2004年中国房地产金融报告
2004中国房地产金融报告
中国人民银行房地产金融分析小组
2005年8月5日
目录
内容摘要 (4)
第一部分 2004年房地产市场和房地产金融形势 (5)
一、2004年房地产市场的基本情况 (5)
（一）房地产开发建设增幅回落 (5)
（二）房地产市场的供求关系得到改善 (6)
（三）房屋销售价格上涨较快 (8)
（四）住宅供应结构性问题凸现 (9)
（五）投资性购房需求增长较快 (9)
（六）境外资金加速进入热点地区房地产市场 (10)
（七）已出让存量土地没有及时得到开发 (10)
二、2004年房地产金融的基本情况 (13)
（一）房地产投资到位资金增幅下降 (13)
（二）房地产贷款增幅较高 (13)
（三）房地产开发商贷款增幅减缓 (14)
（四）个人购房贷款维持高增长 (15)
（五）个人购房贷款集中于少数重点城市和热点地区 (17)
（六）政策性住房贷款高速增长 (18)
（七）房地产贷款具有潜在风险 (19)
第二部分 房地产金融政策与房地产金融风险的防范 (20)
一、根据宏观经济形势的变化，人民银行及时调整房地产金融政策 (20)
（一）充分发挥信贷政策的作用 (20)
（二）灵活调整房地产贷款利率水平 (20)
（三）规范住房金融业务 (21)
（四）加强对住房公积金信贷等政策性房地产金融的管理 (22)
（五）推进房地产金融产品的创新 (22)
二、房地产金融风险不容忽视 (23)
（一）部分地区房地产市场过热加剧市场风险 (23)
（二）房地产开发企业高负债经营隐含财务风险 (23)
（三）“假按揭”凸显道德风险 (24)
（四）基层银行发放房地产贷款存在操作风险 (24)
（五）土地开发贷款有较大信用风险 (24)
（六）房地产贷款法律风险加大 (25)
第三部分房地产业和房地产金融的趋势分析 (25)
一、房地产市场和房地产金融发展趋势 (25)
二、促进房地产业和房地产金融的健康发展 (27)
三、及时防范和化解房地产金融风险,维护金融系统稳定 (30)
专栏
专栏1：中国房地产市场发展的历史 (6)
专栏2：土地政策是调控房地产开发的重要手段 (12)
专栏3：中国住房公积金制度 (18)
专栏4：房地产信贷政策 (22)
专栏5：影响我国房地产业和房地产金融发展的制度性因素 (27)
表
表1：四大国有商业银行房地产贷款不良状况 (20)
图
图1：中国房地产投资累计同期比增长率（%） (5)
图2：商品房和住宅竣工面积增长率（累计同期比） (7)
图3：我国商品房供求关系 (8)
图4：商品房和住宅销售季度同期比价格指数（上年同期=100） (9)
图5：土地交易价格指数（季度同期比，上年=100） (11)
图6：全国土地开发情况 (12)
图7：1997年以来房地产开发企业资金来源构成（亿元，%） (13)
图8：房地产贷款与金融机构人民币贷款的对比 (14)
图9：对房地产开发商的贷款增长率（余额同期比，%） (15)
图10：个人购房贷款余额和余额同比增长率（%） (16)
图11：中国住房贷款的按揭成数 (17)
图12：2004年个人购房贷款增加额的地区分布图 (17)
图13：政策性住房贷款的变动情况（单位：人民币亿元） (18)
图14：人均居住面积的国际比较 (26)
内容摘要
2004年，房屋销售价格较快上涨，但土地价格增幅下降，房地产开发投资增幅进一步回落。中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。投资性购房需求增长较快，部分境外资金流入国内热点地区的房地产市场。大量土地已经出让，但开发进度较慢。
房地产投资到位资金增幅下降，但房地产贷款增幅较高。从对房地产开发商的贷款看，虽然对政府土地储备机构贷款等地产开发贷款较快增长，但住房开发贷款2004年以来月增幅连续回落，造成房地产开发商贷款增幅减缓。从个人购房贷款看，增幅虽缓慢下降，但依然维持高增长。个人购房贷款呈现以下特征，一是集中于少数重点城市和热点地区，二是个人住房公积金贷款快速增长，三是个人购房贷款的不良率较低。
在党中央、国务院的正确领导下，中国人民银行依据宏观经济形势的变化，为支持房地产业的持续健康发展，充分发挥信贷政策的作用，灵活调整房地产贷款利率水平，加强对住房公积金信贷等政策性房地产金融的管理，推进房地产金融产品创新。房地产金融政策对房地产业的支持力度和服务水平得到明显提高和改善。
房地产金融风险的防范进一步加强。当前房地产金融风险集中表现为：一是部分地区房地产市场过热加剧市场风险，二是房地产开发企业高负债经营隐含财务风险，三是“假按揭”凸显道德风险，四是基层银行发放房地产贷款存在操作风险，五是土地开发贷款有较大信用风险，六是房地产贷款法律风险加大。
为支持房地产业健康发展，发挥其支柱产业的作用，应坚持突出重点、区别对待的原则，利用税收手段限制投机性购房和短期炒作行为。
要提倡节约使用住房的消费理念，鼓励中小户型住房的消费。加强城镇廉租住房制度建设。走节约型房地产业发展道路，提倡节地、节能、节水、节电，在房地产开发和消费过程中注重环境保护。
为及时防范和化解房地产金融风险，商业银行应加强对房地产开发企业的审查，规避房贷操作风险，防范“假按揭”风险，完善惩戒机制，加强利率风险管理。完善住房置业担保制度，进一步研究制定房贷保险制度。
中国房地产金融报告
房地产业是中国经济的支柱产业，产业链长，关系千家万户。近年来，随着我国城市化进程和城镇住房制度改革的不断深入，国家出台了多项支持房地产发展的产业政策和信贷政策。房地产业快速增长，城镇居民按户计算的住房自有化率达到80%以上，建筑和房地产业增加值占GDP的比例接近10%。房地产业给居民提供了新的资产形式，住房成为除金融资产以外，居民持有的最重要资产。房地产业对调整经济结构、促进经济增长发挥了重要作用。
第一部分 2004年房地产市场和房地产金融形势
一、2004年房地产市场的基本情况
（一）房地产开发建设增幅回落
投资增幅回落。2004年, 全国共完成房地产投资13158.3亿元，比2003年增长28.1%，增速高于25.8%的全社会固定资产增长速度，房地产开发投资占全社会固定资产投资中的比重从1998年的12.7%提高到2004年的18.8%。2005年1季度完成房地产开发投资2324亿元，同期比增长26.7%，增幅比上年1季度回落14.4个百分点。
图1：中国房地产投资累计同期比增长率（%）
资料来源：中经网中国经济统计数据库
新购置土地增幅下降较多。2005年1季度，全国房地产开发企业累计购置土地面积7374万平方米，同比增长3.9%，增幅同比下降29.3个百分点。1998
年至2003年，房地产开发企业累计购置土地面积12.9亿平方米，年平均增长35%；支付土地购置费6149亿元，年均增长42.6%。土地购置面积在1999年4月以前，快速增长，增长率最高达91%，2000年至2004年初保持45%以上的增长，2004年6月份以后，土地购置面积的增长速度降到7%以下。
新开工面积增幅下降。2005年1季度新开工面积14096万平方米，同比增长9.3%，增幅同比下降13.2个百分点。
专栏1：中国房地产市场发展的历史
第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）
1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。
第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）
随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。
第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)
2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。
（二）房地产市场的供求关系得到改善
供给增速减缓。2003年2月份以来，商品房和住宅竣工面积累计增长率逐步
下降，2004年商品房和住宅竣工面积增长率只有2.1％和2.3％。
需求增长较快。2004年全年商品房累计销售3.8亿平方米，销售面积较2003年增长13.7％，其中商品住宅销售3.4亿平方米，增长13.9％。
图2: 商品房和住宅竣工面积增长率（累计同期比）
资料来源：中经网中国经济统计数据库
供给与需求趋于均衡，出现了供需基本平衡的局面。商品住宅竣工面积与销售面积之比由2002年的1.2比1下降到2004年的1.03比1，供求之间的差距持续下降。
商品房空置面积得到消化。2000年至2003年，全国商品房空置面积逐年增加，2003年时达到1.28亿平方米，2004年该趋势出现了逆转，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，比2003年下降了3.8％。
我国商品房供求关系见图3。
图3：我国商品房供求关系
资料来源：中经网资料来源：中经网
（三）房屋销售价格上涨较快
全国商品房和商品住宅价格稳中趋升，但是上升幅度逐年加快。以1997年第4季度为基期（1997年4季度＝100），可以得到1997年第4季度至2004年
第4季度全国商品房和商品住宅销售价格定基比指数，见图3。从价格指数图中可以看出，全国商品房和商品住宅的销售价格逐年上升，且上升幅度逐年加快。
