酒店式公寓产品定位豪宅分析报告
酒店式公寓深度调研报告
北京棕榈泉国际公寓
装修标准 运营管理
装修风格
法国南部派、法国怀旧派、东方现代派、意大利艺术派、悠然度假、法国新 浪漫六中装修风格选择
橱柜、洁具
德国原装LEICHT配大理石台面、美国KOHLER、德国KALDEWEI浴缸
地面、墙面、门窗 日本东洋TEX实木复合地板美国SIDELITY壁纸
装修设计单位 G.I.L艺术设计顾问公司
酒店式公寓深度调研报告
目录
相关概念（ ）
酒店式公寓、产权式酒店、 SOHO 、LOFT或studio
北京项目概况（华荣公寓、富顿中心、棕榈泉国际公寓、贡院6 ） 号、雅诗阁酒店、东方瑞景、丽舍服务公寓、通用时代、建外SOHU
天津项目概况（泰达国际公寓、国际大厦、奥林匹克大厦）
酒店式公寓调研总体分析（分类、特点、品牌、北京 ） 项目分析、天津项目分析
北京华荣公寓
北京富顿中心
项目概况
项目名称 物业地址 总占地面积 总建筑面积 总层数 开发商 设计单位 施工进度 交付时间 租售性质 租售价格 客户性质
北京富顿中心 朝阳区劲松桥东北角（距国贸1500米，规划地铁10号线终点站） 3.9公顷 10.04万平方米 A、B、C写字楼24层，D公寓27层 北京昆泰房地产开发集团 华成国际建筑工程有限公司 竣工 2003年 全部售完，21世纪不动产代理租赁 一室56平米双床6000元/月（半年），一室70平米单床5000元/月（一年） 大部份为公司与代理商签约
装修标准
石材、实木地板、大理石窗台板、阳台防滑地砖、户门实木防火门、内门木门
地面、墙面、门窗 、、门锁博兰、智能门锁。外窗为平开上悬断桥隔热铝合金窗、高档双层中空
玻璃、德国诺托外窗五金、兆美牌遥控电动窗帘
酒店式公寓的定位分析(全文)
酒店式公寓的定位分析（东北石油大学）酒店式公寓是指能够提供酒店水准服务与治理的高档公寓。
目前国内的情形是酒店式公寓一般依托于4 ～5 星级酒店而存在，在酒店治理机构的统一治理下经营，这类公寓一般只租不售。
这个概念最早起源于欧洲。
是当时旅游区租给游客供其临时休憩的物业，此种物业的客人虽然只是作短暂的休息和停留，但是又提供给他们统一的上门治理，所以既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这就形成了酒店式公寓的雏形。
不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。
随着进展又飘洋过海，如今已遍布全球。
我国的酒店式公寓最早出现在深圳。
当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的汲取了外来的信息。
之后在、等地均有进展。
由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。
1、酒店式公寓的市场独特性酒店式公寓既汲取了星级酒店的服务功能和治理模式，又汲取了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业治理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。
对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。
酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业治理是由星级酒店直接治理或有酒店背景的物业公司进行治理，这就消除了房东对物业治理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。
选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。
一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。
天津酒店式公寓产品研究分析报告(19P)
天津酒店式公寓产品研究分析报告一、理解酒店式公寓1.酒店式公寓的概念酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，它一般是配备包括厨卫在内的综合套间的房子，并提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理，实际上是一种酒店的延伸业态。
