世联_顾问课程讲义_开发流程及经济评价_32PPT

关于项目方向，几种死法？
想赚想死的（老想多赚，违背市场规律），体现在做了市场滞销的产品， 比如商业问题、容积率问题、产品形态商业就是商业不要 牵扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；
省钱省死的，省钱省出事了，竞争问题、质量问题、成本压力问题；
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土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理
现有的土地政策的问题
单一的供应主体导致的信息不对称； 政府供应计划的无序和可持续供地政策的缺失； 价高者得的土地分配制度。
土地拍卖中的黑马——对项目发展预期的不同导致
战略型高价——建业郑州北市区地块；（不在土地本身） 转型企业高价——产业企业进入房地产；（利润期望低） 资金密集型无地企业——金地龙华地块；（恶狼扑食型） 非理性企业拿地——众多非成熟企业。（一介莽夫）
各专业公司的合作与分工如何？
第6月
单位 规划单位 规划单位 结构单位 景观公司 装饰设计
规划单位与施工图：初步设计、施工图把控
规划单位与景观：完善、技术交底
施工图与景观：隐蔽管线工程设计
最优秀的设计成果是最能体现开发商开发思维和开发意识 的成果，而非作品。
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土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理
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土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理
企业拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？
市场未来预期； 项目或区域发展预期； 规划条件的市场实现及经济实现； 开发商企业发展战略和机会成本； 竞争对手的情况分析。
政府出让土地的方式
拍卖、招标、协议；（挂牌属于拍卖方式的一种） 什么情况之下用什么方式？招标将会增多 目前的现象：北京双限、深圳背负15%返还指标等
施工付款：3个1/3，1/3房屋、1/3主材 （开发商赊销）、1/3现金，±0开始付款；
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土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理
开发商决策常见的问题是什么？举例说明：
关于资金：以山东某开发商为例，项目建设中的资金抽出作为它用， 导致项目资金流出现问题；
地块分析
市场态势
变量分析
售价预测 开发模式
初步地价
利润预期 变量分析
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传统价格模型
竞争对手分析
最高竞拍价
地价变量
最可能地价
最乐观地价
企业发展战略
起竞价格 过程加价 策略加价 场外公关
合理价格模型
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土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理
主要决策问题（钱、地、人）：
决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道 决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度 决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门
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土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理
项目决策案例——资金如何运作？
城市背景：山东省某地级城市，2004.1 地块情况：1036亩，r=1.3，30%高层 挂牌：起挂1.36亿，原地安置（约2.4亿） 开发商账面资金：4000万
顾问课程讲义：
开发流程及经济评价
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本门课程的目的
了解房地产项目开发决策和流程环节
掌握经济评价及其在决策中的作用
评价哪些指标？ 评价用在什么地方？ 如何进行评价？
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课题一：开发决策和流程环节
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房地产项目的整体开发流程——一个房地产项 目的整体开发经营行为如何？
土地获取 定位决策
产品设计 项目报建
施工建设
资源流通 及再流通
资源获取
资源加工
推广销售 物业管理
房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向 开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。所以房地 产的问题也是出在流通环节上！
课程分两节，预计时间3个小时； 课程将会结合实际的案例和现象作剖析，与大家展开研讨。
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我们对课程的展开角度，为什么要了解流程和 经济评价，有什么实际应用
关于开发流程：
什么时间干什么事？ 什么事情谁来办？怎么办最好？ 环节容易出什么问题？ 流程对开发商的影响是什么？
关于经济评价：
银行信用额度20000万，通过另一正在建设项 目抵押，先拿12000万投入土地款（类违规）
土地获取价格：1.46亿；
抵押给上述银行再贷款8000万
成本：1400元/平方米；
启动资金：商品房建设+回迁建设
vs
资金平衡：快速的现金流满足平衡
提前低价卖图纸：1690元/平，开盘800套， 近两个亿；
银行：快速放按揭，作为条件；
关于人力，是否具备了足够的项目运作、工程管理、财务管理、对外 公关人力，是否理顺了内部的管理体系；人力问题其实更是管理问题。
讨论：顺驰在发展扩张中，哪些问题值得检讨？
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土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理
包含的主要设计阶段：
地块勘查测绘：提供设计依据，3—10天 规划建筑设计：落实决策思路，3—6个月 施工图设计：施工标准和结构形式，1—3个月 景观设计：景观环境设计，2—3个月 样板房及会所设计：营销环境设计，1个月
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土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理
企业如何在招牌挂中为自己谋利？
设定竞拍门坎：资金门坎、资质门坎； 改变用地条件：附带诸多规划条件如加酒店、降容积率、配套公建； 带方案拍卖：设定方案或者要求短期给出方案； 人为因素：搞定拍卖师（敲锤）、搞定政府（返利）、搞定对手（给 钱）。
讨论：常见的问题有哪些？ 进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接 质量问题：评价体系和评价经验的缺失
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土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 物业管理
最优化的设计阶段流程参考：
时间进度控制 规划设计 单体设计 施工图设计 景观设计
样板房及会所
第1月 第2月 第3月 第4月 第5月