2005年1季度，全国商品房平均销售价格同比增长12.5%，增幅同比提高5.8个百分点，其中住宅售价增长13.5%，增幅提高7个百分点。国家统计局统计的全国35个大中城市的住宅销售价格，1季度同比上涨10.5%，环比上涨2.8%，其中有8个城市的住宅销售价格同比涨幅超过10%，分别是上海19.9%，厦门16.5%，成都14.7%，青岛13.7%，杭州12.4%，济南11.9%，宁波11.4%，南京11.2%。房价上涨幅度明显高于居民消费价格和住房租赁价格的涨幅，见图4。
图4：商品房和住宅销售季度同期比价格指数（上年同期=100）
资料来源：中经网中国经济统计数据库
（四）住宅供应结构性问题凸现
中低档普通商品住房供应不足。突出表现为中低价位、中小套型住宅比例偏低。从房地产开发投资完成额来看，别墅和高档公寓类住宅2000年、2001年和2002年投资增长率分别为51.2%、37.0%和39.7% ，连续三年显著高于全部住宅的投资增长率。
从竣工套数来看，2000、2001和2002年的别墅和高档公寓类住宅竣工套数增速分别为36.0%、20.6％和35.4％，而同期住宅竣工套数增速分别为9.9%、12.8％和8.9％。别墅和高档公寓的竣工套数占比由1999的2.3％上升到2003年的3.6％。
（五）投资性购房需求增长较快
尽管2000年以来房屋租赁价格年涨幅不到2%，但租金收益在多数地区仍高
于银行存款利率以及个人住房贷款利率，在其他投资渠道不畅的情况下，特别是面对房价的快速上涨，大量社会资金为实现保值增值，转向购房投资。据建设部2004年调查，北京市商品住宅投资性购房比例约17%，在投资购房中，28.5%在短期内转手，23.5%用于出租，48%空置待涨价。长三角主要城市商品住宅投资性购房比例在20%左右。
部分城市和项目存在一定的投机炒作现象。表现为一些楼盘短期内价格上升较快，部分购房者转手牟利；部分城市次新房（购买后不到两年）短期炒作现象突出，如上海市2004年次新房转让占二手房交易量的46.6%。
（六）境外资金进入热点地区房地产市场
受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场，一是直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业，2004年全国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%，占开发资金来源的 1.3%。二是间接投资，购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售。三是外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款。四是非居民外汇流入，结汇购买房产。据人民银行金融市场司调查，上海境外资金占全部购房资金的比例从2003年1季度的8.3%上升到2004年4季度的23.2%。据人民银行上海分行统计，2004 年1-11 月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222 亿元，较2003 年增长13.5%，其中用于房地产开发的约150 亿元，占全年房地产开发总额的12.8%；用于购房的外资约70 亿元。境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房，2005年前两月，境外资金购买上海单价11000元/平方米以上新建商品住房的面积和金额同比增长47.6%和73%，购买单价11000元/平方米以上二手住房面积、金额同比增长2.8倍和3.1倍。
（七）已出让存量土地没有及时得到开发
土地价格增幅下降。2005年1季度全国主要城市地价同比增长5.9%，增幅同比下降0.2个百分点。1998年1季度至2001年3季度，土地交易价格较为平稳，2001年4季度开始，土地交易价格开始攀升，其中居民住宅用地交易价格在2002年4季度至2003年4季度，各季增长幅度都在10％以上，2004年1季度增幅虽稍有回落，但2004年2季度以后季度同期比增长率又恢复到10％以上。
2005年1季度地价增幅开始回落。
图5：土地交易价格指数（季度同期比，上年=100）
资料来源：中经网中国经济统计数据库
土地供应总量虽大幅下降，但存量用地盘活力度加大。2005年1季度全国建设用地供应总量为23602.0公顷，同比下降28%，其中新增用地占34%，存量用地占66%。普通住宅用地供应量占比逐步加大，在1季度7877.9公顷房地产开发用地中，普通商品住房等中低档普通住宅用地5706.9公顷，占房地产开发用地总量的73%。
开发商手中掌握大量已出让土地，没有及时转化为市场有效供应。1997年以来，全国土地开发面积占全国土地购置面积的比例持续降低，2000至2004年一直维持在60％-70%的水平，2004年该比值降到50%以下，已完成土地开发面积绝对数比2003年有所下降。全国土地购置面积和土地开发面积的差额也逐年增大，2004年该差额达到20044.5万平方米，这意味着仅2004年全年就形成了两亿平方米的土地等待开发商开发或继续开发。
从全国待开发土地面积来看，1999年以来，该指标呈持续增长趋势（除2001年比2000年小幅下降以外），2003年全国待开发土地面积为21782.6万平方米。参见图6：
图6：全国土地开发情况
资料来源：中经网资料来源：《中国统计年鉴》
专栏2：土地政策是调控房地产开发的重要手段2002年5月9日，国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，要求从2002年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。招、拍、挂制度实施使得开发商基于对土地价格上升的预期加快土地储备。
2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)，从严查处2004年8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的行为。
2004年4月29日国务院办公厅发布《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，用半年的时间治理整顿，整顿期间暂停审批农用地转非农建设用地，暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改。对新批的县改市（区）和乡改镇，要暂停修改涉及土地利用的各类规划。
2004年6月6日国务院下发《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》，严格控制房屋拆迁面积，凡拆迁矛盾和纠纷比较集中的地区，除保证重点建设项目，以及重大社会发展项目、危房改造、经济适用房和廉租房项目之外，一律停止拆迁。
这些措施停止了已沿用多年的土地协议出让方式，据国土资源部统计，2002、2003年全国出让土地总面积12.4和19.4公顷，分别增长37％和56％，2004年
出让土地面积17.9万公顷，比2003年下降7.7％。
二、2004年房地产金融的基本情况
（一）房地产投资到位资金增幅下降
据国家统计局统计，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，达到7395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发投资资金来源的43.1%；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为5207.6亿元，增长了38%，占全部资金来源的30.3%；第三大资金来源是银行贷款，为3158.4亿元，增长了0.5%，占资金来源的18.4%。
图7：1997年以来房地产开发企业资金来源构成（亿元，%）
资料来源：根据国家统计局的统计数计算
但实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上，见图7。
（二）房地产贷款增幅较高
2004年底，房地产贷款余额达到26306.3亿元人民币，比上年同比增长22.8%。2003和2004两年房地产贷款的增幅呈下降的走势，但2005年一季度房地产贷款余额达到27650.6亿元，余额同比增长25.7%，增幅比上年末提高2.9个百分点。
房地产贷款增长率继续高于全部金融机构人民币贷款增长率。2003年底房地产贷款增长率比金融机构全部人民币贷款增长率高20.1个百分点，2004年这个差距有所减小，但仍高11.3个百分点，2005年1季度房地产贷款增长率与全部人民币贷款增长率的差距为14.9个百分点。2003年以来各季度金融机构房地产贷款余额同期比增长率和金融机构全部人民币贷款余额同期比增长率的对比见图8：
图8 ：房地产贷款与金融机构人民币贷款的对比（余额亿元, 同期比增长率）
房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额逐步增加。2002年3月末，这一份额为27.2%，2003年6月底达到32.1%，2004年底达到34.3%，2005年3月底上升到34.5%, 见图8。
（三）房地产开发商贷款增幅减缓
2004年底房地产开发商贷款为7810.9亿元，2005年1季度末达到8177.5亿元。从增长速度看，2004年3月份以前，房地产开发商贷款增长速度在40%以上。2004年4季度开始房地产开发商贷款增长速度下降到20%以下，2004年底增速降低到17.3%，2005年1季度增速进一步下降到15%，与金融机构全部人民币贷款的增长速度靠近，房地产开发商贷款增长得到了初步控制。
