保险资金投资不动产研究

保险资金投资房地产框架初定

中国房地产报/2009年/5月/4日/第009版金融保险资金投资房地产框架初定本报记者王晓伟保险资金投资房地产领域的步伐又迈出了明确的一步。 “保险机构投资不动产的目的是获取稳定的租金收入，并不会直接参与房地产开发。我们也不允许保险机构炒作房地产。”4月29日，中国保监会主席助理袁力告诉本报记者。就在当天上午，袁力作为保监会新闻发言人主持了保监会一季度的新闻发布会。在会后接受采访时，袁力指出，保险机构投资不动产主要是购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等等。这正是迄今为止保监会对于房地产行业一直关注的问题——保险资金投资不动产的范围和投资方式——最为确切的回应。尽管袁力并没有给出保险资金投资不动产细则出台的具体时间，但他表示，保监会正在研究有关投资政策，按宏观调控的需要和产业政策的规定，规范投资的范围和投资的比例，确定业务的流程和操作程序，稳步推进试点。保监会对于保险资金投资不动产的范围和投资方式的具体说法，对此前遭遇资金寒流的房地产行业而言不啻是一剂强心剂。 “对于房地产行业，尤其是商业地产而言，这是一个好消息。”易居房地产研究员回建强指出，保险资金的进军房地产可以稳定市场，同时加大了房地产在整个经济中的筹码和分量，意味着政府会更加看重房地产业的稳定。厘定投资路径据悉，4月中旬，保监会曾召集部分保险公司召开股权投资研讨会，专门讨论保险资金股权投资不动产的模式和路径，意在于新《保险法》开闸了保险资金不动产投资后，尽快出台相应的投资细则。一位参会人士透露，此次研讨会主要讨论如何以股权投资的方式进入不动产领域，为出台相应的实施细则做准备。但是，“目前尚未确定成形的运作思路，仍停留于听取保险公司的意见，探讨股权投资不动产的范围、运作模式和需要注意的问题的阶段。” “监管层的意思实际上已经说的很明白了，保险资金一般是用寿险资金匹配持有型物业，这样可以保障比较稳定的收益。”回建强分析。据知情人士透露，保险资金投资房地产更为具体的方式是保险公司进行不动产股权投资，将首先要求成立独立的专业投资机构，并且该投资机构要在立足于保险行业的基础上，吸收社会上的其他资金，实现股权的多元化。其中一种可能的商业模式是，由保险公司以自有资本设立一家物业投资公司，该物业投资公司发起设立不动产投资计划，保险公司参与购买，物业投资公司作为受托人和投资管理人进行不动产投资。 “这是出于长远考虑，以规避风险和进行专业化的运作，毕竟不动产投资是一个专业化非常强的领域，需要专门的组织体系和人员配备，如果仅作为保险公司或保险资产管理公司的一个部门运作，不利于它的长远发展。”一位从事保险资金不动产投资研究的人士称。尽管保险公司将先以股权直投的方式进入不动产投资领域，但在以后，这一方式将融合更多的手段，比如房地产证券化和信托模式等。 “毕竟房地产投资风险比较高，针对保险资金对稳健的要求，不可能完全依赖于直接投资。”

保险资金间接投资基础设施债权投资计划管理指引word参考模板

保险资金间接投资基础设施债权投资计划管理指引（试行）文号：保监发[2007]53号颁布单位：中国保险监督管理委员会颁布日期：2006-07-04 第一章总则第一条为规范保险资金间接投资基础设施项目投资行为和操作流程，防范投资管理风险，维护保险资产安全，根据《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》（以下简称管理办法）等法律法规，制定本指引。第二条本指引所称债权投资计划（以下简称投资计划），是指受托人根据管理办法规定，发行投资计划受益凭证（以下简称受益凭证），向保险机构等委托人募集资金，投资基础设施项目，按照约定支付本金和预期收益的金融工具。第三条委托人应当自主投资，自担风险；受托人应当及时明示项目经营风险和投资风险，谨慎勤勉管理投资计划；托管人应当规范保管资产，监督投资计划运作；独立监督人应当维护受益人利益，监督受托人和项目方管理运营情况。第四条中国保险监督管理委员会（以下简称中国保监会）依法对投资计划设立、运作和清算等事项进行监督管理。第二章发起设立

第一节设立准备第五条受托人设立投资计划前，应当做好下列基础工作：（一）综合考虑经济运行周期、宏观调控政策和产业政策等因素，研究确定投资计划；（二）审慎选择投资项目，确保所选项目符合管理办法规定条件；

（三）全面评估投资风险，配备专业管理人员；（四）与其他当事人协商投资计划运作方案。第六条受托人设立投资计划，确定投资项目，发行受益凭证，应当做好下列工作：（一）开展尽职调查、评估项目风险、论证投资可行性，形成相关报告；（二）风险管理部门向董事会或者董事会授权机构出具书面意见，说明投资项目和业务流程合规性，阐述可能存在的各种风险；（三）董事会或者董事会授权机构，审议设立投资计划，形成有关决议；（四）委托监管机构认可的信用评级机构，评估受益凭证信用级别；（五）按照市场化原则，与项目方确定投资合同债权收益率，与委托人确定受益凭证期限和预期收益率；（六）拟定投资计划说明书、募集说明书、受托合同、托管合同、投资合同和监督合同等；（七）制定应急处理预案；（八）申请及其他相关工作。前款第（五）项投资合同债权收益率，应当充分考虑国家法定利率、市场利率及其变化趋势，可以采取固定或者浮动方式确定。第七条采用保证担保方式提高信用级别的，应当是本息全额无条件不可撤

