土地出让合同解除,能否退还已缴纳的契税、土地使用税？(老会计人的经验)
国税总局纳税服务司税务问题解答汇集更新1-192
解除购房合同退契税
随着房地产市场的发展，购房者在购买房屋过程中，可能会遇到各种原因导致购房合同解除的情况。
在这种情况下，购房者关心的问题之一就是如何退还已缴纳的契税。
本文将为您介绍解除购房合同退契税的相关政策及办理流程。
一、解除购房合同退契税政策根据我国相关法律法规，以下情况下，购房者可以申请退还已缴纳的契税：1. 房屋交易不成立，买卖双方撤销原房屋销售合同，并签订有退房协议，在办理房产证之前可以申请退还已缴纳契税。
2. 纳税人已按预售面积、预售房款缴纳契税，但办理房产证时，发现实测面积与预售面积有误差，导致房款发生变化，致使纳税人多缴税款的，可以申请退税。
二、办理解除购房合同退契税流程1. 提交退税申请购房者需向税务机关提交书面契税退税申请，详细申明退税原因。
2. 提交相关文件资料（1）身份证原件及复印件2份；（2）缴纳契税的税票原件（两联）及复印件1份；（3）购房合同原件及复印件1份；（4）销售不动产发票或购房款收据原件及复印件1份；（5）退税申请人本人的银行卡复印件1份，并注明开户行网点名称及开户日期。
3. 税务机关审核税务机关对提交的退税申请及文件资料进行审核。
4. 退还契税审核通过后，税务机关将退还已缴纳的契税至申请人指定的银行卡。
三、注意事项1. 申请人需在契税缴纳之日起三年内申请退税。
2. 退契税金额以实际缴纳的契税金额为准。
3. 如遇特殊情况，如购房合同无效、被撤销等，购房者可咨询税务机关或法律专业人士，了解相关政策及办理流程。
总之，解除购房合同退契税是购房者关注的问题。
了解相关政策及办理流程，有助于购房者顺利办理退契税手续。
如遇问题，请及时寻求专业人士的帮助。
会计经验：实例解释土地出让合同解除能否退还已缴纳的契税以及土地使用税
实例解释土地出让合同解除能否退还已缴纳的契税以及土地使用税编者按:2015年11月9日,浙江省宁波市中级人民法院就宁波太平洋富天投资有限公司与宁波市江东地方税务局、宁波市江东区人民政府行政征收、行政复议一案(以下简称宁波富天公司案)作出二审判决,认定土地出让合同解除不构成退还契税和土地使用税的法定情形,驳回宁波太平洋富天投资有限公司要求退还契税和土地使用税的诉讼请求.而在2015年12月17日,广西壮族自治区地方税务局作出了《广西壮族自治区地方税务局关于契税退税问题的批复》(桂地税函[2015] 499号),批复玉林市地方税务局,由于土地出让合同解除,应对玉林市名城置业投资有限公司已经征收的契税,应予以办理退税.两者对于解除土地出让合同,已缴纳的契税、土地使用税能否退还的判定为何截然不同,本期华税律师为您详细解读. 一、宁波富天公司案简介 2010年8月17日,宁波市国土资源局(以下简称市国土局)发布《宁波市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告》,决定以挂牌方式出让宁波书城东侧1#地块,出让面积为10676平方米. 2010年9月20日,宁波太平洋恒业房地产开发有限公司(以下简称太平洋公司)竞得上述地块的国有建设用地使用权,成交总价为人民币249,818,400元.同日,与市国土局签订《出让合同》,市国土局交付了上述土地,太平洋公司取得了该地块土地使用权.2010年11月4日,太平洋公司注册成立全资子公司太平洋富天投资有限公司(以下简称富天公司).2010年11月18日,市国土局与富天公司签订了改签合同,将上述土地的受让方变更为富天公司.此后,富天公司向宁波市江东地方税务局(以下简称江东地税局)缴纳了契税人民币7,494,552元、土地使用税人民币627,215元. 2011年4月,应宁波市整体规划等原因,对受让地块规划条件造成影响.2014年12月4日,富天公司向宁波仲裁委员会提出仲裁申请,要求解除与市国土局签订的《出让合同》,返还全部土地出让金人民币249,818,400元、契税人民币7,494,552元、土地使用税人民币627,215元.2014年12月5日,宁波仲裁委员会作出《裁决书》([2014]甬仲裁字第210号),裁决支持富田公司的请求,由富天公司向宁波市地方税务局申请办理退税,市国土局予以协助. 2015年1月12日,富天公司向江东地税局书面申请退回已缴纳的土地使用税、契税.2015年1月20日,江东地税局对富天公司作出《关于宁波市太平洋富天投资有限公司退税申请的答复》(以下简称《答复》),认定解除《出让合同》不影响合同解除前纳税义务的发生与履行,不属于退税事由,因此,决定不予退还富天公司已缴纳的宁波书城东侧1#地块土地使用税和土地出让契税. 富天公司不服《答复》,于2015年3月4日向被告江东区政府申请行政复议,复议机关决定予以维持《答复》.富天公司不服,向宁波市海曙区人民法院提起行政诉讼,请求判决撤销《答复》,并判令江东地税局退还土地出让契税以及土地使用税,经审理法院判决驳回富天公司的诉讼请求.富天公司不服,向浙江省宁波市中级人民法院上诉,经审理,宁波中级人民法院判决驳回上诉,维持原判. 二、《广西壮族自治区地方税务局关于契税退税问题的批复》具体内容 玉林市名城置业投资有限公司于2012年12月31日与玉林市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》(合同编号:玉土出(2012)036号),并按合同缴纳了契税5,760,000.02元.后因玉东新区管理委员会至今未能完全处理好受让土地的拆迁问题,故该公司与玉林市国土资源局、玉东新区管理委员会签订协议、解除《国有建设用地使用权出让合同》(合同编号:玉土出(2012)036号),该地块由玉林市国土资源局收回. 