2019精品世纪瑞博年苏州朗诗国际街区广告设计方案文档
推荐-上海房地产朗诗绿色街区项目营销企划竞标报告129页XXXX年 精品
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同样反观朗诗，在已经对科技住宅进行了大量的诉求后， 大量的科技名词术语是否就能俘获人心？ 从品牌层面到产品层面，朗诗绿色街区的后期产品主要 着力在205-242大平层产品，全凭产品硬科技进行诉求， 能够满足高端客户的精神需求吗？
营销
战略 朗诗绿色街区全面升华
物理属性——精神属性 产品层面——生活层面 产品舒适——精神享受
王石，与万科【零公里行动】“零公里行动”就是希望传达一种爱护环境，低碳生活的 理念，倡导大家践行环保生活，关注垃圾分类。 "零公里行动"共从珠峰的极高海拔清理下3.44吨生活垃圾、346个瓦斯罐、0.5吨可回收垃 圾、770米攀登用绳、62平方米残余帐篷布、167个氧气瓶，并对清扫下来的垃圾全面进 行了科学的分类回收。
他们支持环保，富有社会责任感。
因为受教育程度较高，具有良好文明的生 活观念，关注时事、关注国际、关注人类、 关注和平、关注健康、关注社会民生问 题……注重文明环保，并且乐于在生活中 积极实践，并乐于带动朋友家人一起关注 健康关注环保。
他们尊重生命，追求健康，懂得在 奋斗之于犒赏自己和家人
虽然理性消费是他们的选择，但在功能、品质及精神的互动上均有较高的要求， 追求精神层面的愉悦。在烦劳的城市的压力生活下，更懂得在奋斗之于犒赏自己 以及家人。追求健康的生活方式，并且乐于和家人一起，注重感情。对环境气氛 的有品位追求，人与人情感、言语以及思想上的交流。
朗诗活动方案(共7篇)
朗诗活动方案（共7篇）第1篇：配乐诗朗颂配乐诗朗颂《祖国，我爱你》《甲：我的祖国，高山巍峨，雄伟的山峰俯瞰历史的风狂雨落，暮色苍莽，任凭风云掠过。
乙：坚实的脊背顶住了亿万年的沧桑，从容不迫。
我的祖国，大河奔跑，浩荡的洪流冲过，历史翻卷的漩涡，激流勇进，洗刷百年污浊，惊涛骇浪拍击峡谷涌起过多少命运的颠簸。
丙：我的祖国，地大物博，风光秀美孕育了瑰丽的传统文化，大漠收残阳，明月醉荷花，广袤大地上多少璀璨的文明熠熠闪烁。
丁：我的祖国，人民勤奋，五十六次民族相濡以沫，东方神韵的精彩，人文风貌的风流，千古流传着多少美丽动人的传说。
甲：这就是我的祖国，这就是我深深爱恋的祖国。
我爱你源远流长残暴的历史，我爱你每一寸土地上的花朵，我爱你风光壮丽的河山，我爱你性格坚韧执着。
乙：我的祖国，我深深爱恋的祖国。
你是昂首高吭的雄鸡-----唤醒拂晓的缄默，你是冲天腾飞的巨龙-----叱咤时代的风云，你是威风凛凛的雄狮-----舞动神州的雄风，你是人类智慧的起源-----点燃文明的星火。
丙：你有一次神圣的名字，众：那就是中国！那就是中国，我的祖国啊！我深深爱恋的祖国。
丁：我深深地爱着我的祖国，搏动的心脏跳动着五千年的脉搏，我深深地爱着我的祖国，涌动的血液奔跑着长江黄河。
甲：我深深地爱着我的祖国，黄色的皮肤印着祖先留下的颜色，我深深地爱着我的祖国，黑色的眼睛流露着谦逊的笑窝。
乙：我深深地爱着我的祖国，用坚强的性格挺拔起泰山的气魄，我深深地爱着我的祖国，把辽阔的海疆装满了我所有的寄托。
丙：我的祖国，可爱的中国，你创造了辉煌的历史，你养育了伟大的民族，站在世界的东方，努力开拓。
丁：我自豪你的悠久，数千年的狂风吹不折你挺拔的脊背，我自豪你的坚强，抵住内忧外患，闯过岁月蹉跎。
甲：我自豪你的光明，中华民族把自己的命运牢牢了解，我自豪你的精神，改革开放，勇往直前，气势澎湃。
乙：啊！可爱的祖国，无论我走到那里，我都挽住你力量的臂膊，无论我身居何方，你都温暖着我的心窝。
苏州朗诗国际街区项目解析
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苏州朗诗国际街区项目解析
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苏州朗诗国际街区项目解析
PART 2.3 : 业主入住两周年见证
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苏州朗诗国际街区项目解析
截止今日，已有1608位业主入住朗
诗，享受“恒温、恒湿、恒氧”健康舒适 生活;
目前，已有7356位业主选择朗诗,朗
诗科技住宅成为企业家、银行家、教 授等峰层人士的睿智选择。
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苏州朗诗国际街区项目解析
