商业银行个人住房贷款风险
商业银行个人住房贷款风险防范
四是贷款期限较长； 五是偿还方式 风险 ， 将危及信贷资金的安全。 扩张 。 商业银行必将承担 巨大的风 险。因 大的； ２ 利 率风险。 、 当经济周期初入衰退期 特殊 。 此， 本文分析 了个人住房贷款的风险。 提
出了防 范 风 险 的对 策 。
一
、
个人住房贷款特点
个人住房贷款所具有 的特点 决定 了 时 ，有还款能 力的人会借低 利率还高利 增加银行的利率风 险。由于银行借短 个人住房贷款风险呈现 出分散性 、 隐蔽性 率 ，
１７ ９ ８—１ ８ ０ １ ６ ０ ３ ｌ ０ ０ ６ ９５ ．３ ８ ．８ ８ ． １８ １８ ９ ６—２ ０ ０ １ ０ Ｏ ０ ｌ ０ ０ ８ ００ ．２ ３ ．８ ６ ．０ ３ ２ ｏ ２ ０ ００ ６ ０ ０ ７ ｏ ｌ ０５ ．５ ５ ．４ ｌ
— ． ０ ９ ２４ ９ ４ ０ ０ ２ ０ ０２６３ ．９ ８ １ ． １８ ９ ０６ ７ ５ ０ ０ ７ ９ ．０ ５ ７ ０ １６
一
个 镇居民购买 自用普通房， 因此贷款只能用 以准确预料。当经济周期处于扩张时 ，
（ 开发商的风险 二）
对农业 产值年平均增加 ５ ６ ％。 由于劳动力人 就是要改变农业在 国民经济发展 中的不 具有较高知必须 口出现负增长 ， 其贡献率为 一 ． ２ 物 利地位 ， 根本上解决农业 比较利益低下 技术进步有着非常重要 的作用 。 ４ ０ ％， 从 把大幅度 提高 资要素投入贡献率高达 ７．７ 技术进 的问题 。农业新技术研制周期长、 ４６％， 保密性 在今后相 当长一段 时间里 ，
贷长的经 营特点 ， 成本 收益不配 比， 利率 变动给银行带来收益损失 。 而没有还款能
个人住 房贷款是指贷款人 向借款人 和滞后性等特征。 二、 个人住房贷款风险分析 发放 的用于购买自用普通住房 的贷款 ， 与 传统 的企业贷款相 比， 具有 以下特点 ： 一 是贷款对象特殊 。个人住 房贷款 的贷款
我国个人住房按揭贷款风险识别
我国个人住房按揭贷款风险识别贾佩玲河南煤化销售总公司焦煤分公司１９０１年，美国学者Ａ．Ｈ．Ｗｉｌｌｅｔｔ第一次为风险下定义：“风险是关于不愿发生的事件发生的不确定性之客观体现”。
１９２１年美国经济学家Ｆ．Ｈ．Ｋｎｉｇｈｔ将风险与不确定性加以区分，指出“风险是可测定的不确定性”。
鉴于行业理论界的普遍认识，风险定义主要包含以下三种：（１）风险是未来结果的不确定性；（２）风险是未来结果的波动性；（３）风险是损失的可能性。
由此可将个人住房贷款风险定义为：贷银行在发放个人住房贷款业务过程中，由于事先无法预料的不确定因素影响，银行的实际收益和预期收益发生一定偏差，从而有蒙受损失的可能性。
个人住房按揭贷款风险具有滞后性，隐蔽性，多样性和分散性等特征。
给贷款实际的管理工作带来了很大的困难，也为该业务的进一步发展提出了挑战。
个人住房按揭贷款以多种形态存在和发展，风险类型交叉相融，风险点也较为分散。
主要表现为信用风险、市场风险、流动性风险和操作风险四大类。
在这四类风险当中，信用风险尤为严重。
１．信用风险。
（１）借款人风险。
主要指借款人不按照合约规定还贷从而导致银行本息不能如期收回甚至损失的风险。
这也是住房信贷风险中最常见的风险。
借款人违约的原因大致可归结为六点：一是借款人的工作、收入、家庭、健康、经济波动等因素发生变化，还贷能力下降，不能如期甚至无力偿还银行贷款，从而给商业银行带来收益上的损失。
二是借款人通过按揭贷款购得房屋一段时间后，发现房屋价格明显下降，以致借款人放弃所购置的房屋，而利用未偿还的贷款重新购置其他房地产，造成银行大量贷款无法收回。
三是借款人将大量贷款投入到炒房或以租养贷的投资行为中，而又对市场估计不足，而导致投资失败，无法偿还贷款。
