房地产估价机构管理办法2019
资产评估报告主要依据
资产评估主要评估依据资产评估工作中我们所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律法规，以及在评估中参考的文件资料主要有：（一）经济行为依据经济行为涉及有抵押、保险、课税、投资、清算、转让、保全、交易、兼并、拍卖、租赁和补偿等类型。
经济行为类型同时也是确定资产评估目的和价值类型的主要依据。
（二）法律法规依据1.《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过);2.《中华人民共和国公司法》(2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议第四次修正);3.《中华人民共和国民法典》(2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过);4.《中华人民共和国证券法》2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订);5.《资产评估行业财政监督管理办法》(中华人民共和国财政部令第86号发布，财政部令第97号修改);6.《企业会计准则--基本准则》(财政部令第33号)、《财政部关于修改<企业会计准则--基本准则>的决定》(财政部令第76号);7.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(国务院令第691号);8.《关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部税务总局海关总署公告2019年第39号)9.《中华人民共和国会计法》（2017年11月4日第十二届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议修正）；10.《中华人民共和国企业所得税法》（2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议修正）；11.《中华人民共和国专利法》（2020年10月17日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十二次会议修正）；12.《中华人民共和国印花税法》（2021年6月10日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）；13.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正）；14.《上市公司信息披露管理办法》（中国证券监督管理委员会令第182号）15.《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年10月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；16.《国有资产评估管理办法》（中华人民共和国国务院令第91号）2020年11月29日修改；17.《企业国有资产监督管理暂行条例》（2003年5月27日中华人民共和国国务院令第378号）；18.《企业国有资产交易监督管理办法》（2016年国资委、财政部32号令）；19.《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005年国务院国资委第12号令）；20.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）；21.《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权[2009]941号）；22.《国资委关于印发<中央企业资产评估项目核准工作指引>的通知》（国资发产权〔2010〕71号）；23.《关于印发<企业国有资产评估项目备案工作指引>的通知》（国资发产权〔2013〕64号）；24.《关于促进企业国有产权流转有关事项的通知》（国资发产权〔2014〕95号）；25.《上市公司重大资产重组管理办法》（2023年2月17日中国证券监督管理委员会第2次委务会议审议通过）；26.《金融企业国有资产评估监督管理暂行办法》（财政部令第47号）；27.《金融企业国有资产转让管理办法》（财政部令第54号）；28.《财政部关于印发<地方金融企业财务监督管理办法>的通知》（财金[2010]56号）；29.《财政部关于金融企业国有资产评估监督管理有关问题的通知》（财金[2011]59号）；30.《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2021年7月2日根据中华人民共和国国务院令（第743号）第三次修订）；31.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（2019年3月2日第四次修订）；32.