房地产在中国的金融属性与格局发展研究
房地产在中国的金融属性与格局发展研究 在房地产发展初期，随着巨大的市场需求和不断增长的市场预期，房地产受到了越来越多的投资者关注。我国城镇化和房地产业的发展，在为房地产的投资开发和住宅商品化提供了强大金融支持的同时，出现了房地产发展区域不平衡、保障性住房金融支持不足、一二线城市房价高企、房地产资产泡沫不同程度存在等一系列问题。这些房地产金融实践存在的问题，其背后的原因之一就是房地产的本质属性，即对房地产的金融属性缺乏认识，导致了房地产金融制度的缺陷和有关房地产金融政策出现偏差。
从复杂性理论的观点出发，在当今经济金融化、金融全球化的大背景下，房地产金融不是金融的一个具体内容或一个被动的金融工具，更不是金融理论范畴内的一个封闭狭窄的概念，房地产金融与金融一样是一个复杂的巨系统，具有 “整体性 ”和“系统性”。其由许多组分构成，这些组分之间存在着复杂的关系。有关房地产与金融关系的房地产金融属性就是其中重要的组分，并占据支配地位，对于研究房地产金融的本质具有重要的意义。
1.房地产的金融属性分析 房地产的金融属性是房地产金融理论尚在探讨的问题，房地产金融属性包括房地产的自然属性和经济属性，在经济金融化的背景下，房地产的金融属性得以强化。房地产与金融的的关系是以房地产的金融属性为基石，因此房地产的金融属性是研究房地产金融理论的重要切入点。
1. 1.资金密集性分析 房地产具有资金密集性，主要体现在房地产对资金的巨大吸纳功能，这一特性先是由房地产的自然属性引起的，进而被房地产的经济属性放大。 从拿地到土地房屋开发建设，长周期的建设过程中，投入小于产出的生产建设过程需要大量的资金投入，形成了房地产投资开发的资金密集；在房地产消费环节，房屋作为最昂贵的消费品，构成了家庭或个人几乎是一生最昂贵的消费，形成了房地产消费的资金密集 ;商业地产的运营和资产管理以及房地产开发过程中关联产业同样需要巨额的资金，形成了房地产持有与运营管理的资金密集。由此可以看出，房地产不同于一般实业的固定资产生产和消费的特殊性，形成了资金密集性。
另一方面，城镇化的发展使房地产的资金密集性得以强化，开发规模日益增大，稀缺土地等资源的价格日益提高，使房地产开发、销售和运营管理的整个产业链，对资金产生了巨大需求的同时，对金融的依赖性越来越强。这种对金融的高度依赖和强吸纳功能，使房地产占有和沉淀了巨额的金融资源，构成了金融存量的一个重要部分，也是房地产金融属性表现的一个方面。
1.2.投资性分析 房地产的投资属性主要是源于土地的资源稀缺性。房地产在很大程度上依赖土地这一不可再生的资源，其发展就具有了其他一般产业所不具有的特殊规律。
土地资源的稀缺性和政府垄断凸显了其资产价值。由于房地产的开发需要不断占用土地，并涉及和影响到环境和生态资源保护以及能源节约等问题。2001年以后，我国土地资源配置逐步引入市场机制，对于经营性用地实行了 “招拍挂 ”的方式出让并且，通过实行土地储备制度，政府作为惟一的土地供给者参与市场，形成了对土地一级市场的垄断。土地资源的稀缺和政府的垄断管理使土地的资产价值更为凸显。
土地资源的稀缺性、资产价值以及住房刚性需求，形成了房地产价格的长期上涨机制。居民的自然增长、城镇化带来的农村人口向城市的转移以及人口的增加，形成了城市住宅的刚性需求，连同改善性需求和投资性需求一起，形成住房和房地产的多样化需求。多种住房需求的存在，以及各种需求的可转换性，形成了住房和房产投资的放大效应。同时，城市人口和产业的聚集效应，形成区域性核心地段的供不应求，使以城市为核心的房地产价格呈长期上涨趋势。