图9： 对房地产开发商的贷款增长率（余额同期比，%）
资料来源：中国人民银行调查统计司
2005年1季度末8177.5亿元房地产开发商贷款包括：（1）住房开发贷款4601.8亿元，占56.3%，其中经济适用房开发贷款1468.3亿元，占房地产开发商贷款的17.9%；（2）房地产开发企业流动资金贷款1605.4亿元，占19.6%；（3）地产开发贷款1586.4亿元，占19.4%，其中政府土地储备机构贷款950.2亿元，占房地产开发商贷款的11.6%；（4）商业用房开发贷款383.9亿元，占4.7%。
1、住房开发贷款扭转了2003年快速增长的势头，2004年以来增幅连续回落
住房开发贷款占房地产开发商贷款的比重最大，住房开发贷款2003年快速增长，2003年底余额同比增长率超过了100%，2004年之后开始下降，到2004年底增长率下降到22.2%，2005年1季度末增长率进一步下降到19.3%。在住房开发贷款中约有三分之一的贷款用于经济适用房建设。
2、地产开发贷款和政府土地储备机构贷款高速增长
2004年底和2005年1季度末地产开发贷款余额分别达到1471.6亿元和1586.4亿元，其中对政府土地储备机构贷款余额分别达到828.4亿元和950.2亿元。地产开发贷款在2003年底增长54.3%的基础上，2004年继续在高位攀升，2004年底余额同期比增长63.8%，2005年1季度增幅虽有所回落，但仍维持30%以上。土地储备贷款快速增长，2005年前3个月余额同比分别增长52%、57.7%和54.9%，成为拉动房地产开发商贷款增长的重要力量。
（四）个人购房贷款维持高增长
2002年以来，居民个人购房贷款余额直线上升，2004年底和2005年1季度
末分别达到15922.3亿元和16743.7亿元，余额同比分别增长35.1%和30.9%。虽然2003年以来个人购房贷款的增长率逐步下降，但仍维持30%以上。
图10：个人购房贷款余额和余额同比增长率（%）
资料来源：中国人民银行调查统计司
我国居民个人住房按揭贷款的规模与西方发达国家相比仍偏小，有较大的发展空间。2004年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例为11.7%，而欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率平均达到39%，其中英国为60%，德国为47%，荷兰达到74%。我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大。
从中国住房按揭贷款的实践看，1998年以后，鼓励银行向消费者发放按揭贷款，有的银行按购房额全额贷款，2001年6月19日，中国人民银行印发了《关于规范住房金融业务的通知》（银发［2001］195号）, 2003年6月13日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003 ]121号），这些政策的目的之一是规范个人住房贷款按揭成数，严禁“零首付”个人住房贷款，提出按揭成数最高不得超过80%，对购买第二套或二套以上住房的，适当降低按揭成数。2002年以来各季度住房抵押贷款增加额与住宅销售额增加额的比例，见图11。用住房抵押贷款增加额与住宅销售额增加额比例的趋势值代表中国住房贷款的按揭成数，则从2002年以来，按揭成数逐年下降，但即使这样，中国住房贷款的按揭成数在2005年1季度也为63%。
图11：中国住房贷款的按揭成数
资料来源：根据中经网中国经济统计数据库和人民银行调查统计司数据计算
（五）个人购房贷款集中于少数重点城市和热点地区
从居民个人住房贷款增长的地区结构看，东部地区增幅与全国增幅相当，中部地区略高，而西部地区偏低。地区分布极不均衡，从增加额看，2004年东部地区个人购房贷款增加3129.1亿元，占全国全部增加额的76.8%，其中上海、广东、浙江、北京、江苏五省市增加2452.4亿元，占全国增加额的60.2%；从余额看，东部地区占76.1％，上述五省市占59.9％，居民购房贷款集中在这些房地产热点地区。
图12：2004年个人购房贷款增加额的地区分布图（%）
资料来源：中国人民银行调查统计司
这些热点地区的增幅也较高，如2004年江苏增长50.5%，浙江增长45.1%，上海增长42.4%，天津增长39.9%，山东增长39.4%，北京增长30.5%。在中西部地区也有一些省份个人房贷高增长，如安徽增长62.6%，湖北增长59.9%，江西增长58.8%，湖南增长49.8%，广西增长44.9%，重庆和云南也增长39%以上。
（六）政策性住房贷款快速增长
政策性住房贷款主要包括对个人的住房公积金贷款。2004年底政策性住房贷款达到2493.0亿元，其中个人住房公积金贷款为2096.2亿元，占84.1%; 2005年1季度, 政策性住房贷款达到2650.1亿元, 其中个人住房公积金贷款达到2223.5亿元。2004年底和2005年1季度末, 个人住房公积金贷款余额同比增长42.5％和38.8％。2004年以来政策性住房贷款的变动情况见图13。
图13：政策性住房贷款的变动情况（单位：人民币亿元）
数据来源：中国人民银行调查统计司
专栏3： 中国住房公积金制度
住房公积金是指各单位及其在职职工缴存的长期住房储金，用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房。住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。住房公积金的存、贷利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市（地、州、盟）设立住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的决策机构，并设立住房公积金管理中心。
截至2004年底，全国住房公积金缴存余额为4893.5亿元。实际缴存职工人数为6138.5万人，占在岗职工人数的58.4％。2004年末个人公积金住房贷款余额2096.2亿元，占住房公积金缴存余额的比例为42.8％，除去个人住房贷款和购买国债，全国仍有沉淀资金2086.3亿元，占缴存余额的比例为42.6％。
2005年3月17日，中国人民银行决定将个人住房公积金贷款利率上调0.18
个百分点，其中，5年（含5年）以下贷款利率由3.78%调整为3.96%；5年以上贷款由4.23%调整为4.41%。调整后，个人住房公积金贷款利率仍低于同期限个人住房抵押贷款利率1个多百分点。
目前，住房公积金运作中存在的主要问题有：第一，公积金贷款有额度限制，一般较难申请，支持中低收入职工购房的效果不明显；第二，公积金资金运用收益的归属需要明确。
（七）房地产贷款具有潜在风险
总体来看，四大国有商业银行的房地产贷款质量较好。除农行的不良贷款率相对偏高以外，其他三大行的不良贷款率均在3%-5%之间，四大行汇总的不良贷款率也低于5％，见表1。
四大行房地产开发商贷款质量差异明显。其中农行和中行的不良贷款率相对偏高，分别达到16％以上和12％以上，工行和建行的不良贷款率则相对较低，维持在7％左右。四大行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在10-11％之间。
四大行个人购房贷款资产质量较好，不良贷款率为1.5％左右。其中工行、中行和建行的不良贷款率均低于2％，农行的不良贷款率稍高于2％。
2005年1季度末房地产贷款质量比2004年末有所提高，这主要是由于房地产开发商贷款质量有所提高。2005年1季度末房地产贷款不良率比2004年末降低了0.1个百分点，其中除工行的不良贷款率持平以外，其他行的不良率均有所下降。
房地产贷款存在风险。一方面，房地产开发商贷款的不良率较高；另一方面，虽然个人购房贷款的不良率较低，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力可能受到影响，按揭贷款可能出现风险。
表1：四大国有商业银行房地产贷款不良状况
2004年末房地产贷款余额
（亿元）2004年末房地产贷款
不良率（％）
2005年1季度末房地产贷
款余额（亿元）
2005年1季度末房地
产贷款不良率（％）
项目
全部开发
商贷
款
个人
购房
贷款
全
部
开发
商贷
款
个人
购房
贷款
全部
开发
商贷
款
个人
购房
贷款
全
部
开发
商贷
款
个人
购房
贷款
中国工
商银行
5810.3 1685.0 4124.0 3.07.4 1.2 5998.01764.04233.0 3.0 7.1 1.3
中国农
业银行
4099.1 1723.4 2375.7 8.116.6 2.1 4258.51826.02432.5 7.9 16.2 2.0 中国银
行
3783.7 1017.7 2766.0 4.812.8 1.8 3983.61022.92960.7 4.4 12.3 1.7
中国建
设银行
5708.9 2278.0 3430.9 3.77.3 1.2 5937.42402.03535.4 3.5 6.9 1.2
汇总19402.0 6704.1 12696.6 4.6
10.5
