房地产投资与项目管理3
房地产投资控制及项目管理的探析
核 实的 工 程 项 目进 度 款 ， 主方 才 能 审 核 。 业
按 月 计 算 工 程 量 支付 进 度 款 ， 能 将 资 金 额允 许 及换 算 方 法是 否正 确 。 不 主 要 审 查 有 无 抬 高取 费 基 数 ， 费 类 取
业 主 方 在 审 核 施 工 组 织 设 计 时 ， 采 投 入 额 度 较 直 接 地 反 映 在 工 程 实 际 形 象 ２ ３取费 的审 查 应 ． 为 用 经 济 技 术 比 较 的 方法 进 行 综 合 评 审 。 对 上 ， 了 使 工 程 进 度 满 足 合 同 要 求 使 工 程 涉 及工 程 造价 变化 的 部 位 、 工工 艺 、 料 质量 、 度 紧密 地 联 系在 一 起 ， 主 方应 协 别 是 否 与 招 标 文 件 和 承 包 合 同 的 要 求 一 施 材 进 业 基 各 商 ｌ 等 影 响 因 素 加 强 分 析 和 审 核 ， 止 各 种 影 助 业 主 按 工 程 结 构 划 分 ： 础 、 层梁 板 、 致 ， 品混 凝 土 的项 Ｅ 有 无 区分 费 率 。 防 响 造价 增 大 事 件 不 合理 因 素 的 产 生 ， 实 各 层砌 体 完 成 等 形 象 的 付 款 计 划 ， 确 写 使 明 ２ ４加强材料 设 备的的 采购供 应 。控 制住 ．
三 角关系并且也得 到 了大部分建设业主的肯 定。 了 工程的全过程投资控 制过 程中用一些更直接更直观 的数字去说明在投资控 制的过 为 在
程的效果 本文阐述 了建设 单位现场代表对 工程施工阶段投 资的控制 内容和 要求 ， 对现 场施 工投资 管理具有较 强的现 实意义 。 关键词 ： 房地 产 投 资控制 工程结算 项 目管理 中图分类号 ：Ｕ １ Ｔ ７ 文献 标识 码 ： Ａ 文 章编 号 ： ６ ３ ９ （ ０ ０ （ ） ０ ５ － ２ Ｉ ７ — １ ２ １ ） ３ｂ － ２ Ｏ ０ ２ ７ ０
国有房地产公司项目投资管理办法
国有房地产公司项目投资管理办法国有房地产公司项目投资管理办法第一章总则第一条目的为规范国有房地产公司项目投资行为，加强项目投资管理，提高项目投资效益，制定本办法。
第二条适用范围本办法适用于国有房地产公司进行的房地产项目投资管理。
第三条定义国有房地产公司指由国家机关或国有控股企业全资或部分控股的房地产开发公司。
项目投资指国有房地产公司在项目投资决策、组织实施、资金管理等各个环节的投资行为。
投资效益依据项目预算、核算原则，按照市场行情、行业情况等实际情况计算，计算得出项目投资获得的经济效益。
第二章投资前期管理第四条投资前期管理主体投资前期管理主体应为国有房地产公司总经理室。
第五条投资前期管理程序国有房地产公司在做出决策之前，应当进行以下程序:(一)确定投资项目的类型和投资行业，制定对应的投资计划和目标;(二)进行市场调研，了解投资市场机会和情况，制定投资计划;(三)组织编制投资可行性研究报告，明确项目概况、市场、技术、投资、效益等问题，以此为依据决定是否进入下一阶段;(四)进行项目初步设计和论证，确定项目规模、功能、结构、布局等问题；(五)确定项目总投资额，编制投资预算、资金筹措方案和融资方案;(六)参与政府相关规划，与政府协商、签订投资合同;(七)组建项目管理团队，制定项目实施计划。
第三章投资实施管理第六条投资实施管理主体投资实施管理主体应当为国有房地产公司项目管理部门。
第七条投资实施管理程序国有房地产公司在投资实施过程中，应当进行以下程序:(一)完成项目准备工作，开工动员;(二)进行项目施工管理，负责工程建设等；(三)管理项目招商、销售工作，促进项目成果收益。
第四章投资后期管理第八条投资后期管理主体投资后期管理主体应当为国有房地产公司开发部门。
