商业地产管理运营模式
商业地产运营运营管理方案
商业地产运营运营管理方案一、项目背景商业地产是指专门用于商业目的的房地产，包括购物中心、酒店、写字楼、商业街等。
商业地产作为一种重要的经济形态，其运营管理直接关系着项目的成败。
有效的运营管理方案可以提高商业地产的利润和市场竞争力。
本文将以购物中心为例，探讨商业地产运营管理的方案。
二、项目概况购物中心作为一种综合性商业设施，包括了零售、餐饮、娱乐等多种业态，是人们日常生活中不可或缺的一部分。
购物中心的运营管理涉及到租赁管理、市场营销、客户服务、物业管理等多个方面。
要想成功地运营购物中心，需要有一个完善的管理方案。
三、租赁管理租赁管理是购物中心运营管理中的重要环节。
购物中心作为商业地产，其核心业务就是获取租金收入。
因此，租赁管理的质量直接关系着项目的盈利能力。
在租赁管理方面，需要做以下几个方面的工作：1、租户招募：购物中心需要根据市场需求，确定合适的租户种类和品牌。
在招募租户时，需要根据租户的实力和信誉进行评估，确保租户的质量和稳定性。
2、租金定价：购物中心应根据其位置、品牌影响力、租赁需求等因素，合理定价租金，以吸引优质租户入驻。
3、合同管理：签订租赁合同时，需要明确约定租金、租期、租金调整机制等关键条款，并且及时跟进租户的履约情况，确保租金的及时收取。
租赁管理方案的建立，可以规范购物中心的租赁行为，提高租金收入和客户满意度。
四、市场营销市场营销是购物中心运营管理中的另一个重要方面。
购物中心需要通过市场营销手段，吸引客户和提高客户忠诚度。
在市场营销方面，需要注意以下几个方面的工作：1、品牌定位：明确购物中心的品牌定位，确定目标客户群体和核心竞争优势，并根据品牌定位制定市场营销策略。
2、促销活动：定期开展促销活动，吸引顾客前来消费。
例如举办特价促销、折扣活动、会员日等活动。
3、会员管理：建立会员制度，提供会员优惠、积分兑换等服务，增加客户忠诚度和消费频次。
市场营销方案的建立，可以提高购物中心的品牌知名度和客户忠诚度，增加客流量和销售额。
万达商业管理运营模式
万达商业管理运营模式目录•简介•商业管理模式–管理层组织架构–经营策略–资源管理–市场定位•运营模式–品牌营销–运营管理–客户服务•结束语简介万达集团是中国最大的商业地产开发和运营企业之一，拥有雄厚的资本实力和丰富的市场经验。
万达商业管理运营模式是一套高效的管理和运营策略，旨在实现商业地产的高品质、高回报和可持续发展。
商业管理模式管理层组织架构万达商业的管理层组织架构非常清晰和高效。
公司设有总部管理团队和分支机构管理团队，并且每个团队都有明确的职责和权限。
总部管理团队负责制定整体的战略和发展规划，而分支机构管理团队负责具体的项目运营和管理。
经营策略万达商业的经营策略基于市场需求和消费者行为的深入研究，通过不断的市场调研和数据分析，制定出具体的发展方向和战略目标。
万达商业注重创新和差异化，不断引入新的商业模式和经营理念，以满足不同消费者的需求。
资源管理资源管理是万达商业管理运营模式的重要组成部分。
公司通过建立高效的内部资源配置和外部合作机制，实现资源的最优利用。
万达商业通过整合各种资源，如场地、人力、资金等，确保项目的顺利运营和高效管理。
市场定位市场定位是万达商业的核心竞争力之一。
公司通过细分市场和准确定位目标客户群体，制定出精准的营销和推广策略。
万达商业注重品牌建设和品牌价值的传播，通过提供优质的产品和服务，树立起了良好的品牌形象和企业信誉。
运营模式品牌营销万达商业以品牌营销为核心，通过品牌传播和市场推广来吸引目标客户群体。
公司注重在全国范围内建立起统一的品牌形象和品牌文化，以增加品牌认知度和用户黏性。
此外，万达商业在各种媒体平台上开展广告和宣传活动，提升品牌在消费者心中的地位。
运营管理万达商业注重严格的运营管理，以确保项目的高效运行和顾客满意度的提升。