保险资金投资基础设施模式研究及风险控制概要

2010年2月Special Zone Economy 特区经济改革论坛摘要:新保险法的颁布标志着保险业投资不动产的渠道已经打开,意味着进一步拓宽保险资金运用渠道的格局已经形成。基础设施建设周期长、投资回报稳定安全,非常适合保险资金运用要求,保险资金投资基础设施无疑是一种明智的选择。保险资金投资基础设施目前可选择市政债券模式、贷款模式和资金信托模式等。我国保险业对这个领域的投资缺乏专业经验,有效控制投资中出现的风险至关重要。关键词:保险资金;基础设施投资;模式研究;风险控制 Abstract :Promulgation of new insurance law marks a real estate investment channels for insurance industry has been opened,which means to further broaden the channels for insurance funds investment.Infrastruc -ture has long construction period,a stable and secure return on investment,which is very suitable for the use of insurance funds investment in infrastructure and it is certainly a wise choice.Insurance funds in -vestment in infrastructure currently has models of mu -nicipal bonds,loans and capital trust.China's insur -ance industry investment in this area lacks profes -sional experience.Effectively way to control invest -ment risk is very essential. Keywords :Insurance funds ;Infrastructure ;Model re -search ;Risk control 从1978年以来,中国已经成为世界上经济发展最快的国家之一,经济的高速增长使得基础设施存量不足的“瓶颈”制约突现出来,而且基础设施投资所需的中长期资

保险资金不动产投资模式研究_陈成

保险研究2009年第10期公司经营I N S URANCE STUDIES N o.102009保险资金不动产投资模式研究陈成宋建明 (人保投资控股有限公司,北京100140) [摘要]本文首先对国际上保险资金进行不动产直接投资和间接投资的情况进行了概述,然后对保险资金不动产投资模式进行了归纳总结和案例分析。在此基础上,对我国目前保险资金不动产投资政策与模式进行了探讨。最后,针对我国保险资金不动产投资业务的发展提出了相关建议。 [关键词]保险资金;不动产;证券化;投资模式 [中图分类号]F840.32[文献标识码]A[文章编号]1004-3306(2009)10-0060-08 随着金融全球化的逐步发展,保险资金的投资领域日趋广泛,而不动产则是保险资金资产配置的重要组成部分。根据国际上的经验,保险资金进行不动产投资的模式主要可以分为两大类,一类是直接投资,即通过购置、开发等方式对不动产进行直接配置;另一类是间接投资,即通过资产证券化产品、基金等方式对不动产进行间接配置。一、保险资金不动产直接投资国际概况虽然世界各国或地区对保险资金不动产投资的监管政策不尽一致,但对保险资金不动产直接投资的比例,大多都有着较为严格的限制(见表1)。主要国家或地区保险资金不动产直接投资比例上限情况表1(单位:%) 国家或地区英国美国德国韩国日本新加坡台湾直接投资比例上限无101015202019 资料来源:根据刘国栋,韩冬芳5保险投资的国内外比较及发展前景展望6整理。 20世纪90年代以前,保险公司主要采取购置土地、购置物业、物业开发等方式进行不动产直接投资。虽然近年来直接投资比例不断下降,但由于保险资金的总规模不断扩大,故直接投资的绝对金额依然很大。另外,随着专业经验的不断积累,一些保险公司还围绕不动产购置与开发拓展了相关顾问服务业务。下面以美国和英国为例对保险资金不动产直接投资的国际情况进行介绍。 (一)美国美国对保险资金不动产直接投资的监管较为严格,对投资方式和投资比例都有着明确的规定(见表2)。按照用途区分,美国保险资金不动产直接投资主要可以分为自用、出租和出售三种类型(见图1)。 (二)英国英国对保险资金不动产直接投资的监管较为宽松,对投资领域及投资比例没有明确的限定,只要保险公司符合规定的偿付能力并能够按期公布业绩,就可以自行决定投资结构和投资比例(见表3)。 [作者简介]陈成,管理学博士,现供职于人保投资控股有限公司战略发展部;宋建明,经济学博士,武汉大学研究员,现任人保投资控股有限公司副总裁。

保险资金投资合规性审核要点明细

泰康之家合规法务部保险资金投资合规性审核要点明细王朔 2012/2/28 保险资金投资合规性审核要点明细，包括投资不动产、不动产金融产品、直接或间接投资股权

泰康之家合规法务部保险资金投资合规性审核要点明细一、审核依据《中华人民共和国保险法》《保险资金运用管理暂行办法》《保险资金投资不动产暂行办法》《保险资金投资股权暂行办法》《中华人民共和托信托法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国公司法》等其他相关的法律法规二、投资不动产审核要点（一）投资主体资质 1.专业人员：拥有不少于8名具有不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上相关经验的不少于3名，具有3年以上相关经验的不少于3名 2.财务状况：（1）上一会计年度末偿付能力充足率不低于150%，且投资时上季度末偿付能力充足率不低于150% （2）上一会计年度盈利，净资产不低于1亿元人民币 3.资金来源：具有与所投资不动产匹配的资金，且来源充足稳定 4.合规情况：最近三年未发现重大违法违规行为（二）投资管理机构

