物业价值及价格评估技巧及范例精解

物业价值及价格评估技巧及范例精解第一节物业价格的形成及特征一、物业价格成因二、物业价格的特征三、物业价格体系四、影响物业价格的因素第二节物业价格评估技巧一、物业价格评估的意义二、物业估价的原则三、物业价格评估的程序第三节物业估价方法一、成本估价法二、市场比较法三、还原收益法第四节房地产价格的管理技巧一、房地产价格的含义及特点二、房产价格政策三、房产价格管理四、房产价格评估五、土地价格的概念、构成与评估技巧六、房屋价格与土地价格的关系第五节物业估价范例精解范例一上海某房地产估价报告书范例二建筑物资产估价范例精解范例三土地估价范例精解第一节物业价格的形成及特征一、物业价格成因房地产物业的交易价格一般包括建筑物的价格和土地价格、土地价格渗透在建筑物的价值中、当建筑物作为固定资产在生产中发挥作用而逐步实现其价值时、土地的价值也得到实现、当建筑物作为商品转卖出去而一次性实现价值时、土地的价值也从中体现。

城市土地主要用于建房、房子必须建在地上（特殊情况例外）、房地合一、房地不可分是普遍公认的、没有孤立于地产之外的房产、也没有不发展房产的地产、房屋一旦在地上兴建起来、它的价格同时反映该土地的价格。

所以、一般情况下、房产价格和地产价格综合起来、以房价或楼价的形式反映。

物业商品的价格、和一般的商品价格一样、是以货币表示的商品的交换价值、它是由人们对房地产物业效用的认识、物业的相对稀少性和对物业有效需求的存在三者相互结合而实现的。

二、物业价格的特征由于物业与一般商品的区别、其价值构成与价格形式上都存在着与一般商品存在着差异：其特征如下：1.物业价格的二元性物业是建筑物与土地的统一物、土地是物业构成的直接要素。

在一般情况下、物业价格是建筑物价格与土地价格之和、这就规定了在研究和评估物业的价格时、其内涵上具有双重的实体基础、一部份来源于建筑物的建设所形成的价格、另一部份则来源于建筑物所依赖的土地使用权的价格。

2.物业价格的区域性由于商品流通因素的影响、在市场经济条件下、任何商品都有区域性的价格。

而物业的不可移动性、客观上形成了某些物业的不可替代性、物业价格的区域位置、其价格的差异程度更是明显的。

一般说来、相同质量的物业、其价格大城市高于中小城市、沿海城市高于内地城市、商品经济发达城市高于商品经济发展中城市、即使在同一城市、也有好地段与差地段之分。

3.物业价格的高位性和趋升性物业开发投资量大、建设时间长、要耗费大量的资源、占用巨额投资、这就决定物业价格的高位性、是任何其他生活资料价格无法比拟的、同时、由于土地资源的贫乏、人类人口数量的增长及城市化进程的加速、住房需求在日益增长、物业价格从时间序列来看、必然表现为日益增长的趋势、这是物业价格的趋升性。

4.物业价格因素的非市场性物业作为一种人类必需的生活资料和社会经济的重要资源、其价格构成中的很多因素是受国家政策、计划的干预和控制、所以、物业市场是一种不充分、不完全的准市场、市场对房地产价格的调节仅被限定在一定的范围内、不可能像一般商品那样完全由因素确定、因而要受许多非市场因素的影响。

5.物业价格形成的多样性物业价格构成因素复杂、物业种类繁多、用途不一、交易对象、交易方式的不同、形成了物业价格的多样性。

如销售价格、租赁价格、课税价、抵押价、拍卖价、重置价等、可以说、在所有的商品价格之下、物业价格体系是最复杂的。

6.物业价格的调控性房地产物业是国民经济的重要支柱、其价格对人民生活和社会经济的繁荣、稳定有十分重要的影响、从而政府必然要加强对房地产市场的管理和调控、通过调节地价与批地量的多少来调整物业的价格。

