浅谈我国商品房预售制度的完善
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我国商品房预售制度之检讨与完善
我国商品房预售制度之检讨与完善[摘要]我国商品房预售制度中存在严重的利益失衡。
文章基于保护预购人权益的视角，分析预购人所面临的主要法律风险，然后结合发达国家和地区的立法经验，从预售合同事先审查、预售信息披露和预购款托管三方面提出完善措施。
[关键词]预售制度；预购人权益；事先审查；信息披露；预购款托管商品房预售即指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款(全部或部分)的行为。
[1]商品房预售制度对我国商品房市场的发展注入了活力，但同时也存在诸多问题，尤其是在预购人权益保护方面。
对预购人权益的保护己不仅仅关系到个体的利益，同时也关系到社会的稳定。
一、预购人面临的主要法律风险（一）预售人虚假宣传在签订预售合同时，由于商品房仍处于在建之中，预售人就商品房的宣传资料成为预购人了解商品房并决定是否购买的主要依据。
但在实践中经常出现开发商夸大其词，以吸引预购人前来购买。
我国法律虽然规定房地产开发企业不得进行虚假宣传，但对开发商虚假宣传行为只有行政处罚措施，而没有民事救济措施。
（二）预售人滥用格式条款和欺诈格式条款的滥用是指一方利用经济上的优势以及对方无力抗拒这种单方面风险转移的现实，在合同中单方拟定或使用由对方承担一切或主要风险和不利益的格式条款的行为。
[2]开发商通常凭借其优势地位，在格式条款中加入免除其损害赔偿责任和瑕疵担保责任、对其违约责任不作规定以及扩大不可抗力的范围的条款。
[3]欺诈行为是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误的意识表示的行为。
比如故意隐瞒没有取得预售许可证的事实或者提供虚假的预售许可证或者隐瞒土地使用权的瑕疵，实践中有些开发商在预售前己将土地使用权设定抵押，一旦其不能还款，预购人就可能面临有房无地的结局。
（三）预售人挪用预售款甚至携款潜逃我国目前法律仅规定了商品房预售款必须用于工程建设的用途，但在预售资金的监管上缺乏可操作性，而且也是只存在行政处罚措施，没有民事救济措施。
2024年商品房预售管理工作总结
2024年商品房预售管理工作总结随着我国经济的快速发展，商品房市场也走向了繁荣。
作为商品房市场重要的管理手段，预售管理在促进房地产市场稳定，保护购房者权益等方面扮演着重要的角色。
回顾2024年，我市商品房预售管理工作取得了一定的成绩，但也存在一些问题和不足。
本文将对2024年商品房预售管理工作进行总结和分析，以期对未来的工作提供参考。
一、工作亮点1. 严格执行监管政策：2024年，我市商品房预售管理坚持以人民利益为重，严格执行政府相关政策。
通过建立完善的监管机制，对各房地产商的预售行为进行规范，确保购房者的利益得到保障。
2. 加强信息公示：为了保障购房者的知情权、选择权和参与权，2024年我市商品房预售管理加大了对信息公示的力度。
通过各种渠道发布商品房项目的详细信息，包括楼盘规划、销售进度、预售合同等，使购房者能够充分了解项目情况，减少信息不对称的问题。
3. 健全购房者维权机制：2024年，我市着力完善购房者维权机制，提高购房者的维权能力。
建立购房者投诉举报渠道，严厉打击违规行为，加强与司法机关的协调合作，真正保护购房者的合法权益。
4. 加强行业监管：为了规范商品房市场的秩序，2024年我市加强了对房地产开发商的监管，并严厉打击涉嫌违法违规的行为。
通过加强对开发商项目资质的审查，提高市场准入门槛，推动行业健康有序发展。
二、面临的问题和挑战1. 部分房企宣传不实：虽然我市加大了对信息公示的力度，但仍有部分房企在宣传中夸大项目优势，给购房者带来误导。
这需要加强对房企宣传行为的监管，加大处罚力度，以减少虚假宣传对购房者的影响。
2. 预售资金监管不到位：在2024年，预售款项管理依然存在一定的问题。
一些房企仍存在挪用预售资金的情况，给购房者利益带来风险。
需要加强对预售资金的监管，建立完善的监管机制，确保购房者的资金安全。
3. 加大对经纪机构监管力度：尽管我市加强了对开发商的监管，但对经纪机构的监管还存在一定的不足。
我国商品房预售制度的完善
２引入 企业 信用 评级 体系 ， ． 实施 差异化 按揭 管理 。 不同信 对
者 定金 ， 并在 以后确定 的时间将 预售 的房 屋及所 有权 转移给 买房 用等 级的房 地产 商 实行 不 同的按揭 贷 款政 策 。对 开 发商 的违规 人 的一 种法律 行 为 。 。 行为 ， 降低 信 用评价 等级 作为 惩罚 。 于信用 等级 不够 条件 的 以 对
房屋 “ 层售卖 、 分 分期付 款 ” 的销 售行 为， 屋分 批分 期卖 给广 大 房
２ ．商品房 预售 市场 ， 发 商和购 房者 掌握 的信息 严重 不对 开
