鲁能星城一期营销推广方案(DOC 32页)
商业地产项目-鲁能城商业定位及启势推广策略方案
3、鲁能城商业愿景
鲁能城商业总体量达30余万方，包括20万方娱乐中心，拟引入金色美丽汇商业综合 体，让您享受一站式消费体验；6万方休闲中心，打造城东精品休闲综合体；2万方 精品生活馆已建成；4万方的商业街区……如此体量、占位和业态构成，具备打造城 市商业目的地的素质，理应大鸣大放。
首创“街巷园”街区设计，融合了
文化传承 / 城市记忆 / 自然人文
巴蜀文化的植入
玻璃厂的记忆再植 “街巷园”、公园级景观
第一波 4月1日-4月12日线上发布，品牌推广
品牌硬广告
鲁能商业系 百亿大生意
鲁能地产 旗舰商业 成都首发作品 世界500强亚洲区第1位子公司 千亿央企 鲁能集团成都商业样板巨献，予三千年成都商业新势力。
价值梳理
一、品牌价值
1、中国鲁能商业势能
在鲁能泛产业版图的七大板块中：
商业地产的鲁能城、美丽汇；文旅地产的鲁能胜地；体育地产的泰山7 号、体育公园；大型复合地产的领秀城、星城，七大板块中四大板块具 有明显的商业属性。
鲁能运营酒店10家、商场4家、在建综合体5个，在海南、长白山、九寨等旅游度假目 的地大力开发度假村、酒店、休闲运动等产业。
社区的活力。四条景观‘巷’，融入文化元素和水景，使其拥有截然不 同的空间属性和视觉特征，同时串联片区十个生态‘园’，形成独具特 色的“街巷园”情景体验。
规划价值·街
借鉴香榭丽舍大街 纽约百老汇大道再设计，形成中央景观绿道 汇聚城 市生态活力
规划价值·巷
成都记忆, 高品质的城市客厅。成都东郊厂房文化缩影，水巷子、绿巷子、文巷
2、产品同质化严重
城东整体商业同质化较为严重，特点缺位，大都面临重新定位过程， 在产品打造上，环球汇、Icc、泰合、华宇几乎都涵盖了商业街、公寓、 写字楼和酒店，更有恒大中央广场、万科金色乐府、阳光100米娅、 中粮鸿云、九龙仓御园等大量商铺，商业同质竞争如此激烈，高度重 合的商业产品让区域商业未开便陷入激烈的竞争环境中。
鲁能星城开业方案
鲁能星城开业方案一．活动主题开业盛惠，免费游泳+现金赠送，充值即抢价值26800元摄影大礼！二．活动目的1.确立门店形象，提高店铺在周边社区的知名度，周边品牌认识率达到90％以上2.通过预售卡方式锁定顾客，促成开业办卡。
3.吸引人气，促进销售三．活动任务1.完成预售卡100张2.促成40张会员卡（不包含预售卡200元）四．活动时间试营业时间：11月11日至11月27日开业时间：2018年11月28日上午10：18开业当天开门时间：2018年11月28 日早上9：00开业活动时间：2018年11月11日至12月10日五．活动内容活动一：开业之前，进店免费游目的：蓄客，最大限度吸引客户到店体验，为二次销售创造条件。
条件：1.微信商城关注→注册→绑定，并转发朋友圈软文推荐（不可隐藏）注：每个新用户仅限一次，免费体验时间为：11.11-12.10（过期不再享受免费体验）活动二：超值预售卡：销售预售卡：200元/张含：到店享游泳一次/推拿一次/食疗一盒/中国灸系列产品一盒（四选二）+哆咪奇洗衣液一箱（4瓶/2L装，仅限开业当天到店领取，过后不再发放）注：如不想享受卡中内容，亦可到店消费等值商品或服务。
开业活动期间，预售卡办卡会员双重优惠注：所赠金额直接充值到会员卡上，不可兑现。
注：预售卡全效期：11.11-12.10（活动过后，卡中内容在，但不享受活动优惠）二重优惠，办卡会员商品特惠（待定）活动三：一飞冲天，多充多送，价值26800元摄影大礼包尊享送不停!在开业活动期间成为捣蛋熊猫七星会员并充值金额达到10000或以上，即送价值5280元儿童摄影大礼在开业活动期间成为捣蛋熊猫七星会员并充值金额达到20000或以上，即送价值12800元儿童摄影大礼在开业活动期间成为捣蛋熊猫七星会员并充值金额达到30000以上，即送价值26800摄影大礼注：摄影套餐所含内容、成本预算等与摄影工作室商议后确定。
