房地产企业内部控制研究

摘要：随着经济的发展，房地产行业的竞争不断加剧，加上国家的调控政策，房地产企业生存现状尤其困难。文章在介绍当前房地产企业内部控制现状的基础上，提出了解决存在的问题以及相应的对策。

关键词：房地产企业；内部控制

当今我国经济高速发展，房地产行业的发展也越来越快，行业间的竞争力也越来越强烈。房地产行业向来所关注的最大问题便是如何在激烈的市场竞争中得到最大的经济效益。房地产行业的发展现今面临很大问题：一方面国家施行一系列的措施来稳定房价；另一方面，在银行信贷等方面国家向房地产开发商施加了一定程度的压力。面临如此困难的房地产业，正将对外的发展逐渐调整为对内的管理，增强房地产业对于财务资金的控制，减少成本的输出，并以此获得最大收益。房地产内部控制是指利用现代信息管理技术，结合综合与局部的方法，采用多样化的会计管理方式，对房地产企业内部各业务关节进行严格的监督及控制。提高企业资产的安全使用、企业的工作效率以及财务信息的真实性是房地产业实行内部控制的目的所在。内控制度可以在企业进行决策时提供科学可行的意见，从而提高企业整体的竞争力，实现经济利益的最大化。

一、我国房地产企业内部控制现状

（一）房地产企业对内部控制制度的建设认识不足

当前我国各房地产企业对于房地产企业内部控制的认识不足，企业管理阶层往往将内部控制这一整体分割成许多细小独立的控制环节来看，这种看法非常片面，也存在很大弊端。例如，将企业内部控制视作会计控制，成本控制以及内部牵制制度，这种认识在企业发展过程中易产生不利影响。只有将内部控制看作一个整体，才能确保内部控制各环节有序的进行，确保各业务活动高效合理进行，确保企业内部资金财产的完整与安全，内部控制才能发挥其真正拥有的作用。内部控制可以提高企业决策准确性，及时纠正企业的错误问题，同时有效防止各类舞弊现象的发生，从而提高企业的综合管理能力，最大化提高企业的经济效益。

（二）企业法人治理结构不能相互制约

当今我国房地产行业中的企业法人的治理结构很大一部分都形同虚设，无法行使正当的权利与义务，结果造成了内部权力的失控，有时“内部人控制”的恶意现象甚至会出现。例如，董事会功能的缺失。董事会的监督变成自己监督自己，失去了原有监督的意义。另外还出现分工不明等问题，各监督部门的监督力度不严，部分企业甚至出现决策经营者独揽企业大全的情况。

（三）管理者素质有待提高

当前我国大部分的房地产企业中都缺乏职业经理人，国内也尚未形成较为完善和规范的职业经理人的人才市场。房地产企业内部的管理阶层大部分是从安装、建筑等房地产相关行业中走出的，未经过专业房地产知识培训的经理人，他们的知识及素质都有待提高。另外，还有部分经理人通过政府任命等各种方式录用，外部环境也没有建立行之有效且合理的监督机制来监督、约束经理人，造成经理人无法及时的进行自我提高、自我完善。同时，有许多房地产企业的管理者未经过高等教育以及管理方面的培训，无法适应现阶段我国经济高速发展的需要。

（四）企业文化的缺失

企业文化具有其特殊的力量，它能够无形的影响企业内员工的思维及行为方式，并在企业中形成强大的凝聚力。作为市场、土地、项目施工、品牌等多方位资源的集合体，大多数房地产企业内部还未形成自己独特的企业文化，部分企业甚至忽视企业文化的建立，同时不能准确认识企业文化在企业发展中所起到的作用。这其中有以下几方面原因：

1.企业文化的建立是一项需长期进行的工作，不能只是短暂的加强，应该有规划的、合理的进行企业文化的建设。

2.房地产企业的管理阶层对于企业文化建立的重要性认识不足，并忽视了企业文化在企业战略实施进程中的积极作用，更加没有认识到企业文化是企业提高核心竞争力的一项重要工作。

3.企业文化要让全体员工共同协同工作，充分发挥员工的主观能动性，使企业形成一个整体。

4.企业文化要深入员工内心，从根本上增强员工对企业工作的积极性，真正发挥其重要作用。

二、解决房地产企业内部控制存在问题的措施及对策

（一）完善房地产企业治理结构，建立健全房地产企业内部控制体系

完善的房地产企业治理结构以及健全的房地产企业内部控制体系都为企业的内部控制提供了保障。房地产企业应该传统的内部控制基础上加以创新及完善，结合自身企业发展的特点以及发展要求，制定出符合自身发展的科学合理的内部控制体系。内部控制体系应同时包含业务层次的内部控制以及企业层次的内部控制，同时，要针对不同的业务流程设置相应的内部控制。另外，健全房地产企业的治理结构，增强各个管理部门以及各职能部门所发挥的作用，将企业的决策、执行、监督等职权分离，在企业内部形成权力的制衡。

（二）强化执行力度，完善内部监督机制，

房地产企业内部控制体系的建立需要各个职能部门的共同参与，这其中包括企业的董事会、经理、监事会及所有员工。企业内部控制的建设作为一项系统的工程，为保证其有效实施：

1.应当完善企业内部的监督机制，制定科学合理的监督计划，保证企业内部各业务各环节严格按规定进行。

2.尽快推进房地产企业内部控制机制的建设，使其控制作用在企业的发展中体现出来同时，应提高审计机构的审计能力，发挥其监督职能。作为房地产企业实现内部控制的重要组成部分，企业审计机构应定期对企业的内部控制制度进行监督与评价，加强其监督职能，从而不断完善企业的内部控制体系。

