南充江东项目定位报告(印刷版)

致：南充恒策房地产开发公司由：南充千居行房地产顾问公司恒策集团江东项目定位报告目录第一章、项目概况及分析 (3)1、项目地块概况 (3)2、项目周边环境 (3)3、S．W．O．T分析 (4)4、分析结论 (8)第二章、项目定位 (9)1、市场定位 (9)2、目标市场定位 (11)3、形象定位 (16)4、价格定位 (17)第三章、项目产品定位及设计建议 (18)1、建议依据 (18)2、规划原则(略) (18)3、建筑外观设计建议（略） (18)4、室外环境设计建议 (18)5、内部设计建议（略） (19)6、配套设施规划建议 (19)7、项目智能化定位建议 (21)8、项目车位配置建议 (23)9、物业管理定位及要点 (23)第一章、项目概况及分析1、项目地块概况土地面积及规划指标2、项目周边环境慢城八岛与蝶院开阔的江景临江下游临江上游项目东侧环境差3、S．W．O．T分析3.1 S.O.W.T矩阵S.W.O.T矩阵分析3.2 S.W.O.T分析及应对3.2.1优势S1. 地理位置优越，环境幽雅，紧靠嘉陵江项目紧邻嘉陵江，靠近三桥，整体环境优雅，城市化相对顺庆更弱，而亲水效果更好，加上由周边大盘建设带动，区域逐渐形成了具有休闲风格的建筑群，位置优雅，环境宜人。

S2. 在大盘做活做熟区域后上市，借用区域有利价值天来豪庭、慢城八岛、蝶院、观澜尚郡等楼盘已用遍地开花轰炸式宣传将该区域逐渐炒热，并形成了以江景为主要卖点，以品质大盘为支点，以五星级酒店带动，整体提升了区域形象，并使之成为可与主城区内任何区域抗衡的江东—滨江版块，在市场中极具杀伤力。

S3. 项目规模较小，营销策略上方便灵活与区域内其他楼盘相比，本案规模相对较小，销售周期短，因此借用周边大盘做熟区域后，本案将大大的缩短项目推广预热期，可根据自身及市场情况灵活安排上市及销售时机和节点。

S4. 产品设计合理，具有相当竞争力产品设计上一梯三户、一梯两户的设计，能够与本区域价值相符，同时对周边竞争楼盘的产品上形成差异和弥补，因而从产品上提升项目竞争力。

S5. 开发商具有丰富经验，能够理性看待市场开发商在杭州等一线城市的纯熟开发经验，对项目操控驾轻就熟，对项目的整体安排已了然于胸，不会象某些开发商盲目安排，能够最大限度地使项目提升利润，规避风险。

3.2.1劣势W1.周边大盘林立，销售压力巨大尽管区域在大盘带动下逐渐成熟，吸引力、关注度高，但不可避免的是各大竞争楼盘前期已做了大量宣传造势，以具备相当的客群。

且其观景效果更佳、社区规模更大、内部配套设施更全、市场口碑形象更高，使得其对本案的压迫式竞争力强大。

W2.回款周期要求短，不利于利润的获取众所周知，房地产项目开发的主要利润来自于市场发展与土地增值带动的价格彪升。

由于开发商对回款周期要求较短，相对难于本区域及区域市场价值，难以获得较高利润。

但同时能够降低相应风险。

W3.交通枢纽造成噪音、安全等消极影响作为南充主城区主要的交通干道—滨江大道这一快车道直接降低了项目品质，同时也拉远了项目与滨江的亲水距离。

其存在的安全性隐患、扬尘、噪音等影响会随着该区域的不断成熟而日趋严重。

W4.项目东、北侧环境有待改善项目地块为大面宽、短进深，相对纵深不足。

因此整个小区更容易受西侧滨江大道和东侧背后生产性企业干扰影响，环境将大打折扣，形成不可忽略和避免的硬伤。

W5.地块短板，规划设计单一缺乏变化本案受土地地块形状限制，难以做出富有变化的规划组团设计。

使建筑平面布局组合结构相对单一，难以体现项目规模、提升整体形象。

3.2.3机会O1.该区域在高端楼盘的带动下，居住价值彪升，升值速度和空间快且大该区域在几大高端项目带动下，加上日益稀缺的自然环境，区域已逐渐形成高端、休闲、生态的代名词，居住价值及市场价值提升很快，为本案的销售带来了市场机会和客群。