六.宣传推广方式：地推时间：11月8日-12月10日宣传地点：鲁能星城及周边小区等人流密集位置宣传人员：直营部门店人员每天3名。
北京鲁能新城2019年市场推广的策略建议-精选文档
准中产阶层
中产阶层，准财富阶层
财富阶层，层峰人士
目标客群
深挖 顺义当地
辐射 北京城区
企事业机关人员 喜欢彰显身份 追求更好的高品质生活
工作在北京东部 看重相对城区而言的低价 看重高品质和高品味
项目价值梳理
位居新城核心 与12万平米中央公园为邻 水景无敌
10万平米商业金融配套、社区高档会所 两大公园所在的旅游渡假风景区 健康生态
开盘 时间
09、10
规模 （平米）
225000 别墅391套
容积率
总1.2， 一期0.57
产品构成
类独栋（后期8 层电梯洋房）
户型区间 （平米）
300-400，地上 2-2.5层地下， 前二后三
报价 （元/平米）
18000
总价 （万元）
450万起
小 结
Ω 在售的小高层公寓产品，在对外的宣传上均将产品的形象升级。 Ω 区域整体产品类型两极分化，主要分为公寓产品和别墅产品两大类， 过渡、自住兼投资型经济户型和享受度假豪宅型；
11-15层板楼，两 梯三户、一梯两户
户型区间 （平米）
89两居， 90、130三居
报价 （元/平米）
12500
总价 （万元）
80－120
龙湖 香醍溪岸
香醍溪岸12月成交25套，成交均价较开盘 上涨了约1500元，按地上面积为地下面积 的2-2.5倍计，其地上成交均价约为 19600-21000之间。
项目案名
鲁能新城· 7号院
Ω Ω Ω Ω 配合企业的品牌推广，突出鲁能品牌以及新城概念。 Ω 可塑造成鲁能开发的新城市级大盘的品牌，在北京以外区域复制。 “7”是地块的代号，显得顺理成章；
海南三亚鲁能三亚湾新城五一活动推广方案
>>事件营销背景：
之于三亚政府与国际旅游岛，鲁能·三亚湾是建设者。
一直坚持市政建设和城市开发的三亚鲁能，带动整个海坡开发区成为新三亚 中心的鲁能·三亚湾，一直坚定支持美丽文化产业发展的美丽MALL，都促使 鲁能·三亚湾走上一条决然不局限于房地产开发的发展路线。
海南三亚鲁能三亚湾新城五一活动推 广方案
承上启下：春节市场+下半年推广
在春节大热，当前多方关注海南房地产市场的前提下，此 次推广具备了足够的关注度，是转承市场热度和构成话题 的关键节点，同时也为下半年的推广做出了良好的转接铺 垫。
海南三亚鲁能三亚湾新城五一活动推 广方案
如何处理：市场热度的续接？
>>五月一日节点推广总则：
线上包围：借势造势
在拥有独特的背景和丰富的资源支持前提下，我们可以借此大势，造吾大势。
1+1=3
积极配合媒体自发宣传，积极整合自身媒体资源。 线上渠道全面整合出击，全力拉开事件营销大幕！
海南三亚鲁能三亚湾新城五一活动推 广方案
>>五月一日节点推广总则：
一枝暗箭：企业会所
据了解，凤凰卫视将在鲁能·三亚湾设置一座占地面积XX亩的文化传媒基地，这是凤 凰卫视在继XX市、XX市之后的第X个传媒基地，将承担起演播室等多种功能。
同时签约的嘉禾娱乐，将在鲁能·三亚湾组建一个建筑面积达3万余平米的影视基地， 这是嘉禾娱乐首次……届时将成为……
这将成为三亚创意文化产业的里程碑事件……
海南三亚鲁能三亚湾新城五一活动推 广方案
>>事件营销背景：
鲁能·三亚湾 国际旅游岛创意文化产业先驱
处于事件桥梁正中的鲁能·三亚湾，其重要性已不仅仅是项目自身价值，更多 的，是鲁能·三亚湾凭借自身实力和对政策的大力支持，成为政府发展国际旅 游岛中创意文化产业的桥头堡。
新城广场市场营销及传播推广策划案
