未来社区建设之TOD
未来社区建设开发模式思考——以杭州为例
未来社区建设开发模式思考——以杭州为例梁靖廷; 谢小微【期刊名称】《《浙江经济》》【年(卷),期】2019(000)018【总页数】2页(P52-53)【作者】梁靖廷; 谢小微【作者单位】杭州市发展规划和体制改革研究院【正文语种】中文今年浙江省两会上，未来社区被写入《政府工作报告》，且被定义为2019年扎实推进大湾区建设的标志性项目之一。
省政府正式印发《浙江省未来社区建设试点工作方案》，为浙江未来社区建设提出了明确的工作目标和建设要求，标志着浙江已着手开展未来社区建设试点工作。
近年来，随着杭州经济的快速发展，以及在数字经济、创新创业、城市国际化方面的全国影响力，杭州某些社区已有了未来社区的雏形，如已在运营的良渚文化村万科随园嘉树、新交付的绿城杨柳郡、在建的未来科技城万科天空之城等。
未来社区的提出，契合杭州正打造高水平高质量发展要求。
本文基于对杭州市未来社区申报试点项目的调研，提出杭州未来社区建设开发的重难点问题及措施建议。
未来社区是什么在国内，由省级层面提出建设未来社区的，浙江是首家。
根据浙江省发展规划研究院的研究成果，提出未来社区是以人民美好生活向往为中心，以人本化、数字化、生态化为三大价值坐标，构建以未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、能源、物业和治理等九大场景创新为重点的新型城市功能单元。
通俗地讲，未来社区就是未来生活的样子，是围绕社区全生活链服务需求，以人本化、生态化、数字化为价值导向，并通过绿色、开放、共享等先进理念的植入，以及新一代信息技术的集成应用，为居民提供有归属感、舒适感和未来感的社区。
未来社区分规划新建和改造更新两大类型。
规划新建类项目是根据国民经济和社会发展的近远期规划，按照规定的程序立项，从无到有、“平地起家”的建设项目；改造更新类项目分全拆重建、部分拆复建、整治微改造等三类。
未来社区坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，提出规划新建类出售均价不高于周边均价；未来社区用地范围原则上以50-100公顷为规划单位，试点实施单元不低于20公顷，实行带方案土地出让模式，建设实施鼓励有限采取“项目全过程咨询+工程总承包”管理服务方式；未来社区建设资金自求平衡，不新增政府财政负担，不新增土地供应；未来社区创建试点评价指标体系，设置综合评价指标（指回迁安置人数和引进人才数）与九大场景分项评价指标（33项），推动未来社区项目实施落地。
未来社区低碳场景建设路径及成效评价分析_高轶
收稿日期：2021-03-22第一作者：高轶（1991—），男，工程师，硕士，主要研究方向为绿色低碳循环发展、生态环境保护。
E-mail ：929346720@摘要：低碳场景作为未来社区建设的九大场景之一，对于推动社区低碳化转型、城市绿色化发展、地区碳达峰目标实现具有重要意义。
从能源、建筑、交通、废弃物、管理等多个角度出发，提出了未来社区建设低碳场景的实施路径。
并以温州南湖未来社区建设方案为例，分析预测了温州南湖未来社区在低碳场景和基准场景下天然气、汽油、电力等能源消费活动水平，在此基础上计算得到2个场景的碳排放量。
结果显示，南湖社区通过光伏建筑一体化、装配式建筑与装修一体化、多层级立体交通体系等低碳化方式，相较于基准场景，在低碳场景下社区碳排放减少了30%。
关键词：未来社区；低碳场景；路径；碳排放；成效中图分类号：TK01+8文献标志码：A文章编号：2096－7705（2021）02－0005－05GAO Yi,LIN Chengmiao,ZHOU Xujian,WU Jiezhen,CHEN Lijun（Zhejiang Development &Planning Institute,Hangzhou 310012,China）As one of the nine scenarios for future community construction,low-carbon scenario is of great significance