旅游地产的三层价值体系
旅游盈利模式
景区门票价格上涨的市场现象揭示了我国很多旅游景区以门票收益为主的盈利模式。
在新的旅游市场环境下，旅游景区如何优化选择盈利模式以获得最大化、可持续的盈利能力?一、旅游市场需求的变化随着我国经济持续快速增长、人民生活水平大幅提高、多元化休假制度日渐成熟以及旅游者消费观念的不断提升，我国旅游市场正经历着结构性升级的过程：传统的观光旅游逐渐丧失其市场垄断地位，代表现代旅游新价值取向的休闲度假旅游成为长假旅游市场新的热点。
旅游市场需求也发生了诸多变化，给我国旅游景区发展带来了机遇和挑战。
1、旅游消费群体变化(1)大众化，旅游已经被一般工薪阶层所接受而成为一种大众化消费形式；(2)家庭化，旅游者追求家庭式的温馨氛围，以家庭为单位的散客出游已经成为我国旅游市场特征之一；(3)中档化，当前我国的经济水平决定了国内旅游市场仍然是中等消费水平的旅游者占主流，而高端消费市场仍然只占小部分。
在这种情况下，旅游景区一味地拉高门票价格，导致旅游者的总成本支出增加，从而必然会抑制部分中低层次消费水平的市场需求.2、旅游消费功能变化旅游者在休闲旅游过程中追求的是一种综合性价值诉求，即获得开阔视野、增长知识、恢复身心、自我发展等多种体验。
休闲旅游者综合性价值诉求的特点就决定了景区旅游产品的功能也应具备休闲娱乐、身心健康以及自我发展等多种功能。
(1)精神需求。
旅游者已经不满是于单一的、模式化的景点以及活动项目，希望景区创造一种“情景舞台”，满足其轻松、浪漫、惬意、新奇等独特性、个性化的高层次精神需求。
(2)知识需求。
旅游者更加注重在旅游过程中促进个人知识、能方的发展与完善。
(3)参与需求。
“景观观赏型——表演欣赏型——项目参与型”代表了景区旅游项目的发展趋势。
旅游者希望在亲身参与旅游景区活动项目的过程中，可以开展更广泛的交际活动以及锻炼自身各方面的能力。
3、旅游消费结构变化休闲度假旅游市场与观光旅游市场的消费结构完全不同。
观光型旅游者的消费结构是花在景区门票、住宿、餐饮、交通费用等基本旅游消费支出占总支出的绝大部分，而在娱乐、购物等非基本旅游消费支出所占比重较小。
经纪人跑盘必看的房产知识,新人跑盘经验总结
一、关于跑盘在跑盘并通过考核后,方能上岗;二、跑盘目的建立基本市场视角,建立基本行业认知,建立房地产基本思考体系,建立房地产职业精神,房地产从业的基础;入职跑盘目的：不是单纯的跑盘,我们的研究方法贯穿始终,由下而上从个盘到区域,由表及里从表象到动因、研判、现状和趋势;三、建立基本市场视角1、我们的目标是预判这个城市：掌握城市物理结构了解城市宏观经济情况：产业、人口构成、经济指标、规划定位、开发强度、年销售量等,了解城市房地产现状和发展历程、预判城市房地产发展趋势;2、房地产市场的板块片区概念：掌握板块脉络,建立板块概念了解板块构成、成因和发展模式,建立区域印象,感知人文地脉;3、房地产项目好比板块的一个窗口：了解板块资源、城市配套、未来规划了解主流产品、主流客户,在区域大背景下审视个盘;案例：假日湾假日湾位于华侨城潮洲街以西、沙河荔园村以南、深南大道以北;为益田地产益田地产首发在华侨假日湾益田地产城地段的高层优质项目,项目分为三个部分,隔深南大道与世界之窗相望的是“假日广场”、紧靠假日广场以北的是“假日国际公寓”以及“假日国际会馆”;配套有一个幼儿园,幼儿园已经建成即将启用；其中一期“假日湾”原名雍景湾,后改为现名,占地11502平方米,建筑面积70000平方米,由3栋28～29层高无商业裙楼及临街商铺的建筑组成;假日湾假日湾位处深圳华侨城核心、地铁假日湾核心、主题公园核心区域,隔深南大道与世界之窗呼应；东侧是五星级威尼斯皇冠假日酒店；东北侧为欢乐谷主题公园；西面为沙河高尔夫球场、名商高尔夫球场;假日湾最直接、最全面地享有了华侨城人文景观和自然环境;假日湾10楼上168平方米的高层单位,主卧180度的弧型阳台将深圳湾海景、欢乐谷、世界之窗、威尼斯酒店等美景尽收眼底;它所拥有的侨城360度多维山、湖、海景观,为众多置业者所认同;假日湾在建筑设计、园林规划、教育配套、以及性价比等方面也都颇