O2.区域内皆为高端楼盘，直接提升本案形象和品质，形成有价的无形资产，提升起价从调研中不难看出，此区域高端楼盘开盘价已直逼4000大关，若下半年能够顺利突破，则本案能够直接享有其带来的成果。

提升起价，获得较大利润。

O3.楼市年后明显回暖，市场逐渐接受4000左右房价；据调研年后楼市开始回暖，成交量呈上升趋势。

天来豪庭开出4000元左右/㎡的价格，已逐渐开始为人接受，为本案价格的制定树立了标杆。

04.两会后调控政策已基本出台，市场预期风险已部分释放两会时闹得沸沸扬扬的关于房地产调控时间，随着政府出台的整改78家央企而逐渐落下帷幕。

从现阶段来看政策性调控风险已基本释放。

3.2.4威胁T1.今年整个城区供应量巨大，板块间竞争压力大受去年全国楼市价格大幅提升影响，本地市场拍出土地陡增，加上08、09两年楼市低迷，其时暂缓开发土地相累计，超过三百万平米房屋，可见竞争压力之巨大。

且版块间各有所依，不得不面对现实，理性看待市场。

T2.区域市场内楼盘众多，竞争激烈今年本区域已有超过百万平米商品房集中开发，更如天来、华诺、慢城等高端综合性楼盘挤压，竞争非常激烈。

T3.区域成熟度不足，缺乏影响、号召力尽管本区域借助环境资源大打高端牌，但毕竟高坪区在本地人习惯性思维中仍有偏僻、落后、不成熟等思想。

加上区域内配套设施不完善，与顺庆各版块相比，仍有相当差距。

T4.楼市回暖，一线城市价格彪升，可能出现新一轮的政策性调控尽管年后未出台新的、相对严厉的调控政策，但随着一、二线城市价格快速提升，新一轮的政策性调控仍随时可能象定时炸弹一样出台，严重的打击楼市信心，不得不谨慎看待。

4、分析结论根据S.W.O.T分析，在此做出简要、初步判断，其归纳如下：1.市场环境逐渐恢复，购买热情逐渐回升，是难得的机会；2.本地房地产市场放出巨量，竞争压力相当大；3.本区域作为新兴的宜人宜居，休闲型亲水环境优雅的得天独厚条件，为项目提升了形象价值；4.区域内竞争激烈，应把握好大市脉搏，抓准机会，紧跟周边大盘，适时出招，完成销售，化解风险。

同时做好房价提升，吃足利润的准备；5.合理整合现有资源，张驰有度有节的制定推广销售计划，尽可能避开大势调整，合理调整销售周期。

第二章、项目定位1、市场定位1.1项目区域定位从调研报告可知本案所处区域应分为两个方面来看，对区域进行综合性评估定位。

A、日渐稀缺的亲水性江景版块，环境优越，临江距离近水质优良，生态环境优越。

是本地不可多得和复制的宜居地之一。

B、该区域所处高坪区，是本地人传统观念中的落后区域，配套设施不完善、偏僻、低价。

从一条滨江大道可看出，顺庆区滨江大道车水马龙，而该区域却人烟寥寥。

区域基础设施仍需加强，待完善。

C、从华诺国际、天来豪庭、慢城八岛、蝶院等高端楼盘逐一亮相和铺天盖地的广告推广，使该区域成为当前的焦点，形象价值全面提升，而以天来为首的楼盘更是开出超过4000元左右/㎡的“天价”，作为该区域真实价值的体现，使该区域价值、美喻度不断提升，逐渐崛起。

D、随着大南充的形成，及基础设施逐渐完善，三区的城区概念逐渐模糊，取而代之的是以沿滨江为和核心的高端生态居住区、以顺庆传统的成熟的政治、商业、文化为核心的生活商业区、以及以相对性价比高的的嘉陵生活居住区。

