2011年济南房地产市场研究报告
2011年济南房地产市场研究报告济南思源房地产经纪有限公司2012年1月16日目录前言 (4)一、土地市场分析 (4)1、土地市场年度变化分析 (5)2、土地市场月度变化分析 (5)3、区域土地市场分析 (6)4、土地供应结构分析 (7)5、土地价格年度分析 (7)6、土地单价和楼面地价 (8)附：2011年土地成交八宗“最“ (9)二、济南整体市场概况 (9)（一）普通住宅 (9)1、市场供应情况 (10)2、市场成交情况 (11)3、价格走势 (13)附：各板块重点项目供销价情况 (14)（二）别墅 (15)1、别墅市场概述 (15)2、济南别墅项目分布情况 (15)3、济南别墅项目基本信息 (16)4、销售情况 (17)5、别墅市场走势分析 (19)（三）公寓 (21)1、市场概述 (21)2、供应量 (22)3、销售情况 (22)4、价格趋势 (24)5、重点楼盘监测 (24)（四）写字楼 (25)1、市场概述 (25)2、供应情况 (26)3、销售情况 (26)4、价格趋势 (27)5、重点楼盘监测 (27)（五）商业 (28)1、市场概述 (29)2、供应情况 (29)3、销售情况 (30)4、重点楼盘监测 (30)三、2012年市场预测 (31)前言2011年，注定是不平凡的一年，房地产市场遭遇史上最严厉调控，出台的每一个政策都是“重磅炸弹”，调控不再似从前的隔靴搔痒，从市场的消费行为到企业的开发行为，从限制需求到强制增加供应，力度之大前所未有，对整个房地产行业而言，不亚于一次西伯利亚寒流。
受政策影响，济南楼市也经历了从年初的看涨到目前的下跌，虽然各种打折、促销活动层出不穷，但市场反应仍然比较冷淡，“量价齐跌，市场萎靡”是今年楼市的主要特征，并且从目前看房地产市场最困难的时期仍将持续很长一段时间。
按照政府目标，房价将实现合理回归，房地产市场的黄金时代即将走向终结。
根据济南思源市场研究统计，在2011年一年的时间里，济南市的房价从峰值8995元/平方米跌到目前7692元/平方米，无论是价格还是成交率都低于2010年同期。
从高潮到煎熬，从繁荣到萧条，从未如此惊心动魄，这一轮的风云变幻浓缩了多少人的喜怒哀乐，2012年市场走势又将如何，我们拭目以待。
一、土地市场分析注：选取样本为济南市（不包含章丘等）挂牌的居住用地和商业金融用地，工业等其他性质的用地不在统计范围之内。
1、土地市场年度变化分析2011年，共推出土地122宗，9276.6亩，环比分别下降12.2%和上升15%。
2011年，共成交土地107宗，7815.4亩，环比分别上升9.2%和30.8%。
2、土地市场月度变化分析土地供应：4、9月呈现井喷式供应，其他月份推出量都较为平淡，尤其是随着调控的持续深入，土地市场遇冷，政府推地也更加谨慎，12月份无新增供应。
土地成交：上半年除5月份成交29宗、1624亩外，量较大外，其他多个月份保持零记录；下半年各月成交量较为平稳。
土地供应：奥体板块供应宗数最多，31宗；其次是城西板块，19宗；邢村唐冶和长清板块本年度供应量也较大；供应量最少的是圣井板块，仅2宗；土地成交：奥体板块成交宗数最多，25宗；另外，城南、城西和滨河板块挂牌土地均成交；圣井板块本年度无土地成交。
土地供应：邢村唐冶板块供应量最大，2084.6亩；其次是长清板块，1772亩；供应量最小的是高新板块，448.6亩。
土地成交：成交量最大的是邢村唐冶板块，1705.5亩；其次是长清板块1557.3亩，城央和城南板块供应较少，成交体量也较少；圣井板块本年度无土地成交。
商服：2011年，商服用地共推出41宗、1781.5亩，成交39宗、1527.5亩；居住：2011年，居住用地共推出81宗、7495.1亩，成交68宗，6287.9亩。
5、土地价格年度分析2011年土地均价达306万元/亩，较2010年292万元/亩上涨4.8%。
