内部认购自己的方式方法
销售内部认筹模式
销售培训：第四讲销售内部认购模式内部认购是发展商最紧张的时刻之一，等买家第一轮评分的心情既兴奋又不安。
内部认购本身就是发展商策略性的"特殊产物"，有人称这灾检验市场的试金石，操纵市场的手段。
该讲着重介绍了内部认购的本质、过程、模式设计，并特别强调了围绕内部联席会购展开的市场场分析与策略调整。
第1操作环节：内部认购战略功能剖析剖析A：部析内容认购内部认购原来用意是发展商拔一些单位供自己公司的职员优先选购，以慰劳职员的辛劳，基本上内部认购的对象就应该是公司职员以及与发展商业务、管理有关系的相关人士，例如负责楼盘建筑的建筑公司、负责策划发售事宜的专业机构或有来往的政府部门的部分人士。
但政府对内部认购一直并没有明确的规定，因此内部认购由原来的"慰劳"很快演变成发展商检验市场的试金大循环和操纵气氛的又一伎俩。
剖析B：内部认购战略功能其实内部认购除了能在正式开售前早早笼络住一批客房之外，最主要的目的还在于烘托气氛。
只要有足够的人交了定金，发展商就可以宣称开盘之日即售出多少来给人好象一片热销的大好形象。
即使这些客房退定，只要气氛起来了，不悉没有人买。
内部认购有以下三种方式因此，建议在首次推出时通过促销活动抽签赠少量优先购买权和排队认购相结合，当然在宣传上应昼避免排队的提法，而是多做些很多人争取要求认购的市场引导，造成些市场紧张氛围，引导市场去排队而不是刻意去排队抽签，给自己留下更多的空间。
剖析C：走出内部认购美丽传说内部认购的价格确定现在更有发展商内部认购时不定价格，只告诉客户大概价格多少，其目的一是吸引更多的人下定金，更是想看看市场上到底反应如何，下定金的人越金，发展商底气就越足，最终价格可能就越高，从这些发展商闪烁其辞的背后不难看出司马昭之心路人皆知的嘴脸。
这种鬼鬼崇崇的策略看似英明，其实也可悲的很，尤其是有些知名的发展商也不惜出此下策，如此缺乏底气，买楼的人务必更要加倍小心。
内部认购整体营销方案
内部认购整体营销方案第 1 页共21 页第 2 页共21 页第一部分整体营销思路及策略一、内部认购活动目的：1、认购排号目的及意义：①确定内部认购选房的先后顺序，做到最大程度的公开、公平和公正。
②从商电铝业众多职工及亲朋中，筛选出有在本项目购房意向的客户，使得接下来的产品说明会及选房活动更具针对性。
③认购排号后，通过参观上海城市花园及置业顾问的专业销讲，探知客户对于本项目的心理价位，使得选房定价时有的放矢，在成交率及项目开发利润率之间取得最大的平衡，确保开盘成功。
2、认购选房目的及意义：①完成集团公司制定的关于内部职工认购项目的整体目标。
②首战告捷，为鑫科置业公司的正式市场化运作打开开门红的良好局面。
③为对外公开房源的销售进行造势，为二批房源的开盘打下人气基础。
第 3 页共21 页二、内部认购核心策略1、客户分类为最大程度地提高客户的有效利用率及实际成交率，从而完成整体销售目标，我司建议不完全排除非一次性付款客户。
具体做法是：针对一次性付款客户发放内部认购金卡，针对其他付款客户发放内部认购银卡。
金卡对外宣称限量400张，银卡客户限量400张。
金卡客户优于银卡客户的地方在于：①金卡客户比银卡客户的选房时间要早至少两天；②金卡客户比银卡客户拥有更多的优惠。
2、关于卡的编号为了使得金卡更具稀缺性，也为了不让客户获知具体的办卡数量，本次金卡的编号为S001-S100号、D001-D100号、L001-L168号、Y001-Y299号，银卡编号直接为001-400号。
即金卡600张，银卡400张。
3、晚出价格客户对于价格的衡量来自于两个方面，首先是产品价格是否合理，其次是与同档次楼盘相比，是贵还是便宜。
在目前的这种情况下，在报名之时，由于项目的沙盘及销售中心均没有到位，现场的感染力较弱，客户对于产品档次的感受不会很深，缺少的是对于项目较为深入和全面的了解。