根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定:契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,,领受该项土地的纳税人其纳税义务已经发生,应缴纳契税.但纳税人由于土地的拆迁问题而一直没有取得有效的土地权属证书,属于尚未取得土地权属的行为,根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,的规定精神,由于纳税人最终未能取得有效的土地权属证书,所以,对玉林市名城置业投资有限公司已经征收的契税,应予以办理退税. 三、华税观点 (一)国有土地出让,受让方契税、土地使用税纳税义务 1.契税 根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定,在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人.那么在国有土地出让时,受让方为契税纳税人. 契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天. 2.土地使用税 根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定,城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人为,在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人.受让方受让国有土地使用权后,在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的,为土地使用税的纳税人. 根据《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)第二条的规定,以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税. (二)解除土地出让合同,已缴纳的契税能否返还取决于受让方是否已取得土地使用权属 根据上述分析,受让方契税纳税义务产生于签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天.按照法律规定,纳税人应当纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款. 但是在实践中,签订了土地、房屋权属转移合同之后,存在大量因为各种原因最终未进行土地、房屋权属转移登记的情形,受让方并未取得土地、房屋权属.而根据法律规定,这种情形下受让方并不是承受土地、房屋权属的单位和个人,不构成契税纳税义务人.因此对于解除土地出让合同的情形,已缴纳的契税能否返还取决于在土地出让合同解除之前受让方是否已取得土地使用权属.这也是宁波富天公司案和《广西壮族自治区地方税务局关于契税退税问题的批复》关于已缴纳契税是否予以退还的判定不同的原因所在. 富天公司于2010年9月取得涉案地块的土地使用权,并自2010年9月至2014年12月期间一直拥有该地块土地使用权,而后因为整体规划原因解除了土地出让合同.富天公司构成契税纳税人,已缴纳的契税应不予退还.而《广西壮族自治区地方税务局关于契税退税问题的批复》中玉林市名城置业投资有限公司与玉林市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》后,因土地拆迁问题未处理妥当,最终未能取得有效的土地权属证书.玉林市名城置业投资有限公司并不是契税纳税义务人,因此,对玉林市名城置业投资有限公司已经征收的契税,应予以办理退税. (三)解除土地出让合同,土地的实物或权利状态发生变化的次月受让方不再负有土地使用税纳税义务 受让方应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税.玉林市名城置业投资有限公司由于在土地使用权出让合同约定的交付土地时间内并未取得土地使用权,自始也并未取得对土地的使用,其并不负有土地使用税纳税义务,因此也不存在土地使用税退还问题. 而富天公司从合同约定交付土地时间的次月起产生土地使用税纳税义务,而后期因土地出让合同解除,并于2014年12月变更涉案地块的土地使用权.按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第三条的规定,纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末.富天公司土地使用税应纳税款的计算应截止到2014年12月月末. 解除土地出让合同后,土地的实物或权利状态发生变化的次月受让方不再负有土地使用税纳税义务.由于土地使用税按年计算、分期缴纳,受让方缴纳的土地的实物或权利状态发生变化的当月以后月份的土地使用税也应予以退还. 小结: 除了本文讨论的土地出让合同解除契税返还问题,相关税法对其他返还契税的情形也作出了规定.《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》(国税函〔2008〕438号)规定,对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税.法院判决撤销房屋所有权证后,已纳契税款应予退还.《国家税务总局关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》(国税函〔2002〕622号)规定,购房者应在签订房屋买卖合同后、办理房屋所有权变更登记之前缴纳契税.对交易双方已签订房屋买卖合同,但由于各种原因最终未能完成交易的,如购房者已按规定缴纳契税,在办理期房退房手续后,对其已纳契税款应予以退还. 小编寄语：会计学是一个细节致命的学科，以前总是觉得只要大概知道意思就可以了，但这样是很难达到学习要求的。