3.可以聘请注册会计师对企业的内部控制体系进行评价与审计，同时对内部控制体系所面临的缺陷进行改进，不断完善内部控制体系，确保内部控制体系有效实现其控制能力，从而进一步推动企业的发展。

（三）加强内部控制的考核与激励

完善房地产企业内部控制的考核激励机制，建立完整合理的综合评价指标体系，定期对企业的生产经营状况以及内部控制的有效性进行考核与评价，同时结合定性与定量的分析，建立严格的奖罚及责权制度，以此来激励企业内部员工的工作积极性，充分发挥员工的工作自主性。

（四）建立突发事件应急处理机制与内部控制重大风险预警机制

房地产企业应加强事前计划能力，建立一套符合从管理阶层到子公司执行单位的各个层次的突发事件应急处理机制以及内部控制重大风险预警机制，根据企业内部管理的薄弱环节以及企业会计环境定期或不定期的运用定性与定量相结合的方法进行信息的收集以及进行动态分析，并对可能出现的风险建立应急处理的计划，将风险量化。同时，应针对企业的战略规划的实施合理的分配各项资源，建立合理有效的预警及突发事件监测体系，降低企业所面临的经营风险，进一步促进房地产企业的健康发展。

（五）对员工进行内部控制体系的培训，提升员工素质，加强员工对于企业内部控制的责任感意识，推进企业文化建设

房地产企业内部控制的强弱决定企业内部控制工作的好坏，内部控制是一种文化，也是一种体系。完善的内部控制环境能够确保各项业务工作的高效进行，因此内部控制体系的建立需要企业员工的坚决执行。同时，企业应加强对于企业人员关于内部控制专业知识的培养，提高其对专业内控知识的学习以及对于内部控制建设的思想觉悟。另外，可以通过举办相关的内部控制管理活动，提高企业工作人员的认识及思想觉悟，调动企业工作人员学习内部控制知识的学习积极性，进一步提高企业内部控制人员的专业知识以及综合素质，从而提高企业的经营管理水平。

（六）构建企业内部畅通的信息沟通渠道

为实现房地产企业内各部门的信息共享，加强各部门的信息沟通，房地产企业应根据自身的经营状况，建设企业内部的科学的信息沟通渠道，建立内部信息集成处理系统，从而实现各业务部门间通畅的信息交流，打破各部门之间的隔阂。例如，运营部门、营销部门以及财务部门共享一套信息集成处理系统，首先营销部门对于各项营销数据进行收集整理，利用信息集成系统进行统计和汇总，然后财务部门根据信息集成系统中的信息进行财务分析以及财务支持，最后，运营部门根据系统中的财务分析，对于之后企业的运营制定计划，并提供合理化的建议，确保决策层对于企业发展状况拥有更加充分的认识，有利于企业的准确决策，促进企业的发展。另外，应加强对于企业内部控制信息的收集、处理、传递等环节的完善，将常规和非常规信息的报送流程相互区别，建立信息的举报投诉制度，保证信息的完整、真实，以此促进内部控制施行的有效性，从而实现房地产企业的战略目标。

三、小结

目前我国产业集中度正不断提高，开发规模也在不断扩大，房地产企业也在朝着集团化的趋势发展，部分企业也在由原先的集团单一化向区域多元化管理方向发展。由于房地产企业的大规模扩张，企业总部对于子公司的管理也变得尤为重要，因此原先的内部控制管理模式也已无法满足现今房地产企业发展的需求。房地产企业的内部控制的建设与完善应该从企业实际发展出发，对于部分管理基础相对薄弱、会计核算相对混乱的企业，应该从完善内部控制制度、定岗定员、明确各岗位职权等方面进行改革，并加强其资金财产等资源的安全及稳定。而对于管理基础相对较好、会计核算相对混乱的企业，则应进一步强化和完善企业的内部控制体系。最后，企业的业务活动都应在内部控制之内，企业的管理工作都应以完善内部控制为基础，企业的决策都应从内控制度的完善出发。

综上所述，我国当今的房地产企业的内部控制虽然在企业的发展中起到至关重要的作用，但是在诸多方面，房地产企业的内部控制体系仍存在许多缺陷。因此，房地产企业应该在已建立的内部控制体系基础上，加强内部控制体系的创新，并加大对于完善内部控制体系建设的实施力度，从而使房地产企业的内部控制建设能够紧跟时代发展的潮流，加强房地产企业的管理能力，进一步保证房地产企业的可持续健康发展。