公司对每个项目都有详细的运营手册和运营流程，确保所有岗位的员工能够按照规定的标准和流程进行工作。
此外，万达商业还注重员工培训和激励，以提高员工的工作积极性和服务质量。
商业地产的运营模式
商业地产的运营模式1.自营模式：商业地产项目由地产开发商自行运营管理。
地产开发商负责项目的规划、建设和租赁，同时负责项目的日常运营和维护。
这种模式下，地产开发商对商业地产项目的经营有着完全的控制权，可以灵活调整经营策略和资源配置，以适应市场变化。
2.招商合作模式：商业地产项目的开发商与合作伙伴（如第三方机构、外部企业等）合作共同经营。
招商合作可以包括合作开发、合作运营、合作管理等多种形式。
合作伙伴可以提供资金、渠道、品牌或运营经验等资源，分享项目投资风险和收益。
3.物业管理模式：商业地产项目的物业管理由专业的第三方物业管理公司负责。
物业管理公司负责商业地产项目的物业管理、租赁管理、设施维修和安全保障等运营工作。
物业管理公司依靠收取物业管理费用来获取收益，同时开发商通过物业管理公司提供的专业服务，提升项目的整体竞争力和市场价值。
4.特许经营模式：商业地产开发商将项目特定部分或整个项目出租给特许经营者进行经营。
特许经营者通过支付特许权使用费，并且按照事先约定的经营管理规范和标准进行运营。
这种模式可以有效减少开发商对项目的运营风险和管理压力，同时特许经营者也可以借助现有品牌和市场渠道进行经营。
5.联合开发模式：商业地产项目由多方联合开发。
联合开发可以包括多个地产开发商、物业公司、金融机构等共同投资和参与开发。
各方根据自身资金、资源和经验分享开发风险和收益，同时可以整合各方的优势，提高项目的整体竞争力和市场地位。
6.集群发展模式：商业地产项目通过打造商业集群，形成经济效应和资源集聚效应。
商业地产开发商将多个项目或多个商铺进行组合，形成规模效应和协同效应。
商业集群可以通过共享设施和人流、扩大市场份额、降低经营成本等方式实现项目的经济效益最大化。
在商业地产运营模式选择时，需要结合项目的特点、市场需求和资源优势进行综合考虑。
同时，还需要进行市场调研和风险评估，以确定最适合项目的运营模式，并制定相应的运营策略和管理机制，以实现项目的投资回报和市场价值。
商业地产运营模式
商业地产运营模式1.商业租赁模式：商业租赁模式是商业地产运营的基本模式。
地产开发商拥有物业，将其租赁给商家、酒店等运营商，收取租金。
商业租赁模式的关键是选取合适的商户和定期评估租金水平，以确保租金回报率和资产价值的提高。
2.自持经营模式：自持经营是指地产开发商自行经营商业地产项目。
开发商自行运营商业地产，可以更好地控制成本和运营质量，提升利润和品牌形象。
自持经营模式需要开发商具备专业的管理团队和运营经验。
3.招商引资模式：招商引资模式是指地产开发商通过招商，引入新的商户进入商业地产项目，并收取招商费用或一定比例的营业额。
这种模式可以增加商业地产项目的业态多样性，提高租金回报率和资产价值，但也需要开发商有一定的市场招商能力。
4.物业管理模式：物业管理模式是指将商业地产项目的物业管理权委托给专业的物业管理公司，由其负责维修、保养、安全和租户管理等工作。
物业管理模式可以减轻开发商的运营负担，提升租户满意度，但也需要选择信誉良好的物业管理公司。
5.品牌运营模式：品牌运营模式是指通过引入具有知名度和品牌影响力的商户进入商业地产项目，提升项目形象和吸引力。
开发商可以与知名连锁店、品牌酒店等达成合作，借助其品牌溢价效应提升租金水平和资产价值。
除了以上几种常见的商业地产运营模式，还有其他多种创新模式，如同业合作、商业地产投资信托等，在不同的商业地产项目中可以根据实际情况选择适合的运营模式。
在商业地产运营中，还需要重视与租户、供应商、政府等各方的合作与沟通，加强市场营销和品牌推广，提升项目的知名度和竞争力。
同时，还需重视消费者需求的变化，定期进行市场调研和业态调整，以适应市场的变化和提供更好的商业体验。