由于土地资源的稀缺性和房地产价格长期上涨的趋势，形成了居民或机构投资者对房地产价格上涨的预期和投资冲动，从而使房地产在具备一般使用功能的自然属性的同时，又具有了投资属性和投资功能。而且在使用功能和投资功能之间不存在明显的分隔和界线，随着居民收入的增长和房地产价格的变化，房地产使用功能与投资功能可以随时转化，尤其在房地产发展的顺周期和存在价格上涨预期时，房地产的投资功能和投资属性将更为明显。
1.3.房地产的抵押担保资产属性分析 由于房地产的固定性和不可移动性，在正常条件下，不易损坏、易于管理，并能够保值和增值，自古以来，就成为融资和债务清偿的抵押物和担保资产。合理确定抵押率之后，在发生债权清偿风险时，用于抵押担保的不动产能够通过拍卖变现或直接受让充抵债权的损失。在市场经济条件下，抵押担保的其他权利设置，为房地产成为抵押担保资产提供了法律保障。
由于具备上述特征，房地产成为银行贷款或其他融资首选和普遍适用的担保资产和担保措施。而且在社会信用体系没有完善之前，房地产仍然是各种融资担保措施中最主要的担保资产。房地产的这种抵押担保资产的特性，使得房地产在使用价值和投资价值之外，又增加了一项价值 ——融资抵押担保的价值。房地产的抵押担保资产的特点和性质，也是银行按揭等房地产金融产品或房地产金融业务据以存在和创新的基础。房地产抵押担保资产的特征，使得房地产与金融在法律上和经济关系上更紧密地联系在一起，形成金融资金和担保资产的相互依赖、相互循环，甚至相互转化。在有房地产抵押担保的条件下，房地产价格越高，抵押资产的估值就越高，银行及金融机构的债权资产就越安全 ;反之，房地产价格下跌，抵押担保资产估值降低，金融机构的被担保债权就存在担保不足的风险。银行信贷和其他融资对房地产的这种严重依赖，构成了房地产价格 “只涨不跌 ”的利益推动机制。
房地产抵押担保资产的属性，不仅将房地产与金融紧密地联系在一起，在经济金融化的条件下，被抵押房地产的估值及其变化，成为金融创新和金融风险防范的重要方面，也形成房地产的金融属性的新特点。
1.4.金融对房地产的依赖性分析 房地产的资金密集性等特征产生了对金融的巨大需求和依赖，与此同时，金融的特征及发展要求对房地产也具有很强的依赖性。
大规模、高收益、风险可控制是金融产品和业务开展的前提和基础。房地产的自然属性和经济属性，在规模化经营、长周期投放、可担保抵押等方面非常切合金融业务发展的内在要求，因此，房地产作为一种商品一出现就成为金融业务的宠儿，房地产金融业务成为金融的主导型业务。
金融创新是市场经济条件下金融发展与风险管理的必然要求。资产证券化是金融创新的发展趋势和不可回避的重要方面，由于房地产贷款产品还款周期长、还款来源稳定，房地产成为资产证券化重要的基础资产，房地产信贷资产证券化就成为资产证券化和金融创新的主要方面。
金融对房地产的依赖性还体现在货币政策方面。房地产的综合性和资金密集性，借助金融杠杆对国民经济的相关产业具有巨大的带动作用。房地产价格作为资产价格的重要方面，成为宏观经济和金融稳定的重要监控指标。房地产金融成为货币政策和宏观调控的重要内容，并居于核心位置。 通过金融对房地产的依赖性分析，从抵押担保的标的物到金融业务的开展，从金融创新的载体到货币政策的内容，金融对房地产都具有很强的依赖性，房地产已经成为金融的重要载体和金融发展的一个内生变量，房地产与金融融合的趋势非常明显。
1.5房地产金融属性的界定及其意义 房地产在具有固定性、耐久性等自然属性的同时，又具有保值增值等经济属性，并且在经济金融化的条件下，房地产的金融属性是以房地产的自然属性为基础，将房地产的经济属性进行金融化的结果。房地产的资金密集性，是房地产金融属性的基础；房地产的投资性，是房地产金融属性的根本原因；房地产的抵押担保资产属性是房地产金融属性的重要现实基础；资产证券化等金融创新对房地产的依赖是房地产金融属性的牵引性因素；政府货币政策对房地产的依赖，是房地产金融属性的政府政策保障。
