万科住宅产业化试验楼介绍
何为住宅产业化及含义
住宅产业化简介住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅，是机械化程度不高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求，住宅产业化以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。
住宅产业化本来只是强调住宅领域的产业化，但不应局限于住宅建设领域的产业化，而应是包括住宅在内的，也包含其它一切用途物业的产业化。
故原词Housing Industrialization “住宅产业化”，似乎不尽准确，有收窄其涵义之嫌。
事实上“住宅产业化”中的“住宅”，应理解为一切建筑产品。
实现住宅产业化的基本条件是：①采用工业化的建造方式②住宅用构件和部品大多实现了标准化、系列化。
何为住宅产业化对于住宅产业化的概念，建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲是这样介绍的：住宅产业化是1968年日本人提出来的。
“上世纪90年代初，我们开始和日本有关机构合作。
我曾问他们的专家，到底什么叫住宅产业化？你能不能用最简练的语言来描述一下？他就讲，很简单，三句话：第一，资金和技术的高度集中；第二，大规模生产；第三，社会化供应。
”关于产业化，联合国很多人下过定义，但XX卫德住工科技[1]认为日本人讲得最简明。
他认为，住宅产业化首先是一种住宅建造方式的变革，就是由现在半手工半机械比较落后的建造方式，转变成一种工业化生产方式。
一家澳大利亚的公司到建设部访问时说，澳大利亚的住宅产业化是被逼出来的。
因为他们国家的建筑工会很厉害，建筑工人的工资水平非常高，所以他们要想降低成本，提高竞争力，就一定要走产业化道路，将建筑工地的工序分解。
凡是在施工现场能分解出来的部件，就拿到工厂的生产线上去做。
这样能大大减轻劳动强度，缩短工期，保证质量。
而日本的合作方工厂则完全在生产线上生产住宅，每一条生产线八个小时可以生产10到11栋住宅，48分钟一栋！运到现场一天就可以组装完成。
目前他们的市场占有率达5%。
显然，住宅产业化——用工业化方式生产住宅，可以减轻劳动强度，降低生产成本，提高劳动效率，保证建筑质量。
万科技术优劣势分析
我方优点：万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，：“万科”成为行业第一个中国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；万科致力于引领行业节能减排，持续推进绿色建筑及住宅产业化。
2011年，公司共成功申报绿色三星项目273.7万平方米，占全国总量的50.7%。
2007年，万科建筑研究中心被建设部批准为国家住宅产业化基地。
公司持续推进住宅产业化。
2009年，万科北京假日风景项目B3#、B4#楼被授予“北京市住宅产业化试点工程”称号。
东莞市万科建筑技术研究有限公司获得由广东省科学技术厅、广东省财政厅、广东省国家税务局、广东省地方税务局联合颁发的高新技术企业证书，是行业内第一家被认定的高新技术企业。
2011年实现工业化开工面积达272万平方米。
万科经过多年发展，技术成熟，技术、环保指标高于行业标准。
而这次的项目“万科·榕园”万科集团充分运用了技术上的优势，极致规，10万平米纯别墅社区，建筑风格延续都铎神韵，45°坡屋顶、极具雕塑感的烟囪、老虎窗、梁柱…项目产品多样，户型布局合理，以低层住宅为主要建筑类型，联排、叠拼以及独创的合院应有尽有，会所及示范区将英式风格集中呈现。
别墅采用英国TUDOR式建筑风格的精髓，创造出英式“NEW TUDOR”风格立面。
缺点：房屋设计有很多项目总是有些瑕疵，如阳台设计漏顶的问题，户内梁的问题，入户门上方连接板的问题，空调孔收口粗糙，小区入口的车道问题等等。
但是我们以及时发现问题，及时解决问题为原则，及时反馈产品缺陷，及时改进。
“万科·榕园”项目就存在小区内独栋别墅少，联排太多的问题。
对方优点：世联代理已建成庞大的知识管理系统，并实现全国实时共享，确保世联地产任何地区的专业人员均在同一平台上为客户提供优质服务：策划平台系统：世联过往在全国代理项目的知识管理系统。
住宅产业化前景广阔、困难不少
