小产权房“合法化”的关键是分类处置
我国农村小产权房的危害及其解决途径
Байду номын сангаас
（ ）为权力寻租 、腐败滋生埋下 了隐患 三
随着国家房地产宏 观调控政策 日益实施 、城市房价 的不
断上涨 ，小产权房 的价 格也是水涨船高 。因此 ，农村集体 土 （ ）造 成耕地面 积减少 ，且危及农民的生活保障 一 在我 国农村土 地承载着近 ９ 亿多农 民的 “ 安居 ”和 “ 生 地的市场价值也会 得到更多利益主体 的关注 。如果对小产 权
次成为社会 关注 的难点话题 。据一些机构 、专家的抽样调查 费 。这种 浪费主要表现在两个方面 ：其一 、小产权房规 划建
却显示 ，小产权房 的数量十分惊 人 ，到 ２ １ 年初 ，全 国的小 设 、建筑材料 选择和施工技术等 方面 没有进行严格 的标 准和 ００ 产权房面积达到 ６ 多亿平 方米 ，其 中有很大 比例是农 民在宅 政府 的监 管 ，其房屋的质量可能 难以保证 ，各种 配套设施可 ０ 基地上建房后 出售 。小产权房 问题不仅涉 及国家的土地政策 能不 完备 ， 种房屋的建设不利 于整个片 区格局 的可持续发 这
规划确 定的用途使用土地 。但是据国土资源部部 长徐 绍史透 那么部分利益 主体可能会趁势将 属于集体所有的土地利益 占 露 ：截止到 ２ ０ 年 ，我国耕地面积 距离 ｌ亿亩 的警戒线只差 为 己有 。农 民失去了原本赖 以生 存的土地 ，国家失去 了土地 ０６ ８ ２０ 万亩 ，一 旦 ｌ亿亩耕地的底线被突破 ，国 内粮食将不能 出让金 、税收等各种费用 ，结果会使腐败现 象滋生 。 ７０ ８
产” ，负担着数 十亿国人的食物来源 ，同时承载着稳定国家政 房疏于管理 ，可能 会发生大规模的小 产权 房开发行为 ，在 有
权保 障国家发展 的重 任 ，因此我国实行十分珍惜 、合理利用 关集体土 地使 用权流转 ，统一 的城乡土地市场 尚未建 立的情 土 地和 切实 保护 耕地 的基 本 国策 。不仅 对耕 地实行 特殊 保 况下 ，还没有 建立起对 基层政 府土地使 用权利 的有效 监督 ， 护 ，还实行土地用途 严格 管理制度 ，严格按 照土地利用总体 无法 保障集体 经济组 织将集体 土地收 益进行公 平合理 分配 ，
小产权房的处置方案
四、详细处置措施
1.调查评估：
-成立专项调查组，对小产权房进行全面排查，收集相关信息。
-对排查结果进行评估，分类登记，为后续处置提供依据。
2.通知公告：
-在项目区域内发布小产权房处置公口，为购房者提供政策解读和咨询服务。
5.监督管理：
-加强对小产权房交易市场的监管，打击违法违规行为。
-定期对处置进展情况进行公示，接受社会监督。
五、组织实施
1.成立项目指挥部，负责总体协调、监督和评估处置工作。
2.设立专门工作小组，明确各部门职责，确保工作落实。
3.制定详细工作计划，明确时间节点，确保工作有序推进。
4.定期召开工作会议，及时解决问题，调整工作策略。
4.保障购房者权益：
（1）为购房者提供法律援助，协助购房者依法维权。
（2）对于购房者的损失，依法予以赔偿。
5.加强监管：政府部门加强对小产权房交易市场的监管，严厉打击违法违规行为。
六、组织实施
1.成立项目指挥部，负责小产权房处置工作的统筹协调。
2.明确各部门职责，协同推进小产权房处置工作。
3.制定详细工作计划，明确时间节点，确保处置工作有序推进。
3.存在问题：小产权房无法办理产权证，购房者的合法权益无法得到保障；部分小产权房存在质量问题，影响居住安全；小产权房交易过程中存在诸多风险。
三、处置目标
1.规范房地产市场秩序，消除小产权房交易安全隐患。
2.保障购房者合法权益，确保住房安全。
3.促进地区经济发展，提高土地利用效率。
四、处置原则