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理经营性用地实行招拍挂,是土地市场建设的基本要求;一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因;对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定,10000 万元;协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元,用于该项目10000平回迁房建设,回迁房建成后无偿移交给动迁户;相关税务处理：一营业税：本案例实际上是政府主导拆迁,由政府出资购买回迁房,用于安置动迁户;对房地产开发企业税,属于销售回迁房行为;鉴于拆迁房屋行为的特殊性,在返还款营业税的计税依据上,应区分以下三种情形;1, 返还款相当于回迁房营业税组成计税价格,税;2,返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分;土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入,则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入,征收营业税;大于回迁房组成计税价格确认收入的部分,如用于其它事项,可以按实际情况,进行营业税判定;土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分的特定用途,应视同购买回迁房的价款或价外费用,征收营业税;3,返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分;开发商取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价格确部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金,准予作为不征税收入,在计算应纳税所得额时从收入总额中减除;财税201170号＜关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知＞对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金,凡同时符合以下条件的,可以作为不征税收入,在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：一企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；二财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；三企业对该资金以及以该资金发1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定;如果返还款3000万元相当于回迁房土地增值税确认收入,房地产开发企业应按取得售房收入3000万元收入计算缴纳土地增值税;企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额;2,返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分;土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房土地增值2006187号应视同销售房地产的土地增值税收入确认的方法和顺序,属于土地增值税暂行条例第九条：纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收：三转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的;以及土地增值税暂行条例实施细则第十三条：条例第九条所称的房地产评估价格,是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格;对开发商取得土地出让金返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分,计算征收土地增值税;企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地定作为契税的计税依据,缴纳契五、会计处理土地出让金返还用于建设购买安置回迁房,企业应做营业收入处理;收到返还款时：借：银行存款3000贷：预收账款3000完工结转收入时：借：预收账款：3000贷：营业收入3000第二、政府主导拆迁,土地出让金返还用于拆迁代理拆迁、拆迁补偿;;; 相关税务处理：一、营业税根据国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知国税函2009520号第二条规定：“纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中,其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为,应以提供代理劳务取得的全部收入万万3, 