房地产评估论文
房地产评估论文 Prepared on 22 November 2020 中国房地产评估市场刍议 摘要：作为房地产市场重要组成部分之一的房地产评估市场，随着房地产市场的不断规范，其原有的管理制度、盈利模式、行业及从业人员的规范都必须循序渐进地进行革新，以此来保证房地产评估市场能够持续稳定地保持对房地产市场的支持以及对国民经济体系的贡献效率。基于此，我们在正视现状的基础上，必须深刻认识现有评估体系中存在的问题，继而在结合实际的前提下对其进行修正和改进。 关键词：房地产估价 准入制度 从业人员管理 政策要求 前言：房地产评估是房地产业的重要组成部分。我国自“实行房地产价格评估制度”和“实行房地产价格评估人员资格认证制度”以来，全国房地产估价企业大概有4500家，从业人员接近30万，建立了以《城市房地产管理法》为基础的，由《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》、《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》等组成的法律法规体系。 一、房地产评估概述
首先，我们要澄清一个概念！房地产价格评估简称房地产评估，我们可以
将其理解成为估测房地产的价格，准确的说，房地产评估就是由专业估价人员根据估价目的，遵循房地产价格的形成与估价原则，按照一定程序，运用科学的方法对房地产对象进行经济价值的估测行为。在此基础上，我们需要简单了解一下房地产评估体系的一些需要注意的问题： 第一、房地产评估的对象主要包括居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型。不同的评估对象，在评估目的、方法、程序上都应该遵循其特有的内容。 第二、房地产评估是一项专业服务行为，其从业人员应该具备一定的基本要求。除了基本的专业技能和置业道德外，房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格，按规定注册，取得《房地产估价师注册证》，才能从事房地产估价活动，未经注册的人员，不得以估价师的名义从事相关行业，不得签署具有法律效力的房地产估价报告书。 第三、房地产估价与房地产评估是该行业下的两个不同的工作方向。估价对象主要集中在房屋建筑及土地上，而房地产评估略偏重评估对象的财务价值和资产价值。 除此之外，有关房地产评估的作用、方法的内容，这里就不赘述了。 二、房地产评估行业存在的问题分析 房地产评估是依托房地产业的发展而兴起的，时间不长，其发展背景、发展历程和发展特点上都深刻地烙印着“中国特色“。在其形成初期，充斥在二三级市场中的估价服务确实给房地产市场主体带来了很大的便利，从一定程度上促进了房地产市场的全面发展，但是时至今日，其单调而粗糙的服务模式已经渐渐力不从心了，全新的房地产环境必然需要房地产评估实业做出必要而深刻的调整。在此，我们来了解一下在房地产评估体系中究竟有哪些问题需要我们保持关注。 1、人员管理及机构管理方面缺乏规范性。具体表现在： 第一、从业人员的认证及管理。国内30万左右的管理人员中，取得执业资格的人员其实比例比较小，保守估计在5%左右，也就是说，绝大部分的从业人员是没有执业资格的。而从房地产评估的市场份额来讲，我国每年在二三级市场中的交易量是一个非常大的数字，15000人来妥善处理这样一个规模的事务是完全不可能的，所以，在实际事务当中，部分应由专业人员完成的工作自然而然就落在了不具备执业资格的其他人手中，这样做的结果直接导致了我国评估事业整体水平的低下，而评估人员及评估机构的形象也会被置于一个非常尴尬的地位。综合说来，从实际情况看，国内大部分的评估机构内，真正具备执业资格的人员非常少，而负责评估事务的大部分工作人员都是不具备执业资格的，这样的人员配置带来的服务效果显而易见。 第二、各评估机构各自为政、占山为王。各地区之间存在多头管理、收费标准与评估规程各异的情况，且机构之间缺乏必要的沟通、协调。截至目前为止，由政府部门管理的评估部门有十多个，它们分属财政部、建设部、国土资源部、计委等部门分别管辖；涉及管理对象五花八门，包括注册资产评估师、注册房地产估价师、注册土地估价师、价格鉴证师、乡镇企业资产评估师、农村集体资产评估员、矿业权评估师和旧机动车评估师等。