土地使用税计算方式纳税筹划
土地使用税计算方式纳税筹划
房地产企业取得开发用地的土地使用权，并从次月起开始缴纳土地使用税，但在商品房
建成并销售后，对应的土地使用权并非直接发生转让，而是随着地面建筑物即商品房的销售
相应转让给购房者，其城镇土地使用税纳税义务终止的时间和减少的税额该如何把握和计算
呢？本文将会为您介绍通过纳税筹划，对不同计算方式进行分析，以降低企业税负。
终止纳税义务的时间应符合法定条件
城镇土地使用税暂行条例第三条规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税
依据，依照规定税额计算征收。其商品房对应的土地是否已经不再由房地产企业实际占用，
应以以下两个文件为依据。
《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕
152号）第三条“关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题”规定，纳税人因
房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其
应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。《国家税务总局
关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条第（二）
项明确，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
纳税筹划分析：
本着转让方纳税义务截止日应与受让方纳税义务起始日相衔接的原理，房地产企业销
售商品房，应以房产、土地的实物或权利状态已发生转移或变化，作为终止土地使用税纳税
义务的条件，在实务中，可以房屋交付购房者或购房者办理房屋产权登记的时间“孰先”原
则来确定，停止计算税款的时间为“次月”。购房者从此时开始成为纳税人（个人非生产经
营用房占地免征的除外），房地产企业则从此时开始终止纳税义务。
在此以前，无论是已签订商品房销售合同，还是已收售房款、已开具发票，或者虽已达
到合同约定交房时间但未实际交房等，只要房屋未发生实质性转移或土地使用权属未发生法
定变化，房地产企业就仍是该商品房用地的实际占用者即纳税义务人。如此才能保持该块土
地在纳税时间上的连续性，使得同一块土地的土地使用税的纳税义务得以实现无缝转移。反
之，如果以其他时点作为房地产企业的纳税义务终止时间，均会造成土地使用税纳税义务的
中断。
计算税款方式不同，纳税不同
房地产企业因完成商品房的销售而终止土地使用税纳税义务，应缴税款随着已售房屋的
交付而递减，这看似已很明确，但实务中让征纳双方感到困惑和难以把握的是如何具体计算
减少的税款，不同的计算方式将得出不同的结果，影响到纳税人的利益。
例如，某公司2010年取得6万平方米的土地使用权，年税额每平方米20元，年应缴土地
使用税120万元（6万平方米×20元）。已建商品房可售面积30万平方米，2012年10月将首批
已销售的9万平方米房屋交付购房者并办妥相关手续，已售房屋折算用地面积为1.8万平方米
（9万平方米÷30万平方米×6万平方米）。2012年土地使用税计算：
纳税筹划方式一：本地区规定的纳税期限为每年的4月和10月，分别以3月31日和9月30
日的累计售房面积为半年度终止纳税义务截止时间，其10月交房对应的用地在当年不能减少
税款，只能在次年上半年再计算减少的税款。2012年应缴土地使用税：6万×20元＝120（万
元）。
纳税筹划方式二：本地区土地使用税以季度为纳税期，分别在3月、6月、9月、12月的
15日前申报当季的税款，10月交房对应的用地在四季度终止纳税义务，按季计算减少的税款：
1.8万平方米×20元÷4＝9（万元）；2012年应缴土地使用税111万元（120－9）。
纳税筹划方式三：与纳税筹划方式二地相同也是以季为纳税期，但税款分月计算、按季
缴纳，10月交房对应的用地在当月终止纳税义务，从11月起不再缴纳税款，按月计算减少的
税款为：1.8万平方米×20元÷12×2＝6（万元）；2012年应缴土地使用税114万元（120－6）。
相同的涉税情形，却因计算方式不同而计算出以上三种应缴税款，而缴纳税款的多少，
直接影响到企业本年利润的增减，究竟以何种方式计算最佳呢？我们进行以下纳税筹划分
析：
土地使用税暂行条例第九条规定，征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税；
财税〔2008〕152号文件规定，依法终止纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到当月末；
