各种不同类型员工的管理

不同类型员工的管理

员工类型的规划在招聘的工作中，由于企业必须面对外在环境的不断变动，因此造成人力编制的不确定性提高。人资部门在这样的现实下，必须思考在任用员工的结构部份进行规划，也就是在用人策略中订定不同任用类别员工的比例，用这样的策略来保持企业用人的“弹性”，同时兼顾成本与实际需要。在这样的思路下，企业就会有不同的聘雇类型员工：正式员工（ｐｅｒｍａｎｅｎｔｅｍｐｌｏｙｅｅ也就是“不定期契约员工”）、定期契约员工（ｃｏｎｔｒａｃｔｅｄｅｍｐｌｏｙｅｅ）、外包人力（ｏｕｔｓｏｕｒｃｉｎｇｍａｎｐｏｗｅｒ）等。企业有了正式的人力任用结构后，除了招聘的工作比较困扰人资部门外，另外就是“员工关系管理”的部分，对于习惯传统作业的人资部门比较陌生。在新的企业任用结构中，多出了定期契约员工以及外包人力，而且这些不同的任用模式或任用条件本来就是不一致的。例如契约员工于契约期满后如果没有续约就必须离开，外包人力的薪资水准是跟着委外厂商走的。通常对于用人部门来说，在意的只是这样的员工在“数量”上是否可以满足工作的需求；但是对于人资部门来说，该如何规划安排才能维持企业的整体士气以及员工的承诺呢正式员工的管理在人力的运用策略上，正式员工应该是企业的核心ｃｏｒｅ，而这些核心能力是创造企业在竞争的环境中核心价值的来源，也就是自己与其它竞争者的差异所在，更是本身可以创造收益的根本。因此对于这些人员，企业应该要以“长期”的概念来与这些员工建立关系。这样的思考落实到实务上人力资源相关的作业中，不论是训练、薪资福利、绩效管理等，都将以“长期承诺”ｌｏｎｇｔｅｒｍｃｏｍｍｉｔｍｅｎｔ为基础。举例来说，在培训工作上，正式员工的培训除了着眼在眼前工作所必须要的知识、技术、能力与态度ＫＳＡｓ外，也要考量未来的企业经营发展的需求所要的ＫＳＡｓ。而在薪资的设计上，变动薪资（与个人绩效或营业目标达成挂钩）的部分就可以有较大空间的弹性，甚至分红入股都是可以考虑的。在绩效管理上，正式员工的重点应该放在完成任务的过程以及“未来的发展”，而不是完全着眼在眼前的绩效结果，因此一定要将“员工发展计划”放在整个绩效管理的流程中。定期契约员工的管理定期契约员工的任用，基本上应该是因为工作期间延续性的考量而规划的。在招聘的时候，建议要增加这样任用类型员工每月的薪资水准。而计算的逻辑，可以采用的方式是将所有年度内可能的奖金及福利部分加总后，平均除以十二然后按月发给。这样的方式，除了因为直觉的印象认为单月份薪资比较高，可以增加招聘时的吸引力外，对于公司来说真正的总成本并不会增加，是一个值得考虑的做法。而由于定期契约员工基本上不太可能投入太多的训练、培育成本，长期的变动薪资设计也好象空中楼阁不切实际，所以在训练与激励的部分要以“实时”为主，主要培训上岗后立即要用到的技术，而在绩效管理上就要强调结果，一些相应的激励政策也可以以这样的思路来设计。外包人力规划

万科物业管理服务方案说明

物业项目服务方案策划姓名：学号：专业

金隅万科城物业管理服务方案基本信息物业类型：住宅,普通住宅建筑类别：板楼所在区域：昌平昌平县城楼盘地址：八达岭高速13B出口向东800米容积率：2.90 绿化率：30% 物业费：2.40元/平方米·月车位信息：1：0.5 物业公司：北京万科物业有限公司开发商：北京金隅万科房地产开发有限公司占地面积：199877平方米建筑面积：615418平方米楼盘介绍金隅万科城由北京金隅万科房地产开发有限公司开发建设，是由北京金隅嘉业房地产开发有限公司和北京万科企业有限公司在昌平联手打造的大型社区。金隅万科城项目位于北京市昌平城区内，原北京第二毛纺厂位置。项目所处区域包括的市政道路有八达岭高速、永安路、创新路、南环路、振兴路等，交通条件良好。从北京市区通往项目的公交车有345、345快、919快、919支3、925区、919支1、919区等，345快每隔1分钟发车一班，高速直达。昌平城区内有491、492、21、376路等直达本项目，21路从城铁龙泽站直达本项目。项目处于昌平城区内的繁华地块，紧邻商业中心，区域发展成熟、配套非常完善。项目遵循新都市主义原则设计，倡导社区与自然的融合渗透，营造充满阳光和绿色的现代社区。在规划上充分利用场地的限高要求，通过现代的规划理念和手法来构建高规格的理想化人居空间，将成为地标性的建筑综合体，树立起昌平的城市新形象。杜绝雷同、标准化的社区环境，创造丰富动人的生活场景，个性化空间，为客户量身定做现代化的宜居社区。项目一期建筑主要以高层住宅为主，结合多层住宅围合成层次丰富的院落空间。各院落之间设立了围墙和绿篱，对近距离的视线进行遮挡，既提高了居住环境的私密性，又避免了简单重复中形成的单调气氛。周边配套设施中小学：昌平区六街小学、昌平区三街小学、昌盛园小学、昌平区城关小学；昌平区第一中学、昌平区第二中学、昌平区第五中学、昌平实验中学大学：中国政法大学、石油大学、北京化工大学等多所名牌院校综合商场：新世纪商城、世纪联华超市、阳光百货、国泰商厦等银行：中国银行，农业银行，建设银行，工商银行等医院：昌平区中医医院、昌平区区医院、昌平区妇幼保健院。楼层状况一期共有7栋住宅楼，共计1548户。分别为：1-1#楼28层，1-2#楼9层，1-3#楼28层，1-4#楼28层，1-5#楼28层，1-6#楼22层，1-7#楼21层。其中1-1#、1-3#、1-4#、1-5#各为3个单元，1-6#、1-7#各为2个单元。 1.4项目特点