投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由物业管理公司代为出租，获得一定的投资回报。
酒店式公寓本质上是一种将房地产业、酒店业、旅游业结合在一起的一种商业新概念，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了住宅的特点集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。
扩大了资源边际效用，实现了资源共享。
2.国外酒店式公寓的起源酒店式公寓与产权式酒店皆源自于欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式。
由瑞士企业家亚历山大·耐首先提出，1976年，第一批真正意义上的产权式酒店在法国阿尔卑斯山地区兴起，并立即在瑞士和欧洲传播开来，之后的20年中逐步向北美、加勒比海地区以及太平洋地区发展，一个分支演变为现在的产权式酒店。
产权式酒店是分时度假的一种特殊模式，是指投资者买断酒店设施的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其余时间的住宿权委托酒店管理方经营，自己获取红利的经营模式。
在美国产权式酒店根据其用途，分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等。
产权式度假酒店如今风行于夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地，它主要分布在气候温和的旅游度假胜地，以保证较高的出租率。
而产权式商务酒店则主要分布在纽约、芝加哥、伦敦等地的CBD地区。
根据网上资料统计：全球产权式酒店1986－1995年年平均增长15.8％；1980年，全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。
上世纪80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，上世纪90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年上升到300亿美元。
银泰中心-酒店式公寓定位报告
套数 户型区间
客梯数
21套 400—1600平米
3部
银泰中心操作模式——面向涉外高端商务人士需求
客户主要来源于国外及港、澳地区，所占比例为70%左右，客户职业主要以私营企业主、商人为 主，比例占到65% ； 面向涉外高端商务人士，实现高价格和高形象的突破，成就CBD第一公寓市场地位。
40年产权公寓市场——公寓发展阶段，投资属性产品，尚未进入 一线物业市场阵列
涉外需求牵引下的公寓契机——以涉外公寓需求，牵动市场， 支撑高价高速
国际公寓高端市场占位——细分市场梳理高端产品线，奠定国际 公寓的市场高端地位
主力 面积区间 主力 销售均价
类别 高层电梯豪宅 （含公寓豪宅）
物业形态
开发状态 在售项目居多，后 续规划项目相对较 多 在售项目居多，后 续开发量较少
小面积公寓能否承载银泰品牌下的高端使命，能否实现整盘的价值最大化？
困局之思1：酒店式公寓角色——木桶原理的尴尬和内部产品 线的割裂
银泰中心： ——成都里程碑式的精神领袖型建筑； ——成都的世界级建筑封面之一。 顶级综合体物业： ——国际甲级写字楼； ——华尔道夫酒店； ——顶级奢侈品商业； ——260-380平米公寓豪宅； ——100平米以下酒店式公寓。 木桶原理的尴尬和内部产品线的割裂：
2011年以前典型公寓项目 2012年典型公寓项目
2011年前市场供应以60平米以内中端小户型产品为主，且供销两旺； 2012年综合体公寓物业仍以100平米以下产品为主，其中铁狮门晶融汇为68-94平米，AFC中航国际广场为 47-76平米等； 潜在供应 40年产权公寓仍以 100平米以下小面积物业为主，本案 1000余套的酒店公寓压力堪忧。
国际城南：成都国际化城市名片； 顶级城市综合体：顶级城市综合体，含国际 甲级写字楼、 世界最豪华最著名五星酒店华尔道夫酒店、顶级奢侈品商业、 公寓豪宅和酒店式公寓等。
杭州高端酒店式公寓标准研究分析报告(30页)ppt课件
优质的投资性酒店