评估机构执业资质也有多种，各评估专业的评估依据也分别使用各主管部门所制定的规程和规章。如以房产为主的房地产评估要按建设部制定的规程和规章进行评估，以土地资产为主的地价评估要以国土资源部制定的规程和规章进行评估，造成相类似的工作要分别按不同的收费标准收费，按不同的技术规程规范出具评估报告。如对企业不同类资产的评估，往往要涉及不同评估机构和其行业主管部门，并且要分别交费，不仅加重了企业的负担，也降低了办事效率。其实，各类评估专业之间有着密切的业务联系，需要相互沟通、协调与合作。但在实际工作中，各评估专业之间缺乏必要联系，制约了各类评估专业执业资质、执业资格和执业技术规范等制度交流与建设，不利于整个评估行业的统一规范。 第三、评估行为过程及结果没有有效的监督和考核。应该来说，这一问题是前面两个问题的延续。在房地产评估的事务中，由于交易对象的特殊性，其涉及到的经济利益非常突出。作为评估机构及工作人员来讲，在利益的标准和分配上有着绝对的话语权，只要我愿意，我可以通过难度不大的操作来决定当事人双方的地位。而这样做，评估机构和工作人员方面，甚至不用承担任何一点的责任。在这种思维的支撑下，没有监督、没有约束，光凭所谓的职业道德是完全不能阻止一些见钱眼开的人的。 2、评估技术落后，具体表现在： 国内评估机构现有的评估软件没有得到充分的开发和利用。目前，国内主要使用的评估软件包括鼎信诺、江城等，这类软件在工作模块方面相对国外来说稍显粗糙，其精度主要依赖于评估对象数据的精确性。业内的人应该比较清楚，实用的软件，必须建立在一定的数据库基础之上，也就是说需要大量的房地产评估案例数据的收集与存档。国内评估机构的软件开发人员在数据库的建立方面比较薄弱，主要是凭借过时的资料或者原始经验来处理一些事务。所以，在很多评估机构中，工作人员在处理事务的时候，要么就是通过简单的测量、甚至是目测，直接就给出了参考数据；要么就是按照以往处理的案例，随意选择一个自以为差不多的对象，将其数据进行带入。这样做的结果，虽然说不至于跟实际情况能造成过大的差距，但从精度上来说，这种做事的习惯和态度，偏离了房地产评估工作的基本准则，或者说，这本身就是一种敷衍的做法。 3、评估方法不当，具体表现在： 从理论上说，在评估方法的选择上，国内外标准比较统一，主要是成本法、市场法、收益法、基准地价修正法、价格指数调整法等，在其中，我们使用的方法主要集中在市场法和成本法上，为什么会这样呢简单！成本法上使用一些陈旧的数据，市场法上选择一个时差不合理的比较对象，不需要太多的考虑和计算，就可以得到一个不错的结果。 这样的工作思路和方法是完全不符合现有房地产市场具体情况的，要知道，在国内相当一部分地区，其房地产商品的成本、价格变化的频率相当快，哪怕是1个月、2个月，各项数据和指标就会发生巨大的变化，评估机构如果不能使用严谨的方法来准确预测评估对象现有的市场价值，只用敷衍的态度来对待每一单业务，带来的只能是行业水平的整体低下。一个行业发展水平的高低，不是表现在市场规模大小上，而是表现在行业服务水平高低上，我们完全可以做到精益求精，完全可以通过更到位的评估服务来让市场交易更加合理，但是我们还是延续行业的老规矩，按经验办事，这于行业发展是最不利的。 除此之外，房地产评估中还存在其他的问题，这里也不一一讲述了，这些问题有一个共性，那就是缺乏活力、缺乏创新，人员机构的配置、行事的手段、管理的思维大抵如此。 三、对房地产评估行业发展的一些个人建议 一个行业的发展不是用几句话或者几条建议就能决定的，本人在这里也只是向各位读者提供一些有关行业的建议和看法，具体的实施和革新还是要具体问题具体分析。 以上谈到的问题，我们可以把它们简单分为硬件和软件两个方面 首先，从软件上来看，我们的问题出在思维上。对行业发展认识不够，对行业的变化视而不见，坚持老观念、老办法。那么，怎样去改变这一局面呢。 第一、行业整顿。这里的整顿包括人员和机构两个方面。人员方面，在准入上重新调整考试内容，实际上国内在资格考试内容上还是偏重理论，我建议在以后的资格认定上注入更多的实际考核内容，在学历、从业年限、从业范围上给予更加严格的规定，要让准备进入这个行业的人群深刻认识到，房地产评估工作绝不是纸上谈兵，绝不是考试过关就能胜任所有工作的。另外，增加考核程序，每隔一段时间（1-3年）对已获得资格证的从业人员进行考核，凡是没有达到要求的，一律取消执业资格。