for lowcarbon transformation of the community,promoting the green development of the city and achieving the goal of peaking carbon dioxide emissions.This paper puts forward the implementation paths of low-carbon scenario construction from the perspectives of energy,architecture,transportation,waste and management.Based on the future community construction plan of Wenzhou Nanhu,this paper predicts the energy consumption levels of natural gas,gasoline and electricity under low-carbon scenario and baseline scenario,and calculates the carbon emissions of these two scenarios.The results show that compared with the benchmark scenario,Nanhu community,through the low-carbon solutions of building-integrated photovolta,integration of prefabricated building and decoration,multi-level three dimensional transportation systems,its community carbon emissions in the low-carbon scenario under the community low-carbon scenario carbon emissions reduced by30%.future community;low-carbon scenario;path;carbon emission;effectivenessDOI ：10.16056/j.2096-7705.2021.02.002未来社区低碳场景建设路径及成效评价分析高轶，林成淼，周旭健，吴洁珍，陈丽君（浙江省发展规划研究院，杭州310012）引言2020年9月22日，习近平主席在第七十五届联合国大会一般性辩论上向国际社会郑重宣布：“中国将提高国家自主贡献力度，采取更加有力的政策和措施，二氧化碳排放力争于2030年前达到峰值，努力争取2060年前实现碳中和”。
以人为本建设未来社区——未来社区建设试点工作的调研与思考
交通区位。九莲社区交通区位优势明显。社区位于杭 州“四纵五横”快速路网的非常重要的两“横”之间，即“天目环北-艮山”路工程和文一路地下通道工程（保俶北路-紫金 港路）之间，可快速直达下沙和阿里巴巴科创园等地，待“天 目—环北—艮山”路工程建成后，西可以畅通至杭徽高速杭 州西出入口，东可以一路直达大江东。该区域地铁、公交和 公共自行车三位一体，公共交通与自行车换乘（B+R）及停车 换乘（P+R）相组合交通场景雏形已经展现，轨道交通与周边 商业区衔接已经形成，地面交通组织措施到位，慢行空间设 计有挖掘的余地，整个场景非常有利于 TOD 建设方案落地实 施。
Y 一线调研
· 回乡调研报告 ·
以人为本建设未来社区
——未来社区建设试点工作的调研与思考
□ 曾海波
春节期间，笔者对居住的九莲社区进行了实地走访调 研，感到社区的基础条件较符合开展未来社区试点。
九莲社区成立于 2001 年 3 月，由原九莲新村、九莲庄营 盘地、花园南村、花园西村四个居委会合并而成。社区位于 杭城文三路电子信息街区繁华地段，东临教工路、南靠文三 路、西至学院路、北接文二路，占地 0.38 平方公里，共有住户 4195 户，常住人口 10563 人，外来流动人员 7000 余人。辖区 有浙江省安全厅、小百花越剧团、浙江省曲艺杂总团、浙江电 影制片厂、浙江电影拍摄基地、伟星大厦等 600 多家企事业 单位。
