2004中国房地产金融报告

中国人民银行房地产金融分析小组

2005年8月5日

2005.08.16 11:11:00金融要闻

推动金融市场快速健康发展

上半年货币政策系列述评之二

记者付平2005.08.16 09:51:00金融要闻

推动金融市场快速健康发展是今年上半年央行货币政策中的一项重要内容。央行2005年第二季度货币政策执行报告指出：上半年，金融市场总体运行平稳，货币市场流动性充足，债券发行情况良好，市场交易较为活跃，尤其是金融市场制度性建设取得较大进展。

作为市场体系中极为重要的组成部分，金融市场是其他市场正常发展的先导和保证，金融市场价格的波动和变化能够及时反映经济活动的走势。金融市场可以迅速有效地引导资金合理流动，提高资金配置效率；同时为金融管理部门进行金融间接调控提供了条件。金融市

场的发展不仅能够扩大金融资产规模，而且能够促进金融工具的创新，并促使居民金融资产多样化和金融风险分散化。正因为如此，央行一直将推动金融市场快速健康发展作为货币政策操作的一个重要内容。

金融市场的快速健康发展需要制度保证。今年上半年，我国金融市场的制度性建设取得较大进展：金融债券得到进一步规范；国内债券市场进一步对外开放；信贷资产支持证券（ABS）、住房资产支持证券（MBS）和企业短期融资券开始发行；债券远期交易正式推出；商业银行设立基金管理公司和股权分置改革试点正式启动；外币买卖业务正式开办；保险资金运用渠道进一步拓宽。

众所周知，我国金融市场发展存在着严重的结构失衡。一是直接融资与间接融资比例不协调。二是直接融资中债券融资规模与股票融资规模不协调。三是企业债券在债券市场中占比很低。金融活动因此过度集中于以银行为中介的间接融资体系中，从而加大了金融风险。今年上半年，央行除了对商业银行等金融机构发行金融券进行规范外，还陆续推出新的债券品种，如允许国际开发机构在国内发行人民币债券、推动信贷资产支持证券（ABS）和住房资产支持证券（MBS）发行、允许非金融企业在银行间市场发行短期融资券。这些措施显然有利于促进债券市场发展；拓宽金融机构和企业融资渠道；改变我国金融市场直接融资与间接融资的比例失调；化解金融风险，维护金融整体稳定。另外，2005年5月，央行又在银行间债券市场推出了我国第一个金融衍生工具———债券远期交易。作为最基础的金融衍生

工具，债券远期交易具有规避风险和价格发现等功能。可以有效地帮助投资者规避利率风险，促进市场流动性的提高，促进价格发现功能的实现，还可以为央行制定和执行货币政策提供参考信息，对完善我国金融市场产品结构、促进银行间债券市场乃至整个金融市场的发展具有重大意义。

商业银行设立基金管理公司和股权分置改革试点的正式启动，也是今年上半年金融市场制度建设的重要成果。今年4月，中国工商银行、中国建设银行和交通银行作为首批试点银行开始设立基金管理公司，商业银行设立基金管理公司可以鼓励金融创新，有利于推进商业银行改革，优化资源配置，促进金融市场长期健康协调发展。股权分置一直是中国股市长期存在的问题，股权分置在诸多方面制约着中国资本市场的规范发展和国有资产管理体制的根本性变革。

如扭曲证券市场定价机制、导致公司治理缺乏共同利益基础、制约资本市场国际化进程和产品创新、不利于上市公司的购并重组、不利于形成稳定的市场预期、不利于深化国有资产管理体制改革等等。因此，2004年初发布的“国九条”即明确提出要“积极稳妥解决股权分置问题”。证监会也明确表示，将按照“试点先行，协调推进，分步解决”的操作思路推进股权分置问题的解决。4月29日发布《关于上市公司股权分置改革试点有关问题的通知》，意味着中国股权分置改革迈出了积极稳妥的第一步。

外汇市场本应是一个国内同业交易的市场，但过去由于国内外汇交易的管制，境内没有交易平台，国内外币买卖一般都通过境外进行。

加入世贸组织以来，中小银行及企业的外币资产规模不断扩大，外币之间的交易需求不断上升，适时推出国内的外币买卖市场非常必要。5月18日，银行间外汇市场正式开办外币买卖业务。首期推出八种“货币对”即期交易，包括欧元对美元、澳大利亚元对美元、英镑对美元、美元对瑞士法郎、美元对港币、美元对加拿大元、美元对日元和欧元对日元。该项业务的推出有助于进一步发展和完善银行间外汇市场；畅通外汇交易渠道；同时为将来人民币逐步走向完全可兑换提供了试验平台。

此外，为推动保险资金直接投资股票市场，在2004年出台《保险机构投资者股票投资管理暂行办法》的基础上，保监会会同相关部门在今年上半年发布了一系列配套文件，对保险资金直接进入证券市场投资的相关问题作出了明确规定，使保险资金入市进入实质性操作阶段。6月，又允许保险外汇资金投资中国企业境外发行的股票，从而进一步拓宽了保险资金运用渠道。

尽管上半年取得了很大的成绩，但“大力培育和发展金融市场”仍然是今年下半年央行货币政策操作的重要目标。对此，第二季度货币政策执行报告提出了具体要求，首先，要继续以金融产品创新为突破口，扩大直接融资渠道，加快金融市场的基础性建设，推进金融市场的整体发展；其次，要大力培育和发展机构投资者，发展金融衍生产品，满足市场多样化需求；第三，要加强基础性制度和基础设施建设，为金融市场发展提供良好的法律、技术环境；最后，要加强金融市场监督管理，保证货币政策顺利实施，维护金融市场秩序。

