太原市城中村改造政策补偿政策是什么_

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太原市城中村改造中村民参与的效果分析

太原市城中村改造中村民参与的效果分析太原市是山西省的省会城市，也是一座具有悠久历史的文化名城。

在城市的发展过程中，城中村一直是一个比较突出的问题。

随着城市化进程的加快，城中村的改造工作也在逐步展开。

城中村改造中村民的积极参与，对改善城市环境、提升居民生活质量具有重要的意义。

本文将从太原市城中村改造中村民参与的效果进行分析。

一、太原市城中村改造的背景及意义太原市作为山西省的政治、经济、文化中心，城市化进程较快，吸引了大量农民进城务工和定居。

由于城市扩张和规划不够完善，在城市化进程中出现了大量的城中村。

这些城中村多是老旧、拥挤、脏乱差的住宅区，不仅影响城市形象，也给城市管理带来了很大困难。

太原市政府决定对城中村进行改造，提升城市的整体形象。

改造的重点是完善基础设施、改善居民居住环境、促进社区和谐发展。

而村民作为城中村的居民，他们的参与对于改造工作的顺利进行至关重要。

他们是改造的受益者，也是改造的主体之一。

城中村改造中要充分调动村民的积极性，让他们成为改造的参与者和建设的主人。

二、太原市城中村改造中村民参与的方式城中村改造中，如何引导和鼓励村民的参与至关重要。

太原市政府采取了一系列措施，包括政策倾斜、资金支持、法律保障等方面，来吸引和引导村民参与改造工作。

在政策方面，太原市政府出台了《太原市城市更新条例》，明确规定了城中村改造的具体政策和措施。

在这个政策的指导下，城中村改造的规划、设计、实施等各个环节都要充分考虑村民的利益和需求，尊重村民的意愿，保障村民的合法权益。

在资金方面，太原市政府设立了城市更新专项资金，用于支持城中村改造工程。

这些资金主要用于改善基础设施、提升居住环境、促进社区和谐等方面。

在资金的使用上，太原市政府要求要充分听取村民的意见和建议，确保资金的使用符合村民的利益和需求。

在法律方面，太原市政府加强了城市更新工作的法律保障。

通过制定相关法规和规章，明确规定了村民在城中村改造中的权利和义务，明确了政府和村民双方的责任和义务，确保了城中村改造工作的顺利进行。

133工程细节详解

1、什么是133工程所谓133是政府为了推进城中村改造，规定给村集体按村民人口数每人133平米建设用地划给村集体，其余收归国有。

属于133的范围由村委会成立开发公司进行自主开发经营并进行土地转性（集体转为国有）后对外销售，也就是133改造工程范围内的房子是大红本的房子，与传统的商品房不同的是：1、开发主体略有不同：都是开发公司开发的，但133的开发公司前身是村委会。

仅此而已。

根本不会影响到购房人的利益；2、报批的时候，走得程序、手续与普通商品房不太一样，但这与购房人没有关系，是属于开发商的事情，到时候照样拿大红本就OK。

3、唯一与购房人有关的就是——同样的大红本、同等地段、同样的品质，133的房子会更便宜，因为133范围内国有土地出让地价，政府给到特别大的优惠，土地成本要少得多，因此，买133的商品房其实是捡大便宜的.简单的来说，就是太原城中村改造项目，133工程的概念是由太原在2004年发布的《太原市人民政府关于城中村改造工作有关问题的通知》（并政发〔2004〕29号）首先提出来的，在人均土地用地指标一文栏中规定：“城中村改造控制性详细规划人均建设用地标准在有剩余土地的前提下，按每人133平方米控制，包括居住、公共设施、预留生产发展用地、道路交通、绿化等用地”.并在2005年《太原市人民政府关于城中村改造有关政策的补充意见》中的人均土地用地指标相关内容调整为“人均133平方米建设用地，应包括其安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地（道路红线30米以下）、小区级及以下配套公共绿地、预留的生产发展用地。