具实力;其规划借助地缘,突出标识性,实现景观利用最大化;建筑体量略高于周边建筑,更加俊雅挺拔;尤其是顶部造型“像皇冠、像风帆”,增加了识别性和归属感;而三栋不同的单体采用了三种不同的设计主题,不同风格的地域风情赋予了假日湾独特的品位和格调;假日湾122～145平方米的稀缺主力三房户型,为精英人士提供了进驻深圳人文居住核心的良机;极具优势的性价比,为追求高品质生活的精英人士移居华侨城提供了更理想的选择空间;核心区位凸现增值空间,作为华侨城的“稀缺”物业,假日湾因其地段的核心位置和不可多得的户型、配套,使得保值能力强劲、升值潜力巨大;4、体会项目的市场运作：了解项目的入市时机、开发节奏、开发模式;从项目策划代理到企业战略合作伙伴了解项目的整体规划、启动区、分期情况、了解项目不同阶段的营销策略,了解项目的产品演变、客户演变;案例：波托菲诺波托菲诺位于华侨城西北,自然山水得天独厚;项目占地80万平方米,规划建筑面积108波托菲诺万平方米,容积率仅；坐拥7万平方米燕栖湖、4万平方米天鹅湖、8万平方米荔枝林和谛诺山;分纯水岸、天鹅堡两个区域,纯水岸内拥有7万平方米的燕栖湖,而天鹅堡内拥有4万平方米的天鹅湖;项目以意大利小镇Portofino为蓝本,规划有沿湖畔山的独立别墅、Townhouse、多层、小高层及高层等多种类型的高尚住宅；建有意大利风情商业街、水岸广场、钟楼、湖畔会所、景观大道及沿湖木栈道等,营造出独具华侨城生态人文气息的家园生活格调;天鹅堡1495天鹅堡共天鹅堡套,均为大户型住宅;小区共18栋,总占地面积约23万平方米,总建筑面积达40多万平方米,绿化面积合计达16万平方米;小区内有游泳池、儿童戏水池、儿童游乐场以及面积达万多平方米的湿地园林景观,小区具有地下车库车位达2250个;小区内林木葱郁,鸟语花香,环境幽美,是一个极适合居住的都市桃源;户型设计仅有两种面积,220平方米和240平方米,是深圳最纯粹的大户型项目,是华侨城旅游主题地产波托菲诺项目的一个组成部分;从项目策划代理到企业战略合作伙伴为开发商提供了三个层次的服务：第一层：为发展商提供营销顾问服务----单一楼盘服务；第二层：地块做前期服务,通过市场调研、市场分析、经济测算等工作,为发展商提供区域项目服务；第三层：分析开发商的财务状况、发展目标,为开发商提供城市拿地策略服务----企业发展战略服务;5、体会营销对于项目的价值创造：了解个盘之间营销理念的差异性,了解包装、展示的差异性了解个盘之间定位的差异性,了解竞争中定位差异带来的产品和客户的差异性;6、全面掌握板块房地产项目的基本信息：板块的在售项目、典型项目、板块的住宅、商业、写字楼;跑盘地图示例1板块基本情况—方位：上北下南道路：板块边界,道路系统,项目：标志物,在售项目,典型项目,配套：机构、政府机关、商场、医院、学校、公园;跑盘地图示例2板块总结与思考—区域定位核心区商业圈商务圈板块均价人文地脉与客户四、建立基本行业认知1、认识一些专业术语：土地基本数据：占地面积、总建筑面积、容积率基本物业类型：高层、小高层、多层、联排、独栋基本产品指标：户型、得房率、梯户比、标准层、朝向等案例：与规划设计单位的对接基本销售指标：均价、单价、销售率、上门量;2、通过项目调查表细化项目信息3、须在跑盘中了解本地房地产市场的开发商本地房地产市场的策划代理公司本地房地产市场主要的物业管理公司本地房地产市场的承建商建筑设计／园林设计/广告公司等其他相关公司;案例1：判断城市的市场成熟程度与政府博弈案例2：本地开发商发展方向;五、建立房地产基本思考体系1、建立从楼盘到板块到区域的关联度2、建立以发展的眼光审视问题的习惯;3、不是为了跑盘而跑盘,而是带着问题和假设、去寻求答案：1出发前的功课--在网上先了解板块的脉络结构、板块成因、发展模式、产业结构、客户构成、规划方向等；2带着问题和假设去跑盘--在跑盘中梳理问题,验证观点;六、跑盘期间安排：跑盘指引：跑盘工作指引案例讲解：跑盘方法论回到公司：解惑／沟通／分享每周一次提交跑盘作业：跑盘地图、项目调查表;六、跑盘成果要求：A、各板块的跑盘地图、典型项目调查表；B、每个板块选择一