国税发〔2003〕89号文件规定，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征土地使用税。
在这些法条中，均以“月”作为纳税义务的终止或起始“期”。
由此可见，纳税筹划方式一显然加重了纳税人的税负，也不符合税法规定；纳税筹划方
式二虽然缴纳的税款最少，但在交房当月就不再纳税，违反了税款计算“截止到当月末”的
规定；而纳税筹划方式三，对已售房屋对应的用地从次月起依法终止纳税义务，分月计算减
少的税款，按季汇总申报缴纳，既符合税法规定，又减轻了纳税人的税负，且避免每月申报
缴税的繁琐，最大限度地维护了纳税人的合法权益。
税务筹划的12种方法
税务筹划的12种方法税务筹划是指通过合法手段，合理规避和减少税收，以达到降低企业成本、提高竞争力的目的。
税务筹划是企业经营管理中的一项重要工作，对企业的发展至关重要。
在这篇文档中，我们将介绍12种常见的税务筹划方法，帮助企业更好地进行税收管理。
第一种方法是合理利用税收优惠政策。
各级政府为了鼓励企业发展和促进经济增长，会出台一些税收优惠政策，比如减免企业所得税、增值税等。
企业可以根据自身情况，合理利用这些政策，降低税负。
第二种方法是合理规划企业成本。
企业可以通过合理规划成本结构，降低成本支出，从而减少应纳税额。
比如，合理控制生产成本、管理成本、财务成本等，可以有效降低税负。
第三种方法是合理规划企业利润。
企业可以通过调整盈利模式、合理安排资金运作，来降低应纳税额。
比如，通过合理的资金结构安排，可以降低税负。
第四种方法是合理规划企业投资。
企业在进行投资时，可以选择符合税收优惠政策的项目，以降低税负。
比如，可以选择符合国家产业政策的投资项目，享受相关税收优惠。
第五种方法是合理规划企业资产。
企业可以通过合理规划资产结构，降低应纳税额。
比如，可以通过资产重组、资产置换等方式，实现资产的优化配置，降低税负。
第六种方法是合理规划企业融资。
企业在进行融资时，可以选择符合税收优惠政策的融资方式，以降低税负。
比如，可以选择符合国家政策的融资渠道，享受相关税收优惠。
第七种方法是合理规划企业跨国业务。
对于涉及跨国业务的企业，可以通过合理的跨国税务筹划，降低全球税负。
比如，可以通过合理的跨国利润分配、跨国资金流动等方式，降低全球税负。
第八种方法是合理规划企业转让定价。
对于涉及跨国业务的企业，可以通过合理的转让定价筹划，降低跨国税负。
比如，可以通过合理的关联企业间定价政策，降低跨国税负。
第九种方法是合理规划企业奖励政策。
企业可以通过合理的奖励政策，激励员工，降低企业税负。
比如，可以通过合理的股权激励、分红政策，降低企业税负。
土地增值税简易计算方式
土地增值税简易计算方式哎呀，说到土地增值税，这玩意儿可真是让人头疼。
不过别担心，我来给你讲讲怎么用一种简单粗暴的方法来计算它，保证你听了之后，至少能有个大概的数。
首先，咱们得知道土地增值税是啥。
简单来说，就是你卖房子或者地皮的时候，政府觉得你赚了不少，所以得从你口袋里掏点税。
这个税的计算方式，其实挺复杂的，但是咱们可以用个简单的公式来估算一下。
假设你买了一块地，花了100万，然后你在上面盖了房子，又花了50万。
现在，你打算把这块地连同房子一起卖掉，卖价是200万。
那么，你的土地增值税大概是这么算的：1. 先算出你的总成本，也就是你买地和盖房子的钱，100万+50万=150万。
2. 然后，看看你卖的时候赚了多少钱，200万-150万=50万。
3. 最后，用你赚的钱乘以一个税率。
这个税率各地不一样，咱们就假设是30%吧。
所以，50万30%=15万。
所以，按照这个简单的方法，你大概需要交15万的土地增值税。
当然，这只是一个大概的计算方法，实际情况可能会更复杂。
比如，你的房子可能升值了，或者你卖地的时候，地价跌了。
这些都会影响到你的土地增值税。
但是，这个简单的方法至少能让你有个大概的数，不至于一头雾水。
而且，我得提醒你，这个计算方法只是个大概，具体的计算还得根据当地的政策和规定来。
所以，如果你真的要卖房子或者地皮，最好还是找个专业的会计或者税务顾问来帮你算一算，免得到时候交的税比你想的要多。
好了，关于土地增值税的简易计算方式，我就说这么多了。
希望这个小例子能帮你大概了解一下这个税是怎么算的。
记得，这只是一个大概的估算，具体情况还得具体分析哦！。
供暖企业涉税问题
供暖企业涉税问题浅议摘要：供暖企业因其生产和提供的是热力产品，该产品既不同于有形的产品，也不同于无形的产品，其特殊性和收入确认的复杂性导致产品成交确认方面存在很大的难度。
另外，国家对供暖企业常会有一些免税政策，这样给企业的纳税筹划提供了广大的空间，同时带来了一定的难度。
本文通过对国家对供暖企业的特殊纳税政策入手，讨论供暖企业如何进行纳税筹划。