1.5 20177.47014.913161.5 4.5 10.1 1.5 注：本表按“五级”分类标准，不良贷款包括“次级”、“可疑”、“损失”三类贷款。
资料来源：四大国有商业银行房地产贷款部门
第二部分 房地产金融政策与房地产金融风险的防范
一、根据宏观经济形势的变化，人民银行及时调整房地产金融政策
（一）充分发挥信贷政策的作用
1998年以来人民银行根据宏观经济的变化，及时调整了房地产信贷政策。
1998年4月7日，为扩大国内需求，人民银行发布《关于加大住房信贷投入，
支持住房建设与消费的通知》，要求1998年新增住房贷款按各行当年新增贷款
15%掌握。允许所有商业银行在所有城镇对所有普通商品住房办理个人住房贷款
业务，支持普通住房建设，对新开工的普通住房项目，只要开发商自有资金达到30%，商业银行均可发放住房建设贷款，符合安居工程条件且销售率（含预售）
达到75%，银行可按自筹资金与贷款6：4的比例发放安居工程贷款。这些措施
对拉动国内投资和消费需求，起到了积极的促进作用。
（二）灵活调整房地产贷款利率水平
1998年，当时贷款基准利率超过10％，个人购房意愿不强，住房制度改革
没有根本性进展，人民银行决定对居民住房贷款实行优惠利率，1999年为刺激
国内消费需求，又进一步扩大优惠幅度，对拉动国内消费需求发挥了重要作用。
2005年3月17日，中国人民银行调整了商业银行自营性个人住房贷款政策，
将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。商业银行自营性个人住房贷款基
历年政府工作报告中英文对照版和
历年政府工作报告中英文对照版和《经济学家》中英文对照版建议多看看，上面的习题最好都亲自做一下，三级没多大难度，充分准备应该可以通过 汉英翻译技巧的培养（translation competence development）应涉及以下内容： 一.要培养对英语的语感和悟性（language intuition – open and alert mind to pick up idioms, specific expressions, etc.）； 二.要培养对英语的判断能力和鉴赏能力（evaluation capacity – judgment）； 三.要培养对英语的洞察能力和剖析能力（power of observation – insight）； 四.要培养对英语细微特征的反应能力（linguistic nuances alertness）；- 五.要培养对社会文化和跨文化交流的敏感性（social-cultural sensitivity – cross-cultural awareness）； 六.要培养对英语和汉语之间差别的意识(sense of differences between Chinese and English)； 七.要培养对英语和汉语之间的辩证关系的认识(awareness of the dialectic relationship between Chinese and English)； 八.要培养对英语“洋为中用”的意识(“use things foreign to serve Chinese purposes”)； 九.要培养对英语“学以致用”的意识(apply what you have learned in your translation)； 十.要培养对翻译的多层次、多角度的立体思维方式(a multi-tier approach )。 十一.一名称职的翻译工作者必须懂得什么是翻译的真谛(a clear conception of what translation is)。 十二.一名优秀的翻译人员必须具有高屋建瓴的视角(great powers of conception)。 各种能力和意识的培养都需要加强翻译意识的锻炼： 第一：要对翻译的重要性有深刻的、充分的认识，翻译的对与错、好与坏有时会产生绝
房地产金融市场发展分析判断
房地产金融市场发展分析判断 指出当前房地产金融存在的问题,判断今后一段时期房地产金融的发展趋势。强调在发展房地产金融时既要坚持商业信贷原则,又要努力改进金融服务,拓宽服务领域,要加大对土地储备中心的信贷营销工作,设立风险预警机制,加强对个人住房贷款的管理。 1房地产金融形势分析 由于房地产市场的巨大容量和发展潜力以及蓬勃发展的良好势头,为商业银行拓展房地产金融业务提供了巨大的商机。房地产金融对房地产市场发展的促进作用日益明显。1998年以来,随着城镇住房制度改革的深入,我国房地产信贷业务得到快速发展,对商业银行调整信贷结构,支持城镇居民购房,拉动住房投资,扩大国内需求,推动国民经济发展起到了积极作用。银行的信贷资金从两个方面对房地产业进行支持:一是直接支持企业的房地产开发投资,二是通过个人住房信贷扩大房地产需求。由中国人民银行发布的《2002年第三季度货币政策执行报告》指出:近年来,我国各家商业银行发放的个人住房贷款远远大于房地产开发贷款,且差额逐年增大。到2002年12月底,四大国有商业银行发放的个人住房贷款和房地产开发贷款的余额分别为7214亿元、7736亿元。但是,在房地产金融快速发展的同时,也的确存在一些不容忽视的问题。 1.开发企业过于依赖金融机构的信贷支持,给银行带来很大风险。 据国家经贸委提供的数据显示,2002年前三个季度房地产开发资金来源中,国家预算内贷款占0.1%,国内贷款占22.7%,自筹资金占30.3%,其他资金占45.2%,其中定金及预收款占38%。考虑到自筹资金中相当部分并非企业的资本金,企业的资产负债率超过70%。这些数字说明,中国目前的房地产公司普遍存在规模偏小,自有资金不足的现象。另外,空置的房地产给金融机构带来潜在的风险,开发资金沉淀在未售出房地产中,资金不能按时收回,直接影响银行经营的流动性和安全性,会造成严重后果。2.个别银行为了争夺房地产金融市场,存在违规经营现象。2002年底,人民银行对部分城市商业银行发放的房地产贷款进行了检查,结果发现,个别银行违规经营的情况比较严重。从贷款的种类看,违规贷款主要集中在房地产开发贷款和个人商业用房贷款。从行别看,股份制商业银行和城市商业银行违规现象比国有独资商业银行相对严重。主要表现为:一是对“四证”(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》)不齐全的项目发放房地产开发贷款,或逃避人民银行“四证”规定,以流动资金贷款替代房地产开发贷款;二是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30%的情况下发放房地产开发贷款;三是放松个人住房贷款的条件,降低首付比例,以个人住房贷款名义发放个人商业用房贷款,违反期房贷款“多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成投资总额三分之二”的政策规定;四是违反现房管理规定,对期房发放个人商业用房贷款,违反个人商业用房贷款的抵借比不得突破60%及贷款期限不得超过10年的规定。 近期,国务院总理温家宝(图片-新闻-网页)对一些地区和城市出现房地产过热现象表示了关注,并强调指出:“运用何种工具,掌握何种尺度来进行化解,已经是摆在我们面前的紧迫问题。”2003年1月,中国人民银行指出,2003年要督促商业银行加强房地产信贷管理,防范长期信贷风险,进一步完善房地产信贷政策和办法,监督商业银行严格按照国家房地产政策及其信贷政策要求,加强房地产信贷管理。 2房地产金融发展的判断与对策 2.1对房地产金融发展趋势的判断 1.房地产金融市场竞争日趋激烈。近年来,由于国内房地产业发展迅速、房地产金融业务效益可观,各商业银行均加大了房地产金融业务的投入力度,房地产开发类贷款和个人住房贷款数额连年稳步上升。目前,已形成建行、工行并驾领先,其他各家商业银行各有所长、紧紧跟上
2017年房地产金融行业研究报告
２０１７年房地产金融行业研究报告
综述 中国房地产金融已站在发展的交叉路口。经过数十年不断扩张的中国开发商，在资产负债表日渐杠杆化的同时，也面临各大银行日趋保守的信贷政策。今后，这些开发商除了采用传统的融资手段，还需要着眼于一些新兴的结构性融资工具。 本报告简要阐述了中国房地产金融的发展现状，并着重探讨了房地产证券化及房地产投资信托基金（REITs）的未来发展前景。尽管房地产证券化和REITs尚处于起步阶段，但是对于中国房地产投资者和开发商来说，它们有着巨大的发展潜力。 ? 今后，开发商将在一定程度上继续依赖于银行信贷和境内外公司债券等传统融资渠道。 与此同时，他们也将拓宽融资视野，将目光投向永久债券、信托公司、P2P借贷和众筹 融资等模式，并且与有土地储备的企业开展合资合作等。 ? 房地产抵押担保证券（MBS）和资产担保证券（ABS）都属于结构性产品，它们使开发 商和银行有机会将未偿贷款转变为交易型债券。而且，又能使开发商将部分开发风险分 担给投资者，同时帮助银行释放其资产负债表，使之更愿意并且有能力直接贷款给房地 产开发商。更高的收益潜力、多元化的资产配置及另类资产接触机会，都将成为吸引投 资者的有利因素。 ? 自2015年4月起，中国政府放宽了对MBS和ABS的限制。尽管一些中国资产持有者试水资 产证券化（详见报告中相关案例）的做法已经引起人们关注；但总体而言，与在美国的 庞大市场相比，此类产品在中国的市场占有率仍然微不足道。