二十八种类型员工的不同管理方法

二十八种类型员工的不同管理方法一、如何管理不得力型员工用宽容之心对待不得力的员工。用关爱之心激励不得力的员工。用真诚之心感化不得力的员工。以公平而严格的竞争和淘汰机制鞭策工作不得力的员工。二、如何管理爱酗酒型员工酗酒给企业和家庭带来极大的损伤，在美国每年因酗酒造成的损失大约为260亿美元。由于我国信奉“饭桌上谈生意，酒杯里交朋友”的古训，也许你的员工中不乏其人。查看该员工的缺勤记录，一般缺勤率剧增几乎总是与饮酒次数相伴。美国卫生福利教育部对这方面工作提出九条建议，这些建议曾指导无数位经理去挽救他们酗酒的员工，效果有目共睹。三、如何管理刺头型员工刺头型员工:他们极其聪明，好动，有着鲜明的个性，不愿拘泥于形式，在齐思妙想方面有着上佳表现，而且在企业中“兴风作浪”更有一套，是企业中违反纪律，煽动狂热情绪的倡导者。与刺头和平相处，有效利用他们个性的特点，为企业人际和谐的达成，自由创新氛围的形成发挥作用。给他们充分施展“个人魅力”的空间，把他们从不习惯的工作方式中解放出来，帮助你策划企业的集体活动，并且委之以大权，充分利用他们的才能。刺头的出现，正是为企业破除旧有观念，建立新次序配备了人选，你只要合理利用他们的长处，企业的人际关系必然会呈现出一个自由，开放，和谐，团结的良好气象。四、如何管理分析狂型员工当你向某一员工分派工作时，他总是列出一大堆不需要的数据进行条分缕析，有时即使你告诉他做得太过分，他也总是置若罔闻。向他分派工作时最好是事先向他详细提供希望他完成工作的参数，重点，基准，及日程安排，以使他清楚明白。定期与他沟通，看看工作进展，若发现他的研究卓有成效，应及时给予表扬。

物业公司经营管理流程

物业公司经营管理流程物业公司经营管理流程（一）管理构架 1、组织机构 2、各部门职能及各岗位职责 3、员工情况 1）员工构成，其中管理人员占；学历构成（特别是管理人员） 2）各部门骨干基本情况（二）内部管理制度 1、公司管理形式（总经理负责制；总公司与各管理处关系，自负盈亏） 2、行政人事制度 1）员工培训制度（察看年度培训计划，了解公司培训重点） 2）员工考核、奖惩制度 3）员工档案的管理 3、档案管理 1）工程档案的管理（图纸资料、设备档案） 2）小区基本档案资料（竣工验收资料、各项审批文件） 3）档案借阅制度 4）业主资料的管理（保密性）

5、财务制度 1）收费标准的制定、申报、审批 2）押金的处理 3）财务收支预算、决算、分析 4）日常财务帐务处理 5）定期向业主委员会及全体业主公布财务收支状况 6、采购及库存管理 1）采购内容的.制定和审批 2）库存的有效控制及及时补充 3）库存的帐务处理 7、公文管理制度 1）外来文件管理 2）内部文件往来 3）收发登记 4）通告管理制度 8、工程管理制度 1）分包方的评选标准管理（资质、工程款预算、信誉等）2）签订合同 3）工程进度及质量检查及其记录 4）工程验收制度 5）整改制度 9、办公设备的管理 1）台帐

2）领用 3）报废 10、合同管理 11、形象识别系统的使用办法 12、公司工会设置、福利制度及企业文化建设（三）公众管理制度 1、业委会章程 2、管理维修公约 3、卫生公约 4、装修管理规定 5、停车场管理规定 6、治安管理规定 7、园林、绿化管理规定【入住管理工作流程】 1．规范业主入住管理工作 2．确保业主顺利入住 3．避免产生入住纠纷 4．提高业主/客户对入住管理工作的满意度1．掌握国家相关物业管理法律法规 2．了解相关收费的依据1．入住准备客户服务部相关人员做好业主入住前的各项准备工作，包括资料准备、手续办理地点布置、设计手续办理流程等 2．发放入住通知