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（2019年4月23日国务院令第714号修订）；33.《中华人民共和国增值税暂行条例》（2017年11月19日修订）；34.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（2017年11月19日修订）；35.《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）；36.《关于深化增值税改革有关政策的公告》财政部税务总局海关总署公告2019年第39号；37.《关于节能新能源车船享受车船税优惠政策的通知》（财税〔2018〕74号）；38.其它相关的法律法规文件。
柴强—努力做好房地产司法处置估价工作
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因此，抵制、对抗无用，而要积极迎接挑战，用做好 “委托评估”的实际行动，证明“委托评估”强于“网 络询价”。
特别是如果“委托评估”做到了“精细化”（这次制 定《涉执房地产处置司法评估指导意见》时就是抱着这 种指导思想），电商们搞的“网络询价”就难以大行其 道，甚至迟早会退出市场。
努力做好为人民法院确定财产处置参考价 服务的房地产估价工作
柴强 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 副会长兼秘书长
（2019年3月6日，北京）
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一、做好这种估价的重大意义
房地产估价行业的“三大任务”： 1. 巩固、深化和拓展业务； 2. 防止恶性压价竞争； 3. 提高估价报告质量。
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1. 巩固、深化和拓展业务—— 所谓“巩固”，就是已有的业务不能丢，还 要继续做好； 所谓“深化”，就是在做好现有业务的基础 上，要向纵深发展； 所谓“拓展”，就是在做好现有业务的基础 上，要在横向上延伸。
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五、财产处置方式有哪些？
（一）广义上的财产处置方式： 1. 当事人协议处置； 2. 人民法院强制处置（也称司法处置）。
（二）人民法院强制处置方式： 1. 拍卖； 2. 变卖（直接变卖、流拍后变卖）。
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六、这次的重大变化
1. 用语上称为“财产处置参考价”，简称参考 价。
2. 增加了其他3种确定参考价的方式，并将 “委托评估”作为最后选项。
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3. 提高估价报告质量—— 估价报告是估价机构的“产品”，是估价师 的“作品”，必须保证应有的质量。 将加强估价报告抽查、评审，把抽查、评审 得分作为估价机构排名和“资信评价”的重要 内容。
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二、最高法的这种模式将会有示范作用
2019房地产估价师继续教育答案讲课教案
2019房地产估价师继续教育答案1、历史性建筑用地或历史性土地的地价可选用假设开发法或市场调整法（对）2、历史性建筑估价时，选取的可比实例成交时间也应严格遵循《估价规范》的要求，不得超过两年。
（错）3、下列哪项不是土地的历史文化增值影响因素（规划保护限制）4、越秀房地产信托投资基金是全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金（对）5、房地产估价机构业务多元化应考虑不同的业务之间可资源共享。
（对）6、中介化使估价业务的需求明确，有利于规范；使估价业务发展减缓，节省成本。
（错）7、不动产金融产品投资会面临不动产市场周期波动造成的物业价值缩水或物业收益损失风险，其风险不会对保险公司的资产配置稳定性产生影响。
（错）8、健康的管理架构是通过建立有效率、有实效、易监控的运营平台来建立的。
（对）9、尊重客观因素，需要做到：顺应市场,不要妄自拓展,要固本培元。
（对）10、“互联网+”会促进估价行业的估价体验由专业驱动转向用户驱动变化，重新发现、引导、激发（对）11、“互联网+估价”将数据转变为房地产估价机构最重要和最核心的资源。
（对）12、成为全球商业房地产服务与投资公司的途径：合纵连横、创造规模，通过自我成长与战略并购完成。
（对）13、湿营销是用激烈的方式把服务在更广的受众中自发传播。