因此，我司建议务必在选房前三日内举行一次产品说明会，在产品说明会上以幻灯片的形式，进行一次集中式的销讲，同时，在产品说明会的最后环节公布价格。
内部认购方式及优惠策略
内部认购方式及优惠策略
一、VIP内部认购期
2008年7月19日--- 2008年8月31日
二、优惠策略：
在VIP内部认购期间，诚意金和认购客户统一顺序，前20名客户享有96折额外优惠，前21-50名客户享有97折额外优惠，前51- 80名客户享有98折额外优惠。
三、内部认购方式
⏹V I P购买客户：在此期间，客户选定单位的，可直接下定金购买，定金为RMB30000
元，享受相应折扣优惠，同时签署正式《认购书》。
⏹VIP诚意金客户：
1.在此期间，客户没选定单位的，可先下诚意金,签署《诚意购铺协议》，保留折扣优惠，
客户确定购买单位后，诚意金直接转为定金，签署《认购书》，诚意金金额为RMB30000元。
2.诚意金客户选定的单位，若有其它客户购买，我司将不为其保留，直接出售该单位。
3.诚意金客户若放弃购买，其诚意金将9月10日前无息退还。
公司领导署名：
2007年7月3日。
内部认购方案
内部认购方案一、内部认购的目的因无法保证预售证在预定时间取得，故调整策略,以内部认购方式提前锁定精准客户区域内项目相继开盘,竞争激烈,以此防止客户流失,并争取一定的转化时间。
二、内部认购资格确定自8月排号始,截止目前所有已排号客户,皆拥有内部认购资格内部认购之后缴纳诚意金客户,对外不予以公开，但仍保留内部认购资格,享受内部认购优惠。
取消时间将另行公布。
正常排号客户购房不限定套数。
三、内部认购项目(1)项目案名乐家·香月湖（2）认购范围内部认购房源的楼栋为10号楼（共计140套房源）四、内部认购时间及认购顺序1、认购详情：（具体时间以相关进度为准，以下仅作为时间流程建议）2014年9月20日下午14:00开始。
认购客户需填写《诚意认购登记书》,客户缴纳的诚意认购金.客户需在签订登记书10个工作日内或接到公司电话通知后3日内签订《商品房买卖合同》。
2、客户认购排序：以诚意金排号顺序为准，发布序列号。
若有客户未到，则自动补位.若客户未按时到达，按照当时选房进度,顺序插队。
例：若3号排号客户,到达时已经顺选至10号，则与其后插队。
内部认购期限：内购活动仅当天有效.五、内部认购折扣1、公司内部认购折扣原则在项目制定建面单价的基础上,制定内部认购的不同折扣体系，实际价格以客户填写的“内部购房申请书”内显示价格为准。
常规折扣分档如下：一次性缴款客户:2％按揭客户：1％按时签约:1％老带新优惠：0。
5％(特例)备注:以上折扣为常规折扣.2、开盘折扣及内部折扣建议根据以上折扣和项目销售目标,初步建议本项目在开盘和内部认购时的折扣如下,具体折扣由开发公司领导最终签署为准：内部认购折扣：参与内部认购活动的,直至活动结束，参与客户均享受2％折扣六、内部认购流程及注意事项(1）项目内部认购流程STEP 1根据诚意金排号顺序发放选房序号STEP 2根据序号先后进行选房STEP 3到达指定地点缴纳认购诚意金(2）内部认购注意事项该协议非正式认购合同; 诚意金缴纳为2W 元在电话通知客户后,客户需在3日内前来签订合同七、说辞邀约（9月16日）：XXX(先生/女士），您好,我是置业顾问XXX ，因排号客户较多，我们将会组织前100位排号客户于本周六9月20日下午2点进行内部专场认购，另外内部认购单独额外有2％的优惠，同时我们会为您提供精美的餐点饮品，为了能选到意向房源,敬请您到访，请问，您周六晚到访没问题吧?有问题：是这样，因排号客户较多，你也知道,近期将会是购房高峰，我们为了保持现场秩序,特地组织的,为了能选择到意向房源,请您务必到场，如果实在不行您可委托您的朋友帮你确定房源，您看可以不？重点1：国家规定拿到预售证就必须开盘，到时候内部员工购买就来不及,故提前,而且本次排号较多，所以提前让前面排号的部分客户选择房源,避免到时候的现场混乱。