1.机构状况：具有完善的公司治理，市场信誉良好，管理科学高效，投资业绩稳定 2.业务资质：在中国境内依法注册登记，具有国家有关部门认可的业务资质 3.注册资金：不低于1亿元 4.资产管理状况：管理资产余额不低于50亿元，具有丰富的不动产投资管理和相关经验 5.管理团队：拥有不少于15名具有不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上相关经验的不少于3名，具有3年以上相关经验的不少于4名 6.制度机制：具有健全的操作流程、风险管理、内部控制及稽核制度，且执行有效 7.相关承诺：接受中国保监会涉及保险资金投资的质询，并报告有关情况 8.合规情况：最近三年未发现投资机构及主要人员重大违法违规行为（三）专业服务机构 1.机构资质：具有经国家有关部门认可的业务资质 2.治理结构：管理制度、业务流程和内控机制完善 3.经验能力：熟悉保险资金不动产投资的法律法规、政策规定、业务流程和交易结构，具有承办投资不动产相关服务的经验和能力 4.商业信誉：良好 5.关联关系：与保险资金投资不动产的相关当事人不存在关联关系 6.合规情况：最近三年未发现投资机构及主要人员重大违法违规行为 7.相关承诺：接受中国保监会涉及保险资金投资的质询，并报告有关情况（四）投资标的 1.资产性质：非基础设施类

保险公司投资自用不动产保监会文件十一点解读

保险公司投资自用不动产保监会文件十一点解读集团标准化小组：[VVOPPT-JOPP28-JPPTL98-LOPPNN]

保险公司投资自用不动产保监会文件十一点解读通过对中国保监会《保险资金投资不动产暂行办法》（以下简称：《暂行办法》）和《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》（以下简称《通知》）的学习，对保险公司投资自用不动产有如下理解：一、保险公司投资建设自用不动产须符合《暂行办法》《暂行办法》第二条规定：“保险资金投资的不动产，是指土地、建筑物及其它附着于土地上的定着物……”；且必须符合《暂行办法》第十一条、第十三条的相关规定。二、投资不动产需要聘请符合条件的投资管理机构《暂行办法》第九条规定：“为保险资金投资不动产提供投资管理服务的投资机构，应当符合下列条件…….”；第十条规定：“为保险资金投资不动产提供有关服务的专业机构，应当符合下列条件……”；三、投资不动产的剩余土地使用年限和资产转让年限需符合条件《暂行办法》第十五条规定：“保险资金投资不动产，应当合理安排持有不动产的方式、种类和期限。以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签署之日起5年内不得转让……”。四、不得以所投不动产提供抵压担保，不得投资开发或者销售商业住宅《暂行办法》第十五条第（二）和（三）项分别规定：不得“以所投资的不动产提供抵押担保”和不得“投资开发或者销售商业住宅”。

《通知》第二项第四款：“保险公司不得用其投资的不动产提供抵押担保。保险公司以项目公司股权方式投资不动产的，该项目公司可用自身资产抵押担保，通过向其保险公司股东借款等方式融资，融资规模不超过项目投资总额的40%”。五、投资不动产需建立规范有效的业务流程和风控机制《暂行办法》第十七条至第二十八条，分别对投资业务流程和风控机制、决策程序和授权机制、聘请专业机构、物权的设立变更及注销、投资资金专户管理、建立和完善管理制度、不动产资产价值的评估、风险责任（岗位职责）的明确和责任追究制度的建立、信息披露等方面作出了具体的规定。《通知》第三项第一款：“保险公司投资股权和不动产，应当制定完善的管理制度、操作流程、内部控制及稽核规定，防范操作风险、道德风险和利益输送行为，杜绝不正当关联交易和他项交易。保险公司高级管理人员和相关投资人员，不得以个人名义或假借他人名义，投资该公司所投资股权或不动产项目”。第三项第三款：“保险公司投资不动产项目，应当明确投资人定位，委托具备相应资质的开发机构代为建设，不得自行开发建设投资项目，不得将保险资金挪做他用。”。六、投资余额和可投资额度等需监管并向保监会报告《暂行办法》第二十九条至第三十五条，保监会强调如何加强不动产投资监督管理。其中第二十九条：“保险公司投资不动产，投资余额超过20亿元或者超过可投资额度20％的，应当在投资协议签署后5个工作日内，向中国保监会报告；对已投资不动产项目追加投资的，应当经董事会审议，并在投资协议签署后5个工作日内，向中国保监会报告”。