参考文献：

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房地产企业内部控制

房地产企业内部控制探析时元华（济南同乐置业有限公司，山东济南 250014） [摘要]内部控制能有效抵御风险。目前，我国房地产内部控制的现状是：内部控制没有突出主要风险、内部控制的执行不到位、监督力度不够、企业内部的信息沟通与传递不畅等。强化房地产企业内部控制的方法和对策是：健全企业的风险预警机制；制定防范主要风险的内控措施;完善内部控制的监督机制，加强内部控制运行的执行力度；畅通信息传递与沟通渠道，构建内部控制的保障体系。 [关键词]房地产企业；内部控制；现状与对策[中图分类号]F830 [文献标识码] B 第2012年第9期（总第405期）商业经济 SHANGYE JINGJI No.9，2012Total No.405 [文章编号]1009-6043 （2012）09-0041-02[收稿日期]2012-08-13 一、引言内部控制本身具有诸多内在功能，包含促进经营效果、保障财务报告可靠性、加强法律遵循性等，由于其在企业中占有十分重要的地位，近年来广泛受到理论与实务界的关注，使其从单纯的内部牵引制度发展成为今天的要素结构阶段，最终目标也逐渐向风险防范方面转移。房地产企业在我国的国民经济中扮演着十分重要的角色，但由于自身管理经营以及国家政策等方面的原因，在其迅猛发展的过程中也逐渐出现了一些问题，尤其是2010年以来，国家相继出台了一些调控政策，给房地产企业带来了空前的危机。所以，对房地产企业进行内部控制问题的探讨就显得尤为重要，是企业目前面临的一项重大课题。二、房地产企业加强内部控制的重要性与必要性房地产行业与其它行业不同，它需要大量资金作支撑，企业的最终目标就是完善资源的优化合理配置，从而实现经济效益的最大化。由此，内部控制在房地产企业中的作用就突显出来。 (一)内部控制能有效抵御风险在房地产企业当中，最为重要的一项组成部分即为土地，它为国家所有，所以受到政府宏观调控的影响较大，国家通过价值规律、经济杠杆等对企业进行引导，从而实现供需平衡。另一方面，房地产的经营不但受到经济变化的影响，受政策变化的影响也较大，变数较多。加之政策环境变得严厉，融资环境不断恶化，对开发品质的要求也逐渐提升，最终导致项目成本的上升。 (二)健全与完善内控制度是现代企业管理的内在要求近些年来，房地产企业为了适应行业的发展需求，不断扩展规模，企业的从业人员、财务管理、资金投入、人力资源等也都随之发展，企业管理趋于规范与严格，传统管理模式朝着现代化的管理模式逐渐迈进。内部控制是企业最为重要的一项管理方法，它在企业当中发挥出的作用是不可替代的。通过健全一套完善的内部控制制度，可以强化房地产企业的管理与经营，形成一个完整的制度系统，实现岗位责任、报告制度、电子监控、内部审计相互间的结合，加强企业的管控能力，对经济活动实现较好的监督与控制，保障其严格执行，最终促进企业经营目标的顺利实现。三、房地产内部控制的现状分析 (一)内部控制没有突出主要风险据相关数据显示，我国房地产业平均寿命仅有3.5年，企业不重视风险防范、风险意识淡薄是导致这一现象的主要原因。我国政府在过去两年对房地产进行调控后，加大了企业的经营风险，特别是加息与限购令的颁布实施，政府三千万套保障房的建设、酝酿将房地产企业项目自有资金的比例提升至30%，这一系列的政策都给房地产行业以及企业带来重大影响。就目前情况而言，多数企业的现金流控制并不到位，没有将风险细化，同时，制定出的应对风险对策与企业实际结合得不够紧密，可行性有待加强。内部控制还是以防错纠弊与财务报表为主要目的，没有突出主要风险，与风险管理的融合性不强。 (二)内部控制的执行不到位就目前情况而言，部分企业进行了内部控制制度的建设，但在其实施过程中的效果并不理想。内控制度与内控成效间的偏离，即为内控执行不力最为主要的体现。企业的制度一旦被制定出来，就应该保障能够被企业地执行，但在房地产企业的日常管理工作中，仍然存在只看领导不看制度的现象，制度成为了企业的一纸空文，流于形式，可能导致企业的费用成本失控、财务信息失真，造成资产损失，在企业的采购、销售、投资业务中，有人为了一己私欲，中饱私囊，这都十分不利于企业的持久发展。 (三)内部控制的监督力度不够监督与控制工作是房地产企业进行日常管理经营最 41--

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第五条工程项目开工建设之前，必须经政府计划部门批准立项，并取得相关的工程建设许可证，编制项目预算书，保证工程项目手续完备，证照齐全。？内部基建或设备改造是否也是？第六条预算金额在100万元及以下的工程项目由公司的主管副总审批，100万元以上500万元以下由公司董事长审批，500万元至1,000万元由公司董事会董事集体审议决定，达到1，000万元以上的要由股东大会批准。第七条房屋建筑物类工程项目一律采取发包方式建设；其他工程项目由公司根据具体情况，采取自营或发包方式进行实施。无论采取何种建设方式，均应指定相关部门和人员实施工程监管，了解工程进度，监督检查工程施工质量，确保工程施工严格按工程设计的要求进行施工建设。第八条完达山股份公司的工程项目由财务部组织会计核算，或根据工程项目的授权由被授权单位的财务部门组织会计核算。第三节实施与执行