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全面停工整改 通知书１ 份。 ６ 部分项 目的混凝 土存 在外观 、 质
量 缺 陷， 混凝 土蜂 窝 、 孔洞 等现象 比较 严重。随机抽查 的保
城 市未来发展需重建 “ 微循环”体系
住 房和城乡建设部 副部长仇保兴在２ １年北京规划设计 ０１
障性安 居二＝ ｒ 程项 目板 厚 、 直 度 、 面平 整度 等 指标 都 不 垂 表
９ Ｃ Ｉ ＮＲＴ ０１ ９ Ｏ ７ ２ Ｈ Ａ Ｏ ＣＥＥ２１． Ｎ ． ＮＣ ０ ２
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京的万科 中粮假 １风景两栋住宅楼被评为 “ ３ 住宅产业化 ” 范 示 ］程， 二 并获得２ １年度北京市建筑长城杯工程银质奖。 ００ 第 １６ ） ５ 位 之后 ， ０ ２ １年又 以７ ８ １ ． ％的利润率 ， ７ 入围官方首次公 开的盈利能力１０ （ 列全国第 ８位 ） ０强 位 ５ 。 （ 姜英武 ）
国务院常务会议通过全国地下水污染防治规划
国务 院总理温家宝２ 日主持 召开 国务院常务 会议 ， ４ 讨论
通过 《 全国地下水污染 防治规划 （ ０ １２ ２ 年 ） 。 ２ １－ ０ ０ 》
会议 指出， 随着我国城市化 、 工业化进程的加快 ， 部分地
将传 统集 中式 、 机械 式的处理 方式 向分 散、 有机化 、 生态化
“ 黑名单” ３ 内从 严核查其 资质 ， ，ｆ 对其 所承接 的项 目要重
点检查 。
槛 前， 其空间格局 、 本框架 在经过 ３ 年改革开放 的发展建 基 ０ 设 之后 ， 已经基本定 型 ， 各类大 型基础设施也 已基 本建成 。
同时， 镇化 初期大 拆大建 的弊端 也已充分暴 露 ， 城 市民对社 区环境 改善 的愿望及 提升居住舒 适度的需求也愈 发强烈。 在 这种条件下， 城市的发展思路应从工业文明向生态文明转变，
【万科中心】绿色建筑
楼道
每层的步行楼梯宽于正常楼道的三倍以上，楼道又分双色“阴阳阶梯”，一半 正常级数，一半小于正常级数一倍，大台阶可以坐人，就像大学教室里的讲座 论坛，每层楼道的空间设计都是一个完整的艺术品，而有了人的活动又成了当 代行为艺术。
3 万科中心规模及区域划分
经济指标
占地面积：61700平方米 建筑面积：121300平方米 建筑高度：35米 水景面积：2750平方米 绿化面积：75000平方米 绿化率＞100%
跨度、钢结构、悬拉索与预应力于一体的新型综合建筑。
2 万科中心的初始印象
外形
像一段竹子，也像一只抽象的恐龙，它在万科中心成为一个设计符号。仰 头墙上灯带被设计成万科中心的形状，进入餐厅公共餐桌也被设计成它的 形状，一个门把手、一张休闲坐椅，不经意间就能看出它的影子，这个建 筑外形在万科中心作为一个设计符号被运用传递出一种诙谐感。
4 绿色建筑的细节与表现
PC（预制混凝土）构件
王石说，住宅产业化改变大量使用木材的木模板传统工法，使用钢模。钢模 材料本身也要碳排放，但木模平均使用6.5次报废，而钢模可以500~600次重 复使用，钢模使用次数的平均排放量远小于木模版的固碳量。住宅产业化较 传统工法比较，不仅大大减少木材使用量，在减少水、水泥的消耗方面也很 明显。 一段成品化的混凝土楼梯，踏板上有两条防滑凹线，也是经钢模压制，纹 理清晰、线条硬朗。细看底部，能发现一些紧固件，整个混凝土楼梯可以直 接运到施工现场加固，而不需要“现浇”，专业上被称为PC（预制混凝土） 构件。 现场展示的PC构件现场还有许多，其中一面外墙，钢筋混凝土、保温层、 外墙装饰、窗框均一次成型，只待运输到施工现场安装，而且精度和质量远 高于现场手工操作
利用中水以及人工湿地做到100%处理污水，并用于景观灌溉以及消防 蓄水。利用中水系统运作的矩形水景池将冷能向上辐射到彩色的铝制建 筑底面再反射下去，调节小气候。
装配式住宅基本发展概况
装配式住宅的基本发展概况装配式住宅是用工业化的生产方式来建造住宅，是将住宅的部分或全部构件在工厂预制完成，然后运输到施工现场，将构件通过可靠的连接方式组装而建成的住宅，在欧美及日本被称为产业化住宅或工业化住宅。
装配式住宅采用产业化方式在工厂里制造各种住宅通用部品，采用各种新的工业化施工技术在建筑工地形成现代化住宅，整个过程机械化操作，施工干作业，住宅全过程的开发建造转变为住宅制造。
