外部小区定义错误导致切换成功率低
小区的共用部位和共用设施设备的产
建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定，“共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。” 共用部位与共用设施的产权应归全体业主共有：第一，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城市房地产交易管理条例》的有关规定，“土地使用权转移的，该土地上的建筑物及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移”，也就是全体购房者购买了全部商品房及基地的土地使用权时，位于该土地之上的全部没有独立产权的建筑物及附着物的所有权也就随之转移给全体购房者(即全体业主)。 第二，从商品房的成本构成来说。国家《商品住宅价格管理暂行办法》中规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。此外，国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》第六条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊入建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有”。 第三，从公共配套设施的使用权角度来看。住宅区内的公共配套设施是住宅总体的一部分，没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道、院路一样属不同的所有人共有。依照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占；开发商向广大业主出售房产的同时也转让了土地使用权，以及同住宅同时建造的公共配套设施。所以，公共配套设施同住宅一样，其产权所有人为小区全体业主。 第四，从小区公共配套设施的管理机构来讲。根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关法规精神，
小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁所有
小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁所有？ 建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定，“共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。” 共用部位与共用设施的产权应归全体业主共有：第一，根据《土地管理法》、《城市管理法》和《城市交易管理条例》的有关规定，“土地使用权转移的，该土地上的建筑物及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移”，也就是全体购房者购买了全部商品房及基地的土地使用权时，位于该土地之上的全部没有独立产权的建筑物及附着物的所有权也就随之转移给全体购房者(即全体业主)。 第二，从商品房的成本构成来说。国家《商品住宅价格管理暂行办法》中规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。此外，国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》第六条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊入建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有”。 第三，从公共配套设施的使用权角度来看。住宅区内的公共配套设施是住宅总体的一部分，没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道、院路一样属不同的所有人共有。依照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占；向广大业主出售房产的同时也转让了土地使用权，以及同住宅同时建造的公共配套设施。所以，公共配套设施同住宅一样，其产权所有人为小区全体业主。 第四，从小区公共配套设施的管理机构来讲。根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关法规精神，住宅小区内公共配套设施的产权应该由广大产权人或使用人的代表机构———业主委员会来负责具体管理。公共配套设施的产权属于全体业主；业主委员会代表业主行使处置权，由业主委员会选择物业管理公司委托其行使管理权。 可以将小区的共用部位转让给他人吗？ 开发商在销售完所有可销售面积后，就不享有对任何房屋以及建筑的所有权，整栋楼盘的所有权归全体业主共用。 国务院颁布的《物业管理条例》第二十七条明确规定，“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。” 服务于整幢楼宇的共用部位，不具有独立性。在开发商将所有可销售面积销售给业主之后，即将所有公共部位同时出售给全体业主，全体业主共同拥有这些房屋以及建筑。开发商不再享有对任何房屋及建筑的所有权，因此无权对公用部位进行处分。 建设部发布的《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》中规定：商品房按套或单元出售，商品房的销售