式公寓所应具备条
件
阅历丰富的专业酒店管理公司担任运营 ：浙江世贸饭店管理 ，拥有
非常丰富的酒店管理阅历和完善的财务控制系统，从而保证了租金报
答的稳定性，同时，享用与世贸大饭店一样规格的全天候效力。业主
可带租约购买，并享用酒店提供的三年养租效力，年租金为房屋总价
的6%〔含税〕。
体。
附加值
奢侈空间：5000㎡城市景观广场，约2000㎡；中央挑空约13M的超奢华精装大堂；6个2—
3层通高空中花园，每个约 60㎡～180㎡， 另外还有400平方米的典雅食堂
室内健身房、室内游泳池等。
精装修：厨房：史曼蒂克整体厨房；全套西门子厨房家电〔包括双开门冰箱，烤箱，洗碗
机，油烟机〕科勒水龙头；两个卫生间均为汉斯格雅整体卫浴；室内配有大金户式中央空
调；供气系统为霍利威尔全热交换式新风换气设备。
户型设计：户户朝南的设计，配以大落地玻璃，将城市美景尽收眼底。
附加值
物业管理：绿城•深蓝广场物业管理顾问由杭城五星级酒店———杭州国大雷迪森广场酒店
户〕
容积率：5.8
产权：50年
总户数：416户
装修情况：精装〔6000〕
建筑风格：玻璃幕墙
主力户型：主力40-53方、少量96方，一室一厅
层高：3.08米
电梯配置：5部客梯，3-14层是酒店
交付时间：2021.10
停车位数及价钱：130个，40万/个
内部配套：商务中心，中西餐，健身中心，美容美发，
物业管理：杭州国大雷迪森广场酒店担纲 物业顾问，物
管费5.80元/平方米·月
销售情况：售罄
1.杭州高端酒店式公寓案例分析-------深蓝广场
南京市酒店式公寓市场分析报告模板
南京市酒店式公寓市场分析报告模板1( )25万份精华管理资料, 2万多集管理视频讲座( ) 专业提供企管培训资料南京市酒店式公寓市场分析报告目录一、什么是酒店式公寓………………………………………………………1-91、酒店式公寓的概念2、酒店式公寓的特点3、酒店式公寓与传统酒店的比较4、酒店式公寓与公寓的差异5、酒店式公寓的优势6、酒店式公寓必须具备的条件二、酒店式公寓的客户特征……………………………………………9-101、商务人士, 分为国内商务人士和国际商务人士2、投身事业的年轻人3、还有一种是向以上两种人群出租酒店式公寓的投资者三、市场前景………………………………………………………………10-111、风险小2、回报高3、有专业人员和经营机构替你经营, 可信度较高, 省事省心4、新生事物, 生命力强5、市场逐步成熟四、个案分析1约瑟夫酒店式公寓………………………………………………………11-151、项目的基本情况2、周边项目情况3、市场定位4、 SWOT分析2、铂领公寓…………………………………………………………16-181、项目的基本情况2、周边项目情况3、市场定位4、 SWOT分析2、新锐国际公寓……………………………………………………18-201、项目的基本情况2、周边项目情况3、市场定位4、 SWOT分析六、总结 (21)随着南京市房地产市场竞争的日益激烈, 各开发商纷纷进行战略调整, 进行产品差异化经营, 对市场进行细分。
在市场结构性剩余的背景下, 各开发商纷纷看好小户型的市场, 小户型以它的低总价、低首付受到中等收入, 事业起步人群的欢迎。
在房地产结构性调整, 部分开发商纷纷看好小户型的市场的前提下, 部分有远瞻性的开发商进而提出酒店式公寓的市场概念, 将眼光瞄准了流动性较大的商务人士和经济实力有限的年轻人群。
那么究竟什么是酒店式公寓, 对酒店式公寓进行经营是否具有可行性呢? 下面我们就来进行逐一分析。
房地产公寓项目产品定位报告
目标客户接受度高
市场供应少，拼合户 型
确定本项目住宅产品结构
方案二：不考虑 50/90，假设通过前 期工作，可将50/90 的规定取消。 总套数671套。
比例
35% 45%
面积段
90㎡以下 90-120㎡
房型
三房二厅一 卫 三房二厅二 卫 三房二厅二 卫 四房二厅二 卫
细分比例
35% 45% 10% 10%
按常规发展的可能结果
从竞争上
或与周边楼盘形成同质化竞争，或对旅游造成冲 击
从档次上 资源条件较差，档次受影响
从销售上 拿地成本高于周边项目，导致成本较高，价格无 竞争力
我们的期望目标
从竞争上
在竞争中脱颖而出，且不对旅游造成冲击
从档次上 保持项目一贯的营造水准
从销售上 快速销售，快速回笼现金
实现期望的途径
房地产公寓项目产品定位报告