最重要的是，对于未取得执业资格的从业人员，对其工作范围认定、职责认定一定要建立一个强力的监督机构；在机构管理上，由于绝大多数的房地产评估机构是由各地区的行政部门或者地区性的行业协会来管理的，过于混乱，我们可以将评估机构的管理集中到某一个职能部门手中，考虑到各地区确实存在差异，我们可以以地级市为单位，由政府主导成立行业协会（或者之类的部门）在统一的管理条例下按一定的偏差、比例来调整管理办法。在同一地区下，对机构施行准入制度，即同一时间，在同一地区限定评估机构数量，进行严格的资质管理，对已有机构进行年审，在人员和业务上对其进行全方位的监督，不符合条件者直接清除。 之所以把这样一些内容算作是软件革新，主要是考虑到这些内容的实施不是一朝一夕，也不是通过一个两个机构试点区完成，主要是通过立法，通过法律将一些严格的标准带给整个行业和从业人员，让其从思想上能够接受新的标准，从而用新的标准来界定自己的工作内容。 第二、要想办法建立市场主体之间的沟通；一是评估机构和客户的联系；二是评估机构所得客户之间的联系，三是房地产行业其他机构跟评估机构之间的联系；这种沟通的特点应该具备这样几个特点，或者说效果：市场主体对信息的了解应该是公平、公正、公开的，不存在区别对待；市场主体对评估机构提供的服务水平应该是可以客观评价的，而且这种评价对评估机构来说应该是有效力的；房地产行业之间各职能机构之间应该是保持密切联系的，对行业的发展和态势应该保持共同关注。 其次，从硬件上来说，主要是从技术角度方面提高评估机构的服务水平。 第一、要根据实际，革新评估方法和工具。这一点是必须要实现的，没有水平较高的评估方法和手段，思想再怎么变也无法实施。这一块的难点在于中国房地产市场内有关房地产价格的影响因素太多，不易于把握，而且地区差异确实较大，需要按区域具体实施。国际上较为常用的房地产价格指数评估法相对来说就比较适合我们现在的情况，可以考虑在行业中逐步推广。至于评估软件之类的东西，有必要的话，强制评估机构建立符合标准的案例数据库，严格规范评估工作的流程和工作内容。
房地产评估研究【精品论文】
中国地质大学（武汉）远程与继续教育学院本科毕业论文（设计）题目：房地产评估研究姓名：准考证号：院（系）：远程与继教学院专业：工程管理指导老师：职称：评阅人：职称：2012年月原创性声明本人呈交的学位论文，是在导师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果，所有数据、图片资料真实可靠。
尽我所知，除文中已经注明引用的内容外，本学位论文的研究成果不包含他人享有著作权的内容。
对本论文所涉及的研究工作做出贡献的其他个人和集体，均已在文中以明确的方式标明。
本学位论文的知识产权归属于培养单位。
本人签名：日期：摘要房地产评估是市场经济发展的必然产物，它集中解决了市场的核心问题一一价格，为我国社会主义市场经济的建立与发展起了重要作用。
作为资产评估领域的一个分支，房地产因评估对象的独特性质而比其它的资产评估更具复杂性，难度更大。
特别是在实行土地与住房制度等一系列改革后，房地产评估所面临市场环境己发生了巨大变化，传统价格影响因素的作用正逐渐减弱，新的价格影响因素不断呈现，这些因素的出现将可能影响未来评估研究的重点。
本文在对当前房地产现状进行深入调查的基础上，全面分析了房地产的价格影响因素及实务评估的基本方法，对影响房地产价格的人本、智能化及品牌等无形因素进行了归纳和分析，为评估方法的改进做了有益的探索。
在现行房地产评估中，主要使用的为市场比较法、收益法和成本法三大方法，这三种方法有着不同的使用范围和理论依据，其考虑的因素各不相同，得出的评估结果也不完全相同。
虽然市场比较法、收益法与成本法已经成为房地产评估的三大基本方法，但是这三种方法仍存在不准确或不明确的地方，而这些直接影响了房地产评估价格的准确度。
本文从房地产评估的三大基本方法入手，结合相应的案例，对市场比较法、收益法与成本法的使用过程进行了一定的分析。
此外，本文针对市场比较法中涉及的因素，提出了对区域因素与个别因素的因子应根据不同的权重进行测算；对收益法中收益额与还原利率的选取进行了分析，指出还原利率以市场法中的间接法与投资组合法得出的最为准确；对成本法中利润率和投资利息率进行了分析，提出对自建房地产与开发商建筑的房地产，应采用不同的利润率，并提出对投资利息应按照自有资金与贷款资金两部分计算。