四是借款人由于经济状况的好转，到期超额偿还本息甚至一次性清偿所有贷款，导致商业银行资金闲置，预期收益减少，变相地增加了银行的成本。
五是借款人利用我国信用体制尚不完善的漏洞，使用欺诈等方式，伪造个人信用资料骗取贷款，从而产生道德风险。
我国商业银行个人住房贷款风险分类研究
我国商业银行个人住房贷款风险分类研究摘要：本文首先介绍了商业银行个人住房贷款的含义，结合我国个人住房贷款的现实情况分析了个人住房贷款风险的成因。
然后，结合其他学者的研究，对商业银行个人住房贷款风险重新进行了分类。
希望对个人住房贷款风险重新分类能给商业银行在此项业务的风险规避上提供参考。
关键词：商业银行个人住房贷款风险分类自从1978年改革开放30余年以来，中国国民经济实现了飞速的发展，居民储蓄存款总额已经超过了6万亿。
与此同时，商业银行的贷款业务蓬勃发展起来。
而在商业银行的各种贷款业务中，个人住房贷款的不良率是最低的。
在过去的几年里，各大行的个人住房贷款不良率都控制在1%以下。
以个人名义贷款买房，并且实行月按揭的方式进行还贷，其风险还是相对较低的。
但是，这并不表明个人住房贷款是没有风险的。
在个人住房贷款中，刨去个人信誉风险，往往还存在着人为的不可控制的风险因素。
例如，整体宏观经济环境的变化、商品房价格的波动等等。
国家自2010年1月起，出台了一系列调控房地产市场的措施。
限购政策在有效遏制房地产市场高涨的同时，也使得银行个人住房贷款业务规模减小，风险增大[1]。
因此，商业银行加强个人住房贷款的风险管理和控制显得尤为重要。
1 个人住房贷款的含义个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。
借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。
目前，个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。
个人住房贷款属于个人消费贷款，也属于抵押贷款，一般来说它还是中长期贷款。
作为一种超前消费概念下的贷款业务，个人住房贷款具有以下几个特点。
第一，贷款金额较小。
与以企业单位为贷款对象的信贷业务相比，个人住房贷款的金额是比较少的。
个人住房贷款一般来说不会超过1000万元。
第二，贷款潜在收益好。
除了个人住房贷款的利息收益，贷款过程中派生的潜在业务能够为银行带来一定的收益。
第三，个人住房贷款还款较为稳定可靠。
一般通过贷款来买房的人都具有稳定的收入，并且在购房的时候会提供相对可靠的担保。
完善我国商业银行个人住房贷款风险管理的若干建议
完善我国商业银行个人住房贷款风险管理的若干建议摘要：近年来，随着中国金融业的不断发展，商业银行个人住房贷款业务在深化住房制度改革、促进国民经济发展方面起到重要作用。
本文从我国个人住房贷款业务的发展现状及前景出发，分析了商业银行目前关于个人住房贷款所面临的风险，并针对如何防范风险的发生提出了一些建议。
关键词：个人住房贷款业务；商业银行；防范风险中图分类号：f275文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2011）10-0248-02一、前言房地产业是我国国民经济发展中的一个重要支柱产业，具有关联性、带动性强的特点，关系到国民经济的健康稳定和金融安全。
个人住房贷款作为一项中长期贷款品种，是各家银行利润的重要来源，但其风险具有隐蔽性、滞后性、社会性等一些特征。
虽然我国目前并没有次级住房抵押贷款市场，但个人住房贷款业务同样正步入违约高风险期。
因此，我们要认真分析并研究我国经济发展的规律，从我国商业银行自身发展的实际出发，加强商业银行对于个人住房贷款的风险管理，健全内控机制，以达到防范商业银行个人住房贷款风险及完善相关风险管理的目的。