买房人 ， 这种 销售模 式一经推 出， 在香港流 行 ， 为香 港房地 产 称 ， 大 了购房者 的 风险 。当开 发商 提前 拿到预 收款 ， 前 收回 就 成 加 提 市场 销售 的一个 创新 。 然而 ， 在商 品房预售 时 ， 由于 预售 合 同履 大 部分乃 至全 部成本 之后 ， 他们 就没 有 了后顾之 忧 ， 便通 过 囤积 行期 限长 ， 发因 素多 ： 突 同时， 房者和 开发 商在 了解信 息 、 买 经济 居奇 等方式 步步推 高房 价上涨 ， 而房价 的上涨 又为 开发商更方 便 实 力的差 距 ， 决定 买房者 在预 售合 同中处于 弱势 地位 ， 都 其权益 地 收取下 一个 项 目的预 收款创 造 了条件 ， 推动 房价屡 创新 高 。 容 易受 到侵 害 。因此 ， 我们应 立足 国情 ， 鉴海 外主要 经济 体管 借 理预售 制 的成熟 措施 ， 对现有 预售 制进行 改革 ， 以探索 适合 我 国
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己１年１（ ） 口口 Ｌ 中 月
浅谈我国商品房预售法律制度问题
一
屋预售市场，允许其参与市场竞争，对于信用等级较低 ，不满 足 相关 要求 的企 业 ， 责令 整改 ， 符 合相关 要求 后再 开放 预售 市场 ， 企 业 未满 足预售 市场 准人 的要求 时 ，仅能进 行现 房 的销售 。 《 公 司法 》中对商品房预售法人有限责任 的规定 ，虽然要 求 比较严格 ，但是却表现出了市场退 出机制 的缺陷。公司在标 的商品房出现瑕疵或者相关合 同承诺无法实现时 ，现有的法律 很难追究相关责任人的责任，只有通过 “ 揭开公司面纱”破 除 法 人 承担责 任 的限制 ， 才能追 究实 际投资 人 、 控制 人 的法律 责任 ， 使 其 免 于 逃避 法 律 责任 ，真 正 为 预售 房 消 费者 的 合 同权 益 保 驾
建设 过 程 中的各 种 报告 、房屋 市 场 价格 及 影 响 因 素等 信息 通 过 开 发商要 向政府 提供楼 盘数 量 、 我 国没 有 建 立商 品房 交 易市 场 信 息 披 露制 度 ，商 品房 预售 政府 披露 的方 式 向消费 者公 开 。 信息 不 对 称 。开 发 商 披露 信 息 时根 据 本 公 司 的情 况 ，规 避 与其 面积、建设环境 、建设蓝图等信息 ，将预售房的详细信息透 明
商品房预售商在出现经营 困难或者信用危机时承担责任较小 ， 施监督与管理 ，避免因信息混乱干扰购房者的消费决策。 由于法律设有明规定，一些不符合国家规定以及不适应市场规 明确信息披露 内容 ，实现信息公开化。明确信息披露的内 律 的房 地产 企 业 退 出 预售 市 场 出现 困难 ，有 的 甚至 会 利 用这 一 容对于保障消费者全面了解交易信息 ，保障交易安全。政府应 法律漏洞逃避相关法律责任 ，最终在预售房出现相关的法律 问 该建立健全商 品房预售信息披露和监管政策 ，将房地产相关法 律法规 、政府相关部门的监管职责、开发商的信用等级、房屋 题时 ，房屋买受人的合法利益无法得到应有的保障。
屋预售市场，允许其参与市场竞争，对于信用等级较低 ，不满 足 相关 要求 的企 业 ， 责令 整改 ， 符 合相关 要求 后再 开放 预售 市场 ， 企 业 未满 足预售 市场 准人 的要求 时 ，仅能进 行现 房 的销售 。 《 公 司法 》中对商品房预售法人有限责任 的规定 ，虽然要 求 比较严格 ，但是却表现出了市场退 出机制 的缺陷。公司在标 的商品房出现瑕疵或者相关合 同承诺无法实现时 ，现有的法律 很难追究相关责任人的责任，只有通过 “ 揭开公司面纱”破 除 法 人 承担责 任 的限制 ， 才能追 究实 际投资 人 、 控制 人 的法律 责任 ， 使 其 免 于 逃避 法 律 责任 ，真 正 为 预售 房 消 费者 的 合 同权 益 保 驾
建设 过 程 中的各 种 报告 、房屋 市 场 价格 及 影 响 因 素等 信息 通 过 开 发商要 向政府 提供楼 盘数 量 、 我 国没 有 建 立商 品房 交 易市 场 信 息 披 露制 度 ，商 品房 预售 政府 披露 的方 式 向消费 者公 开 。 信息 不 对 称 。开 发 商 披露 信 息 时根 据 本 公 司 的情 况 ，规 避 与其 面积、建设环境 、建设蓝图等信息 ，将预售房的详细信息透 明
商品房预售商在出现经营 困难或者信用危机时承担责任较小 ， 施监督与管理 ，避免因信息混乱干扰购房者的消费决策。 由于法律设有明规定，一些不符合国家规定以及不适应市场规 明确信息披露 内容 ，实现信息公开化。明确信息披露的内 律 的房 地产 企 业 退 出 预售 市 场 出现 困难 ，有 的 甚至 会 利 用这 一 容对于保障消费者全面了解交易信息 ，保障交易安全。政府应 法律漏洞逃避相关法律责任 ，最终在预售房出现相关的法律 问 该建立健全商 品房预售信息披露和监管政策 ，将房地产相关法 律法规 、政府相关部门的监管职责、开发商的信用等级、房屋 题时 ，房屋买受人的合法利益无法得到应有的保障。