房地产金融属性的界定是房地产金融概念的深化，甚至是一种金融范式的变革。作为一种范式的变革，房地产金融属性在理论上突破了房地产与金融的不可融合的关系。运用系统科学复杂性理论的方法，从金融发展历史与金融创新前瞻的纵向维度，以及房地产与金融的相互依赖、纵横交错的横向维度，分析了房地产业不同于一般实体产业的与金融业之间高度关联、相互依赖和相互发展的关系，使对房地产与金融的关系有了一个立体和系统的研究和认识。
房地产金融属性的分析和研究，对于房地产和房地产金融发展规律的认识具有积极意义。房地产金融属性的存在，对于房地产的发展不仅仅是解决金融支持的问题，更需要揭示、发挥和控制房地产的金融属性，才能有效地控制房地产的过度发展带来的金融风险，使房地产与金融保持协调的发展。
2中国房地产未来的发展趋势 2. 1从房价上来看 2016年 1-11月与 2015年的相比一线城市涨幅扩大，二三线城市比跌转涨，2016上涨过快提高了市场运行风险，第四季度政府调控政策出台后，有效影响市场预期，使价格趋于稳定。预计未来随着相关货币信贷政策的进一步收紧，之前价格透支严重的热点城市将呈现波动性调整态势，而多数三四线城市则仍以去库存为基调，房价走势将继续平稳。
2. 2从政策上来看 中国国情有利于我国房地产在今后一年中保持良好的健康向上的发展趋势。李克强总理在 2015年政府工作报告中提出了三个发展战略，一是城市群发展战略，二是解决 “三个 1亿人 ”战略，三是加快新城市化发展战略。金融机构和银行小断降息降准，有利于房地产小断的发展，更多的人从潜在需求转化为有效需求。全面放开二胎政策，在未来可能还会有更宽松的人口政策，这对楼市构成长期利好，但是作用可能没有想象的大，因为养育一个孩子的成本越来越高，年轻人生育的积极性有所下降，所以对房地产价格的影响可能没有预期那么大。
2. 3从需求上来看 2016全年成交量创历史新高，一线城市二手房市场快速发展，二线城市的房屋库存量仍然很宽松，而三四线城市需求波动增长，满足人们的刚性需求，给 2017年的市场成交变化打下了基础。
2. 4从环境上来看 中国的很多城市都面临着交通拥堵，周围环境的压力，很多人都希望出现一个城市多个中心这样的情况。但中国的国情是人均耕地少，土地国有化，公共资源小能均衡分配，很难出现一个城市多个中心，更小可能说城里人去农村买地，建别墅的现象。由于互联网对传统经营模式的冲击，逛街消费的形式日益被网购取代，微信朋友圈，微博，淘宝等
十四五规划建议中提出推进以什么为核心的新型城镇化
十四五规划建议中提出推进以什么为核心的新型城镇化“十四五”时期，是我国由全面建设小康社会向基本实现社会主义现代化迈进的关键时期，“两个一百年”奋斗目标的历史交汇期，也是全面开启社会主义现代化强国建设新征程的重要机遇期，在百年未有之大变局下，各个领域的战略方向和工作重点都将发生着深刻变化。
就房地产行业而言，长达两万余字的文件，直接涉及房地产的内容虽不过数百字，但蕴含的内容却十分丰富，在坚持房住不炒基本原则下，出现了更多细微的变化，亦将引领出新的发展方向。
国家“十四五”规划背景下的房地产发展方向解读了解一下！一、国家“十四五”规划建议文件整体回顾2020年10月29日，中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，建议稿共分为三大板块，由15个部分组成。
从回顾全面建成小康社会取得的决定性成就，提出“十四五”时期经济社会发展指导思想与必须遵循的原则和目标；到分领域阐述“十四五”时期经济社会发展和改革开放的重点任务，明确了从科技创新、产业发展、国内市场、深化改革、乡村振兴、区域发展，到文化建设、绿色发展、对外开放、社会建设、安全发展、国防建设等12个重点领域的工作部署，最后以阐述加强党中央集中统一领导、推进社会主义政治建设、健全规划制定和落实机制等内容收尾。