金融时报2005.08.16

历年政府工作报告中英文对照版和

历年政府工作报告中英文对照版和《经济学家》中英文对照版建议多看看，上面的习题最好都亲自做一下，三级没多大难度，充分准备应该可以通过汉英翻译技巧的培养（translation competence development）应涉及以下内容：一.要培养对英语的语感和悟性（language intuition – open and alert mind to pick up idioms, specific expressions, etc.）；二.要培养对英语的判断能力和鉴赏能力（evaluation capacity – judgment）；三.要培养对英语的洞察能力和剖析能力（power of observation – insight）；四.要培养对英语细微特征的反应能力（linguistic nuances alertness）；- 五.要培养对社会文化和跨文化交流的敏感性（social-cultural sensitivity – cross-cultural awareness）；六.要培养对英语和汉语之间差别的意识(sense of differences between Chinese and English)；七.要培养对英语和汉语之间的辩证关系的认识(awareness of the dialectic relationship between Chinese and English)；八.要培养对英语“洋为中用”的意识(“use things foreign to serve Chinese purposes”)；九.要培养对英语“学以致用”的意识(apply what you have learned in your translation)；十.要培养对翻译的多层次、多角度的立体思维方式(a multi-tier approach )。十一.一名称职的翻译工作者必须懂得什么是翻译的真谛(a clear conception of what translation is)。十二.一名优秀的翻译人员必须具有高屋建瓴的视角(great powers of conception)。各种能力和意识的培养都需要加强翻译意识的锻炼：第一：要对翻译的重要性有深刻的、充分的认识，翻译的对与错、好与坏有时会产生绝

房地产金融市场发展分析判断

房地产金融市场发展分析判断指出当前房地产金融存在的问题,判断今后一段时期房地产金融的发展趋势。强调在发展房地产金融时既要坚持商业信贷原则,又要努力改进金融服务,拓宽服务领域,要加大对土地储备中心的信贷营销工作,设立风险预警机制,加强对个人住房贷款的管理。 1房地产金融形势分析由于房地产市场的巨大容量和发展潜力以及蓬勃发展的良好势头,为商业银行拓展房地产金融业务提供了巨大的商机。房地产金融对房地产市场发展的促进作用日益明显。1998年以来,随着城镇住房制度改革的深入,我国房地产信贷业务得到快速发展,对商业银行调整信贷结构,支持城镇居民购房,拉动住房投资,扩大国内需求,推动国民经济发展起到了积极作用。银行的信贷资金从两个方面对房地产业进行支持:一是直接支持企业的房地产开发投资,二是通过个人住房信贷扩大房地产需求。由中国人民银行发布的《2002年第三季度货币政策执行报告》指出:近年来,我国各家商业银行发放的个人住房贷款远远大于房地产开发贷款,且差额逐年增大。到2002年12月底,四大国有商业银行发放的个人住房贷款和房地产开发贷款的余额分别为7214亿元、7736亿元。但是,在房地产金融快速发展的同时,也的确存在一些不容忽视的问题。 1.开发企业过于依赖金融机构的信贷支持,给银行带来很大风险。据国家经贸委提供的数据显示,2002年前三个季度房地产开发资金来源中,国家预算内贷款占0.1%,国内贷款占22.7%,自筹资金占30.3%,其他资金占45.2%,其中定金及预收款占38%。考虑到自筹资金中相当部分并非企业的资本金,企业的资产负债率超过70%。这些数字说明,中国目前的房地产公司普遍存在规模偏小,自有资金不足的现象。另外,空置的房地产给金融机构带来潜在的风险,开发资金沉淀在未售出房地产中,资金不能按时收回,直接影响银行经营的流动性和安全性,会造成严重后果。2.个别银行为了争夺房地产金融市场,存在违规经营现象。2002年底,人民银行对部分城市商业银行发放的房地产贷款进行了检查,结果发现,个别银行违规经营的情况比较严重。从贷款的种类看,违规贷款主要集中在房地产开发贷款和个人商业用房贷款。从行别看,股份制商业银行和城市商业银行违规现象比国有独资商业银行相对严重。主要表现为:一是对“四证”(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》)不齐全的项目发放房地产开发贷款,或逃避人民银行“四证”规定,以流动资金贷款替代房地产开发贷款;二是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30%的情况下发放房地产开发贷款;三是放松个人住房贷款的条件,降低首付比例,以个人住房贷款名义发放个人商业用房贷款,违反期房贷款“多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成投资总额三分之二”的政策规定;四是违反现房管理规定,对期房发放个人商业用房贷款,违反个人商业用房贷款的抵借比不得突破60%及贷款期限不得超过10年的规定。近期,国务院总理温家宝(图片-新闻-网页)对一些地区和城市出现房地产过热现象表示了关注,并强调指出:“运用何种工具,掌握何种尺度来进行化解,已经是摆在我们面前的紧迫问题。”2003年1月,中国人民银行指出,2003年要督促商业银行加强房地产信贷管理,防范长期信贷风险,进一步完善房地产信贷政策和办法,监督商业银行严格按照国家房地产政策及其信贷政策要求,加强房地产信贷管理。 2房地产金融发展的判断与对策 2.1对房地产金融发展趋势的判断 1.房地产金融市场竞争日趋激烈。近年来,由于国内房地产业发展迅速、房地产金融业务效益可观,各商业银行均加大了房地产金融业务的投入力度,房地产开发类贷款和个人住房贷款数额连年稳步上升。目前,已形成建行、工行并驾领先,其他各家商业银行各有所长、紧紧跟上

2017年房地产金融行业研究报告

２０１７年房地产金融行业研究报告

综述中国房地产金融已站在发展的交叉路口。经过数十年不断扩张的中国开发商，在资产负债表日渐杠杆化的同时，也面临各大银行日趋保守的信贷政策。今后，这些开发商除了采用传统的融资手段，还需要着眼于一些新兴的结构性融资工具。本报告简要阐述了中国房地产金融的发展现状，并着重探讨了房地产证券化及房地产投资信托基金（REITs）的未来发展前景。尽管房地产证券化和REITs尚处于起步阶段，但是对于中国房地产投资者和开发商来说，它们有着巨大的发展潜力。 ? 今后，开发商将在一定程度上继续依赖于银行信贷和境内外公司债券等传统融资渠道。与此同时，他们也将拓宽融资视野，将目光投向永久债券、信托公司、P2P借贷和众筹融资等模式，并且与有土地储备的企业开展合资合作等。 ? 房地产抵押担保证券（MBS）和资产担保证券（ABS）都属于结构性产品，它们使开发商和银行有机会将未偿贷款转变为交易型债券。而且，又能使开发商将部分开发风险分担给投资者，同时帮助银行释放其资产负债表，使之更愿意并且有能力直接贷款给房地产开发商。更高的收益潜力、多元化的资产配置及另类资产接触机会，都将成为吸引投资者的有利因素。 ? 自2015年4月起，中国政府放宽了对MBS和ABS的限制。尽管一些中国资产持有者试水资产证券化（详见报告中相关案例）的做法已经引起人们关注；但总体而言，与在美国的庞大市场相比，此类产品在中国的市场占有率仍然微不足道。