企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费,可以在发生当年扣除;三、土地增值税规定根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人;以及中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为;企业取得的返还款3000万中,属于提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入,不属于转让不动动迁户补偿款和拆迁费用时,企业应冲减往来和做其他业务收入处理;收到返还款时：代理支付动迁补偿款业务借：银行存款2000贷：其它应收款1500其它业务收入500收到拆迁工程款时：借：银行存款1000贷：其它业务收入1000第三、政府主导拆迁,土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设因此,很多政府部门在招拍挂出让土地后,都会以土地出让金返还的形式,用于开发项目相关城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等工程建设的补偿;案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元,企业已缴纳10000万元;协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元,用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设;相关税务处理：一、营业税项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设如果协议约定返还款用于项目内应收开发企业自行承担的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程支出,则应按企业取得政府补贴处理,不征收营业税;二企业所得税：本案例企业取得的提供基础设施建设劳务收入3000万元,扣除相对应的成本费用,差额应计入当年的应纳税所得额;企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费,可以在发生当年扣除;三、土地增值税规定根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和,燃气、热力、防洪等基础设施工程费用时,企业应做其他业务收入处理;收到返还款时：借：银行存款3000贷：其它业务收入3000第四、土地出让金返还用于建设公共配套设施学校、医院、幼儿园、体育场馆公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施;是企业立项时承诺建设的,其成本费用应由企业自行承担;而且开发商在制定房价时,已经包含了公,园等配套设施;相关税务处理：一营业税此业务实际上是由政府出资购买全部或部门公共配套设施; 对房地产开发企业税,属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为;此业务返还款3000万元,应作为房地产开发企业取得销售不动产收入计算缴纳营业税30005%150万元;返还款3000万元如小于公共配套设施的成本的差额部分,不属于视同销售行为;这部分应取得的的经济利益,开发商已经通过设定房价,从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益,并由销售商品根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人;以及中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为;企业取得的返还款3000万,土地增值税清算时,1,如可以认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为,即为转让不动产收入,因此,应征收土地增值税;此收入应计算土地增值税清算收入;;贷：营业收入3000第五、政府将土地出让金返还给其它关联企业或个人;目前土地招拍挂制运作过程中,出于各种考虑,在开发商交纳土地出让金后,政府部门对开发商的关联企业进行部分返还,用于企业经营奖励、财政补贴等等;案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元,企业已缴纳10000 万元;协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方的关联企业丙补助3000万元,用于丙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴;,不征收企业所得税;丙企业取得政府奖励或财政补贴3000万元,是否属于不征税收入问题,要进行判定：根据财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知财税2008151号规定：二对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金,准予作为不征税收入,在计算应纳税所得额时从收入总额中减除;财税201170号＜关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知＞对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民但用于支出所形成的资产,其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除;如不符合财税201170号的三个条件,则不属于不征税的财政性资金,应当作为收入计算缴纳企业所得税;三、土地增值税规定房地产企业乙方企业在实际交纳的土地出让金10000元后,全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费;根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人;以及中华人民共和国土地款时：借：银行存款3000贷：营业外收入3000第六、政府主导拆迁,土地出让金返还未约定任何事项,只是奖励或补助在土地招拍挂制运作过程中,出于招商引资等各种考虑,在开发商交纳土地出让金后,政府部门对开发商进行返还,用于企业经营奖励、财政补贴等等;案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩,与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元,企业已缴纳10000 