房地产企业发展模式如何转型(DOC)

房地产企业发展模式如何转型

1、立体城市来袭：冯仑呼吁地产商停止圈地

来源于《福布斯》中文版

“谁说庄稼一定要种在地里，在层楼上种的西红柿一点都不比种在庄稼地里的差，可能还更好吃。”北京万通立体之城投资有限公司董事长冯仑“99 楼养猪，100 楼看病”的立体城市梦想，在怀胎3 年之后终于呱呱坠地。9 月25日，冯仑和陕西西咸新区管委会主任的手握在了一起，总投资300 亿元人民币的西咸立体城市项目正式签约，全球设计招标同时启动。

两天之后，冯仑再下一城，温州立体城市签订投资意向协议, 总投资额210 亿元人民币。加上2011 年底签订投资意向的成都立体城市（总投资额500 亿元人民币），曾经被称为“白日梦”的立体城市已经花开三处。

“这个孩子已经生出来，拍了一巴掌能哭，是活着的。”进入实际操作阶段的西咸项目在冯仑眼中的意义尤其重大。立体城市概念是个不折不扣的新生儿。在1-2 平方公里的范围内营建可供10 万-30 万人栖居的城市，这与其说是建房子不如说是在建立一个社会。“我们是做城市，顺带做地产。”立体城市将具备所有城市主要的功能，居民的生活、工作、娱乐、就医、学习等各种需求将在1-2 平方公里的范围内集约完成。

在成都项目中，635 万平方米的建筑面积中，住宅建筑面积为49%，非住宅面积为。其中涉及的居委会、警察局等公共服务就有50 多种，这远远超越了传统房地产项目的范畴，已经是在打造一个小社会。

“在新加坡，按照城市建成区来看，一平方公里可以容纳四五万人生活，多的甚至10 万，还很舒适。而在北京，一平方公里才容纳三四千人生活（密度最大的西城区约2.4 万人/ 平方公里），摊大饼式的发展，让市民平均每天有4 个钟头花在路上，造成了资源的严重浪费。”冯仑想用立体城市解决中国城市化的最重要挑战，第一个就是摊大饼模式造成的土地的浪费和低效使用，“如果科学规划，中国可以用2% 的国土面积，解决14 亿人的城市化。”据统计，中国的城市化比例大约为51% 左右。

集约化的土地利用，可以克服第二个大城市病，也就是如何更加节能环保。按照冯仑的立体城市构想，这种模式与同等规模的传统城市相比，使用1/7 的土地，节约58% 的用水，节约40% 的能耗，减少60% 的碳排放，减少2/3 的垃圾填埋，节省出的6/7 土地用于生态绿化。

基于这样的观念，冯仑2009 年萌发了立体城市的构想，成立了独立于万通控股之外的北京万通立体之城投资有限公司（以下简称“万通立体之城”），并将自己的精力放在这个计划上。

万通立体之城公司的业务并不是盖房子，而是建立起一个城市操作系统，这个系统包括研发设计、融资管理、产业驱动、资产运营和城市管理五大核心部分组成。

当这些要素匹配上不同的土地面积、承载人口、建筑目的等具体要求就可以搭建一个城市构建模型，实现快速复制。

凭空打造一个城市系统难度颇大，除了盖房子是冯仑的老本行之外，挑战几乎无处不在：怎么吸引人们在这里生活，导入的产业应该垂直还是平铺式布局，有没有办法让30 层以下在住人的同时上面的60 层还在施工，高密度居住的时候人们会产生怎样的心理问题？这一系列的问题，让立体城市在三年胎教期中投入了超过1 亿元人民币的研发费用。

卖地、修马路、搬政府、盖新区的中国城市化传统路径正在误入歧途，形成了一个个鄂尔多斯康巴什新区那样的鬼城，遍地住宅楼，但不知道区域产业、商业如何形成，渺无人气。“这不是城市化，这叫房地产化，从历史上看，西方近现代城市化都是由于产业集聚，带来了人口、商业，最后形成了城市的规划、发展。城市化一定要坚持产业主导。”冯仑说。

因而形成产业是打造城市的关键一环。先培养一个产业链，吸引相关产业从业者入住，如果一半居民是在附近就业的，交通就不会变成问题。“产业带动就业，就业带动商业，商业带动城市居住和繁荣。这个逻辑不是房地产逻辑，这是个城市逻辑。”