个典型个盘形成案例；C、选择一个板块形成区域印象；D、跑盘成果汇报会;推荐：快速成为华侨城市场业内人士的几个渠道：网上房地产：搜房网、房地产信息网、焦点房产网；网上地图：查查吧注意事项1.1不论物业类型,只要现场设置有售楼处的项目,必须填写项目调查表；2须收集的资料有:楼书/折页/海报/户型图等；3写字楼和正在招商招租的商业项目也要填写项目调查表；4片区楼盘需不断更新,希望大家协助在本次跑盘过程中加以完善;注意事项2.1每天的计划很重要--每天前一晚要根据地图做好第二天计划,规划好所跑区域、时间、工作量、交通车等；2每天必备--跑盘携带城区地图、楼盘地图、笔、笔记本、楼盘指引；3着装提示--舒适的鞋子,雨天带伞;跑盘方法“小贴士”进入售楼处--扮客户、直言是同行,数据真实吗可以估计吗怎样多角度去验证观点到群众中去--保安,书报亭,街边闲赋的老伯,杂货店的小老板,送牛奶的工人；专业渠道--地铺,网络,房地产报纸等;房地产经纪人员在从业的地区必须是一个活地图,很难想象一个对所在城市的东南西北分不清楚、城市道路不熟悉、建筑方位不清楚的房地产经纪人员,能够做好业务,本贴就如何跑盘做详细讲述;一、跑盘目的一、通过跑盘程序,帮助和督导置业顾问成为深圳“地理通”、“楼盘通”,从而尽快建立行业所需要的市场全局观念,并积累岗位所需求的基本业务信息,提高专业技能;二、通过跑盘熟练掌握所属区域的地理特征、商业特点、楼盘情况,以为客户提供更详尽、专业的士服务;三、通过跑盘程序,使跑盘人员磨练意志、端正行业观念,培养房地产经纪人员所应具备的品格素质和职业精神;二、跑盘要求及相关指引城市“地理通”——全局掌握城市结构、道路走向、路貌特征1、掌握城市结构、道路走向、道貌特征、所在城市共分为几个大区,区属划分界线参见××市地图;随着城市规划不断变迁,老百姓约定俗成的地理称谓对地理标识尤为重要;2、实现实地印象与地图标识间迅速自如的转换、地图标识方向为上北下南,每日跑盘前要先画出计划跑盘的地图；在实际跑盘过程中,记录沿路的每一座物业,并整理在作业中；最终在头脑中形成地图全貌和实地印象;3、熟悉社区或楼盘配套设施情况：幼儿园、小学、中学、菜场、酒楼、公园以及大型市场、文体娱乐设施等;4、熟知交通路线及具体公交站点、中小巴车次,找到公交站点的位置,记录所有经过的大、中、小巴士路号及车费;三、跑盘人员作业考核标准一、跑盘物业调查作业标准1、对于在售物业的项目调查,必须严格按照公司规定的项目调查表认真填写;2、对于已入伙一年之内的物业,项目调查表所要求的“折实售价”一栏可不填写,其它栏目按要求完成;3、对于已入伙一年以上的物业,项目调查表所要求的“建筑设计”、“环境设计”、“折实售价”、“联系电话”栏可不填写,其它栏目按要求完成;4、跑盘地图作业标准除按照跑盘指引的要求外,还需对正在筹建中的物业及待建空地的情况进行了解,并在跑盘地图上做出标识;四、跑盘辅导人员工作指引一、跑盘辅导人的责任1、客观地讲,跑盘是件苦差事;新员工不单要承受精神、体力上的付出比如每天跑完盘回来,还要画图和完成项目调查作业,还要面对经济上的压力;在这个过程中不断有人离去；2、如何帮助新员工成功地迈出入职创辉租售后的第一步,并为其今后成长为合格的、乃至优秀的置业顾问打下良好基础,对于我们这些新员工的指路人来说,责任很大;二、跑盘辅导的工作要点1、向新学员明确跑盘的作用新学员报到当日,无论你多忙,你都必须与该学员见面.一来可以了解其过往从事的行业及与目前工作的不同之处,以便有针对性地做出工作安排；二来也可让新学员从陌生的工作环境中感受到关心与帮助,增强对团队的归属感;在与新学员的交流过程中,需向其阐述跑盘的作用及相关要求通常称为洗脑,帮助其理解：跑盘是所有加入地产行业和创辉租售的营销人员的必修课,是其成长为使客户信赖的专业地产顾问的最基础的和不可或缺的步骤;通过这样的交流,可以使新员工提高对跑盘的重视程度和积极性;2、向新员工明确跑盘重点提醒新员工购买深圳地图,跑盘前预先查看地图,确定第二天的工作路线;按照跑盘指引的要求来进行辅导,重点强调对主干道社区生活配套、标志性物业、政府机关、大型公共