某商业中心内部认购操作方案【可编辑版】
某商业中心内部认购操作方案某商业中心内部认购操作方案一、市场目标销售时段：8月15日—9月30日1、销售目标：内部认购期间销售开发量的30％，总金额约为6000万元。
2、品牌目标：商业圈的核心，龙头地王第一商业街——超大型的休闲购物中心再掀商铺投资热潮3、目标客户群：本区及周边区域的投资客原有商铺租赁客户一期旧业主的亲友二、推售策略1、推售思路：二期正处于打地基阶段，无实物可看，发展商实力及信誉度是买家信任的支撑点。
一期交付使用，开始进入全面招商阶段，招商成功尽快开业是对二期最好的宣传。
对该阶段的目标客户群进行针对性的推广。
通过一系列的形象公关活动提升项目知名度及影响力，进一步确立项目在本商圈内的龙头地位。
2、入市时机开始内部认购：8月15日内部认购期：8月15日—9月30日公开发售期：10月1日8月15日开始内部认购，配合各方面宣传，在“十·一”黄金周前预热，争取在竞争对手加大宣传力度之前抢占目标客户群视线。
选择10月1日公开发售一来与二期工程进度吻合，届时二期五栋楼均已封顶，有实物可看，3、具体部署方案一：直接下定，直接选铺目的：沿用一期的销售手段，试探市场的接受程度在“十·一”前有效拦截竞争对手具体操作：1）意向买家先下诚意金￥20万元，享受优惠折扣，直接选定铺位；2）签署“内部认购意向书”，公开发售7天（或在通知时间）内补签正式“认购书”，7天后签署正式《商品房买卖合同》，交齐首期款及相关税费；3）公开发售七天内达成成交的所交之诚意金直接所购商铺的楼款，不作另行退回；4）如在规定时间内没有成交的，所交之诚意金在一个月内无息退回；5）意向买家凭身份证签署“内部认购意向书”，每份“内部认购意向书”只能认购一个单位；如需转让，须先征得发展商同意，并由出让方交纳￥1万元手续费予发展商；直系亲属间转让无需交纳手续费，但需出示户口本证明。
方案二：先下诚意金，只保留折扣不保留单位，公开发售时再轮筹选购，先到先得。
员工内部认购方案
员工内部认购方案在当今的商业环境下，员工的参与度和忠诚度对于企业的长期发展至关重要。
为了增强员工的归属感和激励其积极参与企业的成长，很多公司推出了员工内部认购方案。
本文将探讨员工内部认购方案的意义和效果，以及如何合理设计和实施这样的方案。
一、员工内部认购方案的意义员工内部认购方案是指企业向自己的员工提供股权认购的机会，以一定的优惠价格向员工发放股票或股票期权。
这样，员工既能够分享企业的发展成果，又能够提高自己的财务状况。
员工内部认购方案的意义主要体现在以下几个方面。
首先，员工内部认购方案可以增强员工的归属感。
员工是企业最重要的资源，他们的参与度和忠诚度直接影响企业的竞争力。
员工内部认购方案可以让员工与企业的利益紧密联系在一起，使他们以股东的身份参与企业的战略决策和发展规划，增强对企业的认同感和归属感。
其次，员工内部认购方案可以激励员工积极参与企业的成长。
通过参与认购，员工有望分享企业发展带来的收益。
这种分享经济利益的机制激发了员工的工作动力，使他们更加努力工作，追求企业的长期发展和个人利益的最大化。
最后，员工内部认购方案是一种有效的人才留住机制。
在竞争激烈的人才市场中，企业需要提供具有吸引力的福利和激励措施来吸引和留住优秀员工。
员工内部认购方案可以增加员工的福利待遇，提供多元化的职业发展机会，从而留住人才，稳定核心团队。
二、设计合理的设计合理的员工内部认购方案需要考虑到企业的实际情况和员工的需求。
以下是一些设计员工内部认购方案时应该注意的要点。
首先，确保方案的公平性。
认购机会应该对所有员工开放，并按照一定的规则和分配原则进行。
不能让少数特权员工独享优惠，而让其他员工感到不公平。
其次，确定认购条件和规模。