以人为本。从人这一本体出发，因人而异，把 各色人群的亮点和潜在贡献挖掘出来，充分调动居 民参与社区公共事务的积极性。比如健康有活力 的老人，有较多的时间，他们中的较多人乐于照料 小孩、宠物，以及美化小区环境，并收获相应的陪伴 与欢乐。
社区上链。形成社区的公信体系，社区里每个 人的信用数据都被存储、不可篡改，在这个过程中 形成社区内人与人的互信、互助、共享的氛围。
中国式TOD
引言自1990年代后期传入中国以来，TOD这个概念在各种研究报告中备受追捧。
不仅仅是因为它提供和展示了一种交通与土地利用综合开发的模式借鉴，更是因为它为目前处于高人口密度、消费已经进入小汽车时代的中国城市未来发展提供了新的思路。
但是纵观各种研究报告，也没太清晰地了解TOD究竟是什么。
这里面究竟是什么阻碍了我们对于TOD的理解，我们是否存在认识的误区？在大量查阅文献的基础上，我们试图尽力还原TOD的原始概念和内涵，并揭示其发生嬗变的基本脉络。
缘起提到TOD不得不提新城市主义理论，TOD是新城市主义理论完善过程中的产物。
新城市主义思想形成于20世纪80年代，灵感来自20世纪早期的传统城镇规划。
主要针对城市郊区无序蔓延带来的诸如原有城市空心化，原来完整的城市结构、城市文脉、人际关系、邻里和住区结构被打破，人们的居住离开了熟悉的环境，都市概念和都市感淡化以及过分依赖汽车，造成严重的能源浪费、环境破坏等城市问题而提出的一种新的城市规划和设计指导思想。
Peter Calthorpe是新城市主义的创始人之一，他认为，在美国“新城市主义”是指三件事：第一是可步行的社区(Walkable Community)；第二是多样化(Diverse)，指“新城市主义”的社区应该包容宽泛的年龄组、不同类型和收入水平的家庭等；第三是人的尺度(Human Scale)。
这三者之间是相互关联的。
TOD的概念是由“Peter Calthorpe”在其“步行口袋”的概念上演变过来的。
在其名著“The NextAmerican Metropolis”中，“TOD”基本上是等同于“步行口袋”的，是步行口袋模型在更大项目实践时容纳更多内容拓展以后的直接演变。
这两个概念名词的区别与联系可以通俗的比喻为“步行口袋”类似Office2000，而TOD则更类似office 2007。
在早期的城市规划师职业生涯中，Calthorpe刚开始是专注在可持续发展理念上的，主张紧凑式人行友好的城市发展，但没有将公共交通作为非常重要的考虑因素。
TOD模式建设标准与经济效益分析
TOD模式建设标准与经济效益分析作者：何雄孙静怡来源：《中国市场》2024年第01期摘要：随着时代的发展，交通系统在社会经济活动中承载着越来越重要的作用。
同时，资源的紧张也让土地开发利用成为城市规划的重中之重。
而TOD的开发模式能很好地将交通系统与土地开发相结合，在减少城市交通污染和能源消耗的同时，起到方便居民出行、提升社会经济活力的作用。
文章通过研究TOD模式的起源与发展，提炼出TOD的深刻内涵，提出TOD建设应该遵循的一些基本原则、TOD模式所带来的经济效益以及建设TOD项目可以参考的一些策略和思路。
关键词：交通系统；土地利用；TOD模式；经济效益中图分类号：F299.2文献标识码：A文章编号：1005-6432（2024）01-0074-04DOI：10.13939/ki.zgsc.2024.01.0181引言随着城市的建设与改造活动的进行，交通系统的设计在城市整体规划中起到了越来越关键的作用。
为了实现土地的集约利用与城市的可持续发展，在交通规划层面，越来越多的人选择更加科学的TOD（transit-oriented-development）开发模式。
然而，由于各地设计开发人员对于TOD模式的认知和理解水平的不同，导致城市建设的效果参差不齐。