万元;协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式给予;,是否属于不征税收入问题,要进行判定：根据财政部、国家税务总局关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知财税2008151号规定：二对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金,准予作为不征税收入,在计算应纳税所得额时从收入总额中减除;财税201170号＜关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知＞对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金,凡同时符合以下条件的,可以作为不征税收入,在计算应根据土地增值税相关法规规定,土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收;土地增值税暂行条例实施细则对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;实务操作中,房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款,虽然是政府对房地产开发企业的一种补助,是企业的一项营业外收入,但实质上是政府给与房地产开发企业的土地价款的折让,因此应扣减土地成本;因为青岛市地税局青地税发〔2008〕100号房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法规定：“对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因,从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项,抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额”;四、契税;企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额;五,会计处理房地产开发企业乙方取得3000万元政府奖励或财政补贴;收到奖励或补贴款时：借：银行存款3000。
2024年解除土地出让合同程序
2024年解除土地出让合同程序____年解除土地出让合同程序（____字）一、引言近年来，随着城市规划的不断调整和经济的发展，一些土地出让合同在一定的情况下需要解除。
本文就____年解除土地出让合同的相关程序进行详细论述，以供相关部门和人士参考。
二、法律依据1.《中华人民共和国土地管理法》2.《中华人民共和国合同法》三、解除土地出让合同的条件1.政府可以依法解除土地出让合同的情况：（1）土地出让手续不合法；（2）土地出让合同中有法律禁止承包、出租或者法律禁止收回、撤销、解除的项目；（3）依法购买地块未签订土地出让合同；（4）租赁期限届满续租终身依法购买未签订土地出让合同；（5）经承包人及所有承包人同意退包前提下一次性退包依法购买地块未签订土地出让合同；（6）法律法规规定的其他情况。
四、解除土地出让合同的程序1.申请解除土地出让合同：申请方应向当地土地管理部门提出书面申请，包括合同解除的原因及证明材料等。
（材料齐全的申请方可进入下一步程序）2.审核申请材料：土地管理部门对申请材料进行审核，核实其合法性和真实性。
（审批通过的申请可进入下一步程序）3.报批上级部门：土地管理部门将申请材料报批上级部门，进行审批。
（审批通过的申请可进入下一步程序）4.公示：上级部门将审批通过的申请公示一定时间，公示期内，任何相关方都有权提出异议。
（公示期内无异议的申请可进入下一步程序）5.协商解除：经过公示期，土地管理部门将召集申请方及相关方进行协商解除土地出让合同的事宜。
（双方达成一致的解除协议可进入下一步程序）6.解除合同：土地管理部门将解除合同的事宜报批上级部门，并办理解除手续。
（解除手续办理完毕即完成合同解除）五、解除土地出让合同的效力及责任承担1.解除土地出让合同后，土地管理部门将承担相应的责任，包括退还土地出让款，赔偿相关方的损失等。
六、结论通过以上程序，可以逐步解除土地出让合同的效力，并明确责任的承担。
在____年，各级土地管理部门应加强对土地出让合同的监管，确保合同的合法性和真实性，为解除合同提供法律保障。
解除土地出让合同程序
解除土地出让合同程序解除土地出让合同是指当事人协商一致或者依法解除土地出让合同的过程。
在实际操作中，解除土地出让合同需要按照一定的程序进行。
下面，将从合同解除的法律依据、解除土地出让合同的程序等方面进行阐述，详细介绍解除土地出让合同的程序，以供参考。