三、物业价格体系物业价格体系就是在房地产的生产、流通、消费、服务等经济活动过程中所形成的相互联系、相互制约的价格体系、不同的房地产价格、其所起的作用不尽相同、评估的原则、依据和考虑的因素亦有差别、这里顺便指出、我国各类物业价格正在形成、有待规范化。

（一）市场价格、理论价格、评估价格1.市场价格市场价格是房地产交易双方的实际成交价格、它是随着时间和供求关系的变化及交易双方的心态等而经常波动。

市场价格又称市价。

2.理论价格在一定时期内相对稳定并带有强制性的价格、即将该物业放在合理市场上交易、它应该实现的价格为多少。

3.评估价格运用某种方法对房地产市场价格等作一种估计、在评估市价时、房地产的评估价与市价有密切的关系。

由于房地产缺乏完全市场、在许可房地产买卖制度下、专门有房地产估价机构为房地产交易双方提供服务、这种情况下物业的估价往往会成为物业的市价。

但由于评估者的经验、知识、偏好、利害关系等的不同、同一宗物业、不同的评估者评估价格可能不完全相同、因而要建立健全估价制度。

一个良好的评估价格应等于市价或标准价。

（二）买卖价格、租赁价格1.买卖价格买卖价格是指物业一次性出售的价格、在房产交易中、买卖价格往往是房屋所有权与土地使用权的同时出售。

2.租赁价格租赁价格常称租金、是零星出售物业使用权的价格、业主在保持其所有权不变的前提下、逐渐出售其使用权、分期实现其价值补偿。

（三）拍卖价格、招标价格、协议价格1.拍卖价格拍卖价格是指采用拍卖方式交易的成交价、一般是价高者得之、是最具竞争性的交易价格。

2.招标价格招标价是通过招标形式交易的成交价、交易过程中具有相当竞争性。

3.协议价格协议价格是指交易双方通过协商确定的交易价格。

交易过程中会受到很多非市场因素的影响。

采用协议方式的价格最低、其次是招标、拍卖有抬高地价的趋势。

（四）商品价格、成本价格、福利价格1.商品价格商品价格是成本利润、税金和效用调节四部份之和。

2.成本价格成本价格是房地产商品开发经营投资的回收价格。

3.福利价格福利价格是低于成本价的价格形式。

成本价与福利价必须辅之以相应的财务补贴、才有实行的可能性。

（五）抵押价格、课税价格、征用价格1.抵押价格抵押价格是为抵押贷款而评估的房地产价格。

由于要考虑抵押贷款清偿的安全性、一般比市场要低。

2.课税价格课税价格是指政府为课征赋税、由估价人员评定的、以此作为房地产课税基础的价格、具体课税价格如何、视课税政策而定。

我国房地产税的计税标准是标准房价与标准地价。

根据规定、其中的标准房地价应按房地坐落地区建筑物情况、并参酌当地一般房地混合买卖价格、分区、分级、分类评定。

3.征用价格征用价格是为政府征收房地产、而给予补偿而评定的价格。

（六）土地价格、建筑物价格、房地价1.土地价格土地价格简称地价、如果是一块无地上建筑物的土地、土地价格是指该块土地的价格、如果是一块附有建筑物的土地、土地价格是指该宗房地产中纯土地部份。

同一块土地、在估价时考虑其“生熟”条件、会有不同的价格、土地的“生熟”程度主要有以下几种：1）未征用补偿的农地、购地者取得土地使用权、需自己进行征地补偿、支付征地补偿费。