? REITs在获得一系列房地产资产的所有权和经营权的同时，也为投资者带来诸多优势，主要体现在多元化、可负担性、流动性、税收优惠和透明度等方面。REITs之所以成为优于MBS和ABS的低风险投资选择，主要在于其专业化管理、透明度要求以及其它指导原则。 ? 尽管REITs具有多种优势，但要在中国获得市场认可，仍面临不小的阻力。究其原因，主要有以下几点： ? 对于许多房地产项目而言，租金收益率较低； ? 缺乏税收激励； ? 缺少REITs和资产的专业管理人才； ? 以散售为主的商业模式不利于大宗、可交易资产的积累； ? 缺少成熟的散户投资者； ? 资本流动限制。 ? 尽管资产证券化和房地产投资信托基金在中国的市场规模有限，但它们仍有可能改变中国房地产金融的发展格局。今后，房地产开发商、资产持有者和投资者应密切关注其发展动态。

我国贫富差距现状及对策分析

从我国收入差距现状分析我国贫富差距大的主要原因，谈谈如何缩小贫富差距 [论文关键词]贫富差距现象影响原因对策 [论文摘要]贫富差距问题是全球许多国家在发展过程中都会出现的问题，我国自改革开放后贫富差距逐渐拉大并日趋严重的现象已经引起了社会各界人士的普遍关注。我们应该针对贫富差距的现状提出相关对策来缩小我国的贫富差距。中国改革开放已经三十年，社会经济发生了翻天覆地的变化，中国的社会结构也在发生急剧的变化。平均主义的局面逐渐被打破，居民收人分配差距越来越引起社会的关注，中国已由一个平均主义盛行的国家变成一个贫富差距过大的国家。一、贫富差距的概念界定了解我国贫富差距现状分析的前提是需正确认识贫富差距的概念。贫富差距是指由于各个社会成员所处的具体社会政治、经济和文化方面的地位和环境不同，而形成的实际占有社会财富的差距。它表现为一定量的物质财富和精神财富。贫富差距包括收入差距和财富差距两部分。[1]前者主要属于经济问题；后者用个人受教育的程度、科技水平和能力、思想文化修养、知识产权、社会知名度等来表示，通过一定时期各种社会关系诸如个人的社会地位、生活方式、精神面貌、健康状况等的综合反映，主要属于社会问题。二、我国贫富差距的现状分析改革开放30 年来, 我国居民生活的总体水平都有不同程度的提高, 人民生活日益改善。但是，联合国开发计划署的相关研究表明，中国目前的基尼系数为0.45（占总人口20%的最贫困人口所占收入和消费的份额只有4.7%，而占人口20%的最富裕人口占收人和消费的份额高达50%）,我国已经是世界上40个收入分配基尼系数超过国际警戒线的国家之一。基尼系数是国际上用来综合考察居民内部收入分配差异状况的一个重要分析指标。由意大利经济学家基于1922年提出。它反映收入分配差异程度的数量界限，可以有效地预警两极分化的质变临界值，所以是衡量贫富差距的最可行方法。一般来说，基尼系数在0.2以下，表示居民之间收入分配高度平均，0.2-0.3之间表示相对平均，在0.3-0.4之间为比较合理，同时，国际上通常把0.4作为收入分配贫富差距的警戒线，认为0.4-0.6为差距偏大，0.6以上为高度不平均。据此，中国的贫富差距已经超过了国际警戒线。今年来的调查数据显示，中国的基尼系数还在攀升。贫富差距在我国的表现如下: （一）城乡居民的收入差距呈扩大化趋势。最近，中国社科院在发布的《人口与劳动绿皮书（2008）》其中指出，中国城乡居民收入差距出现全方位扩大。在过去的十几年里，我国城乡居民收入的绝对额差距增加了近12倍。数据显示，1978年至2007年间，中国城镇居民人均实际可支配收入增加了7.5倍，农村居民人均纯收入增加了7.3倍。但1990年以来农民收入的增幅明显低于城镇居民，二者之间绝对额的差距逐年扩大。2007年是改革开放以来差距最大的一年，城乡居民收入比却扩大到3.33∶1，绝对差距达到9646元。（二）除了城乡之间，我国各行业之间收入差距也在明显加大。由于在市场经济发展过程中存在如法制不够健全、市场竞争机制不够完善等弊端，另外，又由于国家