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苏州朗诗国际街区项目解析
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苏州朗诗国际街区项目解析
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科技住宅 贴心管家
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苏州朗诗国际街区项目解析
•健康生活 阳光服 务
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苏州朗诗国际街区项目解析
低 高 PART 3: 居住成本，享受 舒适生活
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苏州朗诗国际街区项目解析
•附表：以98m2的住宅为例（仅制冷采暖一项)
系统形式 家用挂壁式分体空调住宅
使用成本与寿命
1、平均每天使用8小时 2、冬夏季各使用3个月 3、年平均费用2200元 4、使用寿命5～8年
室内效果
1、只保证人员所在房间温度冬夏季 20～26℃
2、开启后需等待 3、湿度无保证
家用中央空调（VRV）+燃气炉地 暖（地热）住宅
1、平均每天使用8小时 2、冬夏季各使用3个月 3、年平均费用4100元 4、使用寿命5～8年
130929朗诗未来街区10月推广计划(终)
11月
加推开盘
青春不朽 以热忱的态度 从现在到未来
1 第一阶段
（国庆至房交会前）以幸福的方式，从现在到未来
线上推广线
三期开盘、蓄客信息 软文专题：“朗诗·未来街区，杭城小户之王” 杭州小户型龙虎榜top10专题 我的未来不是梦：“70方专题” 客户会筹备及针对业主的信息发布 老带新政策启动
3、配合事件主题，炒作事件，积极蓄客
线下活动线
各类主题活动包装及执行
十月行销节奏部署
工作
重点
围绕十一假期
快速认筹活动
结合房展会， 进行相关炒作
适时再次加推
10月1-18日
10月19-31日
阶段 策略
滨水楼王、耀世启幕
展会炒作、小户型之王加推
阶段 主题
启动青春智慧
长线
以幸福的方式
主题
从现在到未来
寻找地铁红盘
谨呈：朗诗未来街区
朗诗未来街区
2013年10月推广策略
（第2稿）
2013年9月29日
上阶段工作回顾的关键词
“密集”、“持续”
线上保持更新频率和话题热度
7月前，根据项目节点及蓄客情况，已完成从项目入市到认筹火爆的递进诉 求。市场及客户对项目也有了较为深入的认知。7月中旬，开始释放开盘预 告。7月28日，首期火爆开盘。
下阶段的策略思考
四期 三期
已售
已售
已售 已售
已售 已售
下阶段项目重要节点
9月8日 二期开盘 2小时售罄
9月25日 三期达到 预售条件
杭州 秋季房交会
9月
加推 3#楼
10月
三期 剩余1#2# 两幢开盘
项目微电影 完成上线
2018朗诗苏州姑苏区67号地块企划推广方案-161P
第三个朋友
类型：别墅梦迫切改善型
同样的价格也能在其他较远的区域买到更 大面积，同样是别墅梦，但我只选古城， 刚好出现的顺势而为。
第四个朋友
类型：仅2户的楼王
只有两户，院子大，面积大，品质高，有 地位，龙头之势不可阻挡，占有即可。
这是4大古城生活状态，也是4类客户生活态度
显性的古城资源与情结，显然就是第一需求。
朗诗苏州姑苏区67号地块企划推广报告
2018年5月颂唐广告·苏州制
命题：4栋建筑，53户，朗诗造科技别墅、洋房， 精品化古城小项目，如何一锤定音…
必须要说的理性观点
起
苏州楼市的颂唐观点
观点一
2018年，政策持续收紧 全国超36城启动限售，2018年很难松动， 高端改善客户数量和购买力均被限制！
15409 45699
20509
楼面价 （元/㎡）
容积率
物业形态
入市时间
28761 31005 19462 19000 34782 30501
28255
1
联排、叠加 2017年下半年
0.7
独栋、联排 2018年下半年
0.65
双拼、联排 2018年下半年
0.6
独栋、联排 2018年下半年
0.7
独栋、联排 2017年下半年
我们所有的古城情怀、情结和坚守，都是 因为，这是纯粹的姑苏，纯粹的生活家。
这样充满邻里情结和市井生活元素的高端产品， 如何将项目价值与之契合？
项目基本信息 位置： 玻纤路与虎丘路路口，背靠泰禾姑苏院子 总建面：1.2万㎡ 总户数：53户 其中：洋房41户，联排12户
地处深谙浓厚文化积淀，稀缺的土地价值和古城基 因，天然具备豪宅气质。但因体量较小，无规模优
朗诗地产景观培训2010125页