我国商品房预售预告登记制度的立法完善
可 以避 免和 预 防一 些不 必要 的 纠纷 ， 很大 程度 在
品房预售预 告登记制度为此提供 了事前的制度
保障 ， 使得 买 受人 能够 平衡 自己的弱势 地位 。
二、 预告 登记 的制 度价 值
（ ） 一 预告 登记 的制 度价 值
所 谓预 告 登记 ， 为保 全将 来 发生 的不 动 产 是
作用 、 顺位作用和完善作用。
房地产法律
１权 利保全 效 力 ． 预 告登 记后 ， 务 人对 不动 产权 利 的 处分 在 义 妨害 预告 登记 请求 权 的范 围 内， 处分 行 为无效 。
２ 权 利顺 位保 全 效力 。 当预 告 登记 推进 到本 登记 时 ， 不动 产 权利 的 顺位 不 是依 本 登记 的 日期确 定 ， 是 以预 告 登记 而
廛 丝芒澧
Ｃ Ⅳ Ｅ ＬＥＴ Ｔ ｍ Ａ Ｒ Ａ ｓＡ Ｅ
我 商 房 售 告 记 Ｕ的 法 善 国 品 预 预 登 韦 立 完 度
陈玲 玲 中国政法 大学
一
、
商 品房 预售 预告 登记 制 度 出 台的 历史 背
在 预 售 人 实 际将 房 产 登 记 于第 二 买受 人 的 名 下 时 ， 物 权 优 先 原 则 ， 一 买 受人 无 法 主 张 要 求 依 第 返还 该房 产 ， 能要求 预售 人承 担违 约责任 。 只 虽然 违 约 责 任 为 买 受人 提 供 了补 偿损 失 的 途径 ，但 是 违 约责任 的救济 乃 是事 后 的救济 ， 而
的 日期 为准 加 以确 定 。
产 的现 时所 有权 人 ， 求权 人应 取得 义 务人 的承 请 诺 或法 院 的假 处 分命 令才 能 申请 预 告登记 。 在 而
品房预售预 告登记制度为此提供 了事前的制度
保障 ， 使得 买 受人 能够 平衡 自己的弱势 地位 。
二、 预告 登记 的制 度价 值
（ ） 一 预告 登记 的制 度价 值
所 谓预 告 登记 ， 为保 全将 来 发生 的不 动 产 是
作用 、 顺位作用和完善作用。
房地产法律
１权 利保全 效 力 ． 预 告登 记后 ， 务 人对 不动 产权 利 的 处分 在 义 妨害 预告 登记 请求 权 的范 围 内， 处分 行 为无效 。
２ 权 利顺 位保 全 效力 。 当预 告 登记 推进 到本 登记 时 ， 不动 产 权利 的 顺位 不 是依 本 登记 的 日期确 定 ， 是 以预 告 登记 而
廛 丝芒澧
Ｃ Ⅳ Ｅ ＬＥＴ Ｔ ｍ Ａ Ｒ Ａ ｓＡ Ｅ
我 商 房 售 告 记 Ｕ的 法 善 国 品 预 预 登 韦 立 完 度
陈玲 玲 中国政法 大学
一
、
商 品房 预售 预告 登记 制 度 出 台的 历史 背
在 预 售 人 实 际将 房 产 登 记 于第 二 买受 人 的 名 下 时 ， 物 权 优 先 原 则 ， 一 买 受人 无 法 主 张 要 求 依 第 返还 该房 产 ， 能要求 预售 人承 担违 约责任 。 只 虽然 违 约 责 任 为 买 受人 提 供 了补 偿损 失 的 途径 ，但 是 违 约责任 的救济 乃 是事 后 的救济 ， 而
的 日期 为准 加 以确 定 。
产 的现 时所 有权 人 ， 求权 人应 取得 义 务人 的承 请 诺 或法 院 的假 处 分命 令才 能 申请 预 告登记 。 在 而
论我国商品房预售制度的完善
建立 分 散损 害 赔 偿风 险 机制 是解 《 海商 法》 规定 的责 任 限额 ， 则受害 人 的利益将 获得 更 少 的保护 。 设 立船 舶 油污 损 害赔 偿基 金 ， 决这 一 问题 的根 本 之道 。口 三、 从环境保护角度构想船舶油污损害赔偿责任主体 （ 者： 作 任职 于厦 门市 湖里 区人 民法 院 ， 央广播 电视 大 学 中 船 舶 油污 对 环 境造 成 了污 染 ， 其恢 复 非常 困难 ， 需要 巨大 法学专业本科 ． 究方向： 研 法学 ） 的投 入 。 ｌ８ ９９年 ３月 ２ ４日， 轮 Ｅ ｘ ｎＶ ｌｅ 在阿 拉 斯加 的 油 ｘｏ ａ ｚ ｄ
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状，分析其存在的问 ＿
Ｉ ¨
及新近 颁 布施 行 的 《 权 法》 ， 对 这一 制度 作 了相应 具 体 的 物 等 均 规定 。经 过 十几 年 的发 展， 目前 预 售 已经 成 为商 品房 销 售 的主 献标 识码 ： 嚣。篝 Ａ 毫 要 方式 。 目前 ， 在房 地 产开 发 中 ， 定金 和 预付 收款 己 占到整 个 房 地产 开发 资金 的 ４ ％左 右 ， ５ 已成 为房地 产 开发 的 第一 大 资金 来源 ： 企业 自筹 资金 占房 地产 开发 资金 的 ３％左 右 ， 中大 约 Ｏ 其 商品房预售 制度的含义和发展现状 有 ７％是来 自于个 人 按揭 贷款 ， 屋 定金 和预 收 款 中也 有 ３％ ０ 房 ０ 商 品房 预 售是 指 ： 预售 方 （ 地产 开 发经 营 企业 ） 正在 “ 房 将 的资金 是来 自于 银行 贷款 ， 上 开发 贷 款也 占到 总开 发 资金 的 加 建 设而 尚未竣 工 的 房屋 预先 出售给 承购 方 ， 承购 方 交付 定金 或 ｌ％左右 ， ８ 地产开发中使 用银行贷款的总比重实际已经达 了 Ｊ 购 房款 ， 在未 来确 定 的 日期 将预 售 房屋 交付 给 承购 方 的一种 并 ５ ％以上 。