认购条件可以根据员工的层级、工龄、绩效表现等因素来确定，以保证认购机会更加公平和合理。
同时，需要确定认购的规模，既要满足员工的需求，又要符合企业的财务实力。
最后，制定明确的认购期限和退出机制。
认购期限应该明确，以便员工能够合理规划自己的财务状况和投资计划。
内部认购方案
项目内部认购方案一、内部认购的目的1、为保证**公司2012年项目提前回款任务，缓解公司资金需求的压力；2、为帮助解决现有部分公司员工的住房需求。
二、内部认购资格的确定范围1、武汉**及**公司员工购房人员范围武汉**及**公司员工购房资格限定在武汉**、武汉**房地产开发公司登记在册人员，经武**公司营销部审核、提交总经理办公会审议通过后，方可办理购置手续。
2、社会关系购房人员范围社会关系购房的人员资格为社会往来关系单位人员，由**公司营销部领导审核，经总经理审批通过后，方可办理购置手续。
三、内部认购套数限定1、公司每位员工限购一套；2、社会关系人员购房不限定套数；四、内部认购项目简介（1）项目概况**项目位于武汉市***处。
（2）项目经济技术指标**项目总占地面积：**㎡，总建筑面积：**㎡，其中：住宅总建筑面积：**㎡，商业总建筑面积：**，幼儿园及其他配套总建筑面积：**㎡。
项目分**期开发，一期由**栋**层（含商业、设备转换层）的高层组成，建筑面积**万㎡，其中住宅建筑面积**万㎡，商业建筑面积**千方；二期由**栋**层（含商业、设备转换层）的高层组成。
**号住宅总套数**套，将于**年对外销售，预计**年底交付使用。
目前正处于**阶段。
（3）认购范围内部认购房源的楼栋为**号楼（共计**套房源），具体推售房源量视内部认购客户量以及**公司销售、回款目标，最终由**公司领导确定，以下为推售房源量建议：如内部认购量低于**号楼房源的30%，则选择**号楼的偶数层（或基数层）作为指定房源进行内部认购，便于制造内部推售房源的稀缺性；如内部认购量占**号楼房源的30%-80%，则选择**号楼全部户型进行内部认购；楼栋位置示意图五、内部认购户型介绍**号楼栋标准户型六、内部认购时间及认购顺序1、认购时间：（具体时间以**公司相关进度为准，以下仅作为时间流程建议）*年*月 *日至*年*月 *日为内部认购意向调查统计（含公司员工及往来单位人员），填写具体“内部购房申请书”。
大型企业内部职工认购股权方案细则章程
大型企业内部职工认购股权方案细则章程思绪如泉涌，方案的轮廓在脑海中逐渐清晰，我泡了杯咖啡，准备一口气写下这个股权认购方案。
咱们得明确一个事儿，股权认购不是小事，它涉及到公司的发展，员工的利益，所以咱们这个方案得细致入微，方方面面都要考虑到。
一、认购目的与意义股权认购的目的在于激励员工，提高员工的归属感和主人翁意识，促进公司长期稳定发展。
简单来说，就是让员工和企业形成利益共同体，共同把公司这块蛋糕做得更大。
二、认购对象与条件1.认购对象：公司全体在册员工，包括正式员工、合同工、临时工等。
2.认购条件：a.在公司工作满一年；b.无严重违反公司规章制度的行为；c.认同公司文化和价值观。
三、认购比例与价格1.认购比例：员工认购的股权比例不得超过公司总股本的5%。
2.认购价格：按照公司最近一次融资的估值计算，确保价格公道。
四、认购流程与时间1.认购流程：a.员工填写《股权认购申请表》；b.公司审批通过后，员工签署《股权认购协议》；c.员工按照协议约定支付认购款；d.公司发放股权证明。
2.认购时间：每年定期进行一次，具体时间由公司董事会决定。
五、股权管理与收益分配1.股权管理：公司设立股权管理部，负责股权的登记、管理、转让等工作。
2.收益分配：员工所持股权的收益按照公司利润分配方案执行，确保公平合理。
六、股权转让与退出机制1.股权转让：员工在符合条件的情况下，可以申请将所持股权内部转让给其他员工。