规范房地产评估市场 彰显行业价值论文
规范房地产评估市场彰显行业价值中图分类号：f293.35摘要随着房地产评估行业发展的规范化及行业自律，估价服务对象范围的不断扩大，估价业务的大众认知度不断提高，社会受益面越来越广，行业口碑逐渐提高并为社会认可，估价发挥的作用日益凸显。
本文结合目前房地产评估行业的现状，分析了我国房地产评估存在的问题，提出了规范房地产评估市场的对策和建议，为进一步提高行业素质和规范以及完善房地产评估市场有借鉴意义。
关键词：规范房地产评估存在问题对策目前，随着市场经济的不断完善，房地产评估服务领域越来越广，房地产转让、课税，企业融资抵押、合营、上市、破产，城市房屋征收等经济行为都离不开房地产估价。
但由于我国的房地产评估市场发展时期不长、规模发展较快、行业自律不足等原因，评估行业尚存在不少问题，规范房地产评估市场已经成为当前亟待解决的一个问题。
1.房地产评估市场的现状与存在的问题尽管我国的房地产评估行业从正式出现到现在只不过二十年左右的时间，却取得了很大的发展，不管从数量上、质量上、行业自律上、相应法律法规的配套上，都有了实质性的提高。
但毕竟该行业在我国的发展历史还不长，与发达国家相比，仍存在一定的差距，不管在理论方面，还是在实践工作的积累方面都存在种种的问题，这些问题阻碍了我国房地产评估行业的进一步发展，成为房地产估价行业发展的瓶颈。
1.1 估价师整体业务素质不高估价师队伍“少而不精”到目前为止，全国共有房地产估价师4万多名，其中尚有部分非执业估价师，仍远远跟不上现有评估市场发展的需求，大量的业务靠兼职估价师和估价员操作，而且现有的估价师队伍也存在很大不足之处。
(1) 由于我国专业估价人才相对比较短缺，在新成立的估价机构或年检审批过程中，各地普遍存在政策偏宽现象：专职估价师达不到规定数量，专职技术人员跨行业执业或聘用人事关系挂靠的估价师，专业人员的缺乏必然造成估价机构水平的参差不齐，从业人员整体素质偏低等现象，这些状况都严重影响机构的评估能力和评估报告质量。
有关房地产估价论文
有关房地产估价论文房地产概括：房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。
房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。
房地产估价应遵循下列原则；合法原则遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
最高最佳使用原则遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
当价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：⑴保持现状前提：认为保持现状继续使用最为有利时，应以保持现状继续使用为前提估价；⑵转换用途前提：认为转换用途再予以使用最为有利时，应以转换用途后再予以使用为前提估价；⑶装修改造前提：认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利时，应以装修改造但不转换用途再予以使用为前提估价；⑷重新利用前提：认为拆除现有建筑物再予以利用最为有利时，应以拆除建筑物后再予以利用为前提估价；替代原则遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
估价时点原则遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
公平原则谨慎原则（抵押贷款项目）。
(一) 房地产估价机构1、房地产估价机构的经营在目前我国的市场环境下，房地产估价机构根据成立的方式与时期不同，其经营方式、业务渠道也各有特点。
大部分机构都尽可能地发挥自身优势，努力开拓业务，以维持自身的生存与发展。
利润是企业追求的根本目标，但是个别机构对种种不恰当手段的使用，已经对整个行业的发展造成了不良影响。
从国内类似中介服务业的发展以及其他国家不动产估价发展的历程来看，成功生存的估价机构皆以声誉、服务、客户友谊为手段来维系、扩充经营资源。