住宅小区“会所”的归属问题
住宅小区“会所”的归属问题 “会所”英文为“Club”，音译即为俱乐部。世界上第一家会员制俱乐部诞生在17世纪时英国的一个咖啡馆里。当时参加这种俱乐部的贵族们有着相同的兴趣爱好，由此他们组成一种联盟，在空闲时间就可以一起喝喝咖啡，讨论文学等等。 自上世纪九十年代初起，小区会所这种模式由香港引入深圳、广州等地区后，在国内备受推崇，至今已席卷了全国的房地产市场。如今，无论小区规模大小、档次高低，开发商在规划设计建设时，往往将小区会所作为一个亮点、卖点。 最初出现的小区会所类似于活动室，其形式仅是简单地在小区内开辟几个房间，供人聚会、看书、下棋、打乒乓等等。随着房地产市场的发展，小区会所的建设越来越高档、豪华，其内容也更为宽泛。但目前法律上对会所还没有一个明确的定义。 小区会所的所有权应当归谁，向来是个有争议的问题。一般而言，对于开发商与购房人在房屋销售合同中已对小区会所的权属有明确约定，可视为双方当事人对小区会所权属问题达成的合意，只要该约定不违反法律、法规的禁止性规定，应当从其约定来确定小区会所的所有权人，但对于开发
商与购房人就此没有约定的，虽然房地产管理部门曾规定在此情况下会所所有权归开发商所有，但现实生活中，就此问题仍存在不同的观点：一种观点认为，小区会所是商品房的配套设施，其本意是给业主使用的，所有权理应归全体业主所有，否则势必将造成所有权与使用权上的不一致。另一种观点则认为，对于小区会所的所有权问题应当区别对待，如果开发商在开发建设过程中将会所作为独立产权单独报建，且办理了单独的产权权属证书，会所的权属应当归开发商所有；如果开发商将会所作为公建配套报建，且会所的面积也计入共用分摊面积的，会所的产权应当归小区业主共同所有。 小区会所作为一种不动产，其所有权可以是单独的，也可以是共有的。民事行为的基本原则是公平、合理、等价有偿，从此角度出发，如果开发商在开发建设的过程中自始至终即将小区会所与其他建筑区分开来，将小区会所作为一个独立的房地产项目，单独立项、规划、设计、建设，小区会所的面积没有摊入共用分摊面积，小区会所的建设成本也没有计入房价，这种情况下小区会所是一个可单立的房地产，开发商应当享有独立的所有权。反之，小区会所同建筑物的楼梯、走廊、电梯、自来水管、消防设备等公用部分一样，其面积已分摊至每个业主，业主已为小区会所付出了相应的对价，小区会所的所有权理应归小区业主共同所有。
住宅小区的公共配套设施
许多业主对小区内公共配套设施产权的归属问题搞不清楚，有人说小区内公共配套设施产权归开发商所有，也有人说归物业公司，还有人说归业主所有。那么到底小区内公共配套设施产权归谁所有呢？ 过去城市房屋基本上是直管公房、自管公房和私房。前两种房屋的产权归房管部门和单位所有。住宅区内的公共配套设施一般都归产权单位所有并管理。而现在的开发商向国家购买了一块土地的使用权，在这块土地上开发了住宅，并按有关规定建筑了若干公共配套设施，开发商把住宅出售给业主，收回其在该住宅区的全部投资并获得利润。那么，住宅区内的公共配套设施的产权当然归广大业主共有。这是因为： 第一，从商品房的成本构成来看，根据国家《商品住宅价格管理暂行办法》的规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。又据国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》中第六条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊入建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有”。 第二，从公共配套设施的使用权角度来看，住宅区内的公共配套设施是住宅总体的一部分，没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道、院路一样属不同所有人所共有。按照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：“所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占；开发商向广大业主出售了房产，同时也转让了土地使用权，也同时相应出售了同住宅同时建造的公共配套设施。所以，公共配套设施同住宅一样，小区产权所有人当然也是公共配套设施的产权所有人。 第三，从住宅区公共配套设施的管理机构来讲，根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关法规精神，住宅小区内公共配套设施的产权应该由广大产权所有人或使用人的代表机构：业主委员会来负责具体管理。当业主委员会选择了某一物业管理企业并与之签订了委托管理合同后，其公共配套设施就委托给了物业管理企业来管理。所以，住宅小区的广大业主应明白：小区内的公共配套设施的产权，既不属于小区的建设者即房地产开发商，也不属于其他任何单位和个人，而只能属于住宅区内的所有业主自己；其处置权应是代表广大业主利益的业主委员会；其管理权应是业主委员会委托的物业管理企业。
