税务会计与税务筹划第10章 其他税会计

土地增值税税额
＝6 010 000×40%－11 990 000×5% ＝2 404 000－599 500＝1 804 500（元）
（2）土地增值税的会计处理
应由当期营业收入负担的土地增值税
借：其他业务成本 1 804 500
贷：应交税金─应交土地增值税 1 804 500
实际交纳土地增值税
借：应交税金──应交土地增值税 1 804 500
第一节 土地增值税会计
计算应纳土地增值税如下： 1.开发费用21万元，未超过前两项成本之和的10% （38.5万元），可据实扣除。
2.扣除项目金额＝（320＋65）×（1＋20%）＋21＋ 77.7＝560.7（万元）
3.增值额＝1 400－560.7＝839.3（万元）
4.增值额占扣除项目比例＝839.3÷560.7＝149.69%
贷：银行存款
1 804 500
（三）转让房地产业务的土地增值税会计处理
企业转让国有土地使用权连同地上建 筑物及其附着物，应通过“固定资产清 理”账户进行核算，取得的转让收入记 入“固定资产清理”的贷方；应缴纳的 土地增值税，借记“固定资产清理”， 贷记”应交税费---应交土地增值税“。
【例10-5】 某工业企业以420万元购进某项土地及其附着 物。3年后，该企业将土地使用权和地上建筑物一并转让 给A企业，取得转让收入550万元，应交流转税30万元； 转让时，建筑物已累计折旧40万元。作会计分录如下：
1.收入额＝7 500＋2 100×0.25＝8 025（万元）
2.其他开发费用实际支出比例＝（480－295） ÷（1 450＋2 110）＝5.2%
超过5%的限额，按5%计算如下： （1 450＋2 110）×5%＝178（万元）
扣除项目金额＝（1 450＋2 110） ×（1＋20%）＋295＋178＋47＝4 792（万元） 3.增值额＝8 025－4 792＝3 233（万元） 4.适用级次＝3 233÷4 792＝67.5% 5.应纳税额＝3 233×4O%－4 792×5%
（1） 购入时
借：固定资产等
4 200 000
贷：银行存款等
4 200 000
（2）注销转让资产
借：固定资产清理 3 800 000
累计折旧
400 000
贷：固定资产
4 200 000
（3）收到转让收入 借：银行存款 5 500 000 贷：固定资产清理 5 500 000
（4） 应交营业税等流转税 借：固定资产清理 300 000 贷：应交税金──应交营业税等 300 000
企业预缴土地增值税的会计处理与上缴土地 增值税相同，均是借记“应交税金──应交土地 增值税”，贷记“银行存款”。待房地产营业 收入实现时，再按应交的土地增值税，借记 “营业税金及附加”，贷记“应交税金──应交 土地增值税”。
【例10-3】 某房地产开发公司在某项目竣工前，预 先售出部分房地产而取得收入200万元，假设应预 缴土地增值税20万元；项目竣工后，工程全部收 入500万元。按税法规定计算，该项目应交土地增 值税80万元。作会计分录如下：
（6） 清缴应交土地增值税时
借：应交税金──应交土地增值税 600 000
贷：银行存款
600 000
2．现货房地产销售的涉税会计处理
以【例10-2】为例，作会计分录如下：
（1）收入实现时
借：银行存款
75 000 000
贷：主营业务收入
75 000 000
借：原材料
5 250 000
贷：主营业务收入
五、土地增值税的会计处理
（一）主营房地产业务的土地增值税会计处理 1）计算土地增值税时： 借：营业税金及附加
贷：应交税费──应交土地增值税 2）实际缴纳土地增值税时： 借：应交税费──应交土地增值税
贷：银行存款等
1．预缴土地增值税的会计处理
纳税人在项目全部竣工前转让房地产取得的 收入，由于涉及成本计算及其他原因，而无法 据以计算土地增值税，可以预缴土地增值税。 待项目全部竣工、办理结算后，再进行清算， 多退少补。
第一节 土地增值税会计
（二）扣除项目金额的确定
1．新建房扣除项目金额的确定 （1）取得土地使用权所支付的金额。 （2）开发土地和新建房及配套设施的成本。 （3）开发土地和新建房及配套设施的费用 。 （4）与转让房地产有关的税金。 （5）财政部规定的其他扣除项目。
2．旧房及建筑物扣除项目金额的确定
（二）兼营房地产业务的土地增值税会计处理
兼营房地产业务的企业转让房地产应交的 土地增值税，与其应交营业税一样，也记入 “其他业务成本”账户。企业按规定计算出应 交纳的土地增值税时，借记“其他业务成本”， 贷记“应交税费──应交土地增值税”。企业 实际交纳土地增值税时，借记“应交税费── 应交土地增值税”，贷记“银行存款”。
200 000
（4）实现收入、办理结算时
借：预收账款─××买主 2 000 000
银行存款
