房地产公司合约规划解读及编制
某公司合约规划解读及编制教材
合约规划概念解读
目 标 合约规划与目标成本是相互印证，相互校核的关系 成 本
统 筹 支 合约规划是通过预计项目将发生的合同及各合同的费用，并最终汇总组成项目的预计成本 出
304项合同
54项费用
合约规划是指在项目开始初期，对项目全生命周期内将会发生的所有合同和费用进行预估，并对具体的 合同及费用进行科目归属，业态分摊组成整个项目的成本
合约规划将成本动态控制工作从科目纬度 细化到合同维度，更具操作性和实际意义。 每项合同/费用做到不超支，则对应成本
科目不超支，成本目标必然实现。
提纲
一、成本管控核心及模式 二、合约规划的概念解读 三、万达合约规划的特点 四、合约规划编制的重点
万达合约规划的特点
管 理 合约规划和万达商业地产多年管理经验积淀而成的模块化衔接，完善了成本管理的模块化体系。 体 系
❖建立以目标成本为中心的成本管理体系， 将成本控制过程前置
❖实现成本业务管控过程中的信息化流程审 批及权限点控制
信息化模式的成本管控理念
❖依据集团管理制度，将成本控制过程前置。 ❖根据实际成本管理业务，将审批流固化。 ❖借鉴模块管控理念，分级管控、分级预警、
亮灯警示。
成本管控核心
+
+
+
成本管控模式
合约规划概念解读
目 标 合约规划与目标成本是相互印证，相互校核的关系 成 本
统
筹 支 合约规划是通过预计项目将发生的合同及各合同的费用，并最终汇总组成项目的预计成本
出
一个合约
一次招标
一个或多
指
规划
行为
个标段
导 合约规划指导成本日常工作的进行 工
作
一个合约
合约规划体系的建立与实施要点
合约规划体系的建立与实施要点文：成锦亚随着房地产行业调控的不断升级，地产项目的盈利风险亦逐渐放大。
作为确保投资收益的关键，成本管理起着至关重要的作用，而卓越成本管理的实现，有赖于专业化的管理提升。
作为成本管理专业化提升的一项重要工作，合约规划已成为行业管理热点，越来越多的房企已在思考如何建立并实施合约规划体系。
一、合约规划的由来业内有常见两种成本管理模式，一种是以预结算、合同管理的合同造价管理模式，一种是以目标成本、动态成本管理的目标成本管理模式。
第一种模式主要工作包括清单及预算编制、招标及合同签约、变更签证管理、合同结算等。
以合同为管理载体，注重招采及施工阶段工程造价的合理性与准确性，在地产开发价值链中后端起到管理作用，但对项目开发前端成本投入缺乏判断、产品的经济合理性缺乏控制，导致项目整体成本控制风险加大，可能项目结算完成时才发现项目盈利大大低于预期。
该模式处于行业常说的成本核算阶段。
鉴于成本核算模式的弊端，万科于2001 年提出目标成本管理，在项目前期思考清楚成本投入，以科目的方式制定项目成本目标，通过目标成本控制设计和招采的合理性，在工程施工阶段通过动态成本跟踪目标实现，最终将项目整体成本控制在事先设定的目标范围内，以确保投资收益。
该模式处于行业内常说的成本控制阶段。
由于地产项目成本绝大部分通过合同发生，以科目形式的目标成本、动态成本如何与合同进行业务关联，需要一个有效的桥梁，实现业务的系统化运作。
为实现目标成本管理与合约管理的有效衔接，龙湖融合了中海的合约策划和万科的目标成本，形成合约规划，在项目初期明确合同清单和招采业务安排，将目标成本分解到各个合同，前置控制合同定标及签约，并在动态过程中基于合约规划进行目标跟踪，实现目标成本管理与合同管理的业务体系协同。
合约规划在各企业应用过程中经过不断完善，最终实现了完善的合约规划体系。
【?合约策划是中海合约管理中的一个优秀的管理工具，旨在项目初期梳理合同，明确每个合同的采购业务开展方式、时间计划、成本控制措施等，指导后续各合同工作的开展。
房地产集团公司成本合约部全套资料
房地产集团公司成本合约部全套资料作文名称：房地产集团公司成本合约部全套资料一、引言房地产行业作为国民经济的重要组成部分，在中国具有举足轻重的地位。
对于房地产集团公司而言，成本合约部的工作至关重要。
