长春市土地利用现状与潜力评价宏观与微观对比分析

外围区： 土地级别低， 土地利用复杂， 工业用地 比重较大， 同时也是大型社区的所在地。是此次综 合分区的最外围的圈层。用地面积 ７６６４１０７７．３４ｍ２， 占研究区面积的 ４２．８４％， 建设用地占外 围 区 用 地 面积的 ８９．７３％。
二 、土 地 利 用 现 状 与 潜 力 调 查 模 型
中心区： 土地级别最高， 有一、二级， 但以一级为 主， 是主城区的核心圈层， 用地面积 １４８１６３１３．４１ｍ２， 占研究区面积的 ８．２８％， 建设用地占中心区用地的 ９８．７６％。
内 城 区 ： 土 地 级 别 较 高 ， 以 二 、三 级 为 主 ， 是 紧 靠 中 心 区 的 一 个 圈 层 。 用 地 面 积 ３０２５５４４５．２４ｍ２， 占研究区面积的 １６．９１％， 建设用 地 占 内 城 区 面 积 ９６．１２％。
三 、土 地 利 用 模 型
长春市城镇土地利用潜力评价中应用的是经 济容积率对比法。它是一种单指标评价方法 ， 其采 用 的 评 价 指 标 是 经 济 容 积 率［ ３ ］。
（ 一） 经济容积率形成的过程 经济容积率是一个由最低经济容积率和最高 经济容积率构成的区间。我们可以从成本与效益 两方面考虑其形成的过程。 从成本角度上讲， 土地开发的边际成本在一 定范围内会随着建筑容积率的增大而降低， 其成 本曲线如 图 １ 所 示 。 其 中 ｐ１ 点 代 表 土 地 开 发 的 社 会平均利润或法定利润所对应的建筑容积率， 这 也是土地开发商可以接受的最低利润及其相应的 建筑容积率。随着建筑容积率的增大以及边际成 本的下降， 土地开发商可以获得的总利润在增加，
（ 二） 宏观调查评价结果（ 模糊综合评法评判 结果） （ 表 ５、表 ６）
（ 三） 评价方法的对比 经济容积率对比法侧重于土地开发经济效益的 合理化（ 即满足开发商合理利润的追求） ， 并通过经 济效益的合理化实现社会效益 （ 政府土地开发规划 的实现） 。因此在规划合理， 市场完善的条件下， 经济 容积率法对土地利用集约性及土地潜力的评价取决 于 土 地 开 发 的 开 发 费 用 、使 用 年 限 、出 售 价 格 、行 业 法定利润等因素。其属于单指标评价方法， 对于城市 规划合理， 环境质量差异性不大， 且主要以经济效益
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在 成 本 曲 线 的 拐 点 处 达 到 最 高 。对 于 开 发 商 而 言 ， 这是最佳开发容积率， 但对于社会而言， 则未必是 最佳点。通过拐点后， 由于建筑施工难度增加等因 素的影响， 边际建筑成本开始增加， 开发商利润下 降 ， 受 此 影 响 ， 至 ｐ２ 点 ， 土 地 开 发 利 润 再 次 回 到 社 会行业平均利润或法定利润。从理论上讲 ， 这一容 积率水平， 土地开发商可以接受， 社会效益（ 主要 指土地开发强度水平） 最佳， 处于该区间内的建筑 容积率称为经济容积率。
价， 从土地的可持续发展角度看， 模糊综合评价
结果是符合未来土地利用趋势的。但从当前我
国的发展情况来看， 应注意微观与宏观相结合，
单指标评价与综合评价相补充， 其评价的结果
才符合当前我国经济与土地利用实际。
关键词： 土地利用现状； 潜力评价； 宏观； 微观；
长春市
中图分类号： Ｆ３０１．２４（ ２３４）
文献标识码： Ａ
一 、土 地 利 用 现 状