“十四五”规划建议稿以创新、协调、绿色、开放、共享五大发展理念为主逻辑线，推动新发展理念在更深更广层面落细落实；并在规划建议的12方面重大任务部分，把“坚持创新驱动发展”放在了最前面，进一步表明党中央对创新发展的极端重视，尤其是大变局下的大国博弈，更坚定我们走科技自立自强的创新发展道路决心。
“十四五”规划建议，包含六方面的内容，可以用123456来概括。
一是提出全面建设社会主义现代化国家；二是统筹发展和安全；三是三个“新”贯彻始终，即进入新发展阶段、坚持新发展理念、构建新发展格局；四是坚持四个“全面”，即全面建设社会主义现代化国家、全面依法治国、全面深化改革、全面从严治党；五是新发展理念，即创新、协调、绿色、开放、共享；六是“十四五”经济社会发展的“六新”目标，包括经济发展取得新成效、改革开放迈出新步伐、社会文明程度得到新提高、生态文明建设实现新进步、民生福祉达到新水平、国家治理效能得到新提升。
调控环境下的房地产开发企业可持续发展策略
中国房地信息[论坛]F O R U M在持续不断的宏观调控政策影响下，房地产企业发展面临新的洗牌。
如何加以应对并尽可能抓住先机，以促进公司的可持续发展，这是每一个房地产开发企业都在认真思考的重要问题。
宏观调控的主要影响宏观调控给房地产企业带来的影响，主要表现在以下几个方面:一是土地门槛提高，不少开发企业难以为继。
在宏观调控的政策影响下，如对企业竞标资质提高、高额的保证金要求和获取土地严格的付款条件等，使得不少开发企业面临难题乃至产生生存危机。
二是融资难度不断增加，房地产开发企业压力陡然增加。
如2007年央行5次加息等，导致开发商资金普遍吃紧，他们被迫寻找新的融资渠道以修补日益紧绷的融资链条，以避免被淘汰的命运。
三是企业收益降低。
在相关政策的影响下，房地产开发企业成本提高，房价不断调整理性回归，房地产资金回收期拉长，房地产开发企业的盈利水平随之下降，收益空间被压缩。
概而言之，随着宏观调控的不断深入，房地产行业整合加快，发展转型加速，优胜劣汰的形势愈发明显。
资本运作水平、土地储备能力和专业细化运营，已成为房地产开发企业竞争的三大战略基地。
房地产企业的发展策略宏观调控使土地、金融、物业、消费四大市场发生了明显变化，房地产开发企业的竞争格局也因此随之不断调整。
那么，面对这种新的形势，房地产开发企业应采取如何对策，才能促使自身的可持续发展?调整发展模式。
众所周知，传统的开发模式，以土地为核心，以直接获取土地作为企业的生命线。
企业的发展，完全依赖于土地的开发。
在土地市场门槛不断提高的情况下，此种模式的局限性越来越大。
有鉴于此，开发企业应从投资买地开始就应转型，寻找自己的合作伙伴或投资商。
开发商花更多的功夫在间接渠道上获取土地，成本低、机会多，是一种非常有效的途径。
如不同企业的兼并或合作。
从而获得更多的物业项目或土地。
例如，2007上半年富力地产通过收购方式，拿下上海、昆山、天津、海南及沈阳7块总建筑面积为274万平方米的土地，为企业的可持续发展和规模化发展打下坚实的基础。
当前的房地产市场与调控政策
控制投资性需求
差别化的信贷政策，控制住房投资收益 “限购”控制住房投资需求
“限购”政策引争议
长期积累的市场问题难以短期内解决 外围因素对影响房地产市场较强 改革后利益分化导致调控政策执行难度大 长期制度缺失调控政策难以稳定预期
“十二五”期间新建3600万套保障住房
应对城镇化的住房需求
土地购置面积
50000 40000
39784.7
38209.9
36791.0
40609.2 36,785.4
41000.0
31,906.1
40 30 20
30000
10
20000
0
-10
10000
-20
0
-30