2.退出机制：员工离职、退休或死亡时，所持股权由公司按照市场价格回购。
七、风险提示与承诺1.风险提示：公司对股权认购过程中可能出现的风险进行提示，包括但不限于公司经营不善、市场波动等。
2.承诺：公司承诺在股权认购过程中，严格遵守国家法律法规，确保员工权益。
八、方案的实施与监督1.实施步骤：公司成立专项小组，负责方案的组织实施。
2.监督机制：公司设立监督小组，对股权认购方案的实施情况进行监督，确保公开、公正、公平。
九、方案的调整与终止1.调整：公司根据实际运行情况，可以对股权认购方案进行适当调整。
内部认购方案
内部认购方案第1篇内部认购方案一、项目背景随着我国房地产市场的不断发展，越来越多的企业涉足房地产开发领域。
为了提高员工凝聚力和归属感，同时降低融资成本，公司决定开展内部认购活动。
本方案旨在明确内部认购的流程、政策和相关规定，确保活动的合法合规进行。
二、认购对象及条件1. 认购对象：公司全体在册员工。
2. 认购条件：（1）在认购时，员工需具备完全民事行为能力；（2）员工需具备良好的信用记录，无不良信用记录；（3）员工需符合国家及地方住房限购政策的相关规定。
三、认购流程1. 发布认购通知：公司通过内部渠道发布认购通知，明确认购时间、地点、户型、价格等相关信息。
2. 报名：有意向的员工在规定时间内向指定部门报名，并提供相关证明材料。
3. 资格审核：公司对报名员工进行资格审核，符合条件的员工进入认购环节。
4. 认购顺序：根据员工在公司的工作年限、岗位职级等因素确定认购顺序。
5. 认购签约：符合条件的员工在规定时间内完成认购签约手续。
6. 付款：员工按照认购协议约定的付款方式和时间完成付款。
7. 交房：项目竣工验收合格后，公司按照约定时间向员工交付房产。
四、认购政策1. 价格优惠：公司给予内部认购员工一定的价格优惠。
2. 付款方式：员工可根据自身情况选择一次性付款、按揭付款等付款方式。
3. 产权办理：公司负责办理房产证等相关手续，员工需配合提供相关材料。
4. 退房政策：在项目竣工验收前，员工有权按照认购协议约定申请退房。
五、相关规定1. 员工在认购过程中需遵循公平、公正、公开的原则。
2. 员工需严格遵守国家及地方住房限购政策，如有违反，自行承担相应责任。
3. 员工在认购过程中不得有行贿、串标等不正当竞争行为。
4. 公司对认购活动进行全程监督，确保活动的合法合规进行。
六、附则1. 本方案的解释权归公司所有。
2. 本方案自发布之日起实施。
3. 如有未尽事宜，公司可根据实际情况予以调整。
（以下空白）内部认购方案制定人：内部认购方案制定日期：年 月 日第2篇内部认购方案一、前言为响应公司发展需求，提高员工福利，同时降低融资成本，公司决定开展内部认购活动。
房地产内部认购方案
房地产内部认购方案摘要：本文旨在探讨房地产内部认购方案的重要性和实施步骤。
房地产公司为了优化销售策略和吸引更多潜在买家，需要设计和执行一套有效的认购方案。
本文将从认购方案的意义、要素、实施步骤等方面进行探讨，为房地产公司提供一些建议和参考。
第一部分：引言在竞争日益激烈的房地产市场中，房地产公司需要不断创新和改进销售策略，以提高销售业绩。
而内部认购方案被认为是一种有效的销售策略，因其能够吸引更多优质买家、提前实现销售目标而备受关注。
第二部分：认购方案的意义内部认购方案是房地产公司为了提前锁定买家，通过提供一系列优惠政策和服务而实施的一套策略。
具体来说，内部认购方案的意义主要体现在以下几个方面：1. 提前实现销售目标：通过提供更加优惠的价格和配套服务，内部认购方案可以吸引更多潜在买家提前购买房产，加速销售进程，从而实现提前销售目标。
2. 增加购房者的信心：内部认购方案可以向潜在买家展示房地产公司的专业能力和信誉度，让购房者更加信任房地产产品和服务，增加购房决策的确定性。
