控制性详细规划指标计算方式参考
旅游景区控制性指标及控制方法
1、指标体系指标体系是旅游景区控规的核心。
以系统论为指导，从资源、活动、环境、设施等四方面构建旅游景区控规系统，并结合旅游景区控规实践的指标统计分析，提出由景物保护、用地使用、环境质量、建筑建造、设施配套等五大主题构成的指标体系。
运用德尔菲法对指标进行筛选和调整，将其分为基本控制要素和选择控制要素两大类。
控制性详细规划的控制体系可分为：（1）用地控制指标：用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性；（2）环境容量控制指标：容积率、建筑密度、绿地率、人口容量；（3）建筑形态控制指标：建筑高度、建筑间距、建筑物后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段建筑规定（4）交通控制内容：外来车辆交通出入口方位、停车位；内部车辆交通出入口方位、停车位；（5）具体设计引导及控制：对旅游区内重点地块内的建筑形式、色彩、体量、风格提出设计要求；（6）配套设施体制：旅游区生活服务设施布置，市政公用设施、交通设施和管理要求。
注：级及三级景观区2、建筑组群空间组合形式，一般运用具体的图示方式进行示意表达3、交通通行方式：选择车行还是步行方式4、红色标注的为基本控制要素（适用于所有景区控规或景区内每一地块控制，是必不可少的要素），其余为选择控制要素（可以根据景区特色和实际需要选择采用的要素）说明：1、针对不同用地不同的保护和开发过程，应采用多手段的控制方式，包括指标量化、条文规定、图则标定及景观设计引导四种控制方式。
（1）指标量化的控制方式是指通过一系列控制指标对景区建设用地进行定量控制，如容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等。
该控制方式主要适用于景区内接待服务设施集中地用地控制。
（2）条文规定的控制方式是指通过一系列控制要素和实施细则对景区用地进行定性控制，如保护级别、用地性质、景观分区及一些规划要求说明等，该控制方式的适用范围是：当对规划地块作保护级别、使用性质等规定或提出其他特殊要求时采用。
（3）图则标定的控制方式是指用一系列控制线和控制点对用地和设施进行定位控制，如地块边界、焦点景观、建筑后退线、解说牌等。
控规指标及其相关经济测算
某物业用地面积15000平方米，共18层，每层建筑面积3000平方米，则建筑 容积率为--
计算方法：18*3000/15000=3.6
根据行业经验，一般情况下各种建筑形态相对应容积率:
独栋：
0.1-0.3
联排：
0.4-0.8
花园洋房： 1.0-1.8
小高层： 2.0-3.0
高层：
3.0-5.0
城市综合体：5.0-8.0
其他
物业发展 物业发展
方向3
方向N
发展策略、经济效益等因素
否定
肯定
结合上述因素，遵循利益最大化原则，容积率应做满。因此否定 纯多层，否定别墅+多层； 结合偏高端复合式住区的项目定位，确定了本项目将涉及类独栋 别墅、花园洋房、高层电梯三大类物业产品。
物业发展方向
多层+高层
别墅+高层
别墅+多层+高层
其中，别墅2.5F，花园洋房为6+1F和8+1F，高层22F。
物业发展方向
纯多层 多层+高层
纯高层 别墅+高层
别墅+多层 别墅+多层+高层
Step3:
市场环境、 需求特征
物业发展 物业发展 物业发展
方向2
方向3
方向N
市场环境、需求特征等因素
否定
肯定
肯定
根据发展环境调研已知，当地市场以高层电梯为主，且市场竞争较为激烈，若60万方 较大体量全为高层，不利于项目发展，否定纯高层；
控制性详细规划指标体系建构和几个重要指标的引入知识讲解
控制性详细规划指标体系建构和几个重要指标的引入知识讲解控制性详细规划指标体系建构和几个重要指标的引入控制性详细规划（以下简称控规）是《城市规划编制办法》中确定的规划层次之一，与修建性详细规划同属详细规划。
是以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。
如何实现控制，既实现政府的城市建设目标，引导城市建设发展，又不至于成为被动控制和消极控制，已经成为当前控规的一大难题。
从目前的实际情况看，控规仅仅是规划管理的一个参考，未能起到应有的控制与引导作用，大部分内容在管理审批实践中均有所调整。
在工作中甚至出现规划刚刚编制完成有关指标就面临更改的强烈要求。
而且，当前控规编制中的突出矛盾是控制有余引导不足。