二、我国商业银行住房贷款的现状1.房地产融资逐渐陷入困境，虚假按揭发生频率呈上升趋势伴随着国际金融危机的进一步蔓延，国内经济局势也在发生着变化。
央行的货币政策也由原先的“稳健”转为“从紧”，大大增加了房地产企业的融资难度，再加上一系列房产新政的相继出台，更是让房地产企业提前进入了“寒冬”，资金问题已成为房地产企业尤其是一些中小型房地产企业急需解决的难题。
“融资难”也逐渐驱使房地产企业通过种种方式想方设法取得资金，其中重要的手段之一为“假按揭”。
其主要手段包括：(1)虚假首付。
开发商雇佣楼盘销售员、工作人员等内部人员，并与之串通欺骗银行，在购房人实际并无交付首付款的情况下，共同串谋获得银行按揭贷款。
(2)银商合谋。
一方面，银行机构为规避上级行的授权管理，绕过开发贷款管理较为严格的限制，利用“假按揭”贷款为房地产开发商提供开发资金支持或帮助解决临时资金周转困难；另一方面，开发商则利用“假按揭”贷款归还到期的房地产开发贷款。
银行个贷业务风险及防范
银行个贷业务风险及防范高文廷摘㊀要：近年来，随着我国市场经济的不断发展与深化，城镇居民的消费水平有了明显的提升，当前个人贷款现代业务也成为人们办理业务的重要组成㊂个人贷款业务是一种新型的贷款业务，在当今经济消费快速的时代有了较好的发展㊂在这之后分别推出了住房㊁购车㊁教育助学以及耐用消费品等的个人贷款业务，逐步向着居民的全面生活发展，这样有效地提升了当下居民生活水平的同时，对我国的金融行业的发展也具有这一定的推动作用，将传统的信贷结构进行了完善与优化，使得信贷资产质量得到了提升㊂但是在个人贷款信贷发展的同时，往往也会存在一定风险㊂关键词：银行贷款；个人贷款；风险防范一㊁个人贷款中的风险因素分析（一）个人征信系统存在漏洞个人贷款的主要风险来自借款人是否具备还款能力同时个人信用是否存在风险，也就是个人的还款能力存在一定的波动性，与其道德修养品质具有一定的关系，其中个人信用的实际状况与社会之间有着极为紧密的联系㊂商业银行在对消费者进行借贷的过程中也掌握了其所具备的信贷资格与程度㊂在当前，我国还没有建立起一套完善合理的个人信用制度，这也就造成了商业银行在进行人员信用以及调查资金状况时存在了一定的困难，同时，个人的收入信息与征税制度没有得到完善，银行在进行个人全面信息调查过程中可能会遇到较多的问题㊂（二）银行内部的管理制度需要不断完善在当下，商业银行的内部对于个人信贷业务的管理存在着较多的问题，这也就造成了我国的个人信贷业务很难实现长时间开展，同时，缺乏了一定的管理经验也就导致了个人贷款信贷过程中借贷困难㊂一般来看，商业银行需要通过审核借款人的身份证明以及收入证明等比较基础的资料进行借贷能力的判断㊂除此之外，还需要去借贷人员的公司与就职岗位进行核实，对借贷人的资产情况㊁是否存在违法记录或者失信情况等，这些都是最为基础的资料，一旦存在差别，需要立即再次核实㊂银行内部的责任界定往往也是通过这种情况分析进行纸质资料的上报，这也就造成了通过资料进行借贷变得更加困难㊂同时，在借贷过程中存在重贷轻管的情况，对于借款人的资料只是存在纸质资料上，一旦在借贷发放之后没有完整的资料，很容易出现个人贷款风险㊂（三）相关的法律法规需要进一步完善虽然我国目前不断完善个人信贷方面的法律法规，但是仍存在着一定的漏洞㊂现如今的法律绝大部分都是针对法人而言的，很少针对性地对个人贷款的条例进行约束，也就造成了对于失信成员的惩处方案不具体㊂不少新法案的颁布直接使得借贷合同存在了一定的缺陷，造成了银行在办理个人借贷时缺乏详细的法律保障㊂二㊁如何防范个人贷款业务风险（一）坚持全面调查原则首先，要亲自调查，只有客户经理亲自调查所取得的信息，才最具有说服力㊂其次，上门调查与电话调查结合㊂坚持上门调查，调查的范围不能局限于借款人有无还款能