3. 培养忠诚客户：通过提供专属优惠和定制化服务，内部认购方案可以增加客户的黏性和忠诚度，促使他们成为长期的房地产买家和推荐人。
4. 增加项目的认知度：内部认购方案可以通过不同的渠道和方式宣传推广，增加项目的曝光率和认知度，从而吸引更多潜在买家的关注。
第三部分：认购方案的要素为了设计一套有效的内部认购方案，房地产公司需要考虑以下要素：1. 优惠政策：内部认购方案的核心是提供一系列优惠政策，例如折扣、赠送装修、免费停车位等，以吸引潜在买家的关注和购买意愿。
2. 营销渠道：房地产公司需要选择合适的营销渠道，包括线上渠道（如官方网站、社交媒体）和线下渠道（如展览会、推介会），以有效地传达内部认购方案的信息和吸引潜在买家。
3. 宣传媒体：为了增加项目的认知度，房地产公司可以通过广告、新闻稿、宣传册等媒体资源，将内部认购方案推广给更多潜在买家。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
内部认购的操作流程及方法2007-10-18 14:55:30| 分类：房地产|字号大中小订阅内部认购的操作流程一般是卖VIP卡,收取若干订金,采取交3千抵一万等优惠.然后积累人气,根据情况开盘.近来看到一个项目采用不定优惠的方法,即从交订金之日起到开盘,一天抵100元的方法,不知业界的专业称谓是啥,有何优缺点.优惠递减，先买卡的客户会有比较强烈的优越感和尊贵感，一开始项目人气不是很高的时候，也容易让客户感到紧迫，促使下定。
这一招有时还蛮好用的，不过如果认购兑现日期或开盘日期无法确定，只是想用卡来栓住客户的话，也会让开发商很被动。
见过一个远程期房的楼盘用这个办法，因为考虑到开盘时间不好确定，所以优惠是每天递减20，结果吸引程度达不到，开发商对总体优惠的幅度也难以估算和掌握。
以前操作过当时名称叫”日进斗金”优势:可以前期可以吸引大批客户跟进拿号,蓄水劣势:开发商的开盘期控制有风险,太短,客源不充分,太长,客户信心动摇,同时公司成本增加1)此种吸筹方法运用要慎重你应该做好如下工作:1研究下市场上目前都是以何种方式蓄水----------知己知彼2你项目前期的客户积累情况怎么样,他们对项目的忠诚度如何,愿不愿意等----------------------掌握原始的客户心理3你项目的工程进度速度如何,能不能保证在你预期的时间节点开盘销售------------------------掌握销售时间节点4按照你期望的优惠时间段初步计算你的客户优惠总额,并于其他项目的优惠幅度做对比--------------给客户带来惊喜与实惠发放VIP卡以及相应的优惠政策，其实就是在开盘前期，也就是蓄水期的时候把控客户对项目的认同度和忠诚度，说白了就是要锁定意向强烈的客户，刺激意向一般的客户，为成功开盘积累最有效的客户群，以保证开盘旺销的轰动效果。
至于是“千元变万元”、“日进百金”还是“优先选房权”，具体要看项目情况了，其实都是VIP卡的附加值。
优惠—羊毛出在羊身上，选房权—哪个项目VIP卡的前20位不是绝大多数掌控在开发公司和销售公司那里。
言归正传，项目优势明显，意向强烈的客户很多，也就是未售先热的情况下，一般优惠政策就没有必要做的太多，显然在降低身价。
一般三四线城市的项目，在前期做推广效果测试和价格测试的时候就会营造出旺销气氛，这个时候一般我的操作是不仅没有“千元变万元”、“日进百金”之类的优惠，而且VIP卡的认筹金还很高，一般在房价的10％～20％，有些商业的可能更高。
但是前边说了VIP卡的用途，所以其附加值还是要有的，不然客户不如等到开盘再直接买房了。
所以我的操作一般是设置VIP认筹金底线，然后按照房价的百分比交纳认筹金，享受不同的优惠，最高优惠折合不超过50元/平米，为销售终端提供更多的优惠空间。
优先选房权是必要的，正如前边说的猫腻，所以这个东西表面上很吸引客户，其他的还有诸如优先获得项目资料、参加活动等。
