模糊综合评价法在房地产投资风险分析中的应用
层次分析法_AHP_在风险分析与评价中的应用
研究与探索
Y A NJ I UY UTA NS UO
刘玉雪 ,等 :层次分析法 (A H P) 在风险分析与评价中的应用
2 A H P 法在风险分析中的应用
2. 1 建立结构层次模型 结构层次模型 ,如图 1 所示 。
图 1 技术风险因素的结构层次模型
2. 2 构造第一层次的判断矩阵 ,确定权重 评价指标体系采用表 1 中的成对比较的标度进
行评价 。 第一层次的判断矩阵如表 3 所列 。然后 ,用每一
个列和去除相应的各列元素 ,这样就可以得到一个归 一化的矩阵 。这一归一化矩阵的行和平均值即为所 求排序权重 ,如表 4 所列 。
层次分析法 (A H P) 在风险分析与评价中的应用
刘玉雪 , 王章虎
(合肥工业大学 土木建筑工程学院 ,安徽 合肥 230009)
摘 要 :风险分析与评价是建设工程项目风险管理过程中的关键环节 ,其分析与评价的结果直接影响到项目的风险决策 。工程风 险是模糊的 、不确定的 ,难以进行准确的定义和量化 ,而这恰恰是现有的量化评价方法的基础 。因此 ,如何对项目风险进行合理的 定量分析与评价就成为当前风险研究的主要热点之一 。文章利用层次分析法对工程中的技术风险进行定量分析 ,为风险管理者 以及项目管理者提供一种量化的方法 ,此法比较简便易懂 ,有利于项目参与各方在项目决策中具有较明确的目标进行决策管理 。 关键词 :层次分析法 ;风险评价 ;技术风险 中图分类号 :C931. 1 ;O159 文献标识码 : A 文章编号 :167325781 (2008) 0120022203
房屋征收项目社会稳定风险模糊评估研究--以深圳市为例
房屋征收项目社会稳定风险模糊评估研究--以深圳市为例唐琳;王萱【摘要】The law of our country mandates that social stability risk assessment must be conducted before making a house acquisition plan.In view of risk fuzziness,the paper establishes a social stability risk fuzzy evaluation model based on fuzzy mathematics and takes a house acquisition project in Shenzhen as an evaluation example.With the evaluation result of“low risk”,the paper recommends passage of the example project’s house acquisition plan, and then advices to strengthen risk prevention according to the individual risks of the example project.%国家明文规定房屋征收项目实施前必须开展社会稳定风险评估。
鉴于风险本身具有的“模糊性”，以深圳某房屋征收项目为例，基于模糊数学构建了社会稳定风险模糊评估模型并对该项目实施了风险模糊评估。
该项目的社会稳定风险综合评估结果为“较低风险”，原则上建议通过该项目的房屋征收决定，同时，建议围绕该项目的单项风险提示加强风险防范。