本文将为大家提供房地产集团公司成本合约部全套资料，以帮助读者全面了解并应用于实务。
二、成本合约部概述成本合约部是房地产集团公司中负责成本管理与合约管理的重要部门。
在项目开发周期中，成本合约部负责编制、执行和监督项目成本预算，并管理相关合约的签订与履行，确保项目能够按照规划顺利进行，并在预算范围内控制成本。
三、成本合约部职责和职能1. 成本管理职责成本合约部需要负责编制项目的成本预算与计划，并根据项目的实际情况进行动态调整。
他们还需要定期进行成本分析，为公司决策提供依据，同时监控项目的成本执行情况，及时发现和解决成本偏差问题。
2. 合约管理职责成本合约部需要负责房地产项目的合约管理工作，包括合约文件的编制、审核和签订等。
他们需要确保合约的条款合理、合法，并且合约的执行能够符合法律和公司的要求。
同时，他们还需要跟踪合约履行过程中出现的问题，并与相关部门进行协调，保证项目合同的良好履行。
四、成本合约部工作流程1. 项目前期准备阶段在项目前期，成本合约部需要参与项目可行性研究和预算编制工作。
他们需要对项目进行综合分析，制定项目的成本预算，并进行风险评估。
此外，他们还需要与客户、设计单位等进行协商，确立项目运作方案，并准备相关合约文件。
2. 项目执行阶段项目执行阶段，成本合约部需要进行成本控制和合约管理工作。
他们需要与项目经理一起制定项目进度计划和成本控制计划，并监督项目的执行情况。
在合约管理方面，他们要负责合同文件的签订和审核，保证项目按照合同要求进行，确保项目的顺利进行。
3. 项目收尾阶段项目收尾阶段，成本合约部需要进行项目结算和合同管理工作。
他们需要对项目的成本进行核算，撰写项目成本结算报告，并与财务部门进行结算。
保利成都公司合约规划实施细则
保利成都公司合约规划实施细则一、背景介绍保利成都公司作为一家知名的房地产开发商，致力于在成都市场开发高品质的住宅和商业项目。
为了确保公司的合约规划能够顺利实施，特制定本合约规划实施细则。
二、目标和原则1. 目标：本合约规划实施细则的目标是确保保利成都公司在合约规划方面的工作能够高效、有序地进行，确保项目的质量和进度，最大限度地满足客户需求，保护公司利益。
2. 原则：a. 合法合规：合约规划工作必须符合国家法律法规和相关政策，确保合法合规。
b. 透明公正：合约规划工作必须公开透明，确保公正公平。
c. 专业高效：合约规划工作必须由专业团队负责，确保高效、科学、合理。
三、合约规划实施的步骤和流程1. 前期准备：a. 确定合约规划项目的目标和范围，明确项目的规模、用途、时间和预算等要求。
b. 成立合约规划项目组，明确各成员的职责和权限。
c. 收集相关资料，包括市场调研、法律法规、技术标准等。
2. 合约规划编制：a. 制定合约规划编制计划，明确编制的时间节点和工作内容。
b. 进行项目分析和可行性研究，包括市场需求、土地利用、环境影响等方面的分析。
c. 编制合约规划方案，包括项目布局、建筑设计、景观规划等内容。
d. 组织专家评审，对合约规划方案进行评估和意见反馈。
e. 修订合约规划方案，确保方案的科学性和可行性。
3. 合约规划审批：a. 提交合约规划方案给相关部门进行审批，包括城市规划、土地管理等部门。
b. 根据审批意见进行修改，确保合约规划方案符合相关法规和政策要求。
c. 完成合约规划方案的审批手续，取得相关批文。
4. 合约规划实施：a. 制定合约规划实施计划，明确实施的时间节点和工作内容。
b. 组织相关专业团队进行实施工作，包括土建施工、装修装饰、设备安装等。
c. 进行现场监督和质量检查，确保实施工作按照合约规划方案进行。
d. 解决实施过程中的问题和变更，确保项目的顺利进行。
e. 完成合约规划实施工作，确保项目的质量和进度。
合约规划的重要性
合约规划的重要性合约规划是房地产成本管理中很重要的一个环节，是连接目标成本与动态成本的纽带，通过合约规划可以打通成本与采招两个环节的通道，以有效指导和约束采购业务的实施，及时监控目标成本的实施情况。
