2018年长租公寓行业深度分析报告
2018年中国长租公寓行业发展现状及前景分析 精细化运营或将推动行业洗牌
2018年中国长租公寓行业发展现状及前景分析精细化运营或将推动行业洗牌政策利好推动长租公寓野蛮增长未来市场或将重新整合、洗牌2018年，长租公寓行业跌宕起伏，风波不断。
从推高租金到甲醛超标，再到因企业倒闭而暴露出的租金贷业务，长租公寓走到了至暗时刻。
2019年长租公寓或迎来“分水岭”。
“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。
自从2017年7月26日，住建部放出了“租售同权”的大利好后，一直潜伏在资本市场“水底”的“长租公寓”迅速成为2018年的新风口。
2018年长租公寓又出台了一系列政策，政策利好背景下长租公寓野蛮生长。
日前，蛋壳公寓宣布以2亿美金(包含现金和债务)全资战略收购长租公寓运营商爱上租，涉及原爱上租的全部资产、100%股权将并入蛋壳公寓。
交易完成后，蛋壳公寓管理房间数量接近40万间，业务遍布北京、上海、广州、深圳等10个一线、二线城市。
由于蛋壳公寓和爱上租均为分散式长租公寓领域知名企业，此次交易也因此成为业内迄今为止最大的一桩收购案，受到广泛关注。
2016年6月，国务院推出《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。
在政策的推动下，各大房企、金融机构陆续布局长租公寓市场。
据不完全统计，包括万科、龙湖、保利、碧桂园等企业在内，已经有超过20家企业陆续宣布进军长租公寓。
长租公寓已成为房企布局多元业务的主要领域之一。
不过，从2018年下半年开始，长租公寓有所降温，行业的竞争从早期的野蛮增长向精细化运营方向逐渐发生转变。
未来长租公寓行业的排名或重新洗牌。
未来中国市场租房规模将超3万亿流动人口和毕业大学生是住房租赁市场的主力军，流动人口伴随着城市化率的提高已经出现放缓趋势，而伴随着房价太高，越来越多年轻人加入租房群体，租赁市场需求规模大，供应规模还在起步阶段，发展前景广阔。
长租公寓研究报告
租客
业主
泛人群平台
平 台 层
垂直平台
综合平台
金融服务商 SaaS服务商
服
务
商
装修服务商 家居服务商
9
CHAPTER II
长租公寓不同模式分析
• 长租公寓玩家总述 • 平台层： • 泛人群租赁平台 • 白领/蓝领/女性公寓等垂直租赁平台 • 综合租赁平台 • 服务商： • 金融/装修等第三方服务提供商
房子是租来的，但生活不是
36Kr-长租公寓研究报告
36氪研究院 查楠
2018年4月
36Kr-长租公寓研究报告 2018.4
报告摘要
• 一般来说，长租公寓指的是租期为一年，按月为单位支付房租，规范化标 准化地对房源进行系统装修和家具家电配置的房屋租赁方式。
• 相较于短租民宿解决的是旅居需求，长租面临的是生活场景，市场容量更 大，根据研究判断，长租公寓市场的总体市场规模大致在万亿元人民币。
36Kr-长租公寓研究报告 2018.4
1.1 行业概述 1.2 发展驱动力 1.3 投融资现状 1.4 产业链图
数据来源：36氪研究院根据 调研&公开资料整理 7
发展驱动力
租购并举等政策利好和海量租房 需求推动长租市场长足发展
• 随着租赁市场的稳步发展，长租公寓行业也快速进入黄金时 代，包括创业公司、房地产中介、房地产开发商、酒店运营 商在内的越来越多玩家也开始介入。
• 分散式以房间为基本单位，分散于城市不同区域。优势是便于进 行规模化扩张，形成辐射面；劣势则是不方便规模化设计和集中 施工，不便提供公共设施。因为集中式公寓一般楼盘物业租赁期 限更长、装修管理成本更低、统一管理下的安保能力更强、且在 扩大房源抑制房价上更具可能性，因此一般来说集中式公寓更具 盈利空间。 长租公寓典型分类
2018年长租公寓行业分析报告