【期刊名称】《中国房地产（学术版）》【年(卷),期】2016(000)008【总页数】8页(P57-64)【关键词】房屋征收;社会稳定风险;评估指标;模糊综合评判【作者】唐琳;王萱【作者单位】深圳市房地产评估发展中心，广东深圳 518040;深圳市房地产评估发展中心，广东深圳 518040【正文语种】中文【中图分类】F061.6该项目位于深圳市XX区XX片区XX社区，因XX对外交通建设的需要，根据《关于研究XX项目建设涉及有关问题的会议纪要》（深府办〔XX〕XX号），需对XX路及XX衔接进行规划建设，规划建设用地主要涉及XX花园XX栋住宅楼的房屋征收工作，该栋住宅楼建成于1995年1月，共8层，分为一单元、二单元、三单元，均为混合结构，房屋征收建筑面积为3888.32平方米。
房地产开发项目实施阶段非预期风险评价方法及应用研究
部分 ，它具有波动性 ，是一个变动的值 ，不能事
先确定。由于非预期风险的大与小之间没有 明显 的界限 ，因此对其计量不能简单地运用概率论与
数 理统计 的方法 。在 众多 的风 险计量 数学 工具 中 ， 模糊 数学 能较准 确 地 表达 非 预 期 风 险 大 与小 之 间
差异的中间过渡性 ，较为客观地描述出风险的大 小 。下面按照以模糊数学为理论基础的多级模糊 综合评价法的原理分析房地产开发项 目实施 阶段 非预期风险因素。
期 风 险 ，还面 临 较大 的非 预期 风 险。就 开 发商 而 言 ，非 预期 风 险应 成 为房 地 产 投 资风 险 管 理 的重
１ 房 地 产 开 发 项 目实 施 阶段 非 预 期 风 险 因
Байду номын сангаас
素分析
预期风险与非预期风险之间最重要 的概念性
区别 是 ，预期 风 险是 在 一般 正 常 情 况下 ，在 一定 时期 可预 见 的平 均 水平 ，是 相 对 确 定 的 风 险 ，其 对应 的是 预期损 失 ，可 以运 用 概率 法 则 事 先 确定
Ｉ
１ ｉ ２１
第 ６期 （ 总第 ２４ ） ２期
２１ ０２年 ６ 月
工 业 技 术 经 济
ｏ Ｉ ｄ ｓ ｉ ｅ ｈ ｏｏ ｉａ ｃ ｎ ｍｉ ｆ ｎ ｕ ｔ ａ Ｔ ｃ ｎ ｌ，ｃ Ｅ ｏ ｏ ｃ ｒｌ ￣ｌ ｓ
Ｎ ． Ｇ ｎｒ 。Ｎ ．２ ） ｏ６（ ｅｅ ｌ ｏ２４ ａ
［ 关键词 ］ 房地产开发
项 目实施
非预期风险 模 糊综合评价
Ｄ ：０ ３６ ／． ｓ １０ Ｏｌ ．９ ９ ｊｉ ｎ．０４—９ ０ ．０ ２ ０ ．１ １ ｓ １ Ｘ ２ １ ．６ ０ ６
基于模糊数学的房价评估方法研究
基于模糊数学的房价评估方法研究近年来，随着城市化进程加速，房地产市场逐渐成为经济中的重要组成部分。
房价的涨跌关系到人们的购房和投资，因此对于房价的准确评估就显得尤为重要。
然而，由于房价的评估对于多种因素的综合考虑，导致传统的评估方法缺乏一定的准确性和精度。
为此，研究基于模糊数学的房价评估方法是十分必要的。
一、模糊数学的概念模糊数学是一种处理不确定性问题的数学方法，它不同于传统的离散数学，而是基于模糊集合理论。
模糊集合是指在一个集合中，元素的隶属度不是绝对的，而是程度上的。
例如，在房价评估中，一个房屋的“居住环境”、“交通便利程度”等评估因素都存在隶属度的问题，这些因素不能用绝对的数值来描述，而是需要用模糊数学中的数学方法来处理。
二、基于模糊数学的房价评估方法基于模糊数学的房价评估方法主要分为两个步骤：建立模糊综合评价模型和确定权重系数。
1. 建立模糊综合评价模型建立模糊综合评价模型需要首先确定评估因素，例如房屋的位置、面积、朝向、装修情况、居住环境、配套设施、交通便利程度等多个因素。
接着，对于每个评估因素都设定隶属度函数，作为模糊数学模型的基础。
例如，对于房屋装修情况这个评估因素，可以设置三个隶属度函数：差、一般、好。
若一个房屋的装修达到所需的程度，则其属于“好”；若没有达到，但也不算太差，则属于“一般”；若明显不合格，则属于“差”。