过分强调控制作用，忽视了市场经济条件下投资主体多样化，市场和形势瞬息万变的实际，显得缺乏灵活性。
特别是在控规编制的核心——指标体系确定中存在很多问题。
1我国控制性详细规划的基本内容与存在问题1．1 规划控制指标体系任何城市建设活动，其构成内容包括土地使用、设施配套、建筑建造、行为活动四个方面。
1、土地使用（1）土地使用控制是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面作出规定。
其控制内容为土地使用性质、土地使用的相容性、用地边界、用地面积等。
（2）环境容量控制是为了保证城市良好的环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。
其控制内容为容积率、建筑密度、人口容量、绿地率等。
2、设施配套设施配套是生产生活正常进行的保证，即对建设用地内公共设施和市政设施建设提出定量配置要求。
公共设施配套包括文化、教育、体育、医疗卫生设施和商业服务业等配置要求。
市政设施配套包括机动车、非机动车停车场(库)及市政公用设施容量规定，如给水量、排水量、用电量、通讯等。
设施配套控制应按照国家和地方规范（标准）作出规定。
3、建筑建造（1）建筑建造控制是对建设用地上的建筑物布置和建筑物之间的群体关系作出必要的技术规定。
规划指标计算
建筑面积密度、容积率、建筑密度的计算公式建筑面积密度建筑面积密度是反映建筑用地使用强度的主要指标。
计算建筑物的总建筑面积时，通常不包括±0以下地下建筑面积。
建筑面积密度的表示公式为：建筑面积密度=(总建筑面积÷建筑用地面积)（m2/hm2）容积率容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率以公式表示如下：容积率= 总建筑面积÷建筑用地面积建筑密度建筑密度是反映建筑用地经济性的主要指标之一。
计算公式为：建筑密度= 建筑基底总面积÷建筑用地总面积道路红线规划的城市道路路幅的边界线反映了道路红线宽度，它的组成包括：通行机动车或非机动车和行人交通所需的道路宽度；敷设地下、地上工程管线和城市公用设施所需增加的宽度；种植行道树所需的宽度。
任何建筑物、构筑物不得越过道路红线。
根据城市景观的要求，沿街建筑物可以从道路红线外侧退后建设。
人口净密度人口净密度是居住区规划的重要经济技术指标之一，反映居住区住宅用地的使用强度，公式为：人口净密度= 居住总人口÷居住宅用地总面积（人/hm2）建筑间距建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、防止噪声和视线干扰、防火、防震、绿化、管线埋设、建筑布局形式，以及节约用地等要求，综合考虑确定。
我国大部分地区的住宅布置，通常以满足日照要求作为确定建筑间距的主要依据：确定公共服务设施中的托儿所、幼儿园、医院病房等建筑的正面间距，也适用这一原则。
日照标准日照标准中的日照量包括日照时间和日照质量两个标准。
日照时间是以住宅向阳房间在规定的日照标准日受到的日照时数为计算标准。
日照质量是指每小时室内地面和墙面阳光照射积累计的大小以及阳光中紫外线的效用高低。
1993年7月，我国国家技术监督局和建设部联合发布的《城市居住区规划设计规范》（GB50180 93）对住宅建筑日照标准已作了明确规定；其中，规定日照标准日采用冬至日和大寒日两级标准。
第二章控制性详细规划的编制内容与方法
第二节 控制性详细规划指 标的确定方法
控制性详细规划的核心内容是其各项控制指标，可以分为规定性控制指标和引导性控 制指标两大类，十三小项。 1用地性质：城市规划管理部门根据城市总体规划的需要，对具体用地所规定的用途。 2用地面积 3建筑密度：指一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例，可以反映出一 定范围内的空地率和建筑密集程度。 4容积率：指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值，是表述地块开发强度和 评价城市土地开发利用合理程度的一项重要指标。
2）武汉市主城区用地建筑强度研究 宏观：确定城市总体建设目标及人口合理分布 中观：确定城市合理强度分布结构，形成强度分区体系，测算用地基准容积率