保险资金投资基础设施

保险资金投资基础设施项目研究 1保险资金投资基础设施项目的相关政策聚焦随着我国保险行业的快速发展，保费收入及资产总额也在不断的扩大。如何用好这笔庞大的资金，一直以来都是保监会和保险公司所面临的现实问题。保险资金特别是寿险资金具有长期性、稳定性的特点，而基础设施项目具有投资额大、建设和运营周期长、投资回报稳定和安全的特点，符合保险资金运用对于安全性和收益性的要求。因此从20世纪初，国务院和保监会就对保险资金进入基础设施投资领域不断进行探索，相关的规章制度也在不断的建立，为保险资金投资基础设施项目提供了很好的政策保障和投资环境。下面我们对历年来国务院和保监会对于保险资金投资基础设施项目的相关政策进行了梳理。 1.1《国务院关于投资体制改革的决定》（国发［2004］20号） 2004年7月，《国务院关于投资体制改革的决定》指出“鼓励和促进保险资金间接投资基础设施和重点建设工程项目”。这是国家层面首次明文规定保险资金可以投资基础设施项目，从而为保险资金进入基础设施投资领域提供了政策保障。 1.2《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》（保监会令2006年第1号）之后，作为对《国务院关于投资体制改革的决定》的相应，保监会于2006年3月，颁布了《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》。这是我国第一部针对保险资金投资基础设施行业的专项管理规章，标志着保险资金进入基础设施行业正式开闸。该《办法》立足国内金融市场的发展情况，借鉴国际先进经验，致力于构造以资产隔离、资产托管和独立监督为核心的风险管理制度。其主要内容， ◆一是实行间接方式投资。保险机构必须通过购买专业机构设立的投资计划，将投资管理交由专业机构运作； ◆二是严格项目投资范围。允许保险资金采取债权、股权、物权及其他可行方式，投资交通、通信、能源、市政、环境保护等国家级重点基础设施项目。 ◆三是限定投资规模和比例。人寿保险公司投资的余额，按成本价格计算不得超过该公司上季度末总资产的5%；财产保险公司投资的余额，按成本价格计算不得超过该公司上季度末总资产的2％；人寿保险公司投资单一基础设施项

保险资金投资不动产暂行办法.docx

保险资金投资不动产暂行办法第一章总则第一条为规范保险资金投资不动产行为，防范投资风险，保障资产安全，维护保险当事人合法权益，依据《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国信托法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国公司法》及《保险资金运用管理暂行办法》等规定，制定本办法。第二条保险资金投资的不动产，是指土地、建筑物及其它附着于土地上的定着物。保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。保险资金投资基础设施类不动产，遵照《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》及有关规定。投资非基础设施类不动产及相关金融产品，遵照本办法。第三条本办法所称不动产投资管理机构（以下简称投资机构），是指在中华人民共和国（以下简称中国）境内依法注册登记，从事不动产投资管理的机构。本办法所称专业服务机构（以下简称专业机构），是指经国家有关部门认可，具有相应专业资质，为保险资金投资不动产提供法律服务、财务审计和资产评估等服务的机构。第四条保险资金投资不动产相关金融产品形成的财产，应当独立于投资机构、托管机构和其他相关机构的固有财产及其管理的其他财产。投资机构因投资、管理或者处分不动产相关金融产品取得的财产和收益，应当归入不动产相关金融产品财产。第五条保险公司（含保险集团（控股）公司，下同）投资不动产，必须遵循稳健、安全原则，坚持资产负债匹配管理，审慎投资运作，有效防范风险。第六条保险公司、投资机构及专业机构从事保险资金投资不动产活动，应当遵守本办法规定，恪尽职守，勤勉尽责，履行诚实、信用、谨慎、守法的义务。第七条中国保险监督管理委员会（以下简称中国保监会）负责制定保险资金投资不动产的政策法规，依法对保险资金投资不动产活动实施监督管理。第二章资格条件第八条保险公司投资不动产，应当符合下列条件：（一）具有完善的公司治理、管理制度、决策流程和内控机制；（二）实行资产托管机制，资产运作规范透明；

保险资金投资不动产概况

保险资金投资不动产概况一.发展历程（1）2009年10月1日: 新《保险法》正式生效实施，其中第一百零六条规定，保险公司资金可投资不动产。第一百零六条【保险公司的资金运用】保险公司的资金运用必须稳健，遵循安全性原则。保险公司的资金运用限于下列形式： (一) 银行存款； (二) 买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券； (三) 投资不动产； (四) 国务院规定的其他资金运用形式。保险公司资金运用的具体管理办法，由国务院保险监督管理机构依照前两款的规定制定。（2）2010年9月5日: 保监会发布《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》，正式允许保险资金投资未上市企业股权和不动产。保险资金将可以合法进入不动产领域，

但必须严格控制风险，投资总额不能高于保险公司投资总额的10%，无论直接投资还是间接投资，保监会都明文规定险资不可变身地产开发商。办法明确：险资不可以投资开发或者销售商业住宅和直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发)。保监会禁止险资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)，或者以投资股票方式控股房地产企业，已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出。投资的不动产应当地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市。（3）2012年7月25日: 保监会发布《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，进一步规范保险资金投不动产行为，增强投资政策的可行性和有效性，防范投资风险，保障资产安全。（4）2014年6 月5 日: 保监会下发《关于清理规范保险公司投资性房地产评估增值有关事项的通知》。清理范围包括：（1）保险公司以物权方式直接持有的、且以公允价值计量的投资性房地产。（2）保险公司通过设立或入股项目公司间接持有的、且以公允价值计量的投资性房地产。对于投资性房地产的计量方式，保险公司可以在成本计量和公允价值计量两者中选其一。虽然采用公允价值计量是国际保险业的趋势，但在实际操作中，一些保险公司可