在万通立体之城的研究之中，医疗、立体农业是能够支撑产业链的理想产业。这里的医疗、教育产业链条并非满足立体城市内部需求，而是覆盖整个地区。万通立体城市的医疗产业并非指医药产业，而是包括医院、养老、保健等需求的服务产业，会包括专科医院、综合医院、普通平民医院多种形态。

以医疗产业支撑一个10 万人的城镇例子早已有之。在美国罗切斯特的梅奥地区以世界顶级水平的医疗技术闻名全球。这个10 万人的城市有3 万人为医疗产业服务，每年门诊量60 余万人次，加上体验、观光人群，每年接待超过100 万人次。而成都辐射了四川1 亿人口，西安则可以辐射整个西北地区，两地医疗产业又都缺口颇大。目前立体城市已有多家意向合作方，包括美国贝勒、梅奥、丹麦DDH 养老护理院、丹麦国家基金、英国BOBARTH 康复中心等。

除了能够创造足够多的就业之外，产业是否能够长期生存是选择的重要标准，例如新兴的电子商务产业就未必符合立体城市的需求

此外产业的选择还要考虑对其他产业的带动作用。“我们考察发现，一个医疗中心在美国能带动14 个酒店。我们现在不要求这么多，带动三五个就很好了。”

而之所以选择立体农业，除了以上优点之外，更是和成都、西安建立“田园城市”的诉求相吻合。同时刘永好的新希望集团在农业上的经验与资源则会让在空中养鸡、种菜的立体农业实现起来容易很多。“刘永好养鸭全世界最多，养鸡中国最多，他做这个专业。”冯仑说。

立体城市并不直接运营相关产业，而是采用类似百货商场的招商模式。万通立体之城提供规划和物业，由专业公司来投资运营。“你到西安做一个医院，要从头去征地、买地，多少钱来折腾？现在你只是来运营管理，所以肯定是比原来回报更高。当然，前期租金要付。”立体城市盈利模式的具体细节冯仑表示不方便透露，但是基本逻辑是提供基础设施建设，而通过招租赚钱，“就是做了一个接线板，剩下的各个产业，你把插头往上插就是。但是插了你得付钱。”只是这个接线板颇为复杂，需要能够对接商场、住宅楼、医院、学校等等诸多设施。

立体城市的投资人颇为强大。除了三个大股东冯仑、新希望集团刘永好、鼎天资产管理董事长王兵之外，还有红杉资本沈南鹏、易居中国董事长周忻，以及诺亚财富总裁汪静波等。“我和刘永好是在地头进行操作；周忻是房地产业的人，反应是最快的，最容易听懂的，帮投资人做专业判断；汪静波是做财务安排；沈南鹏是算回报与风险的，各有各的分工。”冯仑看来，这样的老江湖们早已将可能遇到的困难算得清清楚楚，盈利模式基本没有问题。

除了项目的直接盈利之外，对万通隐含着另一层好处。立体城市的顺利推进，意味着万通将拥有巨大的土地储备，仅成都和西咸两个项目的建筑面积已经超过1,000 万平方米。这会让冯仑旗下的万通地产公司在一定程度上不必再担心土地问题。

“现在有十多个地方政府在跟我们接洽，今年还会有一个谈下来，明年至少还会有两到三个地方。明年会有一个开工，后年可能有三个开工。”冯仑对立体城市的发展颇为满意。

对于地方政府而言，立体城市的好处显而易见：集约化设计少卖了地，平均每平方公里投资额加大；产业的引进不仅增加当地就业人口，而且扩大了税收来源。

但崭新的立体城市模式依然面临着教育市场的问题。“这么高密度的房子能舒服吗？在99 楼养猪，100 楼生孩子能行吗？”在冯仑看来这样的问题有些想当然，其实并不存在，“香港700 万人口，只开发了150 平方公里的面积，每平方公里万多人。新加坡每平方公里3 万人以上，个别密的地方都超过10 万。”

“如果你没去100 楼生过孩子永远不理解。”冯仑打算“以体验战胜经验”，做一个以立体城市为背景的网游，可以做出来灾难版、爱情版、战争版不同版本。“你不知道住在里面什么样，玩了游戏就知道了。”他甚至设想玩家在网游赚取的积分可以当作虚拟货币，在现实的立体城市中买房、看病、停车的时候可以抵用。

