投资项目评估案例-2014-修订版
假设开发法-静态
假设开发法（剩余法-待开发土地）测算（模板中绿色表示说明，红色代表根据项目情况进行选择）假设开发法：是在测算完成开发后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以价格余额来估算待估宗地价格的方法。
其基本计算公式为：P=A-B-C式中：P—待估宗地价格A—不动产总价B—开发项目整体的开发成本C—客观开发利润其中：开发项目整体的开发成本包括购地税费、开发费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费。
即：待估宗地价格=不动产总价－购地税费-开发费用－管理费－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润评估测算过程：本次评估采用静态分析方法进行测算。
（新估价规范中要求选择估价前提，而土地评估中未要求，在土地报告中是否需要）1、确定委估宗地的最有效利用方式（1）规划指标通过分析该评估地块的具体条件，规划用途为商住用地，面积合计为29,339.5㎡，计容建筑面积为117,358㎡（其中：商业建筑面积11735.8平方米，配套设施建筑面积2000平方米），地上建筑容积率为4，建筑密度≤30%，建筑限高100米，绿地率≥30%。
根据惠州市住宅小区规划要求，按住宅停车位为每100平方米建筑面积配套1个车位，则住宅车位个数为1036个；商业配备车位为每100平方米营业面积0.7/个车位，则商业车位为82个，本次评估设定全部为地下车位，则地下车位总个数为1118个。
地下车位按30㎡/个车位计，则地下车库面积为33,540㎡。
详见下表（2）开发项目状况设定结合目前调查委估宗地工程地质条件、周边同类商住小区配套、装修标准等资料，委估宗地开发建设工程成本特征概况预计如下：结构：钢混（框剪）结构；层数：根据容积率为4及建筑密度≤30%，本次评估设定为高楼层建筑形式；商业裙楼:根据现场查勘，评估对象两宗地整体四面临街，根据上表可知商业为一二层住宅底商，基底面积为8801.85平方米，根据最高最佳使用方式，一层商业建筑面积可布局成临街商铺；装修标准：建筑物外墙瓷砖、高级涂料，内部毛坯；根据以上资料，拟建项目为常见民用建筑，该类工程为常见工程，建设成本在当地目前处于相对稳定状况。
长期股权投资案例
借：长期股权投资
1500万
贷：银行存款
1500万
借：应收股利
20万
贷：投资收益
20万
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3.2 权益法—适用条件
• 投资方对联营企业和合营企业的长期股权投资， 应当采用权益法核算。
• 投资方对联营企业的权益性投资，其中一部分通 过风险投资机构、共同基金、信托公司或包括投 连险基金在内的类似主体间接持有的，无论以上 主体是否对这部分投资具有重大影响，投资方都 可以按照《企业会计准则第22号——金融工具确 讣和计量》的有关规定，对间接持有的该部分投 资选择以公允价值计量丏其变劢计入损益，并对 其余部分采用权益法核算。
管理费用
300万
累计摊销
1200万
贷：无形资产（原值）
9600万
银行存款
2700万
营业外收入
4200万
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2.2 非企业合并形成的长期股权投资 的初始计量
• 1、以支付现金取得的长期股权投资，应当按照实际 支付的贩买价款作为初始投资成本。初始投资成本包 括不取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他 必要支出。
• 甲公司账务处理：
借：长期股权投资—成本
6600万
贷：股本
1500万
资本公积—股本溢价
5100万
15
丼例：非同一控制下企业合并形成的 长期股权投资初始账务处理
• 2013年6月30日，甲公司向无关联方关系的乙公司的 原股东定向增发1500万股股份（每股面值1元，市价为 10元/股），取得乙公司100%股权。两公司在企业合 并前采用的会计政策和会计期间相同。合并日，乙公司 的账面所有者权益总额为6600万元。
• 长期股权投资初始投资成本不支付的现金、转让的非 现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，应当 调整资本公积（资本溢价）；资本公积丌足冲减的， 调整留存收益。