2004年工作总结

个体市场所2004年工作总结 4个月来，我们在局党组的正确领导下，在机关科室的大力支持下，以“三个代表”的重要思想和十六届四中全会精神为指针，以“平稳交接，摸清底数，规范管理,加强服务”为原则，以“凝聚人心，转变作风，文明办税”为切入点，紧紧按照局党组的部署，从严管理，从严要求，较圆满地完成了局党组所赋予的各项任务。现将主要工作报告如下：一、完成的主要工作成立的时间虽短，可各项工作在大家齐心协力的努力下，方方面面都在稳步中发展，在有序中进行。（一）以思想政治工作为先导，认真抓好政治理论的学习，努力营造树正气，讲奉献的工作氛围。作为刚成立的新单位，年龄偏大，身体状况偏差，面对工作头绪多，难度大，情况复杂，机遇和挑战交织的状况下，思想政治工作是统帅。为此，抓了以下几项工作：一是抓了以十六届四中全会精神为主要内容的政治理论的学习，用最新的理论成果武装头脑。按照基层工作科下发的四季度学习计划，严格落实。利用了两个半天时间，由所长带领大家全篇通读了《中共中央关于加强党的执政能力建设的决定》和《人民社论》，采取边学、边议的方式组织学习。在学习的基础上，组织了讨论，讨论中有主要发言和次要发言，主要发言的有发言提纲，发言时间不得少于5分钟，提纲有思想，有内容，有今后努力的方向，做到学有笔记，学有心得，学有所获，学有所用，努力构建学习型税务所。其次是抓了党风廉政建设，用制度来规范干部的行为。刚一成立就立即召开会议部署党风廉政建设工作，与每名干部签订了《党风廉政建设责任书》，成立廉政小组，指定一名同志为廉政监督员，在安排工作时，首先是考虑党风廉政建设工作，避免说一套，做一套的“两张皮”现象发生。同时，开展了以“两面人生——王怀忠和立党为公，执政为民的人民干警——任长霞”正反典型为教材的警示教育。通过学习教育，大家一致认为，作为一名共产党员“勿以善小而不为，勿以恶小而为之”，时刻注意保持执政为民的本色，努力做到“三个一”，一身正气执法、一尘不染治腐、一丝不苟办税。再次是抓了党员队伍的建设，用模范作用来带领和鼓舞大家。一个党员就是一面旗帜！个体市场所在编干部15人，有8名党员，占53.3%，本着对党、对事业、对同志高度负责的原则，加强对党员教育，使党员讲党性、正品行。先后组织党员学习了两个《条例》，召开了2次民主生活会。通过学习，我所的党员，在工作上，能够心往一处想，劲往一处使，积极出主意，想办法，提建议；生活上，互相关心，互相体贴。最难忘的还是第一个征期，真可谓是万事开头难呀！当时立即拟定了“致纳税人一封信”，并复印近2000份发放各代征单位和纳税人，告之办税方式，避免由于机构调整给纳税人带来不必要的麻烦。当时在交接任务的同时，接受局领导的安排，提前6天时间受理了纳税人办税，当时大家感到很突然，可只能一边打电话请教机关科室，一边给纳税人办税。灿烂的思想政治之花，必然会结出文明之果。如：范利华、黄晶、施宗琼等同志，为了尽快进入角色，胜任本职工作，使税务所的工作有条不紊地开展，经常加班加点，任劳任怨，连夜奋战。5天内给纳税人代开发票128笔，平均1天代开发票26笔；人均日接待纳税人咨询办税70人次，曾多少次到了吃中饭的时间，无法走开，而耽误了中午饭，较高的事业心和责任感，较出色地完成了领导交给的各项任务，仅施宗琼一人就报送信息29篇，同时还承担着五大项工作，这么大的工作量，同志们也无怨无悔，任劳任怨。特别是支部书记董斌同志，以身作则，不顾血压高和身体的不适，一心扑在工作上，时刻体现了一名领导干部扎实的工作作风，细腻的领导艺术，运用超群的语言艺术开展寓情寓理的思想政治工作，里里外外一把手，较好地体现了一名老共产党员的思想觉悟和模范带头作用。副所长马德莉和李颖两位同志，以所为家，潜心研究业务，高起点、高标准地完成领导交给的各项工作。作为副职，事事能想在前，干在前，是一个合格的助手。正因为有这样的一批党员干部，在群众中起到了很好的先锋模范带头作用，其他党员在他们这种工作精神的带动下，个个也都不甘落后，处处都呈现出蒸蒸日上的良好局面，造就我所积极向上，团结奋进的工作集体。（二）以组织收入为中心，着力在抓重点税源和规范管理上下功夫。成立之时，我们制定的目标就是收入有增长。为了收入有增长，首先在摸清底数，加强监控的同时，采取了以下措施：一是抓重点。2个月内共组织了“四会”。即：各代征单位的培训会、座谈会、个体工商户的座谈会和市场户的座谈会。通过组织以上一系列的座谈会，使我们对服务对象的定位有一更加清楚的认识，使纳税服务、办税流程有了

历年国务院政府工作报告(1954年至2009年)

中国经济“质变时刻” 前言:危机形成转变经济发展方式的倒逼机制，结构调整已成全局重心，最终目的是造福人民、改善民生正文：刚刚结束的中央经济工作会议综合国际国内经济形势指出，当前中国经济转变发展方式刻不容缓。做好明年经济工作，重点要在促进发展方式转变上下功夫，真正把保持经济平稳较决发展和力司决经济发展方式转变有机统一起来，在发展中促转变，在转变中谋发展。为此，提出了2010年的中央经济工作的指导方向:要从制度安排入手，以优化经济结构、提高自主创新能力为重点，以完善政绩考核评价机制为抓手，增强加快经济发展方式转变的自觉性和主动性，不断在经济发展方式转变上取得实质性进展。外部倒逼机制形成这次历史罕见的国际金融危机使世界经济陷人衰退，国际贸易增长放缓，外部环境剧变，使我国经济发展受到严重冲击，进出口出现双下降，大批外贸加工企业特别是中小企业因出口订单下降处于停产半停产状况，导致工业增长速度明显下降，我国规模以上工业增加值从长期保持的两位数增长在2008年11月下降至5.4%，创1990年以来新低。自去年第四季度以来，中央出台、实施应对国际金融危机的一揽子政策措施，把握了经济工作的主动权，取得了明显成效，较快扭转了经济增速下滑态势，我国经济在全球率先复苏。目前全球经济最坏时期已经过去，开始复苏，这使我国经济外部环境有所改善，但世界经济复苏基础仍然较脆弱，复苏过程将缓慢曲折。这场国际金融危机使我国转变发展方式问题更加凸显出来。国际金融危机对我国经济的冲击，表面上是对经济增长速度的冲击，实质上是对不合理的经济发展方式的冲击。这次国际金融危机的发生，使人们普遍感受到外部经济波动对国民经济的冲击。感受到我们面临出口难度增大、资源环境约束加大等多重压力。