设施、在建、筹建及待建物业等内容的调查;有条件的话,安排现场一位已上岗的新员工与其交流跑盘心得,借助这位刚上岗新员工的工作热情,激发即将开始跑盘的新人的积极性;3、每周固定两次交作业时间采用每周交两次作业而不是每天到分行报到的做法,既可使新学员节省时间和交通费用,从而感受到经理对他的关怀；同时也可给予其一定的工作压力因为每周已有足够的时间跑盘和完成作业,所以必须提交合格的作业4、跑盘辅导以鼓励为主,同时要指出和分析不足,让新学员带着问题跑盘;5、建议跑盘新员工以客户身份去调查楼盘这样做,不仅可以取得较为真实、详细的数据,还可学习到别人的销售技巧,熟悉业务操作流程,为上岗做准备工作,同时也有助于避免产生单调、枯燥的感觉;6、让新员工感受到团队的力量可利用跑盘新学员每周两次回分行提交作业的机会,安排其与其他房地产经纪人员畅谈跑盘经历,以增进同团队成员之间的感情,坚定跑盘信心;。
地产商业计划书范文
地产商业计划书范文目录第一篇：旅游地产商业计划书第二篇：商业地产开发项目商业计划书模板第三篇：商业地产运营项目合作计划书第四篇：商业地产第五篇：商业地产正文第一篇：旅游地产商业计划书合作入股固定回报率年不低于10%，风险回报率高可达35%以上；在风景区有300亩开发用地，700亩绿化地，有50年使用权，位于新疆乌市南山，距市中心仅30公里，十万亩草场和几千平方公里的群山森林环抱着该地块处女地，交通十分便利。
是乌市唯一最近国家立项的自然保护区，有群山和雪峰、有森林和草原、有瀑布和河流、冬季滑雪、渡假、休闲和娱乐、有浓厚民族风情特点、气候冬暖夏凉的旅游圣地。
计划开发别墅区、产权式酒店和民族特色村旅游观光区……经济性其参股投资方案（寻合作以若干股东投资350—500万元起步资金），先进行五通、会所、部分再绿化和部分园林等建设，然后……计划书（草）XXXX年5月目录一、项目建设条件及可行性项目开发建设优越条件土地开发来由地理位置及交通条件自然环境条件社会环境条件区域房地产开发和地价情况项目建设的可行性项目建设的背景条件优越建设的客源市场基础良好区域的土地增值优势突出所开发土地具有规模和价格的独有优势产权式酒店成为投资者越来越青睐的投资品种初期特价销售方式具有房价低的优势二、项目初步开发思路和方案项目初步开发思路规划布置原则规划功能布置分区项目总体规划布置设想别墅区产权式酒店体育运动潇闲园艺区民族特色村旅游观光区特色农家乐休闲园艺区老年公寓区（未定）项目主要建设内容项目运行和销售方式项目股东投资方式和组织管理股东投资方式项目开发组建管理项目投资估算与所需启动资金最低启动现金投资一期工程投资估算项目建设总投资项目一期工程收益分析钻石vip别墅开发产权酒店别墅项目总收益估算分析（亿元）第二篇：商业地产开发项目商业计划书模板商业地产开发项目商业计划书模板项目概要项目公司项目简介客户基础市场机遇项目投资价值项目资金及合作项目成功关键公司使命经济目标公司介绍项目公司与关联公司公司组织结构[历史]财务经营状况[历史]管理与营销基础公司地理位置公司发展战略公司内部控制管理项目介绍商业地产开发目标商业地产开发思路商业地产开资源状况项目建设基本方案规划建设年限与阶段项目规划建设依据商业地产开发基础设施建设内容项目功能分区及主要内容所在城市房地产市场分析国家宏观经济政策国家宏观经济形势对房地产的影响房地产宏观政策城市周边区域经济环境城市市城市规划城市总体规划的布局与定位城市中心城区的五大问题城市土地和房地产市场供需城市市土地出让情况商业地产市场供需城市商业地产供需商圈分布商业业态分析城市商业现状分析居民消费特征分析城市商铺价格分析商业商业地产供需分析消费者调查居民消费特点商业地产潜在消费者问卷调查竞争分析竞争分析的方法竞争项目分析开发模式及qb区选择[rrr城]及qb区项目[rrr城]的开发背景[rrr城]项目[rrr城]开发情况项目竞争战略选择山水绿城swot分析[山水绿城]开发策略和开发模式qb区项目qb区方案概念设计规划设计主题原则产品组合和功能定位建筑风格和色彩计划建筑及景观概念规划智能化配套qb区各地块设计要求商业地产功能配置要求a13地块设计