不同类型的下属的特点及管理技巧

工作中，人是最难管，也是最好管的。在人的管理上会遇到不同的下属，采取不同的方法就会有不同的结果，一年前我读了这篇文章，一些曾经困扰我的人的问题，这篇文章做了总结，对我很有启发，现供大家欣赏。人力资源是一种哲学，更是一门艺术与技术的结合体，人才是企业生存和发展的前提条件，没有一个老板或者主管愿意放弃一个优秀的人才，可是也没有一个老板或者主管愿意毫无原则的接受员工所提出的条件，作为一名主管，让自己的部门声誉良好，员工齐心是最起码的，否则就对不起老板花钱请你来工作的意义。完善部门的管理体系及因人而异的和员工保持一个良好的关系和沟通就是员工齐心的前提和保障。当然，这里所说的因人而异不是让你去区别对待，而是如何和他们共同进步，共同发展。以下是对14种性格的员工所采取的不同的管理方法，以供参考：一、高傲型下属：这种员工一般都有点自持清高，不服管理，并且好大喜功，小事不屑于去做，大事呢又做不了，对于批评别人和没事找事倒是乐此不疲。在他们的思想里是事不关己、高高挂起，没有一点的团队精神，只要完成自己的事，对公司的事情才懒的去问，对于这样的员工管理方法首先要沉得住气，不要和他去斤斤计较；其次，要敢于批评，说到做到。当她做的好，有功时，给她应该得到甚至超额的奖励，但是在做的不好或没有完成任务时候要敢于批评。最重要的一点就是对她很客气，不要以怠慢来对待怠慢。二、是非型下属：这是一种令主管最为头疼的下属，以搬弄是非、挑拨离间为己任。工作能力暂且不说，今天说这个人的不好，明天又说另一个人的不是，甚或于散播一些不负责任的谣言。对于这样的下属，公司的其他员工可以敬而远之，而作为主管的你却不能这样的听之任之，不管这个下属的业绩有多好，也要加以严惩，因为她的言行很可能会对公司其他同事的工作产生一定的影响，当然如果公司有这一个方面的明确制度那是更好，照章办事即可。如果对这一方面没有明确的规定，那么另外还有几个方法可以一试： 1、给她的工作量加大一些，以减少她和别的员工“沟通”的时间； 2、不定期的表扬她在这方面的进步以表示激励和认可（当然最好是在私下里以玩笑的口吻来说）； 3、给予她必要的教训，总之，你一定要她知道；“自己提出批评警告之后，就一直在关注着她，如果没有改正，那么她将受到更加严厉的批评，在这一点上决不存在任何的情面和余地”。三、涣散型下属：涣散型的人一般对待工作都缺乏主动性，又喜欢胡侃乱吹，什么乱七八槽的事情她都会说，结果把一个部门搞的象是一个开心聊天室，经过警告仍然不思悔改，同时她们自己的业绩也不是很好，出现问题的时候她们总可以找到种种理由来推卸责任，在一般的公司里都会有这一类的人存在。所以对于这类下属一定要观察清楚，把握好一个尺度，否则很有可能会失去一个已经做的很熟练的员工。 1、他们一个必须要自己完成的工作，让他没有任何的借口推脱给别人，如果完成不了，又没有确实可信的理由解释，那么就是他的责任，可以根据事先说好的“奖罚”制度来“罚”； 2、在她的旁边安排一个节奏比较快的同事，给她一定的压力，利用强烈的竞争意识让他涣散不下去也不失为上策。四、强毅型下属：意志坚定、刚决果断，是一个人才。缺点就是容易冒进，服人不服法或者服法不服人，权欲心比较重，有她自己的野心，喜欢争功而又不能忍气。他们具备独当一面的才能，也可以灵活机动的完成工作，作为他们的主管你可要小心应对，因为人才是一把双刃剑，用的不好可能会危及自身，应时刻注意她们的思想和情绪变动，虽然说凡事以动心为上，但也要有一个策略： 1、故意冷淡傲气十足、锋芒毕露的她，装作忘记了她的存在；

不同性格类型的员工沟通技巧与激励方法

不同类型的员工管理与激励方法：我们在企业管理的过程中，往往会遇到各种类型的员工，比如有些员工非常忠诚，但是能力不好；有的员工能力很突出，但是个性很鲜明，今天我们来说说不同类型的员工该如何分类用不同的方法对待，实现绩效和管理考核双丰收：一、如何管理不得力型员工用宽容之心对待不得力的员工。用关爱之心激励不得力的员工。用真诚之心感化不得力的员工。以公平而严格的竞争和淘汰机制鞭策工作不得力的员工。二、如何管理爱酗酒型员工酗酒给企业和家庭带来极大的损伤，在美国每年因酗酒造成的损失大约为260亿美元。由于我国信奉“饭桌上谈生意，酒杯里交朋友”的古训，也许你的员工中不乏其人。查看该员工的缺勤记录，一般缺勤率剧增几乎总是与饮酒次数相伴。美国卫生福利教育部对这方面工作提出九条建议，这些建议曾指导无数位经理去挽救他们酗酒的员工，效果有目共睹。三、如何管理刺头型员工刺头型员工:他们极其聪明，好动，有着鲜明的个性，不愿拘泥于形式，在齐思妙想方面有着上佳表现，而且在企业中“兴风作浪”更有一套，是企业中违反纪律，煽动狂热情绪的倡导者。与刺头和平相处，有效利用他们个性的特点，为企业人际和谐的达成，自由创新氛围的形成发挥作用。给他们充分施展“个人魅力”的空间，把他们从不习惯的工作方式中解放出来，帮助你策划企业的集体活动，并且委之以大权，充分利用他们的才能。刺头的出现，正是为企业破除旧有观念，建立新次序配备了人选，你

只要合理利用他们的长处，企业的人际关系必然会呈现出一个自由，开放，和谐，团结的良好气象。四、如何管理分析狂型员工当你向某一员工分派工作时，他总是列出一大堆不需要的数据进行条分缕析，有时即使你告诉他做得太过分，他也总是置若罔闻。向他分派工作时最好是事先向他详细提供希望他完成工作的参数，重点，基准，及日程安排，以使他清楚明白。定期与他沟通，看看工作进展，若发现他的研究卓有成效，应及时给予表扬。五、如何管理争强好胜型员工有的员工喜欢争强好胜，他总觉得比你还强，这种人狂傲自负，自我表现欲望极高，还经常会轻视你甚至嘲讽你。你不必动怒，也不能故意压制他分析原因，如果是你自己的不足，可以坦率地承认并采取措施纠正，不给他留下嘲讽你的理由和轻视你的借口。如果是他因觉得怀才不遇，为他创造发挥才能的机会。六、如何管理官迷型员工一心想作官的官迷员工，他们为了达到作官的目的，常不惜一切代价，并通过各种方式来拉拢领导，打击同事。使之不易得逞的方法是： 1、与任何员工保持正常的上下级关系，不建立超常的特殊关系。 2、不培植个人亲信，不允许出现凌驾于其他员工之上的特殊员工。 3、对投己所好的特殊表示，要保持高度警惕，坚决反对一切低级庸俗的交往行为。 4、实行广泛的民主管理，杜绝封建主义的家长制领导作风，不给任何篡权者留下丝毫可趁之机。七、如何管理缺陷型员工当员工偶犯过失，懊悔莫及，已经悄悄采取了补救措施，只要这种过失尚未造成重大后果，性质也不严重，领导者佯作“不知”，不予过问，已避免损伤员工的自尊心，在即将交给员工一件事关大局的重要

物业管理公司运营管理方案(草案)

物业管理公司全面运营管理方案 (草案) 物业管理有限公司 2017年6月18日【目录】一、组织加构得设定二、物业公司得工作职能三、物业公司发展方向确定四、物业得公司收支分析五、住宅项目经营管理方案六、物业管理公司盈利模式得确定前言优质得物业管理就是吸引客户得法宝,就是经营者创造收益得源泉;而良好得经营效益又为物业管理提供了资金支持,以经营引导管理、以管理促进经营,二者相互依托,相互促进。商品住宅楼就是随着经济得高速发展,为满足高品质、舒适、便