第九条投资后期管理程序国有房地产公司在投资后期管理过程中，应当进行以下程序:(一)进行项目验收工作，整理干系人名单、各方责任关系等相关资料；(二)收尾工作和关键问题处理，涉及到重要资产的处置、利益加快等问题；(三)对已完成项目进行收益评估，评估完成后进行资产登记等程序，依据公司要求进行处置。
房地产项目管理
房地产项目管理第一篇：房地产项目管理概述房地产项目管理是指对房地产项目进行规划、设计、施工、营销、交付等全过程的管理和协调工作。
随着中国房地产业的不断发展，房地产项目管理也越来越重要，成为整个房地产行业的核心竞争力之一。
房地产项目管理的目标是通过科学、合理、高效的方法，控制项目的成本、进度和质量，确保项目能够按时、按质、按量完成，并实现良好的社会、经济和环境效益。
同时也要保证项目满足客户需求，提高客户满意度，增强企业品牌价值和竞争力。
房地产项目管理的核心内容包括项目策划、项目组织、项目控制和项目落实等方面。
其中，项目策划包括市场研究、项目定位、项目策略、项目计划等；项目组织包括团队建设、组织管理、供应商管理等；项目控制包括成本控制、进度控制、质量控制等；项目落实包括交付营销、客户服务、售后服务等。
房地产项目管理需要综合运用多种管理方法和工具，包括项目管理软件、网络技术、ERP系统、质量管理体系、成本管理体系等。
同时，还需要不断改进和完善管理制度，提高管理水平和管理效率，满足项目参与者和客户的需求和期望。
总之，房地产项目管理是房地产行业中不可缺少的核心业务，要求管理者具备较高的专业水平和实践经验，以实现项目的成功和客户的满意。
第二篇：房地产项目管理中的关键问题房地产项目管理是一项复杂的工作，涉及众多的重要事项，包括市场竞争、质量管控、成本控制、进度管理等，因此，其中会出现很多关键问题需要注意。
首先，房地产项目管理中最大的挑战是市场竞争。
由于房地产市场竞争激烈，开发企业需要在市场中有自己的独特竞争力，如合理的产品定位、精准的市场定位、差异化的产品设计等，才能获得持续的市场优势。
而这些都需要细致地分析和调查，制定出可行的战略方案，才能满足顾客的需求和市场的期望。
其次，房地产项目管理中的质量问题也极为重要。
由于客户对住宅质量要求越来越高，开发企业应该注重产品的优化和改进，严格控制建筑质量。
在施工过程中，要建立质量管理制度，加强工期和工艺管控，实现资源的优化运用和有效利用，保证建筑施工质量达到国家标准和顾客要求。
房地产项目管理-第3章房地产开发项目可行性研究 精品
项目概况
项目基本情况
项目名称、开发商简介、区位及周边交通等
开发项目现状调查
用地性质、地形地貌、气象、用地现状、基础设施
3.1 可行性研究概述 3.1.1 可行性研究的含义和目的 3.1.2 可行性研究的作用 3.1.3 可行性研究的依据 3.1.4 可行性研究工作阶段的划分 3.1.5 房地产开发项目可行性研究的内容
筹集建设资金的依据
申请有关建设许可文件的依据
指导规划设计工作的依据
3.1 可行性研究概述
3.1.1 可行性研究的含义和目的 3.1.2 可行性研究的作用
3.1.3 可行性研究的依据
国家和地区经济建设的方针、政策 和长远规划
批准的项目建议书和同等效力的文件
国家批准的城市总体规划、详细规 划、交通等市政基础设施规划等
项目基本情况
开发项目现状调查
宏观环境层面的调查 区域环境层面的调查 微观环境层面的调查
项目定位 建设条件与资源供给分析 规划方案 开发进度 市场营销策略 环境影响分析
项目组织机构
3.1 可行性研究概述 3.1.1 可行性研究的含义和目的 3.1.2 可行性研究的作用 3.1.3 可行性研究的依据 3.1.4 可行性研究工作阶段的划分 3.1.5 房地产开发项目可行性研究的内容
2）初步可行性研究 预可行性研究