2018年长租公寓行业分析报告2018年2月目录一、政策红利助推住房租赁市场快速发展 (6)（一）传统租赁模式难以满足新兴需求 (6)（二）利好政策频频发布，顶层设计趋于完善 (7)（三）地方积极跟进，试点城市全部出台方案 (8)1、地方积极跟进，试点城市全部出台方案 (8)2、租购同权保障承租人享受公共服务权益，利好长租公寓发展 (9)二、我国长租公寓市场现状分析 (9)（一）长租公寓市场容量可期 (9)1、长租公寓前景广阔，容量可期 (9)（二）多主体逐鹿住房租赁市场 (11)1、长租公寓潜力巨大，多主体纷纷涉足 (11)2、长租公寓经营模式：集中与分散并行 (11)（三）供给端：集体建设用地入市，类REITs产品拓宽房企融资渠道 (12)1、集体建设用地入市，有效增加供给，利好住房租赁市场 (12)2、“只租不售”地块频出，彰显政府发展住房租赁市场决心 (12)3、类REITs产品盘活租赁资产，解决长租融资痛点 (13)4、央企试水REITs，引领示范意义重大 (14)5、首单CMBS获批，租赁金融再创新 (15)（四）需求端：信贷与公积金双支撑 (16)1、信贷、公积金双引擎促进住房租赁消费 (16)2、多家金融机构积极支持住房租赁市场发展 (17)三、我国长租公寓运营模式分析 (18)（一）重资产运营：大型房企 (18)1、招商蛇口 (18)（1）紧密结合PPC，定位高端人群 (18)（2）立足先天优势，打造标准化产品 (18)2、万科 (19)（1）围绕青年群体，看“细水长流” (19)（2）商业模式趋于成熟，重资产运营底气足 (20)（二）轻资产运营：地产中介、专业租赁机构、酒店集团 (21)1、自如 (21)（1）服务与产品为王，铸行业实力品牌 (21)（2）轻资产运营，延展租赁市场周边服务 (21)2、世联行 (22)（1）协同闭环业务筑行业壁垒 (22)（2）公寓产品获认可，品牌效应渐凸显 (22)3、YOU+国际青年公寓 (23)4、窝趣轻社区 (24)（三）租赁平台：金融机构、互联网公司 (25)1、互联网公司 (25)2、建设银行 (25)四、发达国家住房租赁市场发展经验 (26)（一）德国 (26)1、私人与机构并重，租赁保障体系完善 (26)2、合同储蓄、详尽税制抑投机 (28)（二）新加坡 (28)1、政府主导供应，差异化准入 (28)2、中央公积金制度完备 (29)3、土地供应高效 (29)（三）日本 (30)1、机构主导租赁住房供应 (30)2、从建到租的一站式资管服务 (31)3、谨慎选择市场，线上线下相结合拓宽获客渠道 (32)（四）美国 (33)1、自持物业重资产运营的REITs模式为主 (33)2、两阶段发展铸行业巨头，深耕核心市场 (34)3、精细化、高品质、全流程服务提高投资回报率 (35)五、我国长租公寓发展前景展望 (35)（一）多主体竞逐，合作或成常态 (35)（二）市场细分，增值服务是关键 (36)（三）金融支持力度加大，利好供需两端 (37)六、相关公司 (37)（一）招商蛇口 (37)（二）万科 (38)（三）世联行 (38)（四）昆百大 (39)（五）天健集团 (39)政策红利助推住房租赁市场快速发展。
2018年房地产租赁市场分析报告
2018年房地产租赁市场分析报告2018年11月目录一、城市租金持续上涨 (5)1、租金上涨：2017年较大程度回撤 (6)（1）市场成交量冻结带来租赁市场供应量增加 (6)（2）严控人口红线，租赁市场需求端承压 (7)（3）重拳治理房屋中介市场，挤去市场水分 (8)2、租金增速与人均收入增速匹配，租金仍具上涨空间 (9)二、长租公寓对于租赁市场的真正影响力 (10)1、长租公寓是市场的参与者，而不是绝对主力 (10)2、长租公寓溢价仍在合理范围 (14)3、长租公寓对于市场供应结构性的改善 (17)三、租赁市场供需失衡，带来整体租金上涨 (19)1、拆违带来供需平衡打破，整体需求上提导致租金上涨 (19)2、租赁地块入市尚需时间，将改善远期供需平衡 (20)四、多方机构提前布局租赁市场蓝海，盈利仍成困局 (23)1、多方机构混战，多种运营模式并行 (23)2、银行机构多方式参与租赁市场 (24)（1）联手租赁市场运营方，帮助开拓融资渠道 (25)（2）面向租客提供租金分期产品 (25)（3）携手个人、企业、政府，打造自有租赁平台 (26)3、融资方式多样化，如何盈利依旧存疑 (27)（1）租赁住房专项债 (27)（2）资产证券化产品 (30)①轻资产租金收益权ABS (31)②长租公寓CMBS (31)③重资产类REITS (32)一线城市租金同比上涨较快，但与人均可支配收入涨幅匹配。
以10月租金数据来看，北上广深平均租金较去年同期上升19.04%、19.21%。
17.67%、25.32%，主要由于2017年出现租金下降，导致基数过低；与2016年同期租金相比，分别上升27%、18%、16%、22%，与同期人均可支配收入增幅基本一致。
长租公寓其市场渗透率、溢价空间有限，反而改善供应结构。
市场占有率方面，国内以青年公寓为代表的专业租赁机构市场渗透率不足5%；租金方面，自如挂牌房源较平均租金溢价在20-30%，考虑其装修、保洁、拎包入住等服务，溢价在合理范围内；供应结构上，其挂牌房源以合租占比约3/4，借助互联网力量提升租赁市场效率。
深度研究2018中国租赁住房市场三季报
深度研究2018中国租赁住房市场三季报全文共8634字，阅读大约需要27分钟。
每年三季度，毕业季、求职季、开学季叠加，租房需求大增，租金上涨。
然而今年三季度，长租公寓状况频出：恶意抬升租金、租金贷、公寓爆仓、甲醛房，长租公寓受到前所未有的质疑，多家企业在风口浪尖上挣扎。
应对遭遇的诸多“成长烦恼”，行业显现新信号：政策焦点由宏观性的框架指导意见转向规范细则；租赁土地供应渠道逐渐多元化，房源供应进一步开放；租赁市场参与角色多了不少“新面孔”等，由此保障租赁市场稳定，促进租赁市场的快速发展。
一、政策：公寓市场问题多发，政策焦点转向规范细则今年以来，租赁政策开始进入落地期，政策的关注点由宏观的框架性指导开始转向微观的细则指导；另一方面，长租公寓在三季度受到前所未有的质疑，恶意抬升租金、租金贷、公寓爆仓、甲醛房等负面事件纷至沓来，也使得政府从政策层面更关注公寓建设、运营期间的规范化和标准化细则。
预计未来一至两季度，各地方政府将根据当地租赁市场发展特点，因地制宜的处理当地租赁市场中金融、装配、运营过程中的潜在风险，以避免租赁住房市场野蛮无序生长。
1、租赁新政持续发布，向二三线城市下沉2017年年中，首批12个住房租赁试点城市以及北京、上海等外来人口较多的一二线城市，纷纷出台符合本地市场特点的框架性“租赁新政”，加快行业发展。
进入2018年下半年，培育租赁市场不仅仅是一线和强二线城市的发展方向，一些弱二线和有租赁需求的三线城市也开始发布“租赁新政”，规范和发展本地住房租赁市场。
以安徽芜湖为例，9月推出了《芜湖市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》。
芜湖作为安徽省“双核”城市之一，是皖南经济、文化、交通、政治中心，也是安徽省皖江城市带承接产业转移示范区双核城市之一。
利用其距离南京较近的优势，可以承接部分南京外溢的产业和人口，有一定的住房租赁需求。
而值得注意的是，在供应主体中，芜湖的租赁新政重点提及的即为扶持国有企业发展规模化租赁，因此“国家队”，主要是芜湖市属国企，将在未来当地住房租赁市场发展过程中起到带头作用，这也是低能级城市发展住房租赁市场的必然选择。
2018年长租公寓行业市场调研分析报告