随后，对于每个评估因素，都把其相应的隶属度函数作为权重，计算出最终的综合评价分数，这样就能够得到一个可靠的房价评估结果。
2. 确定权重系数确定权重系数是模糊综合评价模型中非常重要的一步。
权重系数代表了各个评估因素在房价中的重要程度。
通常来说，人们往往只能够感性判断各个因素的重要程度，在不同的情况下也会给予不同的权重。
为了准确评估房价，这些因素的权重系数也需要进行精准的评估。
一般来说，可以采用层次分析法或者模糊法确定各个因素的权重系数。
层次分析法是一种比较传统的方法，它将复杂的问题层次化，并通过对不同层次的配对比较，逐步确定权重系数。
基于层次分析法房地产投资风险分析
基于层次分析法的房地产投资风险分析中图分类号：f293.3 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2010）11-029-02摘要本文提出了一种房地产投资风险评价指标体系，运用层次分析法（ahp法）与模糊综合评价方法进行了风险指标权重的确定和投资风险的评价为房地产开发企业提供了科学决策的依据。
关键词房地产投资风险风险评价指标体系层次分析法模糊综合评价一、引言当前我国在投资风险评价研究方面主要存在以下不足：一、所涉及风险影响因素较少；二、各种风险因素间的相关性研究不充分；三、一般采用静态分析方式（如盈亏平衡分析、灵敏度分析及概率分析方法等）。
为此，本文针对以上情况提出了一种房地产投资风险综合评价体系，利用模糊综合评价方法对投资项目的风险进行综合评价。
为房地产开发企业全面科学的评价投资项目的风险提供了一种有效的方法。
二、房地产投资风险综合指标评价体系（一）评价指标体系构建的原则1．全面性。
指标体系作为一个有机整体，既有反映项目收益的指标，又有反映总投资和工期方面的指标；既有确定性指标，又有风险性指标。
2．科学性。
指标体系的设计要力求反映客观实际，对评价的结果需要复核和检验。
3．可行性。
指标体系不仅在理论上行得通，在实际操作上也要简单易行。
4．系统性。
指标体系要注意结构层次，横向可比，纵向可比，重点突出。
（二）指标评价体系的构成在分析房地产投资风险影响因素的基础上，根据构建原则，构建房地产投资风险的评价指标层次体系，包括：目标层a、准则层b 和指标层c。
三、模糊综合评价方法模糊综合评价方法是一种综合运用层次分析法和模糊评价法来评价具有“模糊性”事物的系统分析方法。
模糊评价法解决了层次分析法的各方案对各评价因素优劣性评分的问题；层次分析法则为模糊综合评价提供了较为科学的评价指标体系和各因素的权重。
（一）建立综合评价指标体系层次结构模型利用层次分析法进行房地产投资系统风险分析时，最重要的一步是进行投资风险辨识，并在此基础上建立房地产投资风险的层次结构模型。
济南市X房地产项目的风险评估研究
济南市X房地产项目的风险评估研究【摘要】我国房地产企业在2011年走过了极为波折的一年，一系列限购令的颁布导致房地产市场出现一度的低迷，紧缩的信贷政策又严重的压抑住房地产企业的生存活力。
如何使投资顺利进行并取得最后的成功，就必须有战略性的眼光，在项目的实施过程中有一定的风险管控意识，从开发项目不确定因素入手，对房地产项目阶段进行逐个分析。
本文就以济南x房地产开发项目为例，用相应的方法进行检验评估。
【关键词】风险控制；风险评估；房地产开发目前比较常用的房地产开发风险评估方法有敏感性分析法、盈亏分析法、调查和专家打分法，以下主要介绍敏感性分析和盈亏平衡分析方法，对济南x房地产项目进行研究。
一、风险评估方法1．敏感性分析法运用分析、预测在房地产投资过程中的不确定性因素的变动，确定经济指标所受到的影响，敏感因素判断指标是该因素发生很小的变化却对经济产生较大的影响。