项目融资案例分析报告
昆明理工大学项目融资案例分析班级：工程管理121班学号：201211106223姓名：李健2014/12/20【案例一】马普托港项目融资案例1.项目背景莫桑比克共和国政府（GOM）希望通过对外开放和私有化促进本国经济的发展，因而提出了包括N4 Platinum收费公路，Ressano-Garcia铁路以及马普托港三个项目在内的马普托走廊项目。
马普托港项目的前景主要取决于港口的货物处理量。
在内战爆发前，马普托港年货物处理量为1500万吨，相比之下，同一时代南非德班港的年货物处理量也仅为2200万吨。
1997年，在英国上市的港口运营商Mersey码头港口公司，瑞典建筑业巨头Skanska投资部门，南非的货运和物流公司Grindrod，葡萄牙集装箱码头运营商Liscont Operadores de Conrtentores S.A和莫桑比克Gestores S.A.R.L公司组成的联合体被选中为最优投标者，组建了一家名叫马普托港发展公司（MPDC）的本地公司来运作该项目。
2000年9月，MPDC和国家铁路港口运营商（CFM）签订特许经营协议。
根据协议，MPDC在15年的特许期里享有管理港口的服务，并对港口特许经营区进行融资、管理、运营、维护、建造和优化的权利。
在适当的条件下，特许期可以再延长10年。
尽管拥有以上有利因素，但是项目融资知道2003年4才最终完成。
2.项目融资结构2.1资金来源马普托港发展公司（MPDC）：3500万美元国际银团（荷兰发展金融公司、南非商业银行、南非发展银行）：2700万美元荷兰发展金融公司：500万美元、荷兰发展金融公司：800万美元2.2投资结构2.2.1项目发起人：莫桑比克政府2.2.2项目经营者：马普托港发展公司（MPDC）2.2.3项目的贷款银行和机构：国际银团（南非商业银行、南非发展银行）、荷兰发展金融公司、一系列出口信贷机构图表 1 投资结构图2.3融资结构通过多次的谈判、磋商以及建设、融资后，在英国上市的港口运营商Mersey码头港口公司，瑞典建筑业巨头Skanska投资部门，南非的货运和物流公司Grindrod，葡萄牙集装箱码头运营商Liscont Operadores de Conrtentores S.A和莫桑比克Gestores S.A.R.L公司组成的联合体被选中为最优投标者，组建了一家名叫马普托港发展公司（MPDC）的本地公司来运作该项目。
PPP项目失败案例集锦
PPP项目失败案例无论是建设文化小镇还是综合管廊，国家目前全力推行PPP模式，虽然例如河北固安工业园区新型城镇化项目，实施PPP14年，有力带动县财政收入增长近50倍，投资方的资产规模也增加了10多倍，但PPP在运用过程中也有失败的教训，通过对国内外9个典型失败案例的分析，以避免今后犯类似的错误。
国内案例1案例1 杭州湾跨海大桥出于对预期效益的乐观评估，杭州湾跨海大桥一度吸引了大量民间资本，17家民营企业以BOT形式参股杭州湾大桥发展有限公司，让这一大型基础工程成为国家级重大交通项目融资模板。
然而现在投资入股的民企又纷纷转让股份，退出大桥项目，地方政府不得不通过国企回购赎回了项目80%的股份。
通车五年后，项目资金仍然紧张，2013年全年资金缺口达到8.5亿元。
而作为唯一收入来源的大桥通行费收入全年仅为6.43亿元。
按照30年收费期限，可能无法回收本金。
评价：第一，《杭州湾跨海大桥工程可行性研究》预测到2010年大桥的车流量有望达到1867万辆，但2010年实际车流量仅有1112万辆，比预期少了30%以上。
严重的预期收益误判导致民企决策错误。
第二，大桥项目从规划到建成的10年间多次追加投资，从规划阶段的64亿元到2011年的136亿元，投资累计追加1倍还多，参股的民企已先期投入，只能继续追加，最终被“套牢”。
第三，2013年嘉绍大桥通车对杭州湾大桥是“雪上加霜”，接下来，杭州湾第三跨海工程钱江通道2014年底也将通车，另外宁波杭州湾大桥、舟山-上海跨海高速、杭州湾铁路大桥等项目也已纳入地方或国家规划，未来车流量将进一步分流，合同与规划的严重冲突令项目前景更加黯淡。
2案例2 汇津中国(长春)污水处理有限公司作为国内首家合资公用事业项目，长春市排水公司于2000年初与香港汇津公司合资建立汇津(长春)污水处理有限公司(即汇津长春)，合同期限为20年。