保险资金间接入股基础设施开闸保险,入股,基金.doc

保险资金间接投资基础设施开闸-保险，投资，基金商务指南记昨天从知情人士处获得确切消息，太平洋保险集团已于日前获得国务院批准，成为首家取得保险资金间接投资基础设施建设试点资质的保险公司。据称有关的具体办法规定保险公司投资于基础设施类项目的资产总值,不得超过上一年度末保险公司总资产的15％。太保有关人士昨天表示知晓这一消息，但目前还没有看到正式文件,因此出言十分谨慎。投资渠道获突破业内人士认为，这是保险资金运用投资渠道的又一重大突破,将有利于推动保险资产结构调整和盈利模式转换。它不仅为长期的寿险资金开辟出一条很好的投资出路，同时还可以解决国家重点项目资金不足的问题。保险业务快速发展、保险资金迅速集聚与保险资金运用渠道相对狭窄的矛盾,是当前我国保险业发展的突出问题之一。由于国内很少有超过10年以上的国债投资产品，给保险业获得长期稳定收益带来巨大压力。为缓解这一矛盾,国务院和保监会2００４年１月出台《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展若干

意见》，指出要“使基金管理公司和保险公司为主的机构投资成为资本市场的主导力量”；同年7月通过的《国务院关于投资体制改革的决定》更是明确“鼓励和促进保险资金间接投资基础设施和重点建设工程项目。” 辑推荐: 热点专题: 门槛可能需百亿一位保险资产管理公司的高层告诉记，要取得基础设施投资的资格,还需要一定的资产门槛,可能是100亿元。由于基础设施投资占用的资金量大,对于一些中小型保险公司肯定不适用。截至今年1月底,全国保险总资产超过１.54万亿元，其中，照此计算,理论上有超过２300亿可以间接投入基础设施。不过由于存在门槛,实际投资可能远不及此，并仅限于几家大型寿险公司。可能获准经营房贷业内人士表示，保险资金间接投资基础设施开闸,意味着其他间接投资领域可能也将陆续获准放行。目前国内保险公司可以选择的间接投资方式主要有信托模式、产业基金模式、委托贷款模式和资产证券化模式。有关人士指出，其中比较值得注意的是委托贷款模式，为保险公司分享房贷利益提供了可能。

保险公司投资自用不动产保监会文件十一点解读

保险公司投资自用不动产保监会文件十一点解读通过对中国保监会《保险资金投资不动产暂行办法》（以下简称：《暂行办法》）和《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》（以下简称《通知》）的学习，对保险公司投资自用不动产有如下理解：一、保险公司投资建设自用不动产须符合《暂行办法》《暂行办法》第二条规定：“保险资金投资的不动产，是指土地、建筑物及其它附着于土地上的定着物……”；且必须符合《暂行办法》第十一条、第十三条的相关规定。二、投资不动产需要聘请符合条件的投资管理机构《暂行办法》第九条规定：“为保险资金投资不动产提供投资管理服务的投资机构，应当符合下列条件……. ”；第十条规定：“为保险资金投资不动产提供有关服务的专业机构，应当符合下列条件……”；三、投资不动产的剩余土地使用年限和资产转让年限需符合条件《暂行办法》第十五条规定：“保险资金投资不动产，应当合理安排持有不动产的方式、种类和期限。以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15

年，且自投资协议签署之日起5年内不得转让……”。四、不得以所投不动产提供抵压担保，不得投资开发或者销售商业住宅《暂行办法》第十五条第（二）和（三）项分别规定：不得“以所投资的不动产提供抵押担保”和不得“投资开发或者销售商业住宅”。《通知》第二项第四款：“保险公司不得用其投资的不动产提供抵押担保。保险公司以项目公司股权方式投资不动产的，该项目公司可用自身资产抵押担保，通过向其保险公司股东借款等方式融资，融资规模不超过项目投资总额的40%”。五、投资不动产需建立规范有效的业务流程和风控机制《暂行办法》第十七条至第二十八条，分别对投资业务流程和风控机制、决策程序和授权机制、聘请专业机构、物权的设立变更及注销、投资资金专户管理、建立和完善管理制度、不动产资产价值的评估、风险责任（岗位职责）的明确和责任追究制度的建立、信息披露等方面作出了具体的规定。《通知》第三项第一款：“保险公司投资股权和不动产，应当制定完善的管理制度、操作流程、内部控制及稽核规定，防范操作风险、道德风险和利益输送行为，杜绝不正当关联交易和他项交易。保险公司高级管理人员和相关投资人员，不得以个人名义或假借他人名义，投资该公司所投资股权或

