房地产企业外部融资
房地产企业外部融资方式的比较分析【摘要】
众所周知，房地产业是一个典型的资金密集型企业，对于一个房地产企业来说，合理有效的筹集到足够的资金对其企业的运营与项目的开发十分重要。但是现阶段我国的多数房地产企业的融资方式是以间接融资为主，资本市场的不完善导致了直接融资的利用不足。因此本文通过对几种常见的直接融资方式所做的案例分析，进而得出拓宽房地产融资渠道的必要性。
本文的第一部分主要对房地产融资的重要性与现状做了简要的介绍；第二部分则是有关房地产融资理论发展与实践应用的国内文献综述；第三部分重点介绍了我国房地产融资的现状，并对一些常见的直接融资方式的特点做了列表分析；第四部分分别对保利地产IPO融资、华远地产借壳融资以及越秀REITs等案例做了简要的分析与比较；文章的最后一部分是对全文的结论总结，并从政策和制度等宏观的角度提出了一些建议。
【关键词】
房地产融资IPO 借壳上市房地产投资信托（REITs）
【正文】
一、引言
房地产业作为国民经济的支柱产业，对国民经济的发展起着举足轻重的作用，同时房地产业是一个典型的资金密集型的行业，对于一个房地产企业来说，能够及时有效地筹集到充足的资金对其后期项目的开发与企业的运营都十分重要。随着我国房地产业融资机制的不断变化，以及近年来政府调控政策的连续出台，使得房地产企业的资金链面临着严峻的考验，如何完善企业的融资结构，如何更多地实现房地产融资的创新已经成为众多企业亟待解决的问题。
现阶段，虽然我国的房地产行业融资结构已经有了一定的改善，许多国外创新有效的融资模式也在不断地借鉴和引进，可是总体来看以银行贷款为主的间接投资依然占据着相当大的比重，而对银行等金融机构的过分依赖也使我国的房地产行业承受着巨大的金融风险。2011年4月初在杭州举办的“世界华人不动产学会2011年会”上，许多专家、学者与企业界人士就对房地产金融创新给予了极大的关注，其中中国人民银行货币政策委员会秘书长王煜先生在谈论货币政策未来走向时就曾指出：“社会融资总量的合理规模的重要一层含义就是调结构，增加融资渠道，适度控制银行贷款等间接融资，提高直接融资的比重，建立健全多层次的市场融资体系。”由此可见，开辟多元化的融资渠道能为我国的房地产开发企业提供可靠的资金循环保障，能促进房地产经营专业化及资源的合理配置，有利于我国房地产资本市场的形成，降低银行风险。
二、国内相关文献综述
近年来，随着我国房地产业的飞速发展，房地产企业对多种融资渠道的运用也愈发重视。许多国内的学者、专家也对房地产金融的理论发展和实践应用提出了各种看法，深化了房地产业融资问题的认识，现通过文献的阅读与收集，对国内的相关文献作出如下综述，国内对房地产融资的文献主要集中在三个方面。
（1）融资渠道单一的原因分析
自我国房地产金融发展初始至今，以银行贷款为主的间接融资一直占有较大比重，而诸如股票融资、房地产信托以及投资基金等直接融资的渠道却没有得到有效的利用。这是由于我国的金融体系以银行为主导，资本市场尚不健全造成的。巴曙松、邱翼（2003）等认为中国独特的经济金融结构容易导致房地产行业的大起大落，商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，在经营业务上容易产生急功近利的倾向。尤其在我国实行宽松货币政策的时候，房地产信贷由于融资便利会迅速扩张。
有些学者指出由于我国建设的是有中国特色的社会主义市场经济，要求融资机制和方式的发展也要与之适应，走市场化方向。郭树清（1998）强调市场化是投融资体制改革的基本趋向，股权融资和债权融资是房地产融资最基本地市场化融资方式。巴曙松（2005）则认为当前企业的融资渠道单一，主要通过银行贷款，直接融资渠道不通畅，股市发挥不了融资功能，也缺少像长期风险投资基金、并购基金和私募基金之类的资金来源。
（2）房地产融资方式的创新
提到如何解决融资渠道单一的问题，很多学者和企业界人士都把立足点放在房地产金融创新和完善融资结构方面。张宗新在《中国融资制度创新研究》中从宏观层面分析我国融资制度对我国经济发展的效应影响，提出我国需要在融资机制、融资方式和融资行为上不断的创新。刘世锦则认为企业融资的困境在形式上看是融资结构不合理的问题，实际上是融资体制乃至企业产权结构和内部治理结构不合理的问题。
在众多房地产融资创新方式的提出和应用过程中，目前最为引人关注的就是房地产投资信托基金（REITs），国外对REITs的研究已经相当成熟，研究的范围涉及于法律法规、运作机制、制度以及数学模型等众多方面，相比而言国内的研究目前还停留在对REITs是否该予以推广以及如何消除法律法规壁垒等初级阶段。可是随着诸如天津滨海新区公共租赁房融资等项目对REITs应用的试点和尝试，国内对REITs的研究也开始逐渐从理论转向于实践推广阶段。
（3）多元化融资模式的开辟
融资渠道多元化一直是金融业界、房地产业界人士追求的目标，众多专家、学者纷纷提出个人见解。巴曙松（2005）认为，当前中国金融结构的一个重要特点和缺陷，就是以银行体系为主导的间接金融占据主导地位，融资渠道过于单一和集中，而开辟产业基金的融资方式，无疑增加了一种
新的融资渠道。胡星（2004）认为建立二级抵押贷款市场，大力推动资产证券化，活跃房地产资本市场，引导保险金进入房地产融资市场，由于保险金具有较好的稳定性，数额巨大，运用周期长，其是扩大房地产融资的一个良好融资渠道。大多数学者认为，融资渠道的多元化是我国房地产市场发展成熟的必由之路。
三、房地产业融资方式及现状
1. 国内房地产融资现状分析
表一：2002—2008中国房地产投资资金来源渠道（单位：亿元）
由上表我们可以看出现阶段我国房地产业融资渠道主要集中在国内贷款、自筹资金和其他资金来源，其中其他资金来源主要集中在按揭贷款、定金以及预付款等方面。根据上表，再结合查找的文献资料，我总结出我国房地产业的融资现状主要体现出以下几方面的特点。
（1）以银行贷款为主的间接融资占绝对比重，融资渠道对银行的过分依赖使我国的房地产市场承受着较大的金融风险。上表中虽然以商业银行贷款为主的国内贷款只占据20%，可是其他资金来源的按揭贷款、预付款中绝大多数都直接或间接与银行贷款相关。有研究表明有超过一半的资金来源与银行有关，在世界华人不动产学会2011年会上，王煜先生也指出国内房地产业的融资结构中间接融资的比重已经高达80-90%，这是一个严重失衡的融资结构，需要予以调整。
（2）直接融资的比重较小，许多创新的房地产融资方式运用不足。现在在中国相对比较常用的融资方式是上市融资、债券融资等，而在国外已经比较成熟的REITs以及私募股权投资基金（PE）等则还处于试点阶段，这主要起因于国内资本市场的不完善性，接下来如何合理的加大直接融资的比重，如何完善企业的融资结构将是房地产公司必须要面对的重要课题。（3）建立多元化的融资机制已成为必然，越来越多的地产商借助资本市场的力量，开拓融资渠道，寻求开发资金。另外，上表中显示自筹资金来源比重增幅最快，说明开发商已意识单一融资
方式的弊端，具备条件的领先房企已通过股权融资等多元方式扩大融资渠道，并取得一定成效。
2. 房地产直接融资的分类与特点