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
新开工面积处于历史高位
当前的房地产市场与调控政策
住房和城乡建设部政策研究中心 副主任 研究员 秦 虹
主要内容：
关于当前房地产调控政策思路 关于当前房地产市场格局与企业对策
主要内容：
当前房地产调控政策思路：
控制房地产市场过热和建设保障房两手一起抓
房地产投资属性推动房价上涨明显
住房同时具有使用属性和资产属性 住房作为投资品其价格由货币和收益预期决定 防止住房资产属性的金融化
大约18亿平方米，满足20％的城镇人口居住 2019年新建1000万套
主要内容
关于当前房地产市场格局 －－2019年的市场格局仍将延续 －－2019年总量市场仍大，但增速下降
关于2019年房地产市场总结
开发量不低，但竣工率进一步降低 成交量不少，中西部地区增速加快 房价涨幅不均，但涨幅有所下降 企业分化明显，“大者越大，强者恒强”
房地产的经济学家名言
房地产的经济学家名言1.房地产投资首先是购买居住权。
2.房地产是一个不灭的市场。
3.房地产是一个剩下的，也就是说是剩下的最后一个市场。
4.房地产是你富有的秘密。
5.一方面房地产是一个产业，另一方面它又是一个金融产品，房地产是产业和金融的结合。
6.房地产投资是购买来权益，购买的是未来增值的权益。
7.房地产投资是宏观调控的制度工具。
8.房地产投资是资本需求的条件，房地产是流动性需求的条件，房地产投资和需求是一个建立了互补的关系。
9.房地产是一个长期投资，长线资金入市才是房地产市场的基础。
10.房地产投资是主动理财的手段，通过购买这个金融产品来实现财富积累。
11.房地产开发是城市经济增长的重要动力。
12.房地产是国民经济的重要支柱，是国家和地方财政的主要来源。
13.房地产是一个持续发展的行业。
14.房地产是人类社会支撑工业社会的一种底层设施。
15.房地产市场是一个权益交易、资源配置和货币供给的市场。
16.房地产投资是配置金融资本最具产品性、收益性和稳定性的投资手段。
17.房地产是一个具有复合属性的商品和金融产品，具有附加值、对冲属性和避险功能。
18.房地产投资是对土地资源进行投资，通过土地价值创造金融财富。
19.房地产投资是居民储蓄的投资标的之一。
20.房地产市场的投资风险在于信息的不对称和市场的不完善性。
21.投资房地产比起其他领域更具长期稳定性和增值潜力。
22.房地产市场的波动性不仅受到供需关系的影响，还受到政策、经济周期等多重因素的影响。
23.地段是房地产价值的关键因素，好的地段可以让房产价格大幅上涨。
24.地产商的成功取决于他们对市场的准确判断和正确决策。
25.房地产的景气度与城市经济发展水平密切相关。
26.房产的价值取决于其所处的社会环境和文化背景。
27.土地是基础资源，土地资源稀缺性决定了房地产的稀缺性。
28.市场需求与供应的失衡是导致房地产市场波动的重要原因。
29.房产市场调控是政府维护市场稳定的重要手段之一。
大学生形势与政策论文中国畸高房价的现状评析
中国畸高房价的现状评析这些年来，畸高的地价、飙升的房价已成千夫所指，痛批地价房价的评论也所在多多，公众何以对这六篇新华时评反应如此热烈，期许如此之高？说实话，对于文字的力量，相当一部分中国人还是颇为信任的。
这种信任的平民化表述便是民间的“敬惜字纸”，而其极端便是一种被称为“文字拜物教”的东西。
文字果然有这样的神力吗？这当然是一个不需要回答的问题。
然而，文字的并无特别神力并不等于人们不希望其具有神力，也即是说，一般民众往往因为某种特殊的原因，而愿意赋予某些文字以超越的力量。
民众为房价所累、所苦已经很久了；民众希望有力量平抑地价、调控房价，也已经很久了；尤其是，民众每每看到中央政府的政策努力、感觉到一点点希望时，而努力与希望又转瞬即逝成为失望的次数也已经很多了。