力，经济收入是否真实等㊂再次，要对借款人的经济收入的稳定性合法性，除薪金收入外有无其他收入㊁个人或家庭的合理经济负担情况进行调查；对于一些无法上门或无须上门调查的借款人，要妥善采取调查方法㊂最后，对中介机构进行全面调查，从而保障担保公司或者中介机构的安全性㊂（二）建立起完善的个人信用评价系统建立起一套科学有效的个人信用查询系统，同时保障其内部控制掌握在银行系统之下，这样可以有效的降低风险信贷问题㊂一方面，需要不断健全个人的收入监管制度㊂银行在当下的工资代发系统上，做到完全记录，及时做好结算，这样才可以使得工作转账范围增大，使得银行可以更好地掌握每个信贷人员的申请状况，同时在法律上保障了收入的真实可靠性㊂另一方面，建立起完整的个人信用评估制度，在进行个人资金的监管之上，对借贷人员的资金来源㊁职业以及历史信用进行整合，这样才借贷的过程中对其做好评估㊂（三）优化银行内部消费信贷的风险管理体系商业银行需要尽早地着手建立起对个人贷款的管理体系，在进行借贷之前，对个人信息做到全面的审核工作，其中需要着重考虑借贷人的信用记录㊁就业记录㊁贷款期限㊁贷款上限等㊂在贷款过程中，明确业务的实际操作，使得程序规范化，将各个环节的责权进行落实㊂需要做好贷款之后的人员跟踪记录，及时地掌握借贷人员的消费信息，一旦借款人不能及时地将借款还清，就会被登有不良信用的资料，同时加大对资金的讨回力度，拒绝对其的再次借贷㊂（四）细化工作流程，逾期贷款加强管理加强对逾期贷款的管控工作㊂首先，继续做好逾期贷款和风险迁徙变化情况监测；其次，要加强与电话银行中心集中催收工作的衔接；最后，要将短信催收㊁电话催收㊁信函㊁上门收款等多种催收手段紧密配合起来，必要时通过诉讼㊁追偿㊁处置抵押物等保全手段实行退出㊂参考文献：［１］林晓慧，陈寰．商业银行内保外贷业务的主要风险及其防范探析［Ｊ］．对外经贸实务，２０１９（８）：５７－６０．［２］王小．我国商业银行个人房贷业务的风险防范与控制探析［Ｊ］．中国市场，２０１９（５０）：８４－８５，９６．［３］宋乐．商业银行外保内贷业务法律风险及其防范［Ｊ］．中国城市金融，２０１８（２）：５３－５５．［４］吴伟文．银行个贷业务风险及防范［Ｊ］．区域金融研究，２０１８（５）：６６－６９．［５］王宇方．我国商业银行个人房贷业务的风险防范与控制［Ｊ］．财经界（学术版），２０１７（３３）：３９．作者简介：高文廷，中国邮政储蓄银行内蒙古分行㊂４１１。
商业银行防范个人住房装修消费贷款风险的思考
阳人 ， 士研 究生 ， 硕 从事农村金 融 ， 政治 经
济研究 。
是信用评价系统风险。由于我
国尚未健 全个 人信用 评 价系 统和 个 （ 福建师范大学经济学院） （ 编辑 ： 责任 袁凌云）
人 收 入 、 产 申报 制 度 ， 行 难 以 真 财 银
正判 断 和掌握 借款 人个 人信誉 状 况
系列打击 ，再加上涉农 中小企业在信贷
房装 修装 饰公 司 帮助借 款人 伪造 申 请贷款资料 、个人住房装 修合 同， 首
期付款证 明 ，申请人捏造 虚假身份 、 虚 假收 入证 明及 联系地 址 等 向银 行
市场博弈中的不利地位 ，这些都需要政府 介人 ， 提供 引导 和服务 ， 为其量身打造一个 综合金融服务平 台 ，针对各层次金融市场 的融资条件 ，培养出各方 面都较优 秀的企 业 ， 为其提供 良好 的融资环境及机制 ， 并 从 而建立起双赢或者多赢 的融资体系 。
专 营机 构 ，提 供 定 制化 服务 的 同 时改 进 和 完 善 风 险 管 控 机 制 ；对 产业 集群 特 点 明显
商业银行防范个人住房 装修消费贷款风险的思考
●何 卫建
以及还款 能力 ， 在借款人不履 行还款
责任 时 ， 无法对 借款人个 人信用及财
产 形 成 有 效 的 制 约 。二 是 偿 债 能力 变