同年7月，市政府制定了《长春汇津污水处理专营管理办法》。
浙江企业投资并购经典案例十例
浙江企业投资并购案例10例一、科尔集团赴美国南卡罗来纳州建立工厂案例美国南卡罗来纳州哥伦比亚，当地时间2013年12月16日，南卡州商务部正式宣布科尔集团在兰开斯特郡建立纺纱工厂，将在5年内投资2.18亿美金，创造500个以上就业岗位。
科尔集团成为首家在美国建立工厂的中国纺织企业。
项目设立的背景及动因1、项目设立的背景科尔棉纺产品以气流纺为主，对进口棉特别是美棉依赖较大，但科尔的棉花进口配额不足2000吨，仅占需求量的 6.7%左右，远远不能满足生产需求。
配额及滑准税等棉花进口管制政策，造成美棉在国内使用成本大多数时间高出其国际市场价，其平均价差多数时间在2000～4000元/吨之间。
2012年至今受国内棉花收储政策影响，价差已超过5000元/吨。
相较国内情况，美国棉花具备质优、价廉的优势。
且科尔所需的能源、资金等成本美国相对较低，如电费、贷款利率基本为本土的一半。
且美国物流业发达，棉花可随买随用，大大降低仓储成本。
美国纺织企业在纺织品、纤维、高分子聚合物和材料之间的科研结合等领域取得了卓越成绩，拥有一批先进的产品与生产技术。
同时美国金融市场发达，可以使用期货、期权在内的多种金融工具抵御或对冲市场风险。
2、动因分析（1）、是摆脱国内棉纱及电力成本高企的需要（2）、是抵御纺织业贸易壁垒的需要基本经验及影响1、基本经验（1）、积极有效沟通（2）、主动聘请专业服务机构（3）、提前锁定法律风险（4）、采取“本土化战略”（5）、时刻关注项目建设环境二、美都控股“走出去”实施美国油气资源并购美国时间2013年11月18日，美国外国投资委员会（CIFUS）正式批准美都控股股份有限公司（以下简称美都控股）1.6亿美元成收购美国伍德拜恩艾克森有限公司（以下简称W AL公司）全部股权。
W AL 公司是一家从事石油天然气开采及销售的企业，其主要的油气田开采区块为Woodbine Sand 油田的一部分，位于德克萨斯州东部。
案例2-无形资产减值测试评估案例
以财务报告为目的涉及A公司持有商标专用权无形资产减值测试评估案例一、案例要点随着新会计准则的全面推行, 以财务报告为目的的资产减值测试评估项目越来越多。
此类业务不仅需要评估师对《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则—以财务报告为目的的评估指南》（试行）、《资产评估准则—无形资产》深刻理解、熟练运用, 也需要对《企业会计准则第8号—资产减值》的要求有所了解, 便于和企业财务人员、注册会计师进行沟通, 较好把握财务报告目的的评估重点。
本案例是企业商标权资产减值测试评估项目, 是以财务报告为目的评估业务类型之一。
本案例中, A公司持有200个商标所有权, 而商标使用人为A公司下属6个子公司, 6个子公司无偿使用商标。
案例没有对评估对象200个商标的法律状态、具体运用情形等事项进行说明, 如商标的文字图形标识、初次注册时间、注册到期时间、应用产品行业, 以及那些是主商标, 哪些是备用或保护性商标等。
为了保护商标不被侵权, 企业通常除主要的商标标识外, 还会注册文字图形相近的多个辅助商标, 并且注册范围覆盖相近行业。
本案例涉及200多个商标, 130多个未使用, 评估师没有对此进行分析。
在存在主商标和保护性商标的情形下, 评估对象应为商标资产组合。
既然是商标减值测试, 那商标是如何取得的, 外购还是股东出资投入, 还是改制时的资本化, 评估报告应对商标的资本化过程进行介绍。
评估报告没有说明各商标的使用单位, 无法对商标评估涉及的相关业务、资产等评估范围清晰界定。
对于商标的预期使用期限, 仅简单的以产品的寿命期限5年作为商标寿命年限, 确认方法过于简单。
总之, 本案例的商标权减值测试评估存在很多不足, 评估师对相关准则的学习理解不够, 商标权评估专业能力较欠缺, 评估报告及估算过程存在较多瑕疵, 评估结论难以使人信服。
二、案例背景委托方（A公司）为研制、生产、销售：中西成药、化学原料药、外用药、儿童用药、保健药的上市公司, 委托方（A公司）拟编制财务报告, 需要对与减值测试相关的200个注册商标专用权在评估基准日时的可回收价值进行评估, 为委托方编制财务报告提供参考依据。
项目十二 以财务报告为目的的评估 《资产评估实务》