要求a21地块设计要求a08地块设计要求a22地块设计要求营销策略预计销售额及市场份额产品定位各项目的住房产品定位商业地产定位定价策略住房项目的定价策略商业地产的定价策略销售策略住房地产的销售策略商业地产的销售策略品牌发展战略整合传播策略与措施电子网络营销策略项目实施进度项目工程进度计划表项目工程进度管理体系三级计划进度管理体系的建立与执行三级计划进度管理体系的工作流程一级计划——总控制进度计划二级计划——阶段性工期计划或分部工程计划三级计划——月、周计划项目风险分析与规避对策项目风险分析项目市场风险分析项目工程风险分析项目风险的防范对策市场风险规避对策工程风险的防范对策安全风险控制措施qb区投资估算和开发计划项目投资估算项目开发成本估算开发费用估算项目总成本费用估算项目开发计划开发分期 69项目开发进度计划表项目人员和组织机构配置组织保障 72组织机构 72-73项目融资计划和财务费用 73-74qb区财务与投资价值分析销售收入销售价格销售收入项目税费率项目现金流量全部资金的投资现金流量表自有资金的现金流量表主要经济数据指标汇总不确定性和风险分析盈亏平衡分析敏感性分析结论项目投资决策结论项目总体效益评价公司无形资产价值分析分析方法的选择收益年限的确定基本数据无形资产价值的确定附件.1 财务报表.2 相关证明文件第三篇：商业地产运营项目合作计划书商业地产运营项目合作计划书一、合作背景鉴于贵方商业项目所需采取运营外包合作，我司就合作计划框架与贵司进行书面提交。
武汉旅游地产一览表
武汉旅游地产一览表旅游策划项目组通过旅游地产项目的开发建设，先期开发山地康体运动、滨水接待(温泉度假)、高尔夫、滑雪运动、会议论坛和三个开放式的聚落庄园，注重专业品质和产品的开发建设和运作，在旅游策划项目开发初期进行招商合作，吸引有实力的旅游项目投资商及经营商进入，形成共赢的开发模式，在开发建设的同时争取更多的土地作为旅游用地开发。
环秀湖地产主要为两大块，一是滨水接待旅游地产的开发运作，二是庄园聚落地产，二者在开发中有所不同，以旅游为带动，是整个地产运作的主线，在滨水小镇的运作上，将所有的建筑景观化，做到功能与景观的完美结合，同时可以在先期划定区域，采取一部分土地出让的形式进行招商建设，但对整个区域进行统一的规划，在开发建设和运作中始终要注重景观的打造与利用，每一幢建筑和建设内容都是一景，物在景中，情融于物，打造情景化的景观地产，从水系、建筑、绿化、环境、文化意识形态方面要做到和谐。
庄园地产的卖点在于文化、私密、生态及建筑设计等多重要点。
结合异域与景观的概念，可进一步提升其营销内容，打造方式可以为客户度身定制，有效利用空间，为企业、个人量身打造第二居所，成为京津地区郊野山水主题型高尚生活社区，成为私密生活居所、情景旅游居所、主题文化居所，在居所的规划设计上注重文化理念，在九村的建设中，吸引投资商或高端客户进行投资建设。
可将部分“村”进行打包招商，形成一种联合开发模式，避免建设完成后招商与出售的缓慢及资金积压。
长岛（20000元/平方）二期别墅在售，总价1000万-2500万元/套。
项目位于武汉汤逊湖东北岸，在售的是二期520-630平米独栋别墅，地上面积约350-450平方米，地下面积约165-188平方米。
项目绿化率57%，容积率为0.37，总共141户，车位配比大于1：1，物业管理费为4.20元/月/平方米。
位于汤逊湖东北岸，到光谷广场10分钟车程，距中环线仅两公里，到天河机场40分钟车程。
市场体系
1狭义上的市场是买卖双方进行商品交换的场所。
广义上的市场是指为了买和卖某些商品而与其他厂商和个人相联系的一群厂商和个人。
市场的规模即市场的大小，是购买者的人数。
2市场是商品交换顺利进行的条件，是商品流通领域一切商品交换活动的总和。
市场体系是由各类专业市场，如商品服务市场、金融市场、劳务市场、技术市场、信息市场、房地产市场、文化市场、旅游市场等组成的完整体系。
同时，在市场体系中的各专业市场均有其特殊功能，它们互相依存、相互制约，共同作用于社会经济。