房地产业的融资方式主要分为外部融资和内部融资，其中内部融资主要包括自有资金、预收的定金或购房款以及应付账款等。内部融资不需实际对外支付利息或股息，即不发生融资费用，成本远低于外部融资，是一种低成本、高效益的融资方式，是房企首选的融资方式。但单纯依靠内部融资是不能满足资金需求，更多的资金需要通过外部融资获得。
外部融资又包括直接融资和间接融资，间接融资是指从金融机构获得的资金，主要满足企业的中短期资金需求，比如银行贷款就是最为常见的间接融资方式。直接融资是指从资本市场获得的资金，主要满足企业的长期投资需求，比如股权融资、债券融资、REITs以及投资基金等都属于直接融资方式。
通过查找相关的文献，我把常见的几种直接融资方式的相关含义、特点列如下表，从中易知各融资方式的优缺点和适用范围。
表二：常见房地产直接融资方式含义及特点
四、房地产业融资案例分析
1.保利地产IPO融资案例
2006年7月31日，保利房地产(集团)股份有限公司在上海证券交易所首次公开发行股票(IPO)，发行15000万股，发行价格13．95元／股。发行费用合计7394万元（其中承销费用和保荐费用：6277．50万元，审计费用：280万元，评估费用：116万元，律师费用：140万元，上市审核费：20万元，发行推介费：360万元，登记托管费：50．50万元，信息披露费：150万元）。通过这次发行，共募集资金209250万元。筹集的资金主要用于广州和重庆地块购买，扩大公司规模。
案例分析：
保利地产通过直接上市（IPO）的方式进行融资，从此案例中我们可以对直接上市融资方式的特点做出如下总结。
（1）保利地产通过首次上市融资募集到资金209250万元，说明IPO方式融资能力强，筹资量大。
同时扩大了企业的生产规模，增强了企业竞争力。
（2）期间披露的前期融资的费用为7394万元，融资成本较高，但是相比于一次性募集到的资金数量来说，这样的成本不算太高。
（3） 2006年保利地产年报显示，企业收入40.3亿元，相比IPO融资之前的23.5亿元增加了70.9%，企业利润增加27.9%，这说明此次IPO融资改善了保利地产的财务结构。
（4） IPO的融资方式加快了保利地产的股份制改造，同时保利地产于200年3月通过每10股派0.3元，并以公积金10转10股地方式向全体股东派发红利，这进一步改变了保利地产的企业治理结构。
（5） IPO方式对企业财务信息的公开程度要求较高，在本案例中，我们发现保利地产在融资后对企业融资的成本、费用等做出了及其详尽的公开。
（6）房地产企业通过IPO方式募集到资金的用途受到严格限制，对于房地产企业首次发行过程中募集到的资金用于囤积土地、房源，或用于开发用地的，证监会将不予批准（2008）。（7）保利地产通过直接上市融资也提高了公司价值与名度。
2.华远地产买壳上市融资案例
2007年11月，华远地产股份有限公司借壳上市方案获得证监会通过，其上市的步骤可以总结如下（摘自文献）。
（1）SST幸福以每1股减为0.4股的方式减资，作为股改的前提条件，减资完成后，公司股份总数为12512万股，注册资本由31280万元减少为12512万元。
（2） SST幸福将全部资产和负债整体转让给第一大股东名流投资或其指定的企业，并由其一并接收并安置公司全部职工。任志强控股的北京市华远地产股份有限公司五位股东同意以其持有的1687.4万股华远地产股份作为对名流投资的补偿。
（3）SST幸福以新增股份换股吸收合并华远地产。SST幸福每股作价3.88元，华远地产每股作价
5.06元，两者的换股比例为1：0.767，即每0.767股华远地产股份换1股SST幸福股份。SST
幸福向华远地产股东支付6.53亿股，华远地产支付给SST幸福5.0l亿股。
（4）华远地产五位股东将以其换股获得的SST幸福股份，代公司非流通股股东向流通股股东送股，流通股股东以减资后所持流通股数量为基础，每持有lO股将获送15股，总计共获送4692万股。
送股完成后，流通股股东所持流通股份数量为7820万股，与SST幸福减资前所持流通股份数量一致。
在整个程序完成后，华远地产大股东北京市华远集团持有SST幸福46.58%
股权，华远地产借壳上市完成。
案例分析：
通过将SST幸福的股权分置改革与资产重组相结合，华远地产实现了其借壳上市的目的，总结起来该方案分为四步：SST幸福减资；SST幸福出售全部资产负债，腾出净壳；新增股份吸收合并华远地产；华远地产向石炼化流通股股东支付对价。由此案例，我们可以总结出借壳上市的一些特点如下。
（1）华远地产借壳上市成本较高，中短期还没有在资本市场得到融资机会，但是在房地产企业IPO 几乎无法实现的情况下，通过借壳上市达到了目的，建立起融资平台，为今后的融资建立了条件。
（2）相对于IPO方式来说，借壳上市的方式对资产质量以及业务盈利能力要求不高，审核难度也相对较小。
（3）华远地产的借壳上市过程经历了四个比较复杂的步骤才得以实现，这体现出借壳上市在重组过程中，需综合考虑析产置换、人员处置与债务转移，方案设计难度较大。
（4） SST幸福在经过减资、出售全部资产负债后才腾出净壳，而对于一般的借壳融资来说，如何找到“净壳”资源具有较大的不确定性，而且企业还需要支付一部分“壳”资源的费用。3.越秀REITs融资案例
2005年12月21日，中国首只房地产信托投资基金—越秀REITs在香港上市，其上市路径主要经过集团间资产整合、集团内资产梳理以及REITs上市三个步骤，具体就不予以赘述，基本流程如下
流程图所示。
案例分析：
作为国内首只房地产信托投资基金，越秀REITs的海外上市，可能触及内地优质物业资产走向海外资本市场，对中国内地REITs市场运作模式早日形成也具有借鉴意义。通过对越秀房地产信托投资基金组建过程和组织架构的分析，我们发现该REITs实际上是越秀城建集团为实现企业战略转型而创设的一个融资和资本运营的资产证券化平台。
（1）从该REITs首批投资的目标物业来看，可以说是越秀城建集团拥有的优质商业物业，通过对这四项物业的打包，并利用越秀REITs上市发行，“越秀城建"开辟了一条本集团所持有的商业物业便捷套现的通道，为今后向商业地产战略转型提供了较为清晰的业务模式。
（2）在越秀投资如此复杂的股权变动中，除了清晰所有权结构以符合相关法律法规规定外，使用离案公司BVI而非注册于内地的公司持有物业资产具有显著的税收优势。
五、结论
在本文中我们已经用较多的篇幅阐述了我国房地产业融资的现状，大量数据和文献表明目前国内大多数房地产企业的融资结构都是处于以银行贷款为主的间接贷款占较大比重的情况，这主要起因于国内资本市场的不完善性。多数的学者和企业界人士都提出将拓宽融资渠道，完善融资结构作为改善企业融资环境的重要内容。因为这不仅一方面可以降低银行信贷风险，满足不同企业的需求，而且还增加了融资的资金量。针对如何完善房地产业的融资结构，除了要鼓励企业更多的采用REITs、投资基金等创新的融资方式外，我们还需要从宏观的政策、法律角度作出一定的改变。主要应包括：完善融资政策和制度，建立信用制度，加强融资监管，规范融资行为以及注重我国资本市场的培养等。
房地产企业三种融资方式的优缺点比较