2018年6月30日，该宗土地邻近的一宗土地被开发使用，用于建造住宅，土地性质为住宅用地。同 时，该宗土地所在区域规划自2018年1月1日以来作出了调整。A公司董事会决定，在履行相关手续后， 可将该宗土地的用途从工业用地变更为住宅用地。在编制2018年6月30日的资产负债表时，该宗土地使 用权的公允价值评估中土地的最佳用途及公允价值应通过比较分析来确定：
【注意】在评估中，应区分房地产的性质、环境和地理位置存在的差异，必 要时，应考虑上述差异并对其进行修正。
（3）当无法掌握活跃市场的当前价值时，可以参照具体相似性质的资产的活跃市场， 或者较不活跃市场的相似资产的最近交易价格；或者对合理预测的未来现金流量的折现值 。
（二）评估方法及评估参数
1.市场法
（1）选择类似房地产。 ①应当收集足够的同类或者类似房地产的交易案例，并对所收集 的信息及其来源进行审慎分析。 【注意】同类或者类似的情况：对建筑物而言，是指所处地理位 置和地理环境相同、性质相同、结构相同或相近、新旧程度相同或 相近、可使用状况相同或相近；对土地使用权而言，是指同一位置 区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近。 ②在选用交易案例时应当关注案例的可比性，重点分析投资性房 地产的实物状况、权益状况、区位状况、交易情况及租约条件。 ③公允价值是以脱手价为核心的，需要注意的是资产出售或者使 用的限制。
任务二 投资性房地产公允价值评估
【任务描述】
在日常生活中，“买房”“租房”等一切与“房”有关的话题一 直就是大家讨论与关注的热点与焦点。出租房产或者购买房产持有 等待增值的行为十分常见，所有的这些行为表现实际上都是投资性 房地产。如何对投资性房地产的价值进行评估也就成为大家关注的 内容。可见，对于评估者掌握相关的评估知识并进行评估是十分必 要的。通过对投资性房地产相关知识的学习，掌握计量基础，评估 对象，选择合适的评估方法以及确定有关评估参数，对于同学们掌 握投资性房地产评估是十分必要的。
PPP项目失败案例集锦
PPP项目失败案例无论是建设文化小镇还是综合管廊，国家目前全力推行PPP模式，虽然例如河北固安工业园区新型城镇化项目，实施PPP14年，有力带动县财政收入增长近50倍，投资方的资产规模也增加了10多倍，但PPP在运用过程中也有失败的教训，通过对国内外9个典型失败案例的分析，以避免今后犯类似的错误。
国内案例1案例1 杭州湾跨海大桥出于对预期效益的乐观评估，杭州湾跨海大桥一度吸引了大量民间资本，17家民营企业以BOT形式参股杭州湾大桥发展有限公司，让这一大型基础工程成为国家级重大交通项目融资模板。
然而现在投资入股的民企又纷纷转让股份，退出大桥项目，地方政府不得不通过国企回购赎回了项目80%的股份。
通车五年后，项目资金仍然紧张，2013年全年资金缺口达到8.5亿元。
而作为唯一收入来源的大桥通行费收入全年仅为6.43亿元。
按照30年收费期限，可能无法回收本金。
评价：第一，《杭州湾跨海大桥工程可行性研究》预测到2010年大桥的车流量有望达到1867万辆，但2010年实际车流量仅有1112万辆，比预期少了30%以上。
严重的预期收益误判导致民企决策错误。
第二，大桥项目从规划到建成的10年间多次追加投资，从规划阶段的64亿元到2011年的136亿元，投资累计追加1倍还多，参股的民企已先期投入，只能继续追加，最终被“套牢”。
第三，2013年嘉绍大桥通车对杭州湾大桥是“雪上加霜”，接下来，杭州湾第三跨海工程钱江通道2014年底也将通车，另外宁波杭州湾大桥、舟山-上海跨海高速、杭州湾铁路大桥等项目也已纳入地方或国家规划，未来车流量将进一步分流，合同与规划的严重冲突令项目前景更加黯淡。
2案例2 汇津中国(长春)污水处理有限公司作为国内首家合资公用事业项目，长春市排水公司于2000年初与香港汇津公司合资建立汇津(长春)污水处理有限公司(即汇津长春)，合同期限为20年。
同年7月，市政府制定了《长春汇津污水处理专营管理办法》。
房地产估价报告书(实用5篇)
房地产估价报告书第1篇一、委估项目XXX公司所属房产抵押贷款估价项目二、委托方名称：XXX公司地址：XXX三、估价方名称：XXX房地产评估咨询有限公司地址：XXX证书号：XXX 资质等级：XXX法定**人：XXX四、估价对象概况估价对象位于XXX，其合法产权人为XXX公司，建筑面积共*方米。