我 国房 地产 业 仰 仗预 售这 一 扶 持性 政 策 ， 速 完成 ２ 迅 法 律 行 为 。在这 一 商 品 房销 售模 式 中 ， 购 方拥 有 以其购 得 的 ” 预 了资 本原 始 积 累。然 而 ， 品房 预 售制 度 在实 施 过程 中也 产生 商 房 屋 期 权 进 行抵 押 或 者 转 让 的权 利 以及在 商 品 房竣 工 后 获 取 了大 量 的道 德风 险和 市 场风 险 。 商 品房 所 有 权 等 ， 预 售 方则 拥有 要 求对 方 在商 品房 竣工 前 即 而
浅析我国现行商品房预售许可制度现状及其不足
商 品房 预 售许 可 制 度 的 立法 意 义 行政许可 ， 是指基 于当事人申请 ， 行政主体经过对 申请的审查而决 定是否准许或认 可当事人所申请 的活动或资格的行政行为。１ Ｉ ］ 商品房预 售许可是行政许 可的一种 ，其 实质是法律基于种种考量对开发商从事 商品房预售活动的资质提出一定 的要求 ，并对其 行为过程设置一系列 的约束条件。商品房预售许可制度作为行政许 可权在具体事务上的应 用 ，其立法意义在于维护行政许可权所立足的公共利益 ，政治权力是 “ 每个人交 给社会的他在 自然状态 中所有的权力 ，由社会交给他设置在 自身上面的统治者 ， 附以明确或默许 的委托 ， 即规定这种权力应用来为 他们谋福利和保护他们 的财产” ２ 。１ ］ 在商品房预售事务上 ，商品房 预售制度的内在缺陷为开发商提供 了机会谋取暴利 ， 而置消费者 的财产利益于危险境地 。 就商品房预售许 可阶段而言 ， 如若不加以有效合理的法律规 制 ， 消费者 的财产利益将面 临以下风 险： １ 开发商 隐瞒其在建设 中的房地产上 的权属状况 ， （） 如是 否缴纳土地 出让金 ，获得合法有效的土地使用权或是否获得合法有效 的规划许可及施工许可，而这些都关系到房地产开发建设能否持续至 房屋建成 以及建成之商品房能否获得合法产权 ，导致消费者最后虽然 已经支付合同对价却不能获得标 的物 ；２ 由于房屋正在 建设 而尚未竣 （） 工， 消费者难以获取有关房屋 的的构造 、 面积 、 质量 、 装饰 、 设备 、 配套设 施及周边环境等完全信息 ，并且不能经 由实际检测确定某些被提供信 息之真实性。 开发商借此夸大宣传， 进行欺诈或 以模糊信息使消费者产 生 重 大 误 解 ，消费 者 可 能 因此 作 出错 误 选 择 或 者 开发 商 为 了少 承 担一 些合同义务， 而省略有关房屋信息的重要事项 ， 消费者的居住生活利 使 益受损 ；３ 开发商隐瞒有关预售商品房 的重要财务信息 ， （） 如预售商 品 房上同时还存在追索开发商 的抵押权 ，消费者籍 由合同产生的债权难 以与之对抗 ， 可能最终丧失对商品房的产权 ；４ 房地产开发建设是资 （） 金密集型行业 ， 如若开发商没有相应资质和雄厚的资金实力 ， 极可能导 致房屋建设不能完工 。 消费者提前支付了对价 ， 却没能获得房屋 。 其间 开发商破产或借机卷款潜逃 ， 消费者甚至不能通过 司法救济弥补损失。 因此 ，商品房预售许可制度作为规制开发商进入商 品房预售市场的法 律手段 ， 应结合实际 ， 设置合理有效的规范消除消费者 自身难以克服 的 信息不对称阻碍以及提 高预售市场的准入 门槛 ，保障开发商是在优胜 劣汰的情形下进入 ，尽量消除之后因开发商 自身能力不够而导致 的房 地产开发风险。 二 、 国 现行 商 品房 预 售许 可 制 度 的 法律 规 定 我 商 品房预售许 可制度主要体现在《 城市商 品房 预售管理办法 》 ， 中 其 内容主要有 ：１规定了商 品房预售应 当符合的条件 。 已交付全部土 （） “ 地使用权出让金 ， 取得土地使用权证书 ； 持有建设工程规划许可证和施 工许可证； 按提供预售的商品房计算 ， 投入开发建设 的资金达到工程建 设总投资的 ２ ％以上 ， 已经确定施工进度和竣工交付 日期” （ ） ５ 并 ；２ 规定 申请商品房预售许可应提交的资料。“ 商品房预售许可 申请表 ； 开发企 业的《 营业执照》 和资质证书 ； 土地使用权证 、 建设工程规划许可证 、 施 工许可证 ；投入开发建设的资金 占工程 建设总投资的 比例符合规定条 件的证 明；工程施工合 同及关于施工进度 的说明 ；商品房 预售方案 ” ； （） ３ 规定 了商品房预售许可的程序 。 