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审，但部分合同未按公司评审意见修改, 执行力不够。 3.合同签订不严谨。如付款承诺随意性大，往往使项目处于被动与劣势。 4.合同签订不规范。劳务分包合同文本不规范，有的直接使用专业工程分包合同名称；合同形式不规范，有的合同盖的公章与合同主体名称不符，许多甚至盖的是单位部门的公章。 5.合同条款不完备。如有的合同只有总包价，有的只有单价，有的甚至只有一条“按业主计价收入的百分之几办理结算” （二）分包管理方面 1.违法转包和分包者施工单位将工程整体转包、解体分包给不具备资质的外部施工队伍或个体施工队，存在非法转分包的风险。 2.分包队伍选择不规范有些劳务分包队伍选择未通过公开招投标程序；有的项目经理一手遮天，将工程指定分包给直接利益方，以牟取额外利益 3.分包单价存在疑问有的分包单价高于公司内部指导分包价和同期同区同类工程的分包单价，却无正当理由 4.分包结算支付不规范分包结算严重滞后，且存在超合同工作量、超建设单位计价工作量结算；财务部与合约部沟通不畅，财务部直接按项目经理批条支付工程款，导致工程款超付现象时有发生；中间计量无技术、质检及分包方人员签字，结算手续不全。

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企业内部审计的重要性具体体现在：协助组织建立和改善内部控制；提高组织的风险管理水平；帮助企业更好的实现组织目标；提高员工的合规意识。三、施工企业的内部审计现状（一）外部环境的变化传统的审计主要是对工程竣工后集中一次性审计，是对建设项目竣工决算的真实、合法、效益情况进行审计，主要包括工程竣工结算审计和竣工财务决算审计，是一种事后审计，并作为建设方和施工方最终结算的依据。目前，随着建筑市场的日益成熟，为防止国有资产流失，高效利用资金，实现项目效益的最大化，全面提出了“全过程跟踪审计”的模式。建设项目跟踪审计，是指单位审计部门组织对建设项目实施过程的合法性、真实性、规范性进行全过程审计监督的活动。（二）施工企业内部审计的现状 1、对内部审计不够重视当前的施工企业，对内部审计工作的重要性和作用的重视程度还不够，缺乏对内部审计的认识，不少企业领导设置内部审计机构是为了应付上级检查及企业本身升级的需要。首先表现的企业内部审计机构不健全，撤并、分立随意；其次表现在人员配置不够，某些企业的内部审计机构只有一名会计“坚守岗位”。实际上，无论是施工企业领导还是内部审计人员，都缺乏对内部审计的正确认识，造成内部审计不能发挥其重要的作用。有些下属单位更将内部审计机构当作是一种异己力量来排斥，仅仅把内部审计当做一种“监督者”，而忽视了内部审计是一种管理的参与者和服务者。 2、内部审计的范围小施工企业的内部审计有着其独有的特殊性。而目前的内部审计范围往往被局限在财务审计上。西方国家的内部审计已进入风险导向审计阶段，其内部审计内容丰富，主要以管理审计为主，财务审计和遵循性审计为辅。而我们有些施工企业的管理层，认为审计所涉及的仅仅是对财务信息的审计，而忽略了审计的范围还包括内部控制制度，尤其是现在建设项目“全过程跟踪审计”方法的试行后，

房地产企业关于成本管理的内部控制思考

房地产企业关于成本管理的内部控制思考引言：内部控制是社会经济发展至一定阶段的产物，它是各种社会经济组织对内强化管理，对外满足社会要求，以便实现组织目标的重要管理手段。与国外相比，我国企业内部控制建设起步较晚，目前还处于发展阶段。从房地产企业来说，许多企业对内部控制意识不强，管理层内控意识薄弱，相应的内控制度缺乏或不健全，企业员工更是对内部控制了解不多。房地产企业在项目开发过程中，其成本管理是伴随始终的，期间牵涉的因素也较多，可谓是多方面、多因素综合的结果。因此，成本管理本身就可以理解为一项系统工程，其控制的好与坏，直接与内控管理有密切关系。内控管理对成本管理的必要性企业是赢利为目的的经济组织，房地产企业也不例外。在收入不变的情况下，想要赢得利益最大化，比较有效的途经就是降低成本，通过节约开支来增加利润，而要能有效地降低成本，内控管理制度则是必不可少的。房地产企业内部控制所涉及的范围广而全面，是全方位、全过程的管理活动，相对于其它行业，由于其产品具有单一性、地域性、不可复制性等特点，其成本管理就显得更加复杂。因此，建立健全房地产企业内部控制管理体系，加强和完善企业的内部控制，就显得更有必要，必须从多方面、多层次、多环节上进行严格管控，这是成本管理取得成功的前提，它直接关系到项目的最终赢利水平。房地产企业在项目开发实施期间，其成本费用控制主要包括三个环节：对其事前进行规划、制定目标；事中进行监督执行，及时发现

和纠正偏差；事后进行评价分析，并在总结和改进基础上，修订和建立新的成本体系目标。要做好成本管理必须以内部控制为前提，其涉及的范围、内容是非常广泛的，但下面几点则是内控管理中比较重要的，它直接关系到成本控制的执行力度和成效。一、建立现代成本费用管理理念重视策划设计阶段一般来说，房地产项目开发，成本管理主要体现在策划、设计、施工三个阶段。受旧的开发模式及传统观念的影响，很多开发企业缺乏成本管理意识，其成本管理计划主要是用来进行项目的经济分析和决策、落实成本责任制、安排资金等，成本管理只是停留在项目的施工阶段，对其他阶段重视不够，因此成本下降空间是十分有限的。而现代成本管理理念，更注重突出企业的整体经济效益，是积极、主动的成本管理，是项目全过程、动态的成本管理，是企业追求利润最大化的成本管理，是在保留传统成本管理理念的同时，更加注重项目开发前期决策阶段和设计阶段。多年来我国工程项目开发的实践表明，对开发建设成本影响最大的是策划设计阶段：在房地产项目整个开发周期中，策划设计阶段所占时间比例仅为整个项目建设周期的15%～30%，但其对今后的开发成本所产生的影响则是最主要的，占到65%～70%，因此，对房地产项目的全过程成本控制管理中，策划设计阶段的成本控制管理是控制工程造价、提高投资效益极其重要的环节。在项目策划时就应该仔细研究项目方向，力求项目定位准确、方案合理；在设计阶段，应注重设计的多方案比选和优化。好的设计在满足项目定位要求的同时，应