敏感性分析主要进行分析和预测，也是房地产投资分析的主要指标，主要工具有净现值和内部收益率等。
敏感性分析可以提高决策的准确性，用以测定风险项目相关因素发生变动时，导致项目盈利能力变化的范围和幅度。
以下介绍单因素敏感性分析步骤：首先，确定指标根据需要完成的任务选定经济指标。
在项目初步可行性阶段常用的指标是净现值和内部收益率指标等。
其次，选定需要分析的不确定因素本阶段是分确定影响经济指标的主要不确定性因素，影响经济指标的不确定性因素众多，但是没必要对所有的因素进行敏感性分析。
选取首要不确定性因素有两条：第一，在可预计的变动范围内，不确定性因素的变动将会比较强烈的影响经济评价指标；第二，对其在确定性经济评价中采用的数据有较大把握。
选定不确定因素要结合这两点进行。
第三，计算近机评价指标的值分析不确定性因素对经济指标的影响的变化程度，必须以正常情况下经济评价指标为参照。
因此，首先做出正常情况下的经济评价指标。
第四，分析经济效果评价对不同的不确定因素设置相应的变动幅度，每次只变动其中一个因素计算相应的经济指标值。
基于模糊综合评价绿色建筑施工风险管理研究
基于模糊综合评价的绿色建筑施工风险管理研究摘要：本文通过对绿色建筑施工方案策划过程中存在的风险因素进行分析, 提出了施工方案的风险评价指标系统, 针对评价对象的复杂性及评价指标的模糊性, 建立了绿色建筑施工方案策划风险的模糊综合评价模型，并提出了相应的风险控制对策。
关键字：绿色建筑；施工方案；风险管理；模糊综合评价中图分类号： tu7 文献标识码： a 文章编号：0 引言1992年，在巴西举行的“联合国环境与发展大会”上，与会者第一次明确提出了“绿色建筑”的概念[1]。
由此对于绿色建筑的研究体系被越来越多的国家实践推广，成为当今世界建筑发展的重要方向。
我国对绿色建筑的引进和研究起步较晚，很多有关绿色建筑风险管理的问题有待探索和解决。
，而且绿色建筑一旦出了问题，则很难补救，给国家和企业造成很大的损失。
为了解决这一难题，本文试图从可持续发展理念出发构建一个客观、普适的绿色建筑施工方案的风险评价指标体系, 在此基础上建立一个科学的风险评价模型。
1绿色建筑施工风险管理理论及方法综述1972年，罗森布朗在其出版的《风险管理案例研究》中则提出，风险管理是处理纯粹风险和决定最佳管理技术的一种方法[2]。
1983年通过的“101条风险管理准则”成为了各国风险管理的一般原则，这也标志着风险管理已达到一个新的水平[3]。
1984年美国项目管理协会制定的《pmbook》将项目风险管理作为全书的一个重要组成部分[4]。
20世纪80年代中期以后有我国才接触到关风险管理方面的书籍[5]。
郭仲伟教授《风险分析与决策》一书，标志着我国风险研究正式步入自主研究阶段[6]。
在实际项目的风险管理中，风险识别、风险估计和风险评价是一个持续不断的过程，是不可分割的整体。
目前在项目中常用的风险识别方法有：访谈法、财务报表分析法、绘制风险管理流程图法、现场考察法、参考统计记录法、外部咨询法等[7]。
前期预测和识别是项目风险评估和分析的基础上，建立绿色建筑风险系统模型，对风险因素的影响进行定量分析，找出该项目的关键风险，为保障项目的顺利进行找到方向。
恒大地产财务风险管理问题研究
国外研究现状：Claudio Giannotti、Gianluca Mattarocci(2015) 是通过研究意大利不同选择的房地产投资，分析了内、外部投资风险及投资经理人对金融市场的合理选择，制定一套有效的防范风险的投资组合。
Zhang ML、YangWp（2016）指出房地产投资的特点是高风险、高收益，要准确的找出不同投资方式的风险，并且提出对房地产行业的投资风险评估可采用模糊综合评价法。