总之，商业地产运营模式是商业地产项目运营的基本策略和管理模式，通过选择合适的运营模式，合理配置资源，加强与各方的合作与沟通，可以最大化地提高商业地产项目的效益和利润。
浅析商业地产的运营管理模式
浅析商业地产的运营管理模式商业地产的运营管理模式是指商业地产项目在经营过程中所采取的管理方法和策略。
商业地产是以商业为主导的地产项目，包括购物中心、商业综合体、商业街等。
商业地产的运营管理模式影响着商业地产项目的盈利能力、竞争力和持续性发展。
首先，商业地产的运营管理模式应包括策划和定位。
商业地产项目的策划是指在项目前期进行市场调研和分析，确定项目的商业定位和特色，确定项目的定位目标，包括面向人群、定位市场和定位品牌等。
商业地产项目的定位决定了项目的商业形态和发展方向，对后期的运营管理起到指导作用。
其次，商业地产的运营管理模式应注重市场营销策略。
市场营销是商业地产项目的核心内容，其目标是吸引更多的消费者和租户，提高项目的知名度和声誉。
商业地产项目应通过优质服务、多样化的业态、具有吸引力的活动和推广营销等手段来吸引消费者和租户，提升项目的竞争力和收益能力。
再次，商业地产的运营管理模式应注重租户管理。
租户是商业地产项目的重要利益相关者，他们的经营质量和经营状况直接影响着商业地产项目的盈利能力。
因此，商业地产项目的运营管理模式应注重租户选择、租户管理和租户维护。
项目经营者应根据项目的定位和业态要求，选择具有潜力和合作意愿的租户，同时加强对租户的管理和服务，提供合适的场地和配套设施，帮助租户提升经营水平，共同推动项目的发展。
此外，商业地产的运营管理模式应注重设施设备的维护和管理。
商业地产项目通常包括大量的设施设备，如空调、电梯、灯光等。
这些设施设备的正常运行对于项目的经营至关重要。
商业地产项目的运营管理模式应包括设施设备的定期检修和维护，确保设施设备的正常运行，提升项目的运行效率，提供良好的消费者和租户体验。
最后，商业地产的运营管理模式还应注重项目的持续改进和创新。
商业地产是一个动态变化的行业，市场需求和消费者行为都在不断变化。
商业地产项目的运营管理模式应紧跟市场的变化，不断优化和改进，提供具有竞争力的商业服务和商业体验，保持项目的持续发展和创新能力。
商业地产运营管理公司模式
商业地产运营管理公司模式引言商业地产运营管理公司是一种专业化管理商业地产的机构，负责商业地产项目的运营和管理工作。
商业地产是指用于商业目的的房地产，包括购物中心、写字楼、商业街等。
在当前发展迅速的商业地产行业中，商业地产运营管理公司的作用越来越重要。
本文将介绍商业地产运营管理公司的模式，包括组织结构、核心职能、运营策略等，旨在提供对于商业地产运营管理公司模式的全面了解。
组织结构商业地产运营管理公司的组织结构通常包括董事会、总经理办公室、运营管理部、营销部、财务部等部门。
董事会是公司的最高决策机构，负责制定公司发展战略和重要决策。
总经理办公室是公司的执行机构，负责具体的项目管理和日常运营工作。
运营管理部是核心部门，负责项目的各项运营管理工作，包括租赁管理、维修和保养、设备设施管理等。
营销部负责项目的市场推广和租赁业务，财务部负责财务管理和资金运作。
核心职能商业地产运营管理公司的核心职能包括项目租赁管理、维修和保养、设备设施管理、市场推广、财务管理等。
1.项目租赁管理：商业地产运营管理公司负责项目的租赁管理工作，包括租赁谈判、合同签订、租金收取等。
通过有效的租赁管理，确保项目的稳定收益和租户的满意度。
2.维修和保养：商业地产项目需要经常进行维修和保养，以保证设施设备的正常运转和外观的整洁。
商业地产运营管理公司负责安排维修工作，并与相关供应商进行合作，确保维修工作的及时和质量。
3.设备设施管理：商业地产项目涉及大量的设备和设施，如电梯、供暖设备、空调等。
商业地产运营管理公司负责对设备和设施进行日常的管理和维护工作，确保其正常运转。