企业内部控制的现状及对策研究

内容摘要： [摘要] 目前,我国企业内部控制非常薄弱，主要表现在以下几个方面:企业内部控制不健全、不合理;内部控制执行不严，形同虚设。内部控制的薄弱已影响到企业的生存与发展。加强企业的内部控制，制约不正当的行为,已刻不容缓。本文对企业内部控制现状及对策研究,目的在于通过对企业内部控制薄弱的成因分析，探讨解决的措施。 [摘要] 目前,我国企业内部控制非常薄弱，主要表现在以下几个方面:企业内部控制不健全、不合理;内部控制执行不严，形同虚设。内部控制的薄弱已影响到企业的生存与发展。加强企业的内部控制，制约不正当的行为,已刻不容缓。本文对企业内部控制现状及对策研究,目的在于通过对企业内部控制薄弱的成因分析，探讨解决的措施。 [关键词] 内部控制现状对策近年来,我国企业内部控制的发展已经取得了较大的进步,但目前我国企业的内部控制现状还很不理想、很薄弱,主要表现为: 1.企业内部控制不够健全、不够合理目前,我国上市公司、国有企业建立的内部控制系统存在着内容不完整、设计不合理的问题。主要体现在:有些企业只具有某些基本的内部控制操作,还没有形成一个完整的内部控制系统,如财务控制的评价制度尚未建立, 经济合同的管理制度不健全;有的企业还未建立自我防范与约束机制,遇到发生违法违规行为时才采取措施加以补救,偏重于事后控制而忽视事前的预防控制,如对经营风险和财务风险的事前预测和控制很少涉及;有的企业内部控制职责划分、奖惩标准不够明确,从而影响了内部控制的执行;还有些企业在设计内部控制时没有考虑到自身的规模、业务性质等实际情况,生搬硬套,造成企业的内部控制不切实际,偏离控制重心。 2.内部控制在执行中失效内部控制重在执行。很多上市公司、国有企业虽然制定了较为完善的内部控制制度，但仅仅“印在纸上、挂在墙上”以应付有关部门的检查、审计，根本不管内部控制的实际执行情况如何。主要表现在以下三个方面：会计信息的严重失真。近年来，有些企业尤其是上市公司，由于会计工作秩序混乱、核算不实而造成的信息失真现象较为严重；国有资产流失严重。有的国有企业由于财产物资内控管理薄弱，物资购销制度松弛，对多年来的毁损、报废、短缺、积压、滞销等不作处理，致使巨额潜亏隐藏在库存中，再加上经济往来中审查制度不健全等，造成国有资产的大量流失；违法违纪现象时常发生。随着我国经济的对外开放和市场经济的繁荣，有些企业的管理者不顾党纪国法，利用手中的职权为自己和家人谋利益。二、企业内部控制薄弱的原因分析 1.企业内部控制薄弱的外部原因内部控制作为企业经营管理的重要组成部分，其建立、实施当然也会受到外部环境的影响。当前，我国企业的外部环境还不完善，存在着一些不利因素影响内部控制机制的有效发挥。首先，计划经济体制的长期影响是内部控制不受重视的重要原因。经济体制改革后，理论上要求的政企分开在执行中并不彻底。其次，从法规建设上看，我国尚未形成类似coso 报告的权威的内部控制标准体系，内部控制的建立、实施、检查与评价缺乏统一的指导依据。 2.企业内部控制薄弱的内部原因企业内部因素的不利影响是内部控制薄弱的根本原因，主要包括以下几个方面的内容:(1)人员素质偏低，观念落后，职业道德素质不高。从我国企业目前的情况来看，企业人员的素