浅述完善我国房地产金融的政策建议

浅述完善我国房地产金融的政策建议本文根据现阶段房地产金融现状,提出了在现阶段通过加大财政支持、拓宽融资渠道、防范金融风险、完善法律体系,来完善我国房地产金融的政策建议。标签：房地产经济房地产金融建议 0 引言房地产金融是指围绕房地产开发、流通、消费等环节,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资和相关金融服务的一系列资金融通活动的总称。近年来,我国房地产金融发展迅猛,但与发达国家相比,房地产金融市场还很不完善,因此急需完善房地产金融举措。 1 我国房地产金融现状 1.1 房地产金融体系的现状我国的房地产金融体系中,政策性金融和商业性金融是住房金融组织体系中相互统一的两个主体内容,彼此之间既相互独立又相互依赖和融合。目前,我国采用的政府主导型的政策性房地产金融,主要形式也是强制储蓄性质的住房公积金制度。国内住房融资商业性体系已经初步形成商业银行信贷为主导的结构,目前,我国从事房地产金融的商业性机构主要有:商业银行,专业住宅金融机构、房地产信托和房地产投资基金、住宅信用合作社、保险公司和置业担保公司等房地产金融中介机构。 1.2 房地产融资结构现状从组织体系上看,我国目前已形成以中国人民银行为领导,以国有商业银行房地产信贷部为主,以其他银行和非银行房地产金融机构为补充的多层次,多形式的房地产金融机构体系。在房地产市场上,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。另外,多元化的融资渠道日趋活跃。信托、海外基金、证券融资等备受追捧。虽然我国房地产金融在发展,但是同国外房地产金融业相比依然很落后。目前,中国房地产金融业的问题是:房地产金融机构不健全,业务关系没有理顺,还没有形成一个有效的运行机制;房地产融资重心错位,重点应该放在消费环节。但中国金融机构长期以来几乎只向房地产开发商和各种企事业单位融资,房地产信贷总量90%被投入到生产环节中;房地产融资主要是银行信贷,少量的债权、股票及信托融资,这还远远满足不了多元化的融资需求,由于缺乏大量的融资工具可供选择,在很大程度上制约了房地产金融市场的拓展。 2 完善我国房地产金融的政策建议 2.1 加大财政支持当前我国房地产市场最主要的问题是结构性矛盾,相对于国民经济的协调发展,固定资产投资和住房建设总量已经偏高,速度偏快,但真正

2004年人大工作述职报告

2004年人大工作述职报告 2004年人大工作述职报告开朗活泼，乐教好为是我的品格；雷厉风行、果敢大胆是我的风格；求真务实，锐意进取是我的作风；宽以待人，严于律已是我的原则。201X年是我到人大工作的第一年，也就是我走上新岗位的第一年。我于201X年8月来人大工作，.freekan.为了更好地总结经验，以利工作，特汇报如下：一、思想上在工作中，努力学习邓小平理论和三个代表的重要思想，以丰富的理论知识来武装自已的头脑，提高自身的思想政治素质。树立祟高的理想信念，力践“三个代表”的重要思想，滤布做三个代表重要思想的实践者，探索者。以科学的发展观统领自已的工作，树立正确的人生观、价值观、政绩观。严格按照党员的标准衡量自已，高标准、严要求。牢固树立宗意识，全心全意为人民服务。二、作风上解放思想、求真务实、与时俱进、雷厉风行是我工作作风的明显体现。以积极探索人大经济监督工作的新局面为出发点，以创造性开展人大工作为着眼点，以促进人大工作再上新台阶为落脚点。工作中积极主动，大胆创新，以祟高的理想信念为动力源泉，以饱满的工作热情、扎实的工作作风、强烈的事业和高度的责任感，积极投身于人大经济监督工作。三、工作上实际工作中，我遵循以工作快乐为本的原则，树立正确的苦乐观。以工作为享受。深切的感受到工作中的累是一种快乐，压滤机滤布工作中的苦是一种幸福。工作业绩对一个人的综合评价。半年来，认真履行自已的工作职责，撰写了《民营经济发展的几点思

考》、《财政预算监督》、《杨钢地区税收整顿》等多篇调查报告，并多次配合及参加各种调研、检查活动，较好地完成了本办的工作任务。总之，在一年来的工作中，我以提高自身素质为出发点、本文来自.gongwen123.以创新人大工作为着眼点、以创造辉煌业绩为落脚点。努力工作、务实进取、创新拼博，圆满的完成了各项工作任务。成绩只代表过去，在以后的工作中，我将一如既往的勤奋工作、兢业拼博，为1111民主法制建设和各项事业的蓬勃发展贡献自已的绵薄之力。201X年4月8日《201X年人大工作述职报告》附送： 2004年元旦晚会开幕词 2004年元旦晚会开幕词 (点烛) (歌声背景)吴：没有松风的秋，雁去长空；没有飞雪的冬，乍暖还寒。一夜高风凋碧树，凋不了青春不灭的火焰；满地余寒露凝香，凝不住你绝美的年华。(迎娟上，立于舞台左侧。话筒递与何)娟：在这烛光与微笑构成的舞台，在这笑声与歌声汇成的海洋，在这永恒与温馨筑就的圣地，我们欢聚在一起。(立于吴旁，话筒与芳)何：光阴茬苒，我们即将迎来新的一年。今天大家在这里欢聚一堂，迎接元旦的曙光。这一刻是美好的，这一刻是温馨的，这一刻是充满激情的。(话筒递与吴，立舞台右)芳：佛说：

凯德中国房地产金融业务案例研究分解

凯德中国房地产金融业务介绍一、背景资料 1、实力雄厚的母公司——嘉德置地嘉德置地集团是亚洲最大的房地产公司之一，总部设在新加坡。其核心业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务；经营网络遍布全球20多个国家超过110个城市。凭借雄厚的产业资产和商业知识，为客户提供优质的产品和服务。目前嘉德置地的上市子公司及合资公司包括来福士控股、雅诗阁集团、嘉茂信托、嘉康信托、雅诗阁公寓信托及澳洲置地。图一：嘉德置地全球业务布局

图二：公司结构图 2、凯德中国凯德中国是新加坡嘉德置地集团在华投资业务的统称，它包括凯德置地（中国）投资有限公司、凯德商用和雅诗阁中国三大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务，由凯德中国常务委员会协调管理。目前凯德中国是国内最大的商场拥有者和经营者，是国内最大的服务公寓业主和运营商，是业界领先的房地产基金和信托基金经理，是中国最大的外资房地产企业。图三凯德中国品牌结构自1994年正式进入中国市场，经过16年的发展，凯德中国已经累计开发或运营100余个房地产项目，目前在华资产近340亿人民币，中国总项目投资规模超过1000亿人民币。资产占整个集团的资产比例从2001年的6%上升到目前的28%，在未来几年更会加速发展到45%；凯德中国对集团息税前利润的贡献从2002年的10.5%增长到2008年的45%。在集团最近的全球化战略中，嘉德置地计划把75%的投资股份放到新加坡以外的市场，而中国是新加坡以外最大的一个市场，是集团最重视的一个地方。凯德的迅速发展得益于卓越独到的投资眼光、大胆前瞻的业务创新与业务整合。不仅自身致力于发展房地产相关业务发展，开发了大批优质物业，而且与发展房地产金融业务共进，打造了一条包括住宅、综合商务房产、商场、服务公寓、房地产金融在内的完整价值链。