关键词：供暖企业；增值税；纳税筹划中图分类号：f812.42 文献标识码：a 文章编号：1001-828x(2011)04-0160-01一、供暖企业涉及的税种1.增值税及其附加增值税是对生产、销售商品或者提供劳务过程中实现的增值额征收的一种税。
增值税的纳税人分为增值税一般纳税人和小规模纳税人。
根据我国增值税一般纳税人的认定条件，开业满一年以上的工业企业年销售额50万元以上，商业企业年销售额80万元以上，均可申请认定一般纳税人资格。
在我国，供暖企业普遍都达到了税务局申请一般纳税人资格的认定，则应纳税额的计算公式为：应纳税额=销项税额一进项税额=销售收入×税率一成本×税率。
另外，作为流转税，增值税有两项附加税费，即城市维护建设税与教育费附加费。
此两种税费都是在缴纳的增值税、消费税和营业税的税基上，按一定比例同步征收的一种税费。
城市维修建设税纳税人所在地为城市市区的，税率为7％，在县城、建制镇的税率为5％。
教育费附加是此增值税(或消费税、营业税)税额的3％。
2.房产税、城镇土地使用税、印花税等房产税是对房屋所属权人征收的一种税，属于财产税类。
房产税依照房产原值一次减除10％～30％后的余值计算缴纳。
各地扣除比例由当地政府确定。
对于一般供热企业房产设施较为特殊，应注意：房产原值包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线：如蒸汽、压缩空气、石油、给水、排水及电力、电信、及电缆导线。
通过税收筹划合理避税[技巧]
![通过税收筹划合理避税[技巧]](https://360docs-1393072327.cos.ap-beijing.myqcloud.com/d1991ee3760bf78a6529647d27284b73f2423684.webp)
通过税收筹划合理避税本人研究税收筹划已有多年，对这一块一直也很感兴趣，特别是参加工作到现在，注重在实际工作中运用税务筹划的理论，完善自己在以前学习中的不足。
下面将一一为大家介绍各个税种的税收筹划，重点是三大流转税（增值税、消费税、营业税）的税收筹划，其他税种（企业所得税、关税、个人所得税、资源税、城建税及教育费附加、印花税、房产税、城镇土地使用税、车船税、土地增值税、契税、车辆购置税）也将为大家做一个详细的总结，希望对大家在实际工作中和理论研究中有所帮助。
（一）税收筹划专题之一——税收筹划概述税收筹划是指在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规的前提下，通过对税务主题的经营活动或投资行为等涉税事项作出事先安排，以达到节约纳税支出，规避税收风险，实现企业收益最大化财务目标的一系列谋划活动。
在这里，我们特别注意的就是，税务筹划一般是在纳税行为发生之前，而不是发生在纳税发生当中甚至完了之后，我们大多数人的理解税收筹划可能更多的停留在纳税发生当中，边发生边筹划，这其实大多数人对税收筹划的一种误解。
还有就是我们税收筹划一定是要在不违反法律、法规的前提之下，我们现在有很多企业，特别是一些民营企业都做两套账，大多数存在偷税漏税的情况，他们理解的税务也只停留在如何漏税漏税这一块，这也不是真正的税收筹划，所以我们在这里对税收筹划要有一个正确的认识，这样才能更合理有效的进行税收筹划。
税收筹划应遵循四大基本原则，一是合法性原则，这个不难理解，就是税收筹划必须是在国家法律和税务政策容许的范围之内进行才是合法有效的，其他一切违法的税收筹划都是无效的；二是收益最大化原则，企业的经营的目的就是企业效益最大化，那么税收筹划是企业经营活动中一个重要环节，所以税收筹划最主要的目的就是收益最大化；三是风险最小化的原则，税收筹划在追求收益最大话的同时，还必须注意到筹划的风险，一般是收益越大，风险也就也大，所以税收筹划在收益跟风险之间必须进行权衡，以保证得到真正的财务利益；四是经济性原则，纳税人在选择节减税款的方式和方法很多，税收筹划在选择节税方案时要选择容易操作、简单、费用最低的方案，这就是经济性原则。
工程项目税务筹划方案
工程项目税务筹划方案一、前言工程项目是指建设、装备制造、矿山开采、交通运输等领域的项目。
税务筹划是指企业在合法合规的前提下，通过合理的税收规划和组织安排，最大限度地降低税负，提高税收效益，促进经济发展的一种税收管理手段。
工程项目的税务筹划对企业具有重要的意义，不仅可以提高企业的经济效益，还可以减少税务风险，提高税收合规性。
二、税务筹划的基本原则1. 合法合规原则。
税务筹划必须遵守国家税法和有关法律法规，不得以违法手段规避税收义务。
2. 合理合理原则。
税务筹划应根据企业的实际经营活动和税收政策来制定，合理地降低税负，提高税收效益。
3. 经济效益原则。
税务筹划应当以企业的经济效益为出发点，优化税收结构，提高税收合规性。
4. 诚实信用原则。
企业在进行税务筹划时应当遵循诚实守信的原则，不得进行虚假报税、偷逃税款等行为。
