房地产评估专业人员关于学习《中华人民共和国资产评估法》及其释义的几点理解

房地产评估专业人员关于学习

《中华人民共和国资产评估法》及其释义

的几点理解

由全国人民代表大会常务委员会于2016年7月2日发布的《中华人民共和国资产评估法》，自2016年12月1日起实施。为了规范资产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，促进资产评估行业健康发展，维护社会主义市场经济秩序而制定。该法界定了资产评估的的主体、客体及其监督、约定了相关当事人的权利义务和法律责任。作为一名房地产评估专业人员，对这项经过漫长的立法过程并顺利出台的法律深表期待，在未来的执业过程定做到有法必依，同时希望相关部门、机构执法必严，违法必纠，鼓励行业内部监督和大众监督。

一、资产评估的内涵

《中华人民共和国资产评估法》所称资产评估，是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。

本法所称资产评估，与实践中将“资产评估”仅定义为财政系统管理的评估业务这一狭义的概念完全不同，是包括对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益等各类评估对象进行评估的大概念，涵盖了现在所有包括资产评估、房地产估价、土地估价、矿业权估价、旧机动车鉴定估价和保险公估在内的六大评估领域。

传言说“资产评估”将合并其他领域的所有评估，这一说法不妥。一方面，本法所述资产评估是涵盖了现在所有包括资产评估、房地产估价、土地估价、矿业权估价、旧机动车鉴定估价和保险公估在内的六大评估领域的广义的资产评估；另一方面，本法所述的资产评估是经评估机构及其评估专业人员出具评估报告，且评估机构和评估专业人员要对出具的评估报告承担法律责任，是专业的服务行为。这与一般的价格咨询服务行为有本质的区别；再一方面，本法明确说明：评估行业可以按照专业领域依法设立行业协会。因而，在广义的资产评估这一大概念下，还应细分为各种专业领域的评估。所以，不是资产评估合并了其他领域的所有评估，而是资产评估、房地产估价、土地估价、矿业权估价、旧机动车鉴定估价和保险公估在内的六大评估领域共同组成了本法所述资产评估这一概念。

二、法律主体

《中华人民共和国资产评估法》不仅约定了评估专业人员、评估机构的权利和义务，还规范了委托人及行业协会的行为。

该法施行后，评估工作的难度大大增加，评估师和评估机构的责任和风险也大大增加。该法有对评估工作的规定比现行评估标准、规范、准则、指导意见等更为严格的方面。例如，现行国家标准《房地产估价规范》仅要求“对搜集的估价所需资料应进行检查”，而资产评估法规定评估专业人员应“对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证”，还规定评估专业人员应“收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证”。作为房地产评估专业人员，我们在执业过程中，应按照资产评估法的要求来做。对房地产评估活动中使用

的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证。

资产评估法不仅对评估专业人员、评估机构提出了更高的要求，同时也对委托人的行为作出了规范。规定了“委托人应当对其提供的权属证明、财务会计信息和其他资料的真实性、完整性和合法性负责”，尽管如此，委托人不如实提供资料的，并不能免除评估专业人员和评估机构的核查验证责任。

三、自愿进行的评估和法定评估

《中华人民共和国资产评估法》规定：自然人、法人或者其他组织需要确定评估对象价值的，可以自愿委托评估机构评估。涉及国有资产或者公共利益等事项，法律、行政法规规定需要评估的(以下称法定评估)，应当依法委托评估机构评估。

根据评估程序，资产评估分为二类：一类是自愿进行的评估，另一类是必须进行的法定评估。法定评估业务具备二个条件：一是涉及国有资产和公共利益等事项，二是法律、行政法规规定需要评估的。目前，公司法、证券法、公路法、企业国有资产法、城市房地产管理法、拍卖法、政府采购法，规定了涉及国有资产产权转让、抵押、股东出资、股票和债券发行、房地产交易等业务必须进行估价；《国有土地上房屋征收和补偿条例》、《国有资产评估管理办法》、《社会救助暂行条例》、《全民所有制工业企业转换经营机制条例》、《土地增值税暂行条例》、《森林防火条例》、《证券公司监督管理条例》、《民办教育促进法实施条例》、《金融机构撤销条例》、《矿产资源勘查区块登记管理办法》、《矿产资源开采登记管理办法》、《探矿权采矿权转让管理办法》、《国务院关于股份有限公司境内上市外资股的规定》、

《中外合作经营企业法实施细则》、《股权发行和交易管理暂行条例》、《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》规定对涉及房屋征收补偿、矿产资源开采、金融机构抵押贷款、金融机构撤销等多种业务必须进行评估。

有些人认为资产评估法实施后，非评估师的评估专业人员也能承办并签署评估报告。这种认识是片面的。对于法定评估业务，只有评估师才能承办并签署评估报告，非评估师的评估专业人员不得承办发的评估业务。

四、房地产评估与资产评估

资产评估法确立了按专业类别设立评估师的原则，房地产估价师是房地产专业类别的评估师，房地产评估业务应由注册房地产估价师承办，房地产评估报告应由注册房地产估价师签名。

资产评估法所称的资产评估，是广义的概念，包括房地产价格评估。我国现行房地产估价制度是依据城市房地产管理法建立的，该法规定“国家实行房地产价格评估制度”。资产评估法施行后，房地产估价既要遵守资产评估法，更要遵守城市房地产管理法。资产评估法是一般法，城市房地产管理法是特别法。根据特别法优于一般法原则，城市房地产管理法对房地产估价有特别规定的，应适用城市房地产管理法，城市房地产管理法没有特别规定的，应遵守资产评估法。

我国的评估行业随着社会主义市场经济的建立而产生，并不断的发展、壮大。《中华人民共和国资产评估法》的立法、实施，使评估活动有法可依，估价活动受法律保护，任何单位和个人都应遵守法律的有关规定，不能对估价活动进行非法干预，同时估价当事人应配合估价活动。

资产评估法的实施有其特有的特殊性。一是，资产评估法的执法部门比较多，目前有财政、国土资源、住房与建设、商务和保险监督管理等五个主管部门。要做到执法必严，违法必究，就需要各部门不仅要按照职责分工履行各自的法定义务，做好本领域评估活动的监督管理工作，也要注意做好部门间的衔接配合。二是，资产评估法不仅约定了行业内部人员、单位的法定义务和责任，也约定了行业外相关当事人的义务。在法律实施过程中，需要进行普法宣传，使得大众对资产评估法有一个正确的认知，使得大众接受该法，遵守该法，同时有利于对违法行为的社会监督。

资产评估法的实施，是评估行业的一大进步，同时也是我国法律体系的一次健全。资产评估法不仅有利于规范评估行为、促进估价行业的健康发展，更有利于保障估价当事人的合法权益、维护专业估价服务的公信力。