捷得居住环境需要而产生得一种房地产商品。其商品属性从客观上要求物业服务公司要围绕经营实施科学化、专业化、人性化得管理服务,从而建立一个让业主享受到舒适、便捷、宜居得生活环境,使物业实现保值增值。一、组织加构得设定暂以原有架构运营,视运营情况对岗位,职能,责任逐步调整,以免出现不稳定得状况。二、工作职能建立 1.制度管理:制定物业公司日常工作得流程,工作秩序,制定相关得运营管理制度。 2.财务预算:控制物业公司得整体得运营成本费用,拟定物业费及其她综合性收入与全面支出预算。 3.决策工作:分析各项工作任务及经营状况,对运营中出现得问题提出意见及建议,解决运营中出现得问题。 4.协调工作:协调各项目之间得关系,由各项目协调好入驻业户公共关系。 5.业主管理:制定管理相关规定及程序,协助业主办理入住、过户手续,督促业主服从各项管理制度。 6.监管工作:监管各项目运营情况,定期各类报告,了解员工工作表现、人员变动、掌握项目经营情况,改善工作流程。 7.业主服务:巡视物业公司员工提供之业主服务态度、服务技巧等,若有业主投诉,细心聆听、查明因由,及时解决问题及投诉,保持物业公司之信誉及形象。 8.营销工作:配合制定全年营销计划,执行各项营销活动,参与营销推广活动之推广计划及实施。 9.培训工作:对项目主要管理人员进行培训,如日常工作程序,业主沟通技巧等, 10.培养物业公司员工团队精神:倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作得工作氛围。三、本公司得发展方向确定物业管理企业正逐步走向市场化、规范化,一些依靠开发商“过生活”得襁褓之婴,也慢慢走出保护伞,逐渐走向市场化。但在我国,多数物业管理企业仍然存在专业水平匮乏得现象,也因此导致物业管理行业频频闹纠纷,所以,提高物业管理企业得专业化水平就是我国物业管理企业得唯一发展方向。

如何管理不同类型的员工

员工则是自尊心强，有些能力却自以为是。针对“个性强硬”的员工，主管可以采取两种策略，一是改变员工的强硬个性，以柔克刚。再者只使用员工的能力，但不重用他的品质，通过“目标管理”的策略逐渐“驯服”强悍员工。2.员工容易受到外界的利诱，如何提高员工抗拒利诱的能力？解决思路：员工被利诱不仅仅是为了钱，他在您的公司可能已经获得一定尊重，但是未必受到重用。员工的价值取向如果和公司有出入，就难免有新的想法。如果员工为您而干，外界很难利诱。如果员工为钱而干，除了加薪别无办法。如果您的管理魅力比钱的魅力大，用管理魅力消除外界利诱最可靠。3.如今太难找到值得信任的员工了，有什么办法可以迅速识别员工的忠诚度？解决思路：如果说太难找到值得信任的员工，老板很可能对任何员工都不放心，信任感低，个性比较“偏执”。要迅速识别员工，老板首先要有识别自己的能力。不知己，何以知人。解决思路：大禹治水中的管理思想就是奖励好的，不批评坏的。负面激励往往容易使员工自尊心受到伤害，出于保护自己的目的，员工会花大量时间、精力来为自己辩解。要让“说多干少”的员工转换为“多干少说”，就应该多奖励和鼓励“多干少说”的员工，少批评和责罚“多说少干”的员工。一旦“多干少说”成为团队文化，“多说少干”的人，要么变成“多干少说”，要么自行从团队脱落。解决思路：不讲情理法的员工其实更强调自己心目中的“情理法”，他很可能是对上司不满或不够信任，对于这种另类员工，更应该用“管理魅力”进行管理。但不能用一般的“管理魅力”。否则，不仅无效，还很危险。这就要求管理者必须更加努力地提高自己的管理魅力。7.对能力一般却非常“自以为是”的员工，作为主管如何帮助他们实事求是地踏实工作？解决思路：自以为是的人往往能力一般却很要面子，自尊心很强，大都清高，对人对事常有些不屑，管理者如果比较强势，会经常看到他们的负面。这类员工通常有一技之长，渴望上司有具体的要求，而不是一味打压。对他们要少批评、少责怪，并且多鼓励、多表扬，给他们成长的机会，使其能力与职位进一步匹配，这是促进他们提高能力的基本策略，也是上司提高自身管理魅力的机会阅读更多相关知识，无论大公司还是小企业，总有一些让人感到头疼的员工不知该怎么管理，我们都知道科学的管理方式才能大大的激发和提高员工的工作效率，为企业和公司带来更多的效益，今天为大家分享不同类型员工的管理方法。 1、业绩不佳的员工管理：首先要重视他们，和他们一起在工作中探讨，找到问题所在的根结，帮他一起分析，找到问题的解决办法，既能解决问题又能加强管理层与员工的沟通与互动，为员工建立长远的工作计划与发展目标，引导处理好在公司内部的关系。

物业管理公司运营管理方案(草案)98162

物业管理公司全面运营管理方案（草案）物业管理有限公司 2017年6月18日

【目录】一、组织加构的设定二、物业公司的工作职能三、物业公司发展方向确定四、物业的公司收支分析五、住宅项目经营管理方案六、物业管理公司盈利模式的确定

前言优质的物业管理是吸引客户的法宝，是经营者创造收益的源泉；而良好的经营效益又为物业管理提供了资金支持，以经营引导管理、以管理促进经营，二者相互依托，相互促进。商品住宅楼是随着经济的高速发展，为满足高品质、舒适、便捷的居住环境需要而产生的一种房地产商品。其商品属性从客观上要求物业服务公司要围绕经营实施科学化、专业化、人性化的管理服务,从而建立一个让业主享受到舒适、便捷、宜居的生活环境，使物业实现保值增值。一、组织加构的设定暂以原有架构运营，视运营情况对岗位，职能，责任逐步调整，以免出现不稳定的状况。二、工作职能建立 1．制度管理：制定物业公司日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。 2．财务预算：控制物业公司的整体的运营成本费用，拟定物业费及其他综合性收入和全面支出预算。 3．决策工作：分析各项工作任务及经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。 4．协调工作：协调各项目之间的关系，由各项目协调好入驻业户公共关系。 5．业主管理：制定管理相关规定及程序，协助业主办理入住、过户手续，督促业主服从各项管理制度。 6．监管工作：监管各项目运营情况，定期各类报告，了解员工工作表现、人员变动、掌握项目经营情况，改善工作流程。 7．业主服务：巡视物业公司员工提供之业主服务态度、服务技巧等，若有业主投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持物业公司之信誉及形象。 8．营销工作：配合制定全年营销计划，执行各项营销活动，参与营销推广