汇报人：日期:CATALOGUE目录•项目背景与目标•市场分析•营销策略•传播推广方案•营销活动策划•预算与效果评估•时间安排与实施计划01项目背景与目标项目背景介绍市场营销及传播推广目标02市场分析目标客户群分析年龄主要面向年轻人和家庭，特别是25-45岁人群。
职业白领、蓝领、教育工作者等。
收入中等收入及以上。
消费习惯注重品质、追求时尚、消费能力强。
竞争对手分析对手A对手C对手B市场趋势分析消费者对品质和体验的需求不断上升。
线上与线下融合成为趋势，数字化营销重要性凸显。
绿色环保理念在市场中得到更多体现。
03营销策略03户外广告广告策略01电视广告02网络广告促销策略打折促销在特定时间段内为商品或服务提供折扣，吸引消费者购买。
赠品促销购买特定商品或服务可获得赠品，刺激消费者购买欲望。
会员制度建立会员制度，为会员提供专享优惠和积分兑换等福利，增加客户忠诚度。
公关策略04传播推广方案传统媒体推广方案电视广告广播广告户外广告网络媒体推广方案门户网站网络广告社交媒体社交媒体推广方案微博推广通过微博平台，发布新城广场的动态和活动信息。
微信推广短视频推广在短视频平台上发布新城广场的宣传视频。
05营销活动策划开业庆典活动策划盛大开业嘉宾邀请开业酬宾节假日促销活动策划010203节假日促销主题活动优惠活动通过各种渠道和方式，积极招募会员，建立会员档案，为后续的会员活动打下基础。
会员招募建立会员积分制度，根据会员的消费额会员积分针对会员策划专享活动，如会员日、会员专享活动010203会员活动策划06预算与效果评估预算分配方案网络营销费用媒体广告费用活动策划与执行费用人员费用营销物料制作费用效果评估方法与指标通过调查和统计数据来评估新城广场知名度的提升情况，并与投放广告前知名度提升率通过客户反馈和满意度调查来评估客户对新城广场的满意度情况，以及客客户满意度通过客户反馈和口碑调查来评估新城广场品牌形象的提升情况。
品牌形象提升度客户到场率通过销售额的统计数据来评估营销活动对销售业绩的影响力，以及销售额销售额增长率020103040507时间安排与实施计划阶段一：策划与准备（1-2个月）确定目标和战略制定预算和资源需求010203010302市场调研和竞争分析团队组建和培训阶段二：方案制定与审核（3-4个月）工作进度计划工作进度计划内部审核与修改阶段三：实施与执行（5-12个月）确定合作方和供应商工作进度计划发布和推广活动组织与实施监测和评估实施效果调整和优化方案CD 第一季度第三季度第四季度第二季度实施时间表ABTHANKS FOR WATCHING 感谢您的观看。
2019年典晶创艺-鲁能置业品牌推广暨北京优山美地格拉斯小镇项目前期推广及工作总结汇报.ppt
提供战略指 导，是鲁能 会发展壮大 的根基与土 壤。
集 团 品牌营销
对集团在发展 战略下的拿地 开发进行梳理， 使之有序列感。
是品牌营销的 发言人及活动 载体，并对所 有已知人群进 行先锋型、联 络性的传递。
品牌战略指 导下有计划 的拿地、开 发。
客群营销 （鲁能会）
提供分类标准
产品系营销 （项 目）
讲求操作广度。结合广告、舆论 公关三方面大范围告知鲁能地产 优山美地系列别墅的推出。进而 隆重推出优山系列之格拉斯小镇。
06.2-06.5 区域营销期
目 的：将中央别墅区重新纳入舆论焦点，重点提出CVD范围的界定 以及其完善的概念。这样是为了在接下来的推广中顺利的将 鲁能置于CVD的缔造者和运营者的地位而做铺垫。 操 作方法： 联合京城各大主流媒体，展开关于中央别墅区的范围及其日趋 成熟完善的大讨论。以媒体的名义邀请中央别墅区的所有项目 参加讨论。 用媒体的舆论间接告知世人鲁能置业已远见卓识的在CVD储备 了5100余亩的土地。
吸纳、分类 支持、交换