有些片区通过TOD模式的建设实现了经济增长、资源集约以及环境保护等多重目标；有些地方的TOD片区建设却只考虑到了交通的便利性或者是经济效益等单个指标，从而导致建设成果大打折扣；更有少数片区的开发甚至达不到TOD模式的建设标准，更不必说效益最大化。
因此，理解TOD模式的深刻内涵，研究TOD模式的建设标准与建设策略就具有很大的理论指导意义和社会效益。
2TOD模式的起源与发展2.1TOD模式理念的提出关于TOD模式的定义，到目前为止都没有一个统一的标准，但普遍被人们所接受的说法是：TOD是一种以公共交通为导向的土地开发模式。
该模式最早起源于20世纪90年代的美国。
TOD模式简介及发展
TOD模式简介及发展TOD模式，是指：“以公共交通为导向的发展模式”的项目。
其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以400～800米（5～10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心。
TOD的特点在于：1、集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混合用途”。
2、使居民和雇员在不排斥小汽车的同时能方便地选用公交、自行车、步行等多种出行方式。
3、城市重建地块、填充地块和新开发土地均可以TOD的理念来建造。
TOD的主要方式是通过土地使用和交通政策来协调城市发展过程中产生的交通拥堵和用地不足的矛盾。
TOD的源起：国外研究TOD最早最深入的当属美国。
在经历了并正经历着小汽车出行方式占主导地位的美国，其城市或地区经历了以郊区蔓延为主要模式的大规模空间扩展过程，此举导致城市人口向郊区迁移，土地利用的密度降低，城市密度趋向分散化，因此带来城市中心地区衰落，社区纽带断裂，以及能源和环境等方面的一系列问题，日益受到社会的关注。
TOD的设计原则：1、组织紧凑的有公交支持的开发。
2、将商业、住宅、办公楼、公园和公共建筑设置在步行可达的公交站点的范围内。
3、建造适宜步行的街道网络，将居民区各建筑连接起来。
4、混合多种类型、密度和价格的住房。
5、保护生态环境和河岸带，留出高质量的公共空间。
6、使公共空间成为建筑导向和邻里生活的焦点。
7、鼓励沿着现有邻里交通走廊沿线实施填充式开发或者再开发。
TOD的发展经过好几轮的迭代，已经成为各个城市拉动新一轮发展的引擎。
未来TOD的建设，已经从各个城市里程数和建设效率“量”的比拼，发展到城市实力与形象“质”的比拼。
轨道在给城市带来方便快捷的同时，也带来了很多的负面问题，其中就包括轨道建设给城市带来的负债。
面对未来发展的思维方式新型城镇化正经历着“智慧化、低碳化、人本化”的深度变革，新技术革命大大改变了人们的生活方式，也催生了信息时代的思维革命，TOD 也随着城市空间的重塑向“数字化、低碳化和人本化”转化。
未来社区建设之TOD
未来社区建设之TOD在当今城市化进程不断加速的背景下，城市发展面临着诸多挑战，如交通拥堵、资源短缺、环境污染等。
为了实现城市的可持续发展，提高居民的生活质量，未来社区建设成为了一个重要的研究和实践方向。
其中，TOD（TransitOriented Development，以公共交通为导向的开发）模式作为一种创新的城市发展理念，正逐渐受到广泛关注，并在未来社区建设中发挥着关键作用。
TOD 模式的核心思想是以公共交通站点为中心，在一定的步行范围内进行高密度、混合功能的开发。
通过将居住、商业、办公、公共服务等功能集中在公共交通站点周边，减少居民对私人汽车的依赖，鼓励人们选择公共交通出行，从而缓解交通拥堵，降低能源消耗，减少环境污染。
在未来社区建设中，TOD 模式具有诸多优势。
首先，它能够提高交通效率。
公共交通站点周边的高密度开发使得居民能够更加便捷地到达公交站点，减少了步行距离和换乘次数。
同时，公交站点的集中也有利于优化公交线路和运营调度，提高公交服务的频率和质量，吸引更多人选择公交出行。
其次，TOD 模式能够促进土地的高效利用。
通过在公共交通站点周边进行高强度开发，可以充分利用有限的土地资源，提高土地的利用效率。
此外，混合功能的开发能够减少职住分离，降低通勤距离和时间，提高城市的运行效率。