城市公共服务设施用地（公益设施）、城市基础设施用地、城市公共绿地、城市道路（道路红线30米及以上）及两侧绿化用地不计入人均133平方米建设用地中。

除此之外，城中村改造非农户房屋拆迁改造人均安置用地为30-50平方米，其中包括住宅、配套公建、道路、绿地、为实施改造的资金筹措开发用地。

”2、关于133工程开发实体的问题133工程的开发实体是当地村（居）民委员会3、关于133工程土地性质的回答133工程土地性质的首先是国有土地，区别于小产权的土地性质是集体土地，政府通过村改居工程先把农村集体土地回收变成国有土地，133工程用地以协议出让方式供地的，土地出让金按评估地价的45%收取，同时城中村改造用地应符合土地利用总体规划、土地利用年度计划。

太原市“城中村”改造成本控制的思考

太原市“城中村”改造成本控制的思考作者：王晓霞来源：《经济师》2009年第08期摘要:继《太原市人民政府关于城中村改造工作有关问题的通知》(并政发[2004]29号)下发之后,太原市首批21个及后来更多的城中村并入了有序的改造轨道。

太原市“城中村”改造是一个漫长而复杂的工程,在大力发展社会主义市场经济,推进城市化进程的今天,如何在保证最大利益的情况下,有效地对改造成本进行有效控制,节约社会财富成为太原市“城中村”改造中的焦点。

文章借鉴深圳、金华等城市改造城中村的经验,为太原市城中村改造提供参考。

关键词:城中村成本控制一元化管理中图分类号:F207 文献标识码:A文章编号:1004-4914(2009)08-254-02所谓“城中村”是指在城镇中仍然保留和实行农村集体所有制和农村经营体制的农村社区,它是改革开放以来中国城镇化进程的产物,是城镇发展到一定阶段的特殊现象。

据太原市在2008年6月颁布的《太原市城中村改造试行办法》中规定:“城中村”改造是将城市规划区范围内村庄的村民转为居民,撤销村委会建立居委会,农村集体经济组织改制为股份制经济组织,集体土地依法征收为国有土地,按照城市规划、建设管理规定进行建设的行为,即实现“五个转变”(摘自《太原市城市总体规划(2006-2020)》)。

用此行为迎合我市城市化的发展。

一、城中村改造成本控制中存在的问题已经完全没有农用地,且已被城市建成区所包围的城中村给人的总体印象是脏、乱、差,靠租房收入和村里的福利度日,突现管理落伍、建设规划混乱、治安状况差等诸多问题,城中村改造工程中要涉及组织成本、实施成本、后续成本等诸多改造成本,而这些成本的控制中存在许多无法预计的困难。

1.组织机构成本控制中存在的问题。

城中村改造作为一项复杂艰难的工程,在改造过程中必须有组织、有计划地展开,成立专门工作组是必要的。

然而,成立专门工作组又将给此项工作带来额外的成本,如机构经费、人员薪酬、调研费用等。

太原市人民政府办公厅关于推进棚户区改造货币化安置工作的实施意见

太原市人民政府办公厅关于推进棚户区改造货币化安置工作的实施意见文章属性•【制定机关】太原市政府办公厅•【公布日期】2016.09.19•【字号】并政办发〔2016〕60号•【施行日期】2016.09.19•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】民政其他规定正文太原市人民政府办公厅关于推进棚户区改造货币化安置工作的实施意见并政办发〔2016〕60号各县（市、区）人民政府，各有关部门、有关单位：为贯彻落实《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号）和《山西省国有土地上房屋征收与补偿条例》、省住建厅等五部门《关于推进棚户区改造货币化安置工作的指导意见》（晋建保字〔2015〕143号）,加快我市棚户区改造，保障被征收人合法权益，提出本实施意见。