一、法律依据及适用条件1.法律依据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）《中华人民共和国土地使用权法》（以下简称《土地使用权法》）2.适用条件根据《土地管理法》及《土地使用权法》的相关规定，如下情况可以解除土地出让合同：（1）当事人协商一致，可以解除土地出让合同；（2）出让人未按照合同约定的时间提供土地，可以解除土地出让合同；（3）出让人提供的土地与合同约定的有重大差异，且未经过买受人同意，可以解除土地出让合同；（4）违反土地管理法律、法规的规定，以及出让合同的约定，严重侵害买受人的合法权益，可以解除土地出让合同。
二、解除土地出让合同的程序1.当事人协商一致解除土地出让合同的程序当事人协商一致解除土地出让合同的程序相对简单，具体步骤如下：（1）当事人协商一致达成解除土地出让合同的共识；（2）双方书面表示解除土地出让合同的意愿，包括解除的原因、解除的时间等；（3）双方签署解除协议，明确解除土地出让合同的具体事项，包括合同解除后各方的权益义务等；（4）将解除协议办理相关手续，包括将解除协议备案等。
2.出让人未按时提供土地解除土地出让合同的程序出让人未按照合同约定的时间提供土地，买受人可以解除土地出让合同。
具体步骤如下：（1）买受人向出让人书面催告，要求出让人按照合同约定的时间提供土地；（2）出让人在收到催告后，依然未按照约定时间提供土地的，买受人可以书面通知出让人解除土地出让合同；（3）出让人收到解除通知后，应当及时回复，并协商解决相关事宜；（4）双方协商一致后，签署解除协议，明确解除土地出让合同的具体事项；（5）将解除协议办理相关手续，包括将解除协议备案等。
土地金返还的法律规定(3篇)
第1篇一、引言土地金，又称土地出让金，是指国家为了公共利益的需要，将土地使用权出让给土地使用权人，土地使用权人支付给国家的一定数额的金钱。
在我国，土地金返还是指土地使用权人因故提前终止土地使用权合同，或者因国家征收、征用等原因导致土地使用权丧失，根据法律规定，国家应当返还土地使用权人已缴纳的土地金。
本文将对土地金返还的法律规定进行详细阐述。
二、土地金返还的法律依据1.《中华人民共和国宪法》《宪法》规定，土地使用权可以依法转让。
土地使用权人有权依照法律规定，提前终止土地使用权合同，或者因国家征收、征用等原因导致土地使用权丧失。
2.《中华人民共和国土地管理法》《土地管理法》规定，土地使用权出让合同依法成立后，土地使用权人应当按照约定支付土地金。
土地使用权人提前终止土地使用权合同，或者因国家征收、征用等原因导致土地使用权丧失，国家应当返还土地使用权人已缴纳的土地金。
3.《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》规定，土地使用权出让合同依法成立后，土地使用权人应当按照约定支付土地金。
土地使用权人提前终止土地使用权合同，或者因国家征收、征用等原因导致土地使用权丧失，国家应当返还土地使用权人已缴纳的土地金。
4.《中华人民共和国合同法》《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
土地使用权人提前终止土地使用权合同，或者因国家征收、征用等原因导致土地使用权丧失，国家应当返还土地使用权人已缴纳的土地金。
三、土地金返还的条件1. 土地使用权人提前终止土地使用权合同土地使用权人因故提前终止土地使用权合同，应当符合以下条件：（1）土地使用权人书面通知国家土地管理部门，说明提前终止合同的原因。
（2）土地使用权人已支付全部土地金。
（3）土地使用权人已按照约定履行合同义务。
2. 国家征收、征用土地国家因公共利益的需要，依法征收、征用土地，导致土地使用权丧失，应当返还土地使用权人已缴纳的土地金。
国土资源部办公厅关于协议出让土地改变用途补交出让金问题的复函-国土资厅函[2004]271号
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国土资源部办公厅关于协议出让土地改变用途补交出让金问题的复函
正文：
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国土资源部办公厅关于协议出让土地改变用途补交出让金问题的复函
（国土资厅函［2004］271号2004年6月18日）
河北省国土资源厅：
《关于协议出让土地改变用途如何补交出让金问题的请示》（冀国土资地字［2004］45号）收悉。
经研究，现函复如下：
土地使用者以协议出让方式取得国有土地使用权后，必须严格按照规定的土地用途和条件使用土地。
土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
经批准改变协议出让土地用途的，应按变更时的土地市场价格，分别计算变更后的土地用途的土地使用权出让金数额和原用途的土地使用权出让金数额，以差额部分计算应当补交的土地使用权出让金。
——结束——。
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土地出让合同解除,能否退还已缴纳的契税、土地使用税？（老会计人的经验）
编者按:2015年11月9日,浙江省宁波市中级人民法院就宁波太平洋富天投资有限公司与宁波市江东地方税务局、宁波市江东区人民政府行政征收、行政复议一案(以下简称”宁波富天公司案”)作出二审判决,认定土地出让合同解除不构成退还契税和土地使用税的法定情形,驳回宁波太平洋富天投资有限公司要求退还契税和土地使用税的诉讼请求.而在2015年12月17日,广西壮族自治区地方税务局作出了《广西壮族自治区地方税务局关于契税退税问题的批复》(桂地税函[2015]499号),批复玉林市地方税务局,由于土地出让合同解除,应对玉林市名城置业投资有限公司已经征收的契税,应予以办理退税.两者对于解除土地出让合同,已缴纳的契税、土地使用税能否退还的判定为何截然不同,本期华税律师为您详细解读.