物业共用部位
物业共用部位 定义 物业共用部位是指物业管理中的住宅共用部位、共用设施设备。住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。 一般包括 住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。住宅共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 使用 无论是建设方或是任何业主个人，不得擅自利用物业共用部位进行经营，建设方不得擅自对物业共用部位进行处理。《物业管理条例》第五十八条：建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款。 维修基金 根据建住房[1998]213号《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称"维修基金"）。维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字[1998]7号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。维修基金收取比例由省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门确定。公有住房售后的维修基金来源于两部分：1.售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%。该部分基金属售房单位所有。
住宅小区公用部分定义
共用部位公共设施一样吗 当有人在你居住的小区楼前空地上建起一个经营性收费停车场，你在有偿使用该场的同时，还要负担这块地的清洁费用，你能泰然处之吗？当某日物业公司通知你交纳原本不属于楼房公共部分物业管理费用时，你愿承担这笔费用吗？只有了解了小区共用部位和公共设施的区别后，住户才能明明白白地地交物业管理费。 从住宅建筑本身来看，建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条：“公用建筑面积由以下两部分组成： 1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整体建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积； 2、两套单元与公用建筑空间之间的分隔墙，以及外墙墙体水平投影面积的一半。” 显然，分摊到商品房房价中的由购买房屋者负担的小区配套设施包括小区内公共绿地、花园、道路及楼房前后左右的空地。 从商品住宅楼分摊的土地面积来看： 1、楼房基础实际占用的土地即楼基部分，楼内所有住户均对这部分土地使用权按份额共有。 2、楼前滴水或楼基至公用道路之间的土地和楼后由楼基至化粪池或公共道路之间的土地即楼房周围为该楼服务的土地，应为楼内住户按份额共有。 3、商品楼房价在小区内的公共用地的取得费用已分摊到房价之中，所以，其小区内的公共用地也应为小区内所有
住户按份额共有。 正因为住宅小区的共用部位和公共设施的建设费用最终是以进入房价的形式由购房者来承担的，所以购房者对共用部位和公共设施既拥有自己享有的权利；又有交纳相关物业管理费的义务。 由此可见： 1、住宅小区业主对房屋的所有权，包括占有、使用、收益和处分权利。对于自有房屋，由于产权归属个人明确；而对于住宅小区的共有部分和公用设施，由于其为全体产权人所有必须由全体业主同意后才会有效。 2、住宅小区的共有部分和公用设施，任何业主只能与其他业主共同使用，共同承担义务，共同维护，不能在共有部分和公用设施所占用土地上建筑任何属于其自用的建筑物或构筑物，任何单位和个人都不得在此范围内建筑任何为其创利的经营性设施。 3、在小区楼房出售前，其共有部分和公用设施的所有权归开发商，一旦楼房售出给业主，则表明小区楼房的共有部分和公用设施所有权也随同房屋一样被转移给业主，而对共有部分和公用设施的任何变动，都需通过全体业主的同意。 4、当业主入住小区达到40％以上时，要组建业主管理委员会，召开业主代表大会，与物业管理企业签订委托管理合同，并明确共有、公有部分的范围。
住宅小区公共空间调研
烟台居住区公共空间使用现状调查 公共空间的定义：广义上是指社区中向公众开放的开敞性共享空间，是指非建筑实体所占用的公共外部空间以及室内化的公共外部空间；狭义上是指小区道路、景观绿化、公共广场、公共楼梯、通道等公共空间。 本调查问卷致力于对烟台居住区公共空间使用情况进行调查评价，选取了规模、等次相近的三个小区进行调查，这三个小区是南山世纪城、黄海城市花园、绿色家园。 问卷设置了七个评价类别，共15个影响因子，根据语义差别设置了3个等级，分别赋值为满意2分、一般1分、不满意0分，用求平均值的方法计算各个因子的最终得分，从而得出使用者对小区公共空间的评价，最终结果以图表形式出现，并分别对各小区的各类公共空间进行评价以及对各小区的公共空间进行总评价。 具体工作计划为： 1、对住宅公共空间资料的查找，了解调查的意义。 2、选择多个类型的小区针对调研项目进行初步考察，方法包括拍照、观察、询问、实际测 量，初步将小区分类并确定需进一步调查的小区。 3、设计问卷，针对所选小区公共空间的特点以及居住者的需求合理设计调查问卷。 