分析机会研究的结论
解
决
的
是否有进行详细可行性研究的必要
问 题
有哪些关键问题需要进行辅助研究
3.1 可行性研究概述 3.1.1 可行性研究的含义和目的 3.1.2 可行性研究的作用 3.1.3 可行性研究的依据 3.1.4 可行性研究工作阶段的划分
2）初步可行性研究
房地产项目管理提升培训03
民办四川天一学院 管理系
2009级房地产经营与估价3班 周勇
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房地产项目管理提升培训03
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
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2020/11/19
房地产项目管理提升培训03
•
项目策划2005年9月—2006年10月（12月）
•
可行性研究2006年10月—2007年1月（4月）
•
风险管理2007年1月—2007年4月（3月）
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房地产项目管理提升培训03
房地产项目组织管理
• 成立以公司副董事长为项目总监的项目监 督办公室。
• 下设副总监和职能办事人员。 • 聘请专业的项目管•In理ser公t te司xt 进行现场管理，
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房地产项目管理提升培训03
地理位置
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房地产项目管理提升培训03
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房地产项目管理
•1 •前期项目管理
•2 •房地产项目组织系统
•3 •房地产项目计划系统
•4 •5 •6
•房地产项目控制与实施管理 •房地产项目营销管理系统 •房地产项目后期管理
房地产项目管理提升培训03
–工期计划 –成本计划 –项目资源计
划
房地产项目管理提升培训03
房地产项目计划系统时间表
2008年1月2009年3月（14月）
•项目内容计划（2月） •成本计划（6月）
•subject
工期计划（6月） 资源计划（2月）
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房地产项目控制与实施管理
•项目 •前期准备 •进度控制 •成本控制 •质量控制 •合同控制 •环境保护控制 •实施控制
房地产开发项目管理
房地产开发项目管理房地产开发项目管理是指对房地产开发项目进行规划、组织、指导和控制，以达到项目目标并确保项目顺利实施的过程。
在当前快速发展的房地产市场中，合理有效地进行项目管理对于开发商和投资者来说至关重要。
1. 项目前期准备在房地产开发项目管理中，项目前期准备是一个至关重要的阶段。
该阶段包括市场调研、土地选择、项目定位等工作。
首先，开发商需要对目标市场进行调研，了解市场需求和竞争情况，确保项目的可行性。
其次，土地选择是关键，需考虑土地的位置、规划用途、开发潜力等因素。
最后，项目定位需要明确项目的类型、目标客户、销售策略等，为后续工作奠定基础。
2. 项目设计与规划项目设计与规划阶段是将项目目标转化为可执行方案的过程。
首先，需要进行详细的设计方案编制，包括建筑结构、外观风格、楼盘景观等内容。
同时，还需进行规划布局设计，包括建筑分布、道路交通、配套设施等。
在设计与规划的过程中，需要与设计团队和相关部门进行充分的沟通和协调，确保设计方案符合法律法规和市场需求。
3. 项目筹备阶段项目筹备阶段是项目管理中的重要环节。