房地产企业三种融资方式的优缺点比较一般来说，较常见的对外融资渠道主要有三个：银行贷款、债券融资、股票融资三种融资方式。 (一)银行贷款 一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，房地产开发资金中至少有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。 优点：①企业利用银行贷款融资，在贷款获准后，即以客户的名义在银行开立贷款账户，用于贷款的提取、归还和结存核算。 ②银行贷款融资的管理比较简单，但最初申请比较复杂，需要企业有详尽的可行性研究报告及财务报表。 ③由于银行种类繁多，分布广泛，而且贷款的类型、期限多种多样，一般利用银行贷款融资相对比较方便、灵活。 ④银行贷款融资风险较小，一般不涉及税务问题。但银行作为企业，也追求利润最大化，一般贷款利率较高。(5)银行贷款融资不涉及企业资产所有权的转移，但一旦银行因企业无力偿还而停止贷款，则可能使企业陷入困境，甚至导致企业破产。 缺点：1、对于开发商而言，贷款受政策影响较大，且贷款的门槛越来越高。以工商银行为例，需要满足以下条件①企业开发资质，要求三级以上,如果是项目
公司申请开发贷款，控股股东具有三级以上开发资质也满足要求；②国有土地使用权作为抵押或企业担保。抵押价值一般为评估额的5折以内，并且开发项目已取得四证，多数银行还要求项目按揭贷款也由该行办理；③企业注册资金3000万以上，行内评级A+级以上，近三年累计开发面积20万平米以上。 2、对银行而言：①呆坏账风险。银行无法使用如证券化的方式来分散这种风险，而只能将风险集中在自己身上；②成本增加风险。我国还没有发达的评估市场和评级市场。 3、对政府而言，如果大量的房地产融资都是源于银行系统，必然会增加对房地产调控的瘫痪。 (二)债券融资 房地产债券是企业债券的一个组成部分。目前很多房地产企业发行企业债券比较困难。房地产债券融资是加快房地产业发展的有效途径之一。债券作为一种债务凭证，可以聚集一部分闲置资金，集中用于住房建设，开展房地产债券缓解房地产融资对银行的压力，活跃我国的企业债券市场。 优点： ①筹集的资金使用期限较长(与贷款相比)； ②对企业原有股东的股权没有影响； ③发行债券的成本要低于普通股； ④发债融资具有财务杠杆作用；
房地产资金来源
1．银行贷款 目前，中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。为此，政府开始频频出招调控，自2003年的“121号文”开始，2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台，银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策，央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率，虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的，而是为了收缩流动性、压制通胀压力，但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈，开发商有待拓宽融资渠道。 2．房地产信托 房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人(投资者)签订信托投资合同，委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。 紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张，这使房地产企业对银行以外的融资渠道的资金需求增加，房地产信托业务得以发展。全国各信托投资公司陆续推出了自己的信托产品，比如，上海国投推出了多元组合的房地产信托业务模式—信托贷款、财产权信托、信托股权融资等。现阶段我国信托产品主要有两种模式：①是股权融资。②模式是债权融资。前者是对一些自有资本金不足35%的房地产企业，信托投资公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司，使其自有资本金达到35%的要求，信托投资公司作为股东获得投资回报。后者则是针对虽然自有资金己达到国家要求，但是由于某些原因等造成房地产企业短期资金困难，这时候信托投资公司就可以筹集一定资金定向地贷给房地产开发企业，补上资金缺口，这种操作方式类似商业银行的信贷业务。而政策规定银行不能这样做。
某房地产企业融资计划清单书DOC
实用文案 目录 一、公司介绍 (1) 二、项目分析 (4) 三、市场分析 (10) 四、管理团队 (16) 五、财务计划 (17) 六、融资方案设计 (17)
一、公司介绍 公司简介 大连市某房地产有限公司是经大连市工商行政管理局批准成立的一家合法有限责任公司。 成立时间：1998年12月30日 注册资金：2000万元（人民币） 企业法人：*** 注册地址：建设路 公司经营范围：房地产开发、商品房销售、房屋租赁 大连市某房地产有限公司管理架构设置科学合理，独具特色。公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。总经理由陈清江担任，由董事会决定公司的一切重大事宜。公司设置五个职能部门，分别为： 1.综合部：负责行政、人事和后勤服务 2.财务部：负责财务核算和融资、楼宇按揭 3.开发部：负责房地产开发前期工作和办理有关法律手续 4.工程部：负责工程设计、勘探、施工等方面的技术把关，包括各种管线的申报，协调工程的生产进度 5.营销部：负责产品广告宣传和销售、市场推广和办理产权证
件 公司各部门的主要职能是围绕房地产开发、设计、销售、物业管理等设置，目标是为建立一个配套设施完善、环境幽雅怡人、建筑风格独特、具备良好社区文化的大型多功能高尚生活区。 公司注重功能综合的管理方式，对项目进行前期市场策划、市场定位、设计、施工、销售、物业管理实行一条龙的管理，使设计、施工等各职能部门的人员直接面对市场、面对顾客的需求，更好地建设出符合顾客需要的楼盘。有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。 公司以人为本、尊重科学、尊重人才，采取以岗定人、以岗定责，择优选用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司员工共120人，其中大学学历以上109人，中高级职称63人，初级职称23人，共占员工总数的90.8%，职员年龄普遍年轻化，聚集了一批房地产开发建设各方面的人才。 公司已建立起一套完善的标准化管理体制，使公司各部门的责任、每一位员工的工作岗位责任、工作要求、任职要求、任职条件、办事程序和考核标准有章可循，各部门遵章守法，上行下效，公司整体动作协调，有较高的工作效率。 公司宗旨：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商品，并从开发中获得合法利润，发展各方经济。在近年的发展探索中，公司一贯秉承“建一个小区，创一批精品，上一个
完善我国房地产企业融资的策略