4、进一步调研，小组三人合理分工，分别对小区的公共空间进行具体测量、观察和拍照、 分发调查问卷和访谈以及记录统计。 5、问卷统计分析，根据问卷结果绘制图表，分析原因。 6、综合分析各种调查问题，总结结论。 7、针对调查时出现的问题提出改造建议。 问卷草稿： 烟台居住区公共空间使用现状调查问卷 尊敬的各位业主朋友：您好！ 我们是烟台大学建筑学院的学生，为了解居住区公共空间的使用情况来进行此次调研，希望能够进一步了解大家在住宅公共空间使用过程中的感受及需要，为以后的住宅公共空间设计积累经验。衷心感谢您的支持！ 基本问题： 年龄段A、20岁以下B、20~30岁C、30~50岁D、50岁以上 职业状况A、上班族B、自由职业者C、自主创业者D、退休人员 一、出入口的问题 1、您对小区出入口的设置是否满意(方便接近住户、舒适性问题) A、满意 B、一般 C、不满意 二、主导路网的问题 2、您对小区停车场的设置是否满意 A、满意 B、一般 C、不满意 3、您对小区人行路与车行路的划分是否满意 A、满意 B、一般 C、不满意 4、您对小区无障碍坡道等设计是否满意 A、满意 B、一般 C、不满意 5、您对小区道路的美观与趣味性是否满意
住宅小区物业共有部分的分类、管理和经营
住宅小区物业共有部分的分类、管理和经营 造成我国城市商品房价格居高不下的主要原因是成本构成不合理（商品房住宅小区的开发成本，负担了太多的小区公共配套设施和城市基础设施的建设费用）。 高昂的住房价格，也给住宅区域带来了庞大的物业共有部分。 目前，我国城市商品房住宅小区几乎都实行了物业管理，只要开发商开始售房，一定会指定一家物业公司管理、经营本住宅区域内的物业共有部分。 由于物业管理服务公司先于业主入驻小区，所以，城市商品房住宅小区物业共有部分的经营管理大权，都被开发商委托给自己指定的物业服务公司，无一例外。 近年来，由于相关法律的缺失，造成住宅区域内物业共有部分产权界定模糊，加之多方监管力度不够，致使房地产开发商、物业服务公司的不自律和贪婪行为越演越烈，他们擅自处分业主依法享有所有权或者使用权的小区物业共有部分，随意改变这些物业共有部分的用途（有时甚至是破坏性的），侵占属于住宅小区业主的共有财产，剥夺小区业主对物业共有部分经营管理的知情权和收益的处分权，由于小区物业共有部分是属于小区全体业主共同所有的，对于单一业主的维权行为，物业管理服务公司一般都不予理睬。 怎样才能管理好这些属于所有权人共有的不动产，使之正常运行、延长使用寿命，在很好的服务于业主居住生活的前提下，还能给该居住区域的全体业主创造一定的经济效益，降低业主们的居住成本，使业主在住房上的投资一石二鸟，是城市商品房住宅区域内广大业主们普遍关心的问题。 从《物业管理条例》规定的业主大会六项职责来看，通过各住宅小区业主自主制定的业主公约和议事规则，已经把作为业主个人享有的权利和义务很好地组织到小区业主大会的范畴中，小区内有关物业共有部分的一切管理事项，都通过业主大会进行决议，由业主委员会具体实施，把业主分散的所有权或者使用权及义务等统一起来。 以组织的力量才能够维护小区全体业主的共同权益，各小区业主大会要针对开发商遗留的侵权问题和物业管理服务企业存在的经营管理问题，授权业主委员会开展工作，监督和规范开发商和物业管理服务企业在小区中的经营行为，协助做好小区物业共有部分的使用维护和经营管理工作。 1、住宅小区物业共有部分的分类 怎样解决开发商遗留的问题，监督物业服务企业做好本小区物业共有部分的维护使用和经营管理，是小区业主委员会为业主维权长期要做的工作。
案例分析：住宅小区公用通道、绿地的土地权属如何确定
案例分析： 住宅小区公用通道、绿地的土地权属如何确定 编者按： 按照《物权法》和《土地登记办法》等法律和行政规章的规定，土地登记行为成为房地产交易的产权基础。为住宅小区的使用单位或个人颁发土地产权证，保障土地使用权人的合法权益是是土地登记部门的一项重要职责。北京市正在积极开展住宅小区登记发证课题研究，公共用地如何分摊是其中一项重要内容，本期转载的典型案例，对住宅小区公用通道、绿地的土地权属如何确定进行了深入的探讨，对于我市开展住宅小区登记发证工作，研究公共用地如何分摊提供了技术思路。 [案情介绍]2006年10月，某市甲房地产公司进行东方花园二期房地产开发，施工过程形成塌方，破坏了小区内相邻的8号楼的基础，造成房屋开裂，经市建设部门鉴定属危房。 2007年10月，该房地产公司与8号楼住户签订转让拆迁协议，采取货币补偿和东方花园小区内就地安置的方法将所有住户安置到位。同年11月，该房地产公司持转让拆迁协议及其他有关文件，申请办理8号楼土地的转让手续，要求以8号楼与相邻楼房间距的中心线为界，将楼房占用范围内的土地、公用通道用地和部分绿地都转让至其名下。但是，东方花园的其他业主以公用通道、绿地属于小区内全体业主共有为由提出异议。 [处理结果] 市国土局按照土地登记的规定，对该宗地的转让采取分割登记的办法，按房屋投影占地面积办理了8号楼土地的转让手续，8号楼基座占地面积为该房地产公司的独有面积，对房屋间距、绿化和公共通道部分确定属于小区全体业主共同共有。 处理依据主要是《物权法》第73条的规定： “建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
宁波市区普通住宅小区房屋共有部位和共用设施日常维修收费办法