1.合法合规：严格按照国家法律法规和政策要求，确保处置过程的合法合规。
六、总结与反馈
“小产权房”清理的难点及破解路径探讨
式 。２ １ ，国土部等 三部 委下 发《 于加快 推进 农 村集 ０ １年 关 体土地登记发证 工作的通 知》 ，同年 １ 月 又 明确表 示 ：小 １
产权房等违 法 用地 不会 借 此次 农 村 集体 土地 确 权 而合 法 化 。２ １ ０ ２年 ２月 ，国土部召开发 布会 ，表 示将开展 小产 权
证 明，因而 不能进入 房产 市场进 行流通 和交 易。 国土部 对
的 ８ 【 也 有统 计 显 示 ，小 产 权房 的 总 量 已经 接近 我 国 ％。４ 住宅数量 的 三分 之 一 。近 几年 来 小 产权 房 的 增速 为 ２ ０ ０５
年 前 的十 倍 。
小产权房 的 出现 与我国的城 乡二元体 制有 关。依 照现
有。 而《 ” 土地 管理 法》 ６ 第 ３条规 定 ：“ 民集 体 所 有 的土 农 地使 用权不 得出让 、转让 或者 出租 用于非农 业建设 。 这 些 ” 规定意味着 集体土地不能 直接用 于房产 开发 ，只有经 过 国 家征收转化 为国 有土 地 ，经过 “ 拍挂 ” 招 形式 转 让 给 开 发 商才能进行 房产开发 。而农 民 自行 建造 或联 合 开发 的“ 小 产权房 ” ，由于 用地 的“ 不合 法性 ” 而不 能办 理相 应 的产 权
会 公开销售 、购买 人与开发商 或 乡政府 、村委会 签订 购买
协 议 ，产权证 不具 备国家认 可的产权法律效 力的住宅 。 综上 ，小产权 房的 内涵包 括以下 几个方 面 ：建筑 在农
村 集体土地 之上 ；非本村居 民拥有 ；村 民自建 或与 开发商
合作 建设 ；未缴纳 相关税 费和办理相 关产 权证 明；不被 法
房 的试 点清 理。
尽管 国土部的态度 十分 明确 ，但对 于小产 权房 如何 清
我国小产权房处置面临的现实困境及理性选择
中共郑州市委党校学报20l O年第5期(总第107期)Jo唧al of t he P an y Sch00l《c P C zher l gzhou M l ll lic ipal c om Il l it te e N o．5，2010(s啪，107)经济学研究我国小产权房处置面临的现实困境及理性选择陈发桂(中共广西壮族自治区委党校法学部，广西南宁530022)摘要：长期游离于法律与政策边缘的小产权房，由于其成因的复杂性、数量的广泛性、管理的无序性及效应的敏感性，如何对其进行有效处置，已成为当前我国政府面临的现实难题。
对于小产权房的处置应当理性对待，不能再纠结于应该“强拆”还是“转正”这一传统的处置思路。
当前应当根据小产权房所占土地的不同用途采取区别对待的处置思路：对于占用耕地或基本农田违法违规开发建设的小产权房应坚决予以取缔；对于在宅基地或农村集体建设用地上建设的小产权房，应尽量做到合法处置和合理利用。
关键词：小产权房；现实困境；处置对策中图分类号：F124文献标识码：A文章编号：1671—6701(2010)05—0035—03城镇化是中国当前重要的经济发展战略，城镇化的实质是人口城镇化、土地城镇化和经济城镇化的三位一体的变化。
在城镇化进程中，小产权房处置问题日益成为社会共同关注的问题，对社会和谐及农村经济社会发展都产生不容忽视的影响。
小产权房，是指在农村集体用地、宅基地或农地上建设起来向社会销售的住房。
因未缴纳土地出让金等费用，其房价只有同样位置商品房价格的40％到60％。
正因为小产权房既为城市居民增加了住房供给，压低了房价，而且也为农民获取了除种田、打工之外的第三个收入来源，随着2003年以来全国房价的高速上涨，在城市郊区地带，小产权房冲破土地二元制，四处开花。
小产权房除占用宅基地和农村建设用地这部分之外，还不同程度地存在着占用耕地或基本农田的情况。