房地产管理部门当场 出具受理通知 书 、 商 对 材料 实 质 内容 的 真 实性 负责 、 地 产 管 理 部 门应 在 受 理 之 开发 房 日起 １ ０日内作 出决定 、 对不予许可 的说 明理 由及商 品房预售许可的公 示 ；４） （ 明确规定“ 未取 得《 品房预售许 可证 》 ， 得进行商 品房 预 商 的 不 售” 。擅 自预售商品房的 ，城 市房地产开发经营管理冬例》 《 规定由县级 以上人民政府房地产开发主管部 门责令停止违法行为 ， 没收违法所得， 可 以并 处 违法 所 得 ５ 以下 的 罚 款 。 倍 此外 ， 今年 ４ 月发布的《 关于进一步加强房地产市场监管完善商品 房 预 售 制度 有 关 问 题 的通 知 》 对 商 品 房 预售 许 可 增 设 了相关 要求 ： １ （） 合理确定商品房项 目预售许可 的最低规模 和工程形象要求 ，以栋为单 位 办 理 ；２ 规 定 预 售方 案 包 括 项 目的基 本 要 求 、 设 进度 安 排 、 售 房 （） 建 预 屋套数 、 面积预测及分摊情况 、 公共部位和公共设施的具体范围 、 预售 价格及变动幅度 、 预售资金监管落实情况 、 住房质量责任 承担主体和承
商品房预售制度的完善虱际比较与借鉴
完善我 国商品房预售制度 ， 首先要取 消预售的融资功能 ，消除风险隐患 ， 充分 保 护消费者的利益 ， 促进房地产行业与房 地 产金融可持续发展 。 在这方面值得借鉴 香 港和美国的经验 ， 加强预售资金管理或 者预 售只许收取定金 。 加强预售资金管理 就是要做 到专款专用 ， 可以在银行设立信 托 账户 ，由购房人共 同委托银行以 自己的 名义监 管资金 ， 并逐渐 引入第 三方监管制 度 ，对预售款实施 有效监管。保证 预售专 项 资金用 于 项 目开发 ，防 范预售 款被 挪 用 、套牢等风 险。采取预售 只收定金的办 法 的 同时要为 开 发企业 建立 替 代融资 渠 道。 因此 ，要积极推动房地产 金融 体系的 建立 ， 大力 发展房地 产信托 、 投资基金 、 企 业债 券等 融资 方式 ，拓 宽非 银行 融资渠 道。 这样 既能满足房地产业发展 的合理需 要 ，又能有效控 制和分散 信贷风险。 为 了有效保障购房者 的利益 ，消除信 息 不对称所造成 的 “ 逆向选择 ” 道德风 、“ 险” 等市场失灵问题 ， 还要尽快建立有利于 信息沟通 的机制 ，完善房地产市 场信息系 统 。建立商 品房预售合同网上联机登记备 案系统 ，实现对每套商品房预 售全过程的 跟踪管理 。使消费者能获 得足够的买房信 息， 购房风险也能得到充分的披露。 有利于
［ 内容 摘 要】 商 品 房 预 售 制 度 对 于培 育 我 国房 地产 市场、推 动房地产 业的 发展起 到 了重要 的历 史性作 用。但 由于相 关制
度 的不 完善 ， 引 发 了不 少社 会 问题 。 也
本 文 简要 的 介 绍 并 比 较 了主 要 发 达 国 家及 地 区的 预 售 制度 ，在 借 鉴发 达 国 家经 验 的 基 础 上 讨 论 了 完善 我 国 商 品 房 预 售 制度 的有 效途 径 。
［ 内容 摘 要】 商 品 房 预 售 制 度 对 于培 育 我 国房 地产 市场、推 动房地产 业的 发展起 到 了重要 的历 史性作 用。但 由于相 关制
度 的不 完善 ， 引 发 了不 少社 会 问题 。 也
本 文 简要 的 介 绍 并 比 较 了主 要 发 达 国 家及 地 区的 预 售 制度 ，在 借 鉴发 达 国 家经 验 的 基 础 上 讨 论 了 完善 我 国 商 品 房 预 售 制度 的有 效途 径 。
论商品房预售款监管制度的完善
论商品房预售款监管制度的完善彭永恒【期刊名称】《晋中学院学报》【年(卷),期】2011(028)004【摘要】商品房预售款监管制度是商品房预售监管的核心内容,但我国的商品房预售款监管制度存在明显的缺陷,主要表现为监管主体混乱、监管内容不确定和监管不力所应当承担的法律责任不明确。
结合我国国情,可以采取由政府和律师事务所共同对预售款进行监管的措施,同时明确预售款监管的内容和法律责任,来完善我国商品房预售款监管制度。
%The regulatory system of the funds for the advance booking commodity housing is the core content of the supervision of the advance booking commodity housing commodity house.However,there exist obvious defects in the system in China： subject supervision is【总页数】4页(P59-62)【作者】彭永恒【作者单位】长安大学政治与行政学院,陕西西安710064【正文语种】中文【中图分类】F293.338【相关文献】1.商品房预售款微信监管服务平台 [J], 周君;刘从军2.我国商品房预售资金监管模式探析——以商品房预售制度再掀存废之争为切入点[J], 王瑞婷;王晓博;吴恺3.关于完善商品房预售制度中监管规制的对策研究 [J], 郭丹云;董海欣;何辉利4.从实际出发与时俱进创新完善监管模式天津新建商品房预售资金监管工作实现持续发展 [J],5.商品房预售预告登记制度构建的法律思考——兼论商品房预售制度的完善 [J], 刘文婷因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