“我们对传统房地产会起一个遏阻效应，”冯仑期望立体城市能够对传统房地产带来革命性变化，“我期望他们在参与城市化的过程中，停下来盲目圈地的脚步，做房地产不一定要买这么多地。给中国的城市化贡献一个理性、科学和持续发展的、新的、积极力量，这才应该是我们作为地产商的终极成功，也应该是我们对城市的承诺。”

2、新政策导向与房产创新机遇

住宅领域：短期靠政策，中期靠体制，长期靠城市化

我们看地产如同看一个人，今年的地产是市场化的地产，应该说我们进入了根本的转折时期，这个转折时期是什么呢？就是完成了一个青春期的变化。大家知道一个孩子在青春期之前只是肉体，几乎没有性别，走错了卫生间和澡堂子也没人怪他，但是青春期后再走错就是流氓。今天我们提到房地产是青春期之后的房地产，青春期前的地产，住宅等于房地产，当时每年五万亿的销售，80%以上是住宅，不分住宅和商业。

从今年开始大家发现很多房地产公司都有一点变化，万科一年多前叫“房地产的领跑企业”，现在叫“全球最大的住宅公司”，发现没有？他说清楚了，我专做住宅。王健林的远大也讲清楚了，是最大的商用不动产公司。大家注意到今年开始不一样了，我们的市场已经变成了真正成熟的市场。明年、后年我们再谈论地产的时候，一定是住宅和商用分开讲，不是笼统讲。

住宅这件事情非常有意思，大家最关心的仍然是价格，想预知波动和未来走向。我告诉大家，这件事情就像找媳妇过日子，像爱情，短期靠机遇、靠缘分，中期靠体制，长期靠人口。短期靠缘分是你在哪儿上学，和谁是发小这样的事情，这属于短期，每家公司，每个城市，每个产品的价格短期就是靠机遇，中期靠体制。什么体制呢？假定现在还是文革，还是上山下乡，还是插队，还有战争，大家知道那是制度问题，比如说任志强前两天演的插队上山下乡的片子，你在那个时候要认识海归是不可能的。比如说我看一个地区男女比例差距非

常大，注定了每个人娶媳妇儿不同。在房地产住宅领域短期靠政策，中期靠体制，长期靠城市化，靠规律，靠人口结构。

我们现在住宅这部分短期政策非常简单，就是两限，打压投机、投资，这就是短期，中期靠体制，什么体制呢？住宅的体制无非三种，全世界解决住宅问题。第一种美国的体制靠市场解决，靠供求关系解决，不管富人、穷人都这么解决。

第二、德国的方式，把住宅作为一种福利，甚至是公共产品，就是一个人一辈子只有一个产权，只有一套房，然后鼓励你租，不鼓励你买，也不鼓励你炒，如果你炒卖房产赚钱太多有可能坐牢，所以德国一直是全球最大的经济体之一，排在第二、第三，但是它没有最大的房地产公司，因为它不让房地产住宅变成普通商品、投资品，不让它成长，把它变成日常生活的必需品，一个保障性的福利性产品。所以德国50%的人都是租房住，这就是一种体制。

第三、新加坡的办法，20%靠市场解决，80%靠政府保障。中国的中期取决于在三种制度中选一种，无论选哪一种，大概要十年才初见成效，二十年见到结果，现在看比较多的可能选新加坡的模式。

长期预测要看城镇化、人口。长期反而比较简单，当你GDP过了八千美金，旧房、新房的交易量是1：1以后，城市化超过到70%，这些指标都具备以后，住宅的绝对供应量一定是下降的，中国的人口将呈倒金字塔，一个小夫妻养六个老人，最终十五、二十年以后，房价统统都要下来，那个时候不管谁当总理都不用操心。

问题是什么是短期，什么是中期，什么是长期？儿童的长期按天

算的，少年的长期按月算的，青年的长期按年算的，中年的长期按十年算的，邓小平老年的时候讲五十年不变，所以今天跟大家讲短期、中期、长期是有具体数字的，短期1-2年，中期5-10年，长期15-20年，这就是我今天的年龄告诉大家的短期、中期、长期。