细细数来，颇有沧桑之感。
远的不说，仅仅从2009年底说起，中央密集出台调控政策，诸如住房转让营业税征收年限延长、开发商拿地首付金提高、征收住宅转让营业税、国十一条等等，这些政策却似乎并不能遏制楼市升温的势头。
最为吊诡的是，今年全国两会刚刚闭幕，总理关于遏制房价非理性上涨的话音还没有散去，而北京就出了三地王，全国许多城市的地产市场也是一片飘红。
房价越是飙升、越是超出民众承受能力，民众也就越是希望有些力量能够对其有所制约。
尽管这种希望每每变成失望，尽管地方政府并不会特别在意舆论的炮轰，依然在炮火纷飞中铺张其原本已经很强大的土地财政，民众还是有所期待。
因为，民众始终还是相信，中国城市畸高的房价并不仅仅是在造就一代代的房奴，其根本损害的，还是中国城市化的路径选择，最终，则将通过伤害民众而伤害到整个国家的利益。
一．畸高房价背后有哪些“刚性需求”两会后的北京楼市风起云涌。
一边是央企一日制造三“地王”，一边是四环内期房均价首次突破3万元大关，六环路内的房价也迈入了“万元时代”。
高房价一路势如破竹，开发商推动房价上涨的意愿之迫切世所罕见。
应该说，中央调控房价的态度是一贯坚决的，采取措施也是果断的。
中国房地产市场分析(ppt 34页)
175
57%
233
15%
269
32%
562
59%
2670
58%
147
7%
56
-3%
104
122%
108
4%
178
-4%
140
-4%
57
-28%
212
-16%
112
83%
1112
18%
2012年Q3
成交面积 同比
423
89%
247
29%
311
44%
96
38%
257
223%
224
108%
180
75%
259
调控——地方政府陆续对政策进行“微调”，行业政策环境明显好转
今年以来，地方政府在政策执行环节反复持续试探中央的底限，虽然有个别地方由于反响过大 遭到中央叫停，但大多数城市的微调最终成行。 在众多调整渠道中，公积金贷款政策已成为成功率最高的调整渠道，众多城市在公积金上已经打 破了首套房、二套房首付的门槛。
特征 5——今年以来市场需求由低到高依次恢复，项目热销路径明朗
从项目层面来看，今年以来各线城市项目销售状况普遍好转，从项目类型来看，今年上半年市场 基本以刚需为主打，自下半年起，则相当一部分改善性项目强势入市，甚至不乏有中高档、豪宅项 目出现热销，而投资项目中世茂御龙海湾“起死回生”给市场注入更多信心。
长达9.71年，市场严重供
过于求。康巴什大面积降
价，从去年的每平米均价
10000 元 暴 跌 到 了 现 在
的3000多元。
9
温州 楼盘打对折也无人问津
今年上半年，温州全 市商品房销售面积同比下 降47.4%；市区二手住房 总成交量同比下降58.6% ，而在7月份上旬，甚至 出现零交易量的情况。温 州市二手房均价比去年同 期下跌25.1%。
房地产市场调研的特点及方法
房地产市场调研的特点及方法在现代市场经济条件下，企业的运营环境是不断变化的，环境的变化既给企业带来了发展的机遇，也带来生存的威胁。
房地产市场调研的重要性主要体现在以下两个方面：首先，房地产行业作为资金密集型行业，项目运作资金辄上亿元，丝毫的马虎都有可能导致严重的后果。
因此,通过市场调研，使房地产开发商对现有市场充分了解，对产品及营销策略进行评估,不断发现新的市场机会,解决面临的问题，规避市场风险. 其次，消费者的需求是不断变化的，通过及时的房地产市场调研thldl。
org。
cn可以掌握消费者的意向和动态.根据马斯洛的“需要层次理论”，人们的需要是不断变化的，如对住房的要求刚开始是保证遮风、挡雨、睡觉、休息,而后随着生活水平的提高,经济条件的改善，又提出了一些功能要求,包括厨房、卫生设备俱全，房间布局合理,朝向位置较好等。