从图示中我们可以归纳出以下几点信息： 1、鲁能置业品牌推广的三个方面共处在一个圆上，无论从哪个方面入手，无论往哪个 方向走，都会达到品牌推广的最终目的。 2、这三方面相互作用、相互融合、相互促进。 3、根据鲁能置业目前的战略重点，我们建议从这三方面同时入手是最迅捷、最具成效 的方法。 为了更快的启动鲁能品牌推广工作，评估当前阶段可实施度，此项工作从产品系营 销及客群营销开始启动，逐步完善和丰满健全。
形象 1、鲁能会logo设计。
销售工具 1、鲁能会形象画册。 2、鲁能会会刊 3、鲁能会网站建设。 4、…… ……
2、鲁能会会员卡设计。
3、鲁能会推广形象物。 4、…… ……
北京鲁能新城 市场推广策略建议
线下〆 ①通过年底小型系列活动，圈层预热々 ②配合高端业界活动，制造业内话题，提升业界关注度，北京新城市别墅 生活营造商‛的企业概念，奠定口碑和影响力。
推广主题
以产品带动品牌，以品牌塑造形象，以品牌渲染价值。
媒体组合
报纸〆《北京青年报》软文+硬广形式的形象广告
户外〆京承快速单立柱、枯柳树环岛单立柱、新国展看板、国泰商城看板
端午节赛龙舟吃粽子是我们的民族传统，而水上公园国际一流的场馆建设 将是在北京举行龙舟赛，举办端午节集会的首选之地。活动将赋予其中国 传统的民族文化内涵，打造成为北京端午节必至之地，使之成为水上公园 和端午节的双品牌。 本活动以鲁能冠名举行的首届端午龙舟赛，在媒体大力的炒作宣传下，将
为企业和项目带来极大的知名度和影响力。通过鲁能首届端午节龙舟赛，
【第一阶段〆1月—2月】，推广整合过渡
推广目标
通过成功项目完成企业高端地产形象的导入，强化鲁能地产的标志，提高 知名度。 充分利用市场淡季时间，以‚推广整合‛提高广告效率，在推广整合的体 系下，所有广告均可对北京三个项目有营销推动和品牌提升作用。
推广策略
线上〆 ①企业形象高调入市，吸引市场关注々 ②以大众媒体的软性宣传、炒作，进行舆论引导，建立‘北京新城市别墅生 活营造商’的清晰形象。 ③将本案与品牌别墅项目比肩推广，为后期建立类别墅项目形象铺垫。
短信示意〆
时间〆8月
内容〆鲁能新城〄7号院，盛大开盘。新城中央，花园洋房的别墅级生活， 邀君品鉴。新城热线〆88888888
广播示意〆
时间〆10月 内容〆鲁能新城〄7号院，样板间已开放，别墅级花园洋房，改变您的城市居 住生活观。新城热线〆88888888
配合物料
项目楼书（精神+居住利益） 项目DM 户型折页 客户通讯 活动物料
楼盘营销前期推广方案(最终版)
XXXX项目营销推广主题定位方案一、项目营销出发点分析XXXX项目作为本溪市建工综合开发有限公司的开山之作，具有非常重要的战略意义，在营销推广上，不仅是项目本身的推广，更重要地是“以打造项目形象为基础，塑造本溪市建工综合开发有限公司地产品牌”。
同时，XXXX项目还具有高度的城市价值与社会价值。
项目的开发建设，担负着对本溪高裕区域城市形象的历史转变，肩负着把本溪市房地产业做大做强、助推本溪城市化进程的企业使命和提高本溪人民生活水平的社会责任。
从某种意义上讲，XXXX不单单是一个简单的房地产项目，更是一场区域升级的革命，一个城市的形象工程，一个社会的先进事业。
因此，对于XXXX项目的营销推广，在整个营销战略思想定位与主题定位上，必须得从城市角度、社会角度、产业角度、企业角度和产品角度上出发，分阶段、分步骤，有章有序地定位项目的营销高度、营销主题和营销语言。
二、SWOT分析依据项目和市场概况，进行SWOT分析，以便充分利用机会，发挥优势；回避威胁，改变势态。