国内的估价机构在短期适应现状的同时，应对机构的经营发展做出长远的规划，有目的的培养机构的竞争能力。
房地产价格评估毕业论文
房地产价格评估毕业论文二稿摘要XX市位于山东省南部，近年来一直处于高速发展中，房地产事业蒸蒸日上,已经成为了新的经济增长点,从整体上来看,住宅房地产依然占据主要地位，在价格评估时要充分考虑到各方面因素。
本文主要具体讲解了市场法，收益法，成本法，假设开发法，和基准地价修正法等方法,市场法以市场同类产品为基础，但局限性太大,限制因素很多。
收益还原法是将往后隔年的收益进行积累折现，从而进行估价。
而成本法,假设开发法，基准地价修正法，一般用于前两种都不能使用的情况。
由于房地产产品数量品种多，价格昂贵，所以合理的估价对房地产具有重要意义。
前言随着房地产也得迅猛发展,房地产的估价制度日趋完善,城市房地产估价的重要性也越来越明显。
房地产价格，是房地产价值的体现，而评估者只能估价值的方式,就是房地产估价。
客观,独立，公正是房地产估价的总要求。
房地产作为一种与众不同的产品,对其进行专业的估价具有重要意义,从某种意义上说，世界上没有两处完全相同的房地产.采取市场比价发也只是选取了相近的案例，这体现了房地产独一无二的特性。
房地产价格的影响因素相当复杂,需要具体扎实的理论知识和丰富的经验。
这些都是股价的影响因素。
由此可见，建立合理良好的秩序的房地产估价具有重要意义。
而本文着重介绍的几种估价方法中市场比较法,收益还原法,成本法是最常采用的三种方法，而其他的估价方法也是有这三种方法衍生出来的。
怎样合理的使用这几种方法。
在什么情况下使用最合适，正是本文的主要内容.本文在XX老师的指导下完成,向曾经指导过我的王京鹏，王秀代老师致谢.由于本文可能出现错误和疏漏,请老师们批评指正。
第一章概述1.1 XX房地产概述XX市位于山东省南部，东部连接日照,地近黄海，西接枣庄，济宁,泰安北靠淄博，潍坊，地理位置优越。
总面积17184平方公里，是山东省面积最大和人口最多的地级市。
从整体上来看,住宅房地产依然占据主导地位，商业用营业性房地产增速下降。
房地产市场论文(5篇)
房地产市场论文(5篇)房地产市场论文(5篇)房地产市场论文范文第1篇1.全县房地产开发正处于高速进展阶段。
纵观乡宁县房地产市场近10年来的进展历程，无论是新开工面积，还是房地产投资额都消失了较快增长。
从当前市场交易状况看，全县商品房供不应求，房地产开发仍有较大进展空间。
主要缘由有：一是全县商业性房地产市场发育相对滞后，随着全县经济的进展和人民生活水平的逐步提升，合理的居民住房需求在短期内集中释放，特殊是在“羊群效应”的作用下，很多潜在购买者成为实际购买者。
再加上保障性住房、廉租房等多种住房供应形式进展缓慢，使得全社会住房需求都积聚到商品房需求上。
二是居民住房投资理念的转变及其高额回报预期，进一步增加了购房意愿。
随着县域居民金融学问普及程度不断提高，住房投资理念渐渐形成，特殊是在一般居民投资渠道不畅状况下，购买住房成为一种最简洁直接的投资方式。
特殊是最近几年房地产市场持续飙升的价格走势，增加了居民对住房投资及投机行为，使得购房意愿进一步放大。
据对乡宁县100户居民购房意愿问卷调查，有购房意愿的居民占到调查总数的81%，较上年同期增加了14个百分点，其中购房用于改善居住条件的占46%，购房用于投资增值的占35%。
特殊是居民购房增值的意愿增加，占比较去年同期增加了10个百分点。
另据调查，随着房价一路上涨和城市人口增加，商品房屋的转让和出租收入已成为县域居民财产性收入的重要来源。
乡宁县城镇居民人均财产性收入在2021~2021年5年期间增长了46.8%，出租房屋收入5年内翻了一番多。
通过对2021年住户抽样调查：乡宁县城市居民拥有两套及其以上住宅的家庭比例高达34.5%。
县级城市的经济区位、人口、规模等缘由打算了外来投资和投机性购房对县域房地产业的冲击并不大。
针对楼盘销售的专项调查显示，乡宁县城的确存在有外来投机性购房，但总量小于全部住宅成交套数的1%。
县城商品房市场的富强在很大程度上还是取决于本地需求。
有关房地产估价规范论文范文
有关房地产估价规范论文范文《论房地产估价研究》【关键词】房地产;估价;研究1绪论1.1房地产估价概述1.2房地产估价的基本原则房地产估价基本原则是对房地产估价业务在操作上的基本要求，它包括估价人员的行为惯例以及政府或有关法规对估价活动的总体要求。
