物业经营管理(华东师范大学) 第四章 收益性物业价值评估
《物业经营管理》第四章第一节第二节讲义
第二节 收益性物业价格的概念和特征
一、物业价格的概念（大纲不要求） 二、物业价格的形成条件 三、物业价格的特征
第二节 收益性物业价格的概念和特征
二、物业价格的形成条件
物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备有 用性、稀缺性和有效需求——价格形成机制。 1、有用性
是指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经
济学上称为使用价值。 2、稀缺性 是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到 它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。
第二节 收益性物业价格的概念和特征
二、物业价格的形成条件 3、有效需求 是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿
意购买而且有能力购买。
需要不等于有效需求，需要只是一种要求或欲望，
考试要求
掌握 物业价格的构成，投资价值、市场价值、成
交价格、市场价格的联系与区别，市场法、成本法 和收益法的用途、适用对象和操作步骤。 熟悉 了解 收益性物业价格及其特征，收益性物业价格 影响收益性物业价格的因素，市场法和成本 和价值的种类，收益法估价的基本公式及其应用。 法的应用。
考试要点说明
第一节 收益性物业的概念
【典型考题•多选题】
下列物业中，属于收益性物业的有（ A．餐馆 C．商业停车场 B．自用仓库 D．加油站 ）。
E．出租用标准厂房
【正确答案】ACDE
第一节 收益性物业的概念
二、影响收益性物业价值的因素 影响收益性物业价值的因素最终都体现在未来能够带 来的收益这一最核心、最直接的因素上。
相反，实物状况差的，由于权益较大，如产权清晰、完全， 价格可能较高。
第二节 收益性物业价格的概念和特征
三、物业物业价格特征
2、物业价格本身主要的五个特征：
物业经营管理范宝芬第章收益性物业价
第一节 收益性物业的概念
收益性物业是指能直接产生租赁收益或其 他经济收益的物业，包括住宅（特别是其中的 公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、 影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出 租的）、仓库（用于出租的）等。
⑩利润。
十、市场调节价、政府指导价和政府定价
市场调节价是指由经营者自主制定，通过市场竞 争形成的价格。
政府指导价是指由政府价格主管部门或者其他有 关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅 度，指导经营者制定的价格。
经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、 勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区 基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管 理费、贷款利息和税金七项因素，利润控制在3%以下。
市场价值——社会一般报酬率
投资价值——投资者要求的报酬率
投资行为实现得基本条件：
该物业的投资价值大于物业市场价值
三、成交价格、市场价格和理论价格
（一）成交价格
成交价格简称成交价，是指在一笔物业交易中交易双 方实际达成交易──买者同意付出、卖者同意接受， 或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价 物。
影响收益性物业价值的因素很多，例如区 位、新旧程度、供求、物业管理等
收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因 素：
①未来净收益的大小──未来净收益越大， 物业的价值就越高，反之就越低；
②获得净收益期限的长短──获得净收益期 限越长，物业的价值就越高，反之就越低；
③获得净收益的可靠性──获得净收益越可 靠，物业的价值就越高，反之就越低。
物业经营管理—第04章收益性物业价值评估练习题
两汉：诸葛亮先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。
然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。
诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。
宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。
若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。
侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。
将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。
亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。
先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。
侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。
臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。
先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。
后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。
先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。
受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。
今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。
此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。
至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。
愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。
若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。
臣不胜受恩感激。
今当远离，临表涕零，不知所言。
物业经营管理第四章123节1920
三、成交价格、市场价格、理论价格
使用价值是交换价值的前提，没有使用价值 就无法交换 没有交换价值不一定没有使用价值。 作为商品的物业，既有使用价值也有交换价 值。
物业经营管理第四章123节1920
练习题
有关交换价值和使用价值的说法不正确的 是（）。 A、没有交换价值一定没有使用价值 B、使用价值是交换价值的前提 C、没有使用价值肯定没有交换价值 D、作为商品的物业，既有使用价值，也 有交换价值
十、写字楼物业经营管理 十一、零售商业物业经营管理
十二、物业经营管理的未来发展
物业经营管理第四章123节1920
第四章 收益性物业价值评估
第一节 收益性物业的概念 第二节 收益性物业价格的概念和特征 第三节 收益性物业价值和价格的种类 第四节 影响收益性物业价格的因素 第五节 收益性物业估价的基本方法
物业经营管理第四章123节1920
五、物业价格容易受到交易者的个别因素的影响
物业不能搬到一起进行比较，具有独一无二性， 只有实地考察，容易受到个别因素（偏好、讨价 还价能力、情感冲动）
物业经营管理第四章123节1920
2012年真题
关于物业价格特征，说法正确的是（）。 A、物业价格受区位影响较小 B、物业价格实质上是物业的权益价格 C、物业价格不容易受到交易者的个别因素的影 响 D、物业价格形成的时间较短
物业经营管理第四章123节1920
掌握：物业价格的构成，投资价值、市场价 值、成交价格、市场价格的联系与区别、市 场法、成本法和收益法的用途、适用对象和 操作步骤 熟悉：收益性物业价格及其特征，收益性物 业价格和价值的种类，收益法估价的基本公 式及其应用 了解：影响收益性物业价格的因素，市场法 和成本法的应用
物业管理师《物业经营管理》考试复
物业管理师《物业经营管理》考试复习大纲 4 第四章利润性物业价值评估本章要求：掌握：物业价钱的组成，投资价值、市场价值、成交价钱、市场价钱的联系与差别，市场法、成本法和利润法的用途、合用对象和操作步骤。
熟习：利润性物业价钱及其特点，利润性物业价钱和价值的种类，利润法估价的基本公式及其应用。
认识：影响利润性物业价钱的要素，市场法和成本法的应用。
本章考试知识重点：1．物业价钱的特点2．利润性物业价钱和价值的种类3．影响利润性物业价钱的要素4．利润性物业价值评估的基本方法、内容及步骤本章复习大纲：一、利润性物业的观点利润性物业是指能直接产生租借利润或其余经济利润的物业，包含住所（特别是此中的公寓）、写字楼、旅店、商店、餐馆、游玩场、影剧院、泊车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、库房（用于出租的）等。
影响利润性物业价值的要素好多，比如区位、新旧程度、供求、物业管理等利润性物业价值的高低主要取决于以下 3 个要素：① 将来净利润的大小──将来净利润越大，物业的价值就越高，反之就越低；② 获取净利润限期的长短──获取净利润限期越长，物业的价值就越高，反之就越低；③ 获取净利润的靠谱性──获取净利润越靠谱，物业的价值就越高，反之就越低。
二、利润性物业价钱的观点及特点（熟习）1、物业价钱物业价钱往常用钱币来表示，老例上也是用钱币形式来偿付，但也能够用实物、劳务等其余形式来偿付。
2、物业价钱的形成条件物业要有价钱与其余任何物件要有价钱同样，需要具备实用性、稀缺性和有效需求。
① 实用性是指物件能够知足人们的某种需要，经济学上称为使用价值。
② 稀缺性是指物件的数目没有多到使每一个人都能够为所欲为地获取它，是相对缺少，而不是绝对缺少。
③ 有效需求是指对物件的有支付能力支持的需要──不希望意购买并且有能力购买。
3、物业价钱的特点物业价钱与一般物件价钱的共同之处是：① 都是价钱，用钱币来表示；② 都有颠簸，受供求要素的影响；③ 都是按质讲价：优良高价，低质廉价。
物业管理师物业经营管理精讲班第15讲讲义
物业经营管理精讲班第15讲讲义收益性物业的概念第四章：收益性物业价值评估一、内容提要：1、收益性物业的概念2、收益性物业价格的概念和特征3、收益性物业价值和价格的种类4、影响收益性物业价格的因素5、收益性物业估价的基本方法二、考试的目的和要求：本部分考试的目的是测试应考人员对收益性物业价格和其特征、价格和价值的种类、影响价格的因素、价值评估的基本方法等内容的熟悉程度，以及运用基本的评估技术，在物业资产的购置、经营管理和处置过程中进行价值分析与价格决策能力和知识水平。