3市场类型Ⅰ、按市场的主体不同来分类(一)、按购买者的购买目的和身份来划分消费者市场生产商市场――工业使用者市场或工业市场转卖者市场――中间商市场政府市场(二)、按照企业的角色分购买市场——企业在市场上是购买者，其购买生产要素。
销售市场——企业在市场上是销售者，出售自己的产品。
(三)、按产品或服务供给方的状况（即市场上的竞争状况）分完全竞争市场完全垄断市场垄断竞争市场寡头垄断市场Ⅱ、按消费客体的性质不同分――按照交易对象的不同来划分(一)、按交易对象的最终用途来分类生产资料市场生活资料市场(二)、按交易对象是否具有物质实体来分类垄断竞争市场有形市场无形市场(三)、按交易对象的具体内容不同来分类商品市场、技术市场、劳动力市场、金融市场、信息市场(四)、按人文标准分：妇女市场、儿童市场、老年市场按地理标准（空间标准）分：按市场的地理位置或商品流通的区域国内市场：北方市场、南方市场、沿海市场、……国际市场：国别市场和区域市场(五)、按市场的时间标准不同来分类现货市场期货市场4商品市场的概念商品市场（Commodity markets）商品市场是指有固定场所、设施、有若干经营者入场经营、分别纳税、由市场经营管理者负责经营物业管理，实行集中、公开交易有形商品的交易场所。
这一概念有三层含义：一是商品市场是由交易主体、交易客体、交易载体等多种要素构成的商品交易场所；二是商品市场是提供服务的场所，这是一个给生产者、消费者提供一个有一定服务质量的交易场地；三是商品市场是提供感觉体验的场所。
旅游地产的4种运营模式分析
旅游地产的4种运营模式分析旅游地产是指在旅游景点或者风景名胜区内开发的以旅游为主要目的的房地产项目。
旅游地产的运营模式可以分为以下四种：1.自持运营模式：这是最基本的旅游地产运营模式，开发商将开发的旅游地产项目自行经营。
他们负责项目的建设、营销、设施的维护以及旅游服务的提供。
这种模式相对简单，但风险也较高，因为开发商需要投入大量资金购买土地、建设设施，并且需要具备一定的旅游开发和管理经验。
2.委托经营模式：在这种模式下，开发商将自己开发的旅游地产项目委托给专业的旅游地产公司进行经营。
旅游地产公司会负责项目的日常管理、设施的维护和旅游服务的提供，而开发商则可以获得租金或者分成。
这种模式可以让开发商专注于房地产的开发，降低运营风险，但也需要选择可靠的经营方。
3.与酒店合作模式：在这种模式下，开发商与酒店管理公司合作，将旅游地产项目作为酒店的组成部分进行经营。
酒店管理公司负责酒店的管理和旅游服务的提供，开发商可以获得租金或者分成。
这种模式可以借助酒店品牌知名度和运营管理经验，提高项目的市场竞争力。
4.分销合作模式：在这种模式下，开发商与旅行社或者在线旅游平台进行合作，将旅游地产项目作为旅游产品进行销售。
开发商可以委托旅行社或者在线旅游平台进行项目的市场推广和销售，同时也可以提供旅游服务。
开发商可以通过与旅行社或者在线旅游平台的合作，扩大项目的触达范围，降低市场推广成本，提高项目的销售额。
以上是旅游地产的四种运营模式，每种模式都有其优点和挑战。
开发商需要根据自身的实际情况和项目特点选择适合的运营模式。
同时，在实际运营中，开发商还可以根据需要灵活调整运营模式，比如采取多种运营模式的组合，以满足不同的市场需求和投资目标。
旧改文旅商街开发及运营要点
旧改文旅商街开发及运营要点旧改文旅商街项目，本意是扩大消费，提升内需，想让游客在本地多停留一到两日，从而提升当地服务业以及经济收入。
但当消费者与自身项目不匹配时，根本留不住消费者，甚至有的消费者只来一次，无法形成有效的复游率。
这其中有项目的原因，有营销的因素，这都是困扰当地文旅部门和开发企业的最大困境。
因此想办法解决这些文旅商街的留客和经营难点，才是解决根本矛盾的焦点。
所以解决的思路，不应注重于文旅项目建设开发之上，而应重点关注于人的因素。
即：面向于谁？服务于谁？何种服务？解决不了这三个问题，任何推广效果都必然是打折扣的。
尤其是现在很多城市中推动的旧改文旅商街区项目，很多项目改完很漂亮，但是落不了地，租不出去，挣不到钱，商户三番五次的更换，所以在此提供部分关注要点及运营方面建议，以供参考。