基于我国的现状，目前在房地产估价活动中，应坚持如下六项基本原则。
①最有效使用原则;②相类比较原则;③预测原则;④估价时点原则;⑤合法原则;⑥公平原则。
2.1明确估价的基本事项在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也多。
一般来说，估价的基本事项包括四个方面。
(1)明确估价对象。
①评估实体的确定。
即是要明确评估对象是什么、范围如何。
估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等。
②评估对象权利状态的确定。
首先要明确所评估的是何种物权，是所有权，还是使用权或抵押权等。
(3)明确估价时点。
估价时点是评估房地产价格的时间界限，房地产价格受多种因素影响，是不断变化的。
(4)明确评估前提。
由于特殊情况的需要，以及评估对象与其他事物之间所存在的关系，在评估上还要明确评估的前提条件，主要包括如下四种：①独立估价。
②部分估价。
③合并估价或分割估价。
④变更估价。
2.2拟定估价作业计划明确了估价的基本事项，就可以基本把握住整个估价任务。
为了保证估价工作高效享、有秩序地展开，应预先拟定出合理的作业计划，其主要内容包括如下几个方面：①初选估价方法或评估的技术路线，以便于以后的工作有目的地进行。
②确定投入人员。
这是估价作业计划的关键内容。
应根据评估任务量的大小、性质及难易程度确定，在确定时应充分考虑估价人员的专长。
③制定评估作业日期及进度安排。
评估作业日期一般是按委托人的要求确定的。
④评估作业所需经费预算。
一般而言，制定估价作业计划多采用线条图或网络计划技术，以保证计划的合理与优化。
2.3实地勘察由于房地产在实体上具有不可移动性和个别性等特点，在物权和适用上又存在多样化的特征，仅仅根据委托人或有关当事人提供的情况，还做不到具体、准确地把握估价对象。
房地产估价方法的论文
依据某种方法直接计算出来的估价结果，还不足以令人信服，因此，在估价作业上一般不作为最终估价结果。这种价格，称为试算价格。
（三）调整试算价格的注意事项
运用不同方法所估算出来的试算价格是有一定差异的，即使是运用同一估价方法，因所依据的资料不同，也会得出不同的计算结果。因此，必须对试算价格进行综合分析并予以调整，使之不致产生重大的差误。大学出版社，2008．
[2]陈丽丽．对房地产评估方法的研究[D]．厦门：厦门大学硕士论文，2008．
[3]柴强．房地产估价理论与方法[M]．中国建筑工业出版社，2004．
[4]中国房地产估价师与房地产经纪人学会．房地产估价理论与方法．北京：中国建筑工业出版社．2007
试算价格之间所存在的差异，可能是因为所用的估价方法不同，也可能是因为所依据的资料不同。因此，调整试算价格主要应考虑如下两方面：
1、资料的可信程度。要使估价结果能得到社会承认，所依据的资料不仅要全面，而且必须准确。因此，在调整试算价格时，首先应当对估算过程所依据的资料进行检查。检查时，不仅要分析资料的真实性，还要进一步分析资料的选择及运用是否恰当，有关房地产价格形成与运动的各项法则对该估价活动的应用是否恰当，价格影响因素的分析以及吃域因素和个别因素分析是否恰当等。
2、估价对象的种类。如果判明所依据的资料是可靠的，则还应检查该资料是否与对象房地产的种类及委托估价的目的相符合。对此，一般将估价对象划分为自用房地产和收益房地产两类来予以分析。
（四）最终估价额的注意事项
最终估价额的决定一般以调整得出的最终估算结果为主要依据。但对于比较特殊的估价活动，有时需要估价人员更多地依赖于经验来决定最终估价额。最终估价额的决定是整个估价作业的最关键步骤，一般应由几位资深的估价师共同研究拍板。
房地产评估系统论文
摘要房地产评估系统对房地产评估信息进行全面现代化管理。
但一直以来人们使用传统人工的方式进行评估，这种管理方式存在着许多缺点,如:效率低、计算量大,容易出错。
另外时间一长,将产生大量的文件和数据,这对于查找、更新和维护都带来了不少的困难。
随着科学技术的不断提高,计算机科学日渐成熟,其强大的功能已为人们深刻认识,它已进入人类社会的各个领域并发挥着越来越重要的作用。