长春市城市土地利用现状与潜力调查的范围 为 中 心 组 团 ， 包 括 朝 阳 区 、二 道 区 、南 关 区 、宽 城 区 、绿 园 区 五 个 行 政 区 域 ， 以 及 非 独 立 行 政 区 域 的 经 济 技 术 开 发 区 ， 研 究 区 域 总 面 积 为 １７８．９ｋｍ２。
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加准确地反映了土地利用的综合效益， 避免了经济 容 积 率 对 比 法 指 标 单 一 、片 面 的 缺 点 。 但 在 实 践 操 作中， 模糊综合评判法面临着指标体系的建立， 权 重的确定以及数据的可取得性等技术问题。
（ 四） 评价结果的对比 由于两种评价方法评价指标体系不一致， 其评价 结果出现一定程度的不一致。两种方法的评价结果 （ 表 ７～表 ９） ８０．２４％是一致的， １９．７６％是不一致的。
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为目的的土地利用评价， 的 社 会 、经 济 和 环 境 效 益 ， 并 在
模糊综合评判法除考虑到经济因素外， 还考虑 此基础上， 评价土地利用的集约性及土地利用潜
了社会、环境因素， 通过相应指标及其权重的确定， 力。从理论上讲， 模糊综合评判法考虑因素全面， 更
式中： Ｐ１ 为宗地净 地 价 （ 含 拆 迁 安 置 补 偿 费 ， 元
／ｍ２） ； Ｐ２ 为建筑安装费 （ 元 ／ｍ２） ； Ｐ３ 为土地市政 公
用及处设施配套费（ 元 ／ｍ２） ； Ｘ 为不同用途房价（ 元
／ｍ２） ； Ｓ１ 为 现 状 宗 地 面 积 （ ｍ２） ； ｒ 为 利 息 率 （ ％） ； ｍ 为不可预见费（ ％） ； Ｒ 为行业法定利润（ ％） ； ｎ 为开
土地利用现状与潜力实况， 综合得出长春市未
利用土地面积较小， 但利用率低的土地面积较
大， 长春市土地利用只有走内涵挖潜的道路。同
时指出经济容积率对比法是从微观方面考查具
体宗地的土地利用程度， 其属于单指标评价， 倾
向于土地利用的经济效益评价。模糊综合评价
是从宏观方面考查所有区域的土地利用状况，
其综合了社会、经济、环境等各方面的效益评
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过 渡 区 ： 土 地 级 别 较 低 ， 有 三 、四 、五 级 ， 以 四 级为主， 是紧靠内城区、离中心区较远的过渡圈 层 。 用 地 面 积 ５７２０５３００．９１ｍ２， 占 研 究 区 面 积 的 ３１．９７％， 建设用地占过渡区用地面积的 ９７．４８％。
（ 一） 宏观评价指标体系的选择［１］ 根据土地利用潜力的涵义， 能够反映城市土 地利用程度的指标有： 城市产业结构与用地结构
协 调 度 、道 路 广 场 用 地 面 积 比 重 、宗 地 建 筑 密 度 、 宗 地 容 积 率 、土 地 利 用 率 、土 地 开 发 程 度 、单 位 面 积用地固定资产投入、人均用地面积、宗地基础 设 施 完 善 度 、宗 地 地 均 ＧＤＰ、人 均 住 房 使 用 面 积 、 城 市 绿 化 覆 盖 率 、空 气 污 染 指 数 ＡＰＩ、单 位 面 积 污 染物排放量等。
经济容积率对比法模型中的净地价包括地价
和拆迁安置补偿费。土地开发利润的最低的标准
是行业基准利润（ 或称法定利润）， 它所对应的容