2018年长租公寓行业市场调研分析报告目录第一节长租公寓企业运营模式研究框架 (6)一、长租运营模式：轻Vs.重、集中Vs.分散 (6)二、长租公寓产业链 (9)第二节品牌公寓市场空间 (12)第三节长期政策导向利好行业发展 (15)第四节长租公寓盈利模式案例分析 (22)一、美国案例：EQR（重资产） (22)1、EQR的REITs结构 (22)2、EQR的发展历程 (24)3、EQR的竞争优势 (31)二、日本案例：大东建托（轻资产） (33)三、EQR和大东建托盈利对比 (37)1、EQR (37)2、大东建托 (39)四、小结 (41)第五节长租公寓在中国现行环境下的发展探讨 (43)一、中国房地产环境下长租公寓发展难点 (43)1、资产价格贵，重资产成本端上升 (43)2、租金涨幅动力欠缺 (43)3、融资渠道少，但政策导向正逐步改善现状 (44)4、税收优惠力度较小 (45)二、中国长租公寓运营模式探讨 (49)1、重资产模式 (49)2、轻资产模式 (49)3、新模式探讨——城市更新 (50)第六节投资建议 (53)一、长租行业投资体系 (53)1、资产运营方 (53)2、交易平台 (56)3、金融服务 (58)二、投资建议 (60)1、规模领跑者 (60)2、后起之秀 (61)3、系统平台 (62)图表1：长租公寓运营模式两维度四象限 (8)图表2：长租公寓产业链 (10)图表3：高等教育普通高校预计毕业生数增长率 (12)图表4：中央及地方政府关于租赁市场重要政策 (15)图表5：UPREIT结构 (23)图表6：EQRUPREIT结构 (23)图表7：EQR发展历程——扩张阶段 (25)图表8：EQR负债率及同比增长率 (25)图表9：EQRFFO收益率 (26)图表10：美国房地产市场情况 (26)图表11：美国租金收入及房屋价格指数 (27)图表12：EQR发展历程——精简阶段 (28)图表13：EQR持有物业数量 (29)图表14：EQR截至2016年底各区域公寓占比 (29)图表15：EQR收购和出售物业数 (29)图表16：EQR资产收购和出售价格 (30)图表17：EQR各区域公寓占比 (30)图表18：2003-2015年EQR客户和美国平均年收入复合增速 (31)图表19：2006-2016EQR租金、NOI和成本年复合增速 (32)图表20：2016年管理成本占收入比例 (32)图表21：EQR布局的核心区域市场情况 (33)图表22：大东建托营业模式 (35)图表23：大东建托房屋租赁管理 (35)图表24：大东建托埼玉县公寓外观图 (36)图表25：大东建托埼玉县公寓内饰 (36)图表26：EQR净利润来源 (37)图表27：EQR成本拆解 (37)图表28：EQRFFO和可比FFO（美元每股） (38)图表29：大东建托年收入（十亿日元） (39)图表30：大东建托各项业务毛利率（%） (40)图表31：大东建托毛利润构成 (40)图表32：大东建托营业成本构成和净利润 (41)图表33：一线城市的租金同比涨幅（%） (45)图表34：美国住房租金涨幅 (45)图表35：中国房价指数 (46)图表36：美国房价指数 (46)图表37：世联行：村集体拿地模式示意图 (52)图表38：沪深300金融服务市盈率（倍）* (59)图表39：长租公寓估值体系 (59)表格1：中国重点一二线城市房价和招聘季求职工资 (13)表格2：品牌公寓市场测算 (13)表格3：2015年至今租赁市场重大政策汇总 (16)表格4：2016年8月至17年3月各省出台的支持租赁市场发展的文件 (19)表格5：各国REITs税收政策汇总 (47)表格6：美国公寓指数中的上市公司财务信息 (54)表格7：A股自持物业类上市公司 (55)表格8：新房、二手房、租房平台交易系统特点对比 (56)表格9：美股和A股平台交易上市公司 (58)第一节长租公寓企业运营模式研究框架房地产租赁市场对于中国而言既是发展近二十年的行业，又是一个高度分散缺乏龙头企业、政策刚开始触及并完善，未来发展模式存在不断更新的新兴产业。
