2011年济南房地产市场研究报告

2011年济南房地产市场

研究报告

济南思源房地产经纪有限公司

2012年1月16日

目录

前言 (4)

一、土地市场分析 (4)

1、土地市场年度变化分析 (5)

2、土地市场月度变化分析 (5)

3、区域土地市场分析 (6)

4、土地供应结构分析 (7)

5、土地价格年度分析 (7)

6、土地单价和楼面地价 (8)

附：2011年土地成交八宗“最“ (9)

二、济南整体市场概况 (9)

（一）普通住宅 (9)

1、市场供应情况 (10)

2、市场成交情况 (11)

3、价格走势 (13)

附：各板块重点项目供销价情况 (14)

（二）别墅 (15)

1、别墅市场概述 (15)

2、济南别墅项目分布情况 (15)

3、济南别墅项目基本信息 (16)

4、销售情况 (17)

5、别墅市场走势分析 (19)

（三）公寓 (21)

1、市场概述 (21)

2、供应量 (22)

3、销售情况 (22)

4、价格趋势 (24)

5、重点楼盘监测 (24)

（四）写字楼 (25)

1、市场概述 (25)

2、供应情况 (26)

3、销售情况 (26)

4、价格趋势 (27)

5、重点楼盘监测 (27)

（五）商业 (28)

1、市场概述 (29)

2、供应情况 (29)

3、销售情况 (30)

4、重点楼盘监测 (30)

三、2012年市场预测 (31)

前言

2011年，注定是不平凡的一年，房地产市场遭遇史上最严厉调控，出台的每一个政策都是“重磅炸弹”，调控不再似从前的隔靴搔痒，从市场的消费行为到企业的开发行为，从限制需求到强制增加供应，力度之大前所未有，对整个房地产行业而言，不亚于一次西伯利亚寒流。

受政策影响，济南楼市也经历了从年初的看涨到目前的下跌，虽然各种打折、促销活动层出不穷，但市场反应仍然比较冷淡，“量价齐跌，市场萎靡”是今年楼市的主要特征，并且从目前看房地产市场最困难的时期仍将持续很长一段时间。按照政府目标，房价将实现合理回归，房地产市场的黄金时代即将走向终结。根据济南思源市场研究统计，在2011年一年的时间里，济南市的房价从峰值8995元/平方米跌到目前7692元/平方米，无论是价格还是成交率都低于2010年同期。

从高潮到煎熬，从繁荣到萧条，从未如此惊心动魄，这一轮的风云变幻浓缩了多少人的喜怒哀乐，2012年市场走势又将如何，我们拭目以待。

一、土地市场分析

注：选取样本为济南市（不包含章丘等）挂牌的居住用地和商业金融用地，工业等其他性质的用地不在统计范围之内。

1、土地市场年度变化分析

2011年，共推出土地122宗，9276.6亩，环比分别下降12.2%和上升15%。

2011年，共成交土地107宗，7815.4亩，环比分别上升9.2%和30.8%。

2、土地市场月度变化分析

土地供应：4、9月呈现井喷式供应，其他月份推出量都较为平淡，尤其是随着调控的持续深入，土地市场遇冷，政府推地也更加谨慎，12月份无新增供应。

土地成交：上半年除5月份成交29宗、1624亩外，量较大外，其他多个月份保持零记录；下半年各月成交量较为平稳。

土地供应：奥体板块供应宗数最多，31宗；其次是城西板块，19宗；邢村唐冶和长清板块本年度供应量也较大；供应量最少的是圣井板块，仅2宗；

土地成交：奥体板块成交宗数最多，25宗；另外，城南、城西和滨河板块挂牌土地均成交；圣井板块本年度无土地成交。

土地供应：邢村唐冶板块供应量最大，2084.6亩；其次是长清板块，1772亩；供应量最小的是高新板块，448.6亩。

土地成交：成交量最大的是邢村唐冶板块，1705.5亩；其次是长清板块1557.3亩，城央和城南板块供应较少，成交体量也较少；圣井板块本年度无土地成交。

商服：2011年，商服用地共推出41宗、1781.5亩，成交39宗、1527.5亩；

居住：2011年，居住用地共推出81宗、7495.1亩，成交68宗，6287.9亩。

5、土地价格年度分析

2011年土地均价达306万元/亩，较2010年292万元/亩上涨4.8%。

6、土地单价和楼面地价

土地单价：2011年各板块成交居住用地中，城西板块土地单价最高，为454万元/亩，其次是城央板块396万元/亩，奥体板块387万元/亩紧随其后，土地单价最低的是滨河板块105万元/亩。

楼面地价：2011年各板块成交居住用地中，城央板块楼面地价最高2207元/平米，其次是城西板块2149元/平米，楼面地价最低的是滨河板块550元/平米。

土地单价：2011年各板块成交商服用地中，城央板块土地单价最高，为879万元/亩，其次是奥体板块734万元/亩，土地单价最低的是长清板块212万元/亩。

楼面地价：2011年各板块成交商服用地中，城央板块楼面地价最高3225元/平米，其次是奥体板块1487元/平米，楼面地价最低的是长清板块510元/平米。

附：2011年土地成交八宗“最“

二、济南整体市场概况

（一）普通住宅

注：选取样本为具有70年产权的销售率低于95%的在售项目。

1、市场供应情况

2011年，济南市普通住宅整体供应量为36975套，较2010年增加46%。

从板块看，城西板块普宅整体供应量最大，9187套，占整体供应量的24.8%，主要是国际花都、宏瑞星城两个项目入市提升了该板块住宅的供应量；位列第二的是滨河板块，4800套，占总供应量的13%；城南板块因中海国际社区大体量的入市整体供应量大增；供应量最少的是章丘板块1204套。