不同类型的物业管理

第十四章不同类型物业的管理第一节居住物业的管理一、居住物业的含义及分类（一）居住物业的含义 ●居住物业有时也称为住宅物业，它满足人类遮风避雨的基本需要，是人们赖以生存的空间和必要的条件，是人们最重要的生活资料。 ●包括私人拥有以及政府和机构拥有的所有的住宅，是我们国家传统意义上的公有住宅和私有住宅的统称。 ●是专业化物业管理的最大市场。（二）居住物业的分类 ●居住物业按照不同的标准有不同的分类。 ?按照产权的性质可以分成公有住宅和私人住宅； ?按照层高可以分成平房、多层、高层、超高层； ?按照住宅居住的户数可以分成独户住宅和多户住宅。下面着重介绍一下独户住宅和多户住宅：（1）独户住宅（single-family home）。 ?不管是独立式别墅、半独立式别墅，还是排屋，都指的是由一户拥有自己独立占用的土地以及屋顶。 ?一般来说，除了大规模的别墅群，独户式住宅不需要专业的物业管理，而往往由业主自己进行直接管理。（2）多户住宅（multifamily residences）。 ?多户住宅的出现是由于土地与建造成本的不断上升，以及建筑技术的进步而引起的。由于多户住宅在设计和土地利用上的经济合理性，使得单元住户的建造成本较低。 ?在国外，一般2~6个单元的小型多层住宅经常由业主自行管理，而大多数大型的高层住宅和多层住宅小区则是由专业人员

代替业主进行管理。 ?多户住宅从占有权来说，可以是由一个业主拥有整个物业，也可以是由多个业主共同拥有的合作物业和共管式（区分所有式）物业。 ?合作物业： ?指物业的业主以合作的形式购买或建造整个物业，从而共同拥有全部物业的所有权。 ?业主占有物业的某个单元是通过特定的约定来占有，而不是拥有某单元的所有权。 ?他的权益可看作动产，且每个单元的业主要按比例支付合作物业的费用，包括偿还贷款、支付房地产税、维修费及物业管理人员的工资等。 ?共管式物业： ?指该物业的多个业主拥有各自单元的所有权和不可分割的公共区域的共同所有权。 ?公共区域包括如土地、停车场、给排水设施、屋顶、电梯、楼梯和外墙等。 ?共管物业的每个单元是一个法定的实体，可以个别和独立地进行抵押、出租和其它所有权的转移。 ?每个单元单独地进行估价和征税。 ?合作物业和共管式物业一般采用纯管理型的物业管理模式。不像出租型公寓大楼的物业管理，合作或共管式物业管理没有保持和提高物业占有率，增加物业收益的责任。 ?多户住宅在结构上也可分成带有花园的公寓、没有电梯的多层建筑以及高层公寓等类型。每一类在位置、设计、建筑、服务和附属设施等方面各有其独特之处，带来物业管理的不同的要求。 ●另外，根据我国目前的现状，按照业主的数量，居住物业还可分成单一业主物业和多个业主的居住物业。（1）单一业主。这类物业可细分为一下几类： ①直管公房。由政府房地产主管部门代表国家拥有并直接管理的公有住宅。 ②系统公房。由企事业单位拥有并管理的公有住宅。

物业公司年度经营分析及管理总结

物业公司年度经营分析及管理总结一、经营情况讨论与分析 “创百年卓越服务企业”不仅是公司的美好发展愿景，更是公司对服务品质的要求。报告期内，公司提出了“客户第一”、“市场第一”、“业务第一”的经营管理准则，各项工作紧紧围绕“为业主创造美好生活”而展开，并成功实现在经营规模、品牌价值等多方面的突破。 1、三品牌融合并进，主营业务规模再创新高 2018年，公司在“3+X”战略指引下，深耕江浙沪地区，并大步拓进国内其他重要城市群，成功打开深圳、芜湖、榆林、乌鲁木齐等地市场，全国化业务版图进一步扩大。 2018年6月，公司完成江苏金枫物业服务有限责任公司70%股权的收购工作，夯实公司在江浙沪地区的市场根基，并强化了公司在该地区的市场开拓能力。报告期内，南都物业、采林物业、金枫物业三品牌融合发展，各具经营特色。截止2018年12月31日，公司累计总签约项目433个（包含金枫物业），比上年同期增加158个，增长率57.45%，公司累计总签约面积5,542.56万平方米，比上年同期增长1,657.61万平方米，增长率42.67%。 2、深挖客户需求，多品类综合服务能力提升公司的商办服务在2018年实现了新突破。在阿里西溪园区三期亲橙里购物中心项目中，公司除了全面覆盖开业基础筹备、商家各类前沿技术对接、