2）已征用补偿、但未做三通（路通、水通、电通）及一平（场地平整）。

3）已做三通一平的土地。

4）已做七通一平的土地。

（七通为道路、上水、雨污水、电力、通讯、煤气、热等）。

5）在现有城市区域内附有待拆迁建筑物的土地。

要进行拆迁安置等工作。

6）已做拆迁安置的城市空地。

2.建筑物价格建筑物价格是指纯建筑物的价格、不包含其占用的土地价格。

人们平常所说的房价、通常是含有该建筑物占用的土地价格在内。

因此、人们平常所说的房价与建筑物价格的含义不相同。

3.房地价房地价又称房地混合价、是指建筑物连同其占用的土地的价格、与平常所说房价相同。

（七）总价格、单位价格、楼面地价1.总价格房地产总价格是指一宗房地产的总体价格。

根据情况的不同、房地产总价格也不同、如一块面积500m2的土地价格、一套面积为200平方米的高级公寓的价格、一个地区范围内全部房地产价格。

房地产总价格一般不能说明房地产的价格水平。

2.单位价格房地产单位价格是指单位土地面积的土地价格、单位面积的房地价格。

房地产单位价格可以反映房地产的价格水平、认清单位价格、要认清货币单位、面积单位及面积含义以土地为例、土地单位价格与总价格的关系式如下：土地单位价格＝土地总价格÷土地总面积。

3.楼面地价楼面地价又称单位建筑面积地价、是平均到每个单位建筑面积上的土地价格。

楼面地价与土地总价格的关系式如下：楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积由此公式可得出楼面地价、土地单价、容积率三者的关系如下：楼面地价＝土地单价÷容积率在现实生活中、楼面地价往往比土地单价更能说明土地的价格水平。

如有甲、乙两块土地、甲地的土地单价为700元/m2、乙土地的土地单价为510元/m2、甲地的容积率为5、乙地的容积率为3、则甲地的楼面地价为140元/m2、乙土地的楼面地价为170元/m2、根据此楼面地价意义的买者通常都会购买甲地、而不会购买乙地。

因为、同类用途与结构的房屋（含土地）在市场上售价基本相同、如平均为1000元/m2建筑造价基本接近、则在甲地上获得的利润＝1000元－700元－140元＝160元/m2、乙地上获得利润＝1000－700－170＝130元/m2。

（八）所有权价格、使用权价格、其他权利价格1.所有权价格所有权价格是指交易房地产所有权的价格。

房地产所有权价格依据其所有权是否完全再细分。

如依权利来理论、所有权为地上权、永佃权等诸个别权利的总和若在所有权上设定了他项权利、则所有权变得不完全、其价格因此而贬低。

2.使用权价格使用权价格是指交易房地产使用权的价格、目前我国有偿出让土地的价格都是土地使用权价格。

土地使用权价格因使用年限的长短而定。

如30年、50年、70年的使用权价格。

土地使用权价格又称出让金。

3.其他权利价格除所有权及使用权价格以外的权利价格、如地上权价格、永佃权价格等。

（九）基准地价、标定地界、房屋重置价格1.基准地价城市基准地价是在某一城市的一定区域范围内、根据用途相似、地段相连、地价相近的原则、划分地价区域、然后调查评估出各地价区段在某一时点的平均价格。

2.标定地价在基准地价基础上、指一定时期和一定条件下、能代表不同区位、不同用途的标志性宗地的价格。

3.房屋重置价格按照估价时点当时的社会正常的建筑技术、工艺水平建材价格、机械和人工费用等、重新建造同类结构、式样、质量及功能的新房屋所需费用加平均利润。

（十）底价、期望价、补地价1.底价政府、企业或私人出让（拍卖）房地产时确定的最低价格、亦称起叫价格、若低于这个价格则可不出售。

2.期望价政府、企业或私人出让房地产时希望卖出的满意价格、一般在底价的基础上加15％、即可视为期望价。

3.补地价更改政府原出让土地使用权时规定的用途、或增加容积率、转让、出租、抵押土地使用权及续期土地使用权等需交给政府的一笔地价。

对于改变用途的地块、补地价的数额通常等于改变后与改变前的地价差值。