分时度假产业概念辨析

分时度假产业概念辨析摘要：分时度假是国际上流行的度假产品形式，但在我国，对这一产品形态的理解仍存在许多歧见，而且由于各种原因，目前还不具备大规模发展的条件。

事实上，分时度假与产权式酒店和酒店式公寓分属不同业态，是不同质的，彼此之间并没有必然的联系，不能混为一谈。

国内现在的产权式酒店大多只是概念的炒作而已，一些开发商动辄将它描绘成无风险、高回报的黄金投资产品是不正确的。

酒店式公寓则在一些大城市有较多的成功先例，但它属于房产中的高端产品，因而也具有相当的投资风险。

][关键词：分时度假产权式酒店酒店式公寓辨析]最近几年，有关分时度假的报道越来越多，以它为主题的全国性大型研讨会也已经开了好几次了，国人对发展这一世界先进的旅游业态表现出了超常的热情。

但遗憾的是，这一在国外获得飞速发展、并被实践证明具有强大生命力的度假产品形式，在我国却出现了南橘北枳的结果，有的甚至连其基本的概念都没有搞清楚，张冠李戴，断章取义，使这一本来前景十分广阔的产业在我国一直停留在对概念的混乱争论与炒作上。

一些最先试水的项目更是因为种种原因纷纷陷入困境，或者干脆收了一部分消费者的款项后销声匿迹，使媒体转而对它大加挞伐。

一时间，“分时度假”四个字甚至成为和传销一样的欺诈行为的代名词。

与此同时，蓬勃发展中的房地产业也开始关注这一新鲜的名词，各种冠以“分时度假”的物业纷纷登场亮相，乱花渐欲迷人眼。

其实，分时度假只是旅游度假的一种实现形式，它属于旅游业（确切地说是酒店业）范畴；而房产商所开发的“产权式酒店”或者“酒店式公寓”都是房地产的一种新的物业形态，它们与所谓的分时度假其实并没有必然的联系。

将这三个不同层面、不同内涵、不同目标市场与经营方式的东西混为一谈，生硬地加以嫁接，除了吸引一时的眼球以外，并没有什么新的价值和意义。

本文旨在对这些基本概念进行简单的梳理和廓清，以便我们对这些披着时尚外衣的似是而非的产品能有一个相对理性和正确的判断。

分时度假一、分时度假的起源分时度假起源于20世纪60年代。

在60年代早期，一位名叫亚历山大·奈特（Alexander Nette）的德国人，在他所管理的位于瑞士提西诺（Ticino）的饭店中首先创造出原始的分时度假概念。

他设想将度假地房产的股份出售给消费者，然后给予每个购买者在度假地住宿的权利，所有购买者被称为股东或合伙人。

随后，他又创建了专门经营分时度假产品的欢乐迈格（Hapimag）公司。

这家公司是一家很成功的企业，在1968年就有8000多名股东购买其房产。

到20世纪90年代，这家公司共有12.5万名股东和遍布欧洲1 5个国家的53处分时度假地。

1967年，法国著名的建筑公司Les Grands Travaux de Marseille也设计了分时度假产品，这是全球第一个标准的分时度假产品设计，这家公司在位于法国阿尔卑斯地区的Superdevoluy滑雪度假地开始出售固定住宿单元的分时度假产品并一举成功。

二、分时度假的正确定义分时度假（Timeshare,又称Vacation ownership或 Holiday ownership），最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权实行交换。

国际上一度通行的惯例是：将一处住宿设施（如饭店、公寓、度假别墅等）的住宿单元每年的使用期分为52周，将52周中的51周分时销售给顾客。

每个单位的分时度假产品，就是在约定的时期内（一般为20年～40年）每年在这一住宿单元中住宿一周的权利。

国际上流传较广的两个定义：¨美国佛罗里达州《分时度假房产法案》（Real Estate Timesharing Act CH721 Florida）中对分时度假的定义是：“所有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了对于住宿和其他设施在某些特定年度中低于1年的使用权，并且这一协约有效期在3年以上”，即称之为分时度假项目。

¨《欧盟分时度假指令》（European Union Timeshare Directive）中被定义为：“所有的有效期在3年以上、规定消费者在按某一价格付款之后，将直接或间接获得在1年的某些特定时段（这一期限要在1周之上）使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目”。

三、传统的分时度假产品传统意义上的分时度假是指在购买该产品后，在指定地点、指定时间免费使用住宿设施；在指定地点、选择时间免费使用住宿设施（时间选择并非完全随意，而是在一定的期限内选择，并且按先订先住的原则管理）；或者选择地点、选择时间免费使用住宿设施，在这种情况下，时间选择仍要受一定的限制，住宿设施也确定为某种类型。

四、新型分时度假产品——分时度假交换20世纪70年代之后，分时度假概念大量传入美国本土。

当时经济繁荣时期房地产业的飞速发展，带动房地产商建器大批公寓房和度假别墅。

70年代中期的石油危机中，因油价上涨使美国经济进入紧缩期，房产大量闲置，房地产商急需解决积压房产的需求，客观上推动了分时度假产品在美国的发展。

但引入分时度假概念并开始销售的美国经营者很快就发现一个问题：即产品过于僵化，缺乏灵活性，人们一旦购买了分时度假产品之后，只能年复一年地在同一度假地度假。

为了解决这个问题，有人在分时度假系统的基础上进一步拓展开发出分时度假交换系统。

拥有度假房产使用权的消费者，可以将自己的度假房产使用权，通过全球网络交换系统换取同等级别但位于其它地区的度假房屋使用权。

在20世纪80年代初期，分时交换的概念从美国佛罗里达传播到英国和西班牙，分时度假交换系统的概念又回传到欧洲，这一概念的回传标志着这一产品进入到一个新的发展阶段。

在分时度假交换系统中，对于加盟的房产有明确的要求。

如对于房间大小的一般规定是：度假饭店房间不小于18.6平方米；供两人住宿的套房在23.5平方米以上；供4人住宿的套房在41.8平方米以上；供6人住宿的套房60.4平方米以上；所有房间都必须备有单独卫生间，6人套房必须平均拥有1.5个卫生间。