在该阶段，需要进行资金筹措、合作伙伴选择、政府审批等工作。
首先，资金筹措是保证项目顺利实施的基础，需与金融机构进行合作，确保项目资金的到位。
其次，合作伙伴的选择也是关键，包括设计单位、施工单位、销售代理等，优质的合作伙伴将提高项目的质量和效益。
最后，政府审批是项目顺利进行的前提，需要按照相关法律法规进行审批程序，获取必要的许可证和证书。
4. 项目执行与监控项目执行与监控是保证项目按计划进行的重要环节。
在项目执行阶段，需要对项目进度、质量、成本等进行监控，及时调整和解决问题。
同时，还需对施工过程进行管理，确保工程质量和安全，遵守相关法律法规。
在项目监控阶段，需要定期开展项目进展会议，与团队成员进行沟通和协调，解决项目中的难题和风险。
5. 项目交付与运营项目交付与运营是项目管理的最终目标。
在项目交付阶段，需要完成项目的验收和交付手续，确保项目按照合同约定的时间、质量、成本等要求完成。
房地产投资管理制度
房地产投资管理制度第一章总则第一条为规范房地产投资行为，保障房地产项目的规范运作和持续增值，加强房地产投资管理，特制定本制度。
第二条本制度适用于公司及其子公司开展的房地产投资管理活动。
第三条本制度遵循合法合规、风险可控、效益最大化的原则，建立健全房地产投资管理制度，提高公司的投资管理水平。
第四条公司应当加强对房地产投资管理的组织、规划、决策和执行，防范风险，促进投资效益的提升。
第二章房地产投资规划第五条公司应当根据国家和地方的相关规划和政策，结合自身实际情况，合理制定房地产投资规划。
第六条房地产投资规划应当包括投资目标、投资标的、资金来源、投资策略等内容。
第七条公司应当建立完善的房地产项目甄别、评估和选址机制，确保投资标的的可靠性和合理性。
第八条公司应当严格进行投资分析和风险评估，全面了解投资项目的经济、政策、技术等风险因素，确保投资的安全性和可持续性。
第三章房地产投资决策第九条公司应当明确房地产投资决策的权限和程序，建立定期审议投资决策的制度。
第十条公司应当建立投资决策委员会或者投资委员会，对重大房地产投资项目进行审议和决策。
第十一条投资决策应当充分考虑项目的经济效益、社会效益、政策红利、风险控制等因素，进行综合权衡。
第十二条投资决策应当采取多方会商、多方论证的方式，形成科学合理的决策方案。
第四章房地产投资执行第十三条公司应当建立房地产投资项目管理机制，明确项目经理的职责和权利，确保项目的顺利实施。
第十四条公司应当加强对房地产投资项目的进度、成本和质量的监督，及时发现和解决问题，保证项目的顺利推进。
第十五条公司应当建立健全的资金管理制度，确保投资项目的资金使用合理、高效。
第十六条公司应当根据投资项目的实际情况，解决各类突发问题，确保投资项目的安全和稳定。
第五章房地产投资收益分配第十七条公司应当建立健全的房地产投资收益分配机制，确保投资收益按照约定的比例和期限分配。
第十八条公司应当对投资项目的盈亏情况进行及时分析和评估，制定合理的分配方案。
3种主要的房地产项目管理模式(一)
3种主要的房地产项目管理模式(一)房地产项目管理是指为了实现房地产开发项目的目标，利用现代化的管理方法和手段，对房地产开发的项目进行全面、系统的规划、组织、指挥、协调、控制、决策等各个方面的工作，以达到管理目标的过程。
在房地产项目管理中，常见的有三种主要的管理模式。
1. 传统管理模式传统管理模式是指在房地产项目管理中，采用传统的组织管理方式，即各个部门分别负责特定的任务，各自独立运作，缺少沟通和协同，工作精细，但容易出现信息不对称和决策失误等问题。
这种模式特别适用于规模较小、工程量较小、施工工艺比较成熟、无需创新等方面的项目。
传统管理模式的优点是执行可靠、分工明确、责任明确、流程清晰，方便控制和监督项目进度。