至于一二线城市的项目，因为竞争比较激烈，一般采用比较大的优惠政策来吸引客户，但是正如前边一个兄弟说的，“日进百金”一定要谨慎，没有充足的把握不要冒险，否则出现问题，是开发公司自己做的话，老总会骂死你甚至炒你鱿鱼；代理公司的话，那就给自己找麻烦了，弊端不说也清楚了。
其实VIP的形式在江苏南京是明令禁止的，一般都是要和政府部门弄好关系，他们睁一只眼闭一只眼才好办，不然比较麻烦。
因为VIP卡认购也是我最喜欢和最常用的开盘前期的锁定客户的伎俩，所以非常希望能得到高手指教！如果政府明令禁止可以做个无卡认筹\无证认筹只做意向登记,不收认筹金,优惠条件照样如果VIP卡不排号,只是一个编号,证明购卡客户的一个意向,而销售代表推荐的是两套,一套主推,一套备用.内部认购当天再排队或者抽签,这样对购房客户都是公平的.这个纠纷也是能发生.但是如果说,直接体现预订具体户型房号.怎么体现呢,是早到早定房号吗.还是按照卡的编号就是和房号对应,那购卡这个步骤还是少不了啊.按购卡也可以搞个排队之类的,气氛也能起来啊日进斗金可以设置封顶金额别迟迟开不了盘把自己和开发商拖入了尴尬的境地或是被逼得匆匆开盘客户不多事与愿违呵呵设置好封顶金额从容的蓄水才是正途好东西都是双刃剑地产人要“利剑善舞”内部认购期采取VIP或是会员制的形式都是为了项目“蓄水”，在优惠上有几种方式：一、交5000元抵10000元的形式，这种形式也较为普遍。
这种优惠发生其实还可以更细化如根据项目房源情况，可细分为卖三室优惠大，买两房优惠次之，买一室优惠最小还是没有。
比如说买三室交5000元抵18000元，买两房交8000元15000元，买一房交10000元抵12000元。
甚至可以根据楼盘情况还可以有其他划分二、折上加折这种优惠方式较为简单，但也有楼盘采用，比如内部认购期认定可以在开盘优惠政策的基础上再打9.8折，或是每平方米优惠50元，同样也可以根据户型等项目具体制定更为详细的优惠政策。
三、日进斗金这种发生可能是现在比较流行一种，吸引力更大，更刺激。
前面的仁兄已说四、交得越多优惠幅度越大这种优惠发生更适合开发商势力不强，急于回笼资金，采取短平快的策略。
以上优惠方式各有优劣，适合不同开发商和项目情况，还是那句话“具体问题具体分析”，适合自己的才是最好的1、采用交5000抵10000的模式时就不应有交的越多越优惠的方法了。
2、日进都金的模式是建立在客户详细了解认同的基础上的，这样给宣传和讲解带来难度。
3、用公示栏的形式公告出什么时间将是什么价格并且承诺兑现也是笼络客户心理的好办法。
4、折上加折用起来幅度大了不灵光，幅度小了不会引起客户注意，建议不用为好。
现在是有规定不许内部认购，但许多项目还是采取内部认购方式，因为可以锁定目标客户，也可以检验一下项目在市场上的反映，为开盘做好充足的准备。
楼主的两种方式，我们这边一个项目都用过，第二种效果不错，抓住了人的心态，一天100元，但给开发商了压力，要保证开盘的时间。
如果地方管理严格的话，可以采取会员方式，交纳会员费，会员会可转作房款，并在开盘前针对会员做些活动，赢取更多的客户。
我曾经这样操作过哈,给大家分享一哈,我是开始办VIP那天就确定优惠幅度,然后每后排一天,递减100--200,其实和上面说的有异曲同工之意,不过可以有效的控制风险,但是还是要看你项目的市场追捧度哈我们当地也有房产公司是如此操作的，交2万元（为了聚人气，额度定低了，也有公司定10~20万元不等））办卡，从办卡日到开盘日可享受每天100元的优惠。
而房产公司的开盘时间因预售证原因比原先预计的迟了2个月，但房价在这两个月中至少上涨了10%，两相抵扣，房产公司既赚人气又赚财气。