6、土地单价和楼面地价土地单价：2011年各板块成交居住用地中，城西板块土地单价最高，为454万元/亩，其次是城央板块396万元/亩，奥体板块387万元/亩紧随其后，土地单价最低的是滨河板块105万元/亩。
楼面地价：2011年各板块成交居住用地中，城央板块楼面地价最高2207元/平米，其次是城西板块2149元/平米，楼面地价最低的是滨河板块550元/平米。
土地单价：2011年各板块成交商服用地中，城央板块土地单价最高，为879万元/亩，其次是奥体板块734万元/亩，土地单价最低的是长清板块212万元/亩。
楼面地价：2011年各板块成交商服用地中，城央板块楼面地价最高3225元/平米，其次是奥体板块1487元/平米，楼面地价最低的是长清板块510元/平米。
附：2011年土地成交八宗“最“二、济南整体市场概况（一）普通住宅注：选取样本为具有70年产权的销售率低于95%的在售项目。
1、市场供应情况2011年，济南市普通住宅整体供应量为36975套，较2010年增加46%。
从板块看，城西板块普宅整体供应量最大，9187套，占整体供应量的24.8%，主要是国际花都、宏瑞星城两个项目入市提升了该板块住宅的供应量；位列第二的是滨河板块，4800套，占总供应量的13%；城南板块因中海国际社区大体量的入市整体供应量大增；供应量最少的是章丘板块1204套。
2、市场成交情况2011年济南普宅成交量为27153套，去化率为73.4%，较去年下降近15个百分点。
受政策影响，成交持续下降，岁末更是跌至冰点，为了换取成交量，开发商开展多种营销活动，施展多种促销手段，但市场效果并不明显，成交量一路下滑。
从各板块成交套数看，城西板块成交量最大，5958套，占整体销售量的21.9%，刚需盘支撑该板块成交，其中国际花都单盘销售量就达3000套；其次是滨河板块、3600套；城南板块本年度因中海国际社区的入市，也大大提升了板块整体的成交量；成交量最少的是章丘板块，仅586套。
2011年济南整体成交量为320.41万平米，从各板块成交面积看，城西板块成交量最大、75.49万平米，占比23.6%；其次是邢村唐冶板块、39.58万平米；相比而言，章丘板块成交量最小，仅6.86万平米。
2011年济南整体成交额为263.05亿，从各板块成交额看，城西板块成交额最高、57.75亿；其次是城央板块43.3亿元；位列第三的是城南板块、34.7亿；圣井和章丘板块半年度成交额较小，分别为5.5亿和4.1亿。
3、价格走势2011年，济南普通住宅整体成交价格为8210元/平米，奥体文博、城央和城南板块位居前三，其中奥体板块均价最高12385元/平米，其次是城央板块11812元/平米，城南板块均价也达到8794元/平米，圣井和长清板块供销价在济南处于均处于较低位置。
2011年，济南普通住宅价格整体保持稳中有降的态势，12月受打折促销影响，均价为7692元/平米。
附：各板块重点项目供销价情况（二）别墅1、别墅市场概述遭遇调控的2011年，济南别墅市场表现较为低迷，大部分项目人气较低、成交量少。
2011年传统宣传方式失效，多数项目均摒弃传统报广媒介，采用“点对点”的短信及圈层营销活动带动销售，而且文案内容均为直白销售信息及项目活动信息。
2011年，除中海铂宫销售较好外，其它别墅项目销售一般。
对中海铂宫进行分析：由于有紫御东郡和奥龙官邸两个项目的客户积累，今年4月份开盘即销80余套，后期采取低价策略，10月份集中推盘，销售20套，整体来看中海铂宫在2011年市场渐冷的情况下表现最为抢眼。
2、济南别墅项目分布情况别墅作为一种复合价值较高的住宅产品，购买群体更看重他的地段、交通、配套、户型、品质、环境、私密性和物业管理等综合指标。
目前市面上推出的别墅产品所属区位差异明显，交通便利、配套成熟的城市别墅稀缺，主要分布在城南板块及奥体板块的中海奥龙观邸项目，大部分别墅均为远离市区的近郊别墅，项目周边生活配套缺失，但一般都具有良好的自然环境。
3、济南别墅项目基本信息目前别墅项目多以双拼、联排的形式出现，在售项目中，（类）独栋别墅较少，新出现了组院、合院等新颖的别墅形式。