如何处置小产权房，国家有关部委之前一直未有明确的政策。
小产权房处置对策及长效监管机制研究
小产权房处置对策及长效监管机制研究我国的小产权房问题一直以来都备受关注，它既是城市化进程中出现的问题，也是一种灰色产业链。
针对小产权房的处置问题，需要制定一系列的对策，并建立长效的监管机制。
针对小产权房的处置，应该采取分类施策的方法。
对于那些符合城市规划、建设质量符合规定、居民生活稳定的小产权房，可以通过合法化的方式进行处置，并为其提供正规的房产证，确保其居民的合法权益。
对于那些不符合城市规划、建设质量存在问题、居民生活困难的小产权房，应该依法予以拆除，并为其提供合理的安置措施。
对于小产权房的处置，要加强市场化运作。
政府可以通过拍卖、公开竞价等方式，将小产权房纳入市场化流转，吸引有实力的企业来进行开发，确保房屋资源能够得到充分利用。
可以通过政府购买服务的方式，引导社会力量参与小产权房的整治和改造，提高整治的效果和资金使用效益。
要加强对小产权房的长效监管。
政府应该建立健全的监管机制，加强对小产权房的日常管理和维护，确保居民的权益得到保障。
要加强对小产权房的信息公开，及时向社会公布有关小产权房的相关政策、处置进展等信息，防止出现信息不对称的情况。
第四，要建立完善的法律法规体系。
政府应该出台相关的法律法规，对小产权房的处置进行明确规定，提高整治小产权房的法律依据和操作可行性。
要加强与相关部门的协作，形成合力，共同推动小产权房问题的解决。
针对小产权房的处置问题，应该制定一系列的对策，并建立长效的监管机制。
只有这样才能有效解决小产权房问题，促进城市化进程的健康发展。
对于政府来说，更要加强对小产权房的规范管理，切实维护广大居民的合法权益。
我国小产权房处置：动向、困境及理性选择
肃查 处 ； 、 二 历史 形 成 的 ， 根 据情 况妥 善 处置 ； 、 要 三 禁止 开发商通 过 开 发 小产 权 房 获取 利 润 。实 际上 ， 对如何 处置 小 产 权 房 ， 土 资 源部 曾在 ２ ０ 国 ０ ７年 １ ２
及农 村经 济社会 发 展 都 产生 不 容 忽视 的影 响 。“ 近
月有 过松动 ， 称对 于一些 已经形 成一定 规模 、 符合土 地利用 规划 的小 产权 房 ， 以考虑 让 其 补齐 手续 后 可 转为合 法 。后感 觉 时机 不 成熟 ， 国土 资 源部 隔 日又 公 开表态 ， 符 合规 划 的小 产 权 房可 转 为合 法 ” 称“ 的
说法 不成 立 。２ ０ ０ ９年 ９月 １ 日， 土 资 源 部 一 纸 国 《 于严格 建设 用地 管 理促 进 批 而未 用 土地 利 用 的 关 通 知》 再 次 叫停 各类小 产权 房 。虽 然政府 几次三 番 ， 重 申小产权 房违 规 ， 但是 小产 权房仍 然屡建 不止 ； 小 产权 房存 在 的“ 灰色 现 实” 也 成 为地 方 利益 和 中 央 ，
我国小产权房问题：现状与出路(三)
毕竟，同样一块农村土地，如果用于建 设小产权房，则地方政府及其授权机构 的所得几乎为零，而如果其先将该土地 征为国有再通过“招拍挂”方式出让给 开发商建设商品房，则其所得将大大超 过对该土地的补偿费用。
要加快推进农村土地确权登记，明确农 村集体建设用地的产权主体，尽快使农 民拥有相对完整的土地产权并自主行使 土地处置权，允许农民在自愿基础上进 行部分或全部土地使用权的转让，让农 民通过土地使用权出租、出让和建设小 产权房等方式分享城市化快速发展进程 中的土地增值收益。
作为对违法占用耕地建设小产权房的替 代性惩罚措施，政府可采取两种方式： 一是对于通过占补平衡的方式要求开发 商和农村集体组织另行开发出相同数量、 质量的耕地；二是没收部分小产权房并 将其作为保障性住房。