而消费者只需一次购买一定数量的“点数”，这些“点数”就成为他们选购产品的“货币”。

他们可以使用这些“点数”，在不同时间、不同地点、不同档次的度假村中灵活选择其“点数”所能负担的住宿设施。

迪斯尼和希尔顿分时度假交换系统中均已采取这种模式。

在分时度假设施的档次方面，也有了更多的选择。

如在豪华饭店住宿会员俱乐部，购买该产品的会员可在每年指定的期间内（一般是淡季），免费在豪华的度假地饭店住宿并使用娱乐设施，在其它时间入住享受折扣优惠。

经济型饭店连锁交换系统，则是主要提供在经济型饭店中进行选择的分时度假产品。

除以价格区分的专项产品之外，一些以专项活动为主题的分时度假交换系统也开始形成，如高尔夫分时度假交换系统，专门选择有高尔夫球场地设施的度假村作为网络交换单位。

几个重要的概念：¨点数点数制俱乐部用来测度房产价值的工具，点数多少与淡旺季、房产面积和度假地坐落地点有关。

这种模式，相当于在度假地引入了一种新的流通手段。

¨点数制点数制（又称点数制），即顾客购买的不再是某处房产的一段时间的使用权，而是购买一定的点数（或称点数），以所购买的点数来选择消费标价已折合成点数的住宿和娱乐等产品。

它可以推进全球化点数制体系的建立和发展，即通过点数制网络将各地的点数制俱乐部联合起来交换，使会员在度假需求上具有更大限度的自由选择性。

¨点数制俱乐部点数制俱乐部一般拥有几处度假地房产，不同房产有面积、档次等方面的差异。

会员向供应商购买一定数量的点数，所有的住宿、娱乐产品也以点数标价。

会员可以随意选择在一年的任何时间、选择网络内任意地点消费，并且对于房间的大小、住宿时间长短、每年来度假的次数等都可以自由选择。

五、分时度假的发展历程世界上分时度假从源起到发展至今已经有40余年，在此期间具有重大意义的标志性事件大致有：¨ 20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的滑雪度假地首先开发了以分时销售的方式招揽客户，标志着分时度假产品的开始。

¨ 20世纪70年代，美国本土引入分时度假概念。

¨ 1974年，最早的交换系统出现。

同年，RCI（Resot Condominiums International）公司成立，这是世界上第一个分时度假交换公司。

这家总部设在美国印第安纳州的美国公司，在全世界90个国家拥有3300个分时度假村，会员家庭超过240万。

¨ 1976年，II（Interval International）公司组建。

RCI和II是目前为止世界上实力最雄厚的分时度假交换公司。

¨ 80年代初期，分时交换的概念从美国佛罗里达传播到英国和西班牙，分时度假交换系统的概念又回传到欧洲，标志着这一产品进入到一个新的发展阶段。

¨ 80年代中期，90%以上的分时度假地都是专门为适应分时度假需求而新开发的，其发展规模也迅速扩大。

¨ 1984年之后，一批世界著名的饭店连锁集团和发展商进入这一领域，分时度假地房产的质量有了大幅度的提高。

¨ 1990年，进入分时度假领域的迪斯尼公司率先推出了点数制（又称分数制）。

¨ 1992年，世界开发分时度假产品的度假村有3000处以上，拥有分时度假房产的家庭也达到近24 0万个。

¨ 1999年5月，RCI欧洲分公司完成了对点数制网络的检测，并于2001年前后将点数制网络推向全球。

¨ 1999年，全球分时度假物业销售额达到67.2亿美元，540万个家庭参与了分时度假网络。

¨ 1999 年8月，清华大学经济管理学院提出天伦公司（天伦公司筹备组）在中国开发分时度假的可行性研究报告。

¨ 2000 年9月，由首创集团、首旅集团和中旅集团联合发起组建的天伦度假发展有限公司在国家工商局注册为首家享有全国经营权的分时度假专业公司。

六、分时度假的现状（一）国外：目前世界上已有60多家分时度假集团，4500个采用分时制度的度假村，分布在81个国家，来自124个国家的400多万户家庭购买了度假权。

分时度假房产业已成为年营业额65亿美元的全球产业。

主要企业及现状：RCI、II、万豪、希尔顿、凯悦、迪斯尼、美国度假协会（ARDA）、欧洲分时度假协会（ETF）等，发展形势良好。

（二）国内：刚刚起步。

诸多企业开始对这一泊来的新旅游产品形态感兴趣，有关分时度假的消息频现于媒体，但由于对它存在许多错误的理解，有关解释大多含混不清，加上国内的市场与法制环境还没有使其健康发展的土壤，因此，一些先期试水的项目普遍只是在概念本身上红火了一把，其经营纷纷陷入困境。