完善我国房地产企业融资的策略 发表时间：2010-08-17T09:34:59.840Z 来源：《中小企业管理与科技》2010年6月上旬刊供稿作者：李树香 [导读] 由于房地产存在着物质性方面和经济性质方面的特征，其资金运作也就有着与一般商品生产和流通行业不同的特点 李树香 (辽源市城镇住房制度改革办公室) 摘要：房地产企业融资难在我国是普遍的问题。特别是近年来，国家加大宏观调控力度，对房地产行业进行重点规范与调控，严控流向房地产行业的银行贷款，使得这个问题越发突出。对于我国房地产企业来讲，如何解决资金瓶颈问题，把握良好的发展时机迅速壮大成为企业面临的首要难题。 关键词：房地产企业融资特点方式比较完善措施 0 引言 作为经营风险程度本身就比较高的行业，房地产企业，其资金结构中债务比率过高会带来很大的财务风险，于企业的持续稳定的发展十分不利。因此，房地产企业有必要重新审视其现行融资方式，以期在当前的经济环境下保持生存能力谋求发展潜力。 1 房地产企业融资的特点 由于房地产存在着物质性方面和经济性质方面的特征，其资金运作也就有着与一般商品生产和流通行业不同的特点。主要有： 1.1 开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高房地产业的资本密集性决定了开发一个房地产项目动辄数亿，甚至数十亿，仅仅依靠企业自有资金，是不可能完成项目开发的，房地产开发商必须通过各种手段进行外源性融资。从今后的发展趋势看，我国房地产单纯依赖银行信贷的局面会有所缓和，但外部融资比例不减，只是在结构上多元化。 1.2 资金周转慢，投资回收期长因为房地产开发受土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房地产市场等四个互相联系的市场的制约，房地产从开发到交付使用，其生产周期短则一年，长则数年，才能进入流通和消费领域，因此投资回收期较长，如果靠分期收款或出租获得租金收回投资则所需时间更长。 1.3 投资风险较大因为房地产开发占用资金多，资金周期长，其投资风险也较大，主要表现为流动性风险、通货膨胀风险、经营风险等。 1.4 房地产资金的增值性由于土地资源的稀缺性、房地产的不可替代性等特点而使得房地产具有保值、增值的优点。随着经济发展和人民生活水平的提高，房地产的需要也不断增大，造成一定时间和特定地点上的供需矛盾加剧，从长期来看，房地产的价格呈上扬趋势，房地产资金的增值性也愈发明显。 1.5 资金运作受地域影响大房地产属于不动产，其生产、流通和消费都要在同一地域才能完成，加上房地产的购买者或投资者往往受国籍、城市户口等的限制，使得房地产的流通和消费有一定的地域性，从而导致房地产资金运作也会受地域的影响。 1.6 土地和房产的抵押是重要条件房地产属于不动产，它附着于特定的地块。土地是稀缺性资源，随着经济的发展，对土地的需求不断增加，房地产的价值随之增大，土地和房产的抵押成为金融机构所欢迎的融资条件。 2 当前我国房地产企业几种主要融资方式的比较分析 对于我国的房地产企业来说，主要的融资方式有IPO、买壳、信托、发债、房地产基金、REITS等几种方式。通过对几种不同融资方式的比较与分析，可得出下面的比较结果汇总表如下： 比较分析，可以看出。对于大型的房地产企业可以选择IPO、买壳、信托、发债、房地产基金、REITS等多种方式或其组合。而中型的房地产公司则可以选择买壳、信托、房地产基金等方式进行融资。小型房地产公司可以选择的融资方式比较有限，主要为信托。这主要是因为：对于与证券市场结合的融资方式来说，一般要求很高。在我国只有少数超大规模的房地产企业具备这样的条件与实力。相对于在证券市场首发融资（IPO、REITS），买壳上市与房地产基金（私募）的要求略低，中等规模的房地产企业可以采用这些融资方式，只要房地产企业拥有一定的资产规模、项目具备较强的盈利能力或拥有可以带来未来收益的储备就可以。而对于小型房地产企业来讲，由于自身规模的局限性，只能通过信托等方式进行融资。 当然除了以上的融资方式，房地产企业还可以通过联合开发、项目融资、房地产证券化等方式进行融资，这里不再一一进行论述了。 3 完善房地产企业的信息披露提高企业融资效率 融资成本是影响融资效率的重要因素，对于我国房地产企业而言，当前其资金来源普遍是银行贷款，房地产企业在获得银行等金融机构的债务融资时，通常面临着“信贷配给”问题，主要原因是两者之间存在着信息非均衡。解决该问题的关键是完善企业的信息披露制度，以增加房地产企业信用风险的透明度。这是防止房地产企业逆向选择和道德风险行为以及建立信用市场公正、公开以及公平竞争的关键。而要做到这一点，就必须要求房地产企业在不涉及商业机密的条件下充分公开自己的信用及相关信息，增强企业信息的透明度，以利于消除银行与房地产企业之间的信息非均衡。房地产企业要取得社会各界的信任与支持，顺利获得贷款，信用是决定因素。房地产企业一方面要规范和完善企业财务规章制度，定期提供全面、准确的财务信息，做到规范发展，产权清晰，提高自身资信等级，创造条件使企业在硬件上更多地符合银行贷款条件；另一方面，房地产企业经营者要加强金融法规的学习，充分尊重银行的债权，真正在社会上树立起守信用、重履约的良好形象。 4 发展和完善房地产企业融资渠道的措施 我国房地产企业融资方式有限，资金来源主要是内部积累以及银行信贷，但是房地产企业与银行之间存在较大的信息不对称，再加之房地产企业高资本、高风险的特征，企业融资成本较高，影响企业融资效率，因此，优化企业资本结构，提高房地产企业融资效率，就要发展多样化的融资渠道，以灵活的方式给予房地产企业更多的选择空间。除此而外，多元化的融资方式有利于资金优化配置，提高资金的使用效率，从而降低企业的资本成本。 改变以贷款为主的传统债权融资方式，培养和健全商业票据和企业债券等债权融资市场，如票据融资，使资金流转加快，减少了企业资金占用，通过背书转让就可完成结算，在资金紧张时，可以通过票据贴现取得资金;再如通过企业集团内部融资，灵活调剂子公司之间的资金余缺，提高了企业内部资金的利用效率，节省了财务费用。大力发展融资租赁和项目融资等不需在资产负债表中反映也不影响企业资信状况的表外融资方式。融资租赁的实质是转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的金融交易，是一种特殊的金融工具。通过企业资产所有权和使用权的分离，使有需要的企业以较低的成本获得所需资产，来达到融资的目的;还可以尝试项目融资，利用其多元融
房地产企业融资新方式
房地产企业融资新方式 来源：zhanglawyer :日期：2009-01-19 房地产公司是一个资金密集型产业，开发过程中需要大量的资金，由于目前国家的宏观调控，第一方面是对房地产资金的收紧：一是自有资金要达到35%，二是项目具备四证才能发放贷款，三是开发商在封顶后才能预售，第二方面是对房地产市场的宏观调控，使房地产行业前途迷茫，拐点论出现，购房者观望情绪严重，房屋销售量下降。所以房地产企业周转出现困难，对资金的需求更加强烈。 在这种情况下，拥有土地的开发商将持有的土地尽快进行开发，加快资金周转，是避免房地产市场风险的一种有效途径，要尽快进行开发，就需要有更多的资金进行投入。 但目前中国房地产企业的资金来源并不充分，银行贷款在国家调 控政策下日益收紧，信托也下降，上市要求严格、路途漫长。在这种情况下，房地产企业进行私募融资，以快捷的方式获得资金是一种比较好的办法。 关于私募融资的有关问题。 一、私募融资的资金来源对象： 1、是国内的信托投资基金，但信托投资基金需要信托公司或基金公司发行基金，按信托法的规定自然人投资者不得50超过人，机构投资者不受限制，使自然人投资募集的资金额度受到限制。如果是机构投资者，就没有必要再投入信托投资基金间接投资，完全可以直 接进行投资，当然机构投资者规模较小，或者对房地产行业没有经验，