装修管控、先进设施设备管理等服务，更深挖客户需求，向前端作延伸，承接了该项目的招商运营、营销策划、运营管理等工作，为公司推进和拓展商业运营奠定了良好的基础。此外，在服务对象方面，公司跨出了传统物业的大业主、小业主服务圈，将美好生活的外延扩展至城市空间，尝试探索城市物业的服务产品开发。通过目前对各类场馆、城市道路、河道水系、旅游景点等的服务提供，积累并升华城市物业服务产品设计，为广大客户打造一个完整的美好生活圈。 3、规范管理、殷勤服务，获广大业主认可针对广大业主对美好生活的追求，公司不断提高自身对服务标准、服务品质的要求。2018年，公司加大技术投入和标准化建设，新设施设备投入使用与服务标准梳理双管齐下，实现人员优化配置和服务效率提升。同时，将释放出的人力投入到有温度的人性化服务中，一系列丰富业主精神生活的传统文化活动相继推出。在年度多方满意度调查中，公司整体满意度、满意率取得双提升，其中社区文化、秩序管理、安全管控、公共设施设备维护的满意度提升幅度较大 4、品牌知名度、美誉度进一步提升中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组主办的2018中国物业服务百强企业研究及评选中，公司再次荣登榜单，获“2018中国物业服务百强企业”综合排名第19名殊荣；公司旗下金枫物业获“2018中国物业服务百强企业”综合排名第63名。同时，在各市级优秀物业服务企业的评选中，公司服务的多个项目获得“物业管理示范住宅小区”、“五星项目”、“优秀物业项目”等荣誉称号。

不同类型的物业管理

第十四章不同类型物业的经管第一节居住物业的经管一、居住物业的含义及分类（一）居住物业的含义 ●居住物业有时也称为住宅物业，它满足人类遮风避雨的基本需要，是人们赖以生存的空间和必要的条件，是人们最重要的生活资料。 ●包括私人拥有以及政府和机构拥有的所有的住宅，是我们国家传统意义上的公有住宅和私有住宅的统称。 ●是专业化物业经管的最大市场。（二）居住物业的分类 ●居住物业按照不同的规范有不同的分类。 ?按照产权的性质可以分成公有住宅和私人住宅； ?按照层高可以分成平房、多层、高层、超高层； ?按照住宅居住的户数可以分成独户住宅和多户住宅。下面着重介绍一下独户住宅和多户住宅：（1）独户住宅（single-family home）。 ?不管是独立式别墅、半独立式别墅，还是排屋，都指的是由一户拥有自己独立占用的土地以及屋顶。 ?一般来说，除了大规模的别墅群，独户式住宅不需要专业的物业经管，而往往由业主自己进行直接经管。（2）多户住宅（multifamily residences）。 ?多户住宅的出现是由于土地与建造成本的不断上升，以及建筑技术的进步而引起的。由于多户住宅在设计和土地利用上的经济合理性，使得单元住户的建造成本较低。 ?在国外，一般2~6个单元的小型多层住宅经常由业主自行经管，而大多数大型的高层住宅和多层住宅小区则是由专业人员

代替业主进行经管。 ?多户住宅从占有权来说，可以是由一个业主拥有整个物业，也可以是由多个业主共同拥有的合作物业和共管式（区分所有式）物业。 ?合作物业： ?指物业的业主以合作的形式购买或建造整个物业，从而共同拥有全部物业的所有权。 ?业主占有物业的某个单元是通过特定的约定来占有，而不是拥有某单元的所有权。 ?他的权益可看作动产，且每个单元的业主要按比例支付合作物业的费用，包括偿还贷款、支付房地产税、维修费及物业经管人员的工资等。 ?共管式物业： ?指该物业的多个业主拥有各自单元的所有权和不可分割的公共区域的共同所有权。 ?公共区域包括如土地、停车场、给排水设施、屋顶、电梯、楼梯和外墙等。 ?共管物业的每个单元是一个法定的实体，可以个别和独立地进行抵押、出租和其它所有权的转移。 ?每个单元单独地进行估价和征税。 ?合作物业和共管式物业一般采用纯经管型的物业经管模式。不像出租型公寓大楼的物业经管，合作或共管式物业经管没有保持和提高物业占有率，增加物业收益的责任。 ?多户住宅在结构上也可分成带有花园的公寓、没有电梯的多层建筑以及高层公寓等类型。每一类在位置、设计、建筑、服务和附属设施等方面各有其独特之处，带来物业经管的不同的要求。 ●另外，根据我国目前的现状，按照业主的数量，居住物业还可分成单一业主物业和多个业主的居住物业。（1）单一业主。这类物业可细分为一下几类： ①直管公房。由政府房地产主管部门代表国家拥有并直接经管的公有住宅。 ②系统公房。由企事业单位拥有并经管的公有住宅。

各类型物业的管理服务内容分类标准

各类型物业的管理服务内容分类标准（一）物业管理的类型物业管理可按不同的分类标准进行分类。一般可以按物业的类别、物业的性质等标准分类。按物业的类别分类。物业的类别按其使用特征可以分为：住宅、工厂、写字楼、综合商贸楼、别墅等形式。相应的物业管理可以据此划分为：住宅（区）物业管理、、工厂（区）物业管理、写字楼物业管理、商贸楼（城）物业管理等形式。同时针对不同的物业管理，物业管理的内容和重点亦有所不同，如工厂（区）的管理侧重于确保水、电供应和区内道路的畅通，写字楼宇的管理侧重于电梯管理、消防安全和安全保卫等等。按物业的性质划分。根据物业的经济性质，物业可以分为收益性物业和非收益性物业，因而物业管理亦可划分为收益性物业管理和非收益性物业管理。收益性物业主要是指经营性房屋，它通过房屋的经营实现其经济价值。如酒店、写字楼、商贸楼、出租住宅公寓等。非收益性物业则主要指向业主和使用者提供效用、作为经营辅助设施或消费品而使用的房屋。如企业经营所必须的办公楼宇设施、工厂厂房设施、仓库设施以及住宅等等。对于非收益性物业，物业管理的内容主要是管理和服务，目的在于保证物业的正常使用，为业主和使用者创造安全、舒适、清洁的使用和居住环境。对于收益性物业，物业管理的内容除了管理与服务外，更为重要的是代理业主对房屋进行经营，寓管理、服务、经营为分体，其目的是保证业主能够取得最好的经营效益，并使物业能够保值、增值。应当注意的是收益性物业管理与非收益性物业管理的划分并不是绝对的。有时非收益性物业，作为企业经营战略计划中的一部分，亦会出现购置、租赁、转让等经营内容。这里的划分，是根据对物业的整体观察及其大的使用方向而确定的。