三、工程项目的税收优惠政策根据国家税法和有关法规，对于工程项目有一些税收优惠政策，主要包括增值税、企业所得税和城镇土地使用税等方面。
企业可以根据自身的情况，合理利用这些税收优惠政策，开展相应的税务筹划。
1. 增值税优惠政策对于建筑安装业、房屋和土木工程建筑业、通用设备租赁业等工程项目，可以根据相关政策获得增值税减免、免征或者简易征收等优惠政策。
企业可以结合自身的经营活动，合理运用这些政策，降低增值税缴纳金额，提高经济效益。
2. 企业所得税优惠政策根据《企业所得税法》和相关配套文件，工程项目可以享受企业所得税减免、免征或者优惠等政策，比如在特定的固定资产投资方面可以按照一定比例进行减免纳税。
企业可以根据自身的投资情况，合理安排资产在税收方面的安排，最大限度地降低企业所得税负担。
3. 城镇土地使用税优惠政策对于工程项目中用地涉及的城镇土地使用税，根据相关政策，可以享受减免、优惠等政策，比如对于公益性建设项目和节能环保项目可以享受减免或者免征。
企业可以根据自身项目的特点，合理安排土地使用，减少土地使用税负。
房地产开发企业土地增值税纳税筹划
财税研究Finance and Tax 房地产开发企业以开发、建设、销售房地产为主营业务，成本构成中，税收成本仅次于地价和建安成本，位列第三大成本。
如何降低税负，控制相应的风险？这需要在税收筹划上多下功夫，针对房地产企业而言，传统的税收筹划集中在土地增值税上。
土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
征收方式采用超额累进税率，根据增值额大小确定税率，最低税率为30%，最高税率为60%。
土地增值税筹划的总体思路是，根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制、降低增值额进而降低增值率，从而适用低税率或享受免税待遇，以达到少交甚至不交土地增值税的目的。
一、开发方式的纳税筹划 1.成本核算对象筹划对成片受让土地使用权后分期分批开发的项目以及同时开发多处房地产时，可以分别核算，也可以合并核算，两种方式所缴纳的税额是不同的，这就为企业选择核算方式提供了税收筹划的空间。
一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更有利的情况。
具体来讲，对于成片开发的项目，结构类型相同，若开工、竣工时间相近，又由同一建筑承包商施工，可以合并为一个成本核算对象。
对于规模大、工期长的开发项目，可以按开发项目的一定区域或部分，划分成本核算对象。
这就需要开发商在开发前期对项目进行定位及可行性分析阶段就应该有所考虑，尤其是规模大或业态复杂的项目，往往需要事先对将面临的土地增值税清算对象进行综合考虑。
清算对象是指以发改委及有权立项备案部门备案的项目，也可以规划局颁发的《建设工程规划许可证》注明的分期项目为清算对象。
2.合作建房对一方出地，另一方出资金的联合开发项目，按税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
利用该项政策，企业可选择合作建房的方式进行项目开发，若能充分利用好此项优惠政策，将可能实现双赢。
3.代建房对房地产开发企业代客户进行房屋开发，开发完成后向客户收取代建收入的项目。
学习小税种的心得
学习小税种的心得一、土地增值税土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。
课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。
土地增值税实行四级超额累进税率。
同时土地增值税的税务筹划有以下几种方法：1、利用适当增值进行税务筹划；2、利用分散收入进行税务筹划；3、利用成本费用进行税务筹划；4、利用利息支出进行税务筹划；5、利用建房方式进行税务筹划；6、利用适当捐赠进行税务筹划；7、利用税收优惠政策进行税务筹划(包括对国家征用收回的房地产的税收优惠以及对个人转让房产的税收优惠)。
每一种方式的使用都可以对土地增值税进行很好的税务筹划，企业可以达到降低成本、利润最大化的目的。
二、城镇土地使用税城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税。
城镇土地使用税属于资源税。
通过对本小节的学习，我对利用税收优惠进行城镇土地使用税的税务筹划有了深刻的了解，同时也认识到，具体的税收优惠主要包括以下几个方面：主要有两大类优惠：（一）、国家预算收支单位的自用地免税（二）、国有重点扶植项目免税城镇土地使用税可以和房产税、车船使用税结合起来学习。
（一）、国家预算收支单位的自用地免税1．国家机关、人民团体、军队自用的土地。
但如果是对外出租、经营用则还是要交土地使用税。