2．将小产权房作为城市住房 供给体系的重要组成部分
目前，我国初步建立了以廉租住房、公 共租赁住房、经济适用房、限价商品房、 城市及工矿棚户区改造等五个层次的城 镇保障性住房供给体系。小产权房属于 商品房和上述保障性住房之外的另一种 城镇房屋类型，也成为城镇住房供给的 重要组成部分。
建议有关部门在研究制定房地产业发展和城镇 居民保障性住房发展中长期规划时，要科学分 析预测小产权房建设规模，并将其中一部分作 为保障性住房。在将部分小产权房建设纳入保 障性住房体系时，建议可参考保障性住房尤其 是经济适用房和公共租赁住房的要求，从小产 权房的户型面积、建设标准、购房（租房）者 准入条件和转让条件等方面作出明确规定。
4．把小产权房建设与保障性 住房建设有机结合起来
当前，我国城市房地产市场供需结构性 矛盾较为突出，中高档商品房供应相对 充足与中小户型、中低价位普通商品住 房供应相对不足并存，尤其是对一些外 来务工人员、刚刚毕业的大学生而言， 他们买不起商品房，很多人“蜗居”在 所谓的地下室、城中村和小产权房里面。
2023年小产权房清查整改方案
2023年小产权房清查整改方案一、背景介绍小产权房是指在城乡规划范围内，未经法定机构审批，由农民自行建造并非规划用地的房屋，存在土地权属不明、未办理土地使用权证等问题。
随着城市化进程的推进，小产权房问题愈发突出，对城市规划、土地利用和市民生活等方面带来了一系列的问题和隐患。
因此，2023年小产权房清查整改工作变得尤为重要。
二、目标和原则1. 目标：全面清查小产权房，确保城市规划和土地利用的合法性和规范性。
2. 原则：a. 依法依规：清查整改工作必须遵循法律法规和规章制度，确保公平、公正、公开。
b. 公民权益优先：在清查整改过程中，应保护好群众的合法权益和生活稳定。
c. 稳步推进：清查整改工作要坚持稳步推进、循序渐进的原则，分阶段、分任务进行。
d. 全员参与：凝聚各方力量，让政府、专业机构和广大市民共同参与，形成合力。
三、组织机构和工作职责1. 建立领导小组：由市政府牵头成立领导小组，负责统筹协调、组织实施和督导整改工作。
2. 设立工作专班：成立清查整改工作专班，由市国土资源局牵头，包括相关部门和专业机构的代表，负责日常的清查整改工作具体安排和进度控制。
3. 市国土资源局：负责组织清查整理小产权房情况，制定清查标准和流程，并对清查结果进行核实、评估和整改指导。
4. 市住房和城乡建设局：负责编制小产权房整改方案，指导和协助相关片区的整改工作。
5. 相关部门和单位：根据职责分工，配合市国土资源局和市住房和城乡建设局的工作，提供必要的支持和协助。
四、工作步骤和措施1. 制定清查标准和流程：市国土资源局牵头，组织相关部门和专业机构，制定小产权房清查的技术标准和流程，明确责任主体和工作节点。
2. 组织清查工作：市国土资源局结合各地实际情况，制定清查计划，组织相关人员进行实地勘察和登记，并建立相关数据库，记录小产权房的基本情况和存在问题。
3. 核实评估和分类整理：市国土资源局对清查结果进行核实，对小产权房进行分类整理。
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富裕的中国人忙着在美国买房 文 ／ 闻 宰 （ 上 海 ）
据 美国智库皮尤研究 中心 ２ ０ １ ３ 年１ ２月关于全球移 民 趋势的最新报 告，截至 ２ ０ １ ３ 年１ ２月，中国移 民的人数急
剧增加， 达到 ９ ２ ０万人， 排在印度 （ １ ４ ２ ０万人 ） 、 墨西哥 （ １ ３ ２ ０ 万人 ）和俄 罗斯 （ １ ０ ８ ０ 万人 ）之后，列世界第四。据称， ２ ０ １ ３ 年移 民人 口在各国的人 口占比分别是 ： 美国１ ４ ％ ，加 拿大 ２ １ ％ ，澳洲 ２ ８ ％ 。