本系统根据用户通过输入位置、面积、用途等房地产评估信息,由系统自行生成相应的评估结果，所以计算量小，准确性高，用户可以方便地查询、打印，还可以方便地对数据进行更新和维护。
该系统还有用户界面良好、操作简单、可靠性高等特点。
这些优点能够极大地提高评估效率。
根据实际情况，我使用Visual 作为数据库前台应用程序开发工具，Microsoft SQL Server2000作为后台数据库管理工具。
关键字：房地产评估系统，ADO,，SQL ServerABSTRACTThe real estate take the gauge of the systems to take the gauge of the completely modern management of information proceeding to real estate. But always since then people usage the way of artificial tradition proceeds take the gauge of, this kind of management the way its a lot of weakness, such as: the efficiency is low, calculation have great capacity, and easily come amiss. Another time a long, will produce the large quantity of document with data, this for check to seek, renew with supported to all brought not a few difficulties.Along with calculator science that the continuously increasing of science technique, each realm is gradually mature, and its mighty function is already to have already entered the mankind society for the deep cognition, it of people to erupt to flick more and more important function.This system passes the importation position, area, use etc. the real estate to take the gauge of the information according to the customers, from the valuation that the system is by oneself born cowgirl pan out, therefore compute to measure small, the accuracy is high, and the customer can expediently search, print, can still expediently the logarithms renew with support according to the proceeding. That system returns the useful door interface good, the operation is simple, high etc. characteristics of dependable. These advantages can biggest increase the valuation efficiency.I use the Visual the conduct and actions database the stage development the tool, Microsoft SQL the Server2000 the conduct and actions the database backstage according to the actual circumstance.Keyword: The real estate take the gauge of the system,ADO,，SQL Server目录第一部分：绪论 (5)第二部分：需求分析 (7)第三部分：总体设计 (8)第四部分：详细设计 (12)第五部分：测试报告 (18)第六部分：关键技术分析 (19)第七部分：心得体会 (22)参考文献 (22)第一部分绪论现在我国的房地产评估管理水平还停留在纸介质的基础上，这样的机制已经不能适应时代的发展，因为它浪费了许多人力和物力，在信息时代这种传统的管理方法必然被计算机为基础的信息管理所取代。