长租公寓行业趋势及经营思路2018最新
Convenience（便利服务） 通过整合供应商渠道，为租客提供付费的搬家服务，以及为租客提供家具购买折扣。
Community（社区建设） 即EQR建造的社交平台，通过鼓励完善租户互联网信息，分享想法，以及定期举行活动，实现租户之间的交流和互动。
运营模式相同： 标准化、类酒店化经营管理。
虽然长/短租产品在目标市场、目标客群已经具体的产品运营阶段基于居住周期不同而有不同规划，但从产品类型而言却都是为满足人异地居住需求而提供的类酒店化服务，两者其实并不矛盾。若能找到一个兼顾两者特性的产品，将十分有利于入市早期，通过多样化市场覆盖获取市场份额，形成规模效应，而非单纯增量。
基本需求相同： 异地居住。
2、产品规划不同： 长租公寓在产品配置上，以居家功能为主，如冰箱、洗衣机、储物空间等，而酒店类的客用耗品、辅助服务，以及健身娱乐设施则可以免去。 短租公寓在产品配置上较类似于酒店，特别在国内纯平台化模式无法支撑消费信心的前提下，小猪、途家均选择了重运营模式以获取竞争优势。
短租公寓发展痛点及应对
信用体系的完善，消费理念的转变都需要时间沉淀，为提振消费信息，尝试集合房企资源，以自持、自营、标准化服务品质、专业化运营流程缩短沉淀周期。
长/短租产品异同
1、细分市场不同： 长租公寓聚焦因工作、求学或购房压力而带来的有中长期居住需求的人群。 短租公寓服务于因出差、旅游而产生短期异地居住需求的人群。
酒店式 服务公寓
租住周期： 兼顾长/短租需求
策划定位： 国际高端品牌为主； 目标客群以外籍或高端商务人士为主
2018年房租租赁市场分析报告
2018年房租租赁市场分析报告2017年9月目录1租赁市场是房地产市场的重要组成部分 (4)1.1租赁是解决住房问题的重要途径 (4)图1：全国各种房源的占比 (4)图2：城市、城镇、乡村各类房源的数量及构成（万套） (4)表1：不同房屋获取方式的优劣势比较 (5)图3：进入租赁市场的方式 (5)图4：房屋来源途径 (6)1.2租赁市场租金规模超过万亿 (6)图5：国内流动总人口（亿） (6)1.3租金回报率整体偏低 (7)图6：一线城市租金和对应城市人均年可支配收入的关系 (7)图7：房价上涨速度远远超过了租金水平的上涨速度 (8)图8：一线城市的租金回报率快速下降 (8)2租售同权是最重要的长效机制之一 (8)2.1高房价折射的隐形问题 (8)表2：房屋租赁和所有权在权益上的差异 (9)2.2租售同权是重要的长效机制 (9)表3：各地实践租售同权的配套政策汇总 (9)2.3发展租赁市场的政策看点 (10)3长租公寓是租售同权最好的实践 (11)3.1长租公寓的优势 (11)3.2企业参与长租公寓的方式 (12)表4：扶持长租公寓的相关优惠政策 (12)表5：集中式和分散式长租公寓的特点比较 (12)3.3长租公寓的房屋来源 (12)表6：集中式和分散式适用于不同的房源 (12)3.4长租公寓的市场空间 (13)表7：目前房企涉足长租公寓的部分情况 (13)3.5长租公寓的典型盈利模式 (14)3.6长租公寓的投资模型和估值探讨 (15)表8：上海试点住房租赁地块的交易价格 (15)图9：自持长租公寓的投资模型 (16)图10：自持长租公寓投资模型关键因素的敏感性分析 (17)图11：租入集中式或分散式房源运营长租公寓的投资模型 (17)图12：租入集中式或分散式房源运营长租公寓模型的关键因素敏感性分析 (18)4长租公寓的市场分析 (18)4.1长租公寓的参与主体 (18)表9：长租公寓的三类市场参与主体 (18)4.2海外长租公寓的企业 (18)表10：海外长租公寓模式的借鉴 (19)4.3长租公寓的核心竞争要素 (19)5行业队标企业 (20)1租赁市场是房地产市场的重要组成部分1.1租赁是解决住房问题的重要途径个人或家庭主要通过租赁、买卖、申请保障性住房和自建等方式获取居住的房屋。