《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》解读

《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》解读为进一步规范保险资金投资股权和不动产行为，增强投资政策的可行性和有效性，防范投资风险，保障资产安全，中国保险监督管理委员会于2012年7月25日以保监发〔2012〕59号发布《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》（以下简称《通知》）。通过学习研究，对该通知作如下解读，请领导参考。一、《通知》中重要调整事项（一）保险公司投资股权或者不动产门槛降低。保险公司投资股权或者不动产，取消了上一会计年度必须盈利的规定，且上一年度会计净资产要求统一调整为1亿元人民币；对保险公司偿付能力充足率的要求由原先的150%调整为120%。此调整使更多的保险机构可以参与股权和不动产投资，同时也减轻了保险公司追加资本金的压力。（二）保险资金直接投资股权范围扩大。增加了能源企业、资源企业和与保险业务相关的现代农业企业、新型商贸流通企业的股权，且该股权指向的标的企业应当符合国家宏观政策和产业政策，具有稳定的现金流和良好的经济效益。（三）保险资金投资股权投资基金的范围扩大。包括成长基金、并购基金、新兴战略产业基金和以上股权投资基金为投资标的的母基金。其中，并购基金的投资标的，可以包括公开上市交易的股票，但仅限于采取战略投资、定向增发、大宗交易等非交易过户方式，且投资规模不高于该基金资产余额的20%。（四）拓宽了自有资金的范围。重大股权投资和购置自用性不动产，除使用资本金外，还可以使用资本公积金、未分配利润等自有资金。保险公司非重大股权投资和非自用性不动产投资，可以运用自有资金、责任准备金及其他资金。（五）投资股权不动产比例限制放宽： 1、保险公司投资未上市企业股权、股权投资基金等相关金融产品，可以自主确定投资方式，账面余额由两项合计不高于本公司上季末总资产的5%调整为10%。 2、保险公司投资非自用性不动产、基础设施债权投资计划及不动产相关金融产品，可以自主确定投资标的，账面余额合计不高于本公司上季末总资产的

保险公司参与房地产市场分析(终版)

保险公司参与房地产市场分析财富管理中心课题组 2010/10/10

一、管理办法的推出继2010年8月5日保监会公布《保险资金运用管理暂行办法》和《关于调整保险资金投资政策有关问题的通知》后，9月5日保监会又公布了股权和不动产投资的细则办法《保险资金投资不动产暂行办法》和《保险资金投资股权暂行办法》。保险资金运用正式进入多品种投资的操作阶段。二、投资范围与禁止投资按照《保险资金投资不动产暂行办法》规定，保险资金可以投资的不动产包括：已经取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证的项目；四证(国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证)俱全的在建项目；四证加上预售许可证或销售许可证的可转让项目；取得产权证项目以及符合条件的政府土地储备项目。投资不动产暂行办法强调，保险资金投资的不动产，应当产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效;地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市;管理权属相对集中，能够满足保险资产配置和风险控制要求。此外，投资不动产暂行办法还规定，保险公司不得以所投资的不动产提供抵押担保；不得投资开发或者销售商业住宅；不得直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发)；不得投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权，或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出。保险资金投资不动产，应当合理安排持有不动产的方式、种类和期限。以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签署之日起5年内不得转让。

按照暂行办法规定，保险公司不能直接投资房地产企业的股权，但是可以投资房地产企业某个项目公司的股权。保险资金可以直接投资企业股权或者间接投资企业股权（以下简称直接投资股权和间接投资股权）。直接投资股权，是指保险公司（含保险集团（控股）公司，下同）以出资人名义投资并持有企业股权的行为；间接投资股权，是指保险公司投资股权投资管理机构（以下简称投资机构）发起设立的股权投资基金等相关金融产品（以下简称投资基金）的行为。另外，股权暂行办法中还明确，保险资金只能投资处于成长期或成熟期的企业股权，不能投资创业风险投资基金，不能投资高污染、高耗能等不符合国家政策和技术含量较低、现金回报较差的企业股权。不得投资创业、风险投资基金。不得投资设立或者参股投资机构。两个暂行办法还对投资比例、退出机制、信息披露、风险控制等事项作出了规定。三、业内信息 1、新规拓宽了商业不动产投资的空间中国保险公司旗下管理的资产规模约为人民币 4.6万亿元，并且以每年约20%的速度增长。如果保险公司将全部10%的额度都投向商业不动产，则投资规模相当于人民币4,600亿元，也就是685亿美元的潜在需求，而去年的商业不动产投资总规模才为170亿美元。新规的出台拓宽了商业不动产投资的空间，中国将有巨大的潜在投资资金寻求房地产投资目标，这将刺激相关的房地产开发活动。 2、可能的投资渠道由于目前相关实施细则尚未公布，因此保险资金进入不动产或者股权投资领域具体渠道和实施方式还不明确。通过对人保资产、太保资产等业内人士访

保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法

资料范本本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法地点：__________________ 时间：__________________ 说明：本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时请详细阅读内容

2006-03-23 【字体：大中小】【打印本页】【关闭窗口】经国务院批准，保险资金允许投资基础设施项目。2006年3月6日，《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》已经中国保险监督管理委员会主席办公会审议通过，现予公布，自发布之日起施行。主席吴定富二○○六年三月十四日保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法第一章总则第一条为了加强对保险资金间接投资基础设施项目的管理，防范和控制管理运营风险，确保保险资金安全，维护保险人、被保险人和各方当事人的合法权益，促进保险业稳定健康发展，根据《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国信托法》、《中华人民共和国合同法》等法律、行政法规，制定本办法。第二条本办法所称保险资金间接投资基础设施项目，是指委托人将其保险资金委托给受托人，由受托人按委托人意愿以自己的名义设立投资计划，投资基础设施项目，为受益人利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。第三条委托人投资受托人设立的投资计划，应当聘请托管人托管投资计划的财产。受益人应当聘请独立监督人监督投资计划管理运营的情况。第四条委托人、受托人、受益人、托管人、独立监督人以及参与投资计划的其他当事人应当依法从事相关业务活动，并按照本办法规定，签订书面合同，载明各方的权利、义务。第五条投资计划财产独立于受托人、托管人、独立监督人及其他为投资计划管理提供服务的自然人、法人或者组织的固有财产及其管理的其他财产。受托人因投资计划财产的管理、运用、处分或者其他情形取得的财产和收益，应当归入投资计划财产。第六条受托人、托管人、独立监督人及其他为投资计划管理提供服务的自然人、