Trippner、Pawel（2014）将资金进行统筹管理，可以减少企业财务人员人数，加强企业内部资金运作的规范性、提高企业内部监督的严格性，进而节约运营成本，规避资金风险，促进企业平稳发展。
国内研究现状：王惠伟（2017）在《我国中小企业财务风险的分析和控制》中指出，一个企业财务风险的高低直接影响企业的生存和发展，近年来，由于市场竞争激烈和宏观环境的变化，有不少企业由于财务风险过大而导致企业破产，特别是在房地产企业中，同时房地产企业数量的不断增多和规模的扩大，因此加强对房地产企业财务风险的控制就格外重要。
陈秀（2017）在《BC房地产公司财务风险控制研究》中指出，大多数企业危机的爆发都是由于企业财务风险过大引起的，应及时对其采取有效的方法和措施进行控制。
文章研究财务风险的识别，具体对不同状况的风险进行识别。
构建出企业财务风险评价体系的总体思路。
文章提到偿债能力指标、营运能力指标和现金流量能力指标是房地产行业比较敏感的指标。
王萌萌（2016）在《房地产企业财务风险评估与防范研究》中指出，房地产企业项目开发周期长、资金链安全低，其面临财务风险大，这就要求房地产企业加强对财务风险的管理，有效进行财务风险的评估与防范，以避免或降低财务风险。
文章主要研究了房地产企业财务风险的评估与防范。
文章在梳理国内外相关研究的基础上，运用房地产企业风险管理及财务风险管理的相关基础理论，分析目前房地产企业面临的主要财务风险及成因，并结合其财务风险的现状，提出房地产企业财务风险管理主要存在职责不明确、专业人才稀缺、机制不健全、财务风险评估缺乏科学性及财务风险防范缺乏灵活性等问题。
房地产投资项目风险评价模型研究及应用
近） ， 则关联度大 ， 反之 ， 关联度就小 。待 评项 目 ）
卜
据经验 ， 确定销售 价格 和经营成 本变动 区 风险程 度对 于不 同项 目风 险程度 的关 联度 计
间使 ［ Ｏ ｌ％】 资和产量 的变动范 围是 算如下。 一１％，Ｏ ，投
卜２ ％，５ ， 式计算 ， 应风 险程度 等级 见 ５ ２ ％】公 相
式 为
Ｉ
，
筹
｛
， ．
（ 确定待评物元 三）
…
、 ，
对于项 目风险等级 ， 可把所检 测得到 的数
式 中 ， 是 评 价指 标相 对 于风 险因素 ｕ 据或分析的结果用物元 Ｒ表示 ， 为项 目的待 ６ 称
的敏感度。
评物元等级 。式 中 Ｒ表示项 目风 险等级 ，ｉ ） 表 （
陈立文 崔武文
三 房地产投资项目风险评价物元模型
根据物元分 析理论 ， 房地产 投资项 目风险
（ 确定经典物元 一）
，
的影响 ， 建立 了房地 产项 目投资 风险影响程度 则。通过对实例 的分析计算 ， 可靠 ， 果直 方法 结 观明 了 ， 合实 际 ， 符 为房地 产 项 目风险投 资提
供 了科学 ． 可靠 、 直观的评价方法 。
物元评 价模 型 ，并 且提 出了 风险程 度评 价 准 程 度评 价物元模 型描 述如下 ：
ｒ
， 。 ．
＝
ｌ ｊ
ｃ
ｊ ｃ ｌ
ｌ ＝ １
‘Ｌ ’ 。 ｝ ’
Ｊ） （ ３
二． 分析主要评价指标
式 中 Ｎ 为 所划 分 项 目投 资 风险 程 度 等 ｊ
风险性评价 指标 ，常用 的有 内部收 益率 、 级 ，对于 投资 项 目，Ｎ１ ，Ｎ ，Ｎ ｛ ，Ｎ ，Ｎ，
大型房地产项目投资风险评价体系的研究
大型 房地产项 目投 资风 险评 价体 系 的研 究
赵 树 宽
（ 山东大 学管理 学院 ， 东 山
摘 要
马
力
济南 ２０ ２ ） ５０ ２
济 南 ２０ ０ 济南大 学管理 学院 ， 东 ５ １０ 山
根据 大型房地产项 目的建设特点厦经济 、 社会 、 环境的要求， 从资源风险、 工程风隆、 市场风险、 策法律风 险 政