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２０１８年长租公寓行业深度分析报告专题报告本期内容提要:政策红利助推住房租赁市场快速发展。
当前，我国住房租赁市场以个人出租为主，伴随消费主体向85后、90后转变，传统住房租赁服务与新兴需求之间的矛盾凸显，传统模式难以满足新兴需求。
近年来，利好住房租赁市场发展的政策频频发布，顶层设计趋于完善。
2015年以来，住建部、国务院等机构相继出台政策支持住房租赁市场发展，地方积极跟进，试点城市全部出台相关方案支持当地住房租赁市场发展。
除此之外，“租购同权”保障承租人享受公共服务的权益，稳定租赁关系，利好长租公寓发展。
长租公寓市场容量可期。
除政策利好长租公寓外，需求的逐步释放对长租公寓市场形成支撑。
人口向核心一二线城市流动趋势不减，高房价刺激购房需求转向租房需求、首臵年龄抬升、高校毕业生租房需求增加等因素将刺激长租公寓需求进一步释放。
总体而言，住房租赁市场容量逾万亿且具备区域性特征。
集体建设用地入市，类REITs产品拓宽房企融资渠道。
2017年8月，国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，选择13个试点城市推进利用集体建设用地建设租赁住房，各地“只租不售”地块频出，彰显政府发展住房租赁市场决心。
类REITs产品盘活租赁资产，解决长租融资痛点，上述举措能够有效增加租赁住房供给。
信贷、公积金双引擎促住房租赁消费。
政策鼓励住房租赁消费，金融机构积极跟进出台金融支持措施。
银行创新金融产品便利租房者融资，同时，互联网公司推出信用租房业务，12试点城市中部分城市明确鼓励住房租赁消费，调整公积金政策如提高公积金提取额度、支持公积金支付房租等鼓励租赁消费，政策利好将有效促进住宅租赁需求的释放。
多主体逐鹿住房租赁市场。
伴随政策利好，多主体纷纷进军住房租赁市场。
截至目前，房企、房地产中介、专业租赁机构、连锁酒店、金融机构和互联网公司均已涉足住宅租赁市场。
其中，房企多采用自持物业的重资产运营方式，中介机构及其他公司多以轻资产运营方式为主，从房源获取的角度看，集中与分散并行。
发达国家租赁住房供应模式各异。
从发达国家住房租赁市场发展的经验来看，机构主导供应与政府主导供应并存，模式各异。
具体而言，德国住房租赁市场上私人与机构并重，租赁保障体系完善；新加坡政府主导租赁住房供应，对不同收入水平人群实行差异化准入；日本住房租赁市场机构主导租赁住房供应；美国住房租赁市场以自持物业重资产运营的REITs模式为主。
多主体竞逐，合作或是常态；市场细分，增值服务是关键。
当前我国租赁住房的发展还处于初步阶段，多主体参与、多模式并存。
参与各方均凭借自身比较优势切入住房租赁领域。
未来，房企、互联网公司、金融机构存在巨大的合作空间。
在市场细分的前提下，增值服务的提供将成为住房租赁市场发展的关键。
相关公司：招商蛇口（001979.SZ）、万科A（000002.SZ）、世联行（002285.SZ）、昆百大A（000560.SZ）、天健集团（000090.SZ）风险提示：各地政策推进力度不及预期，租赁需求释放不及预期，租赁业务拓展速度低于预期。