微观：分析用地强度的变化规律，制定出基准容积率在交通区位、用地规模、场地朝向等条 件发生变化的情况下用地建设强度的调整系数，并最终确定出格强度分区内的各类建设用地的强度 指标上限，作为控制性详细规划编制和用地建设管理的执行标准。 城市整体强度分区原则法从城市建筑总量确定到地区强度分配，再到具体地块强度分配，逐级 进行强度控制，系统结构清晰明了。较之传统从单个局部地块出发，就地块论地块制定容积率的做 法，城市整体强度分区法从全局出发，宏观控制规划地块开发总量，进而确定局部地块开发强度和 建筑密度，层层推进，为控制性详细规划指标确定提供参考与外部框架，更显其全局性与科学性的 特点，适用性较强。 二、人口指标推算法 通过总体规划或分区规划确定的分区人口密度和地块环境容量等来确定规划区的规划人口总 量，并以人口总量与人均用地指标的乘积来推算地块内的建筑总量，从而确定该地块的容积率的方 法。 1 环境容量推算法，基于环境容量的可行性来制定控制性指标，即根据建筑条件、道路交通设 施、市政设施、公共服务设施的状况及可能的发展规模和需求，按照规划人均标准推算出容纳的人 口规模及相应的容积率等各项指标。优点：计算比较简便，其结果较为准确；缺点：指标确定因素 较单一，综合适应性不强。 建设用地面积=现状或规划用水量/单位建设用地综合用水量
控制性详细规划指标计算方式参考
参考依据：《城市居住区规划设计规范》GB 50180—93 (2002 年版）《城市人口规模预测规程》（讨论稿）第一步，确定人口容量 可行性较强的方法有如下几种：1人口容量=建设用地面积/人均建设用地指标值2人口容量=规划范围内的居住用地总面积/人均居住用地面积 3人口容量=规划范围内的居住建筑总面积/人均居住建筑面积 4土地承载力法根据建设用地潜力和有关人均用地标准预测人口规模，按下式计算：t t t l L P /= （4.3.1）式中：P t ——预测目标年末人口规模；L t ——根据土地开发潜力确定的预测目标年末城市建设用地规模； l t ——预测目标年宜采用的人均建设用地标准。
5环境容量法根据规划期末城市生态用地总面积，选取适宜的人均生态用地标准预测人口规模，按下式计算：t t t s S P /= （4.3.3）式中：P t ——预测目标年末人口规模； S t ——预测目标年生态用地面积；s t ——预测目标年人均生态用地面积。
第二步，根据人口容量确定所需的配套公建，配套绿地查《居住区设计规范》，有千人指标控制的计算方式。
第三步，依据国家规范和地方标准核算各项指标。
表 3.0.2 居住区用地平衡控制指标（%）1住宅用地(R01)2公建用地(R02)3道路用地(R03)4公共绿地(R04)表3.0.3 人均居住区用地控制指标 (m2/人)现有城市的规划人均建设用地指标公共服务设施控制指标(㎡/千人) 表6.0.3注：①居住区级指标含小区和组团级指标，小区级含组团级指标；②公共服务设施总用地的控制指标应符合表3.0.2规定；③总指标未含其它类，使用时应根据规划设计要求确定本类面积指标；④小区医疗卫生类未含门诊所；⑤市政公用类未含锅炉房。
在采暖地区应自行确定。
公共服务设施各项目的设置规定附表A.0.3。
控制性详细规划图怎么做
控制性详细规划图怎么做？图则是地块编号图后面对每个地块的具体详细表达和说明，是控制性详细规划最重要的部分。
图则必须包括：1.指北针，比例尺（风玫瑰） 2.位置示意图3.地块控制指标4.图例：5.指导指标：6.图则说明：也可以加上布局示意图（做了平面布局的话）7.正图：在设计的时候很多的细节应该在图面上有.比如：地块界线（红线），建筑后退控制红线，水域蓝线，绿化绿线，高压黑线（有的话），文物保护紫线，机动车禁止开口控制线（120米-150米），机动车出入示意，地块控制点坐标（城镇建设坐标系），转弯半径，控制点高程，标注建筑后退地块界线距离、绿线退让距离，以及地块内配置的配套设施（公共厕所，停车场，垃圾桶等）都应该在图内有明确的数据或图示。
对于控制性指标应该根据各地块的实际情况而不同，比如地块面积小的建筑密度就相对大些，不能死搬一些规划指导书上给的意向指标。
比如《玉溪市城市规划技术规定》（修订版）里规定了各类建设项目绿地率指标表里商品住宅大于等于30%（旧区）大于等于35%（新区），那么地块面积小一点的地块实际开发的过程中公共绿地可能相对较少就可以给个大于等于35%，地段好（比如面水）地块面积相对大绿地率就可以大于等于38%甚至40%。
不要前后冲突：绿地率，建筑密度，道路广场所占面积的冲突。
有的人建筑密度下线40%，绿地率45%，那么道路只有小于等于15%。
这是不太现实的。
道路的比例是有个大概的范围的。