再者，TOD 模式有助于打造富有活力的社区。
公共交通站点周边通常会汇聚大量的人流和商业活动，形成繁华的商业中心和社交场所。
这种多样化的功能和丰富的活动能够吸引不同年龄段、不同背景的人群，增加社区的活力和凝聚力。
为了实现有效的 TOD 模式，在未来社区建设中需要注重以下几个方面。
规划设计是关键。
在规划阶段，要充分考虑公共交通站点与周边用地的关系，合理确定开发强度和功能布局。
步行和自行车道的规划也至关重要，要确保居民能够安全、便捷地步行或骑行到达公交站点。
同时，要注重公共空间的营造，提供舒适、宜人的休闲场所，促进居民之间的交流和互动。
TOD是什么
TOD是什么？怎么玩转T0D?在前几期城市更新专题内我们提到过浙江的城市更新是以一种“未来社区”的概念来推行，其中，在未来建筑场景中提到推广TOD布局模式。
在10月22日第九届GBE商业综合体高峰论坛上，也单独把TOD列出来进行剖析。
可见，TOD涉及到的产业方方面面，这一期，我们浅谈一下TOD是什么。
TOD，即以公共交通委导向的开发模式，以公共交通为中心，建立起半径400-800米不等的中心广场，其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住一身的“混合用途”。
TOD被正式推进了地产开发商的视野，在面临寸土寸金、寸土难求这一背景的房企来到了存亡之际，TOD理念可应用于城市重建地块、填充地块和新开发土地无疑是为众多房企开了一扇门，但门槛的高度或许也会让很多房企望而却之。
一、TOD政策2012年10月国务院印发《关于城市优先发展公共交通的指导意见》，明确提出了加强公共交通用地综合开发，对新建公共交通设施用地的地上、地下空间，按照市场化原则实施土地综合开发，收益用于公共交通基础设施建设和弥补运营亏损的战略举措，将城市轨道交通的物业发展提升为国家政策层面。
2014年7月，国务院办公厅印发《关于支持铁路建设实施土地综合开发的意见》，针对铁路用地及站场毗邻区域土地综合开发利用提出了一系列实施原则和指导措施。
这些都为轨道物业的发展带来了新的契机。
2014年11月，国务院发布《关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》提出，“鼓励按照多式衔接、立体开发、功能融合、节约集约”的原则，对城市轨道交通站点周边、车辆段上盖进行土地综合开发，吸引社会资本参与城市轨道交通建设”。
2015年12月住房城乡建设部印发《城市轨道沿线地区规划设计导则》，为进一步加强和改进城市轨道沿线地区规划设计工作，推进轨道交通与沿线地区地上与地下整体发展，促进轨道交通建设与城市发展相协调，提高轨道交通运营效益提供了规划指导。
2018年7月国务院发布《国务院办公厅关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》，对新形势下我国城市轨道交通规划建设工作作出部署，针对规划建设中出现的问题进行规范管理，提出重视轨道交通与城市功能的结合。
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涩谷
【交通整合】作为TOD模式的重要支撑，对现有交通重新整合，实现车站枢 纽跟周边地区集约和互动，提升轨道交通利用率，同时对集约空间二次开发
车站地形断面图及步行体系图
涉谷原本有六个不同线路汇聚的车站里，围绕这个区域，把另外两个早期建设的车站进行移位，实现有效的换乘，很好地 节约了用地。
项目基于TOD模式，对土地集约化利 用，通过与地铁站无缝联结设置多首 层概念，设置目的性消费业态的公共 空间、剧院等引入客流，并在建筑上 有褶皱立面、空中建筑进行垂直空间 打造亮点，其开发模式及空间打造打 造均值得借鉴
建筑 设计
通过褶皱立面、空中建筑和urban-core 的个性化设计，打造为地域标志建筑 ， 充分利用车站所处的土地价值，演绎出 城市的活力并体现了移动空间的重要性
功能 布局
项目为补充实力客群，增加目的性消费， 将公共空间设置在项目中层，并选择重点 业态精心打造，丰富项目的业态和消费结 构
启示：
习”未来教育场景