浅谈企业内部控制建设

浅谈企业内部控制建设自2010年4月五部委联合发布《企业内部控制配套指引》以来，开滦集团根据加强自身风险管理能力的需要，率先进行了企业内部控制的制度建设工作，并取得了一定的成效。本文中笔者就对内部控制的认识以及企业在内部控制实施过程中遇到的问题，探讨了建立健全企业，特别是国有企业内部控制的难点、思路等。标签：内部控制内控制度制度建设内部控制是现代企业管理的重要组成部分，是企业进行风险防范、提升管理水平的重要手段，随着我国社会主义市场经济的建立完善以及全面融入全球化浪潮之中，在风险防范制度建设方面急需与国际接轨，以适应激烈的国际市场竞争。2010年4月财政部等五部委联合发布了《企业内部控制配套指引》，并要求自2011年1月1日起在我国上市公司和大中型企业分步实施，这标志着借鉴国际先进经验、符合我国具体国情的中国企业内部控制规范体系基本建成。开滦集团在配套指引发布后即率先进行了解、学习并尝试建立适合自身实际情况的内部控制规范体系，下面就内控实践中遇到的问题进行探讨，以期为企业建立健全内部控制规范体系带来一些启示和思考。 1 内控制度的内涵及制定意义 1.1 内控制度的内涵企业内控制度是在一个企业内部，为了保证生产经营活动的顺畅、高效运行，保护资产的安全和完整，防范、发现和纠正错弊，保证会计信息的真实、完整而制定并实施的一系列控制方法、政策和程序。控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通以及对控制的监督是内控的五项要素。内控包括为保证企业正常经营所采取的一系列必要的管理措施，也包括对企业经济活动进行综合计划、控制和评价而制定或设置的各项规章制度。 1.2 内控制度的制定意义通过梳理业务流程，健全内部控制制度，从而达到保证企业经营合法合规、资产安全、财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进实现公司发展战略的目的。如何将企业内部控制规范体系中的理念和方法与企业的治理结构、管理制度、业务流程、企业文化建设等很好地衔接、融合，是贯彻落实内控制度的关键。这就要求企业根据内部控制规范体系和监管要求，结合行业的特点和企业经营管理状况，认真梳理业务流程，建立健全适合企业实际的内部控制制度体系。 2 建立有效内控制度的难点与误区对于大多数中国企业而言，在配套指引发布之前，很少有企业能够建立起真正意义上的内部控制框架并使之体系化，作为在配套指引发布后较早学习、尝试建立内部控制规范体系的企业，我们在实践中遇到的一些问题，以及回顾实施过程发现的认识上存在的一些误区，对很多中国企业特别是国有企业而言，可能具

论房地产企业内部控制的现状及对策

内部控制是由企业董事会、监事会、经理层和全体员工共同实施的、旨在实现控制目标的过程。企业要持续健康发展，离不开健全的内部控制制度。无论是在国内还是在国外，内部控制都成为企业风险管理的一个热点问题。房地产行业建设周期长，涉及资金数额巨大，属于高风险行业，增强其自身抗风险能力的重要手段之一就是加强企业的内部控制。一、房地产企业内部控制的现状 1.房地产行业内部控制体系不健全内部控制的目标是合理保证企业经营管理合法合规、资产安全，财务报告及相关信息真实完整，提高经营效率和效果，促进企业实现发展战略。目前，我国多数企业的内部控制制度不够全面，在内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督等方面均有较多的不完善之处。如没有覆盖所有的部门和人员，没有渗透到企业各个业务领域和各个操作环节，使不少的房地产企业会计工作秩序混乱、核算不实，造成会计信息失真现象极为严重。会计人员分工中的“内部牵制”原则均没有建立，甚至有的企业没有正规的财会部门，会计、出纳、审核等事项由一个人包办。原始凭证的取得或填制本身就不合法，以此为依据编制的记账凭证、登记的账簿、出具的会计报表及一系列的会计分析等也就毫无意义。一些企业人为捏造会计数据，设置“小金库”，乱摊成本，隐瞒收入，虚报利润，恶意逃避税收等。所有这些，都与企业内部控制制度不健全密切相关。 2.房地产行业的内部控制环境有待优化（1）内部控制缺乏一系列操作性较强的规范性文件。国家先后颁布了一系列法规，对企业的健康发展起到了积极的作用。但不可忽视的是，现有的法律、法规及国家财政部门的规定比较粗泛，且很不具体，在具体内容的层次、程序上还有待企业自行细化才能满足工作的需要。但事实上，很多房地产企业在这些方面都做得很不好，要么根本没有，要么就是制定的细则没有可操作性，也没有一个制定具体规范的计划。（2）内控制度行为主体素质不能完全满足需要。大部分房地产企业的财会人员，尤其是基层财会人员得不到有效的培训、提高，专业水平很难适应新形势的要求。一些不具备从业资格的人员也进入了财会队伍，思想素质差，业务一知半解，连正常的会计业务都处理不好，更谈不上内部控制制度的运用。随着房地产行业的发展、工程建设项目管理水平的提高和程序上逐步规范、完善，工程造价确定与控制和项目建设中存在的舞弊行为越来越隐蔽，常常披上了程序合法的外衣。（3）多头管理、各自为政的现象比较显著。房地产企业的规模一般较大，可能有多个子公司、分公司、项目部等并存的现象，许多房地产企业各个项目公司项目部核算体系互不相同，财务软件和核算标准不统一，难以保证向管理者提供统一可比的财务信息。由于缺乏统一明确的财务业务授权机制，有些企业的二级项目开发公司各自为政，自成体系，母公司无法有效地进行管理，造成公司的管理控制能力下降。二、房地产企业内部控制现存问题的原因分析 1.内部控制人员素质距现代内部控制的要求还有差距领导意识因人设岗的现象比较常见，在现实工作中，因人设岗或者照顾“关系”，不按要求配备较高素质会计人员的现象很多，在客观上既影响了内部控制人员的整体素质，也对内部控制工作的开展造成了影响。当前房地产企业的大部分内部控制人员为财会人员兼任或转行，知识结构单一，后期培训匮乏，内部控制技术落后，内部控制方法过时，工作内容面窄，要求他们完全胜任现代内部控制工作只能说是勉为其难。 2.对内部控制不够重视，缺乏正确的内控观念内部控制制度是企业各个业务部门或人员在业务运作过程中形成的相互影响、相互制约的一种动态机制，是具有控制功能的各种方式、措施及程序的总称，它绝不等同于规章制度，也不等同于内部管理，更不是组织计划。内部控制要以有效为前提，其关键是作为内控制度主体的董事会、监事会、经理层和全体员工。由于一些中小企业的高层管理和员工对内控制度认识上存在偏差，认识不到内控制度的重要作用，造成企业的管理混乱。 3.内部审计职能弱化，内审范围狭窄、单一内部审计部门在评价内部控制的有效性以及提出改进建议等方面起着关键作用，是内部控制制度的一个重要组成部分。由于内部审计只强调内部的监督性质，而未强调内部审计的服务职能，使得不少内审机构只开展财务收支审计和财经法纪审计，而忽视经济效益审计、经济责任审计等，市场观念、效益观念和服务观念不够明确，不能正确处理好监督和服务的关系。三、房地产内控问题的对策探讨 1.加强财务人员素质教育，从根本上提高内控质量内控的成败关键在人。随着科学技术的迅猛发展，产业特征的变化和信息化社会的到来，对人的综合素质和理解能力、适应能力的要求越来越高，会计人员仅仅具有普通的查账本领已不适应，必须扩大知识面，提高知识水平。在国外及我国的一些经济发达地区，项目招投标非常重视项目经理的选择，并把他作为中标的一个重要条件。房地产会计人员也是如此，在新形势下，建设项目的投资会计不仅是单纯的造价和财务收支，还涉及到工程设计、造价前期的控制阶段、工程管理等都将成为财务工作的重点，这就要求房地产企业必须拥有素质较高的专业化会计人员队伍，以充分发现和揭示问题，使内部控制名符其实地处在较高层次监督的位置上。 2.完善现有的组织结构首先是要设置合理的组织架构。组织架构是企业按照国家有关法律法规、股东（大）会决议和企业章程，结合本企业实际，明确股东（大）会、董事会、监事会、经理层和企业内部各层级机构设置、职责论房地产企业内部控制的现状及对策孙利红之丰投资集团有限公司 450000 》转185页