随着科技的发展、新材料的诞生以及人口、家庭结构和人们活动范围的变化，现今人们不仅追求住房的多功能性，室内家具、装修的和谐一体化等。
房地产开发商必须通过市场调研,了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，以寻找住房开发的最佳市场切入点，从而不断开拓市场,提高市场占有率。
房地产与一般耐用消费品市场调研的区别房地产市场调研不同于一般耐用消费品的调研，它是以房地产为对象,对相关市场信息进行系统的搜集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究与预测，并最终为营销决策服务的专业方法。
房地产市场调研与一般耐用消费品市场调研的不同之处主要表现在：房地产市场调研具有多样性和复杂性，贯穿整个房地产市场营销过程，每个阶段具有限性，以访问者需要甄别的难度高,如收入水平的甄别、计划置业年限的甄别、计划置业面积的甄别、购买决策人甄别等。
还有访问者的配合等问题。
经常的情况是找到满足条件的被访问者，可能需要访问的家庭是一般耐用消费品调研的数倍，准确性仍难以保证。
房地产市场调研和处理都有较高的难度。
房地产市场调研主体侧重对房地产市场产品的调研，如项目基地状况、交通信息和基本信息,一般耐用消费品的市场调研主体侧重于消费者. 房地产市场调研的内容有下列4个特点：1、房地产市场调研的内容是广泛的房地产市场调研既包括很简单的内容,如被调研者的性别、年龄、文化程度等基本情况,也包括像态度或爱好之类的复杂问题。
2015中国房地产品牌价值研究报告
2015中国房地产品牌价值研究报告中国房地产TOP10研究组1研究背景与目的由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产ＴＯＰ１０研究组”，自２００４年开展中国房地产品牌价值研究以来，已持续进行了十二年。
十二年来，研究组深入挖掘优秀房地产企业品牌成功要素，积极探索中国房地产品牌可持续发展之路，研究成果受到社会各界广泛关注，对品牌企业提升品牌形象、沉淀品牌资产、强化行业地位发挥了重要作用。
2主要研究成果2.1 2015中国房地产品牌价值研究２．１．１ ２０１５中国房地产品牌价值研究成果分析（１）品牌价值稳步增长，品牌溢价能力快速提升２０１５年，品牌企业坚定不移地走品牌发展之路，以“规模做大、产品做精、合理溢价”确保高质量、高价值成长，持续推动企业品牌价值的快速积累。
２０１５行业领导公司品牌中海地产、万科与保利地产的品牌价值分别达３９７．５９亿元、３９５．６２亿元和３６１．４８亿元，三家企业品牌总值首次超过千亿。
２３家全国品牌企业市场份额已达到２０．３１％。
（２）深度挖掘全产业链价值，“品牌＋”打造无边界品牌大融合在“互联网＋”时代背景下，品牌企业构建房地产“品牌＋”的新格局。
第一，品牌企业加强同行业内外优秀企业的合作，充分发挥自身及合作伙伴品牌资源优势，实现资源分享与优势互补，优化经营模式以及提升自身综合实力，品牌合作引领行业转型新风向。
第二，品牌企业深化品牌运营模式，通过轻资产模式，扩大规模和品牌效益。
第三，品牌企业围绕产业链上下游挖潜和产业外跨界扩张进行品牌延伸，实现集群化发展。
（３）精准投入提升品牌三度，借势“泛传播”增强品牌推广效果２０１４年全国以及区域品牌企业品牌传播投入同比增长２６％和２４．８％。
全国品牌企业的认知度、美誉度和忠诚度均值分别为４２．５３％、６６．０１％和５０．１２％。
“泛传播”成品牌企业品牌宣传、提升品牌三度的新趋势，品牌企业以“顺势、借势、造势”为出发点，结合国家大事、政策导向、社会热点，制造更具话题性和渲染力的传播内容。
浅议房地产新政
无疑 问 ， 扩大内需 、 提高消费需求离不开房地产 市场 。