S（优势）O（机会）·无与伦比的地段优势·准现房，年底可以入住·独有的自然、人文环境优势·市场对住宅需求旺盛，多层价格攀升·超前的规划设计·消费者对该片区有较深的情感·区位文化内涵丰富W（劣势）T（威胁）·建安成本高导致销售价格较高·市场供需失衡，高层严重过剩·项目开发周期长，消费信心不足·市场竞争激烈，进入恶性竞争阶段·工程进度慢，无法按时交付·消费者缺乏消费决策信心三、市场定位在对市场进行深入分析、有效细分、专业评估的基础上，作出如下定位：3.1主力消费群体1、消费群类型个体经营户2、职业特征；从事服装、贸易、加工、服务等行业的个体业主或通过投机手段迅速暴发的暴发户。
3、心理特征：有强烈的虚荣心，喜欢攀比和炫耀，希望通过外在条件来追求文化品位，为自己“镀金”。
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鲁能星城一期总体营销方案第一部分项目概况与产品定位一、项目分析（一）项目概况1、区位本项目位于重庆北部城区龙头寺南部片区，属CBD辐射边缘，距离规划中的火车站约2000米，用地面积约200亩，北临规划中的新溉路，东临已建成的五童路，西部为鲁能项目用地（目前为已拆迁的荒地），南部为天然形成的溉澜溪水系。
项目距市级商业中心（解放碑）约4公里（5分钟车程）；距江北区中心约6公里（8分钟车程）；距江北机场20公里（20分钟车程）。
目前项目唯一通路为五童路，无任何公交路线通过。
2、主要物业类型因为本项目目标客户群较复杂，所以本项目物业类型较为广泛。
依据地形和景观资源，规划设计从南向北依次布置集合住宅、11+1板式小高层、18+1类板式小高层、30+1点式高层。
3、经济技术指标用地面积：135371.72M2总建筑面积：240172.57 M2住宅：191771.47 M2会所：5440 M2商业：6431.42 M2幼儿园：2459.89 M2地下车库：32266.66 M2设备用房：1788.38 M2架空层：2474.86 M2容积率：1.77建筑密度：18.76%绿地率：37.78%户数：1667户停车位：1008个其中地下停车：925个地面停车：83个（二）项目SWOT分析核心结论S：独有水景资源；环境景观设计；较大的升值潜力；大社区概念；地价优势；离解放碑5分钟车程；区位优势；龙头寺、江北城、溉澜溪片区的首家高尚住宅社区。
W：陌生区域；生活配套不完善；交通不便利；无房地产品牌支撑；O：3公里内无同品质竞争楼盘；和渝中区楼盘相比性价比高；2005年客运站投入使用；溉澜溪片区拆迁；CBD正式启动；五黄路片区居住环境的认同T：市场开发量急剧增大，区域威胁加剧；结论：虽然2004年房地产市场竞争激烈，但由于鲁能项目在重庆北部城区东翼是首家进行开发的房地产商，市场先机被本项目抢占，且产品优势明显、特点鲜明，极有可能成为北部城区东部房地产的领跑者。
（三）社区形象定位结论：CBD首席生活区（四）目标客户群定位结论——政府、企业中高层管理人员、小私营企业主、其他行业中高层管理人员——家庭年收入10-20万元，置业能力25-35万元——注重居住环境、物业管理、生活氛围，品牌意识强——主力需求100-130M2的三房和140 M2以上的四房——政府低层公务员、企业白领——家庭年收入6-10万元，置业能力12-22万元。
——对价格敏感，追求居住环境——主力需求两房，有一定三房需求（五）产品定位精要1、规划设计（1）规划方案住宅区整体沿山势而建，道路及建筑都结合等高线布置，尽量减小土石方量。
整个小区以河岸景观为主要景观资源，以河岸为起点向北布置不同的物业类型。
临河为集合住宅和多层，其次为12层小高层板楼和16－19层的一梯三户，最北面临新溉路的为19层的一梯四户建筑，在东北和西北两个角上布置5栋30层的点式高层。
同时注意景观设计的均好性，半围合中心绿地，形成南北向景观轴线。
小区有两个车行入口，近期车行入口从五童路进入。
远期在新溉路上有一车行入口。