中国地区收入差距现状及原因分析

摘要：随着中国经济的发展，收入差距越来越大，收入差距问题也越来越受到人们的重视。本文重要对中国的地区收入差距的现状进行介绍，然后对产生这种现状进行原因分析，以使人们能够更正确的理解和对待收入差距。关键词：地区差距贫富差距经济政策中国改革开放的不断深化使人们的收入得到了非常大的提高。“三步走”的第二步——在20世纪末人们的生活达到小康水平，也已经在20世纪末顺利实现了。我们现在正朝着第三步迈进。可是就在我们为到下个世纪中叶，使人均国民生产总值达到中等发达国家水平奋斗时，中国的贫富差距也在不断扩大。在中国，造成贫富差距拉大的原因十分复杂，有市场经济发展的自然选择因素，有转型期的特定结构性、体制性因素，也有腐败、市场失序等非正常因素。要想正确的理解中国的收入差距，必须对中国收入差距类型及原因有着很好的理解。现在中国收入差距大体可以分解为城乡差距、地区差距、行业差距以及不正当收入差距。下面主要介绍中国的地区收入差距以及对出现此差距的原因进行分析。一、地区差距现状城镇居民收入的地区差距进一步拉大。东部地区城镇居民收入水平及增速均明显高于中西部地区，收入差距逐年扩大。从1981年至1999年，按现价折算，东部地区城镇居民人均收入增长了15.01倍，中部地区增长了12.2倍，西部地区增长了9.5倍，以中部地区收入为1,东、中、西三大地带的收入比例从1981年的1.20:1:1.80改变为1.48:1:1.10，中西部与东部的收入绝对差额由79元，8元扩大到1999年的2299元和1844元，分别扩大了29倍和231倍。城填居民人均收入地区差距变化[1]针对这种地区间差距的扩大，有人将其概括为“一个中国，四个世界”，即把中国31个省、市、自治区(除台湾外)放到全球来认识，按实际购买力平价来计算美元值，可划分为四个世界:第一世界是上海、北京、深圳。1999年，上海和北京人均gdp分别为15516美元和9996美元，明显高于中等收入国家平均水平(为8320美元)，上海和北京两市人口占全国总人口的2.2%。第二世界是大中城市和沿海地区中上等收入地区，天津、广东、浙江、江苏、福建、辽宁等沿海省份人均gdp均高于世界下中等收入国家平均水平(为3960美元)，六省市人口占全国人口的21.8%。第三世界是下中等收入地区，包括沿海地区的河北、东北、华北中部部分地区，人均gdp均低于下中等收入国家平均水平，人口占总人口的26%。第四世界包括中西部贫困地区、少数民族地区、农村地区、边远地区、低收入地区。低于世界低收入国家平均水平(为1790美元)，人口约6.3亿，占全国总人口数的50%。二、地区差距原因1．历史因素在中国，不同地区在改革的初期所面临的初始条件是不同的，初始条件的差异也构成了不同地区在改革过程中的收获各不相同。首先，这些初始条长期累积起来的商品经济观念在东西部地区之间存在相当明显的差异。历史上，东部地区尤其是江浙一带居民的商品经济观念比较浓，对市场的理解和参与意识较深。相反，中西部地区的居民则相对比较保守，习惯于固守本土观念，缺乏冒险精神和创业意识，相应地，中西部地区人口的流动性相对较差。所以，当中国开始市场化改革的时候，东南沿海地区的居民由于积极地参与便首先分享了改革的“红利”，而中西部地区的居民则由于行动迟缓而丧失了先动优势，从而使东部与中西部地区之间居民收入差距越拉越大。其次，东西部地区的工业基础存在差异。虽然在六、七十年代中国政府出于军事战略的考虑，在工业布局和资源分配上向中西部地区倾斜，在中西部地区设立了一系列军事工业基地，这些工业基地增强了中西部地区的生产能力和工业基础，但并没有从实质上弥补东部与中西部地区工业化水平的差距。加上六、七十年代所建立的军工企业在改革开放以后。由于体制等方面的原因存在经营困难，不但没有提高中西部地区的工业生产水平，反而成为这些地区的沉重包袱。2．政策因素中国政府在开放次序方面的安排使得不同地区在改革中所能够获得的收益存在较大的差异。改革开放伊始，中国政府的经济政策便向东部沿海地区倾斜。五个经济特区、十四个沿海开放城市都是在东部，这些地方在财政政策上无论对外商还是当地企业都非常照顾，使得东部沿海地区在改革开放初期得以吸引大量的外国资本，当地经济得到巨大发展。虽然外商投资并不是经济发展的唯一因素，但它毕竟在经济发展的初期尤其是对于中国这样的转轨经

04年工作总结范本

人力资源部04年度工作总结及05年度计划 ――人力资源部XXX 第一部分2004年度工作总结人员变动总体情况本年度公司有两次大规模招聘。其一为4月至6月。此次主要是XX部门XX岗位应届毕业生的招聘活动，以及主要行政管理人员的招募工作。其二为7月至8月。此次主要为XX部门XX岗位的招聘工作。另外，本年度公司参与了三次招聘会，主要对象是2004届毕业生。今年应届毕业生总数较往年有大幅度增长，因而也为我们选拔人才提供了大量的空间。招聘形式本年度公司采取的招聘形式较为灵活，采取多种形式吸纳人才。主要形式有： ?人才代理：中华英才网（收费）此种形式一般用于较重要职位的招聘活动。 ?人才报：《前程》周报此种形式一般适用于XX部岗位人员的招聘，以及XX部岗位人员的招聘活动。这种方式不会浪费太多的财力、物力，但相对来说成功的机率较小。主要原因如下：首先，此报纸刊登属于义务宣传，较为大众化，这是此刊物本身的优势之一。但是正因为这一优势，无法给其投资商带来丰厚的利润，因而所带来的负面效应便是光顾刊物人才库的人员素质及文化档次并不突出，搜罗到优秀人才比率不大。 ?公司内部推荐：此种形式比较灵活，可以减少对于人才基本素质方面初步认定的过程，一般只对人才的待遇、可否胜任本职工作以及是否适应公司发展方向等方面的问题加以认定即可。值得提出的是：为公司引荐人才的人员一方面对公司做出了贡献，另一方面还须对所推荐人员的基本素质和职业道德素养承担相应的责任。这同时也是确保公司利益的一个方面。