一、适用范围本市城六区行政区域内国有土地上棚户区改造项目。

二、工作目标在城六区棚户区房屋征收工作中，鼓励实施货币化安置，减少过渡期和周转费，让群众提前享受改造成果。

三、货币化安置优惠政策（一）货币补偿被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

征收私有住宅房屋，选择货币化安置的，按照房屋市场评估价格给予货币补偿；征收直管公产住宅房屋，承租人按照800元/平方米的优惠价等面积置换产权，与产权人解除租赁关系，按私有住宅房屋标准给予货币补偿。

已购买部分产权的，未购买部分由承租人按照800元/平方米的优惠价等面积置换产权，与产权人解除租赁关系，按私有住宅房屋标准给予货币补偿；征收单位产住宅房屋及部分产权住宅房屋，比照征收直管公产住宅房屋给予货币补偿。

征收非住宅房屋，仍按《太原市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定》（并政办发〔2013〕13号）规定执行。

（二）货币补贴征收住宅房屋选择货币化安置的，在对原建筑面积货币补偿基础上，按照房屋市场评估单价增加15平方米的货币补贴；增加补贴面积后不足55平方米的，不足部分按被征收房屋市场评估单价的80%给予货币补贴，55—70平方米范围内按被征收房屋市场评估单价的50%给予货币补贴；增加补贴面积后超过55平方米、不足70平方米的，不足部分按被征收房屋市场评估单价的50%给予货币补贴。

太原市人民政府关于加强城中村集体土地规划建设管理的意见-并政发[2007]8号

太原市人民政府关于加强城中村集体土地规划建设管理的意见制定机关公布日期2007.03.09施行日期2007.03.09文号并政发[2007]8号主题类别村镇建设效力等级地方规范性文件时效性现行有效正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 太原市人民政府关于加强城中村集体土地规划建设管理的意见（并政发〔2007〕8号）各县（市、区）人民政府，各有关单位：为进一步加强城中村规划建设管理，规范村集体建设程序，遏制城中村违法用地、违法建设行为，根据有关法律、法规，结合本市实际，提出本意见。

一、适用范围本意见适用于太原市城中村名录（根据城市发展定期公布）中村集体土地的规划建设管理。

二、职责分工市规划行政主管部门依据城市总体规划和土地利用总体规划，编制城中村片区用地控制规划，对城中村集体土地上的建设项目进行规划管理；市国土行政主管部门负责城中村建设项目的用地审批及监督管理工作；市建设行政主管部门负责城中村建设项目的建设管理。

各区政府（高新区、经济区管委会）对本辖区城中村建设进行属地管理，规划、国土、执法分局按照各自职责负责城中村建设项目具体管理。

三、审批管理（一）规划审批管理1、城中村建设项目报建，需由市城改办对所报建设项目进行审查并出具确认意见，确定建设项目是否在片区规划的人均133平方米用地范围内及其性质。

2、各村委会（居委会）按照批准后的片区用地控制规划，委托编制总平面规划、单体方案、施工图设计，并向市规划行政主管部门申请办理《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。

（二）用地审批管理1、城中村建设项目只能依据批准后的用地控制规划，在留用的改造用地范围内（即人均133平方米）建设用地上进行建设。

太原市人民政府办公厅关于优化城中村改造审批流程的通知-

太原市人民政府办公厅关于优化城中村改造审批流程的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 太原市人民政府办公厅关于优化城中村改造审批流程的通知各区人民政府、经济开发区管委会、各有关单位：根据《太原市人民政府关于进一步规范城中村改造的若干意见》，就进一步优化全市城中村改造审批流程有关事项，通知如下：一、各区人民政府、经济开发区管委会负责组织改造村完成拆迁摸底、拆迁补偿安置方案制定、综合测算、改造模式及合作形式确定等前期准备工作，在此基础上编制完成城中村改造方案，明确整村拆除时序。