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房地产智库
(2)庭院水景
序 号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 LOGO
房地产智库
名称 主景 石 隔水 石 切水 石 破浪 石 河床 石 垫脚 石 横卧 石 铺底 石 踏步 石
效果 形成视线焦点，起到对景作用， 点题，说明溪流名称及内涵 形成局部小落差和细流声响 使水产生分流和波动 使水产生分流和飞溅 观赏石材的自然造型和纹理 具有力度感和稳定感
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2.0
房地产智库
4.场所景观
健身运动场 休闲广场 游乐场
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2.0
房地产智库
5.硬质景观
雕塑小品 音响设施 饮水器（饮泉） 座椅（具）
便民设施 入口造型 垃圾容器 信息标志
栏杆/扶手
挡土墙 台阶
围栏/栅栏
坡道 种植容器
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2.0
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5
居住区景观设计
居住区是城市中一切行为活动产生的基础。人 们在经过一天紧张的工作之后都要回归到自己 惬意的住区中进行休息、调整。
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1.0
居住区景观设计的内容
居住区景观设计的内容根据不同的特征可以分为： 绿化种植景观； 道路景观； 场所景观； 硬质景观； 水景景观； 庇护性景观； 模拟性景观； 高视点景观； 照明景观。
适用居住区种植的植物分为六类：乔木、灌木、藤本植物、草本 植物、花卉及竹类。
植物组合的空间效果
植物作为三维空间的实体，以各种方式交互形成多种空间效果， 植物的高度和密度影响空间的塑造。
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2.0
3.道路景观
景观功能
在满足交通需求的同时，道路可形成重要的视线走廊，因此，要 注意道路的对景和远景设计，以强化视线集中的观景。
世界b区广告策略推广方案世纪瑞博107p合院别墅营销
2007年11月，上海市政府发布《上海市城镇土地使用税实施规定》。从07年起，按照最新税额标准征
收城镇土地使用税，最高征收标准为每年30元/平方米。
2008年5月，“假日楼市”房展会于五一长假期间举办，万科在展会期间对旗下楼盘打出95折优惠，
房展会期间虽然人头攒动，但实际成交远逊去年，显示市场观望气氛浓重。
学习改变命运,知 识创造未来
世界b区广告策略推广方案世纪瑞博107p合院别墅营销
二、区域市场研究：嘉定
小结
项目名称 汇丰沁苑 嘉实上城名都 马陆清水湾公寓 海上五月花 浦发香舍
莱英郡城 颖奕博园高尔夫
嘉城 合计
总建规模（万m2） 主要产品类型 08年待推体量（万m2）
11
小高层公寓
2.2
7
小高层公寓
待推套数 月均去化套数 未来可售产品类型 销售期预估
88
20
高层
5个月
160
20
高层
8个月
150
/
小高层
8个月
78
10
小高层
8个月
198
15
小高层
12个月
10
15
小高层
8个月
650
40
多层，小高层
1年以上
1500
90
小高层
1年以上
市场销售以小高层产品为主，从未来市场供应看，基本没有花园洋房供应
花园洋房存在较大市场机会
缇香湾 23000元/平方米
嘉定主城区
西城版块
安亭版块
大华版块 桃浦版块
中环线
旭辉依云湾 15000元/平方米
梧桐城邦 26000元/平方米
世纪瑞博-甲壳虫house推广创意提案-19.doc
案名：东一时区东一时区、甲壳虫是战是和？CENTURY RIBO ADVERTISING CO.第 2 页 共 19 页前 言解开心结，统一思想自秋季展会本案进入实质推广以来，合作三方在执行层面就东一时区与甲壳虫HOUSE 组关系的主次问题，就报广的信息形象诉求和功能诉求的主次问题常有争论，甚至行动摇摆。
虽然，价格的上调、销售证的延迟是导致销售变现受阻的主因，但是这种摇摆对执行效率的干扰也是不能忽略的。