在售别墅产品以双拼、联排为主，（类）独栋产品稀缺；别墅面积因产品形式不同，面积区间跨度较大，从130平米—600平米不等；建筑风格方面，以异域风格为主，多用英式风格、西班牙风格、新古典主义及欧式风格，只有中建瀛园、鲁商御龙湾采用了中式风格。
4、销售情况（一）2011年重点别墅项目销售情况统计别墅项目大部分以存量产品去化为主，下半年鲁能漫山香墅、鲁商御龙湾相继开盘，销售情况不容乐观。
各项目销售情况来看，城市别墅售价远高于近郊别墅，同时销售套数也高于近郊别墅；远郊别墅成交均价在1.1-1.4万元/㎡，全年成交均价保持平稳。
城市别墅项目，除了中海铂宫采取低价策略并取得较好的销售业绩之外，其它代表性项目漫山香墅和东方美郡均保持了较高的成交价格，其中漫山香墅成交均价2.17万元/㎡，东方美郡成交均价在2.8万元/㎡左右。
中海铂宫2011年累计推出190套别墅房源，其中双拼10套，联排180套。
截至12月底，2011年累计销售161套，其中，双拼6套，联排155套。
一期去化率达到84% （二）别墅整体市场情况2011年较2009、2010年成交量出现大幅下滑，价格较2010年有所下降，主要受市场观望及限购政策的影响。
经过近1年多的抑制，预计明年将有部分高端客户的别墅需求有所释放，但不会出现井喷现象。
（三）2011年别墅成交价格分析（数据来源：济南思源市场部）全年别墅成交均价呈现波段式小幅上涨。
1-3月份主要成交项目为郊区别墅，成交价格在1.3万元/㎡左右；4月份，中海铂宫开盘，拉高了整体成交均价，达到1.58万元/㎡。
随着调控政策对市场的影响不断加强，济南整个别墅市场的成交均价逐步下滑。
到了九月份，整体市场成交量较低，均价在1.3万元/㎡，其中御龙湾成交6套占整体市场的75%，拉低了整体市场的均价。
进入十月份后，别墅项目集中解筹、认购，漫山香墅、东方美郡的销售带动了成交价格的上升，整体市场成交均价达到1.62万/㎡左右。
5、别墅市场走势分析1、供给方面：根据市场调研，济南整体别墅市场2012年推出量预计在25.19万㎡，约700套房源。
市场竞争将会进一步加大。
2012年主要项目推售情况：2、价格走势方面：从别墅市场价格走势及对各项目的调研来看，济南2012年别墅市场价格不会出现大幅波动，还会维持在现有价格水平。
由于别墅的稀缺性和抗跌性等产品属性以及较高的开发成本，决定了别墅价格不会进入下行通道。
同时，基于明年的市场形势不容乐观，别墅价格上涨空间不大。
从开发企业现金流来看，别墅产品更多的是作为项目的价值标杆和形象代言，借此来提升整个项目的价值。
济南市楼盘分析报告(市场调研报告)
230000 平方米
一期已售 高层
3
40%
银座中 心
槐荫经十路、经 七路、纬十二路 三条核心主干道 的围合之处
550000 平方米
目前在售 写字楼
12500元/ 平米
高层写 字楼
1201400 ㎡
4.2
25%
案例分析
宏瑞国际星城 一、项目基本情况： 项目基本情况： 项目地址：市中白马山南路以东，后 龙窝村以北 开发商：香港宏润实业集团 建筑面积： 520000平方米 占地面积： 266800平方米 容积率： 1.7 绿化率： 40% 开盘时间： 2011年3月 均价： 8300元/㎡ 香港宏润实业集团房地产开发项目，位于七贤街道办事处后龙窝村，占地393.982 亩，规划建筑面积40余万平方米。由其投资成立了注册资金600万美元的外商独资 企业——山东宏瑞置业有限公司，意图开发建设高档住宅社区，总投资10亿元。 为推进该项目尽快实施，区委、区政府专门成立了重点项目领导小组，本着招商 引资和稳定大局的原则，历经两年多艰苦、细致的工作，在充分保障村民切身利 益的基础上，重新明晰了征地款、补偿费及其他相关事项。