今年是中国商用不动产元年

非住宅这边，商用不动产在今年非常重要，应该算作是中国商用不动产的元年，是真正开始起步的最重要的一年，今后商用不动产怎么办？从三个阶段一个方向发展，所谓三个阶段第一个阶段是转型模式以售养租阶段，我们有点像万达，不断的销售房地产支持一部分租赁，这叫以售养租阶段。

第二个阶段就是进入到我们讲的美国模式，以经营为核心带动开发的模式，财务安排自然有不同，第一种模式刚才讲经营阶段有两套钱能做，第二阶段要四到五套资金才能做。

第三个阶段叫经营性不动产围绕经营性产品发展，所以叫三个阶段一个方向，所有的价值链由制造业向服务业提升，这就是商业不动产未来发展的基本走向。我们今天中国10个城市超过一万美金，所以商业不动产在GDP15000美金之前主要是以售养租模式。少数企业在尖端的产品上开始用美国模式做，更少数企业开始尝试围绕着金融和不动产的结合，用高收益、高质量的投资型物业和现在的金融融资结合起来。目前中国一点都不缺钱，商用不动产目前在市场上有的钱至少两万亿，信托一万亿，保险一万亿，在这个领域缺的是手艺、专业、信用、诚信，具备这些你才可以用这两万亿的钱，你不仅要会干手艺

活，还要会干力气活。

总之在今天，房地产这个行业在住宅完成了青春期，而商业不动产刚开始了它的生命旅程，对我们来说值得庆幸，因为我们不是互联网领域，大家知道在互联网可能一天之内就死去，在住宅行业、商用行业、房地产行业，活不容易，赖死也不容易，我们必须坚持，只要中国城镇化的前景非常确定，只要中国人还在呼吸，只要我们还要结婚、娶媳妇儿、生孩子，只要我们都还是中国人，我们的房地产就一定会活着，而且越活越好。

4、

冯仑：立体城市是创业镇化新政借东风

摘要:

日前，在《创业家》年会上，冯仑对一众创业

者表示，他和他们一样，也是一个全新创业者，

过去四年一直在做“立体城市”，冯仑表示立体

城市进展顺利，已经在成都、西安和温州“生”

了，但都还躺着，估计一年后可以站起来。

11月24日，《创业家》年会上，冯仑对一众

创业者们表示，他和他们一样，也是一个全

新的创业者，过去四年一直在做“立体城

市”。他表示立体城市进展顺利，已经在成

都、西安和温州“生”了，但是都还躺着，估

计一年以后可以站起来。

不仅如此，让他和新希望集团刘永好、鼎天

投资王兵等立体城市合作伙伴更高兴的，是

十八大报告的东风。十八大报告指出，要发

展资源节约型、环境友好型社会，特别提出要建设中国新型城镇化道路，还有创新发展战略，大力推进生态文明建设。

“这些也正是我们发展立体城市所追求的”，万通立体城市总经理郝杰斌表示，“十八大报告对我们来说，是最好的肯定和指引“。“最近这一段大家见了我就问怎么样了，怎么样了，就仿佛在问一个孕妇，你怀了四年，这个孩子到底生没生？我就告诉他第一是

生了，一拍屁股出声了，活着，但是别忘了，这孩子躺着。什么时候站起来，一年以后站起来，目前立体城市就是这样一个情况。我们已经生了，落地了，在哪里？在成都、西安和温州，但是都还躺着，明年这个时候大概能站起来，而且我相信，一定不弱智，不软骨，另外心脏、头脑都很正常，这就是目前的状况。”冯仑说。

冯仑说，始自2009年，冯仑提出并开始实践立体城市，是“使命驱使，价值观引导“的结果。他看到的既往城市化中出现的问题：城市无限摊大饼，造成了土地资源的浪费、城市功能的紊乱、交通的拥堵、环境的恶化，还有人们生活的不幸福感。他认为，这种旧城镇化模式是不可持续的，于是有了立体城市——一套中国城市化的可持续操作系统。冯仑说，立体城市有四个特点：一是节约土地，只用传统1/7的土地完成一个原来需要7平方公里的土地完成的投资，现在1平方公里解决。二是在很短时间内把这些功能主导好，用产业带动城市化。产业发展以后才有商业、就业、消费、住宅，而不应该简单的变成一个房地产。三是解决了节能、环保的问题。四是要做到社会和谐。