二、各区人民政府、经济开发区管委会负责审查城中村改造方案，出具改造村整村拆除时限意见，经市城改办审核列入整村拆除年度改造计划。

三、由市城改办牵头，会同市城乡规划局、市国土局、各区政府、经济区管委会及区城改办、街办（乡、镇）、改造村，按照以路为界、片区改造的原则，对列入整村拆除计划的城中村改造用地范围方案进行联审。

市城改办根据联审意见批复改造用地范围，改造用地范围划定时限为3个工作日。

城中村改造必须以整村拆除为前提，充分利用旧村用地，不足部分才能从空余用地中补充。

四、在改造用地范围划定的同时，市国土局提前介入，先行开展地籍调查等前期工作；土地确权、收储工作与改造用地范围划定批复同步完成，土地确权、收储工作办理时限（不包括地籍调查及确权公告时间）为15个工作日。

农用地转用根据城中村改造年度计划安排，待改造用地范围划定、土地确权、收储及农用地转用工作完成后，办理土地供应手续。

五、市城乡规划局应提前介入城中村年度改造计划，在划定改造用地范围的同时，提出容积率（不大于4）、建筑密度、绿地率、退距、停车位、公共服务设施和市政基础设施配套要求等设计条件，并从设计单位名录库中推荐设计单位。

城中村改造涉税事项

（一）城中村改造涉税事项一、拆迁过程中涉及问题1、被拆迁人取得拆迁补偿款，采取不论是采取货币还是房屋转换形式，都不征收营业税和个人所得税。

2、开发商拆迁安置涉税及会计处理房企在开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，不论认何种方式结算价款，以及拆迁人取得的房屋作何用途，均属于营业税征收范围，应按“销售不动产”缴纳营业税。

同时应将政府拆迁文件、拆迁安置补偿合同等档案材料留置于本公司备查。

（1）货币补偿开发商支付拆迁补偿款，依据被拆迁人收款收据及企业付款凭据入账，记入“开发成本”（2）房屋置换根据《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，以房产补偿被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征“销售不动产”营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，核定营业额计征“销售不动产”营业税。

注意：拆迁补偿房产，营业税纳税义务发生时间没有明确规定，一般认为拆迁补偿的纳税义务发生时间为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。

安置房及收取房屋价差，应于开发产品完工时开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，同时作账务处理，确认开发成本和销售收入。

避免提前入账，作为预收账款预征营业税、土地增值税、所得税等。

二、土地取得过程中涉税事项太原市城中村改造全部以公开出让供地，房企缴纳土地出让金，市政府返还85%作为征地补偿。

1、取得土地使用权涉及税费（1）土地出让金及道路代征费（2）耕地占用税自合同签订之日起10日内办理，延期交滞纳金及罚款，（占用非耕地的不交）。

（3）契税应纳税额=土地出让金*4%纳税时间：合同签订之日起10日内缴纳（4）印花税土地出让合同应纳印花税=土地出让价款*0.05%土地证应纳印花税为5元（5）失地农民养老保险（=农用地面积*1.5万元/亩）依据政策：并政办发[2010]4号《太原市被征地农民基本养老保险实施细则（试行）》（6）城镇土地使用税应纳税额=占地面积*适用税额4元/㎡.年纳税时间：由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

133工程的概念

133工程的概念
133工程简单的来说，就是太原城中村改造项目，133工程的概念是由太原在2004年发布的《太原市人民政府关于城中村改造工作有关问题的通知》（并政发〔2004〕29号）首先提出来的，在人均土地用地指标一文栏中规定：“城中村改造控制性详细规划人均建设用地标准在有剩余土地的前提下，按每人133平方米控制，包括居住、公共设施、预留生产发展用地、道路交通、绿化等用地”.并在2005年《太原市人民政府关于城中村改造有关政策的补充意见》中的人均土地用地指标相关内容调整为“人均133平方米建设用地，应包括其安置村民住宅用地、小区级公建用地、道路用地（道路红线30米以下）、小区级及以下配套公共绿地、预留的生产发展用地。