宁波市区普通住宅小区房屋共有部位和共用设施日常维修收费办法 第一条为进一步规范房屋共有部位和共用设施日常维修收费行为，确保日常维修工作正常运行，根据《宁波市物业管理服务收费办法》等有关规定，结合实际情况，制订本办法。 第二条普通住宅小区的普通房屋(包括中层房屋)共有部位和共用设施日常维修 收费，应当遵循本办法。 第三条物业管理公司依法对普通住宅小区房屋共有部位和共用设施提供日常维修服务，可按本办法规定向房屋所有人收取房屋共有部位和共用设施日常维修费(以下简称日常维修费)。 第四条房屋共有部位和共用设施日常维修是指对房屋共有部位、共用设施损坏进行修复及日常养护、检修，主要包括：屋面防水层、外墙面修补；公用污水管、雨水管、废水管、空调落水管的疏通、维修；自来水上下总水管疏通和零件更换、防冻保暖；水箱清洗，水箱内壁粉刷、紫铜浮球及零配件更换；楼梯间、走廊通道、门厅、楼内共用自行车房(库)共有部位墙面涂料，楼梯间门窗和楼梯及其扶手的油漆、维修；楼内消防、信报箱、电子防盗门等设施及其管线的养护、检修等；垃圾道、烟道、连接井的疏通、维修；化粪池清理等。 第五条日常维修费以房屋建筑面积平方米为计费单位。本办法所称的房屋建筑面积包括顶层阁楼面积，不包括底层自行车房、汽车库面积。 第六条日常维修费实行政府指导价，由物业管理公司根据维修养护的项目内容、房屋新旧程度以及收支情况等因素，与业主管委会在规定的基准价基础上±20％幅度内协商确定。如无业主管委会的，按基准价标准收费。日常维修费基准价标准分别规定为： (一)多层(6层及以下)以及无电梯的中层(7至9层)住宅每平方米每年1.50元； (二)经营用房等非住宅以及有电梯的中层住宅每平方米每年2.00元。 第七条日常维修费按年收取，收费年度为当年1月1日至12月31日。起始不足一年的，按月折算至12月31日。 第八条新建住宅小区的日常维修费从小区交付之日次月起计收。已出售的房屋向购房者收取，尚未出售的房屋向建设单位收取。 第九条按房改政策出售的房改住房(以下简称房改房)，从房屋产权证发证之日次月起按上述基准价标准通过原产权单位向市住房资金管理中心收取。对房改超标准面积部分，如购房者未缴纳房屋共有部位和共用设施维修基金的，可按确定标准向房屋所有人另行收取。 原按照综合价或标准价购房，而未按现行房改政策成本价的1％补交房屋共有部位和共用设施维修基金的，可按住房产权份额比例和上述基准价标准分别向房屋所有人收取日常维修费。 第十条1999年6月1日以后，居民住宅(包括房改房)被拆迁的，被拆迁人购买自选安置住宅或直接安置住宅实行产权调换的，已按《宁波市城市建设房屋拆迁管理办法》有关规定缴纳房屋共有部位和共用设施维修基金的，物业管理公司应当向当地房管处收取日常维修费。自选安置和产权调换直接安置的住宅日常维修费，可安置建筑面积部分按照多层及无电梯的中层住宅类基准价标准向当地房管处收取；超过可安置建筑面积部分和收费标准超额部分向房屋所有人另行收取。
住宅小区管理规定
公众管理制度 （一）公共秩序管理规定 1．必须遵守国家、省市和地方治安管理的有关规定，遵守小区业委会、物业公司公布的旨在维护小区生活秩序和安全的各项规章制度。2．密切配合物业公司，主动参与住宅小区的安全管理工作。 3．勇于制止、举报破坏住宅小区的治安秩序或造成治安隐患的人和事，并协助处理。 4．业主及物业使用人有责任保护住宅小区的保安设施，大人并教育儿童要正确使用电子防盗门、电子防盗对讲系统，不得破坏住宅小区的各类保安设施。 5．业主及物业使用人,有责任维护小区居民生命财产及车辆安全，出入必须锁好本户的门窗、车辆；不得让陌生人进入住宅，积极采取有力的防范措施，并积极参加人身、财产和车辆保险。 6．不得在住宅小区内进行非法及违法活动。 7．维护公共卫生，不乱丢乱倒垃圾，不高空抛物高空坠物产生不良后果者，由责任人承担，责任不清的出|抛物楼层群体负责民事赔偿。诉。 8业主有权监督物业公司安全巡视管理人员的违章行为’及时向物业公司投拆。 （二）消防安全管理规定 为了加强住宅小区消防安全工作，保护公共财产和业主住户生命财产的安全，根据《消防法》和有关消防规定，特制定本规定：
1．住宅小区消防管理工作，贯彻“预防为主，防消结合”的方针，实行防火责任制。 2．必须保持楼道、走道和出口畅通无阻，任何个人不得占用或封堵，严禁在通道上停放车辆。 3．不得擅自挪用消防设施、器材，妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散标示和事故照明设施。 4．住宅区内严禁经营、贮存烟花、爆竹、炸药、雷管、汽油等易燃、易爆物品及各类剧毒物品。 5．安全使用石油气，炉具要经常保持清洁，切勿留有油渍，烟头及火柴余灰要随时弄熄，教育儿章不要玩火。 6．遵守安全用电管理规定，严禁超负荷使用电器。 7．各住户进行室内装修。必须遵守《住宅室内装修管理规定》须向物业公司提出书面申请，经批准后备好灭火器没备，方可动工，需要增设电器线路时，必须符合安全规定，严禁乱拉、乱接临时用电线路。8．特殊需要进行烧焊动火作业时，必须向物业公司办理临时动火作业报批手续。 9．发生火警，J应立即告知物业公司或拨打火警电话1 19，并关闭电源和煤气总阀，迅速离开住所，服从统一指挥，救火或疏散。（三）环境卫生管理规定 1．遵守市容及环境卫生保洁制度，自觉将家庭杂物、垃圾投放到指定场地，不得乱抛垃圾，杂物；严禁从门窗、阳台抛掷垃圾、杂物。2．不得有影响小区市容的乱搭、乱贴。乱挂、乱写、乱画等行为。
案例分析：住宅小区公用通道、绿地的土地权属如何确定.