“说实话，进展比我最当初预想得要顺利得多”，冯仑说，“我一开始就准备要说5年，试3年，做10年”。对于时间，冯仑向来有自己的理解，所以他当初在世贸塔上做中国中心，光从提出想法到最后拿到租约，就花了7年。对于立体城市，他说，既然是创业，就有创业的逻辑，只有坚持住，熬住，才能达到事业的高潮。

在成都、西安和温州三个“出生”的立体城市中，成都立体城市项目受到的格外关注，这是立体城市项目中推进最早的。

郝杰斌表示，立体城市是一项创新城镇化发展模式的发展计划，经过了四年的技术研发论证，而成都的天府生态健康城是立体城市发展计划中的具体实践。目前在当地市委市政府的热情支持和悉心指导下，项目正在加速前进，。

来自成都市政府方面的信息显示，今年以来，合作各方结合天府新区发展的总体要求对具体发展计划进行了不断完善，使土地利用更节省，产业发展更突出，空间规划更合理，交通组织更通畅。

“为了让天府健康生态城更科学，更有效，我们做了许多整合国际优秀资源和机构的

研究工作，包括提前的产业布局、合作伙伴甄选等，这些都将在未来的项目整体运营中得以体现，这也是对项目、对城市和利益相关人负责任的态度。毕竟，我们做的是不同于传统房地产的城市化模式创新，事关重大，不容疏忽”，郝杰斌说。

而对于外界关心的土地推出时间与价格问题，他表示，未来政府将严格按照国家法规出让土地，具体时间由当地政府统筹安排，外界比较关心的土地具体价格只能以挂牌

时价格为准。

提起十八大报告，冯仑和郝杰斌都格外关注。冯仑是解读国家大政策，并且做出企业战略选择的高手。最典型的例子是，在党的十六大报告出来后，冯仑敏锐地注意到其中关于“发展混合所有制经济”的表述，判断是未来的方向，于是主动把国有企业泰达集团引入万通地产(600246,股吧)，当自己的大股东，从而为万通地产的整体发展，特别是在滨海新区的发展取得了先机。而这一次，十八大报告又让冯仑感受到了立体城市发展

的春风。

十八大提出建立资源节约型、环境友好型社会，走新型城镇化的道路，对立体城市来说无疑是重要的利好。郝杰斌说，立体城市在新型城镇化道路方面走得早，投入多，形成了由产业平台、融资平台、研发与设计平台、资产管理平台和智慧城市平台在内的系统

的体系和专业的能力与团队，我们相信我们通过市场的力量和智慧，探索了一条理性的、可操作的新型城镇化道路。

“谁说中国没有创新？谁说房地产开发商没

有创新？”郝杰斌说。他认为，立体城市是

城市建设方式的创新，企业商业模式的创

新，也是未来城市生活方式的创新。

对于近来外界关心的项目进度问题，郝杰斌

特别强调，由于商业机密和时机的原因，立

体城市发展规划包括商业模式在内有许多

创新，目前绝大部分还未公开。所以，在不

完全了解情况下，外界存在一些评论和估

算，这可能会造成一些误会和误导。

“我们非常感谢各方面对立体城市发展计划

的关注和支持，立体城市的进度将很快取得

一些突破性进展，近期，我们将在成都召开

投资人会议，现场报告工作成果和最新进展

“，郝杰斌说。

5、继9月底开盘当日热销2亿元，销售均价高达2.45万元/平方米，截止目前，A栋写字楼已售罄，杭州万通中心受到浙商普遍青睐。10月，杭州万通中心加推C栋写字楼更是赢得推崇，目前，已有五六家企业前来洽谈，欲整购为企业总部使用。

这是一个标志性的时刻。在万通地产内部，杭州万通中心被认为是万通按照美国模式拓展商用物业的一个典型样本。它从进入、引入合作伙伴，到退出的全过程，尽展“美国模式”的精髓。“在美国模式下，万通地产的商用地产战略并非靠大规模的资本投入推动，而是依赖于运营管理的手艺活和专业能力，来实现资产管理规模的扩张，同时提升公司的资本回报率。”万通地产董事长许立说。