报告思路
产品差异化 项目界定
问题界定 和结构化分析
一流的经济型产品 严控成本
产品定位与 整体开发思路
项目认知
提出问题
解决路径
实现目标
项目背景事实
区域现状为工业区，根据最新规划，虽有部分工厂搬迁，但今后 仍是以工业、仓储、居住、农居等混杂的综合性区域，且项目周 边无景观资源。 项目占地面积49亩。 项目土地成本为4300元/㎡，周边绝大多数项目地价在4000元/ ㎡以下，且集中在2500-3500元/㎡ 之间。
资源环境劣势较大 规模小 地价相对相高 未来交通便捷 生活配套不齐全 市场竞争激烈 旅游公寓仍在销 售期
项目周边道路现状较好，地铁建成，虽规划有公交站点，但无明 确实施时间。
项目除学校外，其余生活配套设施缺失。只能依托项目镇镇区设 施。 项目周边现有项目未售总量约有182万方，潜在土地供应约有85 万方。 推出A地块，总量约10万方。
中泰高层住宅及酒店式公寓产品定位报告 精品
中泰国际广场项目住宅及酒店式公寓产品定位报告一、定位策略●把握区域特征：定位的基础建立在市场调查分析的结论之上。
●强调扬长避短：根据本项目的优劣因素提出适用的解决方案。
●提倡可盈利性：以项目盈利在最短时间内得以最大体现为出发点。
●带动品牌衍生：通过产品的实现提升开发商以及项目本身的品牌效应。
●体现可操作性：定位内容必须通过可操作的手法最终展现予目标客户。
●坚持以客为本：在保障开发商利益的基础上体现客户利益最大化。
●引导产品出彩：定位的核心内容在于酝酿产品的最佳设计方案。
二、定位推导思路1、根据市场定位的现代理论，房地产项目的定位推导主要通过如下四个因素层面进行分析：■市场供应(Market Supply)；■市场需求(Market Requirement)；■行业动态(Trade Trend)；■项目自身(Itemself)。
地产项目定位推导坐标轴（T / R / S / I模式）1.1 市场供应(Market Supply) →从南京市目前产品供应状况来看：从市场调查来看，目前市场高档楼盘烽烟四起，竞争异常激烈，无强势卖点的楼盘销售异常艰难。
市中心以及河西新区的楼盘多以大户型为主，面积多集中在150平方米左右，但销售进度较慢。
市场中低档供应量也较大，但多集中在江宁新区，配套与交通极不方便。
近来小户型的房子开发量增大，除现在已经销售一空的绿城新贵、青春之家、剑桥国际公寓、澳丽家园等之外，待销楼盘如新城市广场、国际贵都、郎诗熙园都在蓄势待发，可以预计，未来小户型的房子“一抢而空”的局面很难再出现，市场竞争压力加大。
交之其他城市的小户型，南京的许多小户型多为挑高设计，面积多集中在35-70平方米左右，市场反映情况良好。
小户型的物业管理大多不到位。
从市场现状来看，公寓以多层住宅、小高层住宅为主，高层只有在市中心才较为多见，但从目前的发展势头来看，高层住宅开始逐渐占据主角。
从高档住宅市场消化速度来看，明显反映这类产品存在较小的市场空间。
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酒店式公寓产品定位豪宅分析报告
酒店式公寓产品定位豪宅分析报告
起源于法国的酒店式公寓，近年来在中国市场迅速发展。
随着人们对舒适居住环境和便利服务的需求增加，酒店式公寓逐渐成为都市上班族、旅行者和长期居住者的首选。
随着消费水平的提高，越来越多的人对高端豪宅产品的需求也越来越大。
本报告将分析酒店式公寓产品定位豪宅的趋势和市场前景。
一、市场背景和需求分析
随着国内消费水平的提高，豪宅市场逐渐形成。
根据相关数据显示，豪宅市场每年都有较大幅度的增长，且增长速度较快。
豪宅买家主要是高收入人群，在购房时更加注重品质和服务。
而酒店式公寓作为一种高端产品，能够满足这一需求，受到越来越多的关注。
二、酒店式公寓产品定位豪宅趋势分析
1. 地理位置优势
豪宅定位的一个重要方面是地理位置。
酒店式公寓定位豪宅需要选择优越的地理位置，例如城市中心商业区或旅游景点周边等。
这样才能更好地满足高端消费者对生活便利性的需求。
2. 设施和服务完善
豪宅的另一个关键因素是设施和服务的完善程度。
酒店式公寓定位豪宅需要提供高品质的建筑材料和装修，以及先进的智能家居设施。
同时，还需提供一流的酒店式服务，如24小时管家服务、健身中心、私人泳池等。
这些设施和服务的完善程度
关乎酒店式公寓产品在高端市场的竞争力。
3. 管理和运营规范
