止违章动火作业、存放液 化气罐等现象，管理处在办理装修手续时就应对装修 现场的消防安全做出明确规定。
从《刑法》第20条的规定可以看出，正当防卫必须 具备四个条件：一，必须是针对不法侵害行为；二 ，必须是针对正在进行的不法侵害行为；三，必须 是针对实施不法侵害行为的人；四，防卫不能超过 必要的限度。显然，张某之所以被法院认定防卫过 当，就是因为其行为不符合这第四个要件：必要的 限度。法律是无情的。张某防卫过当，将对方打成 重伤，就必须为自己“过当”的行为付出代价。然 而，张某本想履行职责，结果却为自己招来牢狱之 灾，这样的演变结果的确有些出人意料。如果当时 有人能及时将两人劝开，如果张某在出手时不是正 好打在对方的眼睛上，事情完全可以演变成另外一 个样子。
小区公共娱乐秋千设施伤人案例
小区公共娱乐秋千设施伤人案例
王某、李某是小学五年级学生，某日，两人放学后来到所居生小区内的游乐场荡秋千。
先是每个人独自荡，后两人在一个秋干上荡。
由于两人同时用力，秋千越荡越高，致使秋千绳索突然折断，两人被同时抛出，王某下落时恰巧砸中正在沙堆中玩耍的8岁男童于某。
结果导致王某左臂骨折、李某小腿骨折、于某右肋骨折。
王某共用治疗费5000元，李某治疗费6500元，于某治疗费8000元。
于是，于某的父母同时向王某、李某以及小区物业管理公司提出了赔偿的请求。
由于协商不成，于某向法院提起诉讼，要求王某、李某和物业管理公司承担赔偿责任。
物业管理公司辩称，于某受伤是由于王某和李某荡秋千用力过猛所致，同物业管理公司无关，物业管理公司不承担赔偿责任。
人民法院经审理认为，原告于某要求被告王某、李某承担赔偿责任的理由成立，王某和李某的行为已构成共同侵权，应当承担原告于某的损害赔偿责任；而物业管理公司作为游乐设施的管理人，疏于管理，导致秋千的绳索折断而致原告伤害，有过错，应对其的损害承担主要赔偿责任。
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物业项目公用设施伤人案例分析
物业项目公用设施伤人案例分析
案例简述：
7月1日，**城市花园后门岗安全员发现一位业主（76岁）在小区内被施工后未盖严的井盖拌倒摔伤，经城花附近常氏骨科医院诊断治疗，判断为腿骨骨裂。
7月20日，**星园3#3101业主(老人家叫zz)在星园老年人活动广场活动时被广场中央喷泉的活动大理石砖(该砖为地下水池的预留检查口，固未贴死)拌倒摔伤。
案例分析：
以上两案例都为公用设施设计、保养不当致使顾客受伤的案件，事后管理处均安排管理处员工陪同顾客去医院进行了治疗。
但从案件本身来说，作为物业公司在以上案件中负有一定责任，如何保证公共设施的安全性应该是物业公司工作的一个重点，各地物业公司应组织对各项目公共设施进行了一次安全隐患普查并进行整改，同时安装警示性标识，并向每位员工培训、宣传，增强安全意识，避免员工操作不当引发各种安全隐患。
感谢您的阅读！。