瞄准全人群与全生命 打造“艺术与风貌交 周期，构建“全民康 融”未来建筑场景 养”未来健康场景
瞄准差异化、多样化、全过程 出行需求，构建“5、10、30 分钟出行圈”未来交通场景
具体任务
遵循“人民城市为人民”建设思想，发扬“最多跑一次”改革精神，同步推进现实和数字孪 生社区建设，打造九大未来场景。
屋顶花园 ③
空中大堂
创新点
①
②
①公共开放空间分散设置在多层； ②非盈利型功能楼层 ：文化、艺术场所；
10F Pavillion 4F Pavillion
④ ③4层屋顶平台独栋建筑； ④多首层垂直空间直接表现不同功能的建筑。
涩谷
【空间布局】街区公共空间以“urban-core”形式集中统一，使城市与建 筑相连，创造出连续性、柔滑立体的城市空间
涩谷新文化街区断面图
urban core动线结构图
urban-core是城市核心的意思，项目把不同标高的城市街道直接接入建筑的内部。加上地铁出入的站厅层，从B3F-4F， 创建 了5个首层的商业价值
案例精华
开发 模式
项目以TOD、PPP混合滚动开发，通过 优化交通及建设文化设施，获取容积率 奖励，在解决涩谷复杂的交通体系下打 造区域商业文化中心
建设与管理原则 • 开发中始终坚持“3D”原则，即高密度
（density）、多样性（diversity）、紧凑 型设计（design）。
图香港地铁路线地图
• 创造出“地铁+物业”的联合开发模式
三大支撑要素保证港 铁TOD模式成熟：
体制设定+技术协调+策略保障
三大支撑要素
1 在体制上
港府通过立法，明确法规与政策要求，成功设定了轨道交通与城市建设、物业发展的联动。通过优化资源配 置，使轨道交通建设从纯粹的公益性事业转化为具有商业经营和地产开发支持的良性发展实体，建立了轨道 交通的良性发展机制，并最终实现拉动城市人口外移，优化城市结构的作用。
案例二、东京涩谷 【项目概况】涩谷首个城市更新项目，集商业、办公和公共配套于一体的TOD
综合体，被誉为年轻人之街 ，是日本国内外各种流行元素的发祥地
底层：商业 中层：创意空间、剧院 地下：地铁站
高层：办公空间
地理位置 开发商 项目指标 地铁线路 开发策略 物业形态 物业分布 项目定位
东京副中心涩谷站区域
TOD的概念
活 动
PHOTO
TOD，英文全称“Transit（公共交通）Oriented（导向的）-Development（发 展模式）”，以公共交通为导向的发展模 式。简而言之，TOD就是以公共交通站点 为中心，5-10分钟步行路程为半径，形成 以满足工作、商业、居住、休闲，教育等 于一体的区域中心。
01 总体要求及任务
目录
CONTENTS
02 TOD的概念和优势 03 TOD存在问题
04 对策及建议
01 未来社区总体要求及任务
未来社区总体要求
总体 要求
指导思想
突出高品质生活主轴，构建以未来邻里、教育、健康、创业、 交通、低碳、建筑、服务和治理等九大场景创新为重点的集成 系统
以人为本、文化引领；政府引导，市场运作；迭代创新、体系
百老汇剧场
涩谷一直是学生聚集区，为吸引新的年龄 层人流过来，项目中的办公专门为创意、IT 等企业打造，引入30-40岁年龄群喜爱的百 老汇剧院和多功能的活动空间，日常上下班 外的目的性消费增加，逐渐丰富整个涩谷的 业态和消费结构；
涩谷
【空中建筑】通过分散设置公共开放空间，并在4F、10F屋顶设置独栋、亭 阁等建筑，创造出瞩目点，营造多首层、高价值的垂直空间
基本原则 推进；因地制宜，分类施策
工作目标
优先考虑轨道等公共交通覆盖、地上地下空间开发潜力较大的 区块；形成可复制可推广的经验做法，涌现一批未来社区典型 案例；全面复制推广
未来社区具体任务
未来邻 里
未来教 育
未来健 康
未来建 筑
未来交 通
构建“远亲不如近邻” 服务社区全人群教育
未来邻里场景
需求，构建“终身学
24小时不眠之街”拥有的“年轻人之街” 之美称，是日本国内外各种流行的发祥地。
涩谷
开发前
2009
【开发背景】由于当时地铁线路建造时期不一，部分线路换乘不便，且占据 相当规模的城市用地，对项目进行站城一体化以期提升现有空间利用价值
2012
开发后