豪宅产品需要规范化的管理和运营，以确保高端业主的品质生活。
酒店式公寓定位豪宅需要建立专业的物业管理团队，负责安全、卫生、设备维护等工作。
同时，还需要制定详细的管理规定和服务标准，确保产品的品质和服务的一致性。
三、市场前景分析
目前，酒店式公寓市场正呈现快速增长的趋势。
随着国内消费水平的提高，对高品质和高端服务的需求也在增加。
酒店式公寓作为满足这一需求的产品，具有广阔的发展前景。
尤其是在大城市，高端市场需求巨大。
因此，酒店式公寓产品定位豪宅，在这个市场中有良好的发展潜力。
然而，酒店式公寓产品定位豪宅也面临一些挑战。
首先，豪宅市场竞争激烈，产品定位需要更加精准和独特，与其他高端产品区分开来。
其次，房地产市场政策的调整和变化也会对豪宅市场造成影响。
酒店式公寓开发商需要密切关注相关政策，以保持市场竞争力。
最后，高端产品的定位需要更高的成本投入，需要充分考虑市场需求和投资回报之间的平衡。
综上所述，酒店式公寓产品定位豪宅具有巨大的发展潜力。
随着国内市场需求的增加和人们对高品质生活的追求，酒店式公寓产品能够满足高端市场的需求。
然而，酒店式公寓开发商需要充分考虑市场竞争和成本投入，以确保产品的竞争力和可持续发展。
四、市场竞争分析
作为一种高端产品，酒店式公寓定位豪宅在市场上面临着激烈的竞争。
目前市场上已经有许多酒店式公寓品牌，它们在地理位置、设施和服务、管理和运营等方面都有不同的特色。
1. 地理位置竞争
地理位置是豪宅产品吸引消费者的重要因素之一。
酒店式公寓品牌需要选择优越的地理位置来满足高端消费者对生活便利性的需求。
例如，选择位于商业中心和旅游景点周边的地理位置可以吸引到更多的高端客户。
2. 设施和服务竞争
设施和服务的完善程度也是酒店式公寓品牌竞争的关键因素之一。
高品质的建筑材料和装修，先进的智能家居设施，以及一流的酒店式服务可以提升产品的竞争力。
例如，提供24小时管家服务、健身中心、私人泳池等豪华设施可以吸引更多的高端消费者。
3. 管理和运营竞争
豪宅产品需要规范化的管理和运营，以确保高端业主的品质生活。
建立专业的物业管理团队，负责安全、卫生、设备维护等工作是竞争的重要组成部分。
同时，制定详细的管理规定和服务标准，确保产品的品质和服务的一致性，也是提高竞争力的关键。
在市场竞争中，酒店式公寓品牌需要通过品牌形象建设和市场推广来提高竞争力。
品牌形象建设需要注重产品的独特性和个性化，提供独特的体验和服务，以吸引消费者的关注和喜爱。
市场推广可以通过各种渠道，如广告、社交媒体、线下活动等来扩大品牌影响力，提高市场认知度和市场份额。
五、发展策略分析
酒店式公寓品牌在定位豪宅市场时，可以采取一些策略来提高竞争力和市场份额。
1. 独特定位策略
酒店式公寓品牌需要与其他品牌区分开来，通过独特的定位和特色来吸引高端消费者。
可以选择在地理位置、设施和服务、管理和运营等方面有特色的豪宅品牌定位，以满足不同消费者的需求。
2. 品牌形象建设策略
品牌形象是酒店式公寓品牌在市场竞争中的核心竞争力之一。
建立独特的品牌形象，注重产品的独特性和个性化，提供独特的体验和服务，可以吸引更多的高端消费者。
3. 市场推广策略
市场推广是酒店式公寓品牌提高认知度和市场份额的重要手段。
可以通过广告、社交媒体、线下活动等多种渠道来推广品牌，扩大品牌影响力，并吸引更多的高端消费者。
4. 提供差异化服务策略
在酒店式公寓品牌的服务方面，可以提供个性化的、差异化的服务来提高竞争力。
通过提供更加细致入微的服务，满足高端消费者的个性化需求，可以赢得更多的忠实客户。
六、结论
酒店式公寓产品定位豪宅具有巨大的发展潜力。
随着国内消费水平的提高和人们对高品质生活的追求，豪宅市场的需求也在不断增加。
酒店式公寓作为一种高端产品，能够能够满足高端市场对舒适居住环境和便利服务的需求。
然而，酒店式公寓产品定位豪宅在市场竞争中也面临一些挑战。
需要通过独特的定位和特色，提供优越的地理位置、完善的设施和服务、规范的管理和运营来提高竞争力。
同时，也需要重视品牌形象建设和市场推广，提高品牌的认知度和市场份额。
总之，酒店式公寓产品定位豪宅有着广阔的市场前景和发展潜力。
酒店式公寓品牌可以通过独特的定位、完善的设施和服务、规范的管理和运营，以及品牌形象建设和市场推广来提高竞争力，赢得更多的高端消费者。
在市场竞争中，需要密切关注市场需求和投资回报之间的平衡，以实现长期可持续发展。