总体情况公司现有员工XX人，全年离职总人数为XX人，新进总人数为XX人，其他具体情况见下表。 XX公司2004年度人员情况统计日期：2004年XX月（注：现有人数＝原有人数＋新进人数－离职人数）辞退全年辞退的员工总数为XX人，其中包括XX部XX人，XX部2人，XX部2人。辞退的原因主要是： ?无法胜任本职工作； ?在工作过程中出现重大失误，经有关部门说服教育不见改进； ?在无正当理由的前提下，不服从上级领导的工作安排，不完成份内工作任务。辞职全年辞职人数为XX人，其中包括XX部门XX人，XX部门XX人，XX部门XX人。员工辞职的原因包括： ?自我感觉无法融入公司现有环境，不适应现有工作状况； ?认为公司所提供的工作环境及人文环境不适合自己的发展规划； ?为充实自己出国深造或接受其他培训内容； ?认为公司现有各项体系和管理方式不足以促进公司的进一步发展和长远利益。由此可见，员工主动辞职的比例较高，因而公司能否深入研究有关发展规划及管理理念等相关问题，希望能由此改善现状，留住人才，更留住人心。从另一个角度出发，我们不难发现一个新的问题，即如何利用正常的人员流动刺激在职员工的劳动积极性，说到这里，我们不妨再来观察下表。 04年度员工流动情况比例统计

1975年国务院政府工作报告

1975年国务院政府工作报告 ——1975年1月13日在第四届全国人民代表大会第一次会议上国务院总理周恩来各位代表！根据中共中央的决定，我代表国务院，向第四届全国人民代表大会作政府工作报告。从三届人大以来，我国各族人民政治生活中的头等大事，就是伟大领袖毛主席亲自发动和领导的无产阶级文化大革命。这场大革命，实质上是无产阶级反对资产阶级和一切剥削阶级的政治大革命。它摧毁了刘少奇、林彪两个资产阶级司令部，粉碎了他们复辟资本主义的阴谋。目前正在全国普遍开展的批林批孔运动，是这场大革命的继续和深入。无产阶级文化大革命的胜利，巩固了我国无产阶级专政，促进了社会主义建设，保证了我国站在全世界被压迫人民、被压迫民族一边。它提供了无产阶级专政下继续革命的新经验，具有伟大的历史意义和深远影响。在文化大革命和批林批孔运动中，各族人民广泛开展学习马克思主义、列宁主义、毛泽东思想的群众运动，提高了阶级斗争和路线斗争觉悟，上层建筑领域的斗批改取得了重大成就。老中青三结合的革命委员会密切了和群众的联系，大批的无产阶级革命事业接班人茁壮成长，以革命样板戏为标志的无产阶级文艺革命深入发展，教育卫生革命生气勃勃，广大干部和工农兵学商坚持五七道路，上百万赤脚医生成长起来，近千万知识青年上山下乡，工农兵参加的马克思主义理

论队伍正在壮大。这一切新生事物的涌现，在上层建筑领域加强了无产阶级对资产阶级的全面专政，更有利于巩固和发展社会主义的经济基础。我们超额完成了第三个五年计划，第四个五年计划一九七五年也将胜利完成。我国农业连续十三年夺得丰收，一九七四年农业总产值预计比一九六四年增长百分之五十一。这充分显示了人民公社制度的优越性。全国解放以来，尽管我国人口增加百分之六十，但粮食增产一点四倍，棉花增产四点七倍。在我们这样一个近八亿人口的国家，保证了人民吃穿的基本需要。工业总产值一九七四年预计比一九六四年增长一点九倍，主要产品的产量都有大幅度增长，钢增长一点二倍，原煤增长百分之九十一，石油增长六点五倍，发电量增长两倍，化肥增长三点三倍，拖拉机增长五点二倍，棉纱增长百分之八十五，化学纤维增长三点三倍。在这十年中，我们依靠自己的力量，建成了一千一百个大中型项目，成功地进行了氢弹试验，发射了人造地球卫星。同资本主义世界经济动荡、通货膨胀的情况相反，我国财政收支平衡，即无外债，又无内债，物价稳定，人民生活逐步改善，社会主义建设欣欣向荣，蒸蒸日上。国内外反动派曾经断言，无产阶级文化大革命定会破坏我国国民经济的发展，现在事实已经给了他们有力的回答。我们同各国人民一道，在反对殖民主义、帝国主义特别是超级大国霸权主义的斗争中，取得了重大胜利。我们粉碎了帝国主义、社会帝国主义的包围、封锁、侵略和颠覆，加强了同各国人民特别是第三世界各国人民的团结。我国在联合国长期被非法剥夺的席位得到恢复。同我国建立外交关系的国家增加到近百个，有经济贸易关系和文化往来的国家和地区达到一百五十多个。我们的斗争得到各国人民广泛的同情和支持。我们的朋友遍天下。

中国房地产融资20种模式与成功案例

第一章中国房地产市场概况一、中国房地产市场发展历史第一阶段：复苏阶段(1978-1986) 新中国成立后实行的土地无偿划拨和福利分房制度存在许多弊端。第二阶段：市场化起步阶段（1987-1991） 87年以后开始市场化 1988年4月12日七届全国人大第一次会议通过了《中国人民共和国宪法修正案》，允许土地使用权可依照法律的规定转让。第三阶段：快速发展阶段（1992-1993） 1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点，房地产开发方面的一些主要指标每年都有较大幅度的提高。第四阶段：理性发展阶段（1994-1997） 94年之后中国房地产市场经过1992-1993年的大起大落，逐步朝理性化发展。 94年7月发布的《中华人民共和国城市房地产管理法》，标志着房地产市场进入规范化管理阶段。第五阶段：平稳发展阶段（1998年至今） 1998年7月3日国务院发出《国务院过于进一步深化城镇化住房制度改革加快住房建设的通知》，作出停止住房实物福利性分配的突破性的决定。 2002年后，房地产市场全面进入个人购房时代，住房产业化，市场化水平大大提高。第二章中国房地产市场金融概况房地产金融市场现状 1、金融突入总量增长且结构不断优化 2、房地产企业主要融资方式：企业自有资金、预收账款、银行信贷、房地产开发债券、上市融资第三章中国房地产市场的两大支柱 1、中国房地产市场的土地资源 2、中国房地产市场的金融资本第四章中国房地产市场当前新政