房产评估论文
房地产评估论文房地产抵押估价论文估价项目名称：XX市XX区XX5号楼一层、二层商铺商业房地产委托方：XX有限公司估价方：XX有限公司估价人员：XXX估价作业日期：2013年12月30日至 2014年1月3日估价论文编号：XX房估字(2014)第XXX号目录一、致委托估价方函 (4)二、估价师声明 (5)三、估价的假设与限制条件 (6)四、房地产估价结果论文 (7)1、委托方 (7)2、估价方 (7)3、估价对象概况及估价目的 (7)4、估价目的 (9)5、估价时点 (9)6、估价定义 (9)7、估价依据 (9)8、估价原则 (10)9、估价方法 (10)10、估价结果 (10)11、估价人员 (11)12、估价作业日期 (11)13、估价论文应用有效期 (11)五、房地产估价技术论文 (12)1、个别因素分析 (12)2、区域因素分析 (12)3、房地产背景分析 (13)4、最高最佳使用分析 (13)5、估价方法选用 (14)6、估价测算过程 (15)六、房地产变现能力分析 (23)七、房地产抵押估价论文使用提示 (24)八、附件 (24)1、估价对象位置图2、估计对象相关相片3、任务分配表致委托估价方函孙先生：受贵方的委托，本公司对XX市XX区XX5号楼一层、二层商铺商业房地产进行评估。
估价时点为2011年5月23日，估价的目的：为委托人购买估价对象在估价时点的权益价值提供价值参考而评估的房地产的市场价值。
根据国家现行有关法律，法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法，公正，科学，准确的原则，经评估人员实地勘察核实，收集资料，分析计算，并与估价时点XX市房地产市场价格水平和类似，相关物业比较后，根据委估房地产地处商圈中心，市场开发较为成熟，其现时用途是摄影中心，具有稳定的收益这一特点，选取市场比较法，收益还原法。
并以收益还原法为主，市场比较法为辅，对该房地产进行评估，评估确定房地产于2011年5月23日的市场公允价值为：8337955元人民币大写金额：捌佰叁拾叁万柒仟玖佰伍拾伍圆整。
资产评估案例分析——房地产市场法评估论文
法选择和使用。
举例如下：
评估目的
价值类型
评估方法
资产保全
重置成本
重置成本法
产权交易
市场价值
市场法
投资评价
收益现值
收益现值法
破产清算
清算价值
清算价格法
2.资产评估是对额定产权的评估
资产评估就是通过专业机构（评估所专业人员）对资产的现值进行的评价和核定 ，而资产本身
就是产权人权利的物化形式，产权人则是资产的所有人。对资产的评估，实际 上就是对产权权利的
评估。
（1）产权界定决定资产评估的范围
（2）产权交易类型决定资产评估方法
（3）产权界定说明提示了评估结论的风险
二、资产评估三大 方法的适用范围和评估公式
（一）成本法
成本法的理论基础是生产费用价值论，该观点认为资产的价值取决于购建时的成本耗费。评估
思路是先计算被评估资产的现时重置成本，即按现时市场条件重新购建与被评估资产功能相同的处
地面
顶面
门
瓷砖
石膏板
防盗门
瓷砖
石膏板
防盗门
实木地板
石膏板
实木门
实木地板
石膏板
实木门
防滑地砖 PVC 顶棚
平移门
防滑地砖 PVC 顶棚
平移门
外墙为涂料
窗户 玻璃窗 玻璃窗 隔音窗 隔音窗 玻璃窗 玻璃窗
门窗套 铝合金 铝合金 木板 木板 铝合金 铝合金
3、个别因素分析： 丽阳星城位于高新区海源北路,小区东临高新开发区。西临原龙云别墅，交通便利，地理位置
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2、未来收益有限期，每期收益额相等（A 为等额收益；n 为有限期限；r 为折现率）