或投资范围有政策性限制的除外。 2、国内的机构投资者，基金、风险投资，私募基金，有实力的 个人等。 上述各方投资以下简称投资者。 二、私募融资的投资形式： （一）、债权融资，即投资者以借贷形式将资金投入房地产企业，进行房地产开发，收取利息，这样投资者不承担经营风险。但法律上的障碍是，国家政策不允许企业之间进行资金拆借，只有自然人向企业贷款是合法的，但一方面自然人经济实力有限，另一方面，企业吸收自然人投资，有时国家认为是非法集资，有可能出现法律风险，但不确定一定会被认为是非法集资。 （二）、股权融资，即投资者以股权增资形式将资金投入房地产开发企业房地产开发。持有房地产公司股权，按股权分红形式取得投资收益。 与债权融资相比，股权投资没有政策上的风险，是按公司法进行运作，而不是按合同法、贷款通则等金融法律，所以不存在违反金融管理法规而导致违法。 另外，股权融资的好处是，不支付利息，投资者与公司共同承担 经营风险，如果投资出现亏损，不存在还本付息的压力。 股权融资的另一个好处是，可以降低公司的资产负债率，使公司再融资更容易。而债权融资会增加公司的资产负债率。
房地产集团融资管理制度
集团融资管理制度 一、总则 (一)为了规范集团及下属各中心、地区公司的融资流程，保证正常的资金供应量，降低融资成本，减少融资风险，提高资金使用效益，确保资金安全及财务目标的实现，特制定本管理制度。 (二)本办法所指的融资，仅包含债务资本融资。 1.债务资本融资是指以负债方式借入并到期偿还本息的方式融集资金，按方式可分为：借款融资、信用融资、应付债券与融资租赁等；融资对象包括银行与非银行金融机构、股东及其他特定的单位及个人。 1.1借款融资是指通过与银行、非银行金融机构，股东及其他特定个人借入一定款项，在合同与协议约定的时间内还本付息的一种融资方式；按借款的时间长短可分为：短期借款（一年以内），中长期借款（一年以上）；按方式分为：承兑汇票、流动资金贷款、开发贷款、委托贷款、专项贷款、股东借款或其他借款等； 1.2应付债券是指按照国家证券管理法规的相关规定，经相关审批机构审批同意后，向社会公众公开发行的一种约定还款期限、收益水平并到期归还本息的一种融资方式； 1.3融资租赁（长期应付款）是指通过依法成立的融资租赁公司，融回经营所需的租赁物，并在协议约定的该租赁物使用的大部分时间内按期支付租赁费的一种融资方式。 (三)融资原则：集中管理、统一筹措；规模适度、结构合理；期限合理、长短兼顾；综合权衡、降低成本；适度负债、防范风险。 (四)凡有合作方的公司，除按本办法的规定履行相关审批手续外，还应根据合作方的要求完成相关的审批手续。 二、管理部门及职责 (一)集团财务中心在股东会、董事会的授权范围内，负责集团及下属公司（项
目部）的融资管理，财务中心资金部（以下简称“资金部”）是融资活动的具体管理部门，履行以下职责： 1.拟定融资管理办法、目标与原则； 2.拟定集团融资需求及计划，履行股东会、董事会审批手续； 3.拟定具体融资方案，负责搜集相关的融资资料，履行相关的报批手续； 4.负责具体办理各项融资活动； 5.负责融资平台的搭建，渠道的拓展与维护； 6.负责可抵押资产及对内、对外担保的统一管理。 (二)集团下属各中心、公司（项目部）有义务积极配合资金部，完成地区公司（项目部）的融资工作，并履行以下职责： 1.参与本公司（项目部）融资方案的拟定； 2.配合提供融资所需资料(含可行性研究报告、项目基础资料、项目相关证照、公司（项目部）基础资料、相关合同等与融资相关的资料)，并协助其完成内部审批手续； 3.配合资金部完成融资所需合同、协议、担保等相关手续的办理； 4.配合资金部完成提款、用款、付息、还本等事宜的办理； 5.就融资过程中的各种问题与资金部沟通，协调解决； 6.配合资金部完成融资渠道的拓展与关系的维护。 三、借款融资的办理程序 (一)借款融资的一般规定 1.集团及下属地区公司（项目部）的对外借款由资金部统一管理； 2.资金部根据经营与投资对资金的整体需求，结合地区公司（项目部）的盈利情况，财务状况与资源情况，拟定融资需求、融资计划，提交财务中心总经理、集团总经理初审； 3.经集团总经理初审通过后，报集团董事会评审，评审通过后形成股东会决议或董事会决议； 4.借款融资计划审批通过后，涉及银行或非银行金融机构的由资金部牵
房地产融资几种常见方式
房地产融资几种常见方式信托、私募基金、短拆、过桥、土地抵 押、在建工程抵押 一、房地产融资之土地抵押贷款Q&A Q:什么是土地抵押贷款？ A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。 Q：什么叫做土地抵押？ A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。 Q：办理土地抵押长期贷款流程？ A： 1.首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值. 2.咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根据第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数. 3.根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域. 4.带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图. 5.根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告 6.与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料. 7.填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕. Q：办理土地抵押短期贷款操作流程？ A：1、项目方提供用于初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件)： A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划； B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书； C、抵押物所有权证明（国有土地使用权证、房产证等）， D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料；
房地产企业资金来源及主要融资渠道分析