4.市场推广：商业地产运营管理公司负责项目的市场推广工作，包括制定营销策略、售卖楼面面积、吸引商户入驻等。
通过有效的市场推广，提升项目的知名度和吸引力。
5.财务管理：商业地产运营管理公司负责项目的财务管理工作，包括投资收益的管理、成本控制、资金运作等。
通过有效的财务管理，确保项目的财务状况良好。
地产商业运营模式表述
地产商业运营模式表述地产商业运营模式是指地产开发商在经济、市场和技术环境下，通过合理配置资源，布局商业项目，发挥市场优势，实现项目价值最大化的经营方式。
地产商业运营模式包括项目定位、产品开发、市场推广、商业租赁及销售、运营管理等环节。
下面对地产商业运营模式进行详细阐述。
首先，项目定位是地产商业运营模式的第一步。
项目定位包括选址和规划。
选址是根据市场需求、交通便利性、人口流动性、竞争对手等因素选择合适的地理位置。
规划则是根据选址确定的土地面积、用途、容积率等因素进行项目规划，确定项目的整体框架。
项目定位的准确性对后续的产品开发、市场推广和运营管理具有重要影响。
其次，产品开发是地产商业运营模式的核心环节。
产品开发包括建筑设计、网络布局、设备配置等方面。
建筑设计要根据目标用户的需求和市场竞争状况进行合理规划，注重功能性和舒适性。
网络布局要考虑网络覆盖范围和设备投入，满足用户对网络的需求。
设备配置要根据市场需求和用户生活方式，提供适合的设备和服务。
产品开发的目标是提供满足用户需求的商业项目，增加项目的吸引力和竞争力。
第三，市场推广是地产商业运营模式的重要环节。
市场推广包括市场调研、品牌建设、销售推广等方面。
市场调研要了解目标用户的需求和消费行为，分析竞争对手的优势和劣势，为产品定位和市场推广提供依据。
品牌建设要塑造项目的独特形象和价值观，提升项目的知名度和美誉度。
销售推广要通过线上线下渠道进行，吸引目标用户，提高销售量和市场份额。
市场推广的目标是增加项目的知名度和吸引力，提高销售业绩。
第四，商业租赁及销售是地产商业运营模式的核心环节。
商业租赁是指将商业空间出租给商户，实现租金收入。
商业租赁需要根据项目定位和市场需求，确定商业空间的租赁方式和租金水平，吸引优质商户入驻。
商业销售是指将商业空间出售给投资者或用户，实现盈利。
商业销售需要根据项目定位和市场需求，确定销售策略和价格策略，吸引潜在买家。
商业租赁及销售的目标是实现项目的价值最大化，增加投资回报率。
商业地产运营的几种模式
商业地产运营的几种模式1.自主运营模式自主运营模式指商业地产所有者自主运营及管理物业。
这种模式下，商业地产所有者负责招商引资、租客管理、安全维护、设备设施维护等工作。
该模式的优势是商业地产所有者能够更好地掌握和控制商业地产的运营情况，提高运营效率；同时，商业地产所有者也能够直接享受运营所带来的收益。
然而，自主运营模式面临的挑战是需要商业地产所有者投入较多的时间和精力，并具备相关的管理能力。
2.物业管理公司托管模式物业管理公司托管模式是指商业地产所有者将商业地产的运营管理工作委托给专业的物业管理公司进行管理。
物业管理公司会负责商业地产的日常运营管理，包括租赁管理、维护保养、安全管理等工作。
商业地产所有者则提供物业管理费用给物业管理公司，作为其服务的报酬。
这种模式的优势在于商业地产所有者不需要亲自管理物业，可以将更多的时间和精力用于其他方面的工作；同时，物业管理公司的专业团队也可以提供更高水平的服务和管理。
但是，商业地产所有者需要与物业管理公司保持良好的沟通和合作，以确保物业的顺利运营。
3.物业管理公司联合托管模式物业管理公司联合托管模式是指商业地产所有者与物业管理公司共同管理商业地产。
商业地产所有者与物业管理公司共同组成一个运营团队，共同制定商业地产的运营策略和管理方案。
商业地产所有者负责招商引资、租赁管理等工作，物业管理公司负责物业维护、安全管理等工作。
该模式的优势是物业管理公司能够提供专业的物业管理服务，增强商业地产的运营能力；与此同时，商业地产所有者仍然具有决策权和收益权。