案例分析：住宅小区公用通道、绿地的土地权属如何确定 编者按：按照《物权法》和《土地登记办法》等法律和行政规章的规定，土地登记行为成为房地产交易的产权基础。为住宅小区的使用单位或个人颁发土地产权证，保障土地使用权人的合法权益是是土地登记部门的一项重要职责。北京市正在积极开展住宅小区登记发证课题研究，公共用地如何分摊是其中一项重要内容，本期转载的典型案例，对住宅小区公用通道、绿地的土地权属如何确定进行了深入的探讨，对于我市开展住宅小区登记发证工作，研究公共用地如何分摊提供了技术思路。 [案情介绍] 2006年10月，某市甲房地产公司进行东方花园二期房地产开发，施工过程形成塌方，破坏了小区内相邻的8号楼的基础，造成房屋开裂，经市建设部门鉴定属危房。2007年10月，该房地产公司与8号楼住户签订转让拆迁协议，采取货币补偿和东方花园小区内就地安置的方法将所有住户安置到位。同年11月，该房地产公司持转让拆迁协议及其他有关文件，申请办理8号楼土地的转让手续，要求以8号楼与相邻楼房间距的中心线为界，将楼房占用范围内的土地、公用通道用地和部分绿地都转让至其名下。但是，东方花园的其他业主以公
用通道、绿地属于小区内全体业主共有为由提出异议。 [处理结果] 市国土局按照土地登记的规定，对该宗地的转让采取分割登记的办法，按房屋投影占地面积办理了8号楼土地的转让手续，8号楼基座占地面积为该房地产公司的独有面积，对房屋间距、绿化和公共通道部分确定属于小区全体业主共同共有。 处理依据主要是《物权法》第73条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。” [评析] 针对住宅小区内公共通道、绿地的土地归属，存在不同的观点。 第一种观点认为：公共通道、绿地的土地归属可以根据土地登记分摊原则的规定，根据楼房间距的中心线划分；另一种观点认为：根据《物权法》的规定，小区内的公共通道或绿地，如果没有明确规定属于个人的外，都应该属于小区内的全体业主共有。
住宅小区内公共设施的十大疑问
住宅小区内公共设施的十大疑问 如果您满心欢喜地购买了新房，但还没入住就发现问题一大堆：单元管道的阀门怎么在自己的房间里单元燃气的总阀门居然也在自己屋里，这样的设计有没有安全隐患物业公司今后将不定期地进入房间进行维修操作这满脑袋的“官司”一下就冲走了购买新房的喜悦而使买房人进入了无尽的纠纷协调当中。那么如果您遇到类似的问题该怎么办呢“一场物业纠纷的案例剖析”座谈会，邀请京城知名专家、律师和业主代表，共同探讨，希望找出物业管理难点背后的问题…… 1.一、单元管道阀门能否设计在居民室内 于庆新(均毫物业管理公司总经理)：我觉得这应该是个设计缺陷或者说是严重的设计缺陷，导致业主所买的房子产品水平相对比较低。但是，设计单位按照国家的设计规范还没有违规的行为，只能说设计水平不是很高。 2.二、国内有没有此类设计规范 杨燕敏(高级工程师物业管理专家)：《住宅设计规范》其中规定，公共功能的管道，包括采暖供回水总立管、给水总立管、雨水立管、消防立管和电气立管等，不宜布置在住宅套内。公共功能管道的阀门和需经常操作的部件，应设在公用部位。 3.但是，这是非强制性标准，是建议性的。因为标准中的用词是“宜”和 “应”。按照国家标准用语，规范用词是有三个层次：第一是“必须”，这属于强制性的;第二是“应该”，一般情况你都应该这么执行，但是构不成违反标准; 第三是“宜”，就是你尽量的选择。所以这个管道是不宜，并不是说必须得怎么样。 4.黄汇(金田建筑设计有限公司总建筑师)：国家在1997年曾出台《建筑给 水排水设计规范》，第258条就增加了内容：建筑物的某部分或个别设备需要计量的时候，应该在它配水管上。 5.截门是在水表和干管之间，水表搁在外头，这个截门一定在外头，也就是 说，如果一家的水表显示器或者水表在户门外，在公共场所，也就是说查水表的人不需要进你们家，那么修截门更不需要进你们家。但是这个规定是1997年才增加到规范里的。如果这个房子设计是在1997年之前，那么就没有这一条规定，设计没有错误。 6.三、开发商售房时是否要提前告知
小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁所有教学内容
学习资料 小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁所有？ 建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定，“共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。” 共用部位与共用设施的产权应归全体业主共有：第一，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城市房地产交易管理条例》的有关规定，“土地使用权转移的，该土地上的建筑物及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移”，也就是全体购房者购买了全部商品房及基地的土地使用权时，位于该土地之上的全部没有独立产权的建筑物及附着物的所有权也就随之转移给全体购房者(即全体业主)。 第二，从商品房的成本构成来说。国家《商品住宅价格管理暂行办法》中规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。此外，国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》第六条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊入建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有”。 第三，从公共配套设施的使用权角度来看。住宅区内的公共配套设施是住宅总体的一部分，没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道、院路一样属不同的所有人共有。