与万通杭州中心始终站立在一起的，是中国对外贸易信托有限责任公司（简称“外贸信托）。在万通地产的“美国模式”商用物业战略全面进入实战阶段之际，外贸信托是一个见证者与可靠的合作伙伴。牵手杭州万通中心，是外贸信托与万通地产的第三次合作，而自今年9月底成立4.2亿元信托，并最终发行成功以来，双方的第四次合作正在围绕天津万通中心项目、以纯股权形式展开合作。

“双方的合作经历了纯债权合作，到股权+债务，再到纯股权类信托合作三个阶段”，外贸信托主管房地产业务的副总经理冯司光说，“外贸信托首次尝试与万通展开纯股权合作，合作形式的不断深化与创新，显示了彼此已建立了极高的信任度。”

创新退出路径

公开资料显示，2007年12月，杭州万通中心项目由万通地产在公开市场拍得。由于是毛地出让，万通地产在2009年才从政府手里拿到净地。次年8月，万通地产转让项目公司股权51%于外贸信托。

这一交易发生之际，万通地产“美国模式”的战略定位已深入人心，时任万通地产董事长的冯仑更是在多个场合宣称，万通地产的商用物业“万通中心”将在全国数个城市复制，杭州项目将是这一进程的重要组成部分。然而，上述转让交易的发生，令外界对万通地产的商用物业志向，颇为不解。

外界的疑惑集中于，冯仑的志向言犹在耳，万通却将杭州项目的控股权拱手送入外贸信托之手，一时之间，万通地产的财务局面也曾遭到外部人的猜测。

然而，容易被外界忽视的则是，在让渡51%权益的同时，扮演者小股东的万通地产保持着对杭州万通中心项目的管理权，并从中收取品牌费用。这一交易特征并不符合常态，但在万通地产总经理云大俊看来，这正是杭州项目践行美国模式的亮点所在。

云大俊表示，公司于2007年底首次拿地，2009年政府完成拆迁，等到2010年项目正式启动时，土地已经升值，万通地产与外贸信托的交易发生后，公司已经回收了部分投资，并每年从项目公司收取一定数额

的品牌费用。

“提前回收了部分资本性投入，与战略投资人共同分享未来收益。”云大俊说，“作为上市公司，资金要讲究周转，提高效率，套现的资金可以用来获得其他的项目。”

除了提前锁定项目收益的目的外，作为上市公司，也需要考虑，提高万通地产的投资资本效率。这一点，正是投资者对商用物业业务的关切所在，也是很多处身其中的开发商的顾虑所在。事实上，这亦是万通地产选择让出多数股权的因素之一。“我们控股杭州公司，并派出董事参与决策，但保持了管理层的稳定性。我们追求的是专业资本和专业管理的强强联合。”外贸信托副总经理冯司光说。

至此，在“美国模式”的引导下，万通地产尽显专业管理能力，实践着向轻资产运营模式的转型。然而，这一出剧情，倘若缺乏合作者的互利共赢，并不会顺利出演下去。“之前，我们多是融资型业务，累积了信任的基础，我们才能够在投资方向上进行创新。杭州万通中心项目是外贸信托在地产领域做的第一个股权投资项目，从目前看，它达到了提升我们双方的优势互补。这也是双方在天津项目上以再次合作的基础。”外贸信托副总经理冯司光说。

除了试水直接投资，外贸信托也收获了真金白银。“在双方股东，特别是外贸信托的参与监督下，项目运营、建设、成本控制管理方面都更加严谨细致，只要坚持下去，预期的股东收益将不难实现。”云大俊说。

详解中期持有

在美国模式中，有三个关键词：能力导向，资本收益，中期持有。其中，“中期持有”如何与项目权益的最终套现进行衔接，外界颇为关注。杭州万通中心项目也在这一关键点上做出了示范。

多数人认为，美国模式中的“中期持有”在时间上应至少在五年以上，但是云大俊并不认同，“中期持有，不仅是一个时间概念，更是一个经济概念。”他解释说，

“你评估的标准中，租金的高低与稳定程度是非常重要的。当你判断，租金已经很高，并且不可持续的时候，那么就是退出的时机。当然，你也要考虑其他的价值洼地出现了没有。”