? REITs在获得一系列房地产资产的所有权和经营权的同时，也为投资者带来诸多优势，主要体现在多元化、可负担性、流动性、税收优惠和透明度等方面。REITs之所以成为优于MBS和ABS的低风险投资选择，主要在于其专业化管理、透明度要求以及其它指导原则。 ? 尽管REITs具有多种优势，但要在中国获得市场认可，仍面临不小的阻力。究其原因，主要有以下几点： ? 对于许多房地产项目而言，租金收益率较低； ? 缺乏税收激励； ? 缺少REITs和资产的专业管理人才； ? 以散售为主的商业模式不利于大宗、可交易资产的积累； ? 缺少成熟的散户投资者； ? 资本流动限制。 ? 尽管资产证券化和房地产投资信托基金在中国的市场规模有限，但它们仍有可能改变中国房地产金融的发展格局。今后，房地产开发商、资产持有者和投资者应密切关注其发展动态。
中国近现代史纲要
中国近现代史纲要 一、名词解释 鸦片战争：为了改变贸易逆差，英国将大量的鸦片输入到中国，遭到中国人民的抵制。英国以此为借口，于1840年6月发动侵略中国的鸦片战争。清政府战败，被迫与英国 侵略者签订丧权辱国的《南京条约》。从此，中国的主权和领土完整日益受到严重 的破坏。鸦片战争成为中国半殖民地半封建社会的开端。 《天朝田亩制度》：太平天国定都天京后，颁布了《天朝田亩制度》。它是一个以解决土地问题为中心的比较完整的社会改革方案，根据“天下田天下人同耕”的原则，确立了 平均分配土地的方案。这一制度最能体现太平天国的理想和农民起义的特色，成为 太平天国纲领性文件。 《资政新篇》：太平天国后期，洪仁玕到天京主持政务，他向洪秀全提出一个统筹全局的改革方案《资政新篇》。它的主要内容是效法西方资本主义来改革中国社会：在政治 方面加强中央集权；在经济方面兴办近代工矿交通事业；在改良社会方面发展近代 文化卫生福利事业；在法律方面提出善待轻犯、改革刑罚制度等。《资政新篇》是 一个具有资本主义色彩的方案，由于社会历史条件限制，未能实施。 洋务运动：19世纪60年代至90年代，清朝统治者内部一部分人主张利用西方先进生产技术，富国强兵，摆脱困境，维护清朝的封建统治。他们在全国各地掀起了“师夷长 技以制夷”的改良运动，史称“洋务运动”。洋务运动包括开办军事工业以自强，兴 办民用工业以求富，创办近代陆海军，创办新式学堂和派遣留学生等。洋务运动虽 没有使中国走上发展资本主义的道路，在客观上对中国早期工业和民族资本主义发 展起了某些促进作用。 戊戌维新运动：1898年，在康有为、梁启超等维新派的推动和策划下，具有爱国思想的光绪皇帝颁布了一系列政治、经济、军事和文教方面有利于资本主义发展的政令。由 于后党发动政变，变法只进行了103天，就失败了，史称“百日维新”。“百日维新” 是资产阶级维新派挽救民族危亡和发展资本主义的运动，具有爱国进步的意义，在 社会上起了思想启蒙的作用，客观上促进了资产阶级革命思想的传播。 三民主义：孙中山提出的中国资产阶级民主革命的纲领，即民族主义、民权主义、民生主义。民族主义是反对帝国主义，主张国内各民族一律平等；民权主义是建立为一 般平民所共有、非少数人所得而私的民主政治；民生主义是平均地权，节制资本。 中华民国临时约法：1912年中华民国成立后，孙中山颁布参议院制定的《中华民国临时约法》。约法规定中华民国主权属于全体国民，国内各民族一律平等，国民有言论、结社、集会、著作等自由，参议院行使立法权，有弹劾总统的权力。临时约法具有 资产阶级共和国宪法性质。 新文化运动：从1915年起，陈独秀、李大钊、鲁迅等激进民主主义者掀起了新文化运动，大力宣传民主科学，新道德新文学等资产阶级文化，反对专制、愚昧和旧道德旧文 学等封建复古思想。新文化运动是在新的历史条件下思想解放的潮流，它促使人们 追求民主科学和救国救民的真理，为马克思主义在中国的传播创造了条件。
历年国务院政府工作报告(1954年至2009年)
中国经济“质变时刻” 前言:危机形成转变经济发展方式的倒逼机制，结构调整已成全局重心，最终目的是造福人民、改善民生 正文：刚刚结束的中央经济工作会议综合国 际国内经济形势指出，当前中国经济转变 发展方式刻不容缓。做好明年经济工作， 重点要在促进发展方式转变上下功夫，真 正把保持经济平稳较决发展和力司决经济发 展方式转变有机统一起来，在发展中促转 变，在转变中谋发展。 为此，提出了2010年的中央经济工作 的指导方向:要从制度安排入手，以优化经 济结构、提高自主创新能力为重点，以完 善政绩考核评价机制为抓手，增强加快经 济发展方式转变的自觉性和主动性，不断 在经济发展方式转变上取得实质性进展。 外部倒逼机制形成 这次历史罕见的国际金融危机使世界 经济陷人衰退，国际贸易增长放缓，外部 环境剧变，使我国经济发展受到严重冲击， 进出口出现双下降，大批外贸加工企业特 别是中小企业因出口订单下降处于停产半 停产状况，导致工业增长速度明显下降， 我国规模以上工业增加值从长期保持的两 位数增长在2008年11月下降至5.4%， 创1990年以来新低。 自去年第四季度以来，中央出台、实 施应对国际金融危机的一揽子政策措施， 把握了经济工作的主动权，取得了明显成 效，较快扭转了经济增速下滑态势，我国 经济在全球率先复苏。目前全球经济最坏 时期已经过去，开始复苏，这使我国经济 外部环境有所改善，但世界经济复苏基础 仍然较脆弱，复苏过程将缓慢曲折。 这场国际金融危机使我国转变发展方 式问题更加凸显出来。国际金融危机对我 国经济的冲击，表面上是对经济增长速度的冲击，实质上是对不合理的经济发展方 式的冲击。这次国际金融危机的发生，使 人们普遍感受到外部经济波动对国民经济 的冲击。感受到我们面临出口难度增大、 资源环境约束加大等多重压力。
浅述完善我国房地产金融的政策建议
浅述完善我国房地产金融的政策建议 本文根据现阶段房地产金融现状,提出了在现阶段通过加大财政支持、拓宽融资渠道、防范金融风险、完善法律体系,来完善我国房地产金融的政策建议。 标签：房地产经济房地产金融建议 0 引言 房地产金融是指围绕房地产开发、流通、消费等环节,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资和相关金融服务的一系列资金融通活动的总称。近年来,我国房地产金融发展迅猛,但与发达国家相比,房地产金融市场还很不完善,因此急需完善房地产金融举措。 1 我国房地产金融现状 1.1 房地产金融体系的现状我国的房地产金融体系中,政策性金融和商业性金融是住房金融组织体系中相互统一的两个主体内容,彼此之间既相互独立又相互依赖和融合。目前,我国采用的政府主导型的政策性房地产金融,主要形式也是强制储蓄性质的住房公积金制度。国内住房融资商业性体系已经初步形成商业银行信贷为主导的结构,目前,我国从事房地产金融的商业性机构主要有:商业银行,专业住宅金融机构、房地产信托和房地产投资基金、住宅信用合作社、保险公司和置业担保公司等房地产金融中介机构。 1.2 房地产融资结构现状从组织体系上看,我国目前已形成以中国人民银行为领导,以国有商业银行房地产信贷部为主,以其他银行和非银行房地产金融机构为补充的多层次,多形式的房地产金融机构体系。在房地产市场上,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。另外,多元化的融资渠道日趋活跃。信托、海外基金、证券融资等备受追捧。 虽然我国房地产金融在发展,但是同国外房地产金融业相比依然很落后。目前,中国房地产金融业的问题是:房地产金融机构不健全,业务关系没有理顺,还没有形成一个有效的运行机制;房地产融资重心错位,重点应该放在消费环节。但中国金融机构长期以来几乎只向房地产开发商和各种企事业单位融资,房地产信贷总量90%被投入到生产环节中;房地产融资主要是银行信贷,少量的债权、股票及信托融资,这还远远满足不了多元化的融资需求,由于缺乏大量的融资工具可供选择,在很大程度上制约了房地产金融市场的拓展。 2 完善我国房地产金融的政策建议 2.1 加大财政支持当前我国房地产市场最主要的问题是结构性矛盾,相对于国民经济的协调发展,固定资产投资和住房建设总量已经偏高,速度偏快,但真正
中国近现代史纲要
中国近现代史纲要 中国近现代史纲要重点中国近现代史纲要复习资料课程性质： 《中国近现代史纲要》是面向本专科大学生开设的公共政治理论课，是国家高等学校进行马克思主义中国化的马克思主义理论教学的必修课，它从历史教育角度承担着思想政治理论教育的功能。 导言（2学时） 上编从鸦片战争到五四运动前夜（1840—1919） 本编综述风云变幻的八十年 教学目的：通过冲述从鸦片战争到五四运动前夜的历史概述，使学生了解由于鸦片战争以及资本——帝国主义一次又一次的侵略，中国开始论为半殖民地半封建社会，中国人民的两大任务是求得民族独立和人民解放、实现国家繁荣富强。 一、鸦片战争前的中国与世界 1、中国灿烂的古代文明 2、中国封建社会由昌盛到衰落 3、世界资本主义的发展与殖民扩张 二、外国入侵与近代中国社会的半殖民地半封建性质 1、鸦片战争：中国近代史的起点 2、中国逐步成为半殖民地半封建社会 3、社会阶级关系的变动 三、近代中国的基本矛盾和面临的主要任务 1、两对基本矛盾 2、两大历史任务及其关系 四、基本历史线索 1940—1919年的中国 重点难点：正确认识近代中国的主要矛盾。社会性质及其基本特征，理解近代中国的两大任务及其相互关系。 第一章反对外国侵略的斗争（2学时） 教学目的：通过对近代以来外国资本——帝国主义对中国的侵略以及中国人民的反侵略斗争的讲述，使学生了解中华民族是一个坚贞不屈，勇于反抗外来压迫的民族，以增强民族的自信心。 第一节资本—帝国主义的侵略 一、军事侵略 二、政治控制 三、经济掠夺 四、文化奴役 第二节抵御外来侵略、争取民族独立的斗争 一、反抗外来侵略的斗争历程 二、粉碎瓜分中国的图谋 第三节反侵略斗争的失败与民族意识的觉醒 一、社会制度的腐败和经济技术的落后 二、从睁眼看世界到“救亡图存”、“振兴中华” 重点难点：正确分析近代中国历次反侵略战争失败的原因和教训 第二章对国家出路的早期探索（2学时）