建设 项 目的投 资决策是 一项 科学性 很 量的调查研究工 作 ． 决不能单凭主观意志来 决定 ：特别是大型房地产建设项 目， 其投 资 额度高 建设周期长 ． 涉及 到的社会、 经济 、
环 境 因 素 多 ， 险 比一般 项 目要 大得 多 因 风
（ ） 程 风 险 。囤设 计 、 工 、 目管理 ２工 施 项
１ １ 风 险 因素 识 别 ． 认 识 风 险 是 防范 风 险 的前 提 ， 谓 风 险 所 是指 一 种 不 确 定性 ， 资 风 险是 由于 各 种难 投 见 且 无 法 克 服 的 事 件 给 项 目造 成 损 害 或 毁
灭 的风 险 。
根据建模 的基本原理 ． 考虑到模型的综
合 性 、通 用 性 、简 洁性 和 可操 作性 等 基 本 要 求 ， 用 Ａ Ｐ 层 次 分析 法 Ｊ Ｆ ｚ 【 糊 数 运 Ｈ （ 与 ｕｚ 模 ｙ
１２ 风 险评 价 指 标体 系 ． （） １ 体现 资源 风 险 （ ） 指标 ， 括 ： ｘ一的 包 劳
以和无法预料或控制 的因素的作用 ， 使投＾ 的资本不能收 回或 不能达到预期 收益 的可 能性 根据综 台调研结果 ， 大型房地产项 目 的投资风险主要体现在 下几个方面 ： （） １ 资源风险 房地产开发项 目中的各
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是 指 ： 投 资 的过 程 中 ， 于 对 掌 握 的信 息 不 够 准 确 、 期 在 由 前 调 研 不 规 范 以 及 对 项 目 的 销 售 前 景 预 期 过 于 乐 观 等 因 素 将 导 致 投 资 商 对 该 房 地 产 投 资 的 资 本 损 失 或 实 际 收 益 与 期 望 收 益 产 生 负 偏 差 。 房 地 产 投 资 风 险 主 要 体 现 在 以下
宏观经济环境风 Ｒ
利率 变动 Ｒ１， 货 膨 胀 率 Ｒ－ ， 资 增 长 通 ：投 率 Ｒｌ ， Ｐ增 长 率 Ｒｌ ３ ＧＤ
市场 环 境 风 险 Ｒ２
社 会 环 境 风 险 Ｒ。
政 策 环 境 风 险 Ｒ
供 给 风险 Ｒ２， 求 风险 Ｒ ２ 需 ｌ ２
城 市 规 划 风 险 Ｒ。 区 域 发 展 风 险 Ｒｓ ， ｚ
项 日内 部 Ｊ 险 Ｒ ｘ ｌ
房 地 产 对 当地 的经 济 形 势 十 分 敏 感 ． 有 非 常 明 显 的 具 区域 经 济 特 点 。 房 地 产 周 期 的 拉 长 和 产 业 链 的 延 伸 会 明
模 糊 综 合 评 价 法在 房 地 产 投 资 风 险 分 析 中 的应 用
孟 桂 云 ， 鲁 辉
（ ． 苏长 安建 设集 团 有 限 公 司 工 程 部 ，江 苏 徐 州 ２ １ ０ １江 ２ ０ ８； ２ ．徐 州 建 筑 职 业 技 术 学 院 建筑 管理 学 院 ，江 苏 徐 州 ２ １ １ ） ２ １ ６
一
、
引 言
对 经 济 形 势 波 动 做 出反 应 并 进 行 相 关 调 整 显 得 相 当迟 钝 。
（ 不 可移 动性 及 区域 性 ４） 土 地 与 房 屋 都 属 于 不 动 产 范 畴 。房 地 产 位 置 的 固 定
房 地 产 投 资 具 有 投 资 额 大 、 及 因 素 多 等 特 性 ， 于 涉 对 投 资 者 来 说 ， 收 益 、 风 险 并 存 ， 何 规 避 风 险 或 减 少 风 高 高 如
者 通 过 此 经 济 活 动 带 来 一 定 的 收 益 。 而 房 地 产 投 资 风 险
（ ） 可 控 性 因素 ５非
地震 、 台风 、 水 等 自然 灾 害 也 给 房 地 产 投 资 带 来 一 洪 定的风险 ， 且这些风险具有不确定性 、 而 不可 控 性 。 二 、 地 产 投 资 风 险 因素 分 析 房