谓 的小产权房，然后作为保 障性住房．统一分配 Ｅ
的不动产投 资记录。此外，绿地、万科等大型房地产企业 ２ ０ １ ３ 年也在美 国楼市投下重金。
除去这 些大手笔的商业投资，更多富裕 的中国人也忙 着在美 国买房安家。他们集中抢购洛杉矶、旧金 山和纽 的 高端不动产。类似的情况 曾经发 生在 ２ ０ 世纪 ８ ０ 年代， 那时的 日本人 曾大规模购买美国房地产，现在轮到经济嵋
２ ０ １ ３ 年１ ０月，亿万富翁郭广昌经营的上海复星国际有限公
司同意以 ７ ． ２ ５ 亿 美元购买曼哈 顿地标建筑—— 第一大通曼 哈顿广场。２ ０ １ ３ 年 ６月，以地产大亨潘石屹、张欣夫妇为 首的投资人以 ７ 亿美元购入美 国最昂贵的大厦 运 用汽
车 大厦 ４ ０ ％的股份，创下 目 前 中国私 人投资者在美国最 大
子都没看过，就直接从 中国； １ ２ 款将房子 买下来。尽管美国
人早 已习惯各 民族 的大融合，不在乎多几个 中国近邻，但 他们担心的是这股影响 力正在席卷美国房地产，哄抬住虏 的价格，或制造新一轮房产泡沫。Ｅ
小产权房 “ 合法化”的关键是分类处置
文 ／刘英 团 （ 河南省南阳市 ）
深圳土地管理制度改革提 出的 “ 部分小产权房转保障房”思
路具有借鉴意义。对在Байду номын сангаас或建好尚未出售的小产权房，政肩
任何极端一刀切地解决小产权房 问题都是危险的，特别 是用拆除等 方式解决小产权房问题，不仅会激化 矛盾，也 是一种极大的资源浪 费。小产权房合法化 “ 也是一种和解， 无非是一部分农 民得到一些利益。改革不应只计较这个” （ 语
近 日，Ｎ． ＋ － － 资源部正在研究出台小产权房管理办法，未 来或将根据 出租和 出售等性质类别，分类处理存量小产权
房。 笔者认为， 小产￣ ｚ ， ｇ － 有条件的合法化是唯一正确的选择。 首先，小产权房是在我 国特有的城 乡－ －Ｔ Ｌ＆地所有制度下， 伴随城市化快速发展和商品房价格 陕速上涨过程 中出现的，
起后 “ 腰 包鼓鼓”的中国人 了。在美国人看来，越 来越 多 的中国人到美国买房 置地无外乎三个原 因 ： 移 民获得美国 绿 卡、让孩子受到更好的教 育、将 自己的钱转移到更安全 的地方。中国买家不仅靠支付 “ 全现金”击败其他潜在 购房人，并且根本不在乎价格竞争，甚至很 多人往往连房
政府还有可能从小产权房转为合法的商品住房过程 中获得 部分 “ 转化费用”收益。小产权房的 “ 火爆”表叽 小产叔
房合法化是大势所趋。小产９ ， Ａ 是特定条件下形成的特定产 物，尽管原来不合法，但可以通过 “ 改革”使原来一些不合 法的事情变得合法，关键是 要对小产权房 作 出分类处置。
出中国社会科 学院农村发展研 究所研究 员党国英 ） ｏ同时，
６２ Ｍａ ｒ ｃ ｈ ２ ０ １ ３
支付部分资金补偿村集体获得使用权，再将其作为保障房房 源进行租赁分配，还可以允许城中村村民向社会出租在集体 所有土地上的房子，其价格会比较低廉，客观上解决 了城市 中低收入群体的住房 问题。另一种就是 国家出钱购买这些所
另据 财智生活 署名文章，随着近几年 中国对房地 产市场采取 限制购买等措施 以抑制房价暴涨，越来越 多的 中国投资人将资金转向美国、澳洲等海外市场。２ ０ １ ２ 年中 国买家将近 １ ２ ３ 亿 美元投资于美国房地产，排名仅次于加 拿大人，其 中七成中国内地购房者直接采用全现金购房。
有其必然性和合理性。小产权房缓解 了保降 ｝ 生 住房供给不足
的压力，归根到底还是这种房源得到 了绝大多数 中低收入阶
就 目前而言，既然政府无力兜底所有 中低收入群体的住
房需求，就很有必要将 小产权房转化为保障性住房。此前，
层群体的认可，即使今后补交部分税 费或土地出让金，小产
权房 的价格还是低于经济适用住房。