一、宁波富天公司案简介
2010年8月17日,宁波市国土资源局(以下简称”市国土局”)发布《宁波市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告》,决定以挂牌方式出让宁波书城东侧1#地块,出让面积为10676平方米. 2010年9月20日,宁波太平洋恒业房地产开发有限公司(以下简称”太平洋公司”)竞得上述地块的国有建设用地使用权,成交总价为人民币249,818,400元.同日,与市国土局签订《出让合同》,市国土局交付了上述土地,太平洋公司取得了该地块土地使用权.2010年11月4日,太平洋公司注册成立全资子公司太平洋富天投资有限公司(以下简称”富天公司”).2010年11月18日,市国土局与富天公司签订了改签合同,将上述土地的受让方变更为富天公司.此后,富天公司向宁波市江东地方税务局(以下简称”江东地税局”)缴纳了契税人民币7,494,552元、土地使用税人民币627,215元.
2011年4月,应宁波市整体规划等原因,对受让地块规划条件造成影响.2014年12月4日,富天公司向宁波仲裁委员会提出仲裁申请,要求解除与市国土局签订的《出让合同》,返还全部土地出让金人民币249,818,400元、契税人民币7,494,552元、土地使用税人民币627,215元.2014年12月5日,宁波仲裁委员会作出《裁决书》([2014]甬仲裁字第210号),裁决支持富田公司的请求,由富天公司向宁波市地方税务局申请办理退税,市国土局予以协助.
2015年1月12日,富天公司向江东地税局书面申请退回已缴纳的土地使用税、契税.2015年1月20日,江东地税局对富天公司作出《关于宁波市太平洋富天投资有限公司退税申请的答复》(以下简称”《答复》”),认定解除《出让合同》不影响合同解除前纳税义务的发生与履行,不属于退税事由,因此,决定不予退还富天公司已缴纳的宁波书城东侧1#地块土地使用税和土地出让契税. 富天公司不服《答复》,于2015年3月4日向被告江东区政府申请行政复议,复议机关决定予以维持《答复》.富天公司不服,向宁波市海曙区人民法院提起行政诉讼,请求判决撤销《答复》,并判令江东地税局退还土地出让契税以及土地使用税,经审理法院判决驳回富天公司的诉讼请求.富天公司不服,向浙江省宁波市中级人民法院上诉,经审理,宁波中级人民法院判决驳回上诉,维持原判.
二、《广西壮族自治区地方税务局关于契税退税问题的批复》具体内容
玉林市名城置业投资有限公司于2012年12月31日与玉林市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》(合同编号:玉土出(2012)036号),并按合同缴纳了契税5,760,000.02元.后因玉东新区管理委员会至今未能完全处理好受让土地的拆迁问题,故该公司与玉林市国土资源局、玉东新区管理委员会签订协议、解除《国有建设用地使用权出让合同》(合同编号:玉土出(2012)036号),该地块由玉林市国土资源局收回.