（必修）历史性建筑介绍王全民1 第一讲23分传统建筑主要具有传承性、普遍性和演进性三方面属性。
（对）2 第二讲24分下列不属于民居建筑的是（）。
（D.坛庙建筑）3 第二讲39分剪边是带有屋檐的建筑中，屋檐伸出梁架之外的部分。
（错）4 第三讲8分下列选项中不是中国古建筑主要特征的是（）。
（C.防御性较差）5 第三讲25分古建筑中的墙体多数是非承重体，只起对房屋的围护和阻隔作用。
（对）（必修）历史性建筑估价案例分析王全民1 第一讲13分历史性建筑成本法估价，不宜采用房地分估的基本途径。
（错）2 第一讲36分历史性建筑因其特殊因素众多，其重新建造或仿照建造的内容与要求不同，估价中需全面掌握估价对象状况和特殊性。
关于房地产估价方法比较分析
关于房地产估价方法比较分析摘要：房地产价格评估是国家为了确保房地产价格的合理性和公平性，通过控制房地产估价来干预和管理房地产市场价格的一种监督和管理制度。
顾名思义，房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。
但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。
笔者主要针对几种常用的房地产估价方法进行比较分析。
关键词：房地产；估价方法；比较法；成本法；收益法；一、三种常用的房地产估价方法分析1、比较法比较法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，并对类似房地产的价格进行修正，以此得出待估房地产的客观合理价格的估价方法。
比较法适用的对象是具有交易性的房地产如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等则难以采用比较法估价。
采用市场比较法有三个必要条件: 第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据。
也就是说，要求房地产市场比较发达，有相当大的规模，有较长的历史。
如果在某个地区房地产交易量很少，缺乏可供比较的先例，那么比较法可能出现较大的随意性或偏差。
有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据，可是，一旦按照比较严格的标准进行分类，每一个样本的空间仍然不够大。
如果样本空间偏小，那么具有一定置信度的区间就很宽。
假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开，讨论房价时就失去了判断标准；第二，使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断，即市场比较法的使用前提是充分竞争；第三，采用市场比较法必须要求房价相对稳定。
在市场比较法中，房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。
如果房地产市场比较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。
房地产评估行业风险认知与防范措施
房地产评估行业风险认知与防范措施摘要：2016年12月1日起，《中华人民共和国资产评估法》（以下简称《资产评估法》）开始实施，包括房地产评估在内的所有评估机构和评估人员的法律责任将进一步扩大和加强。
按照《资产评估法》规定，如果独立、客观、公正的原则或诸如被评估人专业能力等因素的影响受到外部干扰，评价结果就会出现较大差异，有关评价机构和评价人员必须承担相应的法律责任；如果不严格遵守规定的评价程序，评价机构和评价人员也有可能因程序无效而被追究责任；同时，房地产市场波动、估价机构与估价人之间的恶性竞争也构成潜在风险。
资料显示，《资产评估法》实施以来，开始评估违反法律规定和评估者的案件数量逐渐增加。
房地产估价往往比较低，房地产估价很有价值，房地产估价机构在被控违法或违法时，基本上具有破坏性。
因此，对于房地产估价和估价当局来说，提高风险意识和加强对房地产估价风险的控制是最高优先事项。
关键词：房地产评估；风险认知；防范措施；引言房地产估价受到一系列市场因素的影响，需要不断适应市场变化。
同时，房地产估价存在一定风险，机构和估价人的估价必须承担一定的经济和法律责任。
本文简要分析了房地产估价过程中出现的风险和保护措施以及实际经验。
1房地产价格评估体系现状第一，制定了相关的房地产估价法规。
以国家颁布《城市房地产管理法》为基础，政府机关相继出台了《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价师注册管理办法》等各项规章制度。
地方政府相继制定了相应的房地产价格评估法规，其体系逐渐走向正轨，运行机制也基本完成。
第二，我国已建立了房地产评估人员资格体系，并制定了评估技术标准。