其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为，*均层高米，建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为XXX。
副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为，*均层高米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证号码为XXX。
五、估价目的为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。
六、估价时点2014年8月15日七、价值定义采用公开市场价值标准八、估价原则本次评估在遵循公正、公*、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则：1. 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。
2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。
3. 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4. 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。
九、估价依据1. 委托方提供的资料(1)委托书;(2)委托方企业营业执照复印件;(3)房屋所有权证复印件。
2. 国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。
3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。
4. 估价机构和估价人员掌握和收集的\'有关资料。
十、估价方法估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。
十一、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为***贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥万元)。
案例8-无形资产评估案例
某研究所拟以专有技术对外出资项目评估案例一、案例要点这是一个创新案例，因委托方拟以其所拥有的专有技术对外出资，需对所涉及的专有技术进行评估。
而实际操作中如何确定无形资产的分成比例，属于技术类无形资产评估的难点，如专有技术的无形资产分成率，采用三分法、四分法，过于粗略，差异也很大，难以令人信服。
本次评估中，评估师在收益法评估理论基础上运用新的方法来计算确定无形资产分成率，对传统评估的“三分法”“四分法”是个突破和创新，只是一些关键问题没有解决好，因而还存在许多不足之处。
二、案例背景根据中国科学院文件《关于同意中国科学院某研究所以无形资产出资设立某新材料科技有限公司的批复》中国科学院某研究所拟将其拥有的“一种XX泡沫材料及其制备方法”专有技术作价出资成立A 新材料科技有限公司，为此，需对该经济行为所涉及的“一种XX泡沫材料及其制备方法”专有技术（简称：B发泡材料专有技术）价值进行评估，提供该资产截止评估基准日的市场价值，为该经济行为提供价值参考依据。
目前，中国科学院某研究所以专有技术出资设立A 新材料科技有限公司的经济行为已经顺利完成。
三、案例内容以下内容根据相关评估报告和工作底稿进行了编辑、处理。
（一）评估报告主要内容1、评估目的：中国科学院某研究所拟以B发泡材料专有技术出资成立A新材料科技有限公司所涉及的B发泡材料专有技术所有权价值进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。
2、评估对象和评估范围：中国科学院某研究所拟以B发泡材料专有技术出资成立A新材料科技有限公司所涉及的B发泡材料专有技术所有权价值。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
3、价值类型：市场价值。
4、评估基准日：2009年12月31日5、评估依据（略）6、评估方法：收益法。
7、评估结论：经评定测算，截止于2009年12月31日，在上述评估目的下中国科学院某研究所拟以B发泡材料专有技术出资成立A新材料科技有限公司所涉及的B发泡材料专有技术所有权账面值为0.00万元，评估值为人民币420.00万元（大写：人民币肆佰贰拾万元）。