二、项目优劣势分析 优势： 优势： 1.项目位置比较好，交通方便位于二环东路与文化东路交界处。 2.周边配套设施完善有学校、超市、银行等 3.小区主要以高层为主，视野宽阔。 4.楼间距大采光好。 劣势： 劣势： 1.靠着燕山立交桥过往车辆多噪音大。 2.社区主要以高层为主户数多密度大。 3.户型设计不合理，多数户型浪费面积。
三、推盘时间： 推盘时间： 建中大学仕花园定于8月底9月初开盘销售，这样可以躲过夏季房地产营销淡季，也可躲过宏 瑞国际星城低价开盘与之竞争，再加上七贤学仕广场刚施工完不久没有多少人气。 四、营销策略： 营销策略： 1.价格策略 ：建中大学仕花园目前正在认筹，单价8000元左右，一次性付款96折，折合 7600元左右。 2.产品策略：项目东临济南大学西校区，属学区房，再加上七贤学仕广场，形成了一个产品 地段优势。 五、营销手段： 营销手段： 建中大学仕花园目前正在认筹，入会即享3万抵5万，一次性付款96折。项目由于资金限制， 不可能采取全方位的广告攻势，至多能拿了十几套房以成本或微利价发售，由于数量太少， 难以聚集人气，更难打响品牌，余下的房屋销售依然困难。由于项目小不可能拿出很多钱来 做广告，花几百万元广告费发展商就很心疼，物业品牌和开发商名声都难打响，必须精打细 算，尽量少做广告。
济南房地产市场概况2011.10.17
数据来源：山东中原数据库
受调控政策影响，近三年商品住宅供应量比往年有所增加，但成交量受政策影响有所放缓， 供过于求的差距正逐渐拉大；
近几年以来，济南商品住宅价格平均涨幅为13%，但2011年价格为8581元/平方米，与去年 基本持平，略有下降。
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中部区域
•济南房价最高的区域。 •区域房地产开发时间较早，原开 发楼盘多集中于千佛山附近。可供 开发土地资源少，在售供应量和潜 在供应量均较小。
南部区域
•自然环境优美，是高档住宅和别墅的聚集地，区域消费能力强。 •2004年银丰山庄及当时济南最大的旧村改造项目伟东新都的开发，使阳光 舜城片区成为济南市热点开发区域；自2005年以来鲁能领秀城、外海蝶泉山 庄等大规模楼盘的开发及区域内舜耕路等道路的修建，使市中区二环南路沿 线板块成为济南近年来持续的热点开发区域。
各区域住宅市场发展特征
西部区域
•位置较偏，基础设施 及房地产发展较为落 后，市民对该区域地 段认同感差，房地产 开发起步较晚 •随着绿地国际花都、 银座中心、阳光100、 凯旋新城等大规模楼 盘的开发及区域内道 路等基础设施的修建， 拉动了区域房地产的 发展水平，未来随着 高铁西客站的开通使 用及西部新城核心区 的建设，开发潜力很 大。
在售项目
92
名泉春晓 鑫苑名家
在售项目
99
海尔绿城全运 村
绿城百合花园 济高舜奥华府
天桥 区
待售项目
422 261
北大时代 绿地滨河国际城
未立项项目 在售项目 历城 区
69
266
374
235
290
绿地国际花都 阳光100 外海中央花园 三期
思源2011年济南房地产市场研究报告
2011年济南房地产市场研究报告济南思源房地产经纪有限公司2012年1月16日目录前言 (4)一、土地市场分析 (4)1、土地市场年度变化分析 (5)2、土地市场月度变化分析 (5)3、区域土地市场分析 (6)4、土地供应结构分析 (7)5、土地价格年度分析 (7)6、土地单价和楼面地价 (8)附：2011年土地成交八宗“最“ (9)二、济南整体市场概况 (9)（一）普通住宅 (9)1、市场供应情况 (10)2、市场成交情况 (11)3、价格走势 (13)附：各板块重点项目供销价情况 (14)（二）别墅 (15)1、别墅市场概述 (15)2、济南别墅项目分布情况 (15)3、济南别墅项目基本信息 (16)4、销售情况 (17)5、别墅市场走势分析 (19)（三）公寓 (21)1、市场概述 (21)2、供应量 (22)3、销售情况 (22)4、价格趋势 (24)5、重点楼盘监测 (24)（四）写字楼 (25)1、市场概述 (25)2、供应情况 (26)3、销售情况 (26)4、价格趋势 (27)5、重点楼盘监测 (27)（五）商业 (28)1、市场概述 (29)2、供应情况 (29)3、销售情况 (30)4、重点楼盘监测 (30)三、2012年市场预测 (31)前言2011年，注定是不平凡的一年，房地产市场遭遇史上最严厉调控，出台的每一个政策都是“重磅炸弹”，调控不再似从前的隔靴搔痒，从市场的消费行为到企业的开发行为，从限制需求到强制增加供应，力度之大前所未有，对整个房地产行业而言，不亚于一次西伯利亚寒流。