第 １ ０卷 第 １期 ２１ Ｏ １年 ２月
淮 北职 业技 术 学 院 学报
Ｊ） （ＵＲＮＡＩ （Ｆ ＨＵＡＩ ＩＰＲ（ Ｆ Ｓ ＯＮＡＩ Ｊ） ＢＥ ） ＥＳ Ｉ ＡＮＩ ）ＴＥＣＨＮＩ ＣＡＩ ＣＯＩ ＥＧＥ Ｉ
Ｖｏｌ １ ＿ Ｏ ＮＯ． １
Ｆｅ ． ｂ ２Ｏ１ ｌ
经 济 体 制 改 革 风 险 Ｒ ｌ 广 业 政 策 风 险 ， ’
Ｒ， ， 房 制 度 改革 风 险 Ｒ ２住
城 市 基 础 设 施 水 平 尺Ｉ ． 路 及 交 通 条 件 】道
地域环境风险 Ｒ
尺 ！ 自然 境 Ｒ ， 施 Ｉ环 境 风 险 Ｒ ． 术 风 险 管 理 风 ： 技 险 Ｒ
房 地 产 投 资 规 模 越 大 ， 资 额 越 大 ， 资 周 期 越 长 ， 金 周 投 投 资
转 也 就 越 缓 慢 ， 动 性 也 就 越 差 。房 地 产 商 品 只 有 在 完 全 流
配 套 建 成 之 后 ． 能 发 挥 其 功 能 ， 此 其 变 现 性 较 差 ， 地 才 因 房 产 投 资 者要 面 临 能 否 按 期 筹 措 项 目所 需 资 金 及 其 归 还 资 金 的风 险 。 （ ） 当 地 的 经 济 及 社会 环境 密 切 相 关 ３与
险 ， 投 资 者 面 临 的 主 要 问 题 。模 糊 综 合 评 价 法 、 合 评 是 综
价 指 标 体 系在 房 地 产 领 域 的 引 入 和 应 用 ． 开 发 商 的 房 地 为
性 导 致 房 地 产 的 区域 性 和 个 别 性 ， 地 产 的 价 值 在 很 大 程 房
度 上 取 决 于 其 所 处 的 地 理 位 置 。 因 此 ， 发 商 在 进 行 房 地 开 产 项 目 的投 资 开 发 时 ， 须 面 临 并 承 担 因 项 目所 处 地 理 环 必 境条件变化所带来的风险 。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
产 投 资 决 策 提 供 了一 定 的 科 学 决 策 依 据 。 （） １ 房地 产 投 资风 险 的 主要 特 征 房 地 产 投 资 实 际 上 就 是 将 资 金 投 入 到 房 地 产 综 合 开 发 、 营 、 理 和 服 务 等 房 地 产 业 的相 关 经 济 活 动 中 ， 资 经 管 投
学 决 策依 据 ， 而减 少一 定 的 投 资 风 险 。 从
关 键 词 ： 糊 综 合 评 价 ； 地 产 投 资 ； 险 分 析 模 房 风 ‘
中 图分 类 号 ： ２ ３ ３ Ｆ ９．
文 献标 识 码 ： Ａ
文 章 编 号 ： ６ 卜８ ７ （ ０ １ ０ — ０ ５０ ｌ ７ ２ ５ ２ １ ） １０ ５ — ２
摘要 ： 地产投资具有投资额 大、 房 涉及 因 素 多 等特 性 ． 高收 益 、 风 险 并存 。在 房 地 产 投 资 中 ， 用模 糊 综 合 评 价 法 高 利
并 建 立 一 定 的 综 合评 价指 标体 系， 投 资 项 目的 风 险 进 行 综 合 分 析 和 评 价 ， 为 开 发 商 的 房 地 产 投 资 决 策 提 供 科 对 可
几个方面 ：
根 据综 合 调研 结 果 ， 文 将 房 地 产 投 资 的 风 险 因 素 大 本
致 分 为 以 下 几类 。 表 １所 示 。 如
主 素 层 子 因素 层
（ ） 发 周 期 长 、 资 额 大 、 现 性 差 ２开 投 变
房 地产 项 目的 建设 期 少 则 １年 、 则 ２ ３年 ， 至 更 多 ～ 甚 长 ， 投资额也 巨大 ， 则百 万、 则 几 千万甚 至 上亿 元 。 而 少 多