一、合约规划的编制主体：合约规划不是合约部一个部门的事情，需要所有业务部门的全员参与，需由项目经理牵头，组织成本、设计、工程等各相关业务部门的人员共同参与。
比如，在合约体系上，采购部门需事先规划合同要分多少类、分多少个合同、每个合同的范围、采购方式、商务条件等；标段划分上，由工程部规划样板区和非样板区以及场地安排、每类合同的发包范围和预计进场时间等；然后由成本部将目标成本中相对应的费项归集到对应的合同中，确定出该项合同在采购时控制的目标成本。
二、合约规划的执行在签订合同时，由合同负责部门根据实际情况拟定合同条款，确定合同金额、付款时间、付款方式，形成项目成本支付计划。
将合同付款与项目计划中的工作项或工作成果进行绑定，保证合同付款不会与实际工程的完工情况不符，避免合同款超付的问题。
在合同审批时，需对照合约规划，考察规划余量，通过预警、强控指标进行对应管控，并不允许重复被其它合同所选择，以防止重复计算已发生成本，解决已发生成本虚高的问题。
前期在做合约规划时，肯定有部分费用不明确，需引入规划余量的概念，来标明暂时不能明确的费项，并作为费项的“蓄水池”，可以随时在受控或经过审批的情况下用于其他金额不足的合同，赋予成本管理人员一定的管理自由度。
如果合同金额小于规划金额，需经手部门对金额差距的原因进行说明，并对差距金额后续使用方式做出判断：合同费用节约，相应金额进入费项规划余量，可调配给同费项其余合同；如为合同范围变更，后续仍需签订额外合同，则相应金额编制为另一个合约规划；如为合同金额压缩和风险规避，后续合同会产生相应变更，则需要为合同编制预计变更。
如果合同金额大于规划金额，同样需经手部门阐述金额差距原因，并对缺口金额寻找解决方案：若是合同范围变更，就调整相关的合约规划金额，补充为本合约规划金额；若是原先预算不足或外部环境变化导致的合同成本增加，需查找规划余量，并从规划余量中划拨金额作为补充，并出具项目成本超支单。
房地产采购策划、合约规划与供应商管理
第一部分 采购策划
（二）调研潜在供方市场 潜在供货市场调研是了解有能力且有意愿参与招标采购项目的潜在投标人的竞争 状况，包括潜在投标人的数量、规模实力、人员资质、技术装备、供货业绩等。 通过对潜在投标人规模实力、人员资质、技术装备、供货业绩等信息进行收集并 对比分析，预判潜在投标人的技术方案优劣、供货能力高低、投标报价策略科学 与否等，可以为确定采购项目的标段划分或组包、采购要求、评标办法（合格投 标人须具备的条件、详细评审方法的选择及评分细则的确定等）等提供可靠充分 的依据。
第一部分 采购策划
（四）编制进度计划 招标采购仅是工程建设项目工作中一个环节，其进度计划必须满足工程 建设项目的需要。招标采购进度计划以招标策划作为起始时间、以合同 签订作为终止时间，进度计划时间的确定以招标采购项目的供货时间为 基准，并考虑招标采购活动可能出现的风险而预留出一定的富余。
第一部分 采购策划
第一部分 采购策划
二、招标策划的方法 （一）实地调研法 调研潜在供货市场，可以采用实地调研，到已知的具备供货 能力的潜在投标人处进行技术交流，对技术装备、人员资质、 供货业绩等做实地了解；也可以通过网络搜索或电话咨询， 了解潜在投标人的情况及其他公司、组织或人员对其的评价。
第一部分 采购策划
（二）网络搜索法 随着中国市场化进程的加速，越来越多的企业开始通过网络采用招标的 方式，进行货物采购和工程项目招标。 近年来，随着技术的发展，一种新型的搜索引擎：招标采购信息搜索引 擎营运而生，如中国招标网。与传统的招标信息网站相比，中国招标网 这样的招标信息搜索引擎采用全自动的方式进行招标信息的采集、分析 和检索，因此具有巨大的成本优势，可以做到为用户免费提供信息。
新形势下房地产招标采购实务
第四部分 供应商管理 一、供应商管理的概念 二、供应商管理目的 三、采购策略 四、供应商分类 五、供应商寻源 六、供应商管理内容 七、供应商审核程序 八、供应商激励 九、采购风险管理 十、案例分享