因此，世纪瑞博希望通过此次提案寻求三方的统一，当然更重要的是解决在明年的推广中如何更快的“吸筹”和“变现”问题——人和是取胜的必要条件CENTURY RIBO ADVERTISING CO.第 3 页 共 19 页1 产品的二次解剖站在今天，重新审视我们的产品（经与代理商共同研讨后）⏹ 重点突破两头，顺带销售中间房型的策略一期共998套，含纯小户型的3栋孤塔，二梯四户的点塔和板楼其中：A 100平方米以下占一半，小户型为绝对主力户型B 110平方米及90平方米的板楼户型，代理商反映不愁消化C 120平方米以上的两居半及小三居是须突破的项目高端户型户型结论：朝阳区，朝阳（低密度）精装生态小户型⏹ 价格的优势已不具备强撼冲击力CENTURY RIBO ADVERTISING CO.第 4 页 共 19 页因成本问题的涨价使本案精装小户型的价格优势削弱。
意味着以距离换取低价的性价比的市场认同趋弱。
结论：应提升社区的品质及价值。
⏹ 距离劣势须以认同理念、认同区位、认同产品抵消⏹ 房型以外的项目优势社区规模（40万平方米）、生态环境（绿化带成树、高尔夫公园、通惠河）、公园（9万平方米运动主题）、绿化率（66%+林荫大道）、水景园林，低容积率（2.2）结论：大+国际+生态社区分析生态：之外含通惠河、高尔夫、绿化带、三边绿化带、健康空气环境之内含9万公园、林荫大道、千湖之园，66%绿化率分析国际：城市商业街区 生活与CBD 保持距离的国际生活方式⏹ 本案产品核心竞争力描述（即与产品对接什么）CENTURY RIBO ADVERTISING CO.第 5 页 共 19 页在国际生态大社区里的精装经典小房型解决：东一时区。
苏州朗诗国际街区营销及推广策略方案_105PPT
2、他们的营销方向基本逃离不了5张资源牌：
“景观资源牌” “品牌资源牌” “服务资源牌” “城市中心（文化）资源牌” “产品配置资源牌”
这些牌无论在冷市还是暖市，都是正确的牌。 但朗诗要考虑的是除了这些，还有没有更正确而差异化的牌？
虽然说朗诗不能完全脱离价格战争， 但我们是否可以超越这种竞争？ 因为我们确实是不一样的产品！
任何一个房地产项目都离不开城市， 所以对城市特征的关注成为做好一个房地产项目的基础。
•苏州城市特征——与南京、无锡、杭州之差异
苏州是世界的，而不仅仅是江苏的。
苏州是一个开放的城市， 其产业带来的港澳台、外籍人士和国内（跨区）客户，
明显优于其他三个城市。
苏州高端公寓分布
苏州经济开发区的建设带 动城市高端公寓发展，表现 出“西向线式，东向沿湖” 的扩散特征；
•宏观层面
• 湖东低密度别墅社区
– 城市向东发展，以金鸡湖为界，湖东以低密度别墅社区为主，随着新邻里中 心、地铁1、3号线的建成，湖东的发展将成为最受瞩目的高端住宅区域。
– 结论：高物业形态，为区域价值提升提供巨大空间。
结论：
观点 大势不好，对其他地方来说，也许是不可避免的。 但对于这座城市、这个片区、这个项目来说，是仍然有很多机会的。
苏州高端住宅分布特征
区域 特征 供应 价格 发展
太湖度假区
发展阶段，真山真 水真空气，度假别
墅为主
受前几年集中土地 供应，竞争激烈
配套设施建设节奏 慢，价格上涨速度
放缓
以度假物业为主， 逐渐向自住区域转
变
金鸡湖区域
城市重点发展区域，唯 一性的城市湖泊资源， 人造景观和自然景观的
结合，潜力巨大
供应充足、稳定
苏州：朗诗国际街区项目解析
投放的广告，其具体策划和设计工作，我将全力配合相关人 员完成。
对于近阶段和开业前期的推广案和媒体组合，将在另外的 方案中陈述。
东莞市维尔物业投资有限公司/策划中心 2019-5-7日
恒温 恒湿 恒氧
华南MALL
品牌规划及广告基本策略
恒温 恒湿 恒氧
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恒温 恒湿 恒氧
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恒温 恒湿 恒氧
恒温 恒湿 恒氧
PART 2.2 : 朗诗 领跑科技地产
恒温 恒湿 恒氧
因为，
华南MALL不只是钢筋水泥堆积而成的建筑物， 也不是一个只能为人们提供购物、休闲、娱乐的场所， 而是一种生活方式、一种思想文化。
因为，
成功的广告作品不是一次偶尔灵感的结晶， 也不只是文字加画面随意的搭配， 而是在传播原则和创作策略轨迹上的诞生品。
作为策划人员，
就是要给没有生命的事物注入血液赋予生命， 就是要给没有个性的事物树立形象塑造个性， 更要为达到企业的营销目标创造有效的广告。
1、平均每天使用8小时 2、冬夏季各使用3个月 3、年平均费用4100元 4、使用寿命5～8年
1、室内各房间均保证冬夏季20～26℃ 2、开启后需等待 3、湿度无保证
地源热泵+天棚辐射+全置换新风 系统的“朗诗住宅”
1、冬夏季全天24小时运行 2、新风全年365天运行 3、年平均费用1176元 4、与建筑同寿命使用