房地产企业资金来源及主要融资渠道分析2019年以来，房地产行业实施了全面的融资政策调控，始终围绕着“稳地价、稳房价、稳预期”的核心目标，防止房地产泡沫的产生。进入2020年，受新冠肺炎疫情的影响，年初出现短暂的货币宽松政策，但随后不断出台的监管新政再次明确了整体趋严的融资环境。从房地产行业主要融资渠道来看，2020年银行信贷资金流向房地产领域增速持续下滑；债券市场发行规模同比有所增长，投资人投资偏好较为谨慎，发行逐步向经营稳健的企业倾斜；美元债市场存在不确定性，非标融资持续受到强监管，预计存量规模持续收缩。预计2021年，房地产行业融资环境仍将保持适度紧缩的态势，融资政策预计不会有大幅宽松，控制总量的同时，收缩非标准化融资规模，对主要融资渠道进行调整；同时，随着“三条红线”等管理新规的实施，房地产企业有息债务的穿透管理将日趋严格。 一、当前的市场政策及融资环境 房地产业是中国国民经济的重要支柱产业之一，各地调控政策在“房住不炒”的硬约束下根据市场情况进行了微调。从调控的总体思路来看，中央对房地产泡沫化所带来的金融风险以及由此导致的居民杠杆率快速增长问题表现出极大重视。
2019年以来，调控政策加强了从“供给端”调控的力度，房地产行业实施了全面的融资政策调控，对房地产企业各主要融资渠道都进行了管控。自2019年6月，促进国民经济战略转型诉求纳入监管层的视野，压缩房地产金融资源以促进国民经济转型亦成为政策调控的重要考虑因素。从2019年三季度开始，宏观经济下行压力大，政府加大逆周期调节力度，9月全面降准+LPR降息，11月MLF降息，房地产政策向“松紧对冲”过渡。2019年11月16日，央行发布《2019年第三季度货币政策执行报告》，报告中删除了“房住不炒”的表述，仅强调“因城施策”，短期政策出现小幅宽松和边际调整，但在2020年初，“房住不炒”再次被明确，在3月召开的金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会以及4月召开的中央政治局会议中，均重提坚持房子是用来住的、不是用来炒的，央行也专门提出要保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。从中长期来看，房地产市场严控政策始终围绕“稳地价、稳房价、稳预期”的核心目标。 从融资方面的调控政策来看，主要包括：第一，房地产信托等非标融资渠道受限；第二，加强对银行理财、委托贷款、开发贷款、海外债等渠道流入房地产的资金管理；第三，加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率；第四，严禁消费贷款违规用于购房。
房地产企业融资计划方案
房地产企业融资计划书(模板） 项目融资计划书 融资计划书目录 一、公司介绍 二、项目分析 三、市场分析 四、管理团队 五、财务计划 六、融资方案的设计 七、摘要 一、公司介绍 １、公司简介 主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等,这方面的介绍是有必要的，它可以使人们了解你公司的历史和团队。 2、公司现状 在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所,如果未经审计也请注明。 ３、股东实力 股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业，或者公司本身就属于大型集团，那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。 4、历史业绩 对于开发企业而言，以前做过什么项目，经营业绩如何，都是要特别说明的地方，如果一个企业的开发经验丰富,那么对于其执行能力就会得到承认。 5、资信程度 把银行提供的资信证明,工商、税务等部门评定的各种奖励，或者其他取得的荣誉，都可以写进去,而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。 6、董事会决议 对于需要融资的项目,必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度,而不是戏言。 二、项目分析 1、项目的基本情况 位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等，都是房地产开发的基本情况,需要在报告中指出。 2、项目来历 项目来历是指项目的来龙去脉,项目的上家是谁,怎么得到的项目,是否有遗留问题，是如何解决的等情况。 3、证件状况文件
项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。 4、资金投入 自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等，方便了解项目的资金状况。 5、市场定位 指项目的市场定位，包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等 6、建造的过程和保证 项目的建筑安装过程,如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期,不会导致项目无法按期交付使用。 三、市场分析 1、地方宏观经济分析 房地产是一个区域性的市场，受到地方经济的影响比较大。而表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说明等需在本部分体现。 ２、房地产市场的分析 房地产市场的分析比较复杂,而且说明起来可繁可简。简单说需要定性分析本地区房地产市场的发展，平均价格,各种类型房地产的目标客户群等。复杂些说明则需要在时间数轴上表征价格的走势波动，但是，因为很多地区没有进行常规的价格跟踪,所以，严格数据的分析很难完成,但是可以通过典型项目的分析来代替。 3、竞争对手和可比较案例 分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群等，同时，也需要罗列一些未来可能进入市场竞争的对手项目情况，以及未来的市场供应量等情况。 ４、未来市场预测及影响因素 未来的市场预测很难预料，但是可以通过市场的周期的方法和重点因素分析法等分析方法做出预测。 四、管理团队 1、人员构成 公司主要团队的组成人员的名单，工作的经历和特点。如果一个团队有足够多经验丰富的人员，则会对投资的安全有很大的保障。 ２、组织结构 企业内部的部门设置、内部的人员关系、公司文化等都可以进行说明。 ３、管理规范性 管理制度,管理结构等的评价。可以由专门的管理顾问公司来评价和说明。 ４、重大事项 对于企业产生重要影响的需要说明的事项。 五、财务计划 一个好的财务计划,对于评估项目所需资金非常关键，如果财务计划准备的不好,会给投资者以企业管理者缺乏经验的印象,降低对企业的评价。本部分一般包括对投资计划的财务假设,以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用等内容。 其中，对于企业自有资金比例和流动性要求较高。 六、融资方案的设计
房地产企业融资模式