凯德中国房地产金融业务案例研究分解
凯德中国房地产金融业务介绍 一、背景资料 1、实力雄厚的母公司——嘉德置地 嘉德置地集团是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新加坡。其核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；经营网络遍布全球20多个国家超过110个城市。凭借雄厚的产业资产和商业知识，为客户提供优质的产品和服务。目前嘉德置地的上市子公司及合资公司包括来福士控股、雅诗阁集团、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁公寓信托及澳洲置地。 图一：嘉德置地全球业务布局
图二：公司结构图 2、凯德中国 凯德中国是新加坡嘉德置地集团在华投资业务的统称，它包括凯德置地（中国）投资有限公司、凯德商用和雅诗阁中国三大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由凯德中国常务委员会协调管理。目前凯德中国是国内最大的商场拥有者和经营者，是国内最大的服务公寓业主和运营商，是业界领先的房地产基金和信托基金经理，是中国最大的外资房地产企业。 图三凯德中国品牌结构 自1994年正式进入中国市场，经过16年的发展，凯德中国已经累计开发或运营100余个房地产项目，目前在华资产近340亿人民币，中国总项目投资规模超过1000亿人民币。资产占整个集团的资产比例从2001年的6%上升到目前的28%，在未来几年更会加速发展到45%；凯德中国对集团息税前利润的贡献从2002年的10.5%增长到2008年的45%。在集团最近的全球化战略中，嘉德置地计划把75%的投资股份放到新加坡以外的市场，而中国是新加坡以外最大的一个市场，是集团最重视的一个地方。 凯德的迅速发展得益于卓越独到的投资眼光、大胆前瞻的业务创新与业务整合。不仅自身致力于发展房地产相关业务发展，开发了大批优质物业，而且与发展房地产金融业务共进，打造了一条包括住宅、综合商务房产、商场、服务公寓、房地产金融在内的完整价值链。
1975年国务院政府工作报告
1975年国务院政府工作报告 ——1975年1月13日在第四届全国人民代表大会第一次会议上 国务院总理周恩来各位代表！ 根据中共中央的决定，我代表国务院，向第四届全国人民代表大会作政府工作报告。 从三届人大以来，我国各族人民政治生活中的头等大事，就是伟大领袖毛主席亲自发动和领导的无产阶级文化大革命。这场大革命，实质上是无产阶级反对资产阶级和一切剥削阶级的政治大革命。它摧毁了刘少奇、林彪两个资产阶级司令部，粉碎了他们复辟资本主义的阴谋。目前正在全国普遍开展的批林批孔运动，是这场大革命的继续和深入。无产阶级文化大革命的胜利，巩固了我国无产阶级专政，促进了社会主义建设，保证了我国站在全世界被压迫人民、被压迫民族一边。它提供了无产阶级专政下继续革命的新经验，具有伟大的历史意义和深远影响。 在文化大革命和批林批孔运动中，各族人民广泛开展学习马克思主义、列宁主义、毛泽东思想的群众运动，提高了阶级斗争和路线斗争觉悟，上层建筑领域的斗批改取得了重大成就。老中青三结合的革命委员会密切了和群众的联系，大批的无产阶级革命事业接班人茁壮成长，以革命样板戏为标志的无产阶级文艺革命深入发展，教育卫生革命生气勃勃，广大干部和工农兵学商坚持五七道路，上百万赤脚医生成长起来，近千万知识青年上山下乡，工农兵参加的马克思主义理
论队伍正在壮大。这一切新生事物的涌现，在上层建筑领域加强了无产阶级对资产阶级的全面专政，更有利于巩固和发展社会主义的经济基础。 我们超额完成了第三个五年计划，第四个五年计划一九七五年也将胜利完成。我国农业连续十三年夺得丰收，一九七四年农业总产值预计比一九六四年增长百分之五十一。这充分显示了人民公社制度的优越性。全国解放以来，尽管我国人口增加百分之六十，但粮食增产一点四倍，棉花增产四点七倍。在我们这样一个近八亿人口的国家，保证了人民吃穿的基本需要。工业总产值一九七四年预计比一九六四年增长一点九倍，主要产品的产量都有大幅度增长，钢增长一点二倍，原煤增长百分之九十一，石油增长六点五倍，发电量增长两倍，化肥增长三点三倍，拖拉机增长五点二倍，棉纱增长百分之八十五，化学纤维增长三点三倍。在这十年中，我们依靠自己的力量，建成了一千一百个大中型项目，成功地进行了氢弹试验，发射了人造地球卫星。同资本主义世界经济动荡、通货膨胀的情况相反，我国财政收支平衡，即无外债，又无内债，物价稳定，人民生活逐步改善，社会主义建设欣欣向荣，蒸蒸日上。国内外反动派曾经断言，无产阶级文化大革命定会破坏我国国民经济的发展，现在事实已经给了他们有力的回答。 我们同各国人民一道，在反对殖民主义、帝国主义特别是超级大国霸权主义的斗争中，取得了重大胜利。我们粉碎了帝国主义、社会帝国主义的包围、封锁、侵略和颠覆，加强了同各国人民特别是第三世界各国人民的团结。我国在联合国长期被非法剥夺的席位得到恢复。同我国建立外交关系的国家增加到近百个，有经济贸易关系和文化往来的国家和地区达到一百五十多个。我们的斗争得到各国人民广泛的同情和支持。我们的朋友遍天下。
中国房地产融资20种模式与成功案例
第一章中国房地产市场概况 一、中国房地产市场发展历史 第一阶段：复苏阶段(1978-1986) 新中国成立后实行的土地无偿划拨和福利分房制度存在许多弊端。 第二阶段：市场化起步阶段（1987-1991） 87年以后开始市场化 1988年4月12日七届全国人大第一次会议通过了《中国人民共和国宪法修正案》，允许土地使用权可依照法律的规定转让。 第三阶段：快速发展阶段（1992-1993） 1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点，房地产开发方面的一些主要指标每年都有较大幅度的提高。 第四阶段：理性发展阶段（1994-1997） 94年之后中国房地产市场经过1992-1993年的大起大落，逐步朝理性化发展。 94年7月发布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，标志着房地产市场进入规范化管理阶段。 第五阶段：平稳发展阶段（1998年至今） 1998年7月3日国务院发出《国务院过于进一步深化城镇化住房制度改革加快住房建设的通知》，作出停止住房实物福利性分配的突破性的决定。 2002年后，房地产市场全面进入个人购房时代，住房产业化，市场化水平大大提高。 第二章中国房地产市场金融概况 房地产金融市场现状 1、金融突入总量增长且结构不断优化 2、房地产企业主要融资方式：企业自有资金、预收账款、银行信贷、房地产开发 债券、上市融资 第三章中国房地产市场的两大支柱 1、中国房地产市场的土地资源 2、中国房地产市场的金融资本 第四章中国房地产市场当前新政
下篇房地产融资实务 第六章国内银行贷款 第一节国内银行贷款概论 影响商业银行贷款的利率因素 中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。 国内商业银行贷款种类 信用贷款 信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。 信用贷款分一下五种类型： 普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款担保抵押贷款 分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款； 保证书担保贷款 保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。 商业放贷的七大风险 政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险 第二节国内银行贷款运作程序 一、贷款申请 （一）借款人资格 （二）申请贷款材料，包括单位资料、项目资料 二、商业银行贷款调查 （一）借款人资格的核查 （二）调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价 三、核定信用等级，提出审查结论 四、房地产开发贷款审查和审批 三性原则：合法性、合规性、可靠性 五、贷款的发放 六、贷后管理
2001年国务院政府工作报告
2001年国务院政府工作报告 ——2001年3月5日在第九届全国人民代表大会第四次会议上 国务院总理朱镕基 各位代表： 从今年开始，我国将实施新世纪第一个五年计划。中国共产党十五届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议》，提出了未来五年国民经济和社会发展的奋斗目标、指导方针和主要任务。根据《建议》的精神，国务院认真听取各方面意见，制定了《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要（草案）》。现在，我代表国务院向大会作报告，请各位代表连同《纲要（草案）》一并审议，并请全国政协各位委员提出意见。 一、“九五”时期国民经济和社会发展的回顾 过去五年，全国各族人民在中国共产党领导下，团结奋斗，开拓创新，各个方面取得了重大成就。 国民经济持续快速健康发展，综合国力进一步增强。国内生产总值2000年达89404亿元，平均每年增长8.3％。人均国民生产总值比1980年翻两番的任务，已经超额完成。在经济持续增长和效益改善的基础上，2000年国家财政收入达13380亿元，平均每年增长16.5％。主要工农业产品产量位居世界前列，商品短缺状况基本结束。产业结构调整取得积极进展。粮食等主要农产品生产能力明显提高，实现了农产品供给由长期短缺到总量基本平衡、丰年有余的历史性转变。淘汰落后和压缩过剩工业生