企业内部控制体系建设研究

企业内部控制体系建设研究作者：郝国森来源：《市场周刊·市场版》2020年第07期摘要：目前，我国企业内部控制问题层出不穷，时常发生会计报告造假、管理风险事故等现象，对企业经济造成重大损失，鉴于此，文章以企业内部控制体系建设研究为题，分析企业内部控制体系建设中存在的问题，并提出几点相应的解决策略，以此优化企业内部控制体系建设，降低企业运营风险。关键词：企业;内部控制;体系;建设当下市场竞争日益激烈，企业若想占有市场地位，必须加强其内部控制体系建设，然而企业内部控制体系建设需要结合企业自身发展情况，同时遵守企业的各项规章制度，采取科学合理的方法加强企业内部控制体系建设，提高企业经济效益，但是企业内部控制体系建设中却存在诸多问题，具体如下。一、企业内部控制体系建设中存在的问题（一）缺乏内部控制意识近些年，企业发展规模不断扩大，项目也不断增多，作为企业领导一直比较注重企业内部工作业绩和经济效益，然而却忽略对内部控制意识的重视，这就导致不少企业领导缺乏内部控制意识，同时对内部控制相关知识也了解的甚少，根本不懂得内部控制对企业发展的重要性，时常将成本控制与内部控制弄混，由此可见企业内部控制体系建设不是一朝一夕的事情，还需要经历一个漫长的过程才能完成。（二）缺乏完善的内部控制体系许多企业缺乏完善的内部控制体系，特别是在内部控制活动举办期间，没有科学理论支撑，也没有健全的体系，一时间很难发挥内部控制的作用。究其原因主要是企业过于看重经营模式和经济效益，往往忽略内部控制体系建设，导致企业自身约束不到位，管控力度不强，严重情况会导致企业内部失去控制。除此之外，企业在实际项目运营中，忽略内部控制制度建设，结果出现内部控制评估不合理的现象，由此可知，企业只有构建合理的内部控制制度和评估体系，才能提供有效的业务评估数据，确保内部业务评估的有效性。（三）缺乏专业的内部控制工作人员

施工企业内部控制

施工企业内部控制的几点思考随着安然、世通及A股上市公司会计丑闻曝光，促使投资人开始关注企业的内部控制是否存在且得到有效运行。2008年美国次贷危机引起的全球金融危机，内部控制的缺失或内控没有有效的执行引起了监管部门的重视。2008年6月财政部会同证监会、审计署、银监会和保监会制定发布了《企业内部控制基本规范》以及《企业内部控制应用指引》等足以证明内部控制的重要性。一个设计有效且运行有效的内部控制才能为控制目标提供合理的保证。而目前我国企业内部控制的现状多是缺乏内控制度、粗放管理，需要时无据可依，或虽有一套完整的内控制度但在执行中并未有效执行，也没有考核奖惩及相应的监督，内控形同虚设。企业内部控制的目的是根据企业管理的要求，建立管理科学；责、权、利分明的内部结构，从而建立有效的内控程序，有效防范风险，消除隐患，合理保证企业经营目标的实现。由于施工企业工程点多、工期长、工程的不可复制性的特点，从而决定其在生产和经营等各方面与其他企业有明显的区别。市场竞争越来越激烈，导致企业的利润空间越来越小，因此内部