房地产企业融资模式 资金是房地产开发企业的生命线，大多数小型房地产商的主要管理活动是围绕着融资进行的。总体来说，有以下几种融资模式： 1.自有资金+银行贷款 ·传统融资方式，被普遍采用，但中小型企业很难得到银行贷款。 ·融资成本最低，应优先使用。 2.自有资金+信托计划 ·新兴融资方式，目前限于短期融资，对长期的、大规模的项目作用有限。 ·融资成本比银行贷款高。 3.自有资金+股权融资 ·传统融资方式，目前引进外企的比例较高。 ·融资成本比银行贷款高。 4.自有资金+投资基金 ·新兴融资方式，规模很小，而且相关法律不健全，融资成本最高。 融资流程介绍： 一、贷款种类：信用贷款、担保贷款和票据贴现 1、信用贷款：系指以借款人的信誉发放的贷款。
2、担保贷款：系指保证贷款、抵押贷款、质押贷款。 保证贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的保证方式以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时．按约定承担一般保证责任或者连带责任而发放的贷款。 抵押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。－主要指不动产（房屋、设备、土地等）和特别动产（车） 质押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。－动产（比如存货） 3、票据贴现：系指贷款人以购买借款人未到期商业票据的方式发放的贷款。 另外：按照期限可分为：短期贷款（1年以内，含1年）、中期贷款（1年以上（不含1年）5年以下（含5年））和长期贷款（5年以上） 目前企业尤其是民营企业融资主要集中在担保贷款和票据贴现，担保贷款期限多为1年以下，又多以抵押和质押风险最小，也是银行最最喜欢操作方式。票据贴现由于存在大量非真实经营活动，国家对此要求非常严格，要求提供的发票原件。 （抵押，就是债务人或第三人不转移法律规定的可做抵押的财产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不履行债
房地产融资的16种途径
房地产融资的16种途径 房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求，因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构。 1．自有资金：开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。 2．预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。 3．建设单位垫资：一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。
地产公司融资有哪些具体内容
地产公司融资有哪些具体内容 一、房地产私募基金。二、融资性售后回租房地产的融资性售后回租。三、境外融资境外融资包括房地产企业海外上市、海外发债，以及与外资基金合作等。 按照我国的企业形式来划分企业融资，则有民营企业融资、国有企业融资等，房地产公司融资也属于企业融资的一种，那么房地产公司融资具体是什么含义？房地产公司融资的相关政策 有哪些呢？下面就跟随的小编来一起了解一下。 一、房地产公司融资具体是什么含义？ 从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和清算。 从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。 房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样，但是，简单、直接、明了的描述就是两个字：找钱。找钱、找到有钱的企业、
机构、个人，已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作，许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门，也会招聘一些“具有成功融资经验”“成熟融资渠道”的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。这些老总或融资人员大多数时间都是在与“有钱的企业、机构或个人”谈项目、谈融资、订合同。而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为“银主”，一个极富戏谑性的称谓，一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角，一个为融资中介（掮客）善用的工具和谋取钱物酒食的借口。 房地产企业融资的首要前提就是要能够根据企业自身和项 目的情况去分析，融资方为何会钟情于项目？及对项目做出符合市场价值的评估；其次也是最重要的一点，如何在融资过程中使融资方的资金安全得到保证？即对融资资金的进入和退出的交 易结构设计，要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。 实际上，我国房地产行业的融资活动中，成功的融资案例是极其少见的，比如，上市融资则使绝大多数房地产企业所不具备的和无法等待的。目前，比较适合于我国房地产企业的融资方式是股权融资、收购融资、财务融资等三种方式（具体概念的相关描述参见《房地产项目融资操作实务研究》一文）。 二、房地产公司融资的相关政策有哪些呢？ 房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在我国现有市场经济条件下，房地产
房地产企业融资策略分析
房地产企业融资策略分析 银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。 1.大力培育房地产信托融资方式 房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。 2.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化 住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。 3.建立多层次房地产金融体系 借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。 4.建立和完善相应法律制度配套措施 规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订《企业债券管理条例》，尽快出台《产业投资基金法》等等。 进一步完善间接融资
房地产开发企业融资问题研究