如何完善现有商品房预售制度
入 问题 ， 增加 了市 场 上 的 商 品 房供 应 ， 且 降 低 了房 地 产 产 业 的 进 而
入 门槛 ， 进 了城 市 化 发 展 。 而 且 ， 现 房 相 比 ， 房 的 价 格 更 便 促 与 期 宜 。当 初 出 台这 一 制 度 ， 要 考 虑 了 两 个 现 实 情 况 。一 是 市 场 需 主 求 旺盛 ， 品房 供 求 跟 不 上 ； 是 开 发 商 的 实 力 比 较 弱 ． 盖 好 房 商 二 要 子再 卖 有 很 大 困难 。政 府 是 出于 扶 持 房 地产 产 业 发 展 的 目的允 许 商 品房 预 售 的 。与 其 说 是 扶 持 房 地 产 产 业 发 展 ， 如 说 是 整 顿 房 不 地 产 市 场 。因 为 当 时许 多开 发 商 投 资 过 少甚 至不 投 资 就 预 售 商 品 房 ， 成 了市 场 的 混 乱 。为解 决 这 一 问题 ， 造 国家 通 过 法 律 为 商 品房 预售 设 立 了四 个 必要 条 件 ， 这是 一个 进 步 ， 也 存 在 问题 一 ． 它 没 但 有 对 商 品 房 预 售 可 能引 发 的 风 险 进 行 考 虑 和 规制 。这 也 是 现 在 预 售 巾存 在 众 多 问题 的 根 源 。现 在 看 ， 是 弊 大 于 利 的 。商 品 房 预 它
和利 息 。二 是 延 期 交 房 的 风 险 ． 发 商 因 经 营 管 理 不 善 或 其 他 原 开
因导 致 无 法 按 期 交 房 甚 至 楼 盘 “ 尾 ” ， 费 者 的 利 益 就 会 受 到 烂 的 消 损 害 。三 是 质量 不 合格 的风 险 ． 然 房 屋 按 期 竣 工， 可 能 存 在 质 虽 但 量瑕疵 、 面积 误 差 、 更 规 划 等 问题 。四 是“ 按 揭” 成 消 费 者 和 变 假 造 银 行 权 益 受 到 威 胁 。 五是 产 权 风 险 ． 发 商 将 一 些不 合 法 的房 屋 ， 开 如 未 经 征 地 就 建 在集 体 土地 上 的房 屋 ． 给 消 费 者 ， 使 消 费 者 无 卖 致 法 取 得 产 权 。六 是 虚假 广 告 的 风 险 ， 发 商 在 其 售 楼 宣 传 单 和 其 开 他 广 告 材 料 中作 虚假 宣 传 ， 导消 费者 认 购 。七 是定 金 风 险 ， 些 误 一 开 发 商 在 消 费 者 交纳 定 金 后 没 有 申 清或 没有 及时 申请 到 银 行 按 揭
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（ 三） 完善房地产市场准入与退出机制。设立预 售商品房单项建设资金审核机制。房地产开发商在进 行商品房建设时，首先应当向房地产主管部门进行申 报，申报内容应当包括开发商资质等级、近期企业的资 产负债情况、现金流量、债权债务情况以及本企业是否 有正在进行的其他规模较大的建设项目，然后由会计
师事务所对企业正在进行的建设项目出具资金充裕的 证明，经房地产部门审批后才能进行商品房开发，推动 市场退出机制的完善。房地产主管部门应当不定时抽 查仍在市场上的房地产开发商，看其是否仍在其经营 范围内实施活动。对于已经停止房地产开发活动的房 地产商和已经无法正常运营的房地产商，房地产主管 部门可作为开发商退市的决策者，在遵循市场规则的 基础上，对无序的房地产商进行监控和管理，将不合格 的房地产商拒之市场外，让逃避法律责任的开发商无 藏身之处。
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2019 年 07 月（ 下） 法制博览 法 律 经 纬
浅谈我国商品房预售制度的完善
郭茹雪 吴常伟 左 群 三峡大学，湖北 宜昌 443000
摘 要：商品房预售在我国已不再是新鲜的事物，伴随着社会经济的发展，预售这种销售方式不断显现出其优势。但是，在我国商品
房预售制度蓬勃发展的同时，纠纷也不断涌现，主要体现在格式条款、定金、市场准入与退出问题上。本文针对这三个方面对我国商