然而，商业地产所有者与物业管理公司之间需要建立良好的合作关系，共同制定运营策略，合作经营。
4.物业运营公司模式物业运营公司模式是指商业地产所有者成立自己的物业运营公司，负责商业地产的运营管理。
这种模式下，商业地产所有者能够全面掌控商业地产的运营和管理，可以更好地把握商业地产的发展方向。
同时，商业地产所有者可以将运营所带来的收益最大化。
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商业地产管理运营模式一、商业地产成功的因素及要求1、功能：最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。
同时商业地产还可以承载餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等其他功能；2、地段：商业地产对地段的要求更高。
3、客户：商业地产的客户包括经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。
商业地产的客户群复杂性要远甚于住宅的。
4、资金要求：大型商业地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛，沉淀资金较多，并且大多采用只租不售模式，持有商业物业经营必须有长线的充足的资金支持。
5、物业要求：商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差池都有可能影响商业地产项目的生存。
6、销售模式：商业地产的客户则包项目多以投资回报率、回报周期为营销重点,商业的销售则形式多样，一般而言分为四种模式，直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式。
而且每种销售模式还可以继续细分，复杂程度更高。
7、专业性：商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范；商业专业性的要求极高；商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。
8、投资回报形式：销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。
二、商业地产的价值链现阶段国内商业地产开发运作的主流模式：开发商就是投资者甚至商业运营方，一个主体双重甚至三重角色，且物业大多是分割产权销售（全部或局部），在此模式下，开发商也是投资商，排在运营链的最前面，而小业主也是投资者，排在开发商之后。
但未来商业地产开发运作更多会依托基金的进入或实现证券化，有独立的投资主体。
三、租售模式模式一：只售不租特点描述：只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。
优势分析：开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力和风险，同时投资者也具备完全的经营自主权。
劣势分析：由于产权被分割出售后，经营权迅速分散，经营权迅速分散，开发商无法进行统一的招商和统一的经营管理，导致业种业态组合混乱，呈现一种无序状态，导致最终经营不善等后果，商铺的价值也大大缩水。
因此，该模式下客户对未来的商业的价值预期容易产生悲观情绪，不利于销售的顺利进展，最终可能导致整体商业地产开发的失败。
匹配项目：只售不租的商业地产开发模式，一般局限于商业的大宗销售或少量的社区街铺，对于大卖场散铺销售和大型商业街销售，采取只售不租往往引起经营管理失控。
模式二：只租不售特点描述：这种模式由开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经营管理提升商业价值。