9月底，杭州万通中心入市，当日销情良好，去化率高达75%，在写字楼入市后，万通地产将在下月内推出项目中的服务式公寓。此时，云大俊也在酝酿更大的反手交易。

他表示，服务式公寓共两座，拟散售其中一座，然后引入一个服务式公寓运营商，提升业主的资产回报。同时，将成立一个新的基金整体购入第二个服务式公寓。

“我们看到，未来一段时间，杭州市政府已经不再批准酒店式公寓，这造成了现有物业的稀缺性。在这个基金中，万通地产考虑使用这个项目的利润入股20%，这样的话，未来在杭州万通中心，万通地产将持有部分写字楼与服务式公寓的增值权益。基于对未来市场升值空间的专业判断，通过资金安排，使物业的价值得以延续。”云大俊说。

作为合作者，外贸信托的合作态度也至为关键。“在两年的合作中，我们受到了充分的尊重，享受了充分的知情权，有效行使了决策权，双方保持了高度的透明，并在战略上互相给予了良好的启发，这也是合作模式可以复制的关键因素和重要基础。”外贸信托副总经理冯司光说。

6、冯仑思考的商业模式三段论，首先是类似于万达模式，即以售养租；接着是铁狮门模式，即以开发和管理相结合的美国模式；再往后就是凯德的模式即类金融模式。冯仑试图阐述，大万通正在按照房地产未来发展的趋势来推动现有的业务布局。

遵循以上逻辑，目前的万通地产(行情股吧买卖点)，仍然作为主体上市公司来开发住宅包括写字楼等产品；在万通控股层面，冯仑布置了美国模式的工业地产经营模式，即将资

产管理、基金和直接投资相结合，通过并购、返租来扩张工业地产。同时也有一些基金管理业务，这与凯德置地类似。

跳跃式博弈

站在未来的角度看，冯仑脑海中的大万通不会仅局限于此。

冯仑透露，如果进展顺利，2013年，公众就可以慢慢看到大万通完整的框架。今年，大万通主要完成了工业地产的构架。明年，万通将推出政府物业管理业务。

记者了解到，政府物业管理是万通两年前储备的一项研究。两年前万通就专门在国外设置了一个团队进行培训，研究国外先进的政府物业管理模式。

冯仑解释说，“政府现在手里有大量物业，比如说一个大的办公楼，借了很多钱，管理也不好，使用的效率也低。大量的资产沉淀在不动产上，等于增加了负债，这对地方政府是一个负担。我们可以考虑做一些资产重组，提升其管理、专业化服务水平，同时也让政府这一块的财政趋于正常。”

房地产企业领导人的差别，就在于是用眼前还是用未来做判断。

“有些企业可能眼前规模增长得很快，负债也很高，但一旦遇到社会大的转型，市场搁置，最后不得不卖项目、卖股份。万通绝不会出现这样的情况，万通控股整个的负债连20%都不到。我们是一个低风险、中速度、高回报的公司。”

在纷繁的变化中，冯仑说自己更愿意去寻找背后的逻辑和关键点，而不愿意与市场做跟随式的博弈，万通做的是跳跃式的博弈。

房企格局将呈现多样化

冯仑认为，住宅开发有一个绝对扩张边界。“绝对扩张边界是对那些以销售为导向的开发商而言，如果开发商用100亿去买地，大概就是200亿-300亿的销售额。由于土地成本占到60%，如果开发商没有这么多钱就要去借钱，而借钱带来的增长其实是自杀式的。销售额并没有多大的意义，借债扩张方式带来的后果是资产回报率大大下降。”

在冯仑眼中，未来的房地产企业将呈现多样化的商业模式。“一类是住宅公司，像万科、中海仍然会作为全球最领先、最大规模的，也是品质最好的住宅公司。万科的住宅做到美国、印度、巴西都有可能。另外一类是，商用不动产公司。最终的模式是像新鸿基，也会有一些像凯德这样的模式，即万通现在布局的专业投资公司的模式。未来还可能出现很多大型的不动产服务公司，比如管理机场、政府的大量物业。还会出现金融性资产管理类的房地产公司，甚至是巨大的房地产投资银行。”

7、地球上凡是市场经济国家，可以解决住的问题的，历来有三种制度安排和政策取向。

冯仑解释说，第一种是美国式的，绝大部分都是靠市场。美国哪怕是低收入人群，住房也得通过市场解决。房地产商里面就有那些人做最微利、最便宜的出租房和销售房。生意再小都有人去做，通过市场供求关系自己进行调节。大部分的美国人是通过这样的方式，所以出现了次贷，包括在美国信用很低的、收入很低的人都选择了次贷的方式。美国的方式可以概括为采取了一种完全市场化的方式解决大部分人的住房问题。