它要求建筑设计、结构设计、施工、管理及科学研究等各个方面都逐步向综合性和现代化方向发展。
各国装配式住宅的发展概况装配式混凝土（pca）结构和全装修设计国外已经有50年以上的历史，在国外已经是形成了一整套设计和施工规范标准。
欧洲在欧洲，瑞典是世界上工业化住宅最发达的国家之一，在目前瑞典的新建住宅中，采用通用部件的住宅占 80％以上。
有人说：“瑞典也许是世界上工业化住宅最发达的国家”。
瑞典建筑工业化特点归结为以下几点：在较完善的标准体系基础上发展通用部件；独户住宅建造工业十分发达；政府推动住宅建筑工业化的手段主要是标准化和贷款制度；住宅建设合作组织起着重要作用。
丹麦是世界上第一个将模数法制化的国家，国际标准化组织的iso 模数协调标准就是以丹麦为标准为蓝本的。
丹麦推行建筑工业化的途径是开发以采用“产品目录设计”为中心的通用体系，同时比较注意在通用化的基础上实现多样化。
美国美国住宅产业化的发展历程如下。
1920年以前，住宅产业仍然处于小生产水平，大多数是个体经营，效率低，融资渠道少。
1920～1930年，因为工业化与城市化进程的加快，城市住宅的需求量剧增，急需兴建大批的住宅。
与此同时，20世纪20年代末美国发生了有史以来最严重的经济危机，美国政府出于“复苏”经济的目的，制定了促进住房建设和解决中低收入者住房问题的政策和制度，以此来扩大内需、刺激经济的发展。
1930～1940年，美国政府采取建立住宅抵押贷款制度和担保制度鼓励私人建房、购房，促进了住宅产业的发展。
万科住宅开发战略的调整
万科住宅开发战略的调整万科住宅开发战略的调整万科⼀直以来都是房地产开发的龙头⽼⼤，多年来⼀直占据全国销售额第⼀的位置，虽然这⼏年降到了第⼆第三，但仍然是⾏业中的标杆。
万科在新掌门⼈郁亮的带领下，近⼏年动作频频，向海尔学习，向⼩⽶学习，积极拥抱互联⽹，内部⼤⼒推⾏合伙⼈制度，⽽尤为引⼈关注的是，万科从⼀个不涉及商业的住宅开发企业，转向全⾯发展商业及其他各类⽣活服务配套产业。
万科的做法，引起了⾏业内众多企业的关注，也纷纷向万科学习取经。
过去做住宅时，⾏业就有“学习万科好榜样”的提法，今天，万科仍然是⾏业的先锋，依然可以套⽤这句话。
⼀、对房地产新时代的正确认识万科对党的⼗九⼤提出中国已经进⼊新时代，有着⼗分准确和深刻的认识，认为房地产⾏业也进⼊到了⼀个全新的时代。
房地产新时代有三个特点，⼀是以⼈民为中⼼，⼆是从⾼速增长向⾼质量增长转变，三是社会主要⽭盾转变，核⼼就是⼈民对美好⽣活的需求。
新时代房地产业⾏业有两个深刻变化，⼀是⼈均住宅⾯积已经达到了发达国家⽔平，除了少数热点城市、⼈⼝净流⼊较⼤的城市外，全⾯短缺时代已经结束，缺的不是房⼦，缺的是配套、服务；⼆是房地产企业不能⽚⾯追求规模，要更加关注服务多少客户、服务多少内容和服务的满意度。
因此，万科决策层提出要⼤胆拥抱新时代，告别旧思维。
万科将紧紧抓住当前的重⼤政策导向和政府的决策部署，紧跟新时代的步伐，并将其作为⼀个重⼤战略机遇来对待。
万科认为没有成功的企业，只有时代的企业。
要成为基业长青的百年⽼店，企业不能只想着赚钱，⽽是要正确认识和勇于承担时代赋予的使命，充分结合并不断强化⾃⾝的能⼒优势，做正确的事、重要的事，做⼒所能及的事。
万科在上⼀个时代取得的成功，也正是因为万科抓住了城市化带来的时代机遇，聚焦于普通家庭⾃住住房这样⼀个主航道，才得以从本世纪初⼆⼗多亿房屋销售起步，⼗年突破千亿，⼗五年进⼊世界五百强。
过去五年，万科从单⼀的住宅开发商向服务商转变，取得了重⼤突破，今年再次升级，提出了新的发展战略定位。
【走进万科物业】
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2000－2006年大事记
• 2001年2月，郁亮任集团总经理职务。 • 2001年，公司转让深圳万科精品制造有限公司100%股权；转让万 佳70％股权。专业化战略调整全部完成。 • 2001年，第一次进行客户满意度调查，创地产行业之先河； • 建筑产品标准化，将房地产带入工业化时代； • 2003年5月18日，王石登上世界最高峰8848； • 获“2002、2003年度中国最受尊敬企业”、“第三届亚洲区中小 型公司最佳投资者关系奖” • 成为行业内唯一的“中国驰名商标” • 2005年，引进盖洛普Q12工具，关注员工敬业度和基层工作环境 • 2006年8月万科与东莞松山湖科技产业园区管委会签订“万科住宅 产业化研究基地项目”土地协议，标志着万科住宅产业化研究基地 项目进入规划设计阶段。