在具体的操作方式上，租赁模式又可分为整体出租、分层或分片出租、零散出租等形式。
优势分析：如果经营得好的话，有利于打造项目的品牌价值，提升项目的竞争力，使整个物业能长期稳定地成为一个品牌，开发商由此享受物业升值所带来的持续稳定租金收益。
劣势分析：只租不售的开发模式对于发展商的资金实力要求非常高，资金压力较大，同时面临经营风险；缺乏商业经营能力的发展商采取只租不售模式，往往会遇到两难的境况：如果将物业大宗租赁给大商家，虽然经营收益稳定，经营风险降低，但是随着商战的升级，大商家所支付的租金回报较低；如果采取散租模式，虽然能提高预期的租金收益，但由于自身经营能力弱，往往导致商场经营失败。
匹配项目：目前的商业地产只租不售的模式更多地体现在购物中心的开发上，在购物中心遭遇“一卖就死”的黑色定律之后，越来越多的开发商不得不面临购物中心运营的现实。
模式三：不售不租特点描述：一些商业地产开发商对旗下的商业物业不售不租，采取自主经营模式，介入百货、超市、家居等零售行业。
优势分析：开发商自主经营，既是所有者，同时也是经营者，在商业经营中应具有一定的优势；另一个动因是出于融资考虑，一些房地产开发商看中了零售超市百货的流动资金。
劣势分析：由于房地产开发与商业经营隔行如隔山，导致很多商业地产开发商在尝试商业运营中呛水，一些商业地产开发商在运营零售商业时，一般都是从现有的百货商场挖几个人凑成班子，还不知百货这趟水的深浅就草草上阵，结果经营失败者十之八九。
匹配项目：多出现于大型百货中心的商业项目。
模式四：租售结合特点描述：租售结合的模式，就是租一部分售一部分，开发商往往将物业的一部分租给主力店，再销售一小部分商铺。
优势分析：开发商都掌握大部分的产权，出售的只是小部分，往往将高楼层整体出租给品牌商家，以品牌商家为商场经营的主体，发挥他们的品牌效应，将低楼层作为大商家的辅营区分割后出售，即“主力店＋辅营区”的模式，主力店品牌商家的进驻能提升辅营区的销售价值；该模式还可以有效开发商平衡资金压力和经营风险的矛盾，这种模式具备较高的灵活性和可控性。
经营要点：要点一，以优惠的租金引进零售的主力店、次主力店，尽管他们的租金一般都很低，但这些大品牌的进驻，将聚集人气，带旺该商场，总的来说还是得大于失；要点二，通过主力店提升辅营区的销售价值，同时必须找到辅营区的准确定位，真正利用主力店的人流。
模式五：与商家联营特点描述：房地产商在开发商业地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟，在明确了主力店的情况下，再对商圈进行准确的分析、合理的市场定位和业态组合。
优势分析：开发商可以借助商业巨头的品牌效应提升自身的形象，加快中小店的招商进度，从而可以大大弱化招商的风险，加快商铺的销售速度，减少各种资源的浪费。
劣势分析：该模式执行国外先进的“先招商-后开发”的商业地产开发理念，没有明显的劣势，但问题是，主力店的商业零售巨头们对于开发商实力及项目地段的选择非常苛刻，对于众多中小开发企业而言，此模式的可发挥空间有限。
模式六：证券化模式概念描述：一般是指成熟商业地产的所有者（委托人）将资产交由受托人（并完成资产所有权的转让）经营管理，而委托人作为受益人享有租金的信托安排。
而对于新开发的商业地产项目，可以采用为资产证券化定制商业地产”开发主流模式，以未来股东利益的最大化为目标，以商家的需求为条件，以消费者的需求特点和喜好为设计原点，以资本市场上市为目的，进行专业的、系统的开发。
优势分析：经验表明，两年期左右的银行贷款根本无法支撑有长期经营需要的商业地产开发，而传统的商业地产开发模式不得不面临“长期持有”和“资金（资本）不足”的矛盾，通过证券化工具的使用，可以大大加速资金的流转速度，有效的平衡一次性买断收益、物业升值收益，改善企业资本结构。
事实上，国外发展较好的购物中心，无一例外都是通过房地产信托基金作为资金支持的。