三、 升按 揭贷款市场安全 系数 ， 提 防范潜在 的金 融风险
、
新政推动房 地产 市场 的良性发展
部分城市房价的过快上涨超 过 了居 民的购买 能力 ，百姓 希望房价进一步 回归 ，但是房地产 市场 的持续低迷 不利于行 业及整个 宏观经济的健康发展 。楼 市新政只是按 照市场规律
性、 投机性需求 ， 都是支 持那些迫切需要 改善住房 的中低 收入
群体优先改善住房。
过降息 ，一方 面使住 房个人按揭贷 款市场的安全边 际得到 了 扩大 ， 方面从一定程度上激发 居民购房 消费 ， 另一 信贷规模 的
扩大 ， 使得 商业 银行可 以向优质 客户发放住房个 人按揭贷款 ， 这都将增 加银行 的收益 。
一
国务 院常务会议 明确提 出要 “ 加大保 障性住房建设规模 ， 降低住房 交易税费 ， 支持居 民购房 。” 一政策清 晰地 表明 了 这 今后 国家将在加快 住房保障 的基础 上 ，支持 自住 和改 善性购
点， 或者收入降低一点 ， 风险就有可能爆发 。而从２０ 房贷 ０５
年开始 ， 已经将贷款利率提升 了若干次。利率 的上调让购 我们
四、 新政初期难改房价下行 趋势
在这种背景下 ，就需要 房地产开发企业 及时调整发展 策 略， 向政策鼓励倡导 的产品方 向靠拢 ， 使企业在行 业调整 中站 稳脚跟。因此也会逐步将房地产市场引向 良性发展轨道 。
二、 促进经济发展 ， 刺激消费 。 扩大 内需
据 中国指数研究院 的数据显 示 ， 国主要城市９ 全 月房地产 平均交易量下降６％， ４ 今年前９ 个月交易量 同比下降４％。 ６ 现在
近十年中国房地产政策
近⼗年中国房地产政策 房地产政策向来都是⼈们关注的对象，⽽想要很好的了解房地产政策就要参考近⼏年来房地产政策究竟发⽣了哪些变动。
下⾯是店铺整理的⼀些关于近⼗年中国房地产政策的相关资料。
供你参考。
中国近⼗年的房地产政策 1、2003年，⼈民银⾏出台对“五⼤⾏业”限制投放信贷资⾦的政策，其中包含房地产⾏业，发布《关于进⼀步加强房地产信贷业务管理的通知》，规定对于个⼈购买⾼档住房、两套以上(含两套)的按揭，要求各商业银⾏调⾼⾸付⽐例和利率⽔平; 2、2004年3⽉，监察部、国⼟资源部共同下发⽂件，要求从2004⼋⽉31⽇起，所有经营性的⼟地⼀律都要公开竞价出让;2004年10⽉、2005年3⽉⼈民银⾏在不到半年时间内连续两次加息; 4、2005年4⽉各银⾏出台相关配套政策，对⾸付款⽐例、利率政策进⾏调整;2005年5⽉，国家税务总局、财政部、建设部⽇前联合下发《关于加强房地产税收管理的通知》，房屋转让开征营业税;2005年7⽉1⽇，商业银⾏个⼈征信系统开始联⽹，个⼈购买第⼆套以上住房不再享受优惠利率，贷款成数同时降低;2005年7⽉，⼯⾏、民⽣开始在上海队提前还款⽤户收取违约⾦;审计署⼊住农⾏严查房贷;2005年9⽉，农业银⾏总⾏下发《关于积极稳健发展⼆⼿房贷款业务的通知》，明确⼆⼿房贷款必须集中在个⼈住房贷款管理经验丰富、风险控制能⼒较强的经办机构办理; 3、2006年4⽉28⽇，⼈民银⾏将房贷利率在不到18个⽉的时间内第三次提⾼;2006年5⽉29⽇，九部委出台“国⼗五条”，对营业税征收期限重新界定，购房客户观望的⽓氛浓厚，在⼀定程度上⼀直业主报价⼤幅⾛⾼的情况。
4、2006年上调商业银⾏贷款利率，央⾏全⾯上调各档次贷款利率0.27个百分点;严格房地产开发信贷条件，对项⽬资本⾦⽐例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银⾏不得发放贷款;对空置3年以上的商品房，商业银⾏不得接受其作为贷款的抵押物; 5、2007年，8项政策，5次加息，从⾦融层⾯打压房地产; 6、2008年央⾏百⽇内连续5次降息。