一、商业街旧改开发中的问题在此表述是城市区域内原有历史街区的改造或开发项目，不讨论新设区域内设置全新商业街。
此类旧改商街项目开发，往往会牵涉到政府、企业和原有住户（租户）之间的等多方面利益纠纷：政府需要提升城市整体形象、开发企业需要利润和品牌形象、而原有住户要的则是房子、补偿、就业、就学等等各种利益（我还遇到项目中有教堂庙观等宗教用地的情形），所以旧改商街开发的难度非常复杂。
而且做好旧改项目虽然表面利润不高，但使得开发企业能够从政府置换回特定土地利益或其他收益，所以一些苦于无法通过招拍挂获得土地的开发商，在2020年以前往往有愿意去参与。
但随着城市化推进的延缓，以及土地财政的收缩，目前这类项目多是由城投、交投等地方企业来主导。
可随着时间的推移，在2025年左右，旧改项目将会陷入更大的低谷区，城投交投一类的企业难以平账，无法完成直接收益，所以开发意愿更加不强。
角色的不同，决定了风险视角的不同，因此本文更多的是偏向某些需要重要问题来阐述过程以及解决方式。
（一）问题的形成原因1、权属问题由于城市重心转移且快速发展发展过快，很多城市内商业街上土地原属于集体所有，涉及权属复杂，甚至一些项目的所有权、使用权人级别很高，因此政府协调难度大，开发企业面对的商谈对象多，难度大，谈判双方都存在着决策时间长等问题，进而导致开发改造成本高昂。
旅游产品设计作业
旅游产品设计作业学院：教育科学与技术学院专业：心理系班级：13级心理二班姓名：陈继东学号：2旅游产品设计教科学院 13级心理二班陈继东 2目标市场：旅游产品设计，就是旅游开发最重要得一个环节。
所以为了能带给家乡一份发展，所以为家乡得喀纳斯湖景区做一个旅游产品设计。
下面为大家介绍一下美丽得喀纳斯：喀纳斯景区位于新疆阿尔泰山中段，地处中国与哈萨克斯坦、俄罗斯、蒙古国接壤得黄金地带。
景区规划面积10030平方公里，位居世界第一。
喀纳斯景区内共有大小景点55处，分属33种基本类型，主要包括哈纳斯国家级自然保护区、喀纳斯国家地质公园、白哈巴国家森林公园、贾登峪国家森林公园、喀纳斯河谷、禾木河谷、那仁草原、禾木草原及禾木村、白哈巴村、喀纳斯村等国内外享有盛名得八大自然景观区与三大人文景观区。
2000年以来，喀纳斯景区先后荣获国家5A级景区、国家地质公园、国家森林公园、中国西部十佳景区、中国摄影家创作基地、中国最美十大湖泊、中国最美十大秋色、中国人与生物圈网络成员单位、全国文明景区示范点等数十项荣誉与品牌，并首批入选《中国国家自然遗产、国家自然与文化双遗产预备名录》。
所以喀纳斯作为美丽新疆得一个美丽得景区就是值得广大人民群众去领略得。
在这里您可以领略到美丽得自然风光、感受到热情好客塔吉克人民得独特民族风俗。
就是值得所有希望了解新疆，了解热情好客得新疆人民得各界人士，来到这里得。
旅游路线：第一天：乌鲁木齐-布尔津（单程700KM，行驶约9小时）用餐：中晚住宿：布尔津早集合地点集合乘坐旅游大巴车途经克拉玛依百里油田,赴布尔津县，途中可参观国家3A级风景区，著名得风蚀雅丹地貌(乌尔禾魔鬼城)（包含门票+区间车98元/人自理）参观浏览45分钟，感受大自然得鬼斧神工。
下午抵达布尔津县。
可自费参观“天下第一滩”国家3A级风景区(五彩滩)（门票120元/人自理）参观游览约1小时，就是中国唯一一条注入北冰洋得河流-额尔齐斯河流域得景观，欣赏水蚀雅丹地貌、亿万年前得海底世界。
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近郊、城市的空间距离
将被淡化 • 随着金佛山旅游设施及 配套的提升，城市休闲 旅游方式的逐步成熟， 高端度假客户将日渐增 多
当前 远郊 近期 本项目 远期 本项目
开发，以中低端的观光
游客为主
深圳世联地产
Worldunion
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为建立金佛山中端地产价值，需要把金佛山打造成产品型的 旅游景区；中后期开发高端度假设施驱动高端地产
高端度假设施提升 产品打造
•
资源粗放
•