受政策影响，济南楼市也经历了从年初的看涨到目前的下跌，虽然各种打折、促销活动层出不穷，但市场反应仍然比较冷淡，“量价齐跌，市场萎靡”是今年楼市的主要特征，并且从目前看房地产市场最困难的时期仍将持续很长一段时间。
按照政府目标，房价将实现合理回归，房地产市场的黄金时代即将走向终结。
根据济南思源市场研究统计，在2011年一年的时间里，济南市的房价从峰值8995元/平方米跌到目前7692元/平方米，无论是价格还是成交率都低于2010年同期。
2011年5月济南房地产市场研究报告(思源经纪)
2011年5月济南房地产市场研究报告济南思源房地产经纪有限公司2011年6月12日目录一、市场综述 (4)二、5月土地市场分析 (4)1、土地市场月度变化分析 (4)2、区域土地市场分析 (5)3、土地供应结构分析 (6)三、济南整体市场概况 (9)（一）普通住宅 (9)1、住宅市场整体监测情况及板块划分---5月份市场整体表现活跃 (9)2、供应量及区域分布 (11)3、新增供应量及区域分布 (12)4、市场成交情况 (12)5、价格走势 (14)附：当月住宅项目开盘信息及住宅销售TOP10排行榜： (14)（二）、别墅 (20)1、项目分布及概况 (20)2、项目概况 (20)3、产品信息 (21)4、销售情况 (22)5、重点项目动态 (23)（三）公寓 (23)2、项目概况 (23)3、产品信息 (24)4、销售情况 (25)5、小结： (25)（四）写字楼 (25)1、项目分布 (26)2、项目概况 (26)3、产品信息 (26)4、销售情况 (27)5、小结： (27)（五）商业 (27)1、项目分布 (27)2、项目概况 (27)3、产品信息 (28)4、销售情况 (28)5、小结： (28)（六）报广分析 (28)1、月度报广投放量分析 (29)2、周变化分析 (29)4、媒体投放分析 (30)5、区域投放分析 (30)一、市场综述5月楼市供销两旺，刚需支撑市场反弹改善需求并未离场。
本月众多的楼盘项目扎堆开盘加推，通过加大促销力度，迎合刚性需求，济南楼市在供应和成交方面呈现明显的上升趋势。
二、5月土地市场分析注：选取样本为居住用地和商业金融用地，工业等其他性质的用地不在统计范围之内。
1、土地市场月度变化分析土地供应：5月份土地供应8宗；较上月明显减少土地成交：本月成交土地29宗，对4月份大量的供应有了很好的消化供应面积：本月挂牌土地面积516.9亩。
成交面积：5月份土地成交1624.2亩；2、区域土地市场分析单位：宗从土地宗数来看8宗土地挂牌供应，分别位于奥体与唐冶板块；成交土地29宗，奥体；城南、城西及唐冶板块也均有土地成交。
济南房地产市场分析报告
2011年4月济南房地产市场分析报告一、房地产相关政策及行业信息（一）本月政策概述房地产调控进入关键时期、各项政策有升级加码趋势。
（二）国家及济南市政府宏观政策1.?楼市调控还将继续加码、三四线城市暂不限购4月18日住房与城乡建设部政策研究中心表示，以限购为代表的楼市调控没有明确的停止时间表，调控还将继续加码。
住建部认为：调控的根本措施要靠完成四个调整，即城市结构、中央和地方税负关系、土地制度、收入分配结构的调整。
但这四个问题不是一年两年就能解决的，也不是出个“国几条”就能解决的。
目前中国遇到的是输入型恶性通货膨胀。
主要表现为人民币升值压力和美元货币量化宽松。