考试的基本要求：掌握：物业价格的构成、投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系与区别，市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤。
熟悉：收益性物业价格和其特征、收益性物业价值和价格的种类、收益性物业估价的基本公式及其应用。
了解：影响收益性物业价格的因素、市场法和成本法的应用。
为了使物业保值增值，提供有关物业购置、维修、改造、处置等专业意见和建议，对物业经营管理工作绩效进行评估等，物业管理师需要掌握物业的价格、价值知识和价值评估的基本方法。
本章结合物业经营管理中主要涉及收益性物业的情况，介绍收益性物业价格的概念和特征，价值和价格的种类，价格影响因素以及价值评估的基本方法。
第一节收益性物业的概念物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收益性物业。
收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)等。
影响收益性物业价值的因素很多，例如区位、新旧程度、供求、物业管理等等，但这些最终都表现在未来能够带来的收益这一最核心、最直接的因素上，即收益性物业只有未来能够带来收益，对投资者才有价值，投资者才会为了预期的投资回报购买该物业。
对未来能够带来的收益予以具体化，收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，物业的价值就越高，反之就越低。
物业管理-收益性物业估价的基本方法
收益性物业估价的基本方法物业估价是为了特定的目的，对特定的物业(或物业权益)在特定的时点的客观合理价格或价值进行测算和判定。
物业估价的三大基本方法：市场法：基于类似物业的市场交易价格来衡量其价值；成本法：基于物业的重新开发建设成本来衡量其价值；收益法：基于该宗物业的预期未来收益来衡量其价值。
每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，但不应相互替代。
在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用两种以上（含两种）估价方法，而且可以同时采用多种估价方法的，应当同时采用多种估价方法。
一、市场法（一）市场法概述1．市场法的含义市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
2．市场法的适用对象（掌握）市场法适用的对象是具有交易性的物业，如物业开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。
而那些很少发生交易的物业，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场法估价。
3．市场法适用的条件市场法适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似物业的交易。
4．市场法估价的操作步骤（掌握）4大步骤：①搜集交易实例；②选取可比实例；③对可比实例成交价格进行处理。
其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。
价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和物业状况调整；④求取比准价格。
（二）搜集交易实例（了解）一般包括：①交易实例物业的状况；②交易双方；③成交日期；④成交价格；⑤付款方式；⑥交易情况。
（三）选取可比实例（了解）从搜集的交易实例中挑选可用于参照比较的交易实例，称为可比实例。
选取的可比实例应符合如下4个基本要求：①可比实例物业应是估价对象物业的类似物业；②可比实例的成交日期应与估价时点接近；③可比实例的交易类型（指的是交易目的和交易方式，比如买卖、租赁；协议、招标、拍卖、挂牌等）应与估价目的吻合；④可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。
物业管理师《物业经营管理》考试复习纲要4
物业管理师《物业经营管理》考试复习纲要4第四章收益性物业价值评估本章要求：掌握：物业价格的构成，投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系与区别，市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤。
熟悉：收益性物业价格及其特征，收益性物业价格和价值的种类，收益法估价的基本公式及其应用。
了解：影响收益性物业价格的因素，市场法和成本法的应用。
本章考试知识要点：1．物业价格的特征2．收益性物业价格和价值的种类3．影响收益性物业价格的因素4．收益性物业价值评估的基本方法、内容及步骤本章复习纲要：一、收益性物业的概念收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅（特别是其中的公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）等。