2．由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。
3．宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。
经营用地则不免。
4．市政街闭道、广场、绿化地带等公共用地。
土地增值税的计算方法及计算程序
⼟地增值税的计算⽅法及计算程序1)计算⽅法⼟地增值税以纳税⼈转让房地产所取得的增值额为计税依据，按照超率累进税率计算应纳税额，其应纳税额有以下两种计算⽅法：1.分步计算法，即按照每⼀级距的⼟地增值额乘以该级距相应的税率，分别计算各级次⼟地增值税税额，然后将其相加汇总，求得应纳税额。
其计算公式为：应纳税额=∑(每⼀级距的⼟地增值额×适⽤税率)这种分步计算法计算过程⽐较繁琐，因此，在实际⼯作中，⼀般采⽤速算扣除法，以简化计算过程。
2.速算扣除法，即按照增值额乘以适⽤税率，减去扣除项⽬⾦额乘以速算扣除系数的简便⽅法计算应纳税额。
具体计算公式如下：(1)增值额未超过扣除项⽬⾦额50%的：⼟地增值税税额=增值额×30%(2)增值额超过扣除项⽬⾦额50%，未超过100%的：⼟地增值税税额=增值额×40%-扣除项⽬⾦额×5%(3)增值额超过扣除项⽬⾦额100%，未超过200%的：⼟地增值税税额=增值额×50%-扣除项⽬⾦额×15%(4)增值额超过扣除项⽬⾦额200%的：⼟地增值税税额=增值额×60%-扣除项⽬⾦额×35%上述公式中的5%、15%、35%均为速算扣除系数。
(2)计算程序1.计算扣除项⽬⾦额。
如系转让旧房及建筑物的，应计算评估价格，再确定扣除项⽬⾦额。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率2.计算增值额。
增值额=转让收⼊额-扣除项⽬⾦额3.计算增值额占扣除项⽬⾦额的⽐重(以下简称“增值率”)。
增值率=增值额÷扣除项⽬⾦额×100%4.依据增值率确定适⽤税率。
5.依据适⽤税率计算应纳税额。
应纳税额=增值额×适⽤税率-扣除项⽬⾦额×速算。
房地产企业纳税筹划的几种方法
房地产企业纳税筹划的几种方法房地产业涉及的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等,再加上房地产开发周期长，要精确计算各个税种的纳税情况，不但令企业的财务人员头疼，就是税务人员也未必摸得清,这就造成了纳税不准确，税种偏多,整体税负偏重，如何降低税负成为资金紧缺的房地产企业亟待解决的问题。
房地产企业的纳税筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般纳税筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业自身的特点进行具有自身特色的纳税筹划.（一）利用临界点进行纳税筹划纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。
目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税.税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额的20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税.起征点的规定决定存在着纳税筹划的空间。
目前房地产业在激烈市场竞争中商品房价格仍居高不下，原因很多，土地增值税的存在是原因之一。
开发商开发一个项目，总要获得一定利润,而利润高低又涉及土地增值税的多少,利润越大土地增值税缴得越多，房价就越高。
因此，如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最佳是房地产开发商应当认真考虑的问题。
这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。
根据临界点的税负效应，我们可以对此进行纳税筹划。
如果房地产企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，一是可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税.正如汕头市某房地产开发公司建造一批普通标准住宅，取得土地使用权所支付的金额为500万元，开发土地的费用为100万元，新建房及配套设施的成本为1000万元，与转让房地产有关的税金为80万元,该批住宅以2410万元的价格出售.根据税法的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加扣（500+100+1000）×20％=320万元。