目录一、政策红利助推住房租赁市场快速发展 (1)（一）传统租赁模式难以满足新兴需求 (1)（二）利好政策频频发布，顶层设计趋于完善 (1)（三）地方积极跟进，试点城市全部出台方案 (2)二、我国长租公寓市场现状分析 (3)（一）长租公寓市场容量可期 (3)（二）多主体逐鹿住房租赁市场 (5)（三）供给端：集体建设用地入市，类REITs产品拓宽房企融资渠道 (6)（四）需求端：信贷与公积金双支撑 (8)三、我国长租公寓运营模式分析 (10)（一）重资产运营：大型房企 (10)（二）轻资产运营：地产中介、专业租赁机构、酒店集团 (12)（三）租赁平台：金融机构、互联网公司 (15)四、发达国家住房租赁市场发展经验 (16)（一）德国 (16)（二）新加坡 (17)（三）日本 (18)（四）美国 (21)五、我国长租公寓发展前景展望 (23)六、相关公司 (24)（一）招商蛇口（001979） (24)（二）万科A（000002） (24)（三）世联行（002285） (25)（四）昆百大A（000560） (25)（五）天健集团（000090） (25)七、风险提示 (25)表目录表1：主要住房租赁方式特点 (1)表2：2015年以来中央层面住房租赁政策 (1)表3：主要城市住房租赁政策 (2)表4：我国长租公寓参与主体 (5)表5：主要城市租赁住房土地供应政策 (6)表6：主要城市只租不售地块出让情况 (7)表7：主要城市鼓励住房租赁消费的相关政策 (9)图目录图1：我国总流动人口 (4)图2：我国20-34岁人口占比 (4)图3：北京市常住人口 (4)图4：上海市常住人口 (4)图5：广州市常住人口 (5)图6：深圳市常住人口 (5)图7：REITs典型交易结构 (7)图8：国内双SPV结构的类REITs交易结构 (7)图9：保利类REITs结构图 (8)图10：建行深圳分行按居贷 (9)图11：壹间 (11)图12：壹堂 (11)图13：壹栈 (11)图14：北京泊寓 (12)图15：广州泊寓 (12)图16：北京自如寓 (13)图17：欢乐谷自如寓 (13)图18：世联红璞 (14)图19：红璞社群生活 (14)图20：YOU+公寓 (14)图21：YOU+社区活动 (14)图22：广州窝趣轻社区 (15)图23：重庆窝趣公寓 (15)图24：建行存房贷主要流程 (16)图25：德国部分地区住房拥有率 (17)图26：德国住房租赁市场供应结构 (17)图27：新加坡房屋自有率 (18)图28：HDB房屋占比 (18)图29：日本新屋开工及构成 (19)图30：日本租赁市场供给结构 (19)图31：大东建托商业模式 (20)图32：大东建托包租模式 (20)图33：大东建托出租率 (21)图34：大东建托销售人员及接单数量 (21)图35：美国租赁住房占比 (21)图36：美国住宅自有率 (21)图37：UPREITs结构 (22)图38：DOWNREIT s结构 (22)图39：美国各类REITs发行数量 (22)图40：美国各类型REITs股票市值 (22)图41：EQR公寓 (23)图42：EQR公寓同店入住率 (23)一、政策红利助推住房租赁市场快速发展（一）传统租赁模式难以满足新兴需求我国住房租赁市场以个人出租为主，传统模式难以满足新兴需求。
当前，我国住房租赁市场的主流模式分为以下三种：1、个人出租，2、中介租赁，3、长租公寓。
上述三种模式中，个人出租与中介租赁模式下房东相对于租房者而言处于相对强势地位，房东话语权过大将会导致租赁关系的不稳定：房东存在任意改变租约或者提前结束租约的可能，上述行为都不利于租房者，导致住房租赁市场效率低下。
在当前消费升级背景下，伴随消费主体向85后、90后的转变，租房者对居住的品质要求愈加提高，传统住房租赁服务与新兴需求之间的矛盾凸显。
而长租公寓实行统一的管理和装修，同时，部分长租公寓事先还会对客户进行筛选，满足租房者居住需求的同时满足租客的社交需求，为租客提供高品质增值服务，对新兴消费人群具有吸引力。