因此，该区域将逐渐被看好，发展、升值前景巨大。

从以上四项分析中，我们可以将该区域定位为：◎南充“浦东”◎比肩顺庆滨江板块、超越市政新区、嘉陵区的新开发居住热点板块◎南充未来3-5年最具潜力的生活发展区域◎迄今为止，南充市政规划配套最科学、最完善、最宜居的区域◎南充真正意义适合中产阶级聚居的区域◎南充城市核心，唯一江岸板块的绝版区域1.2产品定位一个房地产项目的产品设计是它的核心，尤其当前，在房地产市场竞争异常激烈的情况下，更应该从产品设计入手，提高项目的内在品质。

这已经成为竞争中关键的一环。

从本案规划设计到户型设计中，不难看出产品特征如下：A、项目土地较为规整，但属短板型，除建筑外难以配置其他附属设施，属简单围合，结构单一，不足以支撑项目在这一“高端”地段的高端社区。

B、从户型结构来看，以80㎡—106㎡中小户型为主打，基本以套三为主，套二为辅，部分配有可变空间。

整体来看，比较适合中高档的市场定位。

C、虽然受地块限制，规划设计上也作出了大的围合却成就了大楼间距，成为本案设计的亮点。

清一色的18层电梯使项目水平天际轮廓线平滑工整。

D、户型面积来看，本案没有超过120㎡的大户型是考虑得比较周到的。

受项目地块影响，决定本案不可能是顶级高端楼盘，因此采用面积适中的中小户型规避了高端的市场风险，值得称道。

综合以上分析，本案产品定位为：◎南充特色型现代时尚简洁欧式建筑群落◎媲美多层的实用型精致户型◎高密度、窄间距、小视野传统多层的升级产品1.3市场最终定位综合上述各项因素的分析及目前区域市场供需特征、其他产品的优劣势，为本项目在市场中确定合理的位置、树立独树一帜的产品形象。

结合本案所处区位、自身特点等属性和与区域内主要竞争楼盘的关系，可将本案定位为：◎差异性的高层、多层、别墅的市场空白◎区域内高端楼盘的补充，具有唯一性的中高端楼盘◎同时期内小高层产品的绝对霸主地位一切采取以中高端为核心的姿态，借助区域影响力和自身推广拔高自身形象。

2、目标市场定位目标市场是指产品决定进入的具有共同需要或共同特征的购买者集合，它是某类产品的最终客户群体。

针对本案而言即为购买或租用本物业的客户对象。

由于客户对象在公司性质、从事行业、企业规模等方面存在较大的差异，因此其消费的需求特征也就复杂多变。

故在进行房地产市场营销时，依照项目自身素质及特点，正确划分物业的客户对象，分析其消费特征，便能使销售工作做到有的放矢，取得事半功倍的效果。

2.1目标市场构成分析与区域内高端楼盘相比，本案与其市场主要构成上有所区别，根据调研和购买法则，分析如下：A、当地原住居民本案主要客群构成与其他区域内楼盘相同，首先是以项目为核心，500米为半径。

这一区域内的原住居民为主。

其一是他们熟知这一区域，其二是生活时间长，对本区域的生活习惯、配套都充满感情，不会轻易原离。

更兼失地农民、居民拆迁，将作为主要购买力。

受购买力所限选择周边中端、中低端楼盘B、公务员、企事业单位职员该部分人群相对收入和文化较高，对房地产市场比较了解，对周边人群具有一定影响力，自身也具备投资意识和开阔的视野。

他们一方面有改善居住环境的实际需求，同时知道稀缺的江景资源日益稀少，不容错过，更兼收入颇丰，有投资的需求。

因此，首先看好的是区域和地段。

而本案则在他们的投资视野之中。

选择区位好，具有发展前景，当前价位低，具有相对空间更大的中端楼盘作为投资，或自住兼顾投资C、周边市、县公务员、教师随着城市的基础设施不断完善、健全，周边县市与南充市区交通十分便捷，家用轿车的日渐普及，都将南充城区的吸引力扩散得更远。