停车位算法：有的人像不同控制图则里怎么能具体算出停车位来。
地块面积乘以建筑密度算出建筑基地面积，乘以平均层高就可以算出建筑面积再换算成每百平方米的停车位不久算出停车位个数来了。
今天早上有的领导说用建筑层数来控制限高，这是不对的，建筑限高要用高度来控制，为什么呢？因为有的开发商钻空没个建筑的层高在验收的时候控制5.2，实际上5.2后面又加层就一层变成了两层。
如果用高度来控制多层20米，在20米范围内可能建出8层来吗？对于图则还有很多值得我们去思考：1.技术逻辑简单化和机械化 2.静态的图则内容与动态的市场需求 3.设计与实施的脱节（不管是机械化的执行还是管理层次的随意变更） 4.控制图则的科学性 5.在历史保护地段中的旧城改造中的运用。
旅游景区控制性指标及控制方法
1、指标体系指标体系是旅游景区控规的核心。
以系统论为指导，从资源、活动、环境、设施等四方面构建旅游景区控规系统，并结合旅游景区控规实践的指标统计分析，提出由景物保护、用地使用、环境质量、建筑建造、设施配套等五大主题构成的指标体系。
运用德尔菲法对指标进行筛选和调整，将其分为基本控制要素和选择控制要素两大类。
控制性详细规划的控制体系可分为：（1）用地控制指标：用地性质、用地面积、土地与建筑使用相容性；（2）环境容量控制指标：容积率、建筑密度、绿地率、人口容量；（3）建筑形态控制指标：建筑高度、建筑间距、建筑物后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段建筑规定（4）交通控制内容：外来车辆交通出入口方位、停车位；内部车辆交通出入口方位、停车位；（5）具体设计引导及控制：对旅游区内重点地块内的建筑形式、色彩、体量、风格提出设计要求；（6）配套设施体制：旅游区生活服务设施布置，市政公用设施、交通设施和管理要求。
表1 控制性详细规划指标体系注：1、景观分区：景观分区建立在景观美景度和景观敏感度评价的基础上，分为一级、二级及三级景观区2、建筑组群空间组合形式，一般运用具体的图示方式进行示意表达3、交通通行方式：选择车行还是步行方式4、红色标注的为基本控制要素（适用于所有景区控规或景区内每一地块控制，是必不可少的要素），其余为选择控制要素（可以根据景区特色和实际需要选择采用的要素）说明：1、针对不同用地不同的保护和开发过程，应采用多手段的控制方式，包括指标量化、条文规定、图则标定及景观设计引导四种控制方式。
（1）指标量化的控制方式是指通过一系列控制指标对景区建设用地进行定量控制，如容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等。
该控制方式主要适用于景区内接待服务设施集中地用地控制。
（2）条文规定的控制方式是指通过一系列控制要素和实施细则对景区用地进行定性控制，如保护级别、用地性质、景观分区及一些规划要求说明等，该控制方式的适用范围是：当对规划地块作保护级别、使用性质等规定或提出其他特殊要求时采用。
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控制性详细规划指标计算方式参考
控制性详细规划指标计算方式是指在城市规划中，为了实现规划目标和指导城市发展，需要对各项指标进行具体的计算和分析。
下面将从人口密度、绿地覆盖率、道路网络密度和用地混合度四个方面介绍控制性详细规划指标的计算方式。
1.人口密度计算方式：
人口密度是指单位面积上居民人口的数量。
计算人口密度的方式是将其中一区域的总人口数量除以该区域的总面积。
例如，区域总人口为10万人，总面积为5平方公里，则人口密度为10万/5=2万人/平方公里。
2.绿地覆盖率计算方式：
3.道路网络密度计算方式：
道路网络密度是指单位面积上的道路长度。
计算道路网络密度的方式是将其中一区域的道路总长度除以该区域的总面积。
例如，区域总道路长度为100公里，总面积为10平方公里，则道路网络密度为100/10=10公里/平方公里。
4.用地混合度计算方式：
用地混合度是指不同功能用地的集聚程度。
计算用地混合度的方式是将其中一区域内不同功能用地的面积加总，并除以总面积。
例如，区域内住宅用地面积为2000平方公里，商业用地面积为500平方公里，总面积为3000平方公里，则用地混合度为(2000+500)/3000=0.833
总之，通过计算人口密度、绿地覆盖率、道路网络密度和用地混合度等指标，可以全面了解城市发展的情况和问题，为制定有效的控制性详细规划提供基础数据和依据。