表1：主要住房租赁方式特点租赁方式特点个人出租以私人房主出租为主，房源分散，房东通过广告及互联网平台发布招租信息，房东居于强势地位，存在违约风险，且租户的权益较难保障。
中介租赁中介链接出租者与承租者，中介承租出租者房产后转租给承租者，赚取租金价差，在该链条中房东依旧处于强势地位，同时也存在中介收费过高的可能。
长租公寓统一管理与装修，为租客提供增值服务，租赁关系较为稳定，违规问题减轻。
资料来源：信达证券研发中心（二）利好政策频频发布，顶层设计趋于完善利好政策频频发布，顶层设计趋于完善。
当前我国房地产市场房企高速开发竞增量的时代已过，存量房时代来临。
我国一线城市及热点二线城市对人口的吸引力不减，这些区域住房供需矛盾仍较为严峻，2016年底以来调控政策频出印证了这种矛盾。
2017年10月18日至24日在京召开的中国共产党第十九次代表大会指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
”十九大明确将租购并举写入报告，租赁地位提升。
自2015年以来，住建部、国务院等机构对支持租赁住房相继出台政策，这些文件相互补充表现出一定的连续性，这意味着在中央层面，政策的顶层设计趋于完善，未来发展住房租赁市场将是解决当前热点区域房地产市场供需矛盾的重要措施。
表2：2015年以来中央层面住房租赁政策时间文件发布部门政策要点2015年1月6日《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》住建部首次提出购租并举，地方建立住房租赁信息政府服务平台、支持房地产开发企业出租房源、推进REITs试点、支持从租赁市场筹集公共租赁房房源。
2015年11月22日《关于加快发展生活性服务业促国务院办公厅积极发展短租公寓、长租公寓等满足广大人民群众消费需求的细分业态；进消费结构升级的指导意见》公寓首次纳入生活服务业。
2016年6月3日《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》国务院办公厅到2020年基本实现供应主体多元，经营服务规范，租赁关系稳定的住房租赁市场体系。
2017年5月20日《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》住建部鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同；在租金、租期、承租人居住权利保障，双方权利义务等方面进行规范。
2017年7月18日《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》住建部、发改委等九部委鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务；建设政府住房租赁交易服务平台；增加租赁住房有效供应；创新住房租赁管理和服务体制；选取12城市试点。
2017年8月28日《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》国土资源部、住建部确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
2017年11月21日部分省市房地产工作座谈会住建部、国土资源部、人民银行大力发展住房租赁市场；因地制宜发展共有产权房；提高住宅和共有产权房供地比例。
资料来源：信达证券研发中心整理（三）地方积极跟进，试点城市全部出台方案地方积极跟进，试点城市全部出台方案。
截至目前，首批开展住房租赁试点的12个城市：广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆均已出台相关支持政策。
在12个租赁试点城市中，杭州、广州表现积极，北京虽不在首批试点城市之列，但也积极发展住房租赁市场。