影响收益性物业价值的因素很多，例如区位、新旧程度、供求、物业管理等收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小──未来净收益越大，物业的价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短──获得净收益期限越长，物业的价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠性──获得净收益越可靠，物业的价值就越高，反之就越低。
二、收益性物业价格的概念及特征（熟悉）1、物业价格物业价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。
2、物业价格的形成条件物业要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备有用性、稀缺性和有效需求。
①有用性是指物品能够满足人们的某种需要，经济学上称为使用价值。
②稀缺性是指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。
③有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要──不但愿意购买而且有能力购买。
3、物业价格的特征物业价格与一般物品价格的共同之处是：①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价：优质高价，劣质低价。
物业管理师《物业经营管理》第四章模拟题考试试题附答案
【Word版，可自由编辑！】2016年物业管理师《物业经营管理》第四章模拟题第四章收益性物业价值评估一、单项选择1.物业价格构成中，土地取得成本一般是由购置土地的价格和()等构成。
A.契税B.土地占用税C.土地增值税D.土地出让金2.物业开发成本中，水、电、燃气、热力等设施的建设费用属于( )。
A.前期工程费 B.基础设施建设费C.建筑安装工程费D.公共配套设施建设费3.在物业估价中，物业开发商自有资金应得的利息计入( )。
A.管理费用B.投资利息C.开发成本D.开发利润4.( )是指某类物业在市场上的平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。
A.理论价格B.总价格C.市场价格D.单位价格5.成交过程中买卖双方都有自己所愿意接受的价格，下列有关表述不正确的是( )。
A.卖价总有一个最低界限，买价总有一个最高界限B.在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价C.当买者的最高价格等于卖者的最低价格时，交易可能成功D.最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间6.物业估价是为了特定的目的，对特定的物业(或物业权益)在特定的时点的( )价格或价值进行测算和判定。
A.市场B.正常C.理论D.客观合理7在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用()种以上估价方法。
A.1B.2C.3D.48.( )是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
A.市场法B.成本法C.收益法D.趋势法9.( )是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
A.市场法B.成本法C.折旧法D.收益法10.( )是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法：A.趋势法B.成本法C.收益法D.市场法11.运用市场法估价的步骤不包括()。
物业经营管理第四章3(后)、4节
2012年真题 房屋租赁中成本租金不包括（）。 A、房产税 B、投资利息 C、折旧费 D、利润
2012年真题 房屋租赁中成本租金不包括（D）。 A、房产税 B、投资利息 C、折旧费 D、利润 由折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项 因素构成；
2. 真正的房租构成因素应当包括：
① 地租 ② 房屋折旧费 ③ 维修费 ④ 管理费 ⑤ 投资利息 ⑥ 保险费 ⑦ 物业税 （目前属于这种性质的税收有城镇土地使用税、房 产税、城市房地产税） ⑧ 租赁费用 如某租赁代理费 ⑨ 租赁税费 如营业税、城市维护建设税、教育费附加、租赁 手续仓费； 6费5税1租1息1附加，最后再把利润加。 ⑩ 利润 6费（管维旧险租赁手续） 5税（城城营房房） 1息（利息）1租（地租）1附加（教育）
七、起价、标价、成交价和均价
起价、标价、成交价和均价，是在商品房销售中出 现的一组价格。
起价是指所销售的商品房的最低价格。 通常是最差的楼层、朝向、户型的 商品房价格。(吸引作用)
标价标价是商品房出售者在其“价目表” 上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房 出售价格，即卖方的要价。（报价、表格价） 成交价是商品房买卖双方的实际交易价格。
4、二者关系
在期房与现房同品质（包括质量、功能、环境和物 业管理等）下，期房价格低于现房价格。
租金收益
2012年真题 下列期房价格公式中，正确的是（）。 A、期房价格=现房价格+风险补偿 B、期房价格＞现房价格--风险补偿 C、期房价格＜现房价格--风险补偿 D、期房价格=现房价格--风险补偿
2012年真题 下列期房价格公式中，正确的是（C）。 A、期房价格=现房价格+风险补偿 B、期房价格＞现房价格--风险补偿 C、期房价格＜现房价格--风险补偿 D、期房价格=现房价格--风险补偿 期房价格=现房价格-租金-风险