对于不同类型员工,如何进行沟通

对于不同类型员工，如何进行沟通批评是一种沟通方式，也是管理者针对员工的错误行为及不良现象经常采取的一种教育、纠正的手段。但是不同的人面对批评所产生的反应是不同的，不同的批评方式也会带来不同的效果。下面从性格方面来描述一下不同的人面对批评时所产生的心态及通常可以采用的批评方式。（1）沉默寡言型这里所讲的沉默寡言并不是指在工作时间很少说话、埋头干活的人，而是指优柔寡断、胆小谨慎、很少有自己主张的性格。这种人的接受能力和反应能力比较缓慢，对组长有畏惧感，一旦发现自己做错了事，便被吓得不知所措，此时对组长大声责骂，只会使他更加害怕，更不明白下一步该怎么办。对待此类员工要控制自己的音量，尽量用比较柔和的语调和面部表情指出他的错误，让犯错误的员工舒缓紧张的神经。然后亲自动手示范给他看，并询问他是否看懂，员工弄懂之后应暂时离开，如果你站在他的旁边只会使他更紧张，可以站在稍远的地方观察他的动作，等他的情绪平息下来后再折回去得新检查一遍，如果没什么问题，可以用肯定的语气对他表示赞许，临走的时候再轻声叮嘱几句。（2）开朗直爽型性格开朗直爽的人较为粗心，面对自己的过失一般不会去深思它的严重性，自己就会把它大事化小，面对批评经常一笑了之，不怎么放在心上。对待此类员工不可责骂，以免打击他的工作热情和积极性，但可以用比较严肃的口吻和面部表情具体分析他的失误而造成的损失以及可能会带来的严重后果，不可危言耸听，应有理有据。和他谈话可以不用拐弯抹角，通过引证规章制度告知他的错误所在，根据他犯错误

的情节轻重，自己准备或者已经决定对他进行处罚，希望他以后不要再犯此类错误。（3）傲慢自负型一般比较自负的人都很聪明，反应能力很快，喜欢出风头，喜欢对同事甚至组长的工作指指点点，总认为自己是对的，听不进别人的意见，就算是犯错误，嘴巴上也不肯轻易承认，面对批评，其本能反应是为自己辩解，甚至可能会出言顶撞组长。而对此类员工，组长平时就应该严格要求自己，不要被他抓住小把柄，在工作中要显示自己的才华，以免被他看扁。对该员工进行批评的时候，一定要有充分的证据、具体的事例以及详细的数据，态度要坚决，但是不要责骂或伤他自尊心的言词，因为这样会使他恼羞成怒，从而失去理智和你进行争吵。应首先赞扬他的优点，满足他的虚荣心，然后再拿出事实根据让他能清醒地认识到自己的错误，从而承认自己的错误。（4）心胸狭窄型这类员工一般都比较小心眼、爱记仇，思想比较偏激，遇到不顺心或涉及个人利益的时候，只考虑自己，经常认为自己受到不公正的对待，常在背后说同事或组长的坏话，喜欢钻牛角尖，不能正确面对现实。在工作中犯了错误不会检讨自己，而是想方设法掩盖自己的过错、逃避责任，甚至嫁祸他人。面对批评的时候总是极力替自己说话，并认为组长对自己偏见，或者认为有人在组长面前打小报告陷害他，挨了批评以后心情久久不能平静，经常为此影响工作，比较严重的可能会消极怠工或故意不来上班。谁都不喜欢心胸狡窄的人，但是作为管理人员，组长是不能抱有嫌恶心态的。对待这类员工，应该多花时间和他聊天，不断开导，教他正确看待事物，帮助他开阔自己的胸怀，多让他看到人性光明、美好的一面，帮助他建立良好的人际关系。批评时应以教育和开导为主，尽量少惩罚、不责骂，言词不可太激烈，表情不要显得太生气，也不要把造成的影响深入化，更不要扯到其他方面，只能就事论事，批评的时候要充

物业公司经营方案

物业公司经营方案一、公司的基本情况大理鸿元物业管理有限公司是大理市工商行政管理局于2003年3月19日批准成立的，公司注册资本伍是万元，在册股东共两人，分别是：大理鸿元经贸有限公司，出资额为40万元，占公司注册资本的80﹪；大理鸿元房地产开发有限公司，出资额为10万元，占公司注册资本的20﹪；公司于2004年9月7日取得了大理州建设局颁发的物业管理叁级资质证书。于2003年12月通过了ISO9001：200国际质量认证。公司于2008年3月31日出资购买大理苍山感通山泉有限公司。公司成立以来，始终秉承“追求完美，真诚永远，业主至上，用心服务”的管理理念，先后管理了十个小区。其中自建小区五个：鸿元小区.鸿泰花园.泰兴鸿元商住楼，鸿诚广场，鸿鑫佳园。对外托管小区五个：兴隆园小区、茫涌小区.警苑一区，警苑二区、统计局宿舍，员工队伍从原来的十多个人逐渐发展壮大到现在的七十人。公司下设：总经理室、副总经理室、办公室、财务部、保安部、保洁绿化部八个部门。组织结构：总经理1人、副总经理1人、办公室主任1人、财务部出纳1人、工程部4人（经理1人.水电工3人）、小区管理处7人（其中主任6人.管理员兼保安元1人）、保安部39人（保安组长5人.副组长1人，保安员32人、门卫兼保安1人），保洁绿化部14人（保洁绿化工9人、