依照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占；开发商向广大业主出售房产的同时也转让了土地使用权，以及同住宅同时建造的公共配套设施。所以，公共配套设施同住宅一样，其产权所有人为小区全体业主。 第四，从小区公共配套设施的管理机构来讲。根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关法规精神，住宅小区内公共配套设施的产权应该由广大产权人或使用人的代表机构———业主委员会来负责具体管理。公共配套设施的产权属于全体业主；业主委员会代表业主行使处置权，由业主委员会选择物业管理公司委托其行使管理权。 开发商可以将小区的共用部位转让给他人吗？ 开发商在销售完所有可销售面积后，就不享有对任何房屋以及建筑的所有权，整栋楼盘的所有权归全体业主共用。 国务院颁布的《物业管理条例》第二十七条明确规定，“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。” 服务于整幢楼宇的共用部位，不具有独立性。在开发商将所有可销售面积销售给业主之后，即将所有仅供学习与参考
小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁所有
小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁所 有 文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）
小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁所有？ 建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定，“共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。” 共用部位与共用设施的产权应归全体业主共有：第一，根据《土地管理法》、《城市管理法》和《城市交易管理条例》的有关规定，“土地使用权转移的，该土地上的建筑物及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移”，也就是全体购房者购买了全部商品房及基地的土地使用权时，位于该土地之上的全部没有独立产权的建筑物及附着物的所有权也就随之转移给全体购房者(即全体业主)。 第二，从商品房的成本构成来说。国家《商品住宅价格管理暂行办法》中规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。此外，国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》第六条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊入建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有”。 第三，从公共配套设施的使用权角度来看。住宅区内的公共配套设施是住宅总体的一部分，没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道、院路一样属不同的所有人共有。依照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占；向广大业主出售房产的同时也转让了土地使用权，以及同住宅同时建造的公共配套设施。所以，公共配套设施同住宅一样，其产权所有人为小区全体业主。 第四，从小区公共配套设施的管理机构来讲。根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关法规精神，住宅小区内公共配套设施的产权应该由广大产权人或使用人的代表机构———业主委员会来负责具体管理。公共配套设施的产权属于全体业主；业主委员会代表业主行使处置权，由业主委员会选择物业管理公司委托其行使管理权。 可以将小区的共用部位转让给他人吗？ 开发商在销售完所有可销售面积后，就不享有对任何房屋以及建筑的所有权，整栋楼盘的所有权归全体业主共用。 国务院颁布的《物业管理条例》第二十七条明确规定，“业主依法享有的物业共用部
住宅小区公共设备设施管理规程
住宅小区公共设备设施管理规程（十九） 住宅小区公共设备设施管理规程（十九）提要：供配电系统设备：高、低压配电柜、变压器、电气”三箱”（动力配电箱/柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜）及附属配套设备（设施 更多精品行政 住宅小区公共设备设施管理规程（十九） 目的 通过对公用（共）设备设施的管理，使所有设备（设施）在使用过程中处于完好状态，满足服务的要求。 适用范围 本程序适用于城服务中心对与物业管理服务相关的各类公用设备（设施）的管理,包括以下类别： 供配电系统设备： 高、低压配电柜、变压器、电气”三箱”（动力配电箱/柜，照明配电箱/柜，控制箱/柜）及附属配套设备（设施）。 给排水系统设备： 各类给排水水泵、加压气罐、阀门、管道及附属配套设备（设施）、给排水材料。 消防系统设备： 电消防设备、水消防设备（消火栓及喷淋系统）、气体
灭火设备、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示及附属配套设备。 电梯系统设备： 各类电梯及其附属设备（设施）。 弱电系统设备： 电视、电话、网络设备、无线电对讲设备；智能化系统（楼栋对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场）设备（设施）等。 通风系统设备： 通风设备及其附属设备（设施）。 职责 服务中心经理负责服务中心有关人员对物业主要配套设施、设备进行接管验收及重大事项的对接、审批。 服务中心经理负责服务中心的设施、设备管理工作进行监控、检查、考核、业务联系及重大事项的审批、验收；负责组织重大设施、设备的故障抢修及事故处理；负责组织设施、设备大中修及更新改造计划的编制及实施。 工程维修主任负责设施、设备日常管理工作，负责编制设备（设施）定期保养计划，安排、督促、检查设备责任人做好运行管理及维护保养工作。 设备责任人负责其责任范围内设施、设备的运行管理及维护保养（巡视检查、运行操作、运行状况统计分析、日常