而缺点则是工作效率低下、沟通受限、管理风险高、创新能力低下，无法满足现代化发展的需要。
2. 项目管理模式项目管理模式是指在房地产项目管理中，通过将项目分解为多个任务，利用科学的方法对每个任务进行计划和管理，采用协同工作的方式，加强团队协作，保证项目交付的时间、质量和成本目标。
这种模式特别适用于新型、大规模、复杂的房地产项目。
项目管理模式的优点是项目能够按照明确的计划和目标来执行，有效地控制了时间、成本和质量，同时提高了决策效率和沟通效果。
而缺点则是要求协同工作、涉及多方合作，对项目经验和管理水平要求较高。
3. BIM管理模式BIM管理模式是指在房地产项目管理中，使用建筑信息模型技术，集成建筑物在设计、施工、运营等全生命周期的信息管理。
该模式以模型为基础，实现了设计人员、工程师、施工人员和项目经理之间的沟通，同时提供了更高效、更可靠、更透明的决策支持和评估工具。
BIM管理模式的优点包括减少了传统建筑项目管理中的信息不对称、数据传输不及时的问题，提高了决策效率和透明度；并且在创新设计、优化设计、精细打造等方面有巨大的优势。
缺点是需要建立新的BIM模型，并且对人员技能有一定要求。
以上三种主要的房地产项目管理模式各有优缺点，在实际应用中，需要根据具体情况进行选择和组合。
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' t
式中：At：第t年还本付息额。
2、借款还本付息表
房地产投资项目的借款还本付息表，提供了
项目的债务状况的财务信息，描述了项目开发经
营过程中债务本息的分布状况，为项目经营决策
和财务决策、债务清偿能力分析提供了重要依据。
表1 元 序号
借款还本付息表 项 目 合 计 1 2 3
2）协助安排短期贷款 短期贷款主要是用于长期贷款的还本 付息。许多项目贷款的还贷期限和还本付 息方式都是在借贷合同中明确规定的，在 实际运作过程中，很可能会出现无法按还 本付息表规定的时间和额度还贷的情况。 这时就需要根据还本付息表中的数据借助 短期借款来还本付息，避免由于无法按时 清偿债务而导致的财务风险。
表1 元 序号
借款还本付息表 项 目 合 计 1 2 3
单位：万 4 … 8
1
1.1 1．2 1．3 1．4 1．5 2 2．1 2．2 2．3 2．4
借款及还本付息
年初借款本息累计 本年借款 本年应计利息 本年还本 本年付息 借款偿还的资金来源 利润 折旧费 摊销费 其他还款资金
表2 元 序号 1
3）研究资金筹措方案的合理性 一个好的资金筹措方案，既要保证项目 开发及时获得必要的资金，又要把因筹资 而增加的成本费用和因举债而带来的财务 风险尽可能降到最低点。项目的还本付息 表显示了资金筹措方案所决定的融资结构、 筹资成本情况，从而为方案的调整及优化 提供了依据。
综合练习：
某房地产开发项目，建设期为3年。第1年 借款1000万元，第2年借款2000万元，第3年 借款3000万元。项目建设完毕即开始销售，预 计每年的销售收入足以还本付息。贷款方的条 件是：贷款利率为8%，按年计息；建设期结 束后5年内等额还本付息。试编制该项目的借 款还本付息估算表。
3）衡量项目的资金平衡能力 资金平衡主要是指投资项目的各期累计 盈余资金不应出现负值（即资金缺口）， 它是投资开发经营的必要条件。 主要通过资金来源与运用表进行。
财务分析的基本程序： 1）搜集、整理和计算有关基础财务数据资料。 将得到的投资与总成本费用、销售收入、 利润、税金等一系列财务数据编织成辅助 财务报表。 2）编制基本财务报表。分别编制反映项目的 盈利能力、清偿能力及资金平衡能力的基 本财务报表。
房地产投资与项目管理
主讲：田晓晨 Email:gultw@ 办公室：7-302
知识点回顾：