小区实行人车分流，有两个人行主入口，主入口位于五童路上，在新溉路上有一人行次入口。
（2）景观环境考虑与本项目建筑风格的统一，景观环境设计风格定为“现代欧洲风格”，以河岸景观为核心景观，根据空间的开放形式（开放空间、半开放空间、私密空间），分别以现代欧陆风格、半现代式欧陆风格、富欧陆住宅渡假式风格进行设计，以现代时尚的手法来表现本项目文化气息和自然环境和谐统一的生活。
整个景观设计遵循丰富、变化、自然、和谐的原则进行，让业主在工作疲惫之余享受真正的生态、健康、闲适、惬意的生活。
（3）户型设计及特点户型设计遵循以下几个基本原则进行设计：——从本项目客户群定位的角度考虑，户型设计多样化，以满足各种客户群的需要——从适用和利润最大化的角度出发，控制总价、提高单价，户型设计尽量紧凑——户型差异化，从规划设计和价格定位两方面考虑，突出各种户型的特点，避免内部竞争——从开发策略的角度出发，低价入市，进行总价控制，30万元以下的房屋占60%左右依据以上原则，柏涛公司设计的户型如下：（4）建筑风格柏涛公司通过对窗、墙面、阳台、楼梯、屋顶等建筑元素的运用，有意识的创造了有特色、有性格、富于变化的建筑立面。
色调以浅灰色为主，辅以淡黄色作竖向分割，建筑色调均衡，体现淡雅、清新的建筑风格。
2、小区配套（1）商业商业面积共6431M2，拟采用先租后卖、低租招商、引导式经营的模式，确保尽快引入各种配套设施，控制商业业态，实现商业价值的最大利润化。
（2）运动会所内外设置有健身房、羽毛球场、网球场、游泳池等，运动设施较为完善。
（3）教育设置品牌幼儿园；起步区内必须解决小学教育问题，初中教育可考虑利用本市外部名校解决。
（4）娱乐休闲会所内设置美容美发、茶楼、酒吧等娱乐休闲设施。
（5）交通服务由于紧临火车站，按规划，火车站应在2005年投入使用，届时为之配套的公交线路也将投入使用。
近期可利用购房直通车结合现延伸到五里店的公交线路解决交通问题。
第二部分开发计划与销售计划一、开发策略：（一）树大盘形象展大盘气势1. 营造震撼卖场，核心景观、公建先行。
首先修建会所，作为项目售楼处，通过营造震撼卖场，树立项目形象。
会所凌空而建，是本项目标志性建筑之一，不仅可向购房者展示本小区的建筑风格，也可向购房者展示小区的配套设施，的利于解除消费者配套迟迟无法到位的忧虑。
滨水步道、河畔公园、人工挖湖区本项目的核心景观，核心景观将给购房者对本项目景观一个最直观的认识，是最能够打动购房者的卖点。
所以在售楼部正式接待前，应该保证这部分景观的完成（至少挖湖区周边景观应完成）。
2.大规模启动，大量资金集中投入，高密度营销广告投入，以取得较快的销售速度。
同时交房，避免业主受到施工噪音干挠。
3．标志性住宅（集合住宅）先完工，提升整个社区形象。
坡地集合住宅是本项目规划中的亮点，也是本项目的标志性建筑。
集合住宅、多层住宅先完工，至少有以下几个方面的好处：一是集合住宅、多层住宅施工周期短，早日完工对整个项目都具有极强的展示性作用；二是集合住宅是新产品，对于其优缺点我们也不能很好的把握，先完工一栋后，给消费者和我们自己一个直观的认识，便于今后可以改进。
（二）开发量重庆市重庆典型项目的年开发量龙湖西苑：住宅建筑面积共21万M2，销售周期1年半，分为两个组团施工和销售，平均销售量14万M2。
龙湖水晶郦城：共1700套，目前尚未正式开盘，已销售1000套左右。
竞地溯源居：732套，约10万M2，销售周期1年（2002.10-2003.10）融侨半岛：640套，约8万M2，销售周期9个月（2002.10-2003.7）（三）开发步骤实施方案：（1）售楼部：2003年10月底开始建设，2004年2月底完成内部装修，2004年2月底售楼部开始接待。