根据全国各地的地方政府，共有14500家合格的评级机构、3000家注册的房地产评估公司和90家家具评估机构，我们的房屋评估机构发布了房地产价格规范，从制度上规范了房地产评估，并使用统一的评估流程和技术手段来确保评估的客观、公正和理性结果。
第三，初步建立行业内的房地产评估自律标准。
2019房地产估价师继续教育答案
1、历史性建筑用地或历史性土地的地价可选用假设开发法或市场调整法（对）2、历史性建筑估价时，选取的可比实例成交时间也应严格遵循《估价规范》的要求，不得超过两年。
（错）3、下列哪项不是土地的历史文化增值影响因素（规划保护限制）4、越秀房地产信托投资基金是全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金（对）5、房地产估价机构业务多元化应考虑不同的业务之间可资源共享。
（对）6、中介化使估价业务的需求明确，有利于规范；使估价业务发展减缓，节省成本。
（错）7、不动产金融产品投资会面临不动产市场周期波动造成的物业价值缩水或物业收益损失风险，其风险不会对保险公司的资产配置稳定性产生影响。
（错）8、健康的管理架构是通过建立有效率、有实效、易监控的运营平台来建立的。
（对）9、尊重客观因素，需要做到：顺应市场,不要妄自拓展,要固本培元。
（对）10、“互联网+”会促进估价行业的估价体验由专业驱动转向用户驱动变化，重新发现、引导、激发（对）11、“互联网+估价”将数据转变为房地产估价机构最重要和最核心的资源。
（对）12、成为全球商业房地产服务与投资公司的途径：合纵连横、创造规模，通过自我成长与战略并购完成。
（对）13、湿营销是用激烈的方式把服务在更广的受众中自发传播。
（必修）历史性建筑介绍王全民1第一讲23分传统建筑主要具有传承性、普遍性和演进性三方面属性。
（对）2第二讲24分下列不属于民居建筑的是（）。
（D.坛庙建筑）3第二讲39分剪边是带有屋檐的建筑中，屋檐伸出梁架之外的部分。
（错）4第三讲8分下列选项中不是中国古建筑主要特征的是（）。
（C.防御性较差）5第三讲25分古建筑中的墙体多数是非承重体，只起对房屋的围护和阻隔作用。
（对）（必修）历史性建筑估价案例分析王全民1第一讲13分历史性建筑成本法估价，不宜采用房地分估的基本途径。
（错）2第一讲36分历史性建筑因其特殊因素众多，其重新建造或仿照建造的内容与要求不同，估价中需全面掌握估价对象状况和特殊性。
人民法院委托评估工作规范
人民法院委托评估工作规范2019年03月01日 12:43最高人民法院办公厅中国资产评估协会中国土地估价师与土地登记代理人协会中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国矿业权评估师协会中国珠宝玉石首饰行业协会关于印发《人民法院委托评估工作规范》的通知法办〔2018〕273号各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院；各全国性评估行业协会、地方性评估行业协会；各有关评估机构：为全面落实《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（以下简称参考价规定）（法释〔2018〕15号），依法规范人民法院委托评估工作，提高委托评估工作效率，保护当事人、利害关系人的合法权益，最高人民法院与中国资产评估协会、中国土地估价师与土地登记代理人协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会、中国矿业权评估师协会、中国珠宝玉石首饰行业协会联合研究制定了《人民法院委托评估工作规范》，现予印发，请遵照执行。
最高人民法院办公厅中国资产评估协会中国土地估价师与土地登记代理人协会中国房地产估价师与房地产经纪人学会中国矿业权评估师协会中国珠宝玉石首饰行业协会2018年12月10日人民法院委托评估工作规范为依法规范人民法院委托评估工作，提高委托评估工作的效率，保护当事人、利害关系人的合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（以下简称参考价规定）的规定，制定本规范。
一、最高人民法院根据中国资产评估协会、中国土地估价师与土地登记代理人协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会、中国矿业权评估师协会、中国珠宝玉石首饰行业协会等全国性评估行业协会推荐的评估机构名单建立人民法院涉执财产处置司法评估机构名单库。
按评估专业领域和评估机构的执业范围在名单库下设资产、土地、房地产、矿业权、珠宝玉石首饰等名单分库；在分库下根据行政区划设省、市两级名单子库；市级行政区划内的评估机构满三家的，设市级名单子库；除青海、西藏两地省级行政区划内的评估机构满五家即设省级名单子库外，其他省级行政区划内的评估机构满十家的，设省级名单子库。
最新房地产估价师理论与方法第九章思考题参考答案
3、 路线价法中为什么不做交易情况修正和市场状况调整?
4、 路线价法的优点是什么?