控制是否有效已经成为企业生存的关键问题。鉴于施工企业的特点，要求其内控需更注重完善风险控制机制。合同方面：需建立完善并严格执行合同评审制度，加强对开发商或业主的不良信誉的防范、对甲方社会诚信度、资金状况、履约能力的考查，避免与不良业主合作。加强合同管理，特别是规范合同签订程序。由于施工企业多是集团公司下设项目部，项目部还有下属单项工程，管理链比较长，监管效率降低。这就要求针对供应商、劳务的合同要完善授权审批制度，对不同标的额的合同执行不同的授权级次，避免过度授权、同时杜绝越权行为。规范合同条款，避免由于合同签订不当给企业带来经济损失及诉讼风险，将潜在损失降低到可控范围内。成本预控方面：建立和完善成本预控制度，对成本预控分析结果在安全警戒线下的工程进行专项分析并实行动态跟踪管理，及时掌握工程进展及成本控制情况，避免出现成本失控现象。利用集团公司信息化管理的优势，参照市价的同时，建立企业内部的主材采购价格信息平台，发挥大宗采购的优势，降低采购成本。对超出平均价比例较大的采购业务进行重点跟踪分析。

《房地产企业内部控制制度》

《房地产企业内部控制制度》万科企业股份有限公司内部控制制度第一章总则第一条为有效落实公司各职能部门专业系统风险管理和流程控制，保障公司经营管理的安全性和财务信息的可靠性，在公司的日常经营运作屮防范和化解各类风险，提高经营效率和盈利水平，根据《加强上市公司内部控制工作指引》.《万科企业股份有限公司章程》?《万科企业股份有限公司员工行为手册》.各专业系统风险管理和控制制度等有关规则，制定本制度。第二条职责：（一）董事会：全面负责公司内部控制制度的制定.实施和完善.并定期对公司内部控制情况进行全面检查和效果评估（二）总经理：全面落实和推进内部控制制度的相关规定，检查公司各职能部门制定.实施和完善各自专业系统的风险管理和控制制度的情况；（三）公司总部各职能部门：具体负责制定.完善和实施本专业系统的风险管理和控制制度，配合完成对公司各专业系统风险管理和控制情况的检查。第二章主要内容第三条本制度主要包括以下各专业系统的内部风险管理和控制

内部：括环境控制.业务控制.会计系统控制.电子信息系统控制. 信息传递控制.内部审计控制等内容。第四条环境控制包括授权管理和人力资源管理： (一)通过授权管理明确股东大会.董事会.监事会.总经理和公司管理层.总部各职能部门和各一线公司的具体职责范围；由集团董事会办公室和总经理办公室制定相关细则并负责具体实施和改善。 1.股东大会：《股东大会议事规则》明确“股东大会是公司的权力机构，以下事项须由股东大会讨论：(1)决定公司经营方针和投资计划； (2)选举和更换董事，决定有关董事的报酬事项； (3)选举和更换由股东代表出任的监事，决定有关监事的报酬事项； (4)审议批准董事会的报告； (5)审议批准监事会的报告； (6)审议批准公司的年度财务预算方案.决算方案； (7)审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案； (8)对公司增加或者减少注册资本作出决议； (9)对发行公司债券作出决议； (10)对公司合并.分立.解散和清算等事项作岀决议； (11)修改公司章程； (12)对公司聘用.解聘会计师事务所作出决议；

房地产风险内部控制

房地产风险内部控制第一节土地使用权取得过程中的法律风险房地产开发商土地使用权的取得方式包括出让（招标、拍卖、挂牌）、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险主要包括：一、土地使用权出让过程中的法律风险 1、政策及法律、法规变化的风险房地产是一个特殊的行业，自从2005年开始，我国房地产业形势大好，房价一涨再涨，在金融危机的影响下，部分地区曾产生过房价下跌外，房地产已经进入了一个疯狂的发展阶段。不少热钱流入房地产、一些开发商进行囤地、土地供应欠缺等原因，加上境内房地产业发展过热让，境外资本大量流入，让目前的房价增长势头难以控制。为了控制房价的上涨过速，国家出台了一系列的政策来调控房地产市场，这些政策都或多或少的对房地产企业产生影响。例如，2009年12月9日，为遏制炒房现象，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。国办发〔2008〕131号文件中的四大税种的优惠措施，只有营业税优惠取消，契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。该政策表明，政府为调控房市采取的是平稳的步骤。 2009年12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综〔2009〕74号），将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。此前，一些地方土地出让大多执行20%~30%的首付政策，有的地区土地出让收支未全额纳入地方财政预算管理。该土地出让金的新规，对于开发企业争当“地王”、地方政府过度依赖“土地财政”，是有效的遏制。 2009年12月23日，财政部、国税总局下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》提出，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。这一系列政策的出台对房地产业有很大影响。 2010年1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，俗称“国十一条”。通知要求，增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实各级地方人民政府责任。从2009年12月9日国务院常务会议调整个人住房转让营业税免征时限，到2010年1月10日国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，短短33天中央5次调控楼市，从国家对楼市调控的频率，我们就可以得出国家政策对楼市的影响是非常重大的。