车棚管理员5人）。物管公司管理户数1639户，管理面积近170000平米。物业类别有住宅.别墅.商铺.仓库和停车场。公司通过近十年的管理服务，为所管理的小区创造了舒适.优美.整洁的生活环境，营造了多彩的社区文化生活，赢得了广大业主的良好口碑，在大理为物业管理企业中逐渐脱颖而出，公司始终一如既往的以优质的服务，用“爱心.细心.贴心”为所管理的小区业主创造温馨舒适.安全有序的居家生活环境，真心让每一位业主“放心、省心、开心”。二、经营方案的制定和目标从目前大理市物业企业来看，可分为两类：一类是自管型物业，是指房地产开发企业建成房屋后直接交由下属的物业管理企业管理，一类是自己单位自行组建的物业企业，另一类是托管型物业管理，，是指有一定社会影响力和实力的物业企业通过托管单位办公区.货改制企业的生活区提供物业服务的企业。就我们知道的大理州近72家物业企业中多数都存在经营亏损的情况，分析原因整个大理市目前物业企业物管费收费标准，都在执行，规矩发改委，建设部[2003]1864号《关于印发物业服务收费管理办法的通知》文件执行物业管理费的收取，标准多是0.35元/平米的政府指导价，虽然可执行市场调节价但基本都把费用调不上去，因为如果一旦某家物业企业将物业费提高，业主支持还好，如果不支持一旦反映到物价局，物业公司就会受到处罚，因为物价局只认同发改委文件价格标准，前期物业管理约定价格

不同类型物业的物业管理

不同类型物业的物业管理学习目标 A.知识点 1.了解不同类型物业的含义及特点。 2.熟悉不同类型物业管理的目标，容和实施原则。 3.掌握居住性物业，商业物业以及工业物业的管理特点。 B.技能点对不同类型的物业的管理要点有较为深刻的理解，培养管理不同类型物业的能力 10.1居住性物业管理居住性物业管理是现代化物业管理的一项重要容，随着人民生活水平的提高，以及物质文化需求的日益增长，科学，专业以及现代化的居住性物业管理对于居住性物业来讲越来越重要，这是因为，高素质的物业管理，不仅可以完善居住性物业的居住功能，还能满足住户渴望改善居住的条件，提高居住水平的要求。通过专业化的物业管理，能够为住户创造一个安全、舒适、便捷的居住水平的要求。实现和优化住宅居住功能。居住性物业是指具备居住功能，供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、高级公寓，别墅等，以及与之相配套设施的共用设施，设备，和公共场地。其中，共用设施的设备是指:住宅区费用已分摊进入住房销售价格的共用建筑部分，如上下水管道煤气线路，消防设施，道路路灯，非经营性车场车库，公益文体设施及共用设施设备占用的房屋等。居住性物业主要提供居住功能，不同类型的居住性物业能满足人们对居住性的安全性，舒适性以及便利性等要求。居住物业一般按照物业类型的不同可分为：住宅小区，高级公寓及别墅等。 10.1.1住宅小区的物业管理 1.住宅小区的定义，功能及特点 (1)住宅小区的定义。住宅小区是按照统一规划，合理布局，综合开发，配套建设和统一管理的原则开发建设起来的，并达到一定的规模，具有比较齐全的公共设施配置，能满足住户正常物质文化需求，并为交通干道所分割或自然界限所围成的相对集中的居住区域。通常住宅小区的规模都在建筑面积5万平米以上。按人口和用地规模多少的不同，住宅小区可以分为居住区、居住小区和居住组团三种规模，如果10.1所示。（2）住宅小区的功能。从物业管理的角度来看，住宅小区是一个集居住、社会、服务和经济功能于一体的社会缩影。具体来讲，住宅小区的功能主要如下： ①居住功能。这是住宅小区最基本的功能，也有人称之为劳动力再创造的功能。住宅作为人类最基本的生活资料，能提供人们栖息、睡眠的寓所。作为社会成员的住户，通过居住和休息，使体力得到恢复，精力得到蓄养，继续投入社会生活和经济生活。

2018年度物业公司经营管理目标责任书

年度经营管理目标责任书甲方：天宇房地产开发乙方：鸷天盛物业管理

经营管理责任书甲方：乙方：第一章总则第一条为确保地产公司下达给物业公司年度经营目标的实现，天宇房地产开发（以下简称甲方）授权文娟为鸷天盛物业管理（以下简称乙方）的总经理、第一责任人，负责该公司的全面经营管理。第二条按照责、权、利对等的原则，经甲乙双方在协商一致的基础上签订年度经营管理目标责任书，以明确双方的责任、权利和义务。第二章经营目标责任考核期限第三条 2018 年 01 月 01 日至 2018 年 12 月 31 日。第三章权利和责任第四条甲方的权利和责任 1、甲方须为乙方经营过程活动提供必要的工作协调支持； 2、甲方应及时审核批复乙方的计划、预算、请示等文件； 3、甲方有权对乙方的经营管理活动过程进行检查和监督，并下达指令； 4、甲方有权在乙方生产经营活动出现失控或重大失误而乙方又无有效解决办法时，修订责任书有关条款或决定终止本责任书的执行。 5、甲方有权根据公司发展战略直接任免乙方有关人员。 6、根据业绩指标完成情况及投诉情况，甲方有权向乙方提出警告、

处罚甚至终止本责任书并解聘相关责任人员； 7、甲方有权对乙方的经营业绩进行定期的审计与考核；如发现乙方有经济违纪行为，甲方有权终止本目标责任书并追究其责任； 8、乙方发生重大经营失误造成损失的，甲方有权进行追偿，并按有关规定对责任人进行处罚。第五条乙方权利和责任 1、乙方应严格遵守国家各项法律、法规及甲方制订的各项经营政策和管理制度。 2、乙方应在市场竞争中积极拓展经营围，加强部管理，降低运营成本，加强市场体系建设，提升营销管理水平，提高盈利能力。 3、乙方必须保障经营资产的安全与完整，不得使经营资产遭受损失，对现有资产的保值增值负责。 4、乙方向甲方提供具体的、可操作的、可测量的、可实现的、有时间性的管理目标实施详细计划。 5、乙方必须按期向甲方报送与经营活动有关的各项文件和资料，包括：（1）年度、月度等各项工作计划及执行情况的分析报告。（2）年度、月度的财务预算、决算和财务会计报表。（3）客户投诉及汇总报告。（4）营业收入及营业外收入的收支要详细列表说明，按月度报地产公司总经理核签。（5）甲方要求提供的其它文件和资料。（6）考核当月未完成业绩指标，乙方必须向甲方说明未完成的原因，并拿出改进措施。