2027
涩谷
【片区功能设置】涩谷站周边片区开发由5个项目组成，涵盖商业、商务、 文化、产业、居住、教育6大功能，皆围绕地铁站点分布
未来社区具体任务
未来低 碳
未来创 业
未来服 务
构建“循环无废”未 来低碳场景
构建“大众创新”未 来创业场景
组建未来社区智慧运营产 业联盟，打造“优质生活 零距离”未来服务场景
未来治 理
构建党建引领的“政府导治、 居民自治、平台数治”未来
治理场景。
在聚焦九大未来社区场景创新基础上，鼓励各地结合实际，积极探索未来社区建设新模式、 新产品和新机制，及时总结推广。
TOD的概念
其次，TOD对城市发展的作用？ 对于城市而言：TOD能够很好的缓解“大城市病”
• 大城市病：指的是在大城市中面临的人口膨胀、交通拥 挤、住房困难、环境恶化、资源紧张、物价过高等“症 状”。
• TOD能够提升城市土地利用效率，在充分利用地上空间 的同时，还合理利用向“地下空间”，缓解城市用地矛 盾。
涩谷
【规划理念】引入城市公共空间，电梯和垂直交通取代街道，由单一的交通 、商业功能转型为国际创意性办公、娱乐、观光、等综合性中心城区
17F屋顶绿化 11F空中大堂
13F屋顶绿化 7F屋顶绿化
由于复杂的城市需求和有限的城市空间， 涩谷之光选择了竖向复合叠加城市功能的模 式，形成了竖向的城市商业配套综合体。
涩谷
【开发策略】项目以TOD、PPP混合滚动开发，通过优化交通及建设文化设 施，获取容积率奖励，在解决涩谷复杂的交通体系下打造区域商业文化中心
公建文化配套
日本政府
开发商
许可开发
容积率奖励
铁路建设
铁路运营
房地产开发
滚动开发
一期：未来之光 二期：二丁目
开发模式：项目通过TOD模式提升车站交通功 能优化，并通过PPP在urban core集中设置文化 设施，作为奖励，政府将项目容积率从8.15提升 到13.7；
交站点的范围内。
案例一、香港
香港已建成轨道交通通车里程达130公里。并一 直保持着可持续发展的良好势头。
全香港约有45%的人口居住在距离地铁站仅500 米的范围内，九龙、新九龙以及香港岛更是高达 65%。
港岛商务中心内以公共交通枢纽为起点的步行系 统四通八达。
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高容积率的地铁盈利典范
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设计要求
• 组织紧凑的有公交支持的开发 • 将商业、住宅、办公楼、公园和公共建筑设置在步行可达的公
交站点的范围内 • 建造适宜步行的街道网络，将居民区各建筑连接起来 • 混合多种类型、密度和价格的住房 • 保护生态环境和河岸带，留出高质量的公共空间 • 使公共空间成为建筑导向和邻里生活的焦点 • 鼓励沿着现有邻里交通走廊沿线实施填充式开发或者再开发 • 将商业、住宅、办公楼、公园和公共建筑设置在步行可达的公
• TOD有效的将公交、轻轨、高铁串联起来，减少了空气、 噪音污染，并通过多功能空间交互营造出宜人的步行环 境，优化了城市结构及资源配置，倡导绿色出行低碳出 行的交通方式，有效缓解交通堵塞。
TOD的起源
在上世纪90年代初，基于对郊 区蔓延的深刻反思，新城市主义倡 导者，彼得·卡尔索普，在1992年 最早提出了TOD的概念。
2 在技术上
通过规划强化市民生活方式对轨道交通的依赖。在站点出入口、周边地区优先布置一些综合性的、易于吸引 人流的商贸、购物、居住等设施，从而强化其对人流的吸引。
3 在政策上
港府坚守审慎的商业原则，利用和发挥市场的作用，通过允许港铁公司参与沿线土地开发经营，尽享地铁建 设带来的巨大土地增值效益，这也是香港地铁成功的最重要经验之一。
道玄坂街区大厦 商务、商业中心
5、酒店、地下商业
139520 ㎡
涩谷未来之光 商业、商务、文化中心
147000㎡（首期）
5
1
2
43
居住、教育中心
涩谷站南街区大厦 产业中心 114600㎡
目前涩谷站周边开发共有五个项目构成，涵盖商业、商务、文化、产业、居住、教育6大功能； 五大片区围绕地铁站点分布，皆可享受交通便利性。
TOD的起源