借款利息的估算： 借款时的利息计算 每年应计利息=（年初借款本息累计+本年 借款额÷2）×年利率（实际年利率） 还款时的利息计算 等额还本付息
等本偿还、利息照付
①计算Ic ②计算年还本付息额A
6579 0 526 1648 5457
1648 1648
预习内容：房地产投资项目财务分析
财务分析：也叫财务评价。它是指投资 分析人员在房地产市场调查与预测，项目 策划，投资、成本与费用估算，收入估算 与资金筹措等基本资料和数据的基础上， 通过编制基本财务报表，计算财务评价指 标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力 和资金平衡情况所进行的分析，据此评价 和判断投资项目在财务上的可行性。
某房地产项目借款还本付息估算表 项 目 合 计 1 2 3 4
单位：万 …
8
借款及还本付息
1.1 1．2 1．3 1．4 1．5
2 2．1 2．2 2．3 2．4
年初借款本息累计 本年借款 本年应计利息 本年还本 本年付息
借款偿还的资金来源 利润 折旧费 摊销费 其他还款资金 8240
1040 3203 1000 2000 3000 40 163 376 1040 3203 6579
年还本付息额及偿付的本金和利息。
还款时的利息计算
等额还本付息
等本偿还、利息照付
2）等本偿还、利息照付
是指借款人在偿还期内每年归还相等的本金，
同时付清本期应付的利息。这种方式的每期总偿
还额是递减的，因为利息将随本金逐年偿还而减
少，所以，各年之间的本金及利息之和不等。
计算步骤： ①计算建设期末或宽限期末的累计借款本金与未付利 息之和Ic； ②每年偿还本金（含建设期未付利息） 每年偿还本金=Ic/n（等额） ③每年支付利息，其计算公式为： 每年支付利息=年初借款累计×年利率 ④各年还本付息额，计算公式；
财务分析的作用： 1）衡量项目的盈利能力 考察拟投资项目的盈利能力是否达到行 业平均水平或投资者期望的最低盈利水平， 或者是否满足项目可行的要求条件。 主要通过计算财务内部收益率、财务净 现值、投资利润率及资本金利润率等指标 来进行。
2）衡量项目的清偿能力 拟投资项目的清偿能力包括两个层次： 一是项目的财务清偿能力，即项目按期收 回全部投资的能力；二是债务清偿能力。 如有贷款，应考察项目资金偿还期限是否 符合有关规定，项目是否具备所要求的清 偿债务的能力。 主要通过计算投资回收期、借款分析指标的计算与评价。根据基本财务报表 计算各财务分析指标，并分别与对应的评价标准 或基准值进行对比，对项目的各项财务状况做出 评价，得出结论。 4）进行不确定性分析。主要有两种：临界点分析和 敏感性分析，分析项目在不确定情况下的抗风险 能力和适应市场变化的能力。 5）由上述确定性分析和不确定性分析的结果，做出 投资项目财务上可行与否的最终结论。
i(1 i )n A Ic (等同于年金公式） n (1 i ) 1
③计算每年应支付利息 每年支付利息 = 年初借款余额累计×年利率 ④计算每年偿还本金 每年偿还本金=A- 每年支付利息
某房地产投资项目，借款1500万元，
年利率11.7%，要求按年等额还本付息。从
借款当年起，15年内还清本息。试计算每
单位：万 …
N
1
1.1
借款及还本付息
期初借款本息累计 本金 利息 本期借款 本期应计利息 本期还本 本期付息
1．2 1．3 1．4 1．5 2
2．1 2．2 2．3 2．4
借款偿还的资金来源
利润 折旧费 摊销费 其他还款资金
针对项目还本付息表，可进行如下分析： 1）分析项目债务清偿能力 还本付息表显示了项目还本付息的时间 及数额，将还本付息表与项目的利润表、 现金流量表或资金筹措表结合起来进行分 析，可以判断项目的债务清偿能力，避免 财务风险。同时可以根据还本付息表提供 的信息，分析项目负债结构、还贷方式、 负债程度的合理性。