国有划拨土地使用权及地上建筑物分别抵押的效力与处理

一
并 未 显示 土地 的 内容 。故应认 定 厂房 及 占用 范 围 内 的土 地 使 用 权 一 并抵 押 ， 抵 押 合 同当 事人 之 间产 在 生抵 押权 ， 因 该土地 部 分抵 押 未进 行登 记 ， 但 因此 不 能产 生对 抗第 三人 的效 力 。 通过 二个 案 例 ， 我们 可 以看 出 ， 司法 实务 中对 划 拨土 地及 地 上建 筑物 分 别抵 押 的处 理主 要有 以下三
第 ｌ 卷第 ５ ７ 期
２ １ 年 ９月 ０１
工会论坛
Ｔｒ ｄ ｉ ｎ ｒ ｕ ｅ ｌ ｅＵｎ ｏ ｓＴ ｉ ｎ ａ ｂ
Ｖ０． ７ Ｎｏ５ １ ． １
Ｓ ｐ ．０１ ｅｔ ２ １
【 学新论】 法
国有划拨 土地使 用权及地 上建 筑物分别抵押 的效 力与处理
李功 田 ， 笃毅 秦
记 ， 国有 划 拨土 地使 用权 未 一并 抵押 的情 形 ， 处 但 但
案 例 一 ：０ ３ ６ ２ ２ ０ 年 月 ６日， 山东 联 合 大 学 与 中 国建 设银 行 股 份 有 限 公 司济 南 经 七 路支 行 （ 以下 简
称 经 七 路 建 行 ） 订 借 款 合 同 ， 款 ２ ０ ０ ０ 元 用 签 借 ５０ ００
行将该债权依法转让给信达公司。信达公司为实现 债权 诉 至 山东 省高 级人 民法 院 。山东 省 高级人 民法
院一 审认 为 ， 划拨 土 地上 的 房产 抵押 ， 在 因未在 房 地 产 登关 规 定 ， 产 抵 房 押 无效 ， 达 公 司 不 能行 使 抵 押权 。信 达 公 司 不 服 信
（．山东省工会管理干部学院，山东 济南 ２ ０ ０；２ １ ５１ ０ ．济南市历城 区人 民法院， 山东 济南 ２ ０ ０ ） ５１ ０
［ 摘 要】 虽然担保法 、 权法等法律法规 中对房地产应 当一 并抵押 做了规定 ， 由于历 史及 我国土地和房产 由不 同部 门 物 但
进行 管理等原因 ， 大量 存在 着建设用地使用权与地上建筑物 分别 抵押 的情形 。法律对分别抵押 的效力及处理 并无 明确规 仍 定， 特别是 国有划拨 土地 问题 涉及到国家利益及 国家对土地 的管理 问题 ， 司法 实务 中对 国有划拨 土地 使用权及地上建筑物分 别抵 押的效力认定及处理不尽相 同， 造成 了实务上 的混乱 。本 文认 为， 以在 实现抵押权 时， 可 让权利人补交土地 出让金 ， 并设
东 省高 级人 民法 院二 审及最 高 人 民法 院再 审 中均 认 定抵 押合 同无效 。
理 结果 却截 然 相反 。 案 例 一 中最 高 人 民法 院判 决 抵押 合 同无 效 ， 认
定 无 效 的 理 由是 ： 上建 筑 物 与 其 占用 范 围 内的 土 地
地 在客 观 上不 可分 离 ， 就房 地产 抵 押 的情形 而 言 ， 不 能抛 开土地 使 用权 状况 而 单纯 地考 虑 仅就 房屋 设 定 抵 押 是 否 有效 的 问题 。在 本 案 中 ， 屋 抵 押 部 分 虽 房 然 进 行 了登记 ， 对 于该 房 屋 占用 的 国有 划 拨 土地 但 既没 有 办 理批 准 抵 押 手 续 也 没有 进 行 抵 押 登记 ； 在
城区人 民法院仲 宫法庭庭长 。
国有划拨土地使用权及地上建筑物分别抵 押的两个案例
一
、
了房屋 抵押 的 效力 。 二、 两个 案 例 的不 同处理 意 见 案 例 一 与 案 例 二 的情 形 相 似 ， 是 附 着 于 国有 均 划 拨 土地 使 用 权 之 上 的建 筑 物 单 独 办 理 了抵 押 登
案 例 二 ：９ ８ ， 庄 市 地 毯 总 厂 与 中 国银 行 １９ 年 枣 枣庄 分行 签 订借 款 合 同 ， 以其 企业 设备 、 产和 办 公 房 楼进 行抵 押 ， 在工 商 部 门办 理抵押 登 记 ， 并 抵押 房 产 占用 的土 地 性质 为 国有 划拨 土 地 。 中国银 行枣 庄 分
于 流 动 资金 周 转 。同 时 ， 南 长城 大 厦与 经 七 路 建 济 行 签 订抵 押 合 同 ， 定 用 位 于 济 南市 槐 荫 区 的济 南 约 市长 城 大 厦 中的两 层 为该 笔借 款提 供抵 押 担保 。上 述 合 同签 订 后 ， 经七 路 建 行 与 长城 大 厦在 济 南 市 房 产 管理 局 办理 了房 屋他 项权 证 。长 城大 厦抵押 的房 屋 所 占用 的土 地 性 质 为 国有 划 拨 土 地 ， 房 产 抵 押 该 未经 土 地 管理 部 门批准 。经 七 路建 行依 约 发放 了贷 款， 山东联 合大 学未 依 约还 款 ， 经七 路建 行 遂诉 至 济 南 市 中级 人 民法 院 。济 南市 中级 人 民法 院一 审 、 山
置不得改变土地用途等条件 。实现抵押权 时， 将建筑物 的土地 使用 权分别作价 ， 一拍卖 、 统 变卖给 同一受让主体 ， 仅就取得 的 价值 分别优先清偿所保 障的债权 。 ［ 关键 词】 国有划拨土地 ； 土地使用权 ： 房产； 分别抵押
［ 中图分 类号］ Ｆ２ 文献标识码］Ａ ［ Ｄ ５ １［ 文章编号］ ０ —６ ３ ２ １ ） ５ １ ９ ３ １ ８ １ （０ Ｏ —０ —０ ０ ５ １ ２ ［ 作者 简介】 李功 田（ ９ ６）男 ， １６ ．， 山东 昌乐人 ， 山东省工会 管理干部学 院副教授 。秦笃毅（ ９ ６） 男 ， １６ ． ， 山东平阴人 ， 济南市历
本 案 当事 人签 订 抵 押 合 同的 当 时 ， 济南 市 的土 地 管 理 部 门和 房屋 管 理 部 门是 分 开 的 ， 因此 也 不 能 将 房
屋 抵 押 登 记 同 时视 为 对 土地 抵 押 的登 记 ； 因而 应 当
认 定 为无 效 。 案 例 二 中最 高 人 民法 院认 定 抵 押 合 同有 效 ， 其 理 由是 ： 件 中涉 及 的抵 押 房 产 占用 范 围 内 的土 地 案 系 国有划 拨土 地 ， 当事 人 在工 商局 办 理抵 押 登记 时 ，