爱心：把爱心献给孩子 信心：把信心留给自己
诚心：把诚心献给朋友
品牌提升——鹿丹村、桃ຫໍສະໝຸດ 村——全国首次、二次物业管理公开招投标
介入物业管理顾问业务
服务提升+品牌提升
“中国物业管理协会”首批会员单位 中国首个通过ISO9000认证的物业管理公司 引进诸多物业管理新思维，开创物业管理新模式 。。。 万科物业在规范化进程中，呈现出一幅“持续创新、遍 地开花”的美好景象。
建立初期——渐进型尝试（1990-1992）
• 受SONY 公司售后服务的启示 • 90年，万科集团开始正式从事物业 管理业务 • 92年，深圳万科物业管理公司正式 注册成立 （万科物业在深圳起步） • 万科物业隶属于万科地产公司，由 地产公司实行对万科物业的管理权。
万科战略分析介绍
二、万科概况
万科企业股份有限公司1984年5月成立是目前中国最大的专业住宅开发企业 万科1988年进入房地产行业1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务至2010年末业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的46个城市2010年公司完成新开工面积1248万平方米实现销售面积897.7万平方米销售金额1081.6亿元销售总额突破1000 亿元相当于美国四大住宅公司销售高峰时的总和提前了49 个月完成其在2004 年提出的2014 年远景目标
4. 万科的愿景及定位
愿景 成为中国房地产行业的领跑者
市场及产品定位 坚持主流定位面向普通购房者 丰富产品类型带动社区发展 持续改善产品品质 实现有质量的增长
三、外部环境分析
1. 宏观环境分析 2. 竞争环境分析 3. 竞争对手分析
1. 宏观环境---PESTEL模型
政治因素： 住房市场化改革 国家政策调控-税收、货币信贷、行政措施 经济因素： 国民经济快速增长 居民可支配收入增加拉动内需 通货膨胀压力 资本市场变化-存款准备金提 高、存款加息、海外资本
品牌营销能力 1科学的客户细分方式—生命周期与支付能力矩阵 2品牌建设 2011中国房地产企业品牌价值：中国海外246.87亿元、 万科210.70亿元、恒大210.18亿元 王石的明星效应 3客户服务理念 全国首创物业管理概念、6+2步法服务体系、万客会等
融资及盈利能力 1多渠道、较强的融资能力 透明化运作——投资信任 渠道多元化：银行信贷、债券发行、合作开发等 2相对欠缺的盈利能力 比较对象：中海地产、保利地产；资产负债率、净利率 企业管理 1内化的企业文化 简单不复杂；规范不权谋；透明不黑箱；责任不放任 2成熟的体制管理 控制核心资源、制度化运行、标准化运作
国家住宅产业化基地汇总
国家住宅产业化基地企业简介1.天津建工集团二建公司——钢管混凝土2.北京北新建材（集团）有限公司——钢结构北新建材（集团）有限公司北新建材（集团）有限公司（以下简称“北新集团”）是国务院国资委直属管理中央企业中国建筑材料集团有限公司的旗下企业。
公司是在邓小平同志的直接批示下，于 1979 年由国家投资建设的国内最大的新型建材产业基地，现已发展成为集建材产业投资、木制品开发、物流贸易以及集成房屋业务为一体，总资产逾600亿元，销售额超300亿元的综合性大型企业集团。
作为中国新型建材工业的摇篮，北新集团多年来一直在品牌、质量、技术、规模等方面引领中国新型建材工业的发展，致力于为社会大众提供健康环保的建筑建材产品。
近年来，通过资本运作及资源整合，北新集团已形成了“以投资建材制造企业为依托，以全球物流贸易为发展基础，积极发展木制品及集成房屋事业”的业务架构。
目前，北新集团建材产业投资的业务触角从新型建材行业延伸到水泥、复合材料及工程服务的领域，并依托产业、品牌和资本等优势，以全球化为视角，致力于大木业、大物流格局的构建和节能省地型生态人居的开发推广。
3.山东青岛海尔集团——家居部品海尔集团海尔集团是全球拥有7万多名员工、2010年营业额1357亿元的全球化集团公司，全球白色家电第一品牌。
2001年9月，青岛海尔家居集成股份有限公司成立。
依托海尔集团位居世界白电二强、中国最有价值品牌的卓越实力及品牌优势，开创了中国家居集成先河，致力于为房地产开发商提供精装修房一站式全程系统解决方案。