3 000 000
贷：主营业务收入
5 000 000
（5）按土地增值税规定，计算整个工程项目收入 应交土地增值税时
借：营业税金及附加
800 000
贷：应交税金──应交土地增值税 600 000
递延所得税资产──土地增值税 200 000
5 250 000
（2）应缴土地增值税时
借：营业税金及附加 10 536 000
贷：应交税金─应交土地增值税 10 536 000
3．商品房预售的涉税会计处理
在商品房预售的情况下，商品房交付使用前采取一次
性收款或分次收款的，收到购房款时，借记“银行存 款”，贷记“预收账款”；按规定预缴土地增值税时， 借记“应交税金──应交土地增值税”，贷记“银行存款” 等；待该商品房交付使用后，开出发票结算账单交给买 主时，作为收入实现，借记“应收账款”，贷记“主营 业务收入”；同时，将“预收账款”转入“应收账款”， 并计算由实现的营业收入负担的土地增值税，借记“营 业税金及附加”，贷记“应交税金──应交土地增值税”。 按照税法规定，该项目全部竣工、办理决算后进行清算， 企业收到退回多交的土地增值税，借记“银行存款”等， 贷记“应交税金──应交土地增值税”。补缴土地增值税 时，作相反的会计分录。
【例10-4】某兼营房地产业务的金融
公司按5 000元/平方米的价格购入一栋 两层楼房，共计2 000平方米，支付价款 10 000 000元。后来，该公司没有经过 任何开发，以9 000元/平方米的价格出 售，取得转让收入 18 000 000元，交纳 营业税等流转税 990 000元。该公司 既不能按转让房地产项目计算分摊利息 支出，也不能提供金融机构证明。
第一节 土地增值税会计
（四）土地增值税的优惠政策
1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超 过扣除项目金额20%的，免缴土地增值税。
2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产， 暂免缴土地增值税。
第一节 土地增值税会计
3.居民个人拥有的普通住宅，在其转让时，暂免缴纳
土地增值税。 4.以房地产进行投资、联营的，投资、联营一方以土
（1）收到预收款时
借：银行存款
2 000 000
贷：预收账款──××买主 2 000 000
（2）按税务机关核定比例预提应交土地增值税时
借：递延所得税资产──土地增值税 200 000
贷：应交税金──应交土地增值税 200 000
（3）预缴土地增值税时
借：应交税金─应交土地增值税 200 000
贷：银行存款
＝1 053.6（万元）
2.非从事房地产开发的纳税人应纳税额的计算 (1)确定转让房地产收入总额 (2)确定增值额的扣除项目 ①取得土地使用权支付的金额 ②旧房及建筑物的评估价格
=重置成本×成新率 ③与转让房地产有关的税金 （3）计算应缴土地增值税额
四、纳税申报 纳税申报分为从事房地产开发的纳税人 和其他纳税人两种类型。
第一节 土地增值税会计
（三）土地增值额与应纳土地增值税的计算
计算公式如下： 土地增值额＝转让房地产的总收入一扣除项目金额 应纳土地增值税＝土地增值额×适用税率 在实际工作中，一般采用速算扣除法计算。计
算公式如下： 应纳税额＝土地增值额×适用税率－扣除项目
金额×速算扣除率
1.从事房地产开发的纳税人应纳税额的计算 (1)确定转让房地产收入总额 (2)确定增值额的扣除项目 ①取得土地使用权支付的金额 ②房地产开发成本 ③房地产开发费用（期间费用） ④与转让房地产有关的税金（两税一费） ⑤其他扣除项目（加计扣除）
土地增值税的纳税范围是：转让国有土地使用 权；地上的建筑物及其附着物连同国有土地使 用权一并转让。
第一节 土地增值税会计
（二）土地增值税的税率
土地增值税实行的是四级超率累进税率。
（三）土地增值税的纳税期限与纳税地点
土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订 之日起7日内到房地产所在地的税务机关办理 纳税申报。
（5） 计算应缴土地增值税：
土地增值额＝5 500 000－4 200 000－300 000
＝1 000 000（元）
增值额占扣除项目比例
＝（1 000 000÷4,500 000）×100%＝22.22（%）
应纳土地增值税＝1 000 000×30%＝30O 000（元）
借：固定资产清理
300 000
地（房地产）作价入股进行投资作为 联营条件， 将 房地产转让到所投资、联营的 企业时，可免缴土 地增值税；一方出地，一方出资金，双方合作建房，
建成后按比例分 房自用的，免缴土地增值税。
第一节 土地增值税会计
二、土地增值税的确认、计量与申报
（一）转让收入的确定
1.货币收入。 2.实物收入。 3.其它收入。