土地一级开发主要环节实战经验分享(原创)

土地一级开发主要环节实战流程分享

2020.8

控规、修规、城市设计1

一级开发授权

2

征地拆迁

3

目录Contents

市政规划4

一级开发验收5

BY FUTURE 1、控规、修规、城市设计

相关概念：

?城市规划分为总体规划和详细规划两个阶

段。城市详细规划分为控制性详细规划和

修建性详细规划。

?控制性详细规划简称控规，由城市人民政府建设主管部门（城乡规划主管部门）依据已经批准的城市总体规划或者城市分区规划组织编制。编制控规，应当依据已经依法批准的城市总体规划或分区规划，考虑相关专项规划的要求，对具体地块的土地利用和建设提出控制指标。

?是建设主管部门（城乡规划主管部门）作出建设项目规划许可的依据。

?是土地一级开发授权、修建性详细规划、二级方案设计的前提条件。

审批流程：

?控规审批流程

?控规调整审批流程?修规审批流程

1、根据开发建设需求，委托编制项目规划（建筑）可研报告或策划报告；

2、通过招标方式组织概念性方案设计；

3、委托各市政专业公司完成规划咨询方案；

4、委托具备资质的设计单位根据《城市规划编制办法》及上位规划要求，编制控规草案；

5、与市规自委沟通方案册确保符合审批要求；

6、向区政府递交申请；

7、在市/区规自委网站进行公示；

8、区规自分局出具公示结果并反馈区政府；

9、区政府将公示结果及公众意见反馈市规自委；

10、市规自委组织召开由有关单位、部门及专家参加的审查会；

11、市规自委内部征求相关部门意见、签字流程；

12、获得批复。

控规批复参考

样本案例仅供学习参考，非模板，

同时请勿与实际项目对号?座。

修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。修改后的控制性详细规划，应当依照本法第十九条、第二十条规定的审批程序报批。控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。

——《城乡规划法》城市详细规划调整，应当取得规划批准机关的同意。规划调整方案，应当向社会公开，听取有关单位和公众的意见，并将有关意见的采纳结果公示。

——《城市规划编制办法》控规调整审批流程：

1、向规划主管部门提出规划条件调整需求；

2、组织对控规修改的必要性进行专题论证；

3、征求规划地段内利害关系人的意见；

4、提出修改控规的建议，向市规自委提出专题报告；

5、经市规委同意后组织编制修改方案；

6、修改后按控规审批程序进行审批。

根据2012年10月10日，国务院发文《国务院

关于第六批取消和调整行政审批项目的决定》

国发〔2012〕52号《国务院决定取消的行政审批项目目录》中第29项，取消重要地块城市修建性详细规划审批。取消后，控规区域

内单体建筑规划条件确定，可参考以下流程：

1、控规已将各地块指标进行分解；

2、根据上位规划形成区域修规深度的设计方案，报市规自委备案；

3、单体项目完成方案行文报市规自委；

4、市规自委征求委内相关处室意见；

5、单体项目按审批要求完成方案调整；

6、获得规划指标批复，以此批复作为下步申报立项、规划条件等手续的依据。

相关概念

?为提高城市建设水平，塑造城市风貌特色，

推进城市设计工作，完善城市规划建设管理；

?落实城市规划、指导建筑设计、塑造城市特色风貌的有效手段，贯穿于城市规划建设管理全过程。通过城市设计，从整体平面和立体空间上统筹城市建筑布局、协调城市景观风貌，体现地域特征、民族特色和时代风貌；

?指导单体建筑设计和景观、市政工程方案

设计。?下列区域应当编制重点地区城市设计：

（一）城市核心区和中心地区；

（二）体现城市历史风貌的地区；

（三）新城新区；

（四）重要街道，包括商业街；

（五）滨水地区，包括沿河、沿海、沿湖地带；

（六）山前地区；

（七）其他能够集中体现和塑造城市文化、风貌特色，

具有特殊价值的地区。

城市设计编制及审批

?城市、县人民政府城乡规划主管部门负责组织编制本行政区域内总体城市设计、重点地区的城市设计，并报本级人民政府审批。

?编制城市设计时，组织编制机关应当通过座谈、论证、网络等多种形式及渠道，广泛征求专家和公众意见。审批前应依法进行公示，公示时间不少于30日。

?城市设计成果应当自批准之日起20个工作日内，通过政府信息网站以及当地主要新闻媒体予以公布。

?重点地区城市设计的内容和要求应当纳入控制性详细规划，并落实到控制性详细规划的相关指标中。

城市设计编制及审批流程与控规相似。

BY FUTURE

控制性详细规划审批周期

?案例一（控规）

控规审批周期（累计10个月）：编制控规及调整3个月→区政府报市规委1周→市规委批复控规7个月

?案例二（修规）

为二级项目确定规划条件周期（累计13个月）：修规设计及调整4个月→协调市规自委同意申报4个月→规委批复指标5个月

?案例三（控规调整）

控规调整周期（累计11个月）：控规调整专题论证及协调有关部门同意4个月→控规调整设计2个月→区政府报市规委1周→市规委批复控规5个月

注：控规、修规及控规调整审批因?案问题不同协调时间、难度不同，审批周期?固定期限。

BY FUTURE 2、一级开发授权

相关概念

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

——《中华人民共和国土地管理法》

相关政策：

《中华人民共和国土地管理法》

《北京市土地储备和一级开发暂行办法》

《关于下放区县土地储备机构为主体土地一级开发项目授权批复有关工作的通知》

1、取得控制性详细规划批复；

2、委托具备资质的咨询公司编制实施方案；

3、向区规自分局申报实施方案及申请；

4、区土地储备中心审核实施方案（土地一级开发成本）后报区政府审批；

5、再报市储备中心审批，在市国土局上四级(发改、规划自然委、建委)联审会通过后；

6、市规自委报至市政府获得市政府批准同意意见；

7、核发一级开发授权批复。

基本情况、编制依据、项目开发进度、农用

地转用?作?案、拆迁补偿?案、?市政建设?作?案、?地供应?案、投资?案

案例一：

授权审批周期（累计9个月）：编制实施方案及协调区国土同意申报8个月→区政府批复授权1个月

案例二：

授权审批周期（累计13个月）：编制实施方案及协调区国土同意申报8个月→市国土批复授权5个月

注：审批全过程涉及市、区两个层面多个部门，审批周期?固定期限。短可8、9个月，长可?年以上。时间较长的多是??级联动的项目，编制实施?案及协调同意申报时间较长。

授权批复参考