在目前通货膨胀压力巨大的情况下，对楼市的调控没有明确停止期限。
预计未来几年内，利率上浮的幅度将在80%—100%。
这意味着，贷款购房成本将逐渐增加，甚至翻番，这将是对楼市调控加码的一种手段。
同时对于三四线城市会不会实施限购的问题，住建部表示，三四线城市暂无限购规定。
2010年以来房地产调控面临的第一个迫切问题是反通胀、其次是解决楼市发展中不同群体利益分配不均衡的问题。
最后一个目标是抑制住房过度超前的需求、将超过购房者风险承受能力的需求降低下来。
对于三四线城市暂不限购，是指限购政策明文规定，对房价过高、上涨过快，供求严重不平衡的地区实施限购，没有出现这些问题的地方则没有限购。
2.?存款准备金率4月21日起再次上调个百分点4月20日中国人民银行宣布，从21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。
这是央行今年以来第四次上调存款准备金率。
今年以来，央行以每月一次的频率，在过去一季度里先后三次上调存款准备金率。
同时这也是央行自去年以来准备金率的第十次上调。
此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达％的历史高位。
此举意在进一步收缩银行体系的宽裕流动性和应对不断走高的物价压力。
同时，央行通过存款准备金率的再度上调，也向市场明确传递出当前货币环境应继续回归稳健的信号。
精编【年度报告】济南房地产市场分析报告_
【年度报告】月济南房地产市场分析报告_xxxx年xx月xx日xxxxxxxx集团企业有限公司Please enter your company's name and contentv2011年1月济南房地产市场分析报告一、房地产相关政策及行业信息（一）本月政策概述国家房地产调控政策不断加码，从限购令、房产税、国八条到加息，政策步步紧逼（二）国家及济南市政府宏观政策1. 新国八条政策出台二套房贷款首付提至六成国务院总理温家宝1 月26 日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。
为巩固和扩大调控成果，继续有效遏制投资投机性购房，会议确定采取八项措施进一步做好房地产市场调控。
新国8 条内容摘要：1. 各城市政府一季度要公布新建住房价格控制目标2. 逐渐扩大住房保障制度覆盖面，增加公租房供应3. 个人购房不足5 年转手，按销售收入全额征收营业税4. 购买第二套住房首付款比例不低于60%5. 今年商品房供地原则上不低于前两年年均供应量6. 主要城市拥有两套及以上住房家庭不得在当地再购房7. 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制8. 引导居民从国情出发理性消费中原视点：此轮政策出台，在时间上略超预期，在力度上有所加强，但并没有明显超预期。
对于楼市，此次政策本身影响有限，预计2011年房地产市场将维持量升价稳的走势。
1. 时间上略超预期。
2010年两轮政策出台，均逢房地产市场出现量价齐升的趋势或者苗头，而目前为楼市淡季，房价加速上涨的苗头以及舆论对此的渲染并不明显，因此更多以各地落实之前的政策为主（如近期各地轮流出台限购令，只是地方上继续落实中央政策，而非再一轮自上而下的密集调控。
）因此国务院在此时点上出台新一轮调控政策，略超预期。
这更主要是政府为了表明其调控房地产的坚定决心。
2．力度上较以前政策有所加强，但没有明显超预期。
此次主要在以下政策方面有所加强：A;个人购房不足5年转手交易的按交易全额征税。
2011年10月济南房地产市场研究报告--