住宅小区公共管理规定
住宅小区公共管理规定 一）出租房屋管理规定 一、出租房屋的住户要到物业管理站登记出租情况，承租人入住后一星期内要办理相关手续，留下工作单位、联系电话、身份证复印件等。 二、只准将房屋出租给有正当职业或办理了暂住证的外地人居住。 三、出租屋只限于居住生活，不得改变出租屋的用途。 四、出租屋内不得进行违法行为，承租人不得有妨碍邻里正常生活的行为。 五、出租屋的水、电、气管理费等费用居民和承租人协商，任何一方支付均可，但若有拖欠或承租人下落不明，最终要由居民支付。 六、居民应经常了解承租人的生活情况，发现有不轨行为或可疑现象及时通知物业管理站或派出所。x 七、承租人搬出物品时，必须遵守搬出／人管理规定，提前通知物业管理站，物业管理站可视情况联系居民进行复核。 （二）暂住人员管理规定 为了加强对暂住人员的管理，保证小区居住环境的安定，确保居民权益，特制定本规定： 一、遵守国家法律、法规，接受公安机关等职能管理部门的检查指导，不得利用出租屋从事非法活动。 二、暂住人员必须持有效合法证件，并到派出所户籍管理办公室申报暂住临时户口。 三、在本市工作的暂住人员，须持有本辖区所签发的暂住证。 四、在本市工作的港、澳、台和外国人，须持有居住证。 五、投靠亲友的外来人员，按时间要求到派出所申报临时户口。 六、凡暂住人员须持有合法证件并自觉到物业管理站进行登记。
七、暂住人员必须遵守小区的有关管理规定。 八、暂住人员不得在小内从事非法活动。 （三）社区文化娱乐场所管理规定 一、使用娱乐设施必须遵守管理规章制度和管理人员的安排。 二、爱护文化娱乐场所内部的各种设施，切实遵守设施的使用、 操作规程，不得损坏。人为原因造成损坏的应照价赔偿 三、在文化娱乐场所内，互相尊重、理解、和睦共处，不得抢场、占场，更不得高声喧哗、打架斗殴、违反规定，情节严重者交由公安部门处理。 四、共同维护公共娱乐场所卫生，不准乱丢、乱吐、乱涂画、乱张贴，违者马上纠正。; 五、允许外借之物必须经管理人员允许并登记，同时交一定押金后方能带走，不得私自带出。 六、节约用水、用电，严防火灾隐患，共同维护公共环境安全。 七、在文化娱乐场所中不得进行非法的活动。 八、使用有偿娱乐场所应按价交费。 （四）商业网点管理规定 为提升公司的整体物业管理水平和档次，为小区居民提供一个舒适典雅的居住环境，保障商户、居民的合法利益，特制定本规定 一、凡在小区内从事经营活动的经营者，按《租赁合同》明确权利和义务，服从物业管理站的管理。 二、任何商业网点不得占用公共场所，不得将物品摆放在门外扩大经营场地，未经物业管理站批准不得在门外进行加工作业。 三、凡在住宅区内营业网点进行装修，应严格遵守装修管理规定，特别强调不得随意更改房屋结构，加大用电负荷。 四、任何营业网点，不得产生影响居民生活的噪音，饮食摊点所产生的油烟应符合环保部门的排放标准。 五、店主应保持店容店貌和门前环境的清洁，做好门前三包，如不能保持清洁，有蚊蝇孳生，情节严重，报请有关部门责令停业整顿或中
润泽小区 物业管理区域内房屋共用部位管理与维修范围的界定1
物业管理区域内房屋共用部位管理与维修范围的界定 根据建住房字[1998]213号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定“房屋的共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、厅门、楼梯间、走廊通道等”的规定。对以上部位的管理和维修，应该属物业管理单位。因为物业管理的基础是物业，而物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其场地，作为物业管理单位，绝不能脱离物业这个基础,而去从事其它的经营与管理，那只能是专业公司,而不是物业公司,所以房屋共用部位的管理和维修责任应该是物业管理单位，而不是其它专业管理单位。其维修费用，在进行物业服务费成本构成测算的时候，应将其共用部位的小修养护（小修工程的平均费用一般为房屋现时造价１％以下）维修成本计入物业管理成本之中。当需要小修养护时，应从物业服务费中支付；当房屋共用部位需要中大修以上维修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，申报使用专项维修资金。物业管理单位应加强对房屋共用部位的日常管理，定期进行检查和勘查，发现有损坏的及时修复，以免因小修养护不及时而影响广大业主的正常使用；以免因小修养护不及时造成中大修工程。 二、物业管理区域内共用设施设备管理维修范围的界定 根据建住房字[1998]213号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定，以下设施设备属小区共用设施设备： 1供电线路与设备设施管理维修范围的界定 供电线路与设备设施管理维修范围的界定,应实行供电单位、物业管理单位、业主三方分段负责制。 从单元集中电表箱（含电表）至业主家中，应由业主负责管理，当该段线路或设备设施出现故障和损坏时，应有业主自行维修或实行有偿维修。 从厢式变压器（变电所）输出端总开关至单元控制柜至单元 电表箱输入端，应由物业管理单位负责管理，当该段线路或设备设施出现故障和损坏时，应由物业管理单位负责维修；当该段线路或设备设施需要中、大修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，申报使用专项维修资金。