一、我国商品房预售制度基本情况 商品房预售是指房地产开发商将尚未建成的房屋 预先出售给购房者，由购房者提前支付定金或房款，并 在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的行为。商品 房预售制度源于香港的“卖楼花”。1954 年，香港立信 置业公司以“分层售卖、分期付款”的方式出售尚未完 全建成的楼房，买楼的人通常只要支付楼价的一小部 分即可拥有住房的产权。由于房屋出售时被“拆零砸 碎”、分期分批地预售给购房人，故称作“楼花”。 我国商品房预售制度的正式确立是在 1994 年 7 月，《中华人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理 法 》颁 布，开 启 了我国商品房预售的新篇章。为规范我国商品房预售 行为，我国先后出台了《物权法》、《城市房地产开发经 营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房 地产转让 管 理 规 定 》等 规 定。 一 方 面，预 售 制 度 降 低 了开发商的融资难度； 另一方面，预售房的价格明显低 于现房，吸引了更多原来买不起房的消费者，因此商品 房预售制度的优势不断显现。然而，我国商品房预售 制度在蓬勃发展的同时，也出现了一些问题。 二、我国商品房预售制度存在的法律问题 （ 一） 商品房预售合同中存在不合理的格式条款。
三、对完善我国商品房预售制度的建议 （ 一） 提高预购方对预售合同的重视程度。预购
方在签订预售合同时要仔细阅读合同条款，尤其是价 格和交付 条 款 要 看 仔 细，应 避 免 合 同 中 出 现 类 似“房 价暂定 XX 元，待房屋竣工后按实核算”等含糊其辞的 语句，单价总价也应清楚写明，对于房屋的实际面积与 公摊面积也应具体写在预售合同中，交付条款要注意 是否附条件。
品房预售制度进行了研究，并提出了笔者的一些完善建议。
关键词：商品房预售； 格式条款； 定金； 市场准入与退出机制
中图分类号：D922． 29
பைடு நூலகம்
文献标识码： A
文章编号： 2095 － 4379 － （ 2019） 21 － 0236 － 01
作者简介：郭茹雪（ 1998 － ） ，女，汉族，湖北武汉人，三峡大学，本科，研究方向： 法学。
（ 二） 对定金的种类做出科学的界定。香港房地 产法对定金的 规 定 及 做 法 值 得 我 们 借 鉴。在 香 港 法 中，预购人在与预售房订立正式的购房合同前所预付 的定金被称 为“临 时 定 金 ”。 房 地 产 公 司 在 预 售 时 会 给房屋估定一个价格，并收取 10% 的临时定金，同时 还会给预购人出具一项证明，即对该定金的性质做出 明确规定： 该临时定金在付完全部房款时退回给买方 或是直接作为房款的一部分进行抵销。这样就能有效 地保障预购人的利益，一定程度上避免了房地产商私 吞临时定金的现象。
四、结语
我国商品房预售制度设立之初是为了适应商品房 市场需要，虽然它在实践中出现了很多问题，但笔者认 为，我们不应该就此否定预售制度的合理性，甚至去取 消它，而是应该去思考如何更好地完善它以适应市场 经济发展。
［参 考 文 献 ］
［1］保晖． 商品房预售制度研究［D］． 云南大学，2006． ［2］石玉萍． 浅议商品房预售合同登记的效力———以保护弱势预购 人利益为视角［J］． 法制与社会，2007（ 10） ． ［3］符启林． 房地产法（ 第四版） ［M］． 北京： 法律出版社，2009． ［4］张军． 商品房预售制度发展路径分析［J］． 企业经济，2018．
（ 三） 房地产市场准入和退出机制不够完善。我 国目前采用的市场准入模式为准则主义，即只要符合 资质条件的开发商向有关部门申请登记，登记机关审 查合格便可对其授予合法主体资格。然而我国对开发 商的信用度没有进行系统的统计，也没有实时跟踪，导 致开发商过度涌入市场，影响经济秩序。在市场退出 方面的情况是部分开发商理应退出市场的而没有退 出，或者利用尚不 完 善 的 市 场 退 出 机 制 来 逃 避 法 律 责任。
目前我国房地产开发公司使用的预售合同多是其提前 拟定好的格式合同，由于预售合同的专业性较强，预购 方常处于弱势地位，从事经济活动的开发商会在最大 限度地增进自身利益的同时，做出不利于预购方的行 为，导致不公平现象时常出现。
（ 二） 内地房产买卖在定金问题上存在模糊。在 我国房地 产 市 场 中，预 购 者 要 购 房 需 首 先 付 一 笔“定 金”，即使之后预购者不想与开发商签约，这笔“定金” 也不会再退还给预购者，而是被卖方侵吞，因而对于购 房者来说存在一定风险： 即房地产公司随时可能以对 方当事人不按时付款为由，侵吞已付款项。
师事务所对企业正在进行的建设项目出具资金充裕的 证明，经房地产部门审批后才能进行商品房开发，推动 市场退出机制的完善。房地产主管部门应当不定时抽 查仍在市场上的房地产开发商，看其是否仍在其经营 范围内实施活动。对于已经停止房地产开发活动的房 地产商和已经无法正常运营的房地产商，房地产主管 部门可作为开发商退市的决策者，在遵循市场规则的 基础上，对无序的房地产商进行监控和管理，将不合格 的房地产商拒之市场外，让逃避法律责任的开发商无 藏身之处。
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2019 年 07 月（ 下） 法制博览 法 律 经 纬
浅谈我国商品房预售制度的完善