下篇房地产融资实务第六章国内银行贷款第一节国内银行贷款概论影响商业银行贷款的利率因素中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。国内商业银行贷款种类信用贷款信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。信用贷款分一下五种类型：普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款担保抵押贷款分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款；保证书担保贷款保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。商业放贷的七大风险政策风险、市场风险、经营风险、财务风险、完工风险、抵押物估价风险、贷款保证风险第二节国内银行贷款运作程序一、贷款申请（一）借款人资格（二）申请贷款材料，包括单位资料、项目资料二、商业银行贷款调查（一）借款人资格的核查（二）调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价三、核定信用等级，提出审查结论四、房地产开发贷款审查和审批三性原则：合法性、合规性、可靠性五、贷款的发放六、贷后管理

2001年国务院政府工作报告

2001年国务院政府工作报告 ——2001年3月5日在第九届全国人民代表大会第四次会议上国务院总理朱镕基各位代表：从今年开始，我国将实施新世纪第一个五年计划。中国共产党十五届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议》，提出了未来五年国民经济和社会发展的奋斗目标、指导方针和主要任务。根据《建议》的精神，国务院认真听取各方面意见，制定了《中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要（草案）》。现在，我代表国务院向大会作报告，请各位代表连同《纲要（草案）》一并审议，并请全国政协各位委员提出意见。一、“九五”时期国民经济和社会发展的回顾过去五年，全国各族人民在中国共产党领导下，团结奋斗，开拓创新，各个方面取得了重大成就。国民经济持续快速健康发展，综合国力进一步增强。国内生产总值2000年达89404亿元，平均每年增长8.3％。人均国民生产总值比1980年翻两番的任务，已经超额完成。在经济持续增长和效益改善的基础上，2000年国家财政收入达13380亿元，平均每年增长16.5％。主要工农业产品产量位居世界前列，商品短缺状况基本结束。产业结构调整取得积极进展。粮食等主要农产品生产能力明显提高，实现了农产品供给由长期短缺到总量基本平衡、丰年有余的历史性转变。淘汰落后和压缩过剩工业生

产能力取得成效，重点企业技术改造不断推进。信息产业等高新技术产业迅速成长。基础设施建设成绩显著，能源、交通、通信和原材料的“瓶颈”制约得到缓解。经济体制改革全面推进，社会主义市场经济体制初步建立。国有大中型企业建立现代企业制度的改革取得重要进展。大多数国家重点企业进行了公司制改革，其中相当一部分在境内外上市。企业扭亏增盈成效显著，2000年国有及国有控股工业企业实现利润2392亿元，为1997年的2.9倍。国有大中型企业改革和脱困的三年目标基本实现。在公有制经济进一步发展的同时，私营、个体经济有了较快发展。市场体系建设继续推进，资本、技术和劳动力等要素市场迅速发展，市场在资源配置中的基础性作用明显增强。财税体制继续完善。金融改革步伐加快。城镇住房制度、社会保障制度和政府机构等方面改革取得重大进展。国家宏观调控体系进一步健全。对外开放水平不断提高，全方位对外开放格局基本形成。对外经贸体制改革稳步推进，外向型经济迅速发展。2000年进出口总额达4743亿美元，其中出口2492亿美元，分别比1995年增长69％和67％。出口商品结构改善，机电产品和高技术产品所占比重提高。对外开放领域逐步扩大，投资环境继续改善。吸收外资规模增大、质量提高。五年累计实际利用外资2894亿美元，比“八五”时期增长79.6％。国家外汇储备2000年底达1656亿美元，比1995年底增加920亿美元。人民生活继续改善，总体上达到小康水平。农村居民人均纯收入和城镇居民人均可支配收入，2000年分别达到2253元和6280元，平均每年实际增长4.7％和5.7％。市场商品丰富，居民消费水平不断提高，社会消费品零售总额平均每年增长10.6％。城乡居民住房、电信和用电等生活条件有较大改善。居民储蓄存款余额五年增长1倍多，股票、债券等其他金融资产迅速增加。农村贫困人口大幅度减少，“八七”扶贫攻坚目标基本实现。

中国房地产金融现状

中国房地产金融现状、问题及对策近年来，我国房地产市场发展较快，特别是自营性房地产业务。我国房地产制度也伴随着市场经济的发展和住房制度的改革逐步形成。但我国的房地产业务的发展仍处在起步阶段，且业务发展不均衡，存在金融创新不足、金融风险较大等问题。因此，扩大房地产融资渠道、创新融资工具，建立多元化房地产金融体系，促进我国房地产业健康发展。一、房地产金融的现状由于我国房地产资本市场发育程度很低，目前在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。中国人民银行在《2004年中国房地产金融报告》中指出，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。过分依赖银行的单一融资渠道，高度，集中于银行的融资体制，将使银行风险承受负荷大大增加。目前，我国房地产开发资金来源主要分为目前，房地产企业融资方式有两种：一是内部融资。内部融资主要包括自有资金、预收的购房定金或购房款、企业职工内部集资等。二是外部融资。外部融资成为房地产企业获取资金的主要方式，主要渠道有：发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等，目前应用最广泛的就是银行贷款。房地产金融市场上主要金融机构为中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行和中国银行四家国有独资银行，并以前两家市场占有率最大。权益融资、房地产债券融资、所占的比例也较小，房地产信托，房地产基金在近年来较为活跃。二、房地产金融面临的问题 1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。 2.行业本身管理不规范，从业人员素质有待提高。首先，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。其次，我国目前缺乏精通房地产业务和法律、具备丰富实践经验的专业性人才。专业人才的素质和管理有待提高，这些都制约着我国房地产金融业的发展。 3.人住房信贷的发展可能存在违约风险。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到 0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。另外，“假按揭”等恶意套现行为也不断出现，如一些不法开发商怂恿亲属或本单位职工冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款。所有这些都说明，一旦风险暴露或债务链条发生中断，商业银行将面临着违约风险。三、房地产金融发展对策