根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定:”契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,……”,领受该项土地的纳税人其纳税义务已经发生,应缴纳契税.但纳税人由于土地的拆迁问题而一直没有取得有效的土地权属证书,属于尚未取得土地权属的行为,根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条”在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,……”的规定精神,由于纳税人最终未能取得有效的土地权属证书,所以,对玉林市名城置业投资有限公司已经征收的契税,应予以办理退税.
三、华税观点
(一)国有土地出让,受让方契税、土地使用税纳税义务
1.契税
根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定,在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人.那么在国有土地出让时,受让方为契税纳税人.
契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天.
2.土地使用税
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定,城镇土地使用税(以下简称土地使用税)的纳税人为,在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人.受让方受让国有土地使用权后,在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的,为土地使用税的纳税人.
根据《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)第二条的规定,以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税.
(二)解除土地出让合同,已缴纳的契税能否返还取决于受让方是否已取得土地使用权属
根据上述分析,受让方契税纳税义务产生于签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天.按照法律规定,纳税人应当纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款.
但是在实践中,签订了土地、房屋权属转移合同之后,存在大量因为各种原因最终未进行土地、房屋权属转移登记的情形,受让方并未取得土地、房屋权属.而根据法律规定,这种情形下受让方并不是承受土地、房屋权属的单位和个人,不构成契税纳税义务人.因此对于解除土地出让合同的情形,已缴纳的契税能否返还取决于在土地出让合同解除之前受让方是否已取得土地使用权属.这也是宁波富天公司案和《广西壮族自治区地方税务局关于契税退税问题的批复》关于已缴纳契税是否予以退还的判定不同的原因所在.
富天公司于2010年9月取得涉案地块的土地使用权,并自2010年9月至2014年12月期间一直拥有该地块土地使用权,而后因为整体规划原因解除了土地出让合同.富天公司构成契税纳税人,已缴纳的契税应不予退还.而《广西壮族自治区地方税务局关于契税退税问题的批复》中玉林市名城置业投资有限公司与玉林市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》后,因土地拆迁问题未处理妥当,最终未能取得有效的土地权属证书.玉林市名城置业投资有限公司并不是契税纳税义务人,因此,对玉林市名城置业投资有限公司已经征收的契税,应予以办理退税.
(三)解除土地出让合同,土地的实物或权利状态发生变化的次月受让方不再负有土地使用税纳税义务
受让方应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税.玉林市名城置业投资有限公司由于在土地使用权出让合同约定的交付土地时间内并未取得土地使用权,自始也并未取得对土地的使用,其并不负
有土地使用税纳税义务,因此也不存在土地使用税退还问题.
而富天公司从合同约定交付土地时间的次月起产生土地使用税纳税义务,而后期因土地出让合同解除,并于2014年12月变更涉案地块的土地使用权.按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第三条的规定,纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末.富天公司土地使用税应纳税款的计算应截止到2014年12月月末.
解除土地出让合同后,土地的实物或权利状态发生变化的次月受让方不再负有土地使用税纳税义务.由于土地使用税按年计算、分期缴纳,受让方缴纳的土地的实物或权利状态发生变化的当月以后月份的土地使用税也应予以退还.
小结:
除了本文讨论的土地出让合同解除契税返还问题,相关税法对其他返还契税的情形也作出了规定.《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》(国税函〔2008〕438号)规定,对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税.法院判决撤销房屋所有权证后,已纳契税款应予退还.《国家税务总局关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复》(国税函〔2002〕622号)规定,购房者应在签订房屋买卖合同后、办理房屋所有权变更登记之前缴纳契税.对交易双方已签订房屋买卖合同,但由于各种原因最终未能完成交易的,如购房者已按规定缴纳契税,在办理期房退房手续后,对其已纳契税款应予以退还.
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