由观光、体验娱乐上升到休 闲度假阶段 通过目的地型的休闲度假设 施修建，塑造地产的新价值 平台
•
特征 旅游 市场 经营性
依托自然资源进行简单 的景观开发 设置少量的旅游产品设 施
旅游开发由简单的资源开 发，上升到旅游产品塑造 阶段，以体验式产品为主 旅游六要素完善，形成良 好的区域美誉度 旅游产品的市场经营性需 较为重视
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中端价值体系
• 花漾的山谷 • 依云美镇 •…
•
自然资源、 精品酒店配 套
•
精装修公寓
• 公寓3300元/㎡
低端价值体系
• 享湖云居…
•
自然资源、 酒店配套
•
花园洋房
• 洋房1600元/㎡
远郊度假物业价值体系
深圳世联地产 Worldunion
资料来源：世联分析
4
远郊圈层（二）：中端度假置业需求旺盛
世联研究理论
旅游地产的三层价值体 系
本报告是严格保密的。
近郊圈层（一）：发展相对成熟，已形成高、中、低三级价 值体系
代表性楼盘 核心资源 产品类型 均 价
• 南山庆隆
• 自然资源
• 联排、独
• 别墅9000-12000
高端价值体系
•…
及温泉、 高尔夫、 品牌酒店 配套
• 自然资源、
栋及少量 花园洋房 …
深圳世联地产 Worldunion
*2005年价格，现已告罄 **2007年价格，现已告罄
2
近郊圈层（二）：中、高端度假物业在近郊有较好的市场实 现性
近郊部分项目年均消化速度（平方米） 海兰云天 九里香堤 山溪谷墅 香溪美林 中安翡翠湖 19440 44250 约50000 44250 17000 23000 35000
资料来源：世联分析
低端地产
5
根据金佛山的远郊属性，近期发展高端物业具有一定风险， 项目近期以中端地产发力，配合高端市场的发展引导
近期远郊发展高端的 物业风险 • 受重庆人对空间距离的 认知影响，一小时的车 程对重庆客户而言，距 离较远，且近郊同样可 提供高端物业 • 当前远郊旅游处于初级 将会发生的变化 • 城市主城和近郊土地日 益稀缺 • 未来在城市化进程、基 础道路设施、私家车等 多因素促进下，远郊与 本项目地产市场变化
相对低端度假物业 而言，中高端房产 消化速度较快，单 盘年均消化速度在 2-5万平方米左右， 市场实现性较好
南山庆隆
金鼎龙泉 松香庭
5360
6003
约50000
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资料来源：世联分析
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远郊圈层（一）：目前远郊市场的主流物业为中、低端度假 物业，高端市场尚未启动
代表性楼盘 核心资源 产品类型 均 价
•
•
•
•
•
Hale Waihona Puke 对旅游产品的经营性关注较 小 注重旅游产品对地产的价值 推动作用
•
地产 市场
价值 体系
客户
•
嫁接城市低端物业价值
•
嫁接城市中端物业价值
•
嫁接城市高端物业价值
•
养老、中端度假客户
•
中高端度假客户
Worldunion
•
高端度假客户
7
深圳世联地产
The End
本报告是严格保密的。
8
• 独栋、联
元/㎡
• 公寓7500元/㎡
• 海兰云天
• 别墅5000-5500元/
中端价值体系
•…
酒店配套
排、花园 洋房…
㎡
• 洋房2800-3300元/
㎡*
• 东方山水 •… • 自然资源、 • 双拼、花园 • 洋房3900元/㎡**
低端价值体系
酒店配套
洋房
•…
近郊度假物业的价值体系
资料来源：世联分析
总价 （万元） 单盘总价区间 单盘年消化速度 年消化速度 （万平方米）
40
当前近郊市场以中端地产供 应为主，总价区间集中在1030万元左右，市场实现性较 好，消化速度较快
2
20
低端地产总价 在10万元以下
1
花漾的山谷
雪岭仙山
依云美镇
仙山流云
21度洋房
四面山水
山水倾城
中端地产
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