ｆ 信用风险 二）
一
还款 能力 的借 款 。三是贷 中审查偏
松 ， 至流于形式 。对借款主体还 款 甚 能力的审查把关 不严 ， 对各种还 款能 力 的证 明缺 乏有效识别 ， 提供 的个人 收入 证 明与个 人税 单显 示 的收入 不
Ｃ ＩＥＥ＆ＦＲ ＩＮＥＴ ＥＲ Ｎ ＵＳ ＨＮ Ｓ Ｏ ＥＧ ＮＲ ＰＥ ＥＲ ６１
商业银行房地产贷款风险管理指引(doc 21页)
商业银行房地产贷款风险管理指引中国银行业监督管理委员会第一章总则第一条为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力，根据有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求，制定本指引。
第二条本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。
主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。
本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。
土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。
房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。
个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。
商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。
第二章风险控制第三条商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。
商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。
第四条商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。
第五条商业银行应根据房地产贷款的专业化分工，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范，明确相应的权责和考核标准。
第六条商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核，并形成稽核报告。
稽核报告应包括以下内容：（一）内部职能部门和分支机构上年度发放贷款的整体情况；（二）稽核中发现的主要问题及处理意见；（三）内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改情况。
第七条商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择，应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核，择优选用，并签订责任条款，对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。
商业银行个人住房贷款业务的风险分析
将大多数家庭的住房推向市场，实现我国住房市场化的根 和 金融 业 结合在 一起 就是 房 地产 金融 ，其 实不 然 ，所 谓 的
本 转变 。之 后 ，我 国 的房地 产行 业迅 猛 发展 ，房 价增 长过 房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过
快 ，并 引发 了一 系 列 的社会 问题 ，人 民住 房 困难 问题 日益 货 币流 通和 信用 渠道 所进 行 的筹 资 、融 资及相 关 金融 服务