（2）河岸整治，滨水步道（部分环境）：2003年12月开始进行建设，应保证于2004年3月中旬完成河岸整治及滨水步道的建设。
（3）样板间：区域相对独立，应于2003年11月开始建设，2004年3月初完成（包括环境）。
（4）住宅部分：2003年12月底开始建设，采取一次性全部动工的方案。
这里又可分为两种方案：●23万M2同时施工从缩短建设周期、加快建设进程的角度出发，23万M2住宅一起动工，充分展示大盘气势。
但此方案资金需求大，启动资金约需13748万元（已扣除土地成本和配套费）。
其中房屋建筑安装成本9653万元，土石方工程813万元，水系整治191万元。
●一次动工，分批招标施工，施工周期前后错开3个月2003年12月：开工中轴线以东部分住宅，包括5、6、7、8（东）、12、13、14、18、19栋，建筑面积约8.65万M2，建设周期15个月，2005年3月完工。
其中集合住宅和多层2004年6月完工。
2004年3月：开工中轴线以东部分住宅，包括1、2、3、9、15、4、8，西10、11、16、17栋，建筑面积约10.3万M2，建设周期15个月，2005年6月完工。
2005年7月进行综合验收，2005年8月同时交房。
（根据物管需要，可分批交房）本方案启动资金10459万元（考虑房屋建安成本建设单位垫资30%），详细投资计划表见附表：考虑到由于销售节奏的控制，中轴线以西部分最早也在2004年下半年进行销售，没必要提前投入建设资金，从资金最佳利用以及流水施工的角度来看，动工时间错开几个月也是必要的。
所以住宅部分开发计划我们推荐选用方案二。
（四）开发计划控制表（见附表）二、销售策略（一）入市时机1、市场预测：需求：2003年重庆房地产市场异常活跃，呈供需两旺之势，2003年上半年商品房交易面积和交易金额同期增长分别达68.09%、75.4%，商品房预售面积增长竟达120%。
这种强烈的购买力与旧城改造、二手房市场活跃等因素相关。
2003年重庆市房地产市场主要增长因素有三种：一是二次置业者的增多（如东和春天、水晶俪城等），一是拆迁、旧城改造的拉动（江北、南岸房地产市场的活跃），一是70年代出生的人群急需购房（小户型的风光）。
以上这三种因素，正在提前填充2004年的房地产市场。
2003年重庆房地产市场的快速增长，不能与至1997年开始的房地产自然增长相提并论。
很有可能，2004年重庆市房地产需求市场将逐渐疲软。
供给：就江北、南岸、渝北2004年房地产供应市场进行预测：江北：五黄路片区继续保持旺盛的供应，大盘如华新都市花园、长安华都、南方上格林等，而且北滨路片区也将出现不少大盘。
南岸：学府大道69号约400万M2的开发量，现在开发的大盘如融侨半岛、美堤雅城、上海城等明年仍将保持持续开发的势头。
南岸区近两年居住规模的形成，给本项目所带来的区域性竞争不可忽视。
渝北：冉家坝片区居住环境逐渐形成，随着大量中低档房屋的出现而低端市场被抢占。
2、基本原则：（1）避免正面交锋从市场分析预测的结果来看，明年竞争异常激烈，4月的春季房交会将有大量楼盘面市。
或许本项目直接面临的竞争楼盘不多，但来自区域市场的威胁却不可忽视。
所以本项目入市应尽量选择在春季房交会之前，避免和其他楼盘进行直接竞争。
（2）选择淡季入市，抢占先机一般来说，春节之后都是房地产市场的淡季，本项目选择在淡季（2月）加大广告投放量，容易在公众心中树立经典楼盘形象，抢占市场先机。
如此巨量的楼盘产品在短时间内入市，足够这个区域市场好好消化一段时间了，即便是其他对手及时跟进，在时间上、价格上、品牌影响力上都很难再和鲁能一争高下。
（3）压缩引爆，形成轰动效应，在短时间内快速消化2004年2、3月，通过加大广告量的投放和组织各种公关促销活动，在短时间内造成轰动效应，迅速聚集人气，在短时间内快速消化楼盘。