2019年房地产开发合约规划操作手册
合约规划用户手册V1.0部门：房地产产品管理部门日期：2011-04-12目录1. 合约规划整体概述 (3)1.1. 管理目标 (3)1.2. 整体功能架构图 (3)1.3. 模块业务流程图 (3)1.4. 与其他系统的关系 (3)2. 合约规划功能简介 (5)2.1. 整体流程图 (5)2.2. 整体功能说明 (5)3. 合约规划 (6)3.1. 合约框架模板 (6)3.1.1. 功能简介 (6)3.1.2. 操作路径 (6)3.1.3. 界面说明 (6)3.1.4. 操作说明 (7)3.2. 合约规划 (11)3.2.1. 功能简介 (11)3.2.2. 操作路径 (11)3.2.3. 界面说明 (11)3.2.4. 操作说明 (12)3.3. 历史合同与合约框架关联 (18)3.3.1. 功能简介 (18)3.3.2. 操作路径 (18)3.3.3. 界面说明 (19)3.3.4. 操作说明 (19)3.4. 规划动态表 (20)3.4.1. 功能简介 (20)3.4.2. 操作路径 (20)3.4.3. 界面说明 (20)1.合约规划整体概述1.1.管理目标“合约规划”是指导项目“从招投标到最终工程结算”整个过程的合同签订及变更的一种目标性、计划性很强的管理手段，强化了项目成本的过程管控。
它是企业提升项目盈利能力、变革项目盈利模式、提升项目产品品质的重要法宝。
1.2.整体功能架构图暂无。
1.3.模块业务流程图1.4.与其他系统的关系合约规划将目标成本按照“自上而下、逐级分解”的方式分解为合同大类，进而指导从招投标到最终工程项目结算整个过程的合同签订及变更的一种管控手段。
“合约规划”将成本控制任务具体转化为对合同的严格管控，实现了对“项目动态成本”的有效管控。
合约规划与目标成本⏹成本测算是从成本归集的角度对房地产项目开发成本进行分析计算，其核心要素是成本科目，目标成本是测算的一个阶段性成果。
项目合约规划编制“五部法”
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2. 判断成本控制科目设置是否合理的重要依据
园林景观费 工程相关费 开发间接费 项目推广费
是，开发过程中各种费用都能找到相应的科
目做归集。这样才能明确 “每一个控制科目
下要干哪些事和为这些事签什么样合同”
成本科目设置的原则②
3.
设置控制科目主要是为了能够控制独立施工的单位工程建造成本，设 置核算科目主要是为了目标成本测算和结算后沉淀分项工程的造价数 据
关于期间费用：
1. “成本”是指按产品分摊的、与生产产品直接相 关的费用，包括管理费用、括土地、前期、配套、
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பைடு நூலகம்
基础、建安、开发间接等方面；“费用”是指在
一定会计期间内发生的与生产经营没有直接关系 或关系不大的各种费用，财务费用、销售费用等。 成本是对象化的费用，费用则是针对一定的期间 而言。 2. 结算确认方式：在财务上，“期间费用” 是根据 发生制确认，“成本”是根据项目交付与否确认 3. 税务上的影响：开发成本是计入营业税和土地增 值税计算范围，期间费用（龙湖的开发间接费和 项目推广费）是计入所得税计算范围
1.1.1.1 临水方案 1.1.1.2 临水合同 1.1.1.3 临水实施 1.1.2.1 临电方案 1.1.2 临时电 1.1.2.2 临电合同 1.1.2.3 临电实施 1.1.3.1 临时路方案 1.1.3 临时路 1.1.3.2 临时路实施 1.1.4.1 场地平整方案 1.1.4 场地平整 1.1.4.2 场地清淤 1.1.4.3 土方平衡
第二步 ：标准合约规划模板编制
①土地费项、报批报建费、工程间接费项： 按照过往做项目的习惯对费用类别进行细化梳理和设置相应合同或费项，以便于在 做项目合约规划或者签合同时尽可能一一对应或者合并而不做分拆或重组