除此之外，城中村改造非农户房屋拆迁改造人均安置用地为30-50平方米，其中包括住宅、配套公建、道路、绿地、为实施改造的资金筹措开发用地。

”。

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太原市城中村改造政策补偿政策是什么?
一、太原市城中村改造政策补偿依据有什么变化?
太原市委市政府放弃了过去以拆迁住房面积为补偿依据的办法，
主要以占用村民房屋土地面积为补偿依据，不让违法多建的难缠户沾
光，也不让守本分的老实人吃亏。
二、太原市城中村改造政策有哪些优惠政策?
(一)土地处置及出让金缴纳
1.列入整村拆除计划的城中村，改造方案已批准，并已完成村民
转居民、撤村建居、集体经济改造的，市国土局按程序将改造用地范
围内的集体土地确定为国有土地，确权给改制后的集体经济组织。同
时对城中村改造用地之外的土地进行储备征收。
2.改造用地全部以公开出(转)让方式供地。村集体或开发单位按
市政府批准的土地备案价缴纳的土地出让金，市财政返还85%用于支
付村民征收拆迁安置成本。
(二)开辟审批绿色通道
市发改、规划、国土、住建、房管、财政等部门要在各自职责范
围内为城中村改造项目手续办理开辟审批绿色通道，实行扁平化作业，
优化审批流程，并联审批，即报即办，不超过20个工作日。
市规划部门出具选址意见后，规划设计单位同步进行修建性详细
规划(总平面规划)与建筑单位设计方案设计工作。与此同时，市发改、
国土、环保、地震等有关部门应并联开展审查审批工作。修建性详细
规划(总平面规划)与建筑单位设计方案经市政府同意后，规划产门履
行规划建设许可程序，住建部门履行施工许可程序。
(三)规费减免
1.用于安置村民的住宅项目，免交城市基础设施配套费、城市消
防设施配套费、园林配套绿化工程建设资金、中小学建设资金、新型
墙体材料专项资金、人防工程易地建设费。
2.用于发展经济的项目，除城市基础设施配套费外，其余6项费
用免收。
(四)村民回迁安置房建设
1.村民安置房不开工建设，发展经济用房不得开工建设;村民安
置房不竣工分配，发展经济用房不得对外销售。
2.对于取得开工建设计划的村民安置房项目，市供电、供水等单
位应及时提供施工用电、用水，确保工程按时开工。
3.村民安置房户型按照村民回迁要求设计。
(五)配套设施建设
启动整村拆除的城中村所涉及的市政基础设施，属于市政府建设
的，优先列入城市年度建设计划，与整村拆除同步进行。
(六)生活保障
城中村改造完成后，原村民依法享有集体收益分配;按规定纳入
城镇居民养老等保障体系。达不到城市最低生活保障的，按照规定享
受城镇居民最低生活保障。
(七)享受政策
城中村改造项目全部纳入棚户区改造范围，享受国家、省、市棚
户区改造优惠政策。
三、未按要求整改到位的城改项目，将进行怎样的处理?
未按要求整改到位的城改项目，不予享受出让金返还、规费减免
等城中村改造优惠政策。并采取三项措施重拳出击集体土地各项违法
建设。这三项新举措包括：
a、对尚未进行规划审批、尚未启动整村拆除、尚未经区政府、
市城改办审定的建设项目，将一律叫停严厉打击;
b、对违反已批准规范方案建设、未按要求整改到位的城改项目，
不予享受出让金返还、规费减免等城中村改造优惠政策;
c、对在旧宅基地上老房乱搭乱建、加层加建的不法行为，发现
一处，拆除一处。对违建处理控制不及时的，严厉问责。造成违法建
设泛滥严重后果的，将依法进行责任追究。
从以上可以看出，太原市城中村改造政策以占用村民房屋土地面
积为补偿依据补偿依据更公平、公开、公正，优惠政策也更全面，只
要符合政策，就可以享受。而具体村民具体补偿金额、项目优惠金额，
还需以有关部门科学测算、依法确定后，才予补偿。