郭茹雪 吴常伟 左 群 三峡大学，湖北 宜昌 443000
摘 要：商品房预售在我国已不再是新鲜的事物，伴随着社会经济的发展，预售这种销售方式不断显现出其优势。但是，在我国商品
房预售制度蓬勃发展的同时，纠纷也不断涌现，主要体现在格式条款、定金、市场准入与退出问题上。本文针对这三个方面对我国商
一、我国商品房预售制度基本情况 商品房预售是指房地产开发商将尚未建成的房屋 预先出售给购房者，由购房者提前支付定金或房款，并 在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的行为。商品 房预售制度源于香港的“卖楼花”。1954 年，香港立信 置业公司以“分层售卖、分期付款”的方式出售尚未完 全建成的楼房，买楼的人通常只要支付楼价的一小部 分即可拥有住房的产权。由于房屋出售时被“拆零砸 碎”、分期分批地预售给购房人，故称作“楼花”。 我国商品房预售制度的正式确立是在 1994 年 7 月，《中华人 民 共 和 国 城 市 房 地 产 管 理 法 》颁 布，开 启 了我国商品房预售的新篇章。为规范我国商品房预售 行为，我国先后出台了《物权法》、《城市房地产开发经 营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房 地产转让 管 理 规 定 》等 规 定。 一 方 面，预 售 制 度 降 低 了开发商的融资难度； 另一方面，预售房的价格明显低 于现房，吸引了更多原来买不起房的消费者，因此商品 房预售制度的优势不断显现。然而，我国商品房预售 制度在蓬勃发展的同时，也出现了一些问题。 二、我国商品房预售制度存在的法律问题 （ 一） 商品房预售合同中存在不合理的格式条款。
三、对完善我国商品房预售制度的建议 （ 一） 提高预购方对预售合同的重视程度。预购
方在签订预售合同时要仔细阅读合同条款，尤其是价 格和交付 条 款 要 看 仔 细，应 避 免 合 同 中 出 现 类 似“房 价暂定 XX 元，待房屋竣工后按实核算”等含糊其辞的 语句，单价总价也应清楚写明，对于房屋的实际面积与 公摊面积也应具体写在预售合同中，交付条款要注意 是否附条件。
品房预售制度进行了研究，并提出了笔者的一些完善建议。
关键词：商品房预售； 格式条款； 定金； 市场准入与退出机制
中图分类号：D922． 29
பைடு நூலகம்
文献标识码： A
文章编号： 2095 － 4379 － （ 2019） 21 － 0236 － 01
作者简介：郭茹雪（ 1998 － ） ，女，汉族，湖北武汉人，三峡大学，本科，研究方向： 法学。
（ 二） 对定金的种类做出科学的界定。香港房地 产法对定金的 规 定 及 做 法 值 得 我 们 借 鉴。在 香 港 法 中，预购人在与预售房订立正式的购房合同前所预付 的定金被称 为“临 时 定 金 ”。 房 地 产 公 司 在 预 售 时 会 给房屋估定一个价格，并收取 10% 的临时定金，同时 还会给预购人出具一项证明，即对该定金的性质做出 明确规定： 该临时定金在付完全部房款时退回给买方 或是直接作为房款的一部分进行抵销。这样就能有效 地保障预购人的利益，一定程度上避免了房地产商私 吞临时定金的现象。
四、结语
我国商品房预售制度设立之初是为了适应商品房 市场需要，虽然它在实践中出现了很多问题，但笔者认 为，我们不应该就此否定预售制度的合理性，甚至去取 消它，而是应该去思考如何更好地完善它以适应市场 经济发展。
［参 考 文 献 ］
［1］保晖． 商品房预售制度研究［D］． 云南大学，2006． ［2］石玉萍． 浅议商品房预售合同登记的效力———以保护弱势预购 人利益为视角［J］． 法制与社会，2007（ 10） ． ［3］符启林． 房地产法（ 第四版） ［M］． 北京： 法律出版社，2009． ［4］张军． 商品房预售制度发展路径分析［J］． 企业经济，2018．
（ 三） 房地产市场准入和退出机制不够完善。我 国目前采用的市场准入模式为准则主义，即只要符合 资质条件的开发商向有关部门申请登记，登记机关审 查合格便可对其授予合法主体资格。然而我国对开发 商的信用度没有进行系统的统计，也没有实时跟踪，导 致开发商过度涌入市场，影响经济秩序。在市场退出 方面的情况是部分开发商理应退出市场的而没有退 出，或者利用尚不 完 善 的 市 场 退 出 机 制 来 逃 避 法 律 责任。
目前我国房地产开发公司使用的预售合同多是其提前 拟定好的格式合同，由于预售合同的专业性较强，预购 方常处于弱势地位，从事经济活动的开发商会在最大 限度地增进自身利益的同时，做出不利于预购方的行 为，导致不公平现象时常出现。
（ 二） 内地房产买卖在定金问题上存在模糊。在 我国房地 产 市 场 中，预 购 者 要 购 房 需 首 先 付 一 笔“定 金”，即使之后预购者不想与开发商签约，这笔“定金” 也不会再退还给预购者，而是被卖方侵吞，因而对于购 房者来说存在一定风险： 即房地产公司随时可能以对 方当事人不按时付款为由，侵吞已付款项。