一
制和管理住 房贷 款业务 的风 险提供借鉴意 义 。
。
然而 ，个 人 住房贷 款 业务 是在 一次 次 的住 房改 革 中得
个人住房贷款业务属于商业银行各种业务中消费信贷 的一种。消费信贷也称消费贷款，消费者放款，是以刺激
消 费 ，提 高居 民生活 水平 为 目的 ，用居 民未来 收入 作 为担 保 ， 由金 融机 构 向消 费者 发放 的用 于购 买耐 用消 费 品或 支
院总理 温家 宝在 国务 院常务 会议 中 再次 强调要 坚 定不 移地 产 金融 ，房 产金 融主 要 是在 住房 消 费过程 中 的融 资活 动 ，
通过按揭贷款、住房抵押贷款 、住房储蓄等途径来融通住
作 者简 介 ：庄逾 （ ９ ５ ），女 ， 内蒙古工业 大 学硕 １８ 一 士 ，研 究 方 向 ：金 融 学 。
开 放 的贷款 品种 和 业务 范 围正在 不 断丰 富和 完善 ，较 为突 会 。处理好住房贷款业务中出现的各种风险问题，成为商 出的 是个 人住 房贷 款业 务迅 速 发展 成为 各大 金融 机构 零售 业 银行 零售 业 务的 重 中之重 ， 同时 ，为下 一阶 段 更好 地控 业 务 的竞 争关 键 ，也 是 商 业 银 行 最 为 主 要 的 利 润 来源 之
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商业银行个人住房贷款风险
随着住房的价格不断上涨，越来越多的人开始选择申请商业银行个人住房贷款，以满
足自己的购房需求。
虽然住房贷款可以帮助购房者实现梦想，但是在贷款过程中也存在着
一定的风险。
下面我们来看一下商业银行个人住房贷款的风险。
一、利率风险
利率风险是指贷款人面临的利率变化而导致还款额的变化。
商业银行的个人住房贷款
利率可以分为固定利率和浮动利率两种形式。
固定利率是指在贷款期限内，贷款利率一直
保持不变，这种方式可以让借款人在还款期限内准确地安排自己的还款计划，以免因利率
的波动而造成还款金额的不确定性。
而浮动利率则是指根据市场利率的变化而不断调整贷
款利率，这种方式使借款人能够在贷款期内享受到市场利率下降而产生的经济收益，但也
在市场利率上升时面临着还款额的增加风险。
因此，贷款人需要在签订贷款合同时了解和
选择自己所面临的利率形式，以减轻利率风险。
二、资金缺口风险
资金缺口风险是指贷款人由于资金流动不畅或借款人不按时还款而无法按时偿还贷款
的风险。
由于购房金额通常是较大的一笔资金，大多数人无法全部以现金支付，需要依赖
于银行贷款。
如果购房者的财务状况不好，管理不善或所处行业存在经济周期性波动，都
会增加其面临资金缺口风险的可能性。
为减少风险，建议购房者在购房前做好资金充裕性
的评估，并保持稳定的收入来源，使自己有能力按时还款。
三、担保风险
商业银行在发放住房贷款时通常需要一定的担保措施，例如抵押物、质押物等。
抵押
物是指借款人将自己的房屋等不动产作为贷款担保，质押物则是指将自己的存款、证券等
作为担保。
这些担保措施一方面能够保障银行借款人的权益，另一方面也增加了借款人的
风险。
如果借款人无法按时还款或贷款后出现损失，银行将会采取拍卖或变卖抵押物、质
押物的方式来收回损失。
为减少担保风险，建议借款人在贷款前进行详细的评估和理性的
规划。
四、信用风险
信用风险是指贷款人由于违约或信用不良而无法按时归还贷款，给银行造成经济损失。
购房者如果贷款能力不能满足银行的要求，或存在违约历史，都可能增加面临信用风险的
可能性。
因此，购房者需要在贷款前评估自己的信用状况，并预防信用风险。
总之，商业银行个人住房贷款所面临的风险是多方面的，购房者需要做好预估和评估，制定合理还款计划和规划，以减少自己面临的风险。