产能力取得成效，重点企业技术改造不断推进。信息产业等高新技术产业迅速成长。基础设施建设成绩显著，能源、交通、通信和原材料的“瓶颈”制约得到缓解。 经济体制改革全面推进，社会主义市场经济体制初步建立。国有大中型企业建立现代企业制度的改革取得重要进展。大多数国家重点企业进行了公司制改革，其中相当一部分在境内外上市。企业扭亏增盈成效显著，2000年国有及国有控股工业企业实现利润2392亿元，为1997年的2.9倍。国有大中型企业改革和脱困的三年目标基本实现。在公有制经济进一步发展的同时，私营、个体经济有了较快发展。市场体系建设继续推进，资本、技术和劳动力等要素市场迅速发展，市场在资源配置中的基础性作用明显增强。财税体制继续完善。金融改革步伐加快。城镇住房制度、社会保障制度和政府机构等方面改革取得重大进展。国家宏观调控体系进一步健全。 对外开放水平不断提高，全方位对外开放格局基本形成。对外经贸体制改革稳步推进，外向型经济迅速发展。2000年进出口总额达4743亿美元，其中出口2492亿美元，分别比1995年增长69％和67％。出口商品结构改善，机电产品和高技术产品所占比重提高。对外开放领域逐步扩大，投资环境继续改善。吸收外资规模增大、质量提高。五年累计实际利用外资2894亿美元，比“八五”时期增长79.6％。国家外汇储备2000年底达1656亿美元，比1995年底增加920亿美元。 人民生活继续改善，总体上达到小康水平。农村居民人均纯收入和城镇居民人均可支配收入，2000年分别达到2253元和6280元，平均每年实际增长4.7％和5.7％。市场商品丰富，居民消费水平不断提高，社会消费品零售总额平均每年增长10.6％。城乡居民住房、电信和用电等生活条件有较大改善。居民储蓄存款余额五年增长1倍多，股票、债券等其他金融资产迅速增加。农村贫困人口大幅度减少，“八七”扶贫攻坚目标基本实现。
中国房地产金融现状
中国房地产金融现状、问题及对策 近年来，我国房地产市场发展较快，特别是自营性房地产业务。我国房地产制度也伴随着市场经济的发展和住房制度的改革逐步形成。但我国的房地产业务的发展仍处在起步阶段，且业务发展不均衡，存在金融创新不足、金融风险较大等问题。因此，扩大房地产融资渠道、创新融资工具，建立多元化房地产金融体系，促进我国房地产业健康发展。 一、房地产金融的现状 由于我国房地产资本市场发育程度很低，目前在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。中国人民银行在《2004年中国房地产金融报告》中指出，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。过分依赖银行的单一融资渠道，高度，集中于银行的融资体制，将使银行风险承受负荷大大增加。目前，我国房地产开发资金来源主要分为目前，房地产企业融资方式有两种：一是内部融资。内部融资主要包括自有资金、预收的购房定金或购房款、企业职工内部集资等。二是外部融资。外部融资成为房地产企业获取资金的主要方式，主要渠道有：发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等，目前应用最广泛的就是银行贷款。房地产金融市场上主要金融机构为中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行和中国银行四家国有独资银行，并以前两家市场占有率最大。权益融资、房地产债券融资、所占的比例也较小，房地产信托，房地产基金在近年来较为活跃。 二、房地产金融面临的问题 1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。 2.行业本身管理不规范，从业人员素质有待提高。首先，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。其次，我国目前缺乏精通房地产业务和法律、具备丰富实践经验的专业性人才。专业人才的素质和管理有待提高，这些都制约着我国房地产金融业的发展。 3.人住房信贷的发展可能存在违约风险。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到 0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。另外，“假按揭”等恶意套现行为也不断出现，如一些不法开发商怂恿亲属或本单位职工冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款。所有这些都说明，一旦风险暴露或债务链条发生中断，商业银行将面临着违约风险。 三、房地产金融发展对策
2019年中国房地产行业投资前景分析
2019年中国房地产行业投资前景分析 ——预计2019年开发投资增速为4-5% 一、调控政策基调不变，地方调整更灵活 1、货币政策松紧适度，保持流动性合理充裕 2018年初，中央多次强调防范金融风险，货币政策保持稳健中性。3月份的两会提出将防范金融风险作为今后三年三大攻坚战之一。同时在货币政策方面，提出货币政策稳健保持中性，要松紧适度，管好货币供给总闸门，控制信贷增量。4月份的中央政治局会议再次提出保持货币政策稳健中性，注重引导预期，把加快调整结构与持续扩大内需结合起来，保持宏观经济平稳运行。要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患。随着国内外经济形势的变化，金融政策基调在年中开始有所调整。6月底的央行货币政策委员会二季度例会分提出稳健的货币政策保持中性，要松紧适度，管好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕，引导货币信贷及社会融资规模合理增长。在此次会议关于货币政策的措辞中，新增“松紧适度”，流动性由“合理稳定”转变为“合理充裕”。 2018年下半年，经济环境趋于复杂致使国内金融政策基调进一步做出调整。10月15日，央行下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。当月，《个人所得税专项附加扣除暂行办法（征求意见稿）》公布，自2019年1月1日起，子女教育、继续教育、大病医疗、赡养老人、住房租金、首套房贷款将按照不同标准享受个税应缴税额专项扣除。货币政策的调整为2018年以来资金面持续紧张的房地产行业带来边际改善的预期，同时租金和首套房贷的个税减免政策也为刚需市场带来了一定程度的刺激。 进入年底，金融政策方面在做好服务实体经济、为企业减税降负的同时，继续强调了对房地产业的规范，减持不搞“大水漫灌”式强刺激。央行在11月的《中国金融稳定报告（2018）》中，强调保持房地产金融政策的连续性和稳定性，防范房地产领域不当和过度融资，同时点名上海、浙江、广东、福建、重庆等5省市住户部门债务风险相对较高。12月的中央经济工作会议为之后的金融财税政策方向做出定调，提出宏观政策要强化逆周期调节，适时预调微调，实施更大规模的减税降费，稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕。同时，本次会议在房地产方面也强调了坚持“房住不炒”、“因城施策”的基调不变。
2014年政府工作报告全文
2014年政府工作报告全文 人民网北京3月5日电（人民网前方报道组）今日上午9时，十二届全国人大二次会议在人民大会堂开幕，李克强总理代表国务院向大会作政府工作报告。人民网进行现场直播。 以下为政府工作报告全文实录： 一、2013年工作回顾 过去一年是本届政府依法履职的第一年，任务艰巨而繁重。面对世界经济复苏艰难、国内经济下行压力加大、自然灾害频发、多重矛盾交织的复杂形势，全国各族人民在以习近平同志为总书记的党中央领导下，从容应对挑战，奋力攻坚克难，圆满实现全年经济社会发展主要预期目标，改革开放和社会主义现代化建设取得令人瞩目的重大成就。 ——经济运行稳中向好。国内生产总值达到56.9万亿元，比上年增长 7.7%。居民消费价格涨幅控制在2.6%。城镇登记失业率4.1%。城镇新增就业1310万人，创历史新高。进出口总额突破4万亿美元，再上新台阶。 ——居民收入和经济效益持续提高。城镇居民人均可支配收入实际增长7%，农村居民人均纯收入实际增长9.3%，农村贫困人口减少1650万人，城乡居民收入差距继续缩小。规模以上工业企业利润增长12.2%。财政收入增长10.1%。 ——结构调整取得积极成效。粮食产量超过1.2万亿斤，实现“十连增”。服务业增加值比重达到46.1%，首次超过第二产业。中西部地区生产总值比重继续提高，区域发展协调性增强。全社会用电量增长7.5%，货运量增长9.9%，主要实物量指标与经济增长相互匹配。 ——社会事业蓬勃发展。教育、科技、文化、卫生等领域取得新进步。神舟十号遨游太空，嫦娥三号成功登月，蛟龙深潜再创纪录，这表明中国人民完全有能力、有智慧实现建成创新型国家的目标。
中国近现代史纲要重要会议(重要).