房地产公司如何引进保险资金

关于引入保险资金方案的专题汇报 2010年9月，中国保监会颁布《保险资金投资不动产暂行办法》，险资投资不动产的闸门打开。今年，随着银行信贷逐步收紧，限购令的颁布，地产公司面临资金紧张的严峻局势，地产引入险资也成为热门话题。投资发展部一直积极跟进引入保险资金事项，自去年下半年开始与中国人寿、太平洋、泰康人寿、华泰等保险公司一直保持密切接触，并就保险资金合作方案进行过深入探讨，相关情况汇报如下。一、保险资金合作方案探讨目前，根据我们与保险公司的接触，了解到项目层面引入保险资金主要有三种模式。第一种为一级开发中引入保险资金。目前市场上一级开发引入保险资金主要是针对基础设施类，这类模式中保险公司多与地方政府土储中心合作，且一般需要地方财政作担保。即使有部分保险公司较为灵活，可与企业合作，也需要至少省级以上或直辖市以上发改委的立项批复，且需要大型国企作担保。我司目前一级开发仅有昌平、大连项目和长沙项目，长沙项目为长沙市发改委的立项批复，不符合保险资金引入的条件。第二种为二级开发中引入保险资金。目前二级开发中，保险资金只能投向商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产，投资普通住宅受到严格管控。而据目前沟通结果，几家保险公司态度不尽相同。中国人寿等较为保守，在二级开发投资方面较不积极；太平洋保险目前则主要为响应政府号

召，在上海的公租房投资方面做了一些初步尝试；泰康人寿态度较为积极，不动产投资也是其今年战略推进重点，但由于没有关于保险资金投资不动产的办法细则出台，目前泰康人寿对不动产投资以自有资金直接买楼为主，据闻，保监会主席将于今年6月退休，泰康表示下半年可能会放大不动产投资创新力度；华泰资产是目前较为积极，且创新力度较大的一家，但苦于保险资金的谨慎性及回报的稳定性要求，而在建项目往往面临资金回流的波动，目前股权投资二级开发还不可行，主要以债权投资为主，但是也需要其他成熟的持有型物业作抵押。此外，第二种模式下，有一类为养老地产，这也是当下较为热门的地产话题，与养老保险资金似乎有着天然的合作基础，但由于目前保险资金投资不动产办法细则尚未出台，且养老地产目前在中国是否有市场需求，该按照何种模式运营，收益如何测算都存在较大的不确定性，目前还处于很初步的摸索讨论阶段。第三种为成熟物业收益权打包引入保险资金。这种模式目前已经有地产公司正与保险公司在启动操作，主要是以成熟的持有型物业未来的租金收益作为支持，引入保险资金的方式。以下将做详细介绍。二、成熟物业收益权打包引入保险资金方案详析 1、方案架构以我公司全资子公司XX置业持有的商业不动产XXX 中心的租金收益作为支持，由华泰或泰康资产发起设立不动产债权投资计划，并募集保险资金投资于本计划。XX置业作为融资主体，以XX中心的租

关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知(保监发[2012]59号)

中国保险监督管理委员会关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知保监发〔2012〕59号各保险集团（控股）公司、保险公司、保险资产管理公司：为进一步规范保险资金投资股权和不动产行为，增强投资政策的可行性和有效性，防范投资风险，保障资产安全，根据《保险资金运用管理暂行办法》、《保险资金投资股权暂行办法》（以下简称《股权办法》）和《保险资金投资不动产暂行办法》（以下简称《不动产办法》），现就有关事项通知如下：一、调整事项 1.保险公司投资股权或者不动产，不再执行上一会计年度盈利的规定；上一会计年度净资产的基本要求，均调整为1亿元人民币；偿付能力充足率的基本要求，调整为上季度末偿付能力充足率不低于120%；开展投资后，偿付能力充足率低于120%的，应当及时调整投资策略，采取有效措施，控制相关风险。 2.保险公司投资自用性不动产，其专业人员的基本要求，调整为资产管理部门应当配备具有不动产投资和相关经验的专业人员。 3.保险资金直接投资股权的范围，增加能源企业、资源企业和与保险业务相关的现代农业企业、新型商贸流通企业的股权，且该股权指向的标的企业应当符合国家宏观政策和产业政策，具有稳定的现金流和良好的经济效益。 4.保险资金投资股权投资基金，发起设立并管理该基金投资机构的资本要求，调整为注册资本或者认缴资本不低于1亿元人民币。 5.保险资金投资的股权投资基金，包括成长基金、并购基金、新兴战略产业基金和以上股权投资基金为投资标的的母基金。其中，并购基金的投资标的，可以包括公开上市交易的股票，但仅限于采取战略投资、定向增发、大宗交易等非交易过户方式，且投资规模不高于该基金资产余额的20%。新兴战略产业基金的投资标的，可以包括金融服务企业股权、养老企业股权、医疗企业股权、现代农业企业股权以及投资建设和管理运营公共租赁住房或者廉租住房的企业股权。母基金的交易结构应当简单明晰，不得包括其他母基金。 6.保险资金投资的股权投资基金，非保险类金融机构及其子公司不得实际控