再补充这一下，楼盘的单价在9000元/平方米左右，所以这个每天优惠100元对开发商而言根本是小钱一碟一般的售楼处建议还是采取轮流接待的方法,如果在城市中心位置人气比较高的话可以采取台式营销，喊控等销售方法.但不管那种销售方法突出的是一个团结.就算是轮流其他人员也可以进行协助销售,可以正面也可以侧面.比如看到客户犹豫不决时假装客户给该销售人员打电话定房子.就定他们选的那个,可以刺激下该客户交钱.（喊控这不叫什么行销模式，充其量叫现场销控形式，港式、台式还是中式，能买房子的就是好好把式！不过从你说得销售确实有问题：1、没有团队作战，单兵效果不会太好2、销售没有激情，即如战士没有士气，如何打仗解决办法：1、从销售经理做起，培养团队协作精神2、加强培训、激励，提升士气3、高管应主持公正，卖场要有正气，才能驱邪啊!）中心思想就是不管采取那种销售方法,团结是第一.一个拳头的力量永远大于5根手指现在市场里真正有生命力的应该是情境式、体验式的卖场，能够让客户和销售人员在比较轻松愉快的环境里进行有效沟通，促进成交，同时还能通过卖场的氛围营造，让客户能够体验到项目的风格和调性，等等，当然案场如果包装的不够到位，可以考虑用不高的成本补充一些道具，营造好的氛围，说的很罗嗦，但是主题思想还得楼主好好揣摩kfs意见或者建议后面深层次的意思，我们知道很多kfs不够专业，都习惯于以偏概全，片面地看待问题，所以有时提出的建议并不是其真正的本意，需要你仔细考虑和观察。
最后，送你一句话，这是当年一个前辈在和我聊天时教育我的，和kfs沟通要有技巧和洞察力，“他们可能不会说，但是你一定要会听”。
水无定势,兵无常律，“东方润园，居上流之上”的道旗广告已经制作完成，在人来人往的东坡路上，颇引人注目。
售楼处预计10月7日正式开张，开张后，将采用预约接待模式。
分众营销趋向成熟从今年5月份开始，杭州的开发商开始悄悄改变营销方式，楼盘推广不再进行铺天盖地式的宣传，而是针对某一类特定的人群，进行有意识地营销。
先是广瑞房产瞄准了在杭短暂逗留的高级白领，拿出部分房源为他们度身定做营销策略，随后钱塘房产梧桐公寓和樱花小筑两个楼盘把广告牌放到了杭州大厦，之后旅游红苹果把楼盘模型放到了华贸鞋城南大门的大厅入口处……这些都被业界称作是分众营销的萌芽，开发商越来越看重目标客户的日常购买力，并据此考虑营销策略。
业内人士认为，如果说之前的这些分众营销方式还略显简陋的话，那么这次东方润园把售搂处放到湖滨国际名品街，是分众营销向成熟化迈出了一大步。
因为它的目标客户定位更加明晰，能够在最恰当的地点，用最精确、最经济的方式把产品卖给最需要的目标消费者，这也是分众营销的精髓所在。
我本人曾在北方地级市的分公司做过，就本人的感觉而言，在房地产信息渠道方面地级市相对较为闭塞，也就是本地文化能够对包括案场销售在内的房地产业一切行为产生较为重大的影响。
因此，有如下建议：1、案场行销模式一定要与当地的生活习惯、性格共性、行为模式相适应。
如山东淄博，客户皆表现为行为谨慎，对台式营销所带来的喧嚣多表示反感，一般不可取。
2、案场行销模式要符合项目目标客户群的气质、风格，不可因外力而盲目改变。
3、项目产品本身的气质、推广风格也是考虑的重要因素。
4、案场销售人员构成也要考虑。
如我曾经有过两个不同风格的销售主管：一个风风火火；一个冷静沉稳。
所以，两人所带队伍的风格迥异而又各有千秋，业绩都很好。
当然，能有这样的下属是我的幸运。
5、不同销售周期（先导期、强销期、收盘期等）基本行销模式不应改变，但案场氛围要有所微调。
我现在操作的这个项目就出现过类似的情况。
现在的项目是一个住宅项目，分两期开发，可以说是KFS的处女做。
可能是第一次开发加上没有相关经验在我们刚进场的时候可以说是充分的领教了他的“热情”甚至售楼部的桌椅摆放他也要“指挥”一下，在销售人员刚刚展开工作的时候，他就曾委婉的提过你们是不是应该“怎么、怎么”，指的就是模仿当地的那几个台式销售的楼盘。
因为这个项目是第一次和这个KFS合作，所以对我们的销售实力还不是很了解。