另外一种方式是新加坡的方式，70%、80%政府提供保障。30%、20%市场来解决。这是双轨制。保障归保障，市场归市场。就像我们出去到洗手间从来不会走错，男的靠左，女的靠右。只要是正常人一般不会出问题。新加坡这个市场是双轨制。我们看到了这样一种安排也不错。政府解决一部分，市场解决一部分。

第三种方式是德国的方式，德国的方式是50%、到60%的人都去租房，大部分人在租赁的房子中生活。剩下不到50%的人只能买一次房，还不能随便卖，因为卖出去超过20%溢价就扣重税，超过50%就有坐牢的风险。德国人口在八千万左右，也不小，但是德国没有大地产公司，这点与美国就大不同。

政府还是会大力发展房地产市场

冯仑指出，中国的房地产市场就是在以上三种逻辑中旅行。

1999年到2006年，我们所有的政策都相当于我们在美国，全部是靠市场，大家几乎听不不到别的声音。凡是政府分配的事情全部都变成了市场来解决；06年到10年，我们在新加坡阶段，06年以后普通民众的住房压力比较大，房价上涨比较快。所以政府一直讲两句话，抑制房价过快上涨，推动房地产持续健康增长，这是新加坡阶段；从2010年开始我们到了德国，住宅只能管住，别的你别想。这是类似于服务的福利产品，定位成了一个简单的政府意愿；现在的政策到了德国。如果我们一直在德国，大概我们大的住宅房地产公司发展就会得到抑制。

“我们旅行下一步到哪里呢？我个人觉得，我们未来旅行结果要看政策走向。因为我们在新加坡，所以新加坡我们会留下来。如果一直变成德国，那我们就走了。”冯仑表示，他对未来政策的发展，在住宅领域里还是充满期待。“因为还会继续再回到新加坡，在新加坡这样一种住宅的环境下，我们将继续发展房地产业。”

商用不动产将风生水起

冯仑称，商用不动产的旅行是从香港开始，接下来会走到美国。最近几年做商用不动产的人风生水起，万达还有很多企业都被大家关注。但是从行内来看，商用不动产起于GDP

到8000美金以后的开始有商用不动产发展的机会。大概会到一万到两万美金，这一段时间属于房地产中由单一住宅产品转向商用不动产和住宅并重模式转化的过渡期。GDP达到15000以后，我们进入到美国模式。

所谓过渡期转型的模式在商用不动产中就是以售养租。通过大规模销售类的房地产来支持你的出租类物业的逐渐的累积和提升。这在香港，新鸿基李嘉诚花了多长时间完成这个过渡呢？花了十五到二十年。前九年都是以售养租，积累大量的现金，来支持社区性商业不断的增长，而不是CBD核心区的商业。

今天的商用不动产大体上是新鸿基和李嘉诚花了15到20年时间曾经做过的一件事情，就是转型中的过渡模式，用快速的销售以售养租来推动社区性商用不动产这个产品的快速增长。这个过程完成之后，新鸿基完成了九年拉抽屉式的转型、回来、转型、回来之后，又彻底只做商用不动产，不做住宅。今天新鸿基一半是出租物业，一半是销售物业，这就完成了转型。

商用不动产自身有一套很成熟的模式，不是单纯靠销售，这一套模式就是美国的模式。用能力导向、中区持有和资本全有的核心来推动社会多样化。这是美国的经典模式。目前美国模式最适合做的是成熟类、高度竞争的。就像我们在CBD里面看到的大型企业酒店购物中心。美国模式特别适合做这个。所以这个GDP一般应该在1.5万、2万以上的时候开始有这样的大量的机会。

总之，房地产这件事情，如果我们用GDP作为一个坐标，大概有这样一个概念。当我们GDP从2000美金开始起步的时候，到8000美金这一阶段。我们是一个住宅为产品核心的时代。从八千美金以后到两万，我们从企业来说，商用不动产的旅行会从香港开始逐步到美国。这样一种宾馆标志着我们这个行业的产业进步。也标志着政府政策的成熟，也标志着这个行业逐步进入了一个持续稳定健康增长的佳境。