保险公司投资自用不动产保监会文件十一点解读 (2)

产抵押担保，通过向其保险公司股东借款等方式融资，融资规模不超过项目投资总额的40%”。五、投资不动产需建立规范有效的业务流程和风控机制《暂行办法》第十七条至第二十八条，分别对投资业务流程和风控机制、决策程序和授权机制、聘请专业机构、物权的设立变更及注销、投资资金专户管理、建立和完善管理制度、不动产资产价值的评估、风险责任（岗位职责）的明确和责任追究制度的建立、信息披露等方面作出了具体的规定。《通知》第三项第一款：“保险公司投资股权和不动产，应当制定完善的管理制度、操作流程、内部控制及稽核规定，防范操作风险、道德风险和利益输送行为，杜绝不正当关联交易和他项交易。保险公司高级管理人员和相关投资人员，不得以个人名义或假借他人名义，投资该公司所投资股权或不动产项目”。第三项第三款：“保险公司投资不动产项目，应当明确投资人定位，委托具备相应资质的开发机构代为建设，不得自行开发建设投资项目，不得将保险资金挪做他用。”。六、投资余额和可投资额度等需监管并向保监会报告《暂行办法》第二十九条至第三十五条，保监会强调如何加强不动产投资监督管理。其中第二十九条：“保险公司投资不动产，投资余额超过20亿元或者超过可投资额度20％的，应当在投资协议签署后5个工作日内，向中国保监会报告；对已投资不动产项目追加投资的，应当经董事会审议，并在投资协议签署后5个工作日内，向中国保监会报告”。等等。《通知》第一项第十款：“保险公司和托管机构向中国保监会提交投资股权和不动产季度报告的时间，调整为每季度结束后30个工作日内；保

关于保险资金不动产投资中风险管理的问题和方法

关于保险资金不动产投资中风险管理的问题和方法保险资金的运用是保险公司将积聚的保险资金部分地用于投资，使保险资金保值增值的经营活动，是与保险公司收益密切相关的重要环节。由于我国的保险行业起步较晚，加之保险公司和被保险人权利义务在执行时间上的不确定性，保险公司对保险资金的运用存在很大的经营性风险，因此，我国保险资金的运用一直受到较为严格的管控。作为一种全新的业务领域，保险资金不动产投资的风险管理已成为业内和理论界争论和探索的前沿热点问题，本文将对作为保险资金不动产投资的主要风险及如何防范进行深入研究。一、保险资金不动产投资中主要几种风险（一）融资性售后包租风险近年来，随着商业地产的不断发展，售后包租的交易模式逐渐产生，即开发商在房产销售时承诺在未来一段时间内承租或代为出租投资人所购买房产的交易行为。售后包租又分为经营性售后包租和融资性售后包租，两者的区别在于投资人购买房产时是否获得产权。对于融资性售后包租，开发商出售的是虚拟产权，若保险公司投资不动产后委托开发商进行经营管理，则必须以获得真实产权为前提，在此基础上，选取具有一定规模、资质、经营管理能力和信誉的大型房地产企业作为交易对手，并对其进行全面、严格的法律尽职调查，从而避免开发商可能存在的融资性售后包租风险。代写论文（二）违约风险一般情况下，对于保险公司来说，购置期房相对于购置现房更具

有价格优势，有利于降低购楼成本，提高投资收益率，但与此同时，购置期房也使得保险公司面临着开发商在约定交付日无法按时完工或无法满足建设标准的违约风险。此外，保险公司委托开发商对所购房产进行经营管理，在委托期限内，开发商需要按约定向保险公司支付房产经营收益。若届时开发商因经营管理能力欠缺或其他原因无法达到盈利标准并按约定支付经营收益，降导致保险资金收益受损。对于上述违约风险，保险公司一方面可与开发商设立共管账户，约定购房款仅能用于标的房产的开发建设，从而保障建设工程的顺利完工；另一方面，保险公司可以要求开发商对项目完工及未来收益返还提供抵押担保、质押担保或保证担保等。（三）委托代理风险 1、资金运用风险。该模式中，保险公司对购置房产进行委托经营，使房产的所有权和使用权发生了分离。开发商受保险公司委托，在委托期限内代表其对房产进行开发、租赁、经营和管理等资产管理相关工作，收取相关收益，并代为支付资产管理相关费用。对于房产经营中的资金流入和流出，若缺乏有效地监管和审计措施，则同样会给保险公司带来资金损失。对此，保险公司应在委托管理期间，一是委托托管银行对共管账户的资金流向进行日常监管；二是于年度结算日前，与开发商共同聘请独立第三方对该账户的物业收入、物业支出及成本费用扣减额等情况进行审计，并出具相关财务报告；三是委派财务人员负责监督项目资金的运用情况。作文/zuowen/ 2、物业管理风险。委托期限内，开发商或其聘请的物业管理公