2021年房地产开发企业合约规划书
If you insist, you will shine. Time is an invincible weapon. It can gather arms and sand into towers, making the impossible in life possible.同学互助一起进步（页眉可删）房地产开发企业合约规划书合约规划指引第一条合约规划适用于目标成本确定后的成本分解和动态成本控制。
第二条启动版合约规划与启动版目标成本需同时完成编制，并随《房地产项目开发报告》通过集团OA系统上报审批。
审批通过的启动版合约规划，应在五个工作日内完成ERP系统录入。
第三条合约规划由项目成本合约岗参考附件一编制，各相关职能岗位配合。
在实际项目运行过程中可根据具体情况，增减有关合约条目，但不得改变上级费项的定义范围。
第四条合约规划必须真实反映项目的采购及招标情况、工程管理要求、总分包的合同关系。
由总包再分包的，不可仅设总包合同，应拆分至分包层级。
第五条编制合约规划时，应在参考附件二的基础上全面评估项目各合同的工作内容界面，尽量避免合约规划的变更。
确需变更时，必须说明变更的原因，并由项目成本合约岗发起调整申请，报项目总经理审批通过后，方能完成合约规划的调整。
第六条合同与成本科目的关系如附件三所示。
在进行合约规划及成本控制时，应根据量价分离原则，明确量、价计算的方法及原则。
第七条对合同虽未签订但已经完成招标工作的项目，应在招标完成后五个工作日内将ERP系统中本合同对应的“待发生合约规划”的金额修改为中标金额，且原合约规划金额减中标金额后的余量归入“规划余量”。
第八条集团及下属企业开发项目均参照本指引进行合约规划编制，制定合同工作计划。
合约规划未通过审批的，不允许签订合同。
第九条合约规划ERP系统的线上操作详见《集团ERP成本管理系统的操作要求与指引》。
合约规划的审批权限详见附件四《房地产项目合约规划管理权责表》。
地产项目规划方案编制
地产项目规划方案编制地产项目规划方案编制是对地产项目进行全面规划和设计的过程，旨在确定项目的发展目标、空间布局、建筑风格、功能区划等各个方面的内容。
本文将就地产项目规划方案编制的主要内容进行探讨。
一、项目背景分析地产项目规划方案编制的首要任务是对项目的背景进行深入分析。
首先，需要对项目所在地区的经济发展状况、人口情况、社会环境等因素进行详细了解。
其次，对项目所处的土地规划、法规政策等进行仔细研究。
通过这些分析，可以为项目规划方案的编制提供必要的参考和依据。
二、功能区划设计地产项目规划方案编制的核心之一是对项目的功能区划进行设计。
根据项目的定位和市场需求，需要将项目划分为不同的功能分区，如住宅区、商业区、教育区、休闲区等。
在进行功能区划设计时，需要综合考虑用户需求、现有资源、交通便捷性等多个因素，确保各个功能区域的合理布局和协调发展。
三、建筑设计方案地产项目规划方案编制的另一个重要内容是建筑设计方案。
根据项目的市场定位和开发需求，需要确定项目的建筑风格、建筑形态、建筑材料等方面的内容。
建筑设计方案需要考虑到不同功能区域的特点和需求，并与功能区划设计相互配合，实现整体规划方案的一致性和统一性。
四、景观设计地产项目规划方案编制还需要考虑到景观设计的内容。
景观设计是为了营造项目的独特氛围和美观效果，提升项目的整体品质和吸引力。
景观设计包括但不限于绿化设计、水景设计、道路与交通设计等方面。
通过精心的景观设计，可以为项目增加绿色、生态的元素，提升居住和工作环境的舒适度和宜居性。
五、项目实施计划地产项目规划方案编制的最后一个环节是项目实施计划的制定。
项目实施计划需要详细规划项目的各个阶段、时间节点、人力物力资源的调配等方面的内容。
通过制定合理的项目实施计划，可以有效地推进项目的开发和建设，确保项目能够按时、按质完成。
总结：地产项目规划方案编制是一个复杂而系统的过程，需要综合考虑各种因素，协调各个方面内容的编制。