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投资项目评估案例-2014-修订版 2
投资项目经济评估案例研究 第一节 项目概况 本项目为一新建化工项目，拟生产目前国内外市场较为紧俏的P产品，该产品目前在国内市场供不应求，每年需要一定数量的进口，项目投产后可以产顶进（替代进口）。本项目经济评估前的基础工作已经完成，对项目市场与生产规模、技术与设备、原材料和燃料及动力供应、建厂条件和厂址选择、公用设施和辅助设施、环境保护、企业组织和劳动定员、项目实施进度等进行了全面的研究论证和多方案比较，确定了项目的最优建设方案。 项目生产规模为年产P产品2.3万吨，主要技术设备拟从国外进口，厂址位于城市近郊，占用一般农田250亩，靠近原料、燃料产地，交通运输方便、水电供应可靠。项目主要设施包括生产车间与工艺生产相适应的辅助生产设施、公用工程，以及生产管理和生活福利设施。
第二节 项目财务数据预测 一、投资估算、投资使用计划及资金筹措 1、建设投资估算（见辅助报表1）
（1）本项目建设投资用“概算指标估算法”进行估算。固定资产投资估算金额为53,786万元，其中外汇为3,454万美元。基本预备费按“工程费用”和“工程建设其他费用”合计的10%计算，估算值为4,760万元；涨价预备费仅考虑国内配套投资的涨价因素，建设期内年均涨价率取6%，估算值为1426万元。外汇与人民币的换算汇率为US$1=RMB 8.7。 （2）本项目建设投资税（费）的综合税率为5%，据此估算项目建设投资税费为2,689万元。 3
（3）“建设期利息”根据资金来源及投资使用计划估算，估算值为5,013万元，其中，外汇为470万美元。 2、流动资金估算（见辅助报表2） 本项目流动资金按“分项详细估算法”进行估算，估算值为7,266万元。 3、项目总投资为建设投资（含固定资产投资、建设投资税费、建设期利息、预备费）和流动资金的总和，总计6,8754万元，其中，外汇3,924万美元。 4、投资使用计划及资金筹措（见辅助报表3） 根据本项目的实施进度计划的规定，项目建设期3年，3年的投资分年使用比例为20%：55%：25%。流动资金从投产第一年（即第4年）起按“生产负荷”安排使用。 本项目自有资金为2,2000万元，其余均为借款。外汇全部为国外借款，年实际利率9%；人民币借款为国内贷款，其中，建设投资借款的实际利率为9.6%，流动资金借款的有效利率为8.64%。
二、项目计算期、折旧及摊销费 1、项目计算期（经济寿命期）
本项目计算期为18年，根据项目工程实施进度计划和项目技术经济特点等因素，建设期设定为3年、生产期确定为15年。其中，投产期2年（即第4、5年），达产比例分别为70%、90%；达产期13年，即第6至18年。 2、固定资产折旧费（见辅助报表4） 本项目计入“固定资产原值”的费用包括：“建设投资”中的工程费用、预备费、建设投资税费、建设期利息和土地费用，共计58,282万元，按“平均年限法”计算折旧，折旧年限为15年，净残值率取4%。 3、无形资产及递延资产摊销费（见辅助报表5） 本项目建设投资中的“工程建设其他费用”除 4
“土地费用”计入固定资产原值外，其余费用记为项目的“无形资产及递延资产”，其值为3,206万元。其中，无形资产为2,476万元，递延资产为730万元。无形资产、递延资产的摊销年限分别为10年、5年。
三、产品成本费用估算 1、项目建成投产后所有的原材料 、辅助材料
及燃料动力价格均以近几年国内市场已实现的价格为基础，预测到生产期初的价格（到厂含税价）（见辅助报表6）。 2、工资及福利费：全厂劳动定员为820人，人均（计税）月工资为356元，福利费按工资总额的14%记取。 3、修理费按折旧额的50%计算。 4、财务费用包括“建设投资借款利息”和“流动资金借款利息”。 5、其他费用包括制造费用、销售费用、管理费用中扣除工资及福利费、折旧费、摊销费、修理费后的费用和土地使用税。前者为简化计算按工资及福利费总额的2.5倍计算，土地使用税每年为70万元。
四、销售收入和销售税金及附加估算 产品销售价格根据财务评价的定价原则确定。
考虑到本项目产品属于国内外市场较紧俏产品，在一定时间内仍呈供不应求状态，经分析论证确定产品销售价格以近几年内市场已实现的价格为基础，预测到生产期初的市场价格，每吨产品出厂价（含税价）按16,800计算。 销售税金及附加按国家规定计取。该项目产品缴纳增值税，增值税率为17%；城市维护建设税率为7%、教育费附加率为3%。