房地产开发企业融资问题研究 摘要 房地产开发企业是我国企业中一支十分重要的组成部分，在促进国民经济发展，增加就业等方面发挥了十分重要的作用。然而，随着经济发展的不断深入，房地产开发企业发展所面临的困难也日益凸显，加快企业转型速度，提高企业的核心竞争力已经成为我国房地产开发企业发展的关键问题，而企业融资则在其中发挥着不可替代的重要作用。整体来看，目前我国金融体系对房地产开发企业的支持力度已经有了很大提升，但从房地产开发企业的发展需要来看，其仍然存在的很大不足，而这些不足的产生与我国政府职能不到位、直接融资体系不完善、缺乏完善的法律体系以及民间融资成本较高等因素有着直接的关系。为此，我们也需要从政府职能、融资体系、法律保障和民间融资的角度出发，通过相关措施的实施来解决。 根据我国经济发展的不同阶段，国家不断出台与发展阶段相对应的法律和政策来鼓励房地产开发企业的发展，关于企业融资的法律也相继出台，一些涉及房地产开发企业融资问题的制度在很大程度上促进了企业更好的发展。但是从整体来看，这些法律法规都是在融资渠道和企业自身结构方面进行了研究，对于房地产开发企业自身如何发展，信用机制如何建立，都没有提出相应的建议。为此，本文选择房地产开发企业融资作为研究对象。 关键词：房地产开发企业，融资，银行，民间借贷
Real estate development enterprise financing problems research ABSTRACT Real estate development enterprise is one of the most important parts of our country. It plays a very important role in promoting the development of national economy and increasing employment. However, with the economic development, the development of the real estate enterprises facing difficulties have become increasingly prominent, accelerating the transformation of enterprises, improve the core competitiveness of enterprises has become a key problem in the development of China's real estate development enterprise, and enterprise financing plays an important role in the irreplaceable. Overall, China's financial system to support real estate development enterprises has been greatly improved, but the need of the development of the real estate enterprises, there are still insufficient, and our government functions is not in place, these problems have direct financing system is not perfect, the lack of higher the perfect legal system and private financing costs have a direct relationship. To this end, we also need to start from the perspective of government functions, financing system, legal protection and private financing, through the implementation of relevant measures to solve. According to the different stages of economic development in our country, the country is introduced and the development stage of the corresponding laws and policies to encourage the development of real estate development enterprises, law on corporate financing is also introduced, some issues involved in real estate development enterprise financing system to a great extent, promote the development of enterprises better. But on the whole, these laws and regulations are in terms of financing channels and enterprise
论房地产企业并购融资风险及策略
论房地产企业并购融资风险及策 略 摘要：在国家去库存、去杠杆的调控政策影响下，近年来房地产行业并购案例逐渐增加，并购金额越来越大。 关键词房地产企业并购融资风险策略 并购作为一种优化资源配置、实现产权重组的有效手段，就当前行业发展形势来看，是房地产企业适应复杂形势的必然选择。但是在房地产企业并购融资过程中，也伴随着潜在的风险。如果房地产企业不能及时识别并做好风险应对，轻则影响并购的顺利进行，严重时还会因为融资困难导致企业破产。文章在分析当前房地产企业并购融资风险成因的基础上，就具体的应对策略展开了分析。 1房地产企业并购融资中的风险成因 1.1房地产融资机构的风险防控意识不强
融资风险伴随在房地产企业并购融资的各个工作环节中，在国内房地产领域融资监管体系尚不完善的大环境下，一方面，许多房地产企业受到自身运营机制和发展历程的影响，没有形成强烈的内部控制意识，提前做好风险分析和制定应对策略，导致在并购融资中遇到风险不能及时应对和控制;另一方面，由于缺乏强有力的外部监控手段，对房地产企业一些不规范的融资行为没有及时指出，后期也会面临严重的问题。 1.2房地产企业采取的融资方式较为单一 从房地产行业发展比较成熟的发达国家来看，房地产企业走“多元化”融资模式是提高风险应对能力和永葆企业发展动力的关键。但是就我国房地产行业来看，现阶段主流的融资方式还是以商业银行贷款、发行股票等传统模式为主。由于融资方式比较单一，特别是对于商业银行贷款过度依赖，一旦后期融资渠道不畅，将会直接导致房地产企业的流动资金大幅缩水，甚至因为短期内资金周转不开，引发严重的融资风险。除了融资方式单一化之外，在融资风险防控技术手段上也不够多元。1.3存在拿地难和融资难的两难局面从去化和收益的角度出发，开发商重点开发一线和二线热点城市的住宅或商住类项目，刚好与政策相左(如《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号－私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》)，导致拿地难和融资难的两难局面。1.4融资双方立意沟通困难投资拓展部门的融资知识和实操经验无法一蹴而就，导致仍然使用投