率先提出“精装修专家”口号和“像造冰箱一样做装修”的理念，并以丰富的精装修经验、领先的研发优势、专业的部品集成能力、先进的工厂化管理、完善的交房模式与售后服务五大优势支持，为开发商提供了从精装楼盘前端设计开始直到交房与售后的全过程、全方位一站式服务。
4.浙江温州正泰集团——住宅电器部品正泰集团正泰集团是中国民营企业的代表企业之一，全国最大的低压电器生产商之一，始创于1984年7月，现辖8大专业公司、2000多家国内销售中心和特约经销处，并在国外设有40多家销售机构。
部品小型化是农村住宅工业化的发展方向
住宅 墙 体材 料 改革 ． 免传 统 建筑 材 料 如粘 土砖 的使 避 用 ， 约土地 、 护 环境 ， 合 国家 关 于建 筑业 的可 持 节 保 符
从 以上 分 析可 以得 出 ： 有 的 以万 科 为代 表 的工 现
业 化住 宅模 式 ． 想 在农 村 地 区推 广 ． 最 大 的 障碍 续发 展 的战略 思路 要 其 ． 在于． 以整个 开 间 或整 个进 深 大 小 为单 位 的大 型 预制 ６２ 推进 科技 成果 的转化 构件 给运 输 和施工 等带 来 的困难 对 于农 村住 宅 的建 设 ． 国家 已制 定 了相关 的政 策 和鼓 励措 施 以政策 带 动农 村 的小部 品 Ｐ Ｃ结 构住 宅 建设 ． 有 助 于 相关 科 技 研 究 成 果 向实 际转 化 ． 而 更 从
系 ．其 Ｐ Ｃ构件 都是 按 照工业 化 住宅 项 目的设 计 方 案
化 ．关 于村 镇规 划 和人 居 环境 方 面 的规 定 和要 求 。 正 ２２ 预 制 件 ．
进行 系统 分 类 ． 每一 类 又 进 行 具体 的划 分 ． 到 工 厂 再
发 展 方 向 农村 的经 济条件 和 基础设 施条 件 以及 家庭 进 行定 做 万科 的工 业化 住宅 项 目的 Ｐ Ｃ构 件 ． 主要 以 生 活模 式 和生 产 方 式 ． 城 市 截 然 不 同 ． 接 影 响 着 外 墙板 为 主 这种 Ｐ 与 直 Ｃ外 墙 板 的划分 方式 与传 统 大板
图１ 外 墙 板 运 输
图２ 内墙 板 运 输
２１． ０２ ２墙材革新与建筑节能 ５１
。
建 筑 节 能
ＢｕｌｉｇＥｎ ｒｙＳａ ｉｇ ｉ ｎ ｅｇ ｖｎ ｄ
筒工 艺 ．这种 复杂 的工 艺增 加 了在 农村 地 区推广 的 困
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附件2：
万科住宅产业化试验楼
2005年建于万科深圳建筑研究中心实验基地的1#工业化生产实验楼是万科
总部为进行住宅产业化探索所做的试验项目。该楼的结构形式为预制钢筋混凝土
框架结构，基本上是采用了日本的PC体系（主要结构构件均采用工厂预制现场
组装的方式进行）。其中梁柱构件全部为工厂预制，运到施工现场后采用冷挤压
套筒进行柱与柱之间的钢筋连接，然后用C40砼浇注柱梁接头以形成整体框架；
楼板为叠合楼板，基板为80mm厚预制砼楼板，叠合层为70mm厚现浇砼；内外墙、
楼梯、阳台及卫生间、厨房等均为砼预制构件。该试验楼已于2006年1月拆除。
按照此PC技术、工法，2007年2月2日两栋18层（2万m2）工业化住宅已在上
海万科新里程二期项目中开工实施。
1、试验楼正面
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2、试验楼背面
3、构件堆场
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4、构件运输
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5、构件吊装
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6、预制装配整体式连接（梁柱含梁）节点
7、柱构件钢筋（套管压接）连接
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8、梁柱节点连接
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9、预制外墙板塞缝材料
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10、 内墙板连接
11、 万科王石董事长亲临现场视察