5、 路线价法适用于哪些估价对象? 6、 路线价法估价需要具备哪些条件? （三）路线价法适用的估价对象和条件 路线价法主要适用于城镇临街商业用地的批量估价。 比较法、收益法、成本法和假设开发法主要适用于单宗土地的估价，而且估价所需的时间通常 较长。 路线价法则被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客观公平地评估出许多宗土地价值 或价格的方法，即是一种批量估价方法，特别适用于市地重划（城镇土地整理）、房地产税收 或其他需要在较短时间内对许多宗土地进行估价的情形。 运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐。 史家解读： 1．2017 年教材将路线价法适用于“房屋征收估价”的内容删除了，这样就与《房地产估价基 本术语标准》所述“房屋征收估价不宜采用批量估价”的说法一致了。 2．为什么路线价法不能用于城市居住用地估价呢？为什么只适用于城市商业用地估价呢？因
常是其中的土地剩余技术）、比较法等方法分别求取它们的单价或楼面地价，然后计算其平均
数或中位数、众数，即得到该路线价区段的路线价。
路线价通常为土地单价，也可为楼面地价；可用货币表示，也可用相对数表示，如用点数表示，
将一个城镇中路线价最高的路线价区段以 1000 点表示，其他路线价区段的点数依此确定。用
房地产估价理论与方法复习思考题 第九章 其他估价方法及其运用 1、 什么是路线价法?其理论依据是什么? 一、路线价法概述 （一）路线价法的含义 城镇街道两侧的商业用地，如图 9－4（a）、（b）、（c）、（d）所示，即使它们的位置相邻、形状 相同、面积相等，但由于临街状况不同，例如一面临街的矩形土地是较长的边临 街，梯形土地是较宽的边临街还是较窄的边临街，三角形土地是一边临街还是一定点临街，以 及是否为街角地、前后两面临街的土地等等，价值会有所不同，甚至差异很大。对于图 9－1 中的土地，人们一般凭常识就可判断出它们的价值大小：在其他条件相同的情况下，土地 A 的 价值大于土地 B 的价值，土地 C 的价值大于土地 D 的价值，土地 E 的价值大于土地 F 的价值， 土地 G 的价值大于土地 H 的价值。 如果要快速且相对科学准确、客观公平地评估出某个城镇的全部街道或某几条街道或某一条街 道所有临街土地的价值或价格，可以采用路线价法。该方法是在城镇街道上划分路线价区段并 设定标准临街深度，在每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼 面地价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价格的方法。
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房地产估价机构管理办法2019
房地产估价机构管理办法，2005年10月12日建设部令第142号
发布，2013年10月16日根据住房
和城乡建设部令第14号修正，2015年5月4日根据住房和城乡建
设部令第24号修正，下面是办法全
文：
第一章 总则
第一条 为了规范房地产估价机构行为，维护房地产估价市场秩序，
保障房地产估价活动当事人
合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共
和国行政许可法》和《国务院
对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》等法律、行政法规，
制定本办法。
第二条 在中华人民共和国境内申请房地产估价机构资质，从事房
地产估价活动，对房地产估价
机构实施监督管理，适用本办法。
第三条 本办法所称房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产
估价机构资质，从事房地产估
价活动的中介服务机构。
本办法所称房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工
程、以房地产为主的企业整体
资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵
押、房屋征收、司法鉴定、课
税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进
行的房地产评估。
第四条 房地产估价机构从事房地产估价活动，应当坚持独立、客
观、公正的原则，执行房地产
估价规范和标准。
房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限
制。任何组织或者个人不得非
法干预房地产估价活动和估价结果。
第五条 国务院住房城乡建设主管部门负责全国房地产估价机构
的监督管理工作。
省、自治区政府住房城乡建设主管部门、直辖市政府房地产主管部
门负责本行政区域内房地产估
价机构的监督管理工作。
市、县政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监
督管理工作。
第六条 房地产估价行业组织应当加强房地产估价行业自律管理。
鼓励房地产估价机构加入房地产估价行业组织。
第七条 国家建立全国统一的房地产估价行业管理信息平台，实现
房地产估价机构资质核准、人
员注册、信用档案管理等信息关联共享。
第二章 估价机构资质核准
第八条 房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。
省、自治区政府住房城乡建设主管部门、直辖市政府房地产主管部
门负责房地产估价机构资质许
可。
省、自治区政府住房城乡建设主管部门、直辖市政府房地产主管部
门应当执行国家统一的资质许
可条件，加强房地产估价机构资质许可管理，营造公平竞争的市场环
境。
国务院住房城乡建设主管部门应当加强对省、自治区政府住房城乡
建设主管部门、直辖市政府房
地产主管部门资质许可工作的指导和监督检查，及时纠正资质许可中
的违法行为。
第九条 房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者
合伙企业形式设立