对于开发商而言，风险方面的考虑也决定了证券化模式的优势，证券化一方面是缓解了现金流的危机，另一方面又可以将风险融入资本市场。
操作方法：以房地产信托基金为工具，开发商将所持商业证券化并在资本市场公开发售部分（例如70%）基金单位募集资金，同时保留部分收益（例如30%）以享受分红和物业升值之利。
一般性情况下，打包的商业地产仍由原开发商的关联公司运营管理。
房地产商通过REITs回笼资金投入新项目的开发，项目成熟后又可以卖给自已的REITs。
四、国内商业地产存在的问题1、非专业操作商业地产需求投资者、经营者、物业经营者三者相结合，商业地产开发商，大部分由住宅开发商转变而来，对商业规律不了解，普遍存在漠视专业人才，进行非专业化运作开发经营商场所设计的业态组合不合理或不切实际，采用非专业操作給商业地产带来了巨大的投资风险。
2、定位失误很多开发商基本不做任何专业的市场调查就盲目的拍脑门决策上马商业地产项目，动不动就是几十万平米的超大项目商业地产的开发，如果不根据市场的需求和地段的特性、竞争态势等因素，进行准确而理性的定位，势必使后期难以正常的经营。
3、产权分割出售商业地产成功的必要条件是统一招商和经营，前几年流行的产权式商铺模式在实践中几乎是全军覆没，鲜有成功案例。
因为在产权分割出售后，很难再统一所有投资人的意愿去统一管理；即使可以用售后返租的方式来统一招商和经营，但必然会涉及一般不低于8％的投资回报率问题。
4、盲目拷贝模式我国商业地产开发过程盲目照搬照抄国际概念，殊不知区域的不同、地段的不同、消费者习惯和偏好的不同、人口密度的不同、经济收入的不同、经济增长数据的不同，都会对项目的造成影响。
我国开发商虽不断国外考察，但贪大求洋，按图索骥，结果往往是“形似神不似”。
5、人才短板由于人才的短板，目前大多数商业地产开发商都注重用百货业的管理人员担任重用职位，其实这是个误区，容易导致商业地产项目失败。
6、资金链断裂地产开发过度依赖银行贷款，自有资本的比例偏低，而商业地产回款速度更慢，投资回报期较长，很容易发生资金链断裂。
7、区域市场竞争过度当前区域市场竞争过度，已经导致超市等商业倒闭事件频繁出现；因不适应市场竞争而导致超市倒闭的案例，在全国各地并不显见；布点过于密集的另一个不良后果就是造成同业之间的恶性竞争。
8、倒置的开发顺序我国住宅开发商背景的企业在商业地产开发中表现为：开发程序上沿用“拿地——规划、设计——施工——贷款——销售——营业”的住宅开发模式，由于没有有效地同商业对接，造成商业与地产的严重脱节。
五、商业地产运营管理的几个关键点1、市场分析是成功的前提如何精确把握市场现状，有效预测未来市场？如何有效规避市场风险，体现前瞻性、准确性？规划前期的市场分析是一个需要在政治、经济、金融、商业、房地产等多个行业专业知识配合下完成的系统工程；2、商业规划是成功的基础在集中时间内感受多元化、综合性的消费；成功商业地产区别于一般百货商场的重要特点；3、准确、差异化的定位是市场竞争致胜的根本4、营销计划提前制定只有形成合力，才能精彩不断，给予顾客美好的消费体验，建立自己的忠诚顾客群体。
5、树立好的品牌形象6、大型推广活动及执行7、物业管理体系8、客户服务体系9、租赁合约管理10、设备维护与管理11、优化业态通过经营数据监测调整业态12、理念设计理念设计是灵魂，例如：如何对待顾客？为顾客提供何种体验这是必须要解决的问题；13、主动线整个商业地产只有一条主动线，无次要通道，所有店面都分布在动线两边，这样避免了死角的出现；内外部交通合理，真正做到人车分流、人货分流；物业安保培训方案为规范保安工作，使保安工作系统化/规范化,最终使保安具备满足工作需要的知识和技能，特制定本教学教材大纲。
一、课程设置及内容全部课程分为专业理论知识和技能训练两大科目。
其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。