2011年10月济南房地产市场研究报告济南思源房地产经纪有限公司2011年10月08日目录一、市场综述 (4)二、土地市场分析 (4)1、土地市场月度变化分析 (5)2、区域土地市场分析 (6)3、土地供应结构分析 (7)4、每亩土地价格和楼面地价 (8)三、济南整体市场概况 (12)（一）普通住宅 (12)1、住宅市场整体监测情况及板块划分 (12)2、市场供应情况 (14)3、市场成交情况 (16)4、价格走势 (18)5、开盘信息 (20)（二）别墅 (25)1、项目分布 (25)2、项目概况 (26)3、产品信息 (26)4、销售情况 (27)5、重点项目动态 (28)（三）公寓 (29)1、项目分布 (29)2、项目概况 (29)3、产品信息 (30)4、销售情况 (31)（四）写字楼 (32)1.项目分布 (32)2.项目概况 (32)3.产品信息 (33)4.销售情况 (33)（五）商业 (34)1.项目分布 (34)2.项目概况 (34)3.产品信息 (35)4.销售情况 (35)四、宏观政策及市场资讯 (36)1、宏观政策 (36)2、市场资讯 (37)一、市场综述10月份，土地方面，市场依然较为活跃，虽然土地供应及成交较上月有所下滑，但整体仍维持在高位，并且商服用地成交宗数首次超过住宅用地；从价格方面来说，在目前整体市场低迷的情况下，低价成交也成为开发商拿地的主流。
普宅方面，整体市场依旧呈现黄色预警信号；市场供应再创新高，而成交再次下滑，新盘认购率跌至历史低点，整体市场呈现供大于求的局面，金九银十黯然收场。
未来市场形势仍不明朗，购房者观望情绪持续加重。
别墅市场，由于受新政的持续影响，本月成交量较小，这也对高端项目下一步的营销模式提出了很大的挑战。
公寓、写字楼和商业方面，除写字楼无新增房源成交量有所下跌外，公寓和商业都有新增房源，成交量有所上升。
商业物业不受限购政策影响，预计下一步公寓、写字楼和商业市场将进一步活跃。
2011上半年济南房地产市场研究报告
2011上半年济南房地产市场研究报告济南思源房地产经纪有限公司2011年7月目录一、济南2011年上半年大事记 (5)1、事件一：西部进入高铁时代，西站带动济南全速发展 (5)2、事件二：“省城第一楼”崛起引领济南进入IFC时代 (5)3、事件三：迪士尼初步确定落户济南西部建"十大综合体" (6)二、济南市土地市场分析 (7)1、土地市场概述 (15)2、2010年-2011年季度土地市场分析 (15)4、土地成交类型分析 (17)5、区域土地市场成交情况 (18)三、济南市整体市场概况 (19)（一）普通住宅 (19)1、市场概述 (19)2、总体供应量及区域分布 (20)3、新增供应量及区域分布 (21)4、成交量及区域分布 (22)5、价格走势 (23)附：上半年住宅项目销售TOP10排行榜： (24)（二）别墅 (26)1、别墅市场概述 (26)2、济南在售别墅项目情况 (27)4、销售情况 (29)5、别墅市场1~6月销售情况 (31)（三）公寓 (31)1、市场概述 (31)2、供应量 (32)3、销售情况 (32)4、价格趋势 (33)5、重点楼盘监测 (34)6、后市预测 (36)（四）写字楼 (36)1、市场概述 (36)2、供应情况 (37)3、销售情况 (37)4、价格趋势 (39)5、重点楼盘监测 (39)6、后市预测 (40)（四）商业 (40)1、市场概述 (41)2、供应情况 (41)3、销售情况 (42)4、重点楼盘监测 (42)6、商家资讯 (47)7、后市预测 (50)五、小结 (50)一、济南2011年上半年大事记1、事件一：西部进入高铁时代，西站带动济南全速发展事件回放：6月底，北接京津冀，南连长三角的京沪高铁全线贯通，处于两大经济圈黄金分割点上上的济南跟随疾驰的现代列车，迎来一个崭新的提速时代。
对于四平八稳的内陆省会城市济南来说，这是一次难得的复兴契机。
济南房地产市场调研报告
一、城市背景研究1、济南市概况⏹济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心,也是全国十五个副省级城市之一。
⏹城市总面积为8,177平方公里，其中市区面积3，257平方公里。
⏹济南作为“世界泉水之都”，旅游资源非常丰富。