五、利润及利润分配 5
1、本项目的所得税按利润总额的33%计取。 2、用“可供分配利润”偿还“建设投资借款”无余额的年份，可供分配利润全部计入“未分配利润”用于长期借款还本，不计提盈余公积金与公益金。其余年份（即有余额的年份）可按可供分配利润的10%先计提盈余公积金，然后按需要留出用于支付“建设投资借款”还本的金额计入未分配利润，最后将剩余部分作为应付利润分配给项目投资主体。
六、建设投资借款还本付息估算 本项目生产期初的“建设期利息”转入借款本
金，生产期应计利息计入财务费用，“建设投资借款”还本资金来源为折旧费、摊销费和未分配利润。其中： 1、外汇借款从投产第一年起按“8年等额还本，计算利息”。由于本项目无外汇收入，偿还外汇借款本息按1：8.7的比价从外汇市场购买外汇。 2、人民币借款的偿还在“优先保证外汇借款偿还”的条件下，按投产后的最大偿还能力计算还本付息。 3、项目流动资金借款本金在项目计算期末用回收流动资金偿还，流动资金借款利息计入财务费用。
第三节 项目财务评估 要求：1、根据上述资料数据编制“总成本费用估算表”、“销售收入、销售税金及附加估算表”等辅助报表，“建设投资借款还本付息估算表”、“利润及分配表（损益表）”、“现金流量表（全部投资）”、“现金流量表（自有资金）”、“现金流量表（国内投资）”、“财务计划现金流量表”、“资产负债表”等基本财务报表。 6
2、对项目进“财务盈利能力”分析（行业基准收益率为15%）、清偿能力分析（行业基准投资回收期10年）。 3、对项目进行盈亏平衡分析；分别就项目建设投资、经营成本、销售收入等三个因素以“财务内部收益率”为对象，对项目进行敏感性分析（取变化率为10%或-10%）。 4、根据上述分析与评估结果，做出项目财务评估结论。
第四节 项目国民经济评估 一、基础数据的调整 本项目国民经济评估在财务评估的基础上进
行，国民经济评估所需数据由财务评估中的财务数据调整求得： 1、经济效益和费用的识别与划分 （1）剔除计入财务效益和费用中的转移支付，包括：A、引进设备、材料缴纳的关税及增值税；B、建设投资税费；C、土地使用税；D、销售税金及附加；E、所得税；F、国内借款还本付息。其中，A、B、C三项在“投资及经营费用调整”中予以说明和剔除，后三项由在国民经济评估报表中不计入而直接剔除。 （2）间接效益和间接费用的计算 本项目从国外引进先进的技术设备，通过技术培训、人才流动、技术推广和扩散，项目所正在地整个社会都将受益，应计为项目的间接利益。但由于计算上的困难，在国民经济评估中只能作定性描述。本项目无明显的间接费用。 2、经济效益和费用的数值调整 该项目财务评估中外汇与人民币的换算汇率为外汇调剂市场汇率，由于该汇率已基本反映了外汇的真实价值，故国民经济评价中仍取该汇率为影 7
子汇率。 （1）投资的调整 A、建筑工程费用按影子价格换算系数1.1调整。 B、设备购置费的调整。剔除“进口设备购置费”中的关税及增值税，用6%的贸易费用率及影子汇率重新计算费用，引进设备国内运输费用所占比重较小不再进行调整。据此，“进口设备购置费”由23,028万元人民币调整为18,993万元人民币（=2,029万×8.7元/美元+1,341万元人民币）；国内配套设备影子价格换算系数为1，运输费用所占比重小不再进行调整。 C、安装工程费用中“进口材料费用”的调整方法同上述引进设备费用的调整方法，该费用由9,639万元人民币调整为8,186万元人民币（=870×8.7元/美元+617万元），国内材料及费用不进行调整。 D、其他费用的调整。其他费用中仅对土地费用予以调整，采用土地机会成本（以现值表示）及新増资源消耗（设为175万元人民币）之和作为土地影子费用计入项目投资的方式。有关数据如下：本项目占用的土地为一般农田250亩，若无本项目占用，则继续按现状用于农业生产，经测算该土地用于农业生产的年最大净收入为741元/亩（项目开工前第3年数据），并预计可按3%的平均增长率增长，根据有关公式自行计算土地机会成本总额。 E、基本预备费按上述调整后数据重新计算，由4,760万元调为4,220万元；由于上述费用均已采用影子价格，故涨价预备费扣除。 F、建设投资税费、国内贷款利息系转移支付，不再计入项目投资。 G、流动资金按调整后的估算基础重新估算，由7,266万元调整为7,285万元。 （2）销售收入的调整