中国近现代史纲要重要会议 （一）党的创建时期 1 “一大”（1921、7、23，上海），中国共产党成立。 （1）内容：①确定党的名称为中国共产党。②通过了中国共产党第一个党纲：以无产阶级革命军队推翻资产阶级，斗争目的是消灭阶级，废除资本私有制，以及联合第三国际。③中心工作是组织和领导工人运动。④大会选举产生了由陈独秀、张国焘、李达组成的党的领导机构——中央局，以陈独秀为书记。 （2）意义：中国共产党的成立，是中国历史上“开天辟地的大事变”。自从有了中国共产党， 中国人民就有了可以信赖的组织者和领导者，中国革命就有了坚强的领导力量。 2．“二大”（1922，上海），制定了党的革命纲领。 内容——①中共二大第一次提出了反帝反封建的民主革命纲领，为中国人民指出了明确的斗争目标。党的最高纲领是实现社会主义、共产主义；它在当前阶段的纲领应当是：打倒军阀；推翻国际帝国主义的压迫；统一中国为真正民主共和国。②开始采取民族资产阶级、小资产阶级的政党和政治派别没有采取过、也不可能采取的革命方法,即群众路线的方法。③中共二大提出“联合全国一切革命党派，联合资产阶级民主派，组织民主的联合战线”。 3 “三大”（1923），1923 年6 月， 中共三大正式决定全体共产党员以个人名义加入国民党，同孙中山领导的国民党建立统一战线。 （二）土地革命时期 1 八七会议（1927、8、7，汉口） （1）内容：①纠正了陈独秀的右倾机会主义错误；选出了以瞿秋白为首的中央临时政治局。②通过了开展土地革命和武装反抗国民党反动统治的总方针。③毛泽东提出“政权是由枪杆子中取得的”重要思。④还提出“整顿改编自己的队伍，纠正过去严重的错误，而找着新的道路”。 （2）意义：是由大革命失败到土地革命兴起的转折点。 2 遵义会议（1935） （1）内容：①集中解决了当时具有决定意义的军事问题和组织问题。②会议增选毛泽东为中央政治局常务委员。③成立了由周恩来、毛泽东、王稼祥组成的新的三人团，全权负责红军的军事行动。 （2）意义：结束了王明“左”倾错误在中央的统治，确立了以毛泽东为核心的党中央的正确领导。在革命的关键时刻挽救了党，挽救了红军，挽救了中国革命，是党的历史上生死攸关的转折点。 3 瓦窑堡会议（1935） （1）内容：①提出了建立抗日民族统一战线的方针，制定了抗日民族统一战线的策略方针。②批评了党内长期存在的“左” 倾冒险主义、关门主义的错误倾向。 （2）意义：为抗日战争的到来作了思想上和理论上的准备。 三）抗日战争时期 1 洛川会议（1937）： ①制定了抗日救国十大纲领。②强调要打倒日本帝国主义，关键在于实行全面抗战路线（即人民战争路线）。③会议强调， 必须坚持统一战线中无产阶级的领导权，在敌人后方发动游击战争，在国民党统治区发动抗日群众运动。 2．“七大”（1945，延安） （1）内容：①毛泽东作《论联合政府》报告，提出废除国民党一党专政，建立民主的联合政府。②制定了党的政治路线：放手发动群众，壮大人民力量，在中国共产党的领导下，打败日本侵略者，解放全国人民，建立一个新民主 主义的中国。③确定毛泽东思想为党的指导思想。 （2）意义：为争取抗日战争的胜利和实现中国的光明前途准备了条件。
中国房地产金融的现状与对策分析
Wide Angle 广角 | MODERN BUSINESS 现代商业183 割成为碎片化的生活模式，那么传统文化如何在这种碎片化中发展下去？将会使文化传播力量日渐强大。其三，以学术研究成果为支撑。譬如，故宫博物院所设立的多个研究所，故宫博物院文化衍生品的发展也离不开研究所基于社会实践调研所做出的学术理论成果。 近年来，各个主体在设计文化衍生产品时，几乎把全部的注意力放在了眼前利益上，无论延伸产业链还是创造衍生作品，目的无非就是想在市场中赚更多的钱，从附加值中寻求利润的最大化，但忽视了对原有文化价值的挖掘与探究。作为实物的衍生产品得到的收益确实看得见、摸得着，而且短期就可以获利，但衍生品背后的文化价值却更能被时代所保存。目前文创衍生品还是有一定发展空间与潜在市场的。譬如，苏州博物馆的文创产品吸引了众多的目光，淘宝官方网店三天点击量超过80万，并完成了2000多单的订单，多款文创产品线上售空断货。总的来说，“互联网+”可以将“博物馆衍生品”从一种模式转化为一种产业发展现状，其在拓宽产品形式，消费渠道，传播方式方面有着不可估量的作用。在“互联网+”背景下，博物馆在不断打造属于自己的文化品牌的同时，也要积极构造“互联网+”产业链，在获得经济效应的同时，积极寻求其所带来的社会效益，更好的发挥博物馆的文化价值。 六、服务效果展望 (一)从“单向”到“多向” 原先，博物馆作为服务提供的主体，而公众是接受服务的客 体，以博物馆作为传播基点，单向的将信息传导，其传播效率相对较低，而且所提供的信息是针对大众的，个人精准化程度低，在自媒体平台上，每一个人都可以随时是信息的发布者、传播者和接收者，文化信息的额交换具有了多向性。更有利于博物馆文化价值的发扬。 (二)更好的发挥文化地标的作用 博物馆是一个地区历史的记忆，博物馆既承载着一个地区的历史文化，也释放着城市文化，面对民族性与现代性、传统与新型的博弈下，演变发展的博物馆是需要更好的展示独特的地方社会场景，调整、发展、传播、扩散自己城市的独特文化与精神，促进地 方在批判中的再生，培养价值共识，提升地方凝聚力。 参考文献： [1]张飞燕.“互联网+”背景下的博物馆文创产品发展[J].遗产与保护研究,2016,1(02). [2]王旭艳,郑宜文,龚丹.博物馆在现代公共文化服务体系中的功能定位及作用发挥——以上海地区的博物馆、纪念馆为例[J].博物馆研究,2016(04). [3]刘舜强.公共文化服务体系视野下的博物馆功能定位[J].学理论,2014(10). [4]夏洁秋.文化政策与公共文化服务建构——以博物馆为例[J].同济大学学报(社会科学版),2013,24(01). 中国房地产金融的现状与对策分析 彭彦祎 北京师范大学-香港浸会大学联合国际学院 广东珠海 519000 摘要:在对房地产金融的发展现状进行深入调研的基础上，有助于明确房地产金融发展过程中存在的问题，并予以针对性的解决。本文在对房地产金融的现状进行综合阐述的基础上，分析了房地产金融发展的有效策略，以期为相关人士提供借鉴和参考。 关键词:房地产金融；违约风险；个人住房 随着社会经济的迅速发展和社会生产力水平的进一步提升，房地产金融行业的发展取得了一系列优良成效，但也不可避免的存在一些问题，现阶段，房地产金融产品创新力度不足、金融风险集中等问题普遍存在于房地产金融行业的发展过程中，加剧了不良资产的发生率，限制了房地产金融行业的更好发展。因此，探析中国房地产金融的现状与对策，具有十分重要的现实意义。 一、中国房地产金融的现状 (一)金融风险较为集中 现阶段，金融风险普遍集中于商业银行，这也是制约我国房地产金融发展的主要问题。目前，我国的房地产金融还处于初级发展阶段，间接信用仍然占据主导位置，受资本市场发展落后的影响，加之商业银行改革效率不佳，使得商业银行依旧是房地产企业融资的主导。由于房地产企业在开发楼盘的过程中大多采用信贷的形式获取充足的发展资金，以维持企业的正常运营，这也不可避免得使得商业银行承受了较高的信用风险，同时，由于房地产企业所需资金量巨大，难以拓展有效的融资渠道，进一步加剧了商业银行的信贷风险。 (二)个人住房贷款面临违约风险 随着住房市场化在我国的全面实行，为我国商业银行开展个人住房贷款业务提供了契机。调查结果显示，近几年我国商业银行个人住房贷款出现不良资产的几率较低，住房公积金个人住房贷款发生不良资产的几率仅为0.24%，这一现象表明，我国商业银行的资产质量得到了一定程度上的提升。尽管如此，商业银行仍应充分认识到，个人住房贷款伴有的金融风险，因此，商业银行在为房地产企业提供贷款的过程中，应注重完善个人征信系统建设，通过对大数据技术的充分利用，实现对贷款人资信状况以及贷款行为的综合分析，从根本上降低不良资产的发生概率。 (三)未能够及时创新房地产金融产品 房地产金融产品创新力度不足是制约房地产金融快速发展的主要问题，我国房地产金融行业经过20余年的探索，已经构建了较为完善的房地产金融市场体系，这一体系的建立基于银行信贷的基础上，形成了房地产行业更好发展的重要支柱。随着房地产市场的进一步发展，以银行信贷为主的房地产企业在发展过程中也出现了诸多问题，对商业银行贷款的过度依赖降低了房地产金融业务发展的稳定性，不符合房地产行业的未来发展趋势。同时，由于我国房地产金融产业未能够树立良好的创新意识，不能够定期推出新的金融产品，使得房地产金融产品