济南的文化突出“泉城”特色.济南有四大泉群:趵突泉、黑虎泉、珍珠泉、五龙潭。
⏹济南城市定位为“环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市”。
⏹在2011年全国城市综合实力排行榜中，济南排名第13位,综合实力排在前列。
⏹09年在济南举办的全运会极大的促进了城市的建设，作为全运会的主会场所在地，强有力的带动了济南东部新城区的经济发展。
2、行政区划济南市现辖7个市辖区、3个县，代管1个县级市：7个市辖区：市中区、历下区、天桥区、槐荫区、历城区、高新区、长清区;3个县：平阴、济阳、商河;1个县级市：章丘市。
3、城市区位省内地位:山东政治、文化、经济、金融、教育中心济南都市圈内的地位：都市圈内的中心城市，山东中西部发展的最大引擎目前山东省形成了“一群一圈一带”的空间结构，形成了三个不同资源、区位和发展基础条件的城市群体（带）,分别为：济南都市圈、半岛城市群、鲁南城市带。
济南都市圈地域范围包括济南、淄博、泰安、莱芜、德州、聊城、滨州７个城市,总面积约5。
3万平方公里,人口3219。
4万.济南都市圈区位条件优越、交通发达，目前已基本形成“一小时经济圈”，同时也面临着城镇体系不够完善、经济发展不平衡、对外经贸不发达等问题和不足。
国内地位：国家批准的沿海开放城市和十五个副省级城市之一,黄河中下游和环渤海经济带南翼的重要战略城市，全国城市综合实力50强和“全国投资硬环境40优”的城市之一。
济南位于环渤海经济圈内，是黄河三角周最大的中心城市，位于山东省的中西部，具有良好的区位优势：北接京津唐，南接长三角，西连黄河中上游，东连胶东半岛，在全省处于承东接西的位置;是连接华东、华北和中西部地区的重要枢纽.环渤海经济区目前已成为我国最大的工业密集区，渤海湾西部城市群的合作与繁荣正日益发展.4、交通分析济南作为山东省省会城市，具有完备的立体交通网络体系，境内航空、高铁、公路以及规划建设的城市地铁等，对城市的产业发展和经济建设起到了至关重要的支撑。
济南市2011年房地产市场分析
2010年上半年的分析报告，希望对你有帮助2010年上半年商品房批准预售总面积为179万平方米，商品房供应主要集中在历下区、高新区和槐荫区，该部分房源的推出加大了市场供应量，缓解了去年下半年严重供不应求的局面。
宏观调控政策要求获得预售证后需一次性推出所有房源，禁止捂盘惜售，受此影响部分开发商将原打算在上半年推出的房源延至下半年，预计下半年新增供应量将有所上升。
商品房批准预售总量分析2010年上半年商品房批准预售面积统计分析表时间开盘楼盘（个）住宅面积（万平方米）非住宅面积（万平方米）商品房总面积（万平方米）2010年上半年148 115.87 63.21 179.1（数据xx建设网）2010年上半年商品房批准预售总面积为179万平方米。
因为开发商把上半年推迟开盘的项目放到下半年开盘，预计下半年新增供应量将有所上升。
商品住宅新增供应分析2010年上半年商品住宅新增供应统计分析表月份开盘楼盘（个）开盘面积（万平方米）供应套数成交套数开盘成交率2010年上半年48 95.7 9581 4879 51%2009年上半年25 66.2 7003 5091 73%2009年下半年47 77.45 7473 3512 59%同比涨幅92% 45% 37% -4% -30%环比涨幅2% 24% 28% 39% -14%（数据xxxx投资xx部注：成交量为开盘当日成交量）相比于去年同期，济南市2010年上半年供应量大幅上涨，但在房价坚挺、严厉的政策环境引起浓厚观望的背景下，成交量及开盘成交量下降明显。
2010年上半年共有48个项目开盘，其中5月份的推盘量最大，达到17个项目，32.2万平方米，其余各月除2月份外均有6-9个项目推盘，推盘量较为平均。
从开盘成交率来看，3月份在中端项目大量上市的刺激下，开盘成交率最高；整体来看，中端项目的新增供应量市场消化最快，高端项目中的顶端潜在客户群购买能力最强，受政策性影响最小。