积率是土地（ 房地产） 开发商能承受的最低经济容
积率， 是土地利用是否合理的下限判断标准。
最低经济容积率模型：
Ｆ
＝
（ Ｐ１·Ｓ１） （ １＋ｒ ） ｎ（ １＋ｍ） （ １＋Ｒ） Ｘ·Ｓ１－ Ｓ１（ Ｐ２＋Ｐ３） （ １＋ｒ ） ｎ／２（ １＋ｍ） （ １＋Ｒ）
文章编号： １００９－ ４２１０（ ２００７） ０４－ ０６１－ ０６
资源调查与评价 第 ２４ 卷
长春市土地利用现状 与
与潜力评价宏观与微观对比分析
吴奇峰 １， 李淑杰 ２
（ １．吉林省土地勘测规划院， 吉林 长春 １３００６１； ２．吉林大学 地球科学学院， 吉林 长春 １３００６１）
摘 要： 从宏观与微观两方面详细分析了长春市
积率（ ｂ） 为上限； ｃ 为容积率； 若 ｃ ＜ Ｆ， 土地为低度
利用； 若 Ｆ≤ｃ≤ｂ， 土地为合理利用； 若 ｃ ＞ ｂ， 土地
为过度利用。
同理， 从效益角度上讲， 由于土地开发利用过 程中， 开发商所获得利润首先在规模因素作用下， 随着建筑容积率的增大而增大； 随着建筑容积率的 增大， 不规模效应开始并逐步占据主导地位； 在不 规模效应的影响下， 开发商开发利用土地的边际效 益开始下降； 所谓经济容积率就是指开发商开发土 地能够接受的最低边际收益所对应的建筑容积率， 由于该边际收益先后两次出现， 代表不同的总收 益， 因此， 其所对应的经济容积率是一个区间。
（ 三） 构建模糊综合评判模型［２］ （ １） 建立指标集合： Ｘ＝｛容积率， 建筑密度， 人 均 宗 地 用 地 面 积 ， 宗 地 地 均 ＧＤＰ 与 地 价 系 数 比 ， 环境质量等级｝。 （ ２） 建立评语集合： Ｙ＝｛低度利用， 合理利用， 过度利用｝。 （ ３） 建立隶属函数。 （ ４） 构建模糊关系矩阵。 （ ５） 确 定 权 重 向 量 Ａ（ 有 些 因 子 的 指 标 值 在 系 统中无法实现， 所以系统中这些因子的权重暂设 为 ０） 。 住宅： Ａ１ ＝（ ０．４０６， ０．２５４， ０．１５９， ０， ０．１８１） 商服： Ａ２ ＝（ ０．８７８， ０．１３９， ０， ０， ０） 工矿仓储： Ａ３ ＝（ ０．４７１， ０．４７１， ０， ０， ０．０５８） （ ６） 进行模糊运算（ 模糊算子 Ｍ（ Ｖ，·） ） 。 （ ７） 根据从大原则， 确定评价结果。
收稿日期： ２００７－ ０１－ １２； 改回日期： ２００７－ ０３－ ２４ 作者简介： 吴 奇 峰 （ １９７８－ ） ， 男， 助 理 工 程 师 ， 从事土 地 规 划 管 理 研究。 通讯作者： 李淑杰（ １９６４－ ） ， 女， 副教授， 硕土生导师， 从事土地经济研究（ Ｅ－ ｍａｉｌ： ｓｈｕｊｉｅｌｉ＠１２６．ｃｏｍ） 。
依 据 城 市 土 地 功 能 分 区 、土 地 利 用 性 质 、土 地 的 级 差 收 益 、建 筑 容 积 率 、交 通 运 输 条 件 的 便 利 性 等特征， 以街道行政界线为准把本次研究区划分 为四个综合区（ 圈层） （ 表 １ ） 。
长春市是 ２００３ 年国土资源部城市土地利用现 状及潜力调查试点地区之一。在此次长春市城市 土地利用现状调查及潜力分析中， 我们采用综合 指标体系评价和单指标评价两种方法， 从宏观与 微观两方面对长春市土地利用作了详细对比研 究， 最终确定长春市土地利用现状及潜力调查结 果。在实际的应用中， 我们利用